30731 Une belle expression fait du logement de l’Homme un « habit de sa vie »1250. Mais, jadis comme à présent, c’est aussi l’Homme qui fait son logement. Sans prétendre à l’exhaustivité, il est possible d’affirmer que trois grandes tendances sont à l’œuvre pour modeler dès aujourd’hui le logement de l’avenir. Il y a d’abord le vieillissement de la population, c’est-à-dire l’augmentation de la proportion de personnes âgées par rapport aux autres groupes d’âge (Section I). Les questions d’accessibilité décrites au chapitre précédent s’y trouvent certes mêlées, mais pas seulement. Il y a ensuite les recompositions familiales, tissées de déstructuration et restructuration des ménages français (Section II). Enfin, il est nécessaire de tenir compte de l’irruption massive du travail à distance, ou télétravail, dans nos modes de vie (Section III).
PARTIE III – Adapter son logement
Titre 2 – Adapter son logement aux nouveaux enjeux sociétaux
Sous-titre 1 – Les constats itératifs
Chapitre II – Les enjeux liés aux nouveaux comportements des occupants du logement
Section I – Logement et vieillissement de la population
30732 Le vieillissement de la population française est une réalité démographique tissée d’intimes conséquences humaines et tendue d’âpres enjeux économiques et financiers.
Sous-section I – Une réalité démographique
30733 La tendance au vieillissement est observable en deçà comme au-delà de nos frontières.
30734 – Le vieillissement, réalité nationale. – Pays à la jeunesse florissante en 1945, la France est aujourd’hui une nation vieillissante. Depuis 2015, on y compte plus de « seniors » (soixante ans et plus) que de « jeunes » (moins de vingt ans). Et ce n’est pas seulement leur nombre qui s’accroît, mais aussi leur âge1251. Il s’agit, pour certains, du phénomène démographique majeur de notre temps.
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30736 – Le vieillissement, réalité mondiale. – Cette tendance au vieillissement des populations ne concerne pas que la France. Comme le constate l’Organisation mondiale de la santé (OMS), « partout dans le monde, les gens vivent plus longtemps ». Aussi, selon la même source, « tous les pays du monde connaissent une croissance à la fois du nombre et de la proportion de personnes âgées dans la population ».
On peut lire ici dans son intégralité une étude réalisée par l’OMS sur le thème « Vieillissement et santé » :
30737 De même, dans une étude commune, Jean-Marin Serre (†), Benjamin Williams et Maxime Maury indiquent, sur le fondement d’une étude publiée en 2009 par le Bureau américain du recensement (US Census Bureau), que le nombre de seniors de plus de soixante-cinq ans devrait s’élever dans le monde à 1,3 milliard d’ici 2040, et qu’ainsi, dans moins de vingt ans, les plus de soixante-cinq ans seront – pour la première fois dans l’histoire de l’humanité – plus nombreux que les enfants de moins de cinq ans1253.
Sous-section II – Une réalité humaine
30738 – L’image de la personne âgée se transforme. – L’image traditionnelle du doux vieillard rendu sage par l’expérience est, de plus en plus, une image d’Épinal1254. On lui substitue la vision d’un être traversé d’inquiétudes : peur de manquer financièrement, peur de voir sa santé décliner ou d’être victime d’un accident, peur de la mort, peur d’être privé de ses capacités, peur d’être un poids, peur de la solitude, en considération de liens familiaux devenus plus lâches qu’à l’époque où lui-même observait ses aïeux.
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30740 – L’isolement s’accroît… – La taille des ménages a tendance à se réduire. Selon l’Insee, ils comportent en moyenne 2,2 personnes en 2013, contre 2,4 en 1999. Un tiers à peine est constitué de trois personnes ou plus, un tiers de deux personnes ; le dernier tiers ne comprend qu’une seule personne1255. Cette situation trouve en partie son origine dans l’accroissement du nombre des séparations et la raréfaction des familles nombreuses. Mais elle découle aussi du vieillissement de la population. En vieillissant, on perd son conjoint (réalité qui concerne majoritairement les femmes, du fait d’une espérance de vie plus longue), souvent le dernier compagnon d’une existence où les relations sociales se sont raréfiées1256.
30741 – … contribuant au sentiment général d’anxiété. – Ces constats alimentent un sentiment général d’anxiété qui, succédant à la colère observée avant la pandémie, découle aussi, pêle-mêle, de la pauvreté, de l’inégalité sociale, du chômage, de l’inflation… toutes choses qui favorisent, entre autres, de nouvelles difficultés d’accession au logement.
Sous-section III – Une réalité économique et financière
30742 – Un problème de finances publiques, mais pas seulement. – « Le vieillissement est l’affaire de tous : il est bon qu’il le reste ». Telle est la conclusion d’un important rapport1257. Ce constat sous-entend que la mobilisation des finances publiques, certes nécessaire, ne saurait suffire à financer l’ensemble des besoins découlant du vieillissement. C’est donc aussi au sein des patrimoines privés qu’il conviendra de rechercher les ressources indispensables, notamment en termes de logement.
Le rapport du groupe no 1 sur la prise en charge de la dépendance est consultable ici :
30743 – Le logement, privilège de l’âge ? – Il faut le constater, en France, la majorité du patrimoine immobilier appartient aux générations les plus âgées1258. Ainsi, une étude Insee (no 1899) publiée le 3 mai 2022 nous enseigne que 71 % des personnes âgées de plus de soixante-dix ans sont propriétaires de leur logement, et que 21 % d’entre elles possèdent une résidence secondaire. Entre soixante et soixante-neuf ans, ils sont 65,7 % à posséder leur résidence principale, et 23,2 % une résidence supplémentaire. Mais entre trente et trente-neuf ans, on ne rencontre que 47 % de propriétaires de leur logement. Agir en faveur du logement pourrait donc être un levier décisif susceptible d’épauler la collectivité publique dans la résolution complexe de l’équation financière du vieillissement.
§ I – Le financement par la collectivité
A/ Données larges du sujet
30745 – Un avenir préoccupant. – Les dépenses sociales, en France, sont élevées (31 % contre 20 % en moyenne pour les pays membres de l’OCDE). Parmi elles, la part du financement des besoins des personnes âgées est importante, et appelée à s’accroître1259. On y trouve, bien sûr, les retraites par répartition et la Sécurité sociale. Mais il faut y ajouter les aides compensatrices de la dépendance, et plus particulièrement l’allocation personnalisée d’autonomie (APA) à la charge des conseils généraux, les aides de l’État et des collectivités au travers de l’Anah, ou encore les aides spécifiques des collectivités locales (CCAS, etc.), déjà évoquées au titre de l’accessibilité du logement1260.
B/ Les aides à l’adaptation du logement au vieillissement
I/ La prise en compte juridique du vieillissement
30748 C’est dès l’élaboration du rapport de présentation du schéma de cohérence territoriale (SCoT) que doit être pris en considération le vieillissement. À cet effet, l’article L. 141-3 du Code de l’urbanisme vise, parmi les axes essentiels de la transition écologique, une « offre d’habitat, de services et de mobilités adaptés aux nouveaux modes de vie », formulation qui ne saurait exclure les modes de vie résultant du vieillissement des habitants. Il revient ensuite au programme local de l’habitat (PLH) d’intégrer, au fur et à mesure de ses renouvellements, les problématiques de la perte d’autonomie et du handicap. Le PLH imprimant ses inflexions au plan local d’urbanisme (PLU), il est donc susceptible d’influencer directement les réflexions et les actions au niveau communal et intercommunal1261. Il faut ajouter que les commissions d’accessibilité, recensant les établissements et les logements accessibles aux personnes âgées et handicapées, doivent intégrer des associations ou organismes représentant les personnes âgées (CGCT, art. L. 2143-3) et que, dans le parc social, une priorité d’accès a été aménagée non plus seulement aux personnes handicapées, mais aussi aux personnes âgées1262.
