PARTIE II – Transmettre son logement

Titre 2 – Transmettre son logement à titre gratuit

Chapitre I – Faciliter la transmission du logement au sein des familles recomposées

Faciliter la transmission du logement au sein des familles recomposées

30598-1 – Fin d’une controverse. – La famille recomposée a existé de tous temps, mais son importance s’est accrue depuis cinq ou six décennies, notamment du fait de la libéralisation du divorce initiée par la loi n^o 75-617 du 11 juillet 1975¹⁰²⁷. Tenant compte de cette réalité, la loi du 23 juin 2006¹⁰²⁸ a étendu expressément aux familles recomposées la possibilité de recourir à la donation à titre de partage anticipé. Nous disons bien « expressément », car l’idée d’une donation-partage associant des enfants de lits différents était déjà présente, quoique controversée. D’illustres auteurs comme Catala¹⁰²⁹ s’y montraient favorables, une donation-partage conjonctive pouvant, selon leur thèse, bénéficier aux enfants communs et aux enfants précédents des époux (ou de l’un des époux), à condition que ces derniers ne soient allotis que du seul chef de leur auteur, et au moyen de biens propres à ce dernier ou de biens communs. Mais, en ce dernier cas, l’autre époux n’intervenait pas comme donateur du bien commun ; il autorisait simplement son conjoint à en disposer seul (à charge de récompense à la communauté, le cas échéant). Cependant, une doctrine majoritaire avait pris une position contraire¹⁰³⁰. Elle sembla confortée par un arrêt de la Cour de cassation¹⁰³¹ censurant une cour d’appel qui avait refusé l’annulation d’une donation-partage opérée dans un tel environnement familial. La controverse n’était toutefois pas éteinte : d’aucuns, et non des moindres, tel M. Grimaldi¹⁰³², persistaient à soutenir la thèse de Catala. C’était sans doute à juste titre, car le législateur de 2006 accueillit cette dernière en instaurant l’article 1076-1 du Code civil, qui dispose depuis le 1^er janvier 2007 : « En cas de donation-partage faite conjointement par deux époux, l’enfant non commun peut être alloti du chef de son auteur en biens propres de celui-ci ou en biens communs, sans que le conjoint puisse toutefois être codonateur des biens communs ». Voilà donc introduite clairement la possibilité de partager par anticipation tout ou partie de ses biens en présence de beaux-enfants.

30598-2 – Une question audacieuse. – Il est permis de se demander si cette ouverture n’est pas trop limitée pour présenter une utilité pratique décisive. Trois contingences nous semblent plaider en faveur d’un nouvel assouplissement : la restriction du procédé aux seuls époux mariés sous un régime communautaire (Section I) ; le caractère non conjonctif de la donation-partage à l’égard des enfants non communs (Section II) ; et l’exigence d’un nombre minimum d’enfants communs (Section III).

Section I – La lettre restrictive de l’article 1076-1

30598-3 Le texte de l’article 1076-1 du Code civil ne laisse, à notre sens, aucune place à l’interprétation (Sous-section I). Seul le législateur pourrait en élargir l’application, a minima en faveur du logement (Sous-section II).

Sous-section I – Un texte peu sujet à interprétation

30598-4 – Des termes précis et stricts. – L’article 1076-1 du Code civil apparaît comme un texte d’exception, en ce qu’il ouvre l’application de la donation-partage à de nouvelles parties prenantes ; l’exception appelle une stricte interprétation, et ce d’autant plus qu’il n’existe, dans les conditions posées par ce texte, aucune obscurité pouvant ouvrir le champ d’une interprétation. La lettre du texte en réserve le bénéfice aux seules hypothèses dans lesquelles les donateurs sont mariés, et seulement aux époux soumis à un régime matrimonial communautaire (légal ou non), puisque les qualificatifs de « propres » et de « communs » renvoient exclusivement à ce type de régime.

