L'article 6-2 du modèle de la convention OCDE indique : «L'expression "biens immobiliers" a le sens que lui attribue le droit de l'État contractant où les biens considérés sont situés». Ce renvoi au droit interne a le mérite d'éviter toute difficulté d'interprétation. On dispense le lecteur du rappel de la définition de revenus immobiliers en droit interne français.
L'article 6 continue en indiquant : «L'expression comprend en tout cas…/.» et l'article indique toute une liste de revenus. Celle-ci est très large, et aboutit à ce que les revenus de biens qui sont détenus par une personne physique ou morale et quel que soit le mode d'exploitation (location nue ou meublée, directe ou affermage) sont considérées comme immobilier. Il en est de même pour les revenus provenant des biens immobiliers d'une entreprise ou des biens appartenant à un entrepreneur individuel (profession indépendante)
1534328104160. Sont également considérés comme des revenus fonciers les revenus agricoles et les revenus de gisements minéraux
1534328143737.
Les conventions françaises reprennent généralement le modèle OCDE. Parfois toutefois, la France exclut les fermes ou les plantations de cette catégorie en considérant qu'elles sont des établissements stables
1534328240675ou elle inclut dans celle-ci les revenus provenant des options, promesses de vente et autres droits semblables.
L'État de situation des biens est titulaire du droit d'imposer les revenus des immeubles, même en l'absence d'établissement stable
1534328553081dans cet État
1534328579164. L'article 6 de la convention paralyse l'article 5 (établissement stable), car une société ne peut être imposable en France simultanément sur la base des articles 5 et 6. Précisons par ailleurs que lerescrit «établissement stable»ne peut être sollicité en matière de location immobilière.
La convention laisse à l'État de situation le choix des modalités d'imposition et aucun taux plafond n'est fixé
1534328404163.
Un pays étranger peut donc prévoir qu'un résident fiscal français qui est propriétaire d'une résidence secondaire dans cet État, dont il se réserve la jouissance, est imposable sur un revenu théorique égal à un pourcentage de la valeur cadastrale de ce bien.
En application des conventions fiscales, une difficulté pratique apparaît. Elle concerne les parts ou actions de sociétés immobilières. Ces parts ou actions sont juridiquement des biens meubles et non pas des immeubles. La France peut-elle taxer les revenus de ces parts et actions ? Pour répondre à cette question, il faut distinguer les revenus selon le type de société et selon le traitement que lui réserve la convention :
- les revenus émanant des sociétés transparentes 1534328829669sont traités comme des revenus de biens immobiliers. En effet, chaque associé est considéré comme un propriétaire privatif de biens immobiliers ;
- les revenus provenant des sociétés immobilières non transparentes (type société civile) sont traités comme des revenus sociaux. La société est considérée comme la personne imposable même si, dans le cadre des sociétés civiles, l'imposition est établie au nom de chaque associé ;
- les revenus provenant de propriétés détenues en multipropriété : pour ce type de revenus, il faudra distinguer deux cas : la location réalisée par le non-résident n'est pas occasionnelle, alors il y a lieu de considérer que le bien loué est une installation fixe d'affaire. À ce titre, le droit d'imposer revient à l'État de situation des biens conformément au principe d'imposition des activités commerciales au lieu de situation de l'établissement stable. Si la location est occasionnelle, il n'existe pas d'installation fixe d'affaire, on pourrait sur cette base contester le droit d'imposer de l'État de situation.