30749 – Une loi d’adaptation. – La loi portant adaptation de la société au vieillissement de la population1263 (dite « loi ASV ») promulguée le 29 décembre 2015 a pour ambition de « changer le regard sur le vieillissement ». En ce qui concerne le logement, l’objectif est de favoriser autant que possible le maintien du cadre de vie des personnes âgées au sein de leur domicile, et d’éviter autant que faire se peut l’hébergement médicalisé1264. Il y va tant du moral de nos anciens, qui très majoritairement souhaitent demeurer à leur domicile, que de l’intérêt des finances publiques, cette option étant en définitive moins coûteuse pour la solidarité nationale que celle du financement de solutions alternatives d’hébergement. À cet effet, la loi ASV souhaite favoriser l’habitat collectif (i) et vient en aide au locataire pour l’adaptation de son logement (ii).
30750 – Renaissance des béguinages. – La loi ASV du 28 décembre 2015 pose le postulat que l’aide au maintien à domicile passe d’abord par une adaptation de l’habitat et, à cet égard, elle entend favoriser un nouveau type d’habitat collectif, vu comme une sorte de troisième voie entre le logement purement individuel et l’hébergement en établissement médicalisé. L’idée n’est pas nouvelle. Elle s’inspire de ce que le Moyen Âge flamand avait su inventer dès le XIIe siècle : le béguinage, forme d’habitat regroupé, propre à conserver l’intimité de chacun mais permettant, par la mise en commun de certains services, de répondre aux besoins de personnes fragilisées (par l’âge, le veuvage, la pauvreté…) mais encore autonomes. En bref, un habitat communautaire à vocation sociale1265.
30751 – Les logements-foyers sont morts, vive les résidences autonomie ! – Le texte de 2015 modifie la dénomination des logements-foyers de l’article L. 633-1 du Code de la construction et de l’habitation, pour les requalifier de « résidences autonomie » lorsqu’ils accueillent des personnes âgées1266. Ce changement de terminologie souligne un élargissement de leurs missions, axées désormais vers la prévention de la perte d’autonomie. Les résidences autonomie doivent assurer un socle minimal de prestations défini par décret. À ce titre, ces résidences sont désormais éligibles à bénéficier d’un forfait autonomie pour financer les actions de prévention, conditionné à la conclusion d’un contrat pluriannuel d’objectifs et de moyens (CPOM)1267.
30752 – Une nouvelle donne pour les résidences services. – Dans le même élan, la loi ASV revoit l’organisation juridique et économique des copropriétés avec services (« résidences services »), réécrivant les articles 41-1 et suivants de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965. Cette intervention provient du constat d’une difficulté marquée, dans la pratique, de procéder à la revente des logements détenus au sein de telles résidences, en raison des charges incompressibles qui les accompagnent, et ce même si le logement n’est pas occupé et si son prix est largement pondéré par rapport aux tendances générales du marché local. Pour cette raison, la loi ASV impose la différenciation entre les services individualisables et ceux qui ne le sont pas, qui seuls constituent des charges de copropriété. Le tout est désormais écrit et codifié aux nouveaux articles L. 631-13 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
30753 – Un coup de pouce en faveur de la personne âgée locataire. – Nous avons déjà évoqué l’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie. Lorsque de tels travaux d’accessibilité sont envisagés par un locataire âgé, à ces frais exclusifs, la loi ASV substitue à l’accord préalable du bailleur une simple information, ouvrant droit à opposition. Seule est requise une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le locataire doit y indiquer précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles les travaux seront réalisés. Il doit identifier les entreprises chargées de les exécuter. Il doit, enfin, rappeler expressément au bailleur qu’à défaut de réponse dans le délai de deux mois1268, il sera réputé avoir donné son accord tacite et définitif aux travaux. De la sorte, au départ du locataire, le bailleur ne pourra pas exiger la remise des lieux en l’état antérieur. La liste limitative des travaux admis à ce régime particulier a été fixée par décret en Conseil d’État1269. Ce dispositif est applicable quelle que soit la date du bail (même conclu antérieurement aux lois ASV ou Elan), et qu’il s’agisse de location nue ou meublée.
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30755 La possibilité d’adapter le logement constitue sans doute « la première clé du maintien à domicile »1270. Mais elle ne serait rien si elle n’était accompagnée d’un volet financier.
II/ La prise en charge financière du vieillissement
30757 – Mieux définir la perte d’autonomie et les besoins liés à l’âge. – La loi ASV promeut une revalorisation de l’allocation personnalisée d’autonomie (APA), censée fournir une aide aux différentes dépenses liées au vieillissement, dont celle de l’adaptation du logement. Tout d’abord, elle rend obligatoire dans tous les départements (ce qui auparavant n’était pas le cas, bien que souvent observé) une évaluation multidimensionnelle des besoins de la personne âgée1271. Ainsi, une équipe pluridisciplinaire proposera un « plan d’aide » recensant tous les moyens convergeant vers un soutien à domicile, y compris ceux dont le département n’est pas le financeur, tels qu’une orientation vers l’Anah pour une adaptation du logement. Dans le même ordre d’idées, la loi de décembre 2015 unifie la méthode d’appréciation du niveau de dépendance (qui jadis différait, et parfois divergeait entre les départements et les organismes de sécurité sociale). Cette évaluation est désormais la même pour l’attribution de l’APA que pour les aides des caisses de retraite.
30758 – Mieux calculer la contribution du bénéficiaire. – Ensuite, la loi ASV réforme le traitement du plafond du plan d’aide1272 et la participation du bénéficiaire. Ce plafond est revalorisé annuellement par de complexes calculs liés non plus à l’inflation, mais à l’évolution de la majoration pour aide d’une tierce personne ([MTP] complément versé avec l’APA quand existe un besoin d’aide constante). Quant à la participation du bénéficiaire au financement de sa dépendance, l’objectif est d’en réduire le taux au fur et à mesure que la dépendance augmente et, là encore, la formule mathématique du décret no 2016-210 du 26 février 2016 est d’une complexité peu amène.
30759 – Adapter le versement de l’APA. – Le principe1273 est le versement mensuel au bénéficiaire, éventuellement sous la forme de chèque emploi-service universel (Cesu). Mais par exception, le département pourra verser la partie de l’APA destinée à rémunérer un service d’accompagnement et d’aide à domicile (Saad) directement au service choisi par le bénéficiaire. Sur ce point, précisons que :
le département n’est plus tenu d’obtenir l’accord préalable du bénéficiaire pour procéder à ce versement direct auprès du service ;
le bénéficiaire étant quant à lui libre de changer de Saad.
30760 – Critique du financement de la réforme de l’APA. – Sans entrer ici dans le détail, la solution retenue a été d’affecter une partie du produit de la contribution additionnelle de solidarité pour l’autonomie (Casa) au financement de l’APA, ce qui a déclenché des critiques quant aux impacts financiers de cette réforme sur l’équilibre budgétaire des départements, ceux-ci rencontrant qui plus est des difficultés pour acquérir une connaissance fine des nouvelles charges induites par la revalorisation annuelle des plafonds et les modifications des calculs des participations individuelles. Or, selon une étude de la Drees de 2011, le nombre de personnes bénéficiaires de l’APA, qui est de 1,2 million en 2012, atteindra 1,5 million en 2025 et 2 millions en 20401274. De l’avis d’une part non négligeable de la doctrine, la réforme de l’APA reste fragmentaire, incomplète, voire creuse ou théorique1275.
30761 – Financer des opérations à portée collective. – Dans l’intérêt des personnes âgées, l’Anah peut soutenir une opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah) ou un programme d’intérêt général (PIG).
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30764 – Mise en place. – Dans les deux cas (Opah comme PIG), le soutien de l’Anah implique la ratification d’une convention de programme, conclue entre l’État, l’Anah, la ou les collectivités territoriales concernées et, dans certains cas, d’autres acteurs locaux. Cette convention fixe le périmètre de l’opération, décline le programme d’actions à mettre en œuvre et précise les engagements réciproques, notamment financiers, des partenaires signataires. Divers plafonds de dépenses subventionnables sont ensuite prévus, en fonction des différentes typologies d’opérations, tels qu’ils ont été fixés par la délibération no 2013-11 du conseil d’administration de l’Anah du 13 mars 2013. Les bénéficiaires des subventions d’ingénierie prévues pour ces opérations ne seront pas les particuliers, mais les collectivités territoriales, les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), les bureaux d’études privés spécialisés dans la mise en œuvre des politiques locales de l’habitat, les sociétés d’économie mixte (SEM), les opérateurs de type associatif ou les syndicats de copropriétaires.
