CGV – CGU

Conditions Générales de Vente

Conditions Générales d’Utilisation

Mentions légales

PARTIE III – Adapter son logement
Titre 1 – Adapter son logement aux nouveaux enjeux environnementaux

Chapitre I – Les obligations liées à la performance énergétique

30603 – Au pays des passoires énergétiques. – La loi Climat et Résilience classe les bâtiments en sept catégories en fonction de leur consommation énergétique :
Classe A
Extrêmement performants
Classe B
Très performants
Classe C
Assez performants
Classe D
Assez peu performants
Classe E
Peu performants
Classe F
Très peu performants
Classe G
Extrêmement peu performants
Cette classification est reprise dans le nouvel article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation. Les logements relevant des classes F et G sont qualifiés de « passoires énergétiques ». On en compte 4,8 millions en France.
30604 – La définition de la rénovation énergétique performante. – La loi Climat et Résilience définit la rénovation énergétique « performante ».
Le principe. Une rénovation énergétique est dite « performante » lorsque le logement, après travaux, atteint la classe A ou B et que les six postes de travaux de rénovation énergétique que sont l’isolation des murs, l’isolation des planchers bas, l’isolation de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation et la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire, ont fait l’objet d’une étude.
L’exception. La rénovation est également performante pour les logements qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou de coûts manifestement disproportionnés par rapport à leur valeur, ne peuvent pas faire l’objet de travaux permettant d’atteindre au moins la classe B, lorsque les travaux de rénovation permettent un gain d’au moins deux classes et que les six postes de travaux précités ont été traités. Il en est de même pour les logements classés F ou G lorsqu’ils atteignent la classe C après travaux et que les six postes précités ont été traités1088.
30605 Si les propriétaires de logement n’ont pas d’obligation générale de rénovation globale, ils ne sont pas pour autant exempts de toute contrainte, notamment en cas de vente (Section I). Ces contraintes sont renforcées pour les propriétaires de logements donnés en location (Section II).

Section I – Les obligations générales du propriétaire

Sous-section I – Les logements en monopropriété

§ I – Une ambition incomplètement traduite

30607 – L’ambition de la Convention citoyenne pour le climat (CCC). – Parmi les 149 propositions de la convention, figurait celle de rendre obligatoire la rénovation énergétique globale des maisons individuelles louées constituant des « passoires énergétiques » d’ici 2030 et des maisons louées énergivores (classes E et D) d’ici 2040. La convention a également émis une proposition visant à rendre obligatoire la rénovation globale des maisons individuelles dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est inférieur à B, au moment de la transmission (vente, donation, succession), à partir de 2024.
Une obligation de rénovation implicite. Le législateur français a pris en compte ces prescriptions, mais pas complètement. Il est passé d’une simple incitation à la rénovation énergétique à une véritable obligation de rénovation énergétique des bâtiments les plus énergivores, consacrée par la loi no 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat et codifiée à l’article L. 111-10-4-1 du Code de la construction et de l’habitation, abrogé depuis. La loi no 2021-1104 du 22 août 2021, dite « loi Climat et Résilience », a modifié le critère pris en compte par la loi de 2019 en fonction de ses propres critères de classification. L’obligation figure désormais à l’article L. 173-2, I du Code de la construction et de l’habitation.
1) Le principe. À compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance énergétique des bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation devra être compris entre les classes A et E. Il en découle une obligation implicite, pour le propriétaire, de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour atteindre au moins la classe E.
2) Les exceptions. Cette obligation ne s’applique pas :

aux bâtiments qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peuvent faire l’objet de travaux de rénovation permettant d’atteindre un tel niveau de performance ;

aux bâtiments pour lesquels le coût des travaux permettant de satisfaire à cette obligation est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien.

Mais une obligation limitée. Le législateur de 2021 n’a donc pas suivi la proposition de la Convention citoyenne pour le climat. La limitation de l’obligation est double :

d’une part, l’obligation concerne les seules passoires énergétiques ;

d’autre part, les exceptions prévues par le texte en réduiront nécessairement le champ d’application.

