Le notaire doit présenter les caractéristiques civiles et fiscales aux acquéreurs de biens immobiliers situés en France afin de contrôler que cette mesure correspond à leurs attentes en matière d'anticipation successorale.
Définition et conditions du pacte tontinier
Définition et conditions du pacte tontinier
Les aspects civils du pacte tontinier
Inscrite dans un acte de vente immobilière, la tontine est une clause selon laquelle le survivant des acquéreurs est considéré comme ayant été le seul propriétaire du bien immobilier dès l'acquisition. Chacun est propriétaire sous la condition suspensive de sa survie et la condition résolutoire de son décès. Si elle est établie dans le respect de l'article 1304 du Code civil, elle sera valable. Pour cela, il doit exister un aléa et il faut que la transmission du bien soit un événement futur et dont la date est incertaine. Elle n'est donc pas adaptée aux acquéreurs qui ont entre eux un écart d'âge important.
L'application de la tontine permet de soustraire le bien immobilier à la succession du prémourant : la clause résolutoire a pour effet de considérer que le bien n'a jamais fait partie de son patrimoine ; aucune transmission de propriété à ses héritiers ne doit être constatée. Cela simplifie le processus de transmission en cas de décès et évite toutes les questions relatives à la détermination de la loi successorale ou à la détermination et l'application de la réserve héréditaire. Le pacte tontinier peut permettre au conjoint survivant d'éviter de se retrouver en indivision avec les enfants d'une première union de l'époux ou du partenaire prédécédé. Il est aussi intéressant lorsque les acquéreurs souhaitent que le survivant puisse être seul propriétaire du bien et s'assurer que celui-ci ne sera transmis aux enfants communs qu'au décès du conjoint survivant.
Il convient de rappeler que si des époux souhaitent adopter un pacte tontinier, il est nécessaire qu'ils soient mariés sous un régime matrimonial séparatiste ou assimilable, car la tontine n'est pas adaptée à un régime de communauté : il est impossible de constater qu'un bien commun est rétroactivement transmis à l'un des époux dès l'acquisition par l'application d'une clause contractuelle comprise dans une vente. En présence d'un élément d'extranéité, la détermination du régime matrimonial des époux et des concubins soumis à un contrat civil de partenariat sera donc primordiale de ce point de vue.
La clause de tontine contenue dans un acte de vente immobilière présente l'inconvénient majeur de ne pas pouvoir être supprimée sans l'accord des deux propriétaires. Si ceux-ci veulent vendre une quote-part indivise entre eux ou au profit d'un tiers ou se partager le bien objet de la tontine, celle-ci subsistera, sauf accord exprès pour la supprimer. Cette notion d'impossibilité de révocation unilatérale est surprenante pour les acquéreurs anglo-saxons en particulier. Elle doit donc être tout particulièrement bien expliquée.
Les aspects fiscaux du pacte tontinier
D'un point de vue fiscal, le régime du pacte tontinier relève de l'article 754 A du Code général des impôts
1540734818396.
Selon cet article, en principe, le transfert de propriété entre les parties au pacte tontinier est soumis aux droits de mutation à titre gratuit applicables en matière de succession. Il en résulte donc que ce pacte est particulièrement adapté aux personnes mariées ou soumises à un partenariat valablement signé en France ou dans leur pays d'origine. Il existe néanmoins une situation qui soumettra le transfert de propriété aux droits de mutation à titre onéreux : lorsque le bien objet du pacte tontinier était l'habitation principale commune des acquéreurs et que celle-ci a une valeur vénale inférieure à 76 000 €. Le marché immobilier a évolué à la hausse en France ces dernières années, mais il subsiste quelques villages qui pourraient receler des biens immobiliers concernés par cette règle. Il est permis de rappeler que les conjoints qui seraient dans cette situation ont le droit d'opter pour l'application du régime plus favorable des droits de succession depuis la loi de finances pour l'année 2010.
Après avoir étudié les intérêts et inconvénients du pacte tontinier en droit français, il semble nécessaire de s'interroger sur l'accueil qui lui est réservé par les systèmes juridiques étrangers.