30765 – Rappel. – Pour achever ce rapide panorama, rappelons l’existence du crédit d’impôt prévu à l’article 200 quater A du Code général des impôts. Nous renvoyons sur ce point aux développements qui précèdent (V. supra, nos 30693 et s.).
§ II – Le financement personnel
30766 – Une idée fausse : les seniors ne dépensent pas. – Bien que ce postulat ait servi de prétexte à de nombreuses politiques publiques, notamment fiscales, les populations du troisième et du quatrième âge assument de nombreuses dépenses qui peuvent, d’ailleurs, augmenter avec l’âge. Ainsi le « jeune senior », fraîchement retraité et encore pleinement valide, profite de son temps libre et dépense volontiers pour bien vieillir1277. Puis, avec l’avancée en âge, on voit s’accroître les dépenses liées à la dépendance ou à son anticipation. Elles concernent majoritairement le logement, qu’il soit collectif ou individuel.
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30768 – Pas d’État-providence pour la dépendance. – Au-delà des ressources fournies par les pouvoirs publics pour la couverture des frais liés à la dépendance, ce sont les ménages eux-mêmes qui s’acquittent de ces dépenses. Selon le rapport au Sénat déjà cité, en 2008, les personnes âgées ou leurs proches acquittaient « au moins sept milliards d’euros par an en complément des ressources fournies par la solidarité nationale ». Leur couverture est assurée d’abord au moyen des pensions et revenus perçus par les retraités, mais aussi en puisant dans des placements financiers constitués au cours de la vie active ou des réserves assurantielles (rentes issues de contrats d’assurance-vie ou de contrats d’assurance dépendance, par exemple). Peuvent aussi y contribuer les fruits d’un investissement locatif, pourvu qu’il ait été attentivement sélectionné1280 et soigneusement entretenu.
30769 – Le logement n’est pas un actif dormant. – À cet effet, un programme d’investissements doit être mis en place pour la gestion d’un bien ou d’un parc immobilier, avec plans de financement à l’appui, à la manière même d’une entreprise. Anticiper ces sujets, les provisionner, tenir compte de l’accélération des normes publiques et de l’augmentation des coûts de travaux (main-d’œuvre ou pièces et matériaux) demande une réelle projection « entrepreneuriale », si l’on ne veut pas être disqualifié et se retrouver « hors marché ». Tout propriétaire devrait s’en convaincre ; l’administration fiscale, quant à elle, devrait en tirer les conséquences.
30770 – L’investisseur immobilier n’est pas un rentier. – Dès lors, le propriétaire bailleur ne devrait plus être stigmatisé comme situé en dehors de « l’économie réelle ». Il mobilise, à nos yeux, autant de réflexion, de décisions, de choix, d’efforts d’investissement et, dans une certaine mesure, de prise de risque qu’un entrepreneur ou le titulaire d’un portefeuille de valeurs mobilières. Les défis posés par la révolution démographique sans précédent que nous vivons, consécutive aux effets conjugués de l’augmentation de l’espérance de vie et de la chute de la natalité, sont vertigineux. Ils ne pourront être relevés par la seule solidarité nationale ; bien au contraire, il y a là « une dynamique qui nous concerne tous et toutes : jeunes et âgés d’aujourd’hui, jeunes et âgés de demain »1281.
Section II – Logement et recompositions familiales
30771 Une autre évidence sociologique de notre temps réside dans les changements de la structure traditionnelle des ménages et des familles, au gré, notamment, de la progression considérable du nombre de divorces au cours des cinq dernières décennies (Sous-section I). Un mouvement qui ne saurait rester sans incidence sur le logement des intéressés (Sous-section II).
Sous-section I – Les recompositions familiales, une réalité démographique
§ I – Un peu moins de divorces, mais toujours autant de séparations
30772 – Les divorces en baisse. – Croissant depuis les années 1970, et après avoir atteint un pic en 2005, le nombre de divorces était resté relativement stable jusqu’en 2010. Depuis, la tendance est à la baisse1282. Cela tient en partie à la diminution, désormais stabilisée, du nombre de mariages. Mais c’est surtout, selon l’Insee1283, le fait d’une moindre propension au divorce, que l’on observe d’une façon générale chez les couples mariés après 1990. Si ces chiffres devaient rester stables, 44 % des mariages de l’année se termineraient par un divorce. Par ailleurs, aujourd’hui, comme depuis les années 1970, le risque de divorce est maximal à cinq ans de mariage. L’interprétation de ces statistiques est cependant délicate. En effet, certains considèrent que la stabilisation des divorces est imputable au fait que ceux qui se marient le font plus tard qu’auparavant, et plus souvent après avoir vécu un certain temps ensemble. Dès lors que le mariage est vu comme l’issue d’une « période d’essai », moins de divorces ne signifie donc pas moins de séparations : la rupture n’est pas évitée, elle a seulement eu lieu avant le mariage1284.
Une étude de l’Insee nous donne des statistiques détaillées sur le nombre de divorces en 2014 :
§ II – Une comptabilisation malaisée
30773 – Dénombrer ce qui reste dans l’ombre. – Il est impossible de connaître le nombre de ruptures concernant les couples officieux, puisque par définition aucune procédure ne l’accompagne ni ne l’enregistre1285. L’Insee a néanmoins réalisé entre 2013 et 2014 une étude sur des ruptures dans les couples « non officiels » ayant entretenu une « relation amoureuse importante qui donne ou a donné lieu à une cohabitation ». Sur la base de cette définition, ce sont en moyenne annuelle environ 253 000 couples de personnes âgées de vingt-cinq à quarante-cinq ans qui se sont rompus entre 2009 et 2012, contre 155 000 entre 1993 et 1996. Les couples hors mariage se rompent donc en nombre croissant.
§ III – Les personnes impactées dans leur mode de logement par la séparation
30774 – Les parents se séparent, les enfants sur le départ. – Ces couples hors mariage sont souvent entourés d’enfants. Selon l’Insee, en 2021, 63,5 % des naissances en France ont eu lieu hors mariage. La rupture d’un couple non marié concerne donc statistiquement plus d’enfants qu’un divorce. Or, pendant toute sa minorité, le domicile d’un enfant est fixé chez ses parents1286. La rupture du couple ne concerne donc pas que deux individus ; elle se répercute sur tous ceux qui partageaient le même logement.
Sous-section II – Les recompositions familiales, source de besoin en logement
30775 Ainsi, et plus encore en présence d’enfants, une rupture familiale engendre de nouveaux besoins de logement. Elle agit d’autant plus que la résidence alternée des enfants est fréquemment mise en place, et ce par la volonté même du législateur (§ I). Il y a là, économiquement, un facteur de tension du marché du logement (§ II) et, en droit social de la famille, l’origine d’un inutile contentieux (§ III).
§ I – La résidence alternée, une volonté du législateur
30776 – Un choix nouveau pour le lieu de vie des enfants. – En présence d’enfants mineurs, les parents qui se séparent disposent d’un choix. La résidence de l’enfant peut être fixée au domicile de l’un d’entre eux, avec un droit de visite pour l’autre, ou bien partagée entre les deux domiciles, sur un rythme alterné entre les deux, selon une périodicité à définir. L’exercice de ce choix leur revient à tous deux, compte tenu du fait que depuis la loi du 4 mars 20021287, « la séparation des parents est sans incidence sur les règles de dévolution de l’autorité parentale »1288. La coparentalité, et avec elle l’exercice en commun de l’autorité parentale, demeure malgré la rupture du couple1289. À défaut d’accord entre les père et mère, il appartient au juge aux affaires familiales de décider en considération de l’intérêt de l’enfant1290.
30777 – Un législateur largement favorable à la résidence alternée. – La résidence alternée de l’enfant est non seulement permise, mais promue. En effet, la loi de 2002 a souhaité briser la jurisprudence hostile de la Cour de cassation1291 à l’égard des accords de résidence alternée. Cette solution est devenue l’option préférentielle. C’est pourquoi, pourvu que l’intérêt de l’enfant le justifie, elle peut être imposée par le juge, même dans l’hypothèse où les parents, ou l’un d’eux, s’y opposent1292. La mesure est, en principe, prescrite à titre provisoire, pour une durée que la décision détermine. Au terme de celle-ci, le juge peut rendre l’alternance définitive ou fixer le domicile de l’enfant chez un seul des parents, voire chez un tiers. Allant au-delà de la lettre du texte, la jurisprudence admet que le magistrat puisse ordonner d’emblée le mode alterné de résidence, sans prévoir de période probatoire à durée déterminée ; ceci en fonction des circonstances qu’il apprécie souverainement1293. Cette orientation législative a été confirmée par la loi du 23 juillet 20141294 relative à l’égalité entre les femmes et les hommes. Elle s’est traduite dans les faits par une forte progression des décisions de résidence alternée depuis le début du siècle.
