PARTIE III – Adapter son logement

Titre 1 – Adapter son logement aux nouveaux enjeux environnementaux

Chapitre II – Les outils de la transition énergétique

30663 – Les enjeux de la performance énergétique. – Lequel d’entre nous n’a pas, dans les derniers mois, protesté contre le renforcement des dispositions applicables à la performance énergétique des logements ? Encore une complication, un diagnostic dont on ne sait s’il est ou non encore valable, et bientôt un audit énergétique¹¹²² dont l’entrée en vigueur brutale a surpris tous les professionnels… avant d’être reportée à deux reprises ! Il est pourtant démontré, chiffres à l’appui, que l’amélioration énergétique des bâtiments est une démarche cohérente tant en termes d’écologie que de pouvoir d’achat. Cette démarche concerne tous types de locaux, mais son intérêt est majeur en matière de logement, compte tenu de la proportion considérable de celui-ci au sein du parc immobilier existant. Elle se matérialise juridiquement par plusieurs dispositions, et l’avenir en verra très probablement naître de nouvelles.

30664 Non sans scrupules, mais il faut faire un choix, nous laisserons de côté les règles au demeurant fort complexes régissant la pose de panneaux photovoltaïques, car les sujets les plus saillants en la matière n’intéressent pas le logement¹¹²³. Nous avons choisi de présenter au lecteur, d’une part, une disposition relativement nouvelle et problématique : le droit de surplomb pour isolation thermique par l’extérieur (Section I) ; d’autre part, un aperçu des aides et avantages fiscaux existant en matière de rénovation énergétique (Section II).

Section I – Le droit de surplomb par l’extérieur

Le droit de surplomb par l’extérieur

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Les passoires thermiques en chiffres

1. Le logement est le premier poste de dépense dans le budget des ménages.

2. Selon l’Insee¹¹²⁴, au 1^er janvier 2021, la France compte 37,2 millions de logements.

3. Parmi ces logements, près de un sur six, soit environ 17 %, peut être qualifié de « passoire thermique », ce qui correspond aux étiquettes F et G du DPE.

4. Si l’on intègre à cette estimation les logements étiquetés E, le taux des logements énergivores s’envole à 39 % en province, et à 50 % (!) à Paris, selon les analyses de l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur), précision faite que l’étude de l’Apur ne porte que sur les résidences principales.

5. À l’heure du bilan, on estime que le logement est responsable de 27 % des émissions de gaz à effet de serre.

30664-2 – Logement vacant = logement énergivore. – Les Notaires du Grand Paris, dans leurs « 30 propositions pour un habitat accessible et de qualité »¹¹²⁵, ont mis en évidence l’existence d’un lien entre la vacance d’un logement et sa mauvaise performance énergétique¹¹²⁶. On peut y lire : « encourager la rénovation des bâtiments anciens pourrait (…) permettre de répondre à une partie de la demande qui s’exprime sur le marché résidentiel ». Encore faut-il que la rénovation soit techniquement et juridiquement réalisable, ces deux conditions étant liées l’une à l’autre.

30664-3 – Conditions techniques et juridiques de la rénovation énergétique. – Sans nous livrer ici à des développements techniques qui n’y ont pas leur place, il est prouvé que :

rénover efficacement une maison individuelle construite avant 1974¹¹²⁷ suppose de pouvoir en isoler thermiquement les façades ;

parmi les différents procédés disponibles pour ce faire, c’est l’isolation thermique par l’extérieur qui s’avère la plus performante.

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Avantages d’une isolation thermique par l’extérieur (ITE)

Pourquoi privilégier l’isolation par l’extérieur ?

Un gain de place. L’isolation par l’extérieur permet de ne pas perdre de surface habitable puisque l’intérieur demeure intact. Dans des logements exigus, notamment à Paris, cela est souhaitable.

Pas de relogement. Le propriétaire peut demeurer dans les lieux pendant les travaux.

Une réduction notable de la consommation d’énergie. Une réduction de la consommation de chauffage de 15 à 25 % est constatée dans les logements ayant bénéficié de ce type de travaux¹¹²⁸.

Éviter les ruptures d’isolation. Le procédé permet de pallier les ponts thermiques liés à d’éventuelles ruptures d’isolation, soit, pour le profane, les points de la construction par lesquels se produisent les plus fortes déperditions.