§ II – Une obligation d’information renforcée en cas de vente

A/ Les nouvelles mentions
30608 La loi Climat et Résilience impose de mentionner, dans les actes de vente, pour les logements classés F ou G, dits « passoires énergétiques » :

depuis le 1er janvier 2022, l’obligation de réaliser des travaux permettant de rendre cette consommation énergétique primaire inférieure ou égale à 330 kilowattheures par mètre carré et par an, et donc d’atteindre au minimum la classe E, avant le 1er janvier 2028 ;

à compter du 1er janvier 2028, le cas échéant, le non-respect par le vendeur de son obligation de réaliser ces travaux.

B/ L’audit énergétique
30609 – Un nouveau diagnostic. – Le législateur a considéré que tout acquéreur d’un logement devait être informé non seulement de sa classification énergétique, mais également, et de façon précise, de la nature et des modalités de financement des travaux de rénovation à entreprendre pour rendre le logement « performant » énergétiquement. Le législateur a ainsi renforcé l’obligation d’information du vendeur en complétant le dossier de diagnostic technique (DDT) à remettre à l’acquéreur1089. L’article 158 de la loi Climat et Résilience impose au vendeur d’une maison, ou d’un ou plusieurs appartements dépendant d’un immeuble qui ne relève pas du statut de la copropriété, classés D, E, F ou G, de faire réaliser un audit énergétique par un professionnel impartial et indépendant1090, répondant à des conditions de qualification définies par décret. Cette mesure a donné lieu à l’introduction d’un nouvel article L. 126-28-1 dans le Code de la construction et de l’habitation.
30610 – Le contenu de l’audit énergétique. – Le contenu de cet audit, défini par arrêté, est le suivant :

1. Le parcours de travaux. En premier lieu, l’audit énergétique formule des propositions de travaux, compatibles avec les servitudes prévues par le Code du patrimoine, et dont le coût n’est pas disproportionné par rapport à la valeur du bien. L’audit établit ainsi un parcours de travaux par étapes pour atteindre une rénovation énergétique performante au sens du 17o bis de l’article L. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation. La première étape de ce parcours doit permettre d’atteindre au minimum la classe E d’ici le 1er janvier 2028. Une étape intermédiaire doit permettre d’atteindre la classe C et une étape finale la classe B lorsque les caractéristiques du bâtiment ou le coût des travaux n’y font pas obstacle.

2. L’impact en matière de consommation d’énergie. L’audit mentionne ensuite, à titre indicatif, l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie.

3. Le coût des travaux. L’audit doit indiquer le coût approximatif des travaux.

4. Les aides publiques. Enfin, l’audit doit indiquer les aides publiques existantes destinées aux travaux d’amélioration de la performance énergétique.