§ II – La résidence alternée, un facteur de tension sur le marché du logement
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30779 – Un effet de cycle. – Rupture et résidence alternée alimentent un cycle de consommation de logements. Là où un seul logement suffisait avant la rupture, il en faut deux après, et si possible sans en réduire les volumes puisque le même nombre d’enfants viendra y résider la moitié du temps. Il y en résulte, pour les parents, un doublement des coûts, et d’une façon générale un effet de raréfaction des logements disponibles.
§ III – La résidence alternée, une source d’inutiles contentieux
30780 – Des modalités d’aides au logement qui ne suivent pas forcément les modalités de logement. – Or, toutes les aides permettant de faire face à ces nécessités budgétaires ne sont pas réparties entre les deux foyers. S’agissant des aides personnalisées au logement (APL) par exemple, il a fallu aller jusqu’au Conseil d’État pour le faire admettre à une caisse d’allocations. Ce n’est en effet que depuis un arrêt du 21 juillet 20171297 que les APL peuvent être réparties entre les deux parents1298. Leur montant est déterminé en fonction du temps de présence effective du ou des enfants dans le logement de chaque parent au cours de l’année. Il en est en principe de même pour la répartition des droits au revenu de solidarité d’activité (RSA), ainsi que celle de la majoration du RSA pour enfants à charge, qui depuis cette décision devraient tenir compte désormais des enfants en situation de garde alternée. Toutefois, dans les faits, il semble que plusieurs caisses d’allocations familiales refusent encore de se conformer à la décision du Conseil d’État et continuent à verser l’aide à un seul parent (le plus souvent la mère), invoquant le principe d’unicité d’allocataire. Reste au parent « exclu » à saisir le pôle social du tribunal judiciaire.
30781 Par ailleurs, toutes les prestations autres que les allocations familiales (prime de déménagement, prêt à l’amélioration de l’habitat, pour ne citer que celles en rapport direct avec le logement) ne seront accordées qu’à un seul parent. La plupart du temps, faute d’accord entre les deux intéressés, elles sont versées à la mère, les enfants ne pouvant être déclarés, aux yeux de la caisse d’allocations familiales, qu’auprès d’un seul allocataire1299. Ce principe d’« allocataire unique » prive de nombreux parents isolés du versement de la moitié de l’aide qui devrait leur revenir. Ils se retrouvent ainsi en difficulté, devant par exemple faire face à des situations d’impayés de loyers.1300.
30782 – Une argumentation défaillante des CAF. – Pour leur défense, les caisses d’allocations familiales invoquent des motifs informatiques : leurs logiciels ne permettraient pas de partager les droits aux allocations qu’elles servent, contraignant les agents à réaliser l’opération manuellement1301. Cet argument ne manque pas de surprendre si l’on fait la comparaison avec l’adaptabilité dont ont fait preuve d’autres administrations1302. De plus, il contrarie l’article L. 583-1 du Code de la sécurité sociale qui fait obligation aux organismes débiteurs des prestations familiales d’assurer l’information des allocataires sur la nature et l’étendue de leurs droits. On pourrait même y voir une pratique discriminatoire à un double titre : non seulement à l’égard du parent écarté injustement du versement des aides, mais aussi à l’égard des couples séparés ayant choisi pour leurs enfants un mode de résidence alternée.
30783 – Des critiques unanimes. – C’est pourquoi, par décision du 30 septembre 20201303, le Défenseur des droits a invité les caisses à remédier à cette anomalie. De même, la jurisprudence judiciaire semble rejoindre la jurisprudence administrative. Dans une procédure opposant une réclamante à une caisse d’allocations familiales, le tribunal judiciaire de Melun a rendu le 15 janvier 2021 une décision similaire à celle prononcée par le Conseil d’État cinq ans plus tôt.
Section III – Logement et travail à distance
30784 – Une option boostée par la pandémie de Covid. – Le télétravail est sans doute l’une des tendances les plus nouvelles et les plus caractéristiques de notre époque. Quoique techniquement possible dès la fin du XXe siècle, il a connu une extension spectaculaire lors de la crise sanitaire de 20201304. En quelques jours, le regard que portaient sur lui employeurs et salariés a changé, et l’ordinateur professionnel a fait son apparition au sein du logement.
30785 – Un enthousiasme raisonné. – La tendance paraît durable : après un infléchissement en juin 2021, correspondant à l’amélioration de la situation sanitaire, un rebond des chiffres du télétravail s’est opéré à partir de décembre de la même année, de sorte qu’il concerne aujourd’hui 20 % des salariés1305. Ce relatif enthousiasme pour la formule découlerait d’un consensus sur les avantages qu’elle présente (meilleure productivité sur certains postes, gain de temps et de dépenses en termes de transports, adaptabilité des horaires, diminution de l’absentéisme…)1306. Il semble toutefois nécessaire d’en limiter le recours à deux ou trois jours maximum par semaine de travail, pour en prévenir les inconvénients (isolement, stress généré par la coupure physique avec les équipes et l’absence de relations entre collègues, porosité excessive entre vie privée et carrière professionnelle, dérèglement des volumes de travail, connexion excessive…).
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30787 – Un télétravail choisi. – Instauré sous la contrainte de la crise sanitaire, ce nouveau mode de « vie au travail et de travail dans la vie » prend racine dans notre organisation sociale. C’est, sans doute, parce qu’il correspond aussi à un nouveau désir de plus en plus souvent rencontré : la flexibilité. Faire carrière oui, mais ne plus tout sacrifier au rythme de travail ; s’insérer dans l’entreprise et la cité oui, mais sans accepter que son cadre régisse l’intégralité de nos existences ; enraciner son action professionnelle dans un sens vécu comme cohérent et utile, mais pouvoir aussi s’affranchir à tout moment de ces missions collectives pour « dé-missionner » vers des horizons plus intimes, voire exclusifs ; vivre dans les métropoles propices aux études supérieures puis aux offres de postes jugés les plus intéressants, mais pouvoir régulièrement se retirer au calme et au vert, en quête d’équilibre et de sérénité. C’est sur ce dernier aspect qu’une jonction s’opère entre le télétravail et le logement. Ces nouveaux comportements appellent une double adaptation des habitats. Il faut, d’une part, loger le télétravailleur, mais de façon intermittente, quelques jours seulement par semaine, et de préférence à proximité de l’entreprise qui l’emploie (Sous-section I). Mais il est nécessaire, d’autre part, d’adapter le logement aux besoins de celui qui régulièrement travaille depuis chez lui (Sous-section II).
Sous-section I – Le logement des télétravailleurs
§ I – Où loger les télétravailleurs ?
A/ Les effets favorables
30790 – Les rats des villes veulent-ils redevenir rats des champs ? – Il n’y a pas, à ce jour, de phénomène massif de retour « à la campagne ». Lors de la crise sanitaire liée à la Covid-19, l’idée d’un exode urbain a vu le jour, comme une sorte d’inversion de lente décroissance qu’avaient subie les campagnes depuis 1850 en faveur des villes. Le mouvement a été particulièrement sensible à Paris, chez une bonne part de ceux qui pouvaient rejoindre une résidence suffisamment connectée pour leur permettre de télétravailler (leur résidence secondaire, celle d’amis ou de membres de la famille). Mais, à ce jour, nul ne constate de tendance massive à l’exode. De plus, les néoruraux télétravailleurs restent attachés aux commodités de la grande ville : commerces, infrastructures culturelles et sportives, services publics denses, accès aux soins, etc.1308 En bref : nos grandes villes ne sont pas près de se vider.