Enfin (ce point sera traité ultérieurement), le choix d’une isolation thermique par l’extérieur rend le propriétaire éligible à des aides publiques.

30664-6 – Inconvénients de l’isolation thermique par l’extérieur (ITE). – Les inconvénients de la technique sont d’ordre financier et juridique. En termes financiers, l’isolation thermique par l’extérieur est plus coûteuse pour le propriétaire, même si celui-ci semble pouvoir s’y retrouver sur la durée grâce aux économies engendrées. Mais surtout, techniquement, l’isolation extérieure impose d’accroître le volume du bâtiment d’une quinzaine de centimètres, ce qui, juridiquement, soulève des difficultés lorsque l’ouvrage est édifié en limite séparative du fonds voisin. En effet, isoler par l’extérieur suppose d’installer une couche de matériau isolant, puis de la recouvrir avec un parement de façade. Le propriétaire de ce fonds perd la jouissance de la partie supportant l’ouvrage d’isolation, et peut de ce fait s’opposer à la mise en œuvre du projet. Or, on connaît la rigueur de la jurisprudence en la matière¹¹²⁹ : quelle que soit l’importance de l’empiètement, la démolition est inéluctable. Dès lors, seule une intervention législative pouvait régler cette question, comme le souhaitait, en 2018, le 114^e Congrès des notaires de France¹¹³⁰.

30664-7 – Naissance d’un nouveau droit. – C’est chose faite depuis 2021 avec la loi « Climat et Résilience »¹¹³¹ qui donne à tout propriétaire désirant isoler son bâtiment par l’extérieur un « droit de surplomb du fonds voisin de 35 cm au plus » et le droit, accessoire, d’y accéder et d’y installer les équipements nécessaires aux travaux correspondant, le tout moyennant une indemnité préalable due au propriétaire du fonds surplombé. Les modalités de mise en œuvre de ce droit peuvent être constatées par acte authentique ou par décision de justice.

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Le droit de surplomb par l’extérieur pour rénovation énergétique : chronique d’une loi annoncée

1. Prémices : dès 2013, la Compagnie des architectes de copropriété appelle à l’institution d’une servitude propre à permettre à un bâtiment d’être isolé par l’extérieur en portant emprise sur le fonds voisin¹¹³².

2. Première étape : 2015. La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte¹¹³³ (TEPCV) instaure une obligation de réaliser, lors de travaux de ravalement, une isolation thermique¹¹³⁴. Le cas, pourtant fréquent, où ces travaux créent un empiètement sur le fonds voisin n’est pas alors traité.

3. Seconde étape : 2018. Le 114^e Congrès des notaires propose « la création, dans le Code civil, d’une servitude légale d’isolation permettant au propriétaire d’un bâtiment édifié en limite de propriété, n’ayant pas atteint la norme BBC, de procéder à des travaux d’isolation par l’extérieur avec emprise au sol ou aérienne sur le fonds voisin »¹¹³⁵.

La même année, lors de la discussion de la loi Elan¹¹³⁶, et afin de l’inscrire dans la suite de la loi de 2015, M^me Lienemann, ancienne ministre du Logement, propose d’insérer au chapitre 2 du livre 2 du Code civil une section 6 intitulée « Du droit de surplomb pour isolation thermique par l’extérieur ». À elle seule, cette codification aurait permis d’assimiler ce droit particulier à une servitude légale permettant d’empiéter sur le fonds voisin afin de réaliser les opérations d’isolation par l’extérieur. Il eût été envisageable d’en justifier l’existence par l’utilité publique que présentait déjà la lutte contre le réchauffement climatique. Cet amendement fut néanmoins rejeté au profit du mécanisme mis au point, en 2021, par la loi Climat et Résilience.

Le respect des attributs du droit de propriété en sort certainement renforcé, mais au prix d’une non moins certaine complexité.

