PARTIE II – Transmettre son logement

Titre 2 – Transmettre son logement à titre gratuit

Chapitre II – Sécuriser la construction par l’usufruitier

Sécuriser la construction par l’usufruitier

30599-1 – L’optimisation de la transmission. – L’usufruit peut constituer une technique juridique et fiscale de transmission patrimoniale. Un transfert de propriété avec réserve d’usufruit permet à l’usufruitier une transmission à coût fiscal maîtrisé, sans le priver de l’usage du bien transmis ou des revenus qu’il procure. On peut ainsi donner son logement tout en conservant son cadre de vie jusqu’à son décès. La question s’est posée de savoir si cette technique d’optimisation pouvait être poussée à son paroxysme en faisant porter l’usufruit sur un terrain sur lequel l’usufruitier envisage de construire. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire du terrain en devient pleinement propriétaire et devient, également, propriétaire des constructions financées par l’usufruitier, et ce sans indemnité. L’article 599, alinéa 2 du Code civil dispose, en effet, que l’usufruitier n’a droit à aucun remboursement au titre des améliorations qu’il a apportées au bien, ni même au titre de la plus-value générée. Ce procédé soulève trois questions : l’usufruitier a-t-il le droit de construire sur un terrain démembré (Section I) ? À qui appartiennent les constructions nouvellement édifiées sur un terrain démembré (Section II) ? Enfin, l’opération peut-elle être requalifiée en donation indirecte (Section III) ?

Section I – Le droit de construire

30599-2 – L’usufruitier peut-il construire ? – Qui, du nu-propriétaire ou de l’usufruitier, a le droit de construire ? Le Code civil n’apporte pas de réponse à cette question. D’après l’article 578 du Code civil, le véritable propriétaire du bien est le nu-propriétaire. L’usufruitier peut seulement jouir du bien « comme le propriétaire lui-même ». Pendant toute la durée de l’usufruit, certains attributs du droit de propriété sont donc exercés par l’usufruitier : il peut l’utiliser et en percevoir les fruits et les revenus¹⁰⁵². Corrélativement, le nu-propriétaire en est temporairement privé. Mais le droit de construire est-il un attribut du droit de jouissance de l’usufruitier ?

30599-3 – La réponse n’est pas dans l’obligation de réparation… – Le Code civil répartit la charge des travaux de réparation entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, en fonction de leur nature : les dépenses d’entretien incombent à l’usufruitier¹⁰⁵³ et les grosses réparations au nu-propriétaire¹⁰⁵⁴. L’article 606 du Code civil donne la liste exhaustive des grosses réparations et précise que toutes les autres sont de simple entretien. Les travaux de construction ne sont pas visés. Ce n’est donc définitivement pas dans ces textes que se trouve la réponse.

30599-4 – … mais dans l’obligation de conservation de la substance. – L’article 578 du Code civil impose une limite à l’usufruitier : il doit « conserver la substance » du bien objet du démembrement. Cela lui interdit-il de construire sur un terrain à bâtir ? Tout dépend du sens que l’on attache à la notion de « substance ». S’agit-il de la substance physique, matérielle de la chose, ou faut-il en avoir une conception purement juridique ? Si l’on retient une conception matérielle, la construction ne conserve nullement la substance du terrain ; bien au contraire : elle la modifie. L’usufruitier ne pourrait donc pas construire sur le terrain démembré. Mais on peut aussi concevoir, d’une manière purement juridique, que la « substance » d’un immeuble n’est autre que l’usage auquel il est normalement destiné. Or un terrain « à bâtir » est, par nature, destiné à recevoir des constructions. Dans cette hypothèse, la construction par l’usufruitier, si elle est conforme à la destination du terrain démembré, serait autorisée. C’est cette seconde conception qui doit être retenue. À défaut, quelle serait l’étendue du droit de jouissance de l’usufruitier sur un terrain à bâtir ? L’usufruitier doit pouvoir construire pour, ensuite, exercer son droit de jouissance sur les constructions, soit par son occupation, soit par la perception des revenus tirés de la location. En outre, l’article 599 du Code civil, d’une part, fait interdiction au nu-propriétaire de « nuire aux droits de l’usufruitier », d’autre part, refuse à l’usufruitier de demander une indemnité au titre des améliorations qu’il aurait faites, même si elles sont génératrices d’une plus-value. L’usufruitier a donc le droit de réaliser des constructions qui constituent des améliorations pour le bien, et ce sans que le nu-propriétaire puisse s’y opposer. Ce dernier a toujours le choix de demander la démolition en fin d’usufruit s’il s’avère que les constructions ont finalement dévalorisé le terrain.