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30792 – Un facteur de revitalisation en zone détendue. – Une autre tendance se révèle avec certitude : l’apparition d’une population d’actifs naviguant désormais entre bureau et domicile au cours de la semaine. Elle s’accompagne d’un intérêt accru pour des logements parfois désignés comme des « résidences semi-principales ». Cette dynamique peut profiter à des zones rurales, revigorant des marchés immobiliers jusqu’alors atones. On a ainsi constaté un engouement en faveur des maisons individuelles, dont la demande a crû de 18 % au cours du premier semestre 20211309. Mais se plonger durablement dans la ruralité implique une certaine conversion mentale, et le temps nécessaire à un « apprivoisement » progressif. Dès lors, pour s’éloigner des grandes métropoles au marché du logement trop tendu sans pour autant se priver de tout environnement urbain, les villes petites et moyennes apparaissent comme un recours pour les télétravailleurs. Or, du fait « d’une inadéquation géographique entre l’offre et la demande »1310, il s’y trouve un stock de logements vacants1311. Pour ces territoires, l’accueil de télétravailleurs est donc, sans doute, une chance à saisir. Cependant, certaines expériences vécues localement prêtent à réfléchir.
B/ Les effets pervers
30793 – Un risque de fuite des travailleurs. – Nous prendrons simplement l’exemple, qui n’est sans doute pas unique, des effets du télétravail sur le marché de l’emploi et du logement dans le département de la Haute-Savoie. Dans cette région frontalière, certains considèrent que le télétravail a mis en route « une machine à inciter les travailleurs à partir en Suisse ». Ne pouvant s’acquitter d’un loyer de niveau helvétique, et reculant devant les temps de trajet et les encombrements routiers, nombre de Français frontaliers demeuraient salariés en France. Certes, le niveau des salaires est supérieur en Suisse, mais plus d’un préférait préserver sa qualité de vie1312. La disparition de la contrainte du déplacement que rend possible le télétravail a rebattu les cartes et semble avoir permis le débauchage de beaucoup de talents au sein de nombreuses entreprises de services haut-savoyardes, ce qui fait craindre à certains employeurs locaux que « nos entreprises soient déshabillées de leurs compétences », comme on peut le lire dans l’article ci-après :
§ II – Comment loger en ville les semi-citadins ?
30794 L’expansion du télétravail pose tout d’abord une question d’urbanisme et d’aménagement du territoire : puisqu’elle rend superflue une partie des surfaces de bureaux existantes, peut-on les convertir en logements, et par quels moyens ? (A). Elle interroge aussi les praticiens du droit privé : comment adapter un contrat de bail à une occupation intermittente du logement par le locataire, voire par plusieurs locataires dont chacun dispose d’un temps donné (jour, semaine…) de jouissance du même logement ? (B).
A/ Transformer les bureaux en logements
30795 La transformation de bureaux en logements est encouragée par une législation volontariste, que s’approprient peu à peu les opérateurs.
30796 – Un futur inexorable. – L’entrée dans les mœurs du télétravail devrait pousser à court terme certaines entreprises à revoir à la baisse leurs besoins de surface, et/ou les modalités d’usage de leurs locaux professionnels. Ainsi, l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) évalue à 3,3 millions de mètres carrés la surface de bureau excédentaire en Île-de-France dans les dix prochaines années. Le télétravail pourrait ainsi permettre de dégager de nombreux mètres carrés de logement par la transformation de locaux professionnels devenus obsolètes du fait de son développement. De même Joachim Azan, président fondateur de Novaxia, déclare : « Du fait de la montée en puissance du télétravail, trois à six millions de mètres carrés de bureau pourraient être libérés. Cette vacance est un gisement de valeur potentielle à venir pour les épargnants ».
30797 – Les moyens d’agir. – Prenant conscience de cette réalité avant même la pandémie de 2020, la loi Elan de 2018 a entendu faciliter cette transformation par plusieurs moyens.
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30799 – Une volonté d’accélération. – Une mobilisation plus récente et plus marquée des pouvoirs publics est observée. En février 2021, la ministre déléguée à la transition écologique, chargée du logement, convoquait plusieurs acteurs de l’immobilier (dont l’IEIF et la Fédération des promoteurs immobiliers [FPI]) pour leur faire part de son souhait « d’accélérer la dynamique », au regard d’un bilan des engagements pris par ces mêmes acteurs en 2018. Dix d’entre eux avaient, alors, signé la « charte Denormandie »1313, s’engageant à transformer en logements 500 000 mètres carrés de bureaux situés en Île-de-France d’ici 2022. Mais trois ans plus tard, seuls 85 000 mètres carrés étaient engagés. Or, la loi Climat et Résilience, votée à l’été 2021, et le fameux objectif « Zéro Artificialisation Nette » (ZAN) changent profondément la donne. Si en 20501314 il devient impossible de construire sans rendre au sol naturel une surface équivalente, la transformation de bureaux en logements pourrait devenir beaucoup plus compétitive. Aussi les pouvoirs publics insistent-ils sur le fait que la transformation des bureaux en logements est un moyen de « limiter l’étalement urbain, de prévenir la crise climatique et de préparer la résilience des villes ».
30800 – Des acteurs de marché de plus en plus disposés à prendre le virage. – Le monde de la promotion commence à relever ce défi. À titre d’exemple, on pourra observer la communication nourrie autour du lancement en mars 2021 d’un fonds spécifique1315 dédié au recyclage de bureaux en logements. Ce fonds peut être commercialisé à l’intérieur de solutions d’assurance-vie, et il est donc censé pouvoir profiter des forts mouvements de collecte qui s’y attachent. Il est en outre labellisé « Investissement socialement responsable » (ISR) du fait de son ambition de répondre à la pénurie de logements, visant la production de 4 000 logements issus de la transformation de 180 000 mètres carrés de bureaux obsolètes ou vacants1316.
30801 Cet essor se produit alors même que de multiples freins pourraient entraver la conversion de bureaux en logements. Aux difficultés techniques, qui sont réelles, s’ajoutent en effet des obstacles d’ordre politique, économique et financier.
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30803 – La localisation : une donnée déterminante. – Au-delà de ces difficultés, il faut souligner l’importance de la localisation des bureaux à transformer. Créer des logements en lieu et place de locaux professionnels obsolètes situés en périphérie des zones urbaines et isolés des services et des agréments urbains n’aurait aucun sens. Or, ce sont en priorité ces locaux qui tendent à se désertifier. À l’inverse, on assiste à un regain d’intérêt pour les bureaux situés dans les quartiers vivants des grandes métropoles. Les acteurs cherchent « moins mais mieux », c’est-à-dire des surfaces plus restreintes mais plus séduisantes qu’auparavant. Le télétravail pourrait ainsi constituer une incitation majeure à l’amélioration des locaux à usage de bureaux, notion intéressante mais qui excède notre sujet. Notons cependant que l’une des pistes envisagées à cet effet est celle de l’hybridation, qui consiste à associer habitants et travailleurs au sein d’un même bassin de vie. On parle, à cet égard, de quartiers-villages permettant d’allier vie professionnelle et vie privée, et l’on cite en exemple Bercy Village à Paris, non loin des bords de Seine, ou encore Smartseille, îlot marseillais qui associe des usages de bureau, habitat, commerce et service dans un cadre végétalisé1318. Ces organisations emploient des techniques juridiques innovantes, comme l’attribution de droits réels de jouissance spéciale, afin de bien encadrer qui utilise quoi, quand, et en payant combien1319.
B/ La recherche de modes alternatifs de logements ciblés
30804 – Nouveaux besoins, nouveaux contrats. – L’émergence de ces nouveaux besoins en logements est l’occasion, pour les praticiens, d’explorer des voies contractuelles inédites. Ainsi, une formule d’« abonnement logement », sorte de bail à temps partagé, a déjà été proposée.
30805 – Une création commerciale non dénuée de pertinence. – « De nombreux actifs, travailleurs hybrides vivant dans une région et travaillant dans une autre, sont à la recherche d’un logement récurrent quelques jours chaque semaine à proximité de leur bureau. Et si c’était la chambre de votre enfant absent en semaine ou votre chambre d’amis inoccupée ? ». Tel est le type d’accroche utilisé par les plateformes dédiées à la mise en relation entre télétravailleurs intermittents et propriétaires de logements à vacuité partielle intermittente. Cette argumentation n’est pas dénuée d’une certaine pertinence1320. Louer ces parties d’habitation pendant qu’elles sont inoccupées est une source de revenus complémentaires pour le bailleur, propre à satisfaire le besoin de logement des télétravailleurs hybrides. Plusieurs d’entre eux peuvent se succéder, de façon récurrente, au sein du même logement (ou de la même partie de logement), au cours d’une même semaine ou d’un même mois. Mais quel est le contrat susceptible d’organiser ce nouveau type d’occupation partagée ? Une formule de « baux à compartiments temporels » a été imaginée ; il est permis de s’interroger sur son traitement juridique (I) et fiscal (II).