30611 – La délivrance du diagnostic. – L’audit énergétique doit être remis à l’acquéreur d’un logement dès sa première visite. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique1091. Cet audit, au même titre que le diagnostic de performance énergétique, doit être annexé à la promesse de vente, ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
30612 – L’entrée en vigueur. – L’entrée en vigueur de cette mesure est étalée dans le temps. Son application aux logements classés F et G, dits « passoires énergétiques », initialement prévue dès le 1er janvier 2022, a été reportée au 1er avril 2023. Elle s’appliquera aux logements classés E à partir du 1er janvier 2025 et aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.
C/ Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
30613 – Le contenu augmenté. – La loi Climat et Résilience a créé un « nouveau » diagnostic de performance énergétique. Depuis le 25 août 2021, le DPE doit comporter une information sur les conditions d’aération ou de ventilation1092 et mentionner la quantité d’énergie issue de sources d’énergies renouvelables, utilisée dans le bâtiment ou la partie de bâtiment à usage d’habitation, en distinguant celle produite par des équipements installés à demeure de celle véhiculée par des réseaux de distribution d’électricité, de gaz ou de chaleur1093.
30614 – L’opposabilité. – Initialement, le DPE était un document simplement informatif. La loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « loi Elan », a rendu le DPE opposable au vendeur. Depuis le 1er juillet 2021, le contenu du DPE, à l’exception des recommandations, est opposable. Ainsi, l’acquéreur peut se prévoir du DPE à l’encontre du vendeur, notamment s’il s’avère que le logement vendu est plus énergivore qu’il n’est indiqué dans le DPE.
30615 – Validité des DPE. – Le décret no 2020-1610 du 17 décembre 2020, consacré à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique, a précisé les dates à partir desquelles les « anciens » DPE, ceux établis avant le 1er juillet 2021, ne seront plus valables. Ce décret a été codifié à l’article D. 134-4-2 du Code de la construction et de l’habitation. Les différentes dates sont reprises ci-dessous.
Date d’établissement du DPE
Validité
À compter du 1er juillet 2021
10 ans
Entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017
Jusqu’au 31 décembre 2022
Entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021
Jusqu’au 31 décembre 2024
Ce texte prévoit en outre que le vendeur ne peut pas être contraint de produire un DPE « nouvelle version » si le DPE « ancienne formule » est toujours en cours de validité.
D/ L’état des risques
30616 – Le contenu augmenté. – L’état des risques doit contenir une information supplémentaire si le logement est situé dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte définie en application des articles L. 121-22-2, L. 121-22-3, L. 121-22-6 et L. 121-22-7 du Code de l’urbanisme1094.
30617 – La délivrance de l’information. – L’annonce de la vente du logement, quel que soit son support de diffusion, doit désormais comprendre une mention précisant le moyen d’accéder aux informations mentionnées dans l’état des risques. En outre, l’état des risques doit être remis par le vendeur au candidat acquéreur lors de la première visite de l’immeuble. L’état des risques est intégré au dossier de diagnostic technique prévu à l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation ou, lorsque la vente porte sur un immeuble non bâti, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente1095.
30618 – La sanction. – Lorsque l’état des risques n’est pas remis à l’acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ce document à l’acquéreur. Lorsque l’acte authentique de vente n’est pas précédé d’une promesse de vente ou d’un contrat préliminaire et que l’état des risques n’est pas joint à l’acte authentique de vente, le délai de réflexion mentionné au même article L. 271-1 ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ce document à l’acquéreur.
30619 – Entrée en vigueur. – Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2023.
E/ Le certificat de conformité de l’appareil de chauffage au bois
30620 – Une obligation particulière pour les logements situés dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère pour les logements. – Lorsque le logement est situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère prévu à l’article L. 222-4 du Code de l’environnement, un certificat doit attester la conformité de l’appareil de chauffage au bois aux règles d’installation et d’émission fixées par le représentant de l’État dans le département.

Sous-section II – Les logements en copropriété

30621 Les copropriétés n’échappent pas à l’obligation de rénovation énergétique (§ I) que la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a souhaité accélérer en adoptant diverses mesures, notamment relatives au fonds de travaux (§ IV). Les copropriétés sont en outre tenues de réaliser un diagnostic de performance énergétique « collectif » (§ II) et d’élaborer un plan pluriannuel de travaux (§ III).

§ I – L’obligation de rénovation énergétique

30622 – Le principe. – Comme pour les logements individuels, à compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance énergétique des logements en copropriété devra être compris entre les classes A et E.
30623 – Les exceptions. – Certaines copropriétés bénéficient d’un report de l’échéance, jusqu’au 1er janvier 20331096. Sont concernées les copropriétés suivantes :

1. faisant l’objet d’un plan de sauvegarde tel que prévu à l’article L. 615-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

2. situées dans le périmètre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat prévue à l’article L. 303-1 du Code de la construction et de l’habitation et inscrite dans le volet de cette opération dédié au redressement d’une ou plusieurs copropriétés rencontrant des difficultés sur le plan technique, financier, social ou juridique ;

3. situées dans le périmètre d’une opération de requalification de copropriétés dégradées prévue aux articles L. 741-1 et L. 741-2 du Code de la construction et de l’habitation ;

4. pour lesquelles le juge a désigné un administrateur provisoire, conformément aux dispositions des articles 29-1 ou 29-11 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

5. déclarées en état de carence en application de l’article L. 615-6 du Code de la construction et de l’habitation.

