La recherche de la flexibilité de la détention immobilière

En cas d'acquisition immobilière réalisée par un couple non marié ou un couple marié sous un régime séparatiste, par plusieurs membres d'une même famille ou encore par un groupe d'investisseurs, le notaire peut être tenté de proposer d'emblée une acquisition par l'intermédiaire d'une société afin d'éviter le régime de l'indivision, caractérisé par la prise de décisions à l'unanimité.

Il faut prendre ici la mesure du contexte international dans le conseil à donner : le régime français de l'indivision est souvent méconnu des clients étrangers et pourra leur sembler complexe à mettre en œuvre. Le notaire devra les informer notamment que seuls les actes d'administration peuvent être décidés à la majorité des deux tiers des membres ^{1546442197465}et être exécutés au moyen d'un mandat général donné à l'un d'entre eux. Ils devront être avertis que pour vendre ou hypothéquer un bien indivis, l'unanimité est nécessaire et que si l'une des personnes appartenant à l'indivision refuse de signer les actes de vente, il n'y pas d'autre issue que d'agir en justice en France sur le fondement de l'article 815-5 du Code civil.

L'acquisition par le biais des sociétés est donc fortement plébiscitée lorsque plusieurs personnes achètent ensemble puisqu'un gérant est désigné afin d'administrer la société, de convoquer les assemblées générales ordinaires et extraordinaires qui permettront de décider d'emprunter au nom de la société, de vendre tout ou partie du patrimoine de la société, d'acquérir de nouveaux immeubles, et ce à la majorité des parts sociales. Cette organisation est souvent plus lisible pour un étranger, et correspond mieux à la représentation qu'il a de l'achat en commun. Si les associés résident dans des pays différents, ils peuvent donner mandat à l'un d'entre eux de voter en leur nom et donner les pouvoirs nécessaires au gérant pour signer tous actes et documents.

Si la souplesse de fonctionnement est un atout de la détention immobilière via une société, les aspects fiscaux ne doivent pas être négligés.