30664-9 – Nature juridique de ce nouveau droit de surplomb. – La nature exacte de ce nouveau droit fait débat. On comprend, à l’examen des travaux préparatoires, que le législateur a tout fait pour éviter de porter une atteinte excessive au droit de propriété. En particulier, il n’a pas retenu les propositions qui tendaient à ériger ce droit de surplomb en une véritable servitude légale, à l’instar de celle qui existe au profit d’un fonds enclavé. Certains auteurs, des plus autorisés, considèrent qu’il ne peut s’agir d’une servitude, l’exercice de ce droit emportant transfert de propriété au profit de son bénéficiaire¹¹³⁷. Mais d’autres, à l’instar des Notaires du Grand Paris dans leurs « 30 propositions » déjà citées, revendiquent cette qualification, tandis que d’autres encore y voient une variété de droit réel de jouissance spéciale. Nous envisagerons successivement les principes qui gouvernent ce droit de surplomb pour isolation thermique par l’extérieur (ITE) (Sous-section I), puis les conditions et les actes nécessaires à sa mise en œuvre (Sous-section II).

Sous-section I – Principes directeurs du droit de surplomb pour ITE

§ I – Le droit principal et ses limites

30664-10 – Droit principal : le surplomb. – On parle de surplomb lorsqu’un ouvrage édifié sur un fonds fait saillie sur le fonds voisin à une altitude donnée (au-delà, donc, de la limite divisoire). Le surplomb se distingue de l’empiètement en ce qu’il ne s’exerce pas au niveau du sol, mais au-dessus de celui-ci. Cependant, le droit de propriété sur un fonds devant être conçu comme la propriété d’un volume (et non du simple sol), il est aisé de comprendre que le surplomb n’est en réalité qu’une variété d’empiètement, un empiètement en altimétrie. Il constitue ainsi, en son principe même, une atteinte au droit de propriété, lequel est constitutionnellement protégé. Cette constatation ne pouvait qu’orienter la démarche du législateur, car toute atteinte excessive au droit de propriété eût été passible d’inconstitutionnalité, le Conseil constitutionnel pouvant en être saisi dès le vote de la loi, mais aussi beaucoup plus tard, par le biais d’une question prioritaire de constitutionnalité. C’est en raison de cette protection de niveau constitutionnel que le législateur a entouré sa création, puis sa mise en œuvre, de multiples précautions qui constituent autant de limites à l’exercice du droit de surplomb.

30664-11 – Un droit limité dans l’espace. – La première de ces précautions a consisté à exclure la création d’un véritable « droit à l’empiètement ». Soucieux de mesurer l’atteinte portée aux prérogatives du propriétaire voisin, le droit de surplomb pour isolation par l’extérieur ne permet de réaliser celle-ci qu’en surplomb, et précisément « à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure ».

30664-12 – Un droit limité dans le temps. – Le droit de surplomb n’est pas accordé de manière permanente. Lorsque le propriétaire voisin projette la réalisation de travaux autorisés par l’administration en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens, c’est au propriétaire de l’ouvrage surplombant d’assurer, à ses frais, la dépose de l’ouvrage d’isolation. On ne peut dès lors qu’engager à la prudence celui qui projette de réaliser des travaux d’isolation par l’extérieur, dans le cas où ceux-ci empiètent sur le terrain voisin. Ils pourraient n’être qu’éphémères malgré le coût engendré.

§ II – Les droits accessoires

30664-13 – Le strict nécessaire. – Comme c’est le cas en matière de servitudes, le droit de surplomb emporte le droit, accessoire, de faire ce qui est nécessaire pour en user et le conserver. Aussi le droit de surplomb confère-t-il à son titulaire, d’une part, le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et, d’autre part, celui d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux : échafaudages, protection pour la réception des chutes de matériaux, etc.

Sous-section II – Les conditions

30664-14 La loi impose à qui veut se prévaloir du droit de surplomb, d’une part, de justifier le choix d’une isolation par l’extérieur (§ I) et, d’autre part, de respecter les prérogatives du propriétaire du fonds voisin (§ II).

§ I – La justification des travaux d’isolation, condition d’existence du droit de surplomb pour ITE

30664-15 – La justification des travaux. – Pour se prévaloir du droit de surplomb, le propriétaire qui souhaite isoler son bâtiment doit justifier le choix d’une isolation par l’extérieur en démontrant qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent, ou qu’une autre solution présenterait un coût ou une complexité excessifs. Contrairement à ce qu’avait préconisé le Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique¹¹³⁸, dans un avis du 15 mars 2022, aucune précision n’a été apportée sur la nature des pièces justificatives attendues¹¹³⁹.