30598-5 – L’esprit du texte. – Certains auteurs¹⁰³³ font prévaloir un argument de logique extensive que nous aimerions partager sans réserve, considérant que « (…) cette disposition vise expressément les “biens communs” mais son champ d’application doit logiquement inclure les époux mariés sous un régime séparatiste, à condition toutefois que l’un et l’autre possèdent des biens personnels, le cas échéant indivis entre eux ». Par ailleurs, selon une opinion, le recours à ce type de donation-partage serait également ouvert aux personnes non mariées qui désireraient allotir par le biais d’une semblable opération l’ensemble de leurs enfants, communs ou non, au moyen tant de biens personnels que de biens indivis¹⁰³⁴. Certes, on peut voir dans ces positions une prévalence de l’esprit du texte. Mais au juste, quel est-il ? Ni les travaux parlementaires ni les travaux préparatoires ne nous renseignent. Ce n’est donc, à notre avis, que d’une intervention législative que pourrait provenir son assouplissement.

Sous-section II – Un potentiel élargissement en faveur du logement

30598-6 – Thèse. – Pour tenir compte de la position sociologiquement et économiquement spécifique¹⁰³⁵ qu’occupe le logement dans le patrimoine de nos contemporains, et comme il l’a fait dans d’autres dispositions de droit patrimonial de la famille¹⁰³⁶, il pourrait être suggéré au législateur d’établir, pour le logement, une règle spéciale autorisant à l’inclure dans une donation-partage consentie et acceptée au sein de familles recomposées, et ce que les donateurs mariés aient choisi ou non de se soumettre à un régime matrimonial communautaire¹⁰³⁷, voire qu’ils soient mariés ou non.

30598-7 – Antithèse. – On nous rétorquera que dans la mesure où, pour de nombreux foyers, le logement constitue la part la plus éminente du patrimoine, cette ouverture en sa faveur consisterait, en pratique, à ouvrir en réalité l’article 1076-1 à la grande majorité des cas. Et par ailleurs, que de bonnes raisons de stabilité et d’engagement par principe dans la durée commandent la rédaction actuelle de ce texte. Ces raisons sont exactement celles qui ont guidé le législateur dans l’élaboration de toutes les règles d’exception relatives au logement (droit temporaire, droit d’habitation viager, cogestion impérative, etc.), autant de droits ouverts aux seuls époux. Néanmoins, aucune de ces règles n’est conditionnée dans son application par l’existence d’un régime communautaire. Pourquoi n’en serait-il ainsi que pour la donation-partage consentie par des parents d’enfants non communs ?

30598-8 – Synthèse. – L’écart de traitement entre couples mariés et non mariés est compréhensible ; il est lié à la volonté de marquer une distinction claire de droits et d’obligations entre les différentes formes de conjugalité. À trop introduire de porosités entre les différents modes de conjugalité, on tuerait à petit feu la spécificité de chacun. Quel intérêt, dès lors, à disposer d’un choix ? Car il s’agit bien d’un choix libre dont dispose chaque couple, selon sa conception de la liberté personnelle et de l’engagement réciproque. Cependant, dans le sujet qui nous intéresse, les conséquences de ce choix s’imposeraient aux enfants des donateurs. Ces derniers, en raison de choix de vie de leurs père ou mère, qui est évidemment indépendant de leur volonté, en subiraient donc les conséquences, ne pouvant accéder aux conséquences de la donation-partage, à la différence d’enfants issus de parents mariés sous un régime de communauté. Nous l’affirmons : cette proposition nous semble inaudible. Elle serait contraire à tout le mouvement légistique qui, précisément pour ce type de motifs, a mis fin à la différence de traitement dont faisaient l’objet les enfants naturels¹⁰³⁸, puis les enfants adultérins¹⁰³⁹, dans la définition de leur part successorale, l’origine de leur filiation n’étant pas de leur fait.

Section II – Le caractère non conjonctif de la donation-partage adressée aux enfants non communs

30598-9 Conséquence inévitable de la thèse de Catala, l’enfant non commun ne peut en aucun cas être alloti de biens fournis par le conjoint de son auteur. À son endroit, la donation-partage ne peut pas être conjonctive. Quelles en sont les conséquences pratiques (Sous-section I), dans le cas notamment où la donation-partage impliquerait le logement commun (Sous-section II) ?

Sous-section I – Analyse : deux donations-partages imbriquées

30598-10 – Dualité de contrats. – Bien avant la reconnaissance légale de 2006, à l’époque où la pratique notariale s’essayait à la mise en place de partages d’ascendants en présence d’enfants issus d’unions distinctes, plusieurs auteurs ont décrit le schéma comme celui de plusieurs « donations-partages imbriquées, coordonnées et néanmoins distinctes »¹⁰⁴⁰. Vis-à-vis des enfants non communs, enfants de l’un et beaux-enfants de l’autre, la donation-partage présente un caractère ordinaire, puisqu’elle n’est consentie que par le seul de cujus dont ils sont tous les héritiers. Alors que les enfants communs au couple, eux, sont allotis dans le cadre d’une autre donation-partage, incluse dans le même acte mais constituant un autre contrat, puisqu’établie par deux donateurs ensemble, et donc présentant les caractéristiques d’une donation-partage conjonctive. À ces deux différents contrats s’attachent, logiquement, des conséquences différentes.

Sous-section II – Conséquence pratique : différence de traitement entre enfants communs et non communs

30598-11 – Délai pour agir en réduction. – Rappelons que lorsque toutes les conditions prévues à l’article 1078 du Code civil sont remplies, les valeurs des lots sont gelées à la date de l’acte. C’est là un des principaux gains de sécurité de la donation-partage. Mais, à cet égard, les enfants et les beaux-enfants ne sont pas tous logés à la même enseigne. En effet, les enfants communs allotis au moyen d’une telle donation-partage, puisqu’il s’agit à leur égard d’une donation-partage conjonctive, ne pourront agir en réduction qu’après le décès du dernier des donateurs, et dans un délai de cinq ans maximum après cette date¹⁰⁴¹. Alors que le ou les enfants non communs, dont la loi réserve immédiatement le cas particulier¹⁰⁴², pourront intenter une telle action dès le décès de leur auteur. Les armes ne sont donc pas tout à fait égales ; et plus encore, leur distribution a ceci d’amer qu’elle est purement aléatoire : selon l’ordre des décès, les enfants ou les beaux-enfants se trouveront avantagés ou entravés sur ce point, ce qui peut être lourd de conséquences.

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Donation-partage : les beaux-enfants ne jouent pas à armes égales !

1. Posons l’hypothèse, en pratique des plus fréquentes, dans laquelle les donateurs ont disposé, en faveur de tous leurs enfants, de leur logement (en nue-propriété le plus souvent). Ce logement constitue l’essentiel de leur patrimoine et donc de leur future succession. Considérons que ce logement a été attribué à l’un des donataires, à charge de soulte au profit des autres¹⁰⁴³. Voici l’enfant commun sommé de rester l’arme au pied au premier décès, tenu de patienter jusqu’au décès de son dernier parent. Cet enfant, inapte à réagir à d’éventuelles atteintes à sa réserve, peut néanmoins être tenu de supporter les actions intentées par le ou les enfants issus du seul prémourant, et ce alors même qu’il avait assumé le paiement d’une soulte !

2. De la même manière, songeons aux effets d’une donation-partage construite dans ce cadre, et portant sur des numéraires attribués à chaque descendant, à charge de les utiliser au financement de son logement, qu’il s’agisse de l’acquérir, de le bâtir, ou de le rénover plus ou moins lourdement (au gré notamment de toutes les normes environnementales). L’inflation plus ou moins prononcée des valeurs des biens objets de ces emplois de fonds pourrait accroître les risques d’actions en réduction dont les déclenchements ne seront pas simultanés.