Section II – La propriété des constructions

30599-5 – L’accessoire n’est pas l’accession. – Si l’usufruitier a le droit de construire sur le terrain démembré, à qui appartiennent les constructions ? En vertu de la théorie de l’accessoire, le démembrement est-il reporté sur les constructions considérées comme l’accessoire du terrain ? Cette solution ne saurait être retenue. En matière de construction, le sort de la propriété est déterminé par application de la théorie de l’accession¹⁰⁵⁵.

30599-6 – L’accession immédiate. – En principe, l’accession est réalisée au fur et à mesure de l’édification des constructions. Le nu-propriétaire en deviendrait donc immédiatement propriétaire, alors même que c’est l’usufruitier qui a financé les travaux. Mais une controverse s’est développée à ce propos. Un seul texte du Code civil traite de l’accession dans une situation de démembrement, l’article 596 qui prévoit l’accession immédiate des alluvions. Dès lors, certains auteurs considèrent l’accession immédiate comme le principe en matière de démembrement. D’autres, majoritaires, considèrent, au contraire, que ce texte est une exception. En effet, si l’accession immédiate était le principe, l’article 596 serait superfétatoire¹⁰⁵⁶. C’est justement parce qu’il constitue une exception qu’il se justifie.

30599-7 – L’accession différée. – La solution peut être recherchée dans les textes relatifs au bail à construction¹⁰⁵⁷ et au bail emphytéotique¹⁰⁵⁸. En la matière, le preneur à bail, constructeur, est titulaire d’un droit réel. Le transfert de la propriété des constructions au bailleur est opéré uniquement en fin de bail. En matière de bail conférant un simple droit personnel, la jurisprudence, déjà ancienne, considère que les améliorations réalisées par le preneur lui appartiennent jusqu’à la fin du bail¹⁰⁵⁹. À l’instar de sa jurisprudence de 1968 en matière de plantations¹⁰⁶⁰, la Cour de cassation, dans un arrêt du 19 septembre 2012¹⁰⁶¹, s’est positionnée en faveur de l’accession différée des constructions par le nu-propriétaire, à l’extinction de l’usufruit.

30599-8 – Un droit de superficie temporaire. – La Cour de cassation a reconnu à l’usufruitier constructeur un droit de propriété sur les constructions dans l’intervalle de la prise d’effet de l’accession. Comme un preneur à bail à construction ou un emphytéote, l’usufruitier est titulaire d’un droit de superficie temporaire. Il a donc toutes les prérogatives d’un propriétaire et, notamment, sauf convention contraire, le droit de démolir les constructions qu’il a édifiées. Il peut même être tenu de les démolir en fin d’usufruit, si le nu-propriétaire en fait la demande, au titre de l’obligation de conservation de la substance de la chose qui implique de restituer le bien dans son état initial¹⁰⁶².

Section III – Le risque de requalification en donation

30599-9 On pourrait être tenté de qualifier le transfert de propriété des constructions au nu-propriétaire, en fin d’usufruit, de donation indirecte. Les héritiers de l’usufruitier y auraient intérêt afin que la valeur des constructions soit incluse dans le rapport. L’administration fiscale voudrait bien, quant à elle, percevoir les droits de mutation à titre gratuit sur le montant des travaux. Dans son arrêt du 19 septembre 2012 précité, la Cour de cassation a exclu la qualification de donation pourtant retenue par l’administration fiscale. Elle a rappelé que deux conditions devaient être réunies pour qu’il y ait donation : l’intention libérale, d’une part, et l’enrichissement du nu-propriétaire, corrélatif à l’appauvrissement de l’usufruitier, d’autre part.

30599-10 – L’intention libérale. – L’usufruitier construit un logement d’abord pour lui-même, pour pouvoir l’occuper jusqu’à la fin de ses jours (ou en percevoir les loyers). Sauf si l’usufruitier est déjà très âgé ou malade et qu’il sait sa fin proche lors de la réalisation de l’opération de construction, l’intention libérale n’est pas caractérisée. L’opération a, en effet, un intérêt certain pour lui.