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I/ Quel traitement juridique ?
30808 – Une forme de location meublée. – Le traitement juridique de ces baux devrait être celui de la location meublée. On notera en particulier que dans le cadre d’une activité de location meublée, le dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à l’équivalent de deux mois de loyer (hors charges) maximum, ainsi qu’en dispose désormais l’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 créé par l’article 8 de la loi Alur. De plus, si le loyer est payable d’avance en dépassant une période de deux mois (par ex. un loyer trimestriel), le bailleur ne peut pas réclamer de dépôt de garantie au locataire. Il ne pourra le faire que si le locataire est à l’origine d’une demande en faveur du paiement mensuel du loyer.
II/ Quel traitement fiscal ?
30809 – Une fiscalité adaptée… pour l’instant. – Le fait qu’une exploitation locative soit décomposée entre plusieurs locataires ne modifie en rien les régimes de droit commun, et notamment les règles d’imposition de la location meublée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux1324, toutes conditions étant remplies par ailleurs, notamment l’obligation pour le bailleur de fournir l’ensemble du mobilier et des équipements tels que prévus par les textes1325.
30810 D’autre part, le bailleur pourrait devoir le cas échéant relever de l’activité de parahôtellerie, et du régime fiscal induit, s’il fournit à ses « locataires partagés » trois des quatre prestations prévues en telle matière : nettoyage régulier des locaux, réception, même sans personnalisation de la clientèle, fourniture du linge de maison, offre de petit-déjeuner. Les conséquences devraient donc, là encore, en découler de manière normale :
déficit éventuel d’exploitation, y compris celui lié à l’amortissement des moyens d’exploitation, directement imputable sur le revenu, et non pas neutralisé (puis stocké sans limite de durée) pour la partie excédentaire, comme en matière de location meublée ;
ce déficit étant imputable sur le revenu global, si l’exploitation est réalisée à titre professionnel ; dans le cas contraire, il est imputable sur les revenus de même catégorie (BIC), étant reportable pendant une durée maximum de six années ;
exonération d’IFI en cas de détention sociétaire et exercice de fonction de direction, ou, en cas de détention directe, en démontrant que l’exploitation constitue l’activité principale ;
récupération de la TVA acquittée sur le prix d’acquisition du bien immobilier acheté neuf.
30811 Enfin, se posera la question du dispositif d’exonération applicable aux locations modestes d’une fraction de la résidence principale du bailleur1326. En effet, louer une ou plusieurs pièces de sa propre habitation principale constitue une activité de location meublée, dont les loyers sont par principe imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Néanmoins, ces revenus issus de la location meublée d’une ou de plusieurs pièces faisant partie de l’habitation principale du bailleur sont exempts d’imposition dans deux situations :
les revenus de la location habituelle d’une ou plusieurs pièces de l’habitation principale du bailleur à des personnes n’y élisant pas domicile (chambres d’hôtes) si leur montant est inférieur à 760 € TTC par an1327 ;
si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s’il a le statut de salarié saisonnier) et si le prix de location reste fixé dans des limites raisonnables telles que publiées, chaque année, au BOFiP.
Malheureusement, sauf prorogation durable ou pérennisation, ce dispositif d’exonération s’applique aux locations ou sous-locations réalisées jusqu’au 31 décembre 20231328.
Pérenniser le dispositif de l’article 35 bis du Code général des impôts
Il nous semble important d’appeler l’attention du législateur sur les vertus que présenterait, selon nous, la suppression de toute date butoir d’application de ce dispositif d’exonération, ou à tout le moins sa large prorogation, le temps qu’il puisse jouer son rôle d’incubateur ou d’accélérateur en faveur du développement pratique des nouveaux modes de location à période partagée, en conservant bien sûr les conditions actuelles (partie de résidence principale, et loyer plafonné à un niveau raisonnable).
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Sous-section II – Le télétravail dans son logement
§ I – Un besoin d’adaptation
30814 – Une adaptation nécessaire. – Décideurs et constructeurs doivent aujourd’hui penser en termes de multifonctionnalité des lieux de résidence, ce qui implique non seulement de satisfaire les besoins présents des habitants, mais en outre d’anticiper sur leurs besoins futurs. On pourrait, par exemple, concevoir des logements divisibles en deux unités : l’une consacrée à la vie privée, et l’autre réservée au télétravail, ou tout au moins aisément adaptable en vue de permettre celui-ci (connectique, cloisons déplaçables, etc.). Au surplus, cette modularité est susceptible de répondre à des besoins d’une tout autre nature (nécessités familiales telles qu’arrivée, croissance, puis départ d’enfants ; séparation ; cohabitation, décohabitation ; besoin d’assistance du fait de l’âge ou de l’invalidité, etc.)1331.
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30816 – Mais une adaptation à encadrer. – Le risque de cette adaptation « à marche forcée » des logements est de la voir s’opérer au détriment de la qualité de vie de leurs habitants, sinon au détriment de leur vie privée. Certains mettent en garde contre un accroissement excessif de la capacité d’autonomie du logement, qui pourrait présenter selon eux l’effet pervers d’amener les ménages à un repli sur eux-mêmes. Un logement dont on pourrait ne plus avoir besoin de sortir deviendrait aliénant. C’est précisément à cet égard que le rôle des juristes se trouve porté au premier plan : si l’adaptation des logements au télétravail est souhaitable, voire nécessaire, elle appelle la définition d’un cadre juridique respectueux des droits préexistants.
§ II – Les moyens de l’adaptation
A/ En droit de l’urbanisme : télétravail et police du logement
30818 Permettre à un logement d’accueillir une activité « téléprofessionnelle » renvoie aux problématiques de classification et de changements d’usage. Dans la préface d’un ouvrage récemment actualisé et réédité1335, un auteur invite à s’interroger sur les effets du fort développement du télétravail sur l’offre de locaux à usage de bureaux. Il observe la disparition en pratique des opérations de transformation de logements en bureaux, et leur remplacement par l’opération inverse. Nous ne nous attarderons pas sur cette question, et renvoyons le lecteur aux travaux de la première commission.
B/ En droit privé
I/ Télétravail et copropriété
30820 – Une question classique. – Le télétravail repose, en copropriété, la question classique des clauses d’habitation bourgeoise.
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30822 – Le travail dans un immeuble d’habitation n’est pas interdit. – Même les clauses d’habitation bourgeoise les plus restrictives ne peuvent interdire à un locataire ou un propriétaire de travailler depuis chez lui, dès lors qu’aucun préjudice n’est causé au voisinage. L’intéressé dispose, en effet, du libre usage de ses parties privatives. La plupart des règlements de copropriété qui les contiennent remontent à une époque où le travail à distance n’existait pas encore. Ces clauses ne visent donc pas, ne pouvaient pas viser le télétravail en tant que tel. Elles visent en réalité les nuisances qui peuvent découler, pour le voisinage, de l’exercice d’une activité professionnelle génératrice de désagréments : réception de clientèle, livraisons, usage de machines, réunions, etc. Il n’est pas concevable d’y assimiler le fait de travailler à distance, pas plus qu’on ne pourrait le faire pour empêcher un étudiant de bachoter ses examens, un professeur de corriger ses copies, un écrivain de rédiger ses œuvres et pourquoi pas une grand-mère de tricoter des écharpes pour ses petits-enfants !
30823 – Seule est sanctionnée la nuisance. – Pour la Cour de cassation, et sans entrer dans la distinction entre clauses d’habitation bourgeoise simples ou exclusives, le seul critère à prendre en considération est la réalité de l’activité développée dans les locaux. La seule présence d’un bureau, la seule domiciliation d’une entreprise, même commerciale, n’est donc pas contraire à l’habitation bourgeoise et ne peut être interdite à un occupant. De même, la domiciliation d’une personne morale dans les locaux à usage d’habitation pris à bail par son représentant légal, n’entraîne pas un changement de la destination des lieux si aucune activité n’y est exercée1336. Les mêmes causes produisant les mêmes effets, il nous semble acquis qu’en l’absence de toute nuisance, le télétravail dans un logement ne peut fonder aucun recours de la part d’un copropriétaire ou du syndicat des copropriétaires.
II/ Télétravail et location
30824 – Là encore, seul compte le respect de la paix des lieux. – La solution nous paraît identique si la question se pose au sein d’un rapport locatif. L’une des principales obligations du locataire est d’user paisiblement des locaux loués, suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Pour le rappel des obligations du locataire, on peut lire ici le contenu in extenso de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :
30825 Dès lors, le locataire en télétravail peut utiliser un bureau et exercer son activité professionnelle dans les locaux loués, mais il ne doit créer aucune source de nuisances pour son voisinage. Il ne peut pas recevoir de clientèle ou stocker de la marchandise dans le logement loué. Si ces conditions sont respectées, il n’apparaît pas nécessaire qu’il obtienne l’accord du propriétaire. Il peut domicilier une entreprise dans son logement pour les besoins de son immatriculation (V. supra, no 30823) ou y exercer des activités de télétravail, de commerce électronique ou de prestation intellectuelle1337.
30826 – L’assurance du locataire, un point à vérifier. – En revanche, il sera prudent de vérifier que l’assurance habitation du locataire couvre bien l’exercice du télétravail ainsi que les équipements et matériels mis à disposition par l’employeur. C’est d’ailleurs également une obligation de l’employeur. Fréquemment, l’assurance habitation du salarié locataire couvre la situation de télétravail sans des frais supplémentaires.
1250) L’expression est de S. Meynet, directrice générale de l’immobilier résidentiel chez GA Smart Building (entreprise spécialisée dans la construction hors site), au Sibca 2022 (Salon de l’immobilier bas-carbone).
1251) N. Pécourt, Les réponses apportées par le prêt viager hypothécaire face aux enjeux du vieillissement de la population : JCP N 2014, no 45-46, 1330.
1252) C. Hérin, Droit gérontologique : le développement du volet social et sanitaire : Dr. famille 2016, no 10, dossier 37.
1253) J.-M. Serre, B. Williams et M. Maury, Le vieillissement, l’épargne et les marchés d’actifs : RFP avr. 2013, no 4, étude 14.
1254) Une image, au demeurant, qui n’a jamais été universelle. Aux figures sereines de Solon, Plutarque, Thalès et autres Sages de la Grèce antique, à celle de la chamane impassible ou du bonze hiératique, s’est bien souvent substitué le visage troublé du Vieillard dans le drame « Intérieur » de Maeterlinck, ou le rictus du vieil avare Scrooge, derrière lequel Dickens (A Christmas Carol – Conte de Noël) dissimule les multiples regrets de celui qui, bien tard, prend conscience qu’il est en train de passer à côté de sa Vie.
1255) J. Couard, Les ménages français : plus nombreux et plus petits : Dr. famille 2019, no 2, alerte 13.
1256) Ce que Jacques Brel illustre avec l’acidité qui le caractérise dans Les Vieux (1963) en chantant : « Celui des deux qui reste se retrouve en enfer ». La règle, pour autant, n’est pas si générale. Une génération auparavant, dans L’Éloge des Vieux, Yvette Guilbert ne recommandait-elle pas à son auditoire féminin : « Prenez un vieux, prenez un vieux, vous vous en trouverez bien mieux ».
1257) A. Morel et O. Veber, Société et vieillissement, Rapport du groupe no 1 sur la prise en charge de la dépendance, remis au ministère des Solidarités et de la Cohésion sociale, 21 juin 2011.
1258) Selon une enquête de l’Insee menée en 2010 sur le patrimoine des Français, la génération des 60-69 ans affiche ainsi le montant de patrimoine le plus élevé avec une moyenne de 358 900 €, soit 39 % de plus que la moyenne sur l’ensemble de la population (259 000 €).
1259) Analyse de l’agence de notation Scope Ratings, in L’Agefi Actifs avr. 2022, no 18, 1573831.
1260) Un rapport de la Mission commune d’information sur la prise en charge de la dépendance et la création du cinquième risque (Rapp. Sénat no 263, 26 janv. 2011, par A. Vasselle) évaluait dès 2008 la dépense publique liée à la prise en charge de la perte d’autonomie des personnes âgées à environ 19 milliards d’euros, principalement supportée par l’assurance maladie (60 %) et les conseils départementaux (20 %), cité par N. Pécourt, Les réponses apportées par le prêt viager hypothécaire face aux enjeux du vieillissement de la population, op. cit., V. supra, nos 30692 et s.
1261) E. Collin, La loi portant adaptation de la société au vieillissement de la population : une prise de conscience équivoque : JCP A 2 mai 2016, 2120.
1262) CCH, art. L. 441-2, III, al. 3.
1263) L. no 2015-1776, 28 déc. 2015 : JO 29 déc. 2015, p. 24268.
1264) « La grande déportation des vieux », formule-choc employée par un certain nombre de résidents des Ehpad, citée par B. Hervy, Vieillesse et vie citoyenne en institution, in Gérontologie et société 2007/1, vol. 30, no 120, p. 127 à 142.
1265) Habitat que l’on pourrait aussi rapprocher des Sun Cities américaines, résidences exclusivement réservées aux personnes âgées, mais qui ne s’adressent qu’à une population financièrement aisée.
1266) C. action soc. et fam., art. L. 313-12.
1267) E. Collin, La loi portant adaptation de la société au vieillissement de la population : une prise de conscience équivoque, op. cit.
1268) Le délai initialement fixé à quatre mois a été réduit de moitié par la loi Elan.
1269) D. no 2016-1282, 29 sept. 2016, relatif aux travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie réalisés aux frais du locataire.
1270) L’expression, joliment imagée, est de E. Collin, La loi portant adaptation de la société au vieillissement de la population : une prise de conscience équivoque, op. cit.
1271) C. action soc. et fam., art. L. 232-3 et L. 232-6.
1272) C. action soc. et fam., art. L. 232-3.
1273) C. action soc. et fam., art. L. 232-15.
1274) C. Hérin, Droit gérontologique : le développement du volet social et sanitaire, op. cit.
1275) V. en ce sens P. Berthet, Vieillissement de la population : le point sur la réforme. L’APA après la loi d’adaptation de la société au vieillissement… un verre à moitié vide : AJF 2016, p. 100. – H. Rihal, La loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement : AJDA 2016, p. 851. – E. Collin, émettant des doutes, La loi portant adaptation de la société au vieillissement de la population : une prise de conscience équivoque, op. cit.
1276) CCH, art. L. 303-1.
1277) Le budget vacances dans cette tranche d’âge de retraités serait supérieur d’environ un tiers à la moyenne nationale toutes générations confondues.
1278) Les retraités et les retraites, Étude publiée par le service statistique du ministère des Affaires sociales (Drees, direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques), éd. 2022.
1279) Rapp. Sénat no 263, 26 janv. 2011, par A. Vasselle, préc.
1280) Gare aux passoires thermiques qui peu à peu feront l’objet de prohibitions locatives !
1281) M. Delaunay, Mieux prendre en charge la dépendance, donner les moyens de l’autonomie : JDSAM 2014, no 4, p. 9.
1282) En 2014, 123 500 divorces ont été prononcés contre 134 000 en 2010.
1283) V. sur le site de l’Insee, V. Bellamy, division Enquêtes et études démographiques, Statistiques et Études 2 juin 2016, no 1599.
1284) V. le site du Centre d’observation de la société, « Couples », 11 janv. 2016 (www.observationsociete.fr/structures-familiales/couples/les-francais-divorcent-moins-mais-se-separent-davantage).
1285) Contrairement aux ruptures de Pacs, V. C. civ., art. 515-3-1 et 515-7, introduits par la loi no 2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités.
1286) C. civ., art. 108-2. À partir des dix-huit ans de l’enfant, ses parents n’ont plus l’obligation de l’héberger. Seule demeure l’obligation alimentaire si le majeur est dans le besoin. Or, ce besoin peut se matérialiser par la difficulté à trouver un logement (C. civ., art. 205 et s.).
1287) L. no 2002-305, 4 mars 2002, relative à l’autorité parentale.