30598-13 – Faut-il légiférer à nouveau ? – On ne peut proposer que tous les enfants aient la faculté d’agir en réduction dès le premier décès. Ce serait ouvrir à certains une action en réduction relative à une succession… à laquelle ils ne sont pas appelés ! Faut-il, au contraire, différer cette possibilité d’action au dernier décès pour tous les enfants participant à la donation-partage ? Ce serait faire courir un risque d’insolvabilité aux enfants du prémourant, qui peuvent être créanciers d’une indemnité de réduction¹⁰⁴⁴. Ne pourrait-on, dès lors, laisser la liberté (et donc la responsabilité) aux disposants d’en décider par une clause de la donation-partage, si telle est leur volonté, après avoir été dûment éclairés ? La démarche serait comparable à ce qui est permis au sein des couples recomposés qui, dans le mariage, souhaitent se léguer un usufruit posthume y compris sur la part réservée aux enfants : vocation que, pour des motifs analogues de sensibilité des arbitrages personnels, l’article 757 du Code civil ne s’arroge pas le rôle de leur octroyer d’office.

Section III – L’exigence d’un nombre minimum d’enfants communs

30598-14 L’application du texte dans toute sa rigueur (Sous-section I) incite parfois les parties à emprunter la voie, inadaptée, de l’adoption (Sous-section II).

Sous-section I – Corollaire de la notion de partage conjonctif

30598-15 – Pour que le partage soit conjonctif, il lui faut plusieurs parties prenantes. – Pour qu’il y ait partage conjonctif¹⁰⁴⁵, il faut nécessairement qu’il y ait pluralité de donataires recueillant leurs droits dans la libéralité conjonctive. En pratique, les donateurs doivent donc avoir au moins deux enfants issus de leur union commune, puisque ce n’est qu’à leur égard qu’il est possible de parler de partage conjonctif. Ce n’était pas une évidence découlant du libellé de l’article 1076-1 du Code civil, mais une réponse ministérielle a confirmé cette solution quelques mois après l’entrée en vigueur du dispositif¹⁰⁴⁶. Nul ne peut savoir si tel était, effectivement, le vœu du législateur ; il demeure que la doctrine paraît unanimement partager ce point de vue¹⁰⁴⁷.

30598-16 – Étroitesse du chas de l’aiguille. – Autant dire qu’en définitive, compte tenu des conditions à réunir, rares seront les familles admises à recourir au schéma novateur que la réforme de 2006 vantait pourtant comme étant l’une de ses grandes évolutions. En sont de facto exclus les couples ayant refait leur vie tardivement et qui pourtant, de par leur âge, auraient peut-être trouvé intérêt à pareille transmission, que ce soit pour assurer celle de leur logement, ou pour permettre à leurs descendants de financer l’accès au leur. Ce qui explique l’observation, dans la pratique notariale, d’un autre phénomène…

Sous-section II – « Rendre des enfants communs »

30598-17 – La tentation de l’adoption. – Grande est la tentation, dans certaines familles recomposées, de s’orienter vers une adoption (simple, le plus souvent) du ou des enfants du conjoint, parfois de manière croisée et réciproque. Le succès n’est pas toujours au rendez-vous, soit en amont (défaut de consentement d’un adopté, opposition témoignée par l’autre parent naturel, refus d’homologation judiciaire…), soit, plus décevant encore, en aval (tensions familiales et querelles causées par le nouveau statut). Car c’est un euphémisme de dire que la consécration officielle de nouveaux liens de famille n’est pas un changement anodin : les droits et les obligations qu’elle crée, notamment en termes d’obligation alimentaire, vont bien au-delà d’une simple transmission patrimoniale.