§ II – La garantie des droits du propriétaire voisin

30664-16 Trois catégories de droits sont reconnues au propriétaire du fonds à surplomber : droits d’information (A), droits à indemnisation (B) et droits d’opposition (C).

A/ Les droits d’information

I/ Information préalable : la notification du projet de travaux d’ITE

30664-17 Le projet de travaux doit nécessairement débuter par une notification, par le propriétaire du bâtiment qui envisage d’isoler son bâtiment, adressée au propriétaire du fonds voisin, de son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier de ce droit¹¹⁴⁰. Cette notification est faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Elle identifie le propriétaire requérant, décrit l’ouvrage d’isolation à créer, et propose au propriétaire grevé les termes de la convention et le montant de l’indemnisation.

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La notification préalable à l’exercice du droit de surplomb pour isolation par l’extérieur : points d’attention

Cette notification doit comporter les éléments suivants :

les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou de ses représentants légaux ou statutaires ;

un descriptif détaillé de l’ouvrage d’isolation thermique par l’extérieur, comprenant un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l’état initial et l’état futur ;

les justificatifs démontrant qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité disproportionnés ;

une proposition chiffrée relative au montant des indemnités préalables prévues aux I et II de l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

le projet d’acte authentique prévu au I de l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

le projet de la convention prévue au II de l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

une reproduction des dispositions de l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Cette notification précise qu’elle constitue le point de départ du délai d’opposition de six mois prévu au III de l’article L. 113-5-1 du même code.

II/ Information complémentaire relative aux entreprises

30664-19 – Une information complète. – Dès qu’il a fait son choix des entreprises devant réaliser les travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds à surplomber les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques de la ou des personnes appelées à intervenir et, s’il s’agit d’une entreprise, son numéro d’inscription au Répertoire des entreprises et des établissements (REE), ainsi que son ou leur numéro de police pour l’assurance mentionnée à l’article L. 241-1 du Code des assurances. Il notifie également le numéro de police pour l’assurance mentionnée à l’article L. 242-1 du Code des assurances dès qu’il l’a souscrite. Ces notifications complémentaires sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et sont sans incidence sur le point de départ du délai d’opposition mentionné à l’article R. 113-19 du Code de la construction et de l’habitation.

B/ Les droits à indemnisation

30664-20 – Les indemnités. – Deux indemnités distinctes sont prévues par la loi et doivent être versées au propriétaire du fonds surplombé avant le commencement des travaux. L’une compense le préjudice résultant de l’installation proprement dite de l’ouvrage d’isolation, l’autre dédommage le propriétaire des désagréments temporaires survenant pendant la réalisation des travaux.

30664-21 – La fixation des indemnités. – Si aucun accord n’a pu être trouvé sur le montant de ces indemnités, il y a lieu à fixation judiciaire, ce qui suppose qu’une opposition soit régulièrement formée par le propriétaire du fonds à surplomber.

C/ Les droits d’opposition

30664-22 Le propriétaire du fonds surplombé peut faire obstacle aux travaux d’ITE avant leur réalisation ; selon la même procédure, il peut demander en justice la fixation des indemnités qui lui seront dues.

Principes. Pendant une durée de six mois à compter de la notification du projet de travaux d’ITE, le propriétaire du terrain surplombé conserve le droit de demander en justice la fixation des indemnités, et celui de s’opposer :

soit à l’exercice du droit de surplomb ;

soit seulement à l’exercice des droits temporaires accessoires (accès et installations de chantier).

Quelle que soit la visée de sa demande, les conditions et la procédure à suivre sont identiques.

30664-23 – Obligation de motivation. – Le propriétaire surplombé doit justifier d’un « motif sérieux et légitime » tenant :

soit à l’usage présent ou futur de sa propriété ;

soit à la méconnaissance des conditions d’existence ou de mise en œuvre du droit de surplomb.

30664-24 – Forme. – À défaut d’accord avec le propriétaire du bâtiment à isoler, l’opposition du propriétaire du fonds à surplomber doit saisir, dans le délai de six mois courant à compter de la notification, le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble à surplomber, statuant selon la procédure accélérée au fond. Lorsque le fonds à surