L'accompagnement sur le fond

Les points de vigilance

Prenant soin de ne pas intervenir directement dans la vente projetée, le notaire peut tout de même guider l'acquéreur en attirant son attention sur certains aspects cruciaux de la vente. Son client pourra effectuer les vérifications auprès du notaire ou du juriste local compétent. Divers points sont à évoquer avec lui, dont la monnaie de compte ou de change utilisée, le lieu de signature, la signature par procuration, la langue du contrat.

Voici les points de vigilance à soulever :

l'identification du propriétaire du bien vendu : il faut que l'acquéreur signe un acte avec le véritable propriétaire de l'immeuble, donc son identité doit être contrôlée ;
la vérification officielle des références cadastrales s'il y a une division foncière officiellement organisée : dans certains pays, des contrôles sont réalisés par des juges parfois corrompus, il faut donc bien étudier les références cadastrales des immeubles vendus ;
l'autorité, le service ou le juriste qui va recueillir les fonds pour les verser au vendeur est-il habilité officiellement à agir dans ce cadre ? Est-il titulaire d'une assurance spécifique qui couvre le risque de non-couverture des fonds ?
le bien vendu est-il grevé de servitudes publiques ou privées ou de droits réels équivalents ? Les parcelles environnantes font-elles l'objet d'autorisations de construire ?
y a-t-il des diagnostics obligatoires ? Ont-ils été réalisés ?
la construction du bien vendu et de ses annexes a-t-elle été autorisée conformément à la loi locale ?
le bien vendu est-il grevé d'hypothèque ? Le prix couvre-t-il toute dette garantie sur le bien immobilier vendu ?
l'immeuble objet de la vente est-il raccordé aux réseaux d'eau, d'électricité, de gaz ? Il est conseillé de demander la copie des factures ;
comment et quand la remise des clés a-t-elle lieu ?
si l'acquéreur ne peut être présent pour signer l'acte de vente, comment peut-il se faire représenter ?
quel type de procuration est acceptable localement ?

Toutes les questions énoncées ci-dessus doivent être posées au notaire ou au service en charge de la vente pour protéger l'acquéreur français. Après avoir soulevé les questions les plus pragmatiques, le notaire peut s'intéresser à la loi applicable au contrat de vente signé à l'étranger.

Au sein de l'Union européenne, en application de l'article 4 du règlement Rome I, à défaut de choix effectué par les parties au contrat de vente d'immeuble, la loi applicable à celui-ci est la loi du pays dans lequel l'immeuble est situé. Si les parties le souhaitent, elles peuvent choisir quelle sera la loi applicable au contrat qu'elles vont signer. Selon l'article 3 du règlement Rome I, en effet, « le contrat est régi par la loi choisie par les parties. Le choix est exprès ou résulte de façon certaine des dispositions du contrat ou des circonstances de la cause ». Les parties peuvent également décider de désigner une seule loi applicable à la totalité du contrat ou opter pour que différentes lois s'appliquent.

Si le contrat doit être régularisé en dehors de l'Union européenne, selon l'adage locus regit actum, c'est la loi du lieu de situation de l'immeuble vendu qui doit être appliquée.

L'intérêt de prévoir une clause d'electio juris a été évoqué (V. supra, n° et, spécialement pour la lettre de mission, n° ). En matière de vente d'immeuble, il est opportun de préciser dans l'acte quelle est la loi choisie par les parties pour régir leurs relations juridiques et financières.

Le financement de l'acquisition immobilière à l'étranger

Du point de vue financier, il peut être intéressant de demander si le prix doit être payé dans la monnaie locale ou s'il peut être payé en euros, spécialement si les deux parties résident en France. Ensuite, l'acquéreur doit être informé s'il doit verser un dépôt de garantie et quand il doit payer le prix de vente et les frais d'acte de vente.

Si l'acquéreur envisage d'emprunter de l'argent pour procéder à son acquisition, il aura peut-être la possibilité d'obtenir un crédit immobilier auprès d'une banque locale. Il faudra alors qu'il justifie d'un apport personnel assez conséquent. Aux États-Unis d'Amérique, par exemple, l'apport exigé est de l'ordre de 30 à 40 % de l'investissement global, avec dépôt d'une somme de 100 000 dollars environ. Le montant de l'apport exigé pour une acquisition immobilière en Espagne ou au Portugal est le même si l'on s'adresse à une banque espagnole ou portugaise. Il est rare que les banques françaises financent ce type d'achat immobilier.

Il est à noter que lorsqu'une personne résidente française ouvre un compte à l'étranger, elle doit le déclarer aux services fiscaux français, sous peine d'une amende de 1 500 €, conformément à l'article 1649 A, alinéas 2 et 3 du Code général des impôts, qui prévoit ce qui suit :

« Les administrations publiques, les établissements ou organismes soumis au contrôle de l'autorité administrative et toutes personnes qui reçoivent habituellement en dépôt des valeurs mobilières, titres ou espèces doivent déclarer à l'administration des impôts l'ouverture et la clôture des comptes de toute nature (1).

Les personnes physiques, les associations, les sociétés n'ayant pas la forme commerciale, domiciliées ou établies en France, sont tenues de déclarer, en même temps que leur déclaration de revenus ou de résultats, les références des comptes ouverts, utilisés ou clos à l'étranger. Les modalités d'application du présent alinéa sont fixées par décret (2).

Les sommes, titres ou valeurs transférés à l'étranger ou en provenance de l'étranger par l'intermédiaire de comptes non déclarés dans les conditions prévues au deuxième alinéa constituent, sauf preuve contraire, des revenus imposables » ^{1544997724532}.

NOTA : (1) Voir les articles 164 FB à 164 FF de l'annexe IV. (2) Voir les articles 344 A et 344 B de l'annexe III.

Il existe un échange automatique d'informations bancaires depuis 2017 entre cinquante-six pays et depuis le 1^er janvier 2018 entre quatre-vingt-dix-huit pays, dont la Suisse. Le notaire doit donc rappeler l'obligation de déclaration.

Dès lors que le cadre juridique et financier de l'acquisition est organisé, le notaire peut s'intéresser aux modalités d'acquisition du bien immobilier situé à l'étranger.