30598-18 – Une récente ouverture. – Cette disproportion risque d’ailleurs d’être aggravée par la réforme récente du droit de l’adoption. La loi du 21 février 2022¹⁰⁴⁸ ouvre l’accès à l’adoption à tous les couples non mariés. Seule est requise désormais la preuve d’une communauté de vie d’au moins un an¹⁰⁴⁹, condition bien maigre pour confirmer la maturité d’un tel engagement, d’autant que si elle est remplie elle chasse les conditions d’âge minimum¹⁰⁵⁰.

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Fiscalité des transmissions à titre gratuit entre adoptants et adoptés : élargissement civil, mais pas d’évasion fiscale !

La réforme de février 2022 n’a pas abordé la dimension fiscale des conséquences patrimoniales de l’adoption, à savoir la nature des taux applicables aux mutations à titre gratuit entre adoptants et adoptés. Tous n’en sont pas forcément conscients, mais l’article 786 du Code général des impôts qui régule la question n’a pas été retouché. Il s’ensuit que l’enfant adopté simplement par le concubin ou le partenaire de son parent demeure fiscalisé au taux entre étrangers s’il recueille à titre gratuit des biens de ce dernier. En revanche, celui adopté par le conjoint marié de son parent profitera du taux applicable en ligne directe¹⁰⁵¹. Il est curieux de constater qu’aucune discrimination n’a été décelée ici.

1027) JCl. Notarial Formulaire, V^o Donation-partage, fasc. 22, par M. Mathieu et J.-F. Pillebout.

1028) L. n^o 2006-728, 23 juin 2006, portant réforme des successions et des libéralités, art. 23.

1029) Catala, La réforme des liquidations successorales, Defrénois, 3^e éd., 1982, n^o 111.

1030) C. Aubry et C. Rau, Cours de droit civil, t. XI, 6^e éd., 1956. – G. Baudry-Lacantinerie et A. Colin, Des donations et testaments, t. II, n^o 3598. – M. Planiol et G. Ripert, Traité pratique de droit civil, t. V : Donations et testaments, LGDJ, 2^e éd., 1956, n^o 832. – G. Ripert et J. Boulanger, Traité élémentaire de droit civil, t. IV, 5^e éd., 1959, n^o 3965.

1031) Cass. 1^re civ., 14 oct. 1981 : JurisData n^o 1981-003018 ; JCP N 1982, II, p. 146, obs. M. Dagot.

1032) M. Grimaldi, Libéralités, partages d’ascendant, Litec, 1^re éd., 2000, n^o 1766.

1033) M. Mathieu et J.-F. Pillebout, JCl. Notarial Formulaire, V^o Donation-partage, fasc. 22, préc.

1034) JCl. Civil Code, Art. 1075 à 1080, fasc. 20.

1035) V. à ce sujet nos développements relatifs aux actuels enjeux sociétaux auxquels se confronte l’adaptation du logement, infra, n^os 30666 et s.

1036) Droits temporaire et viager offerts sur le logement en faveur du conjoint survivant par les articles 763 et 764 du Code civil, nécessaire cogestion organisée par l’article 215, alinéa 3 sur le logement même s’il n’appartient qu’à un seul des époux, attribution préférentielle organisée par l’article 831-2, etc.

1037) Précision étant toutefois faite que même selon l’acception extensive décrite plus haut, deux donateurs séparés de biens ne pourront jamais recourir à l’article 1076-1 du Code civil si le ou les biens donnés sont personnels à un seul d’entre eux qui n’est pas le parent des enfants non communs, car alors le ou les enfants non communs recevraient de quelqu’un qui n’est pas leur auteur. Raison pour laquelle l’article énonce bien qu’il règle le cas de deux époux qui donnent « conjointement ».

1038) L. n^o 72-3, 3 janv. 1972.

1039) L. n^o 2001-1135, 3 déc. 2001.