30599-11 – L’enrichissement du nu-propriétaire. – Le nu-propriétaire du terrain qui devient, en fin d’usufruit, propriétaire de constructions qu’il n’a pas financées, s’enrichit avec certitude. Mais cet enrichissement n’est pas immédiat puisque l’accession est différée à l’extinction de l’usufruit.

30599-12 – Un enrichissement certain. – L’enrichissement est une certitude si l’usufruitier n’a pas détruit les constructions qu’il avait édifiées. En effet, assimilant les constructions aux améliorations, la jurisprudence de la Cour de cassation dénie à l’usufruitier tout droit à indemnisation sur le fondement de l’article 599, alinéa 2 du Code civil. L’usufruitier (et aucun de ses héritiers) ne peut se prévaloir de l’article 555 du même code pour réclamer une indemnité au propriétaire du terrain. Cette solution paraît logique, car les conditions de ce texte ne sont pas remplies. L’article 555 s’adresse au tiers constructeur qui peut être de bonne foi – s’il ne sait pas qu’il construit sur un terrain qui ne lui appartient pas – ou de mauvaise foi. L’accession au profit du propriétaire est, dans cette hypothèse, immédiate. Le constructeur ne peut donc pas, en principe, tirer profit des constructions. Il est naturel qu’il soit indemnisé au titre de son investissement. Contrairement au constructeur visé par l’article 555 du Code civil, l’usufruitier n’est pas un tiers. Il construit en connaissance de cause¹⁰⁶³. En outre, il est propriétaire des constructions tant que dure son usufruit, l’accession étant différée. Par suite, aucune demande en démolition de la part du nu-propriétaire ne peut intervenir en amont de l’extinction de l’usufruit, sous réserve de l’abus de jouissance sanctionné par la déchéance des droits de l’usufruitier¹⁰⁶⁴.

30599-13 – L’appauvrissement de l’usufruitier. – L’usufruitier ne s’appauvrit pas nécessairement puisqu’il tire profit des constructions. Encore faut-il qu’il puisse occuper le logement (ou le louer) suffisamment longtemps pour rentabiliser son investissement¹⁰⁶⁵. Tout dépend cependant de la durée de l’usufruit. Si elle est trop courte, l’appauvrissement de l’usufruitier sera certain.

Sous cette réserve, la qualification de libéralité est exclue : point de rapport ni de réduction, et point de taxation !

30599-14 Le sort des constructions par l’usufruitier ainsi réglé a des conséquences en matière de détermination des plus-values immobilières générées par la vente conjointe, par l’usufruitier et le nu-propriétaire, du terrain bâti.

30599-15

La détermination des plus-values en cas de cession conjointe du terrain bâti

1. L’hypothèse est la suivante : l’usufruitier et le nu-propriétaire décident, d’un commun accord, de vendre le terrain et les constructions édifiées par l’usufruitier.

2. La répartition du prix global. Si la propriété du terrain est démembrée, tel n’est pas le cas des constructions qui sont la propriété exclusive de l’usufruitier. Le prix de vente global doit donc être réparti de la manière suivante :

la partie du prix afférente à l’usufruit du terrain et celle afférente aux constructions reviennent à l’usufruitier ;

la partie du prix afférente à la nue-propriété du terrain revient au nu-propriétaire. Il ne peut prétendre à aucune part sur le prix des constructions. Par suite, il sera imposable uniquement au titre de la plus-value réalisée sur la cession de la nue-propriété du terrain.

3. La ventilation du prix entre le terrain et les constructions. Il convient, en premier lieu, de ventiler le prix entre le terrain et les constructions. Faute d’indication de l’administration fiscale en matière de plus-values immobilières des particuliers, et de jurisprudence, il est possible de procéder selon la méthode donnée par le Conseil d’État¹⁰⁶⁶ pour les amortissements pratiqués par les entreprises¹⁰⁶⁷ :

la valeur du terrain est déterminée par comparaison avec le prix de vente de terrains nus situés dans le même secteur géographique, pour des transactions intervenues à une époque récente ;

la valeur des constructions est égale au coût de leur construction auquel sont appliqués des coefficients pour tenir compte de la vétusté et de l’état d’entretien.

Si aucune de ces deux méthodes n’est applicable, selon la jurisprudence du Conseil d’État, la détermination de la valeur du terrain et des constructions est réalisée à partir des données comptables d’autres entreprises qui se sont portées acquéreurs d’immeubles comparables en termes de localisation et de type de construction.

