Le rôle du notaire qui accompagne ses clients dans le cadre d'un investissement immobilier réalisé à l'étranger peut être double : assurer un suivi formel de l'opération immobilière réalisée (§ I) et aider l'acquéreur à se repérer dans l'environnement juridique étranger (§ II). Une étude a été réalisée auprès de notaires et juristes étrangers officiant dans les pays européens considérés comme les plus attractifs par la clientèle française pour les investissements immobiliers.
L'accompagnement formel lors de l'acquisition
L'accompagnement formel lors de l'acquisition
L'apport de l'expertise notariale française
En collaboration avec un notaire ou un juriste local, le notaire peut aider ses clients à comprendre quel sera le processus d'acquisition. Il peut leur expliquer comment l'avant-contrat et le contrat de vente seront signés. Il existe des notaires dans d'autres pays, mais ils ne jouent pas tous le même rôle qu'en France. Ils peuvent agir comme des juristes conseils et authentificateurs comme en Belgique ou en Italie. Dans d'autres pays, ils enregistrent les transferts de propriété et le suivi de la vente peut n'être assuré que par des agents immobiliers ou d'autres intermédiaires, comme cela est parfois le cas en Espagne.
Le notaire français peut contacter son homologue étranger pour vérifier s'il est envisageable de signer par procuration et s'il peut recevoir et certifier lui-même la signature des acquéreurs.
Ensuite, le notaire peut aider son client à trouver un traducteur afin qu'il comprenne bien les détails de l'acquisition.
Il est à noter que lorsqu'ils achètent un bien immobilier situé aux États-Unis d'Amérique, les acquéreurs souscrivent une police d'assurance spéciale pour couvrir le risque d'erreur dans l'identité du propriétaire du bien vendu. Il conviendra de vérifier avec l'avocat américain engagé pour la vente si cela est nécessaire.
Les environnements juridiques étrangers
Habitués à leur environnement juridique très normé, les notaires français doivent s'appuyer sur des juristes locaux pour accompagner leurs clients. Ils ne reçoivent aucune formation en droit comparé, ils sont donc peu familiers avec les formalités à accomplir dans les autres pays en matière d'acquisition immobilière.
Le Conseil des notariats de l'Union européenne (CNUE) a organisé un site internet dénommé « Acheter un bien immobilier en Europe » qui permet de connaître les bases de la procédure d'acquisition immobilière dans vingt-deux pays européens disposant d'un système juridique notarial. Ce site permet de trouver des notaires ou juristes dans les autres pays de l'Union européenne. Il est indiqué s'ils parlent le français. Ces juristes sont des référents qu'il est possible de contacter afin d'obtenir les coordonnées d'un notaire ou d'un juriste local compétent.
En amont de l'opération immobilière, il semble intéressant de contacter la mission économique de l'ambassade de France du pays concerné. Ce service dédié aux investisseurs dépend du ministère des Affaires étrangères et procure une mine d'informations portant sur l'organisation économique, juridique, financière, commerciale, concurrentielle. Il existe aussi des points de relais dans les directions régionales du commerce extérieur et les chambres de commerce et d'industrie et, sur le plan national, la société UBIFrance, devenue Business France, peut être contactée. Elle dispose d'un site internet complet qui permet de préparer les démarches à effectuer. Des renseignements sur les conditions d'accès au marché local sont transmis afin d'indiquer s'il existe des conditions de nationalité en matière d'investissement immobilier. En effet dans certains pays, comme en Thaïlande, les investissements professionnels des étrangers sont limités au droit de jouissance pour les maisons individuelles, et l'accession à la pleine propriété dans les immeubles collectifs est soumise à certaines contraintes
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Ensuite, des informations relatives au soutien français et européen au développement international des entreprises françaises peuvent être communiquées. Selon le type d'acquisition et le pays de destination, il existe des programmes d'aide au développement.
Dans un cadre privé, les informations communiquées par le site « Acheter un bien immobilier en Europe » peuvent être très utiles. Lorsqu'un Français envisage par exemple d'acquérir un bien immobilier au Portugal, des renseignements sur les autorités compétentes en matière de certification des actes pourront y être trouvés : notaire pour les actes authentiques, avocat et registre foncier pour la certification des actes sous seing privé. Afin de compléter les informations contenues sur le site internet précité, il convient de se rapprocher d'un confrère local.
Dès lors que le cadre est organisé, le notaire peut accompagner l'acquéreur pour l'aider à comprendre le contenu du contrat de vente qu'il signe, en travaillant de concert avec le notaire ou le juriste chargé d'établir l'acte constatant le transfert de propriété.