1040) J. Patarin, obs. préc. ss Cass. 1^re civ., 14 oct. 1981 : JurisData n^o 1981-003018 ; JCP N 1982, II, p. 146, obs. M. Dagot ; JCP N 1983, II, p. 54, obs. Ph. Rémy. – M. Grimaldi, Libéralités, partages d’ascendant, Litec, 1^re éd., 2000, spéc. n^o 1766.

1041) C. civ., art. 1077-2.

1042) C. civ., art.1077-2, al. 2.

1043) Conformément à la jurisprudence : Cass. 1^re civ., 6 mars 2013, n^o 11-21.892. – Cass. 1^re civ., 20 nov. 2013, n^o 12-25.681, réitérant le principe suivant lequel une donation-partage nécessite une répartition matérielle des biens donnés, par le donateur lui-même.

1044) Et ce risque est accru en présence d’une durée de survie potentiellement longue chez le second disposant, résultant, par exemple, d’une différence d’âge et/ou d’état de santé prononcée entre les donateurs.

1045) Ce qui présente l’avantage de fondre tous les biens donnés en une seule masse, indépendamment de leur origine, puis de les attribuer divisément en considérant que par ce partage, chaque enfant a bien été servi de sa part autant dans les biens de son père que dans ceux de sa mère.

1046) Rép. min. n^o 12920 : JOAN 11 mars 2008, p. 2136 ; JCP N 2008, act. 313.

1047) S. Collet, M. Grand et M. Girard-Cabouat, 118^e Congrès des notaires de France, Donation-partage dans les familles recomposées : cas pratique : Defrénois 2022, n^o DEF210f7.

1048) L. n^o 2022-219, 21 févr. 2022 visant à réformer l’adoption.

1049) L. n^o 2022-219, 21 févr. 2022, art. 2, modifiant C. civ., art. 343.

1050) N. Baillon-Wirtz, Loi du 21 février 2022 : une réforme de l’adoption par petites touches : JCP N 4 mars 2022, n^o 9. Curieusement, cette déconnexion du mariage a été voulue pour « mettre fin aux discriminations relatives aux règles d’union et à l’homoparentalité » ; l’argument est étrange si l’on se souvient que l’un des objectifs de l’extension du mariage aux couples de même sexe était de mettre fin à une discrimination… en matière d’adoption !

1051) H. Leyrat, Les aspects civils et fiscaux de l’adoption de l’enfant du conjoint, du partenaire ou du concubin : Lettre d’information Aurep, 16 déc. 2022.

CGV – CGU

Introduction

PARTIE I :

Conserver son logement

Chapitre I : Le financement du logement à l'heure des comptes

Chapitre II : L'attribution du logement commun à l'heure de la séparation

Chapitre I : Les conditions de la protection du logement de l'entrepreneur individuel

Chapitre II : Les limites à la protection du logement de l'entrepreneur individuel

Chapitre I : D'une protection ordinaire…

Chapitre II : … À une protection ciblée

Chapitre I : Un outil à améliorer : le prêt viager hypothécaire

Chapitre II : Les outils à développer

Chapitre I : Les nouvelles formules du Vivre ensemble

Chapitre II : Les habitats alternatifs

PARTIE II :

Transmettre son logement

Chapitre I : Transmettre son logement dans le cadre du couple marié

Chapitre II : Transmettre son logement dans le cadre d'une mesure de protection

Chapitre I : Les contraintes liées au champ d'application et au régime de la VIR

Chapitre II : Les inconvénients identifiés en pratique

PARTIE III :

Adapter son logement

Chapitre I : Les obligations liées à la performance énergétique

Chapitre II : Les outils de la transition énergétique

Chapitre I : Les enjeux liés aux caractéristiques intrinsèques du logement

Chapitre II : Les enjeux liés aux nouveaux comportements des occupants du logement

Chapitre I : Les moyens juridiques

Chapitre II : Les moyens financiers et fiscaux

Index

Chapitre I – Faciliter la transmission du logement au sein des familles recomposées


Agnès Maurin	Vincent Morati	Emmanuelle Courchelle