4. La ventilation du prix du terrain entre l’usufruit et la nue-propriété. Sur la valeur du terrain doivent ensuite être déterminées la part de l’usufruit et celle de la nue-propriété. Le recours au barème de l’article 669 du Code général des impôts n’étant pas obligatoire dans cette hypothèse¹⁰⁶⁸, il est possible de procéder à une évaluation économique de l’usufruit, en fonction de l’espérance de vie de l’usufruitier et du taux de rendement net du terrain. Si, toutefois, les parties souhaitent recourir au barème fiscal de l’usufruit, le notaire doit pouvoir justifier qu’il les a informées de son caractère non obligatoire, de l’existence d’une autre méthode de calcul de l’usufruit et du résultat donné par chacune des méthodes. À défaut, sa responsabilité pourrait être engagée¹⁰⁶⁹. L’administration fiscale admet les deux méthodes de calcul.

5. Le prix d’acquisition à retenir pour chacun des droits. Le prix d’acquisition de chaque droit démembré est soit celui figurant dans l’acte d’acquisition à titre onéreux, soit la valeur retenue pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit¹⁰⁷⁰. Par exception, si le démembrement résulte d’une succession ouverte avant le 1^erjanvier 2004, la valeur d’acquisition du droit démembré à retenir est déterminée par application du barème de l’article 669 du Code général des impôts en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la cession¹⁰⁷¹.

6. Le calcul de la plus-value. Il diffère pour le nu-propriétaire qui est imposé uniquement sur une partie du prix du terrain et pour l’usufruitier qui est, en outre, imposé sur le prix des constructions.

6.1 – Pour le nu-propriétaire. S’agissant d’un terrain à bâtir, le nu-propriétaire ne peut pas majorer le prix d’acquisition du forfait de 15 % qui est réservé aux immeubles bâtis et détenus depuis plus de cinq ans¹⁰⁷². En revanche, le prix d’acquisition peut être majoré des dépenses de travaux effectivement supportées par le nu-propriétaire, sous réserve d’en justifier au moyen des factures des entreprises¹⁰⁷³. Le point de départ de la durée de détention, pour le calcul de l’abattement, est la date d’acquisition de la nue-propriété du terrain (acte de vente ou de donation, ou décès pour les successions).

6.2 – Pour l’usufruitier. Deux plus-values doivent être calculées, sur l’usufruit du terrain et sur les constructions. Pour l’usufruit du terrain, nous renvoyons à ce qui est dit ci-dessus. Pour les constructions, le prix d’acquisition est égal à la totalité des dépenses engagées pour la réalisation de la construction (factures des entreprises et de matériaux, taxes liées au permis de construire, salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes, etc.)¹⁰⁷⁴. Il peut être majoré :

soit des dépenses relatives aux travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, réalisés par des entreprises après l’achèvement de la construction, à l’exception des achats de matériaux autres que ceux facturés par une entreprise, et sous réserve qu’elles n’aient pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives ;

soit, si la construction a été achevée depuis au moins cinq ans, d’un forfait de 15 %, que des travaux aient été réalisés ou non¹⁰⁷⁵. Le forfait pourra également être appliqué au prix d’acquisition de l’usufruit du terrain¹⁰⁷⁶.

En cas de moins-value sur la partie terrain, celle-ci s’impute sur la plus-value due au titre des constructions et inversement¹⁰⁷⁷.

Le point de départ de la durée de détention, pour le calcul de l’abattement applicable à la plus-value afférente au terrain, est la date d’acquisition de l’usufruit du terrain (acte de vente ou de donation, ou décès pour les successions) ou de la pleine propriété, si le démembrement est postérieur. Pour la partie constructions, le point de départ du délai de détention est la date d’ouverture de chantier¹⁰⁷⁸.

1052) C. civ., art. 582.

1053) C. civ., art. 605, al. 1^er.

1054) C. civ., art. 605, al. 2.

1055) C. civ., art. 552 et 712.

1056) En ce sens, Fl. Deboissy, Le sort des constructions nouvelles édifiées par l’usufruitier, in Études offertes au doyen Philippe Simler : Éd. Litec-Dalloz, 2006 ; W. Dross, Droit civil. Les choses : LGDJ, 2012, n^o 80 et s. ; P. Van Steenlandt, Construction par l’usufruitier sur le terrain démembré : une efficacité confirmée : JCP N 2013, n^o 4, 1011.

1057) CCH, art. L. 252-2.

1058) C. rur. pêche marit., art. L. 451-1.