§ II – L’obligation de réalisation d’un diagnostic de performance énergétique « collectif »

30624 – La suppression de l’audit énergétique… – La loi Climat et Résilience a supprimé l’obligation, pour les bâtiments d’habitation en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire était antérieure au 1er juin 2001, de faire réaliser un audit énergétique1097. En contrepartie, ces copropriétés étaient dispensées de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique, ce qui n’est plus le cas. L’obligation de faire réaliser un audit énergétique subsiste toutefois jusqu’au 1er janvier 2024, date d’entrée en vigueur de l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique « collectif ».
30625 – … remplacé par le diagnostic de performance énergétique « collectif ». – Désormais, pour toutes les copropriétés et, plus généralement, pour tous les bâtiments d’habitation collective, même non dotés d’une installation collective de chauffage, dont la demande de permis a été déposée avant le 1er janvier 2013, un diagnostic de performance énergétique (DPE) « collectif » doit être réalisé1098. Ce DPE devra être actualisé tous les dix ans, sauf s’il résulte d’un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 que le bâtiment est classé A, B ou C.
30626 – Entrée en vigueur. – L’entrée en vigueur de cette mesure est échelonnée dans le temps en fonction du volume de la copropriété. Elle prend effet :

le 1er janvier 2024, pour les copropriétés de plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;

le 1er janvier 2025, pour les copropriétés dont le nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces est compris entre cinquante et un et deux cents ;

le 1er janvier 2026, pour les copropriétés d’au plus cinquante lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

§ III – Le projet de plan pluriannuel de travaux

30627 – L’obligation d’élaboration d’un projet de plan de travaux. – Pour les immeubles en copropriété en tout ou partie à destination d’habitation édifiés depuis quinze ans et plus1099, un projet de plan pluriannuel de travaux doit être élaboré et actualisé tous les dix ans.
30628 – La dispense. – Si le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.
30629 – Le contenu du projet. – Ce projet de plan pluriannuel de travaux comprend, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble, du DPE et, le cas échéant, du diagnostic technique global :

1. la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;

2. une estimation du niveau de performance énergétique que les travaux permettront d’atteindre ;

3. une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;

4. une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix années suivantes.

30630 – Le vote en assemblée. – Les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux sont votées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 19651100.
30631 – L’insertion dans le carnet d’entretien. – Les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global, sont intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble.
30632 – L’adoption du projet de plan pluriannuel. – Le projet de plan pluriannuel de travaux est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision. S’il fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ensuite, sont inscrites à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes, soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s’il n’a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.
30633 – Le contrôle de l’autorité administrative. – Dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, l’autorité administrative peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants. À défaut de transmission du plan dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande, ou si le plan transmis ne prescrit pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble, l’autorité administrative peut élaborer ou actualiser d’office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier. Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l’autorité administrative, le syndic doit convoquer l’assemblée générale qui se prononce sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan1101.
30634 – L’obligation d’information à la charge du vendeur. – Le plan pluriannuel de travaux ou, à défaut, le projet de plan pluriannuel de travaux, doit être communiqué à l’acquéreur au stade de la promesse de vente1102.
30635 – Entrée en vigueur. – L’obligation d’élaboration du plan entre en vigueur un an avant l’obligation de réalisation un DPE « collectif » :

le 1er janvier 2023, pour les copropriétés de plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;

le 1er janvier 2024, pour les copropriétés dont le nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces est compris entre 51 et 200 ;

le 1er janvier 2025, pour les copropriétés d’au plus 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

§ IV – Le fonds de travaux

30636 – La création du fonds de travaux. – L’obligation de constituer un fonds de travaux a été instaurée par la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi Alur » :

dans les copropriétés en tout ou partie à destination d’habitation ;

comportant dix lots ou plus ;

à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de réception des travaux.

30637 – L’assouplissement de l’obligation. – La loi Climat et Résilience a assoupli l’obligation. Désormais, la constitution d’un fonds de travaux est obligatoire uniquement pour les immeubles de plus de dix ans1103.
30638 – La généralisation de l’obligation. – En revanche, tous les immeubles de plus de dix ans seront soumis à cette obligation, y compris ceux comprenant moins de dix lots.
30639 – L’élargissement des dépenses couvertes par le fonds de travaux. – Désormais, le fonds de travaux doit permettre de financer non seulement :

les travaux prescrits par les lois et règlements ;

et les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Mais également :

les dépenses résultant de l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global ;

les dépenses résultant de la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;