1288) C. civ., art. 373-2, al. 1er.
1289) I. Corpart, Quel avenir pour l’alternance des résidences des enfants de parents séparés ? : Dr. famille 2014, étude 19.
1290) C. civ., art. 373-2-6.
1291) Voyant dans ce type d’accords une source potentielle de déséquilibre et de perte de repères, pour un enfant déjà traumatisé par la séparation de ses parents, la Cour de cassation censurait régulièrement les décisions par lesquelles les juges du fond avaient homologué un accord de résidence partagée.
1292) C. civ., art. 373-2-9.
1293) Cass. 1re civ., 14 févr. 2006, no 05-13.202 : JurisData no 2006-032171 ; Bull. civ. 2006, I, no 65 ; JCP G 2006, I, 199, obs. H. Bosse-Platière ; RTD civ. 2006, p. 300, obs. J. Hauser ; RJPF 2006, p. 27, obs. F. Eudier.
1294) L. no 2014-873, 4 août 2014 pour l’égalité réelle entre les femmes et les hommes.
1295) V. sur le site de l’Insee, K. Bloch, Statistiques et Études 3 mars 2021, no 1841.
1296) Sur environ 4 000 000 dont les parents sont séparés, soit une proportion de l’ordre de 11,5 % (elle n’était que de 10,6 % en 2018).
1297) CE, 5e et 4e ch. réunies, 21 juill. 2017, 398563 : « pour l’application des articles L. 351-3 et R. 351-8 du code de la construction et de l’habitation, les enfants en situation de garde alternée doivent être regardés comme vivant habituellement au foyer de chacun de leurs deux parents ; qu’ils doivent, par suite, être pris en compte pour le calcul de l’APL sollicitée, le cas échéant, par chacun des deux parents, qui ne peut toutefois prétendre à une aide déterminée sur cette base qu’au titre de la période cumulée pendant laquelle il accueille l’enfant à son domicile au cours de l’année ».
1298) Un autre arrêt du même jour a été rendu dans le même sens en matière de répartition des prestations de RSA.
1299) Pour plus de détails, V. le site aide-sociale.fr (www.aide-sociale.fr/caf-garde-alternee/#).
1300) R. Knaebel, « Une galère pas possible » : quand la CAF refuse de prendre en compte la résidence alternée, in Basta ! (média en ligne), 3 mai 2022.
1301) Direction des politiques familiales et sociales, Note technique interne, 19 févr. 2020.
1302) À commencer par l’administration fiscale, qui n’éprouve aucun mal à prendre en compte la résidence alternée pour le calcul du quotient familial.
1303) Défenseur des droits, déc. no 2020-194, 30 sept. 2020.
1304) Selon un rapport de février 2022 de la Direction de l’animation de la recherche, des études et des statistiques (Dares, qui dépend du ministère du Travail), 27 % des salariés pratiquent le travail à distance en janvier 2021, contre 4 % en 2019.
1305) V. sur le site de l’Insee, Y. Jauneau, Statistiques et Études 9 mars 2022, no 263.
1306) C. Hergott et P. Bouchet, À domicile ou en tiers lieux, démocratisons le télétravail, au bénéfice du climat, des salariés et des entreprises : Opérations immo. avr. 2019, no 114, 36758568.
1307) S. Dahmani, Rétrospective 2021 – les chiffres du télétravail en France, blog hubspot.fr, mis à jour le 23 juin 2022.
1308) V. L’Agefi Actifs oct. 2021, no 41 : « Les néoruraux trouveront-ils ce qu’ils sont venus chercher à la campagne ou regretteront-ils, après un premier hiver, leur vie citadine ? Rendez-vous dans quelques mois pour le savoir ».
1309) V. L’intérêt des Français pour l’immobilier ne faiblit pas, porté par l’envie de plus d’espace et de confort : L’Agefi Actifs oct. 2021, no 41, 1560280.
1310) R. Rivaton, L’état de la construction et du logement en France, un paradoxe : Opérations immo. mars 2022, no 143, 39805763.
1311) V. R. Rivaton, L’état de la construction et du logement en France, un paradoxe, op. cit. : « Les trois quarts des logements vacants se situent en zone détendue ».
1312) C. Moreno, directeur scientifique de la chaire Entrepreneuriat, Territoires, Innovations (ETI), IAU de Paris, Paris-I-Panthéon-Sorbonne, cité in J. Meyrignac, Comment éviter la solitude du télétravailleur, 42e Rencontre des agences d’urbanisme « Co-habitons ! », 2021.
1313) Du nom de Julien Denormandie, à l’époque secrétaire d’État à la cohésion des territoires.
1314) Ou même avant, compte tenu de l’anticipation de cette date butoir par plusieurs grandes collectivités locales, dont Paris, avec l’appel à projet urbain innovant « Réinventer Paris », dans lequel les candidats doivent proposer leurs idées en vue de transformer 60 000 mètres carrés de surfaces de bureaux actuellement inutilisés dans la capitale.
1315) Le fonds Novaxia R.
1316) Novaxia commercialise son fonds de renouvellement urbain : L’Agefi Actifs mars 2021, no 13, 1547412.
1317) Cité dans Les vieux bureaux feront les logements de demain : L’Agefi Actifs mars 2021, no 10, 1545172.
1318) A.-C. Gonauer, Quel futur pour les lieux de travail ? : Opérations immo. oct. 2021, no 139, 39400170.
1319) Ainsi, pour Smartseille, les emplacements de stationnement bénéficient d’une double fonctionnalité : affectés aux besoins des travailleurs rejoignant les bureaux le jour, et aux besoins des habitants la nuit.
1320) V. par ex. le dédoublement des coûts résultant d’une séparation avec résidence alternée de l’enfant. On pense également aux couples de parents que leurs enfants ont quittés pour aller étudier dans une autre ville, laissant une chambre inoccupée pendant la semaine, pour ne les rejoindre qu’en fin de semaine, voire moins souvent. Ou encore le cas du logement devenu trop vaste suite à un veuvage.
1321) Cette plateforme qualifie ses affiliés de « quasi-Parisiens ».
1322) Idehal est l’Institut des Hautes études pour l’action dans le logement, association reconnue d’intérêt général, dont l’action consiste à fédérer un réseau de chercheurs et professionnels capables d’évaluer et de questionner les modèles de fabrication du logement et les usages de l’habitat, afin de diffuser des idées pour animer le débat public.
1323) Le Lab Cheuvreux est l’un des départements de l’Office de nos confrères, dont l’objectif est d’analyser et anticiper les besoins de la clientèle, particuliers et professionnels, dans les problématiques juridiques actuelles et futures.
1324) CGI, art. 35, I, 5o bis.
1325) Le décret no 2015-981 du 31 juillet 2015 a fixé pour la première fois la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé. Le bailleur a donc l’obligation de fournir a minima l’ensemble de ces meubles, appareils et ustensiles pour relever du régime de la location meublée.
1326) CGI, art. 35 bis.
1327) BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 60.
1328) L. fin. 2020, no 2019-1479, 28 déc. 2019, art. 136.
1329) BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 160.
1330) C. Riet, La résilience territoriale pour amorcer une redirection écologique et sociale du logement : Opérations immo. avr. 2022, no 144, 39900603.
1331) D’une manière générale, l’idée de modularité du logement est bien antérieure au développement des réseaux numériques et du télétravail. Elle a notamment été mise en œuvre par Le Corbusier dans ses Cités Radieuses. L’aménagement intérieur des logements peut aisément y être modifié. Ainsi, ces « modules », conçus entre 1947 et 1952, s’adaptent fort bien aux actuelles nécessités du télétravail.
1332) Insee Focus 21 avr. 2020, no 189.
1333) L’Agefi Actifs févr. 2021, no 9, 1544691.
1334) C. Mezrahi, Le marketing de la promotion immobilière : Opérations immo. juill. 2021, no 136, 39108565.
1335) Préface de M.-H. Périnet-Marquet in G. Daudré et P. Wallut, Changements d’usage des locaux d’habitation, LexisNexis, coll. « Droit et Professionnels. Droit immobilier », 3e éd., 2022.
1336) Cass. 3e civ., 25 févr. 2016, no 15-13.856.
1337) JCl. Notarial Formulaire, Synthèse no 160, par B. Vial-Pedroletti.