1059) Cass. 1^re civ., 1^er déc. 1964 : Bull. civ. 1964, I, n^o 535 ; JCP G 1965, II, 14213, note P. Esmein ; RTD civ. 1965, p. 373, obs. J.-D. Bredin. – Cass. 2^e civ., 23 nov. 1966 : Bull. civ. 1966, II, n^o 916. – Cass. 1^re civ., 23 oct. 1990 : Bull. civ. 1990, I, n^o 217. – Cass. 3^e civ., 2 avr. 2003 : Bull. civ. 2003, III, n^o 76. – Cass. 3^e civ., 5 janv. 2012 : Bull. civ. 2012, III, n^o 3.

1060) Cass. 3^e civ., 11 oct. 1968 : Bull. civ. 1968, III, n^o 377.

1061) Cass. 3^e civ., 19 sept. 2012, n^o 11-15.460 : JurisData n^o 2012-020798 ; Bull. civ. 2012, III, n^o 128 ; Defrénois 2012, p. 1187 ; Defrénois 2013, p. 14 ; D. 2012, p. 2871 ; AJDI 2013, p. 696 ; JCP N 2012, n^o 51-52, 1413, note J.-P. Garçon ; JCP G 2012, 1267, B. Travely et F. Collard ; RTD civ. 2013, p. 148. Contra, Cass. 3^e civ., 16 nov. 2022, n^o 21-23.505 : JurisData n^o 2022-019238 ; JCP N 2023, 1010, note V. Zalewski-Sicard.

1062) C. civ., art. 578.

1063) En ce sens, C. Kuhn et Y. Malard, Usufruit, construction et substance : JCP N 2018, n^o 39, 1288.

1064) C. civ., art. 618.

1065) Dans l’arrêt du 19 septembre 2012, préc., l’usufruitier avait réalisé un retour sur investissement en cinq ans.

1066) CE, 15 févr. 2016, n^os 367467 et 380400 : RJF 5/2016, n^o 398.

1067) En ce sens, V. Godron-Mannessier et H. Paerels : Sol. Not. 2020, n^o 21.

1068) Cass. 1^re civ., 25 févr. 1997, n^o 94-20.785 : le recours au barème de l’article 669 du Code général des impôts est imposé pour les droits d’enregistrement uniquement.

1069) CA Metz, 5 nov. 2015, n^o 14/00549.

1070) BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, n^os 210 et 320 à 340.

1071) CGI, art. 150 VB, I, al. 4.

1072) CGI, art. 150 VB, II-4^o ; BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, n^os 360 et 370.

1073) Les frais de voirie, réseaux et distribution, les frais de démolition.

1074) BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, n^o 110.

1075) BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, n^o 390.

1076) BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, n^o 400.

1077) CGI, art. 150 VD, II.

1078) BOI-RFPI-PVI-20-20, n^os 40.

CGV – CGU

Introduction

PARTIE I :

Conserver son logement

Chapitre I : Le financement du logement à l'heure des comptes

Chapitre II : L'attribution du logement commun à l'heure de la séparation

Chapitre I : Les conditions de la protection du logement de l'entrepreneur individuel

Chapitre II : Les limites à la protection du logement de l'entrepreneur individuel

Chapitre I : D'une protection ordinaire…

Chapitre II : … À une protection ciblée

Chapitre I : Un outil à améliorer : le prêt viager hypothécaire

Chapitre II : Les outils à développer

Chapitre I : Les nouvelles formules du Vivre ensemble

Chapitre II : Les habitats alternatifs

PARTIE II :

Transmettre son logement

Chapitre I : Transmettre son logement dans le cadre du couple marié

Chapitre II : Transmettre son logement dans le cadre d'une mesure de protection

Chapitre I : Les contraintes liées au champ d'application et au régime de la VIR

Chapitre II : Les inconvénients identifiés en pratique

PARTIE III :

Adapter son logement

Chapitre I : Les obligations liées à la performance énergétique

Chapitre II : Les outils de la transition énergétique

Chapitre I : Les enjeux liés aux caractéristiques intrinsèques du logement

Chapitre II : Les enjeux liés aux nouveaux comportements des occupants du logement

Chapitre I : Les moyens juridiques

Chapitre II : Les moyens financiers et fiscaux

Index

Chapitre II – Sécuriser la construction par l’usufruitier


Agnès Maurin	Vincent Morati	Emmanuelle Courchelle