les dépenses liées aux travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

les dépenses liées aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

L’affectation de tout ou partie des sommes déposées au fonds de travaux pourra être décidée, non plus à la majorité absolue des voix de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées1104.
30640 – Le montant de la cotisation, un double seuil. – Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel. À défaut d’adoption du plan, le montant de la cotisation annuelle doit être au moins égal à 5 % du budget prévisionnel.
30641 – La suspension du fonds de travaux. – Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l’assemblée générale, celle-ci peut décider de suspendre la cotisation lorsque le montant du fonds de travaux excède 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.
30642 – L’entrée en vigueur. – Là encore, les dispositions relatives au fonds de travaux entrent en vigueur de manière échelonnée, en fonction du volume de la copropriété :

le 1er janvier 2023, pour les copropriétés de plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;

le 1er janvier 2024, pour les copropriétés comprenant entre 51 et 200 lots ;

le 1er janvier 2025, pour les copropriétés d’au plus 50 lots.

Section II – Les obligations spécifiques du propriétaire bailleur

30643 Sur les 4,8 millions de « passoires énergétiques », 1,5 million sont des logements donnés en location. Afin de supprimer ces logements « énergivores », la loi Climat et Résilience a choisi de faire peser des contraintes fortes sur les propriétaires bailleurs : obtention d’un permis de louer (Sous-section I), obligation d’information renforcée (Sous-section II), respect du critère de décence énergétique (Sous-section III).

Sous-section I – Obtenir un permis de louer

30644 – La performance énergétique, nouveau critère de décence. – Depuis la loi no 2014-366 du 24 mars 2014, dite « loi Alur », un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitation, ou, à défaut, un conseil municipal, peut délimiter des zones à forte proportion de logements dégradés dans lesquelles la mise en location d’un logement, nu ou meublé, est soumise à la délivrance préalable d’une autorisation, dite « permis de louer ». Ce permis est refusé si le logement ne respecte pas les critères de décence1105. Or, depuis la loi Climat et Résilience, la performance énergétique figure parmi les critères de décence. Par suite, depuis le 1er janvier 2023, le permis de louer est refusé si le logement n’est pas suffisamment performant énergétiquement.

Sous-section II – Délivrer de multiples informations

30645 Pour rappel, la loi Climat et Résilience impose de mentionner, dans les publicités de location et les contrats de bail, comme pour les ventes, la classe énergétique du logement. En outre, lorsque le logement est classé F ou G, le contrat de bail doit indiquer :

depuis le 1er janvier 2022, l’obligation de réaliser des travaux permettant de rendre cette consommation énergétique primaire inférieure ou égale à 330 kilowattheures par mètre carré et par an, et donc d’atteindre au minimum la classe E, avant le 1er janvier 2028 ;

à compter du 1er janvier 2028, le cas échéant, le non-respect par le bailleur de l’obligation de réaliser ces travaux.

Cette dernière obligation de mention n’est-elle pas inutile, puisqu’en 2028 les logements qualifiés de « passoires énergétiques » seront alors interdits à la location ?

§ I – Les mentions obligatoires de l’annonce de location

30646 L’obligation d’information renforcée du bailleur commence au stade même de l’annonce de la mise en location.
Le contenu de l’obligation d’information. Désormais, l’annonce de location d’un logement doit mentionner :

le classement du logement au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre ;

à titre simplement informatif, le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique ;

pour les logements classés F et G, l’obligation d’atteindre la classe E d’ici 20281106 ;

depuis le 1er janvier 2023, le moyen d’accéder aux informations contenues dans l’état des risques.

30647 – Les sanctions. – Qu’elle soit le fait d’un professionnel ou d’un particulier, l’omission d’une information obligatoire est passible, dans la plupart des cas, d’une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 € ; la sanction n’est cependant appliquée qu’après mise en demeure adressée par l’autorité administrative et restée infructueuse. En outre, et dans tous les cas, une telle omission est susceptible d’engager la responsabilité civile du bailleur.

§ II – Le contenu du dossier de diagnostic technique

30648 – Le champ d’application. – Le dossier de diagnostic technique doit être remis au locataire :

d’un bien à usage exclusif d’habitation ou mixte, professionnel et d’habitation ;

constituant la résidence principale du locataire ;

quel que soit le mode de location : vide ou meublé1107, y compris dans le cadre d’un bail mobilité1108.

En revanche, cette obligation ne s’applique pas :

aux résidences autonomie (ex-logements-foyers) ;

aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution ;

aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi ;

aux locations consenties aux travailleurs saisonniers1109.

A/ Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
30649 – Le contenu augmenté. – Depuis le 25 août 2021, le DPE doit comporter une information sur les conditions d’aération ou de ventilation1110 et mentionner la quantité d’énergie issue de sources d’énergies renouvelables, utilisée dans le bâtiment ou la partie de bâtiment à usage d’habitation, en distinguant celle produite par des équipements installés à demeure de celle véhiculée par des réseaux de distribution d’électricité, de gaz ou de chaleur1111.
30650 – Opposabilité au bailleur. – Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique, à l’exception des recommandations, est opposable au bailleur.
B/ L’état des risques
30651 – Le contenu augmenté. – La loi fait peser sur le propriétaire bailleur d’un logement les mêmes obligations qu’en matière de vente. L’état des risques doit contenir une information supplémentaire si le logement est situé dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte définie en application des articles L. 121-22-2, L. 121-22-3, L. 121-22-6 et L. 121-22-7 du Code de l’urbanisme1112.
30652 – La délivrance de l’information. – Comme pour la vente, l’information doit être communiquée dès l’annonce de la location du logement, quel que soit son support de diffusion, laquelle doit préciser le moyen d’accéder aux informations mentionnées dans l’état des risques. En outre, l’état des risques doit être remis au candidat locataire dès la première visite du logement. Enfin, l’état des risques doit être annexé au contrat de location1113.
30653 – Sanctions. – À défaut de remise de ce document par le bailleur, le juge pourra, à la demande du locataire, imposer une diminution du loyer, voire prononcer la résolution judiciaire du bail. Ces sanctions sont désormais prévues à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.
30654 – Entrée en vigueur. – Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2023.

Sous-section III – Satisfaire au critère de décence énergétique

30655 Désormais, le bailleur est tenu de délivrer à son locataire un logement répondant au critère de la décence énergétique nouvellement défini (§ I). En cas de manquement à cette obligation, le législateur a instauré des sanctions spécifiques qui se superposent aux sanctions prévues en cas de location d’un logement indécent (§ II).

§ I – Les critères de la performance énergétique dans la définition du logement décent

30656 – L’obligation de délivrer un logement décent… – L’article 6, alinéas 1er et 2, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, dite « loi SRU », complétée par la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « loi Elan », impose aux bailleurs de délivrer à leurs locataires un logement décent. Le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002, pris en application la loi du 13 décembre 2000, fixe les critères du logement décent.
30657 – … énergétiquement. – La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte du 17 août 2015 a fait de la performance énergétique un critère du logement décent. Le décret du 30 janvier 2002 a donc été modifié par le décret no 2017-312 du 9 mars 2017 pour intégrer ce nouveau critère de décence. En outre, la loi no 2019-1147 du 8 novembre 2019, relative à l’énergie et au climat, a modifié l’alinéa 1er de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le logement doit désormais répondre à « un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an ». Ce seuil a été défini par le décret du 11 janvier 2021 qui vient modifier le décret du 30 janvier 20021114. En France métropolitaine, un logement est qualifié d’énergétiquement décent lorsque sa consommation d’énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique, sera inférieure à 450 kWh/m2/an. Seuls sont donc concernés les logements les plus énergivores au sein de la classe G. Cette disposition s’applique aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023.

§ II – Les sanctions spécifiques de l’indécence énergétique

30658 Concernant les sanctions de droit commun applicables au manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent, nous renverrons aux développement ultérieurs pour circonscrire les propos qui suivent à l’étude des sanctions spécifiques relevant du critère de la performance énergétique que sont le plafonnement du loyer (A) et l’interdiction de louer (B).
A/ Le gel du loyer
30659 – L’interdiction d’augmenter le loyer. – Si, depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, le loyer initial est redevenu libre, la hausse des loyers des logements classés F ou G est interdite. Ainsi, en cas de conclusion d’un contrat de bail portant sur un bien inoccupé pendant moins de dix-huit mois, le loyer ne peut excéder le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire1115. De même, le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat de bail. Enfin, ne peuvent être appliquées, alors même qu’elles auraient été prévues contractuellement :

ni la révision annuelle du loyer en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques ;

ni la majoration de loyer consécutive à la réalisation de travaux d’amélioration par le bailleur1116.

30660 – Le champ d’application. – Cette interdiction de hausse de loyers concerne :

les logements classés F ou G, dits « passoires énergétiques » ;

constituant la résidence principale du locataire ;

loués nus ou meublés1117, ou dans le cadre d’un bail mobilité ;

que le bail soit à usage exclusif d’habitation ou mixte, professionnel et d’habitation ;

quelle que soit la situation géographique. Cette interdiction a un champ d’application plus large que la règle d’encadrement des loyers qui est limitée aux logements situés en zone tendue.

30661 – La date d’entrée en vigueur. – Cette disposition est entrée en vigueur le 24 août 2022, et est applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date1118.
B/ L’interdiction de location
30662 Les logements indécents au sens de la performance énergétique seront progressivement interdits à la location1119. Le calendrier est le suivant pour la métropole :

à compter du 1er janvier 2023, pour les logements de classe G les plus énergivores, ceux dont la consommation annuelle est supérieure à 450 Kwh/m2 ;

à compter du 1er janvier 2025, pour les autres logements de classe G ;

à compter du 1er janvier 2028, pour les logements de classe F ;

à compter du 1er janvier 2034 pour les logements de classe E.

Dans une réponse ministérielle publiée le 1er novembre 2022, le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires a confirmé ce calendrier qui ne fera l’objet d’aucun assouplissement.
Pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte, le calendrier, différé, est le suivant :

à compter du 1er janvier 2028 pour les logements classés G ;

à compter du 1er janvier 2031 pour les logements classés F.

Le champ d’application. Cette disposition concerne tous les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, à savoir :

la location d’une résidence principale ou mixte ;

nue ou meublée1120 dans le cadre d’un bail mobilité1121 ;

quel que soit le lieu de situation du bien.

Fixer des obligations de rénovation énergétique globale du logement et un calendrier pour leur mise en œuvre est une chose, encore faut-il donner aux propriétaires les outils juridiques et financiers nécessaires pour y parvenir.
1088) CCH, art. L. 111-1, 17o bis.
1089) CCH, art. L. 271-4.
1090) La loi précise que « le professionnel chargé d’établir l’audit énergétique ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui ».
1091) CCH, art. L. 271-4, I.
1092) CCH, art. L. 126-26.
1093) CCH, art. L. 126-26-1.
1094) C. env., art. L. 125-5, I, dans sa version entrée en vigueur le 1er janvier 2023.
1095) C. env., art. L. 125-5, I bis, dans sa version entrée en vigueur le 1er janvier 2023.
1096) CCH, art. L. 173-2, II.
1097) CCH, ancien art. L. 126-31.
1098) CCH, art. L. 126-31.
1099) Le délai de quinze ans est apprécié à compter de la réception des travaux de construction.
1100) Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
1101) L. no 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2, I.
1102) CCH, art. L. 721-2 : l’entrée en vigueur est décalée d’un an par rapport à l’obligation d’élaboration d’un plan pluriannuel, soit à compter du 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, au 1er janvier 2025 pour les copropriétés comprenant entre 51 et 200 lots, et au 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au plus 50 lots.
1103) L. no 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2-1.
1104) L. no 65-557, 10 juill. 1965, art. 14-2-1, al. 2.
1105) Sur la notion de décence, V. infra, nos 30672001 et s.
1106) L’entrée en vigueur de ces mesures est reportée au 1er juillet 2024 pour les logements situés en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.
1107) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-3, al. 1 et 2.
1108) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-12, al. 3.
1109) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-3, al. 3 et 4.
1110) CCH, art. L. 126-26.
1111) CCH, art. L. 126-26-1.
1112) C. env., art. L. 125-5, I, dans sa version en vigueur au 1er janvier 2023.
1113) C. env., art. L. 125-5, II, dans sa version en vigueur au 1er janvier 2023.
1114) D. no 2021-19, 11 janv. 2021 : JO 13 janv. 2021.
1115) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 17, II.
1116) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 17-1, III.
1117) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-9.
1118) Pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte, l’interdiction ne s’appliquera qu’aux contrats conclus après le 1er juillet 2024.
1119) L. no 2021-1104, art. 159.
1120) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-3, al. 2.
1121) L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-12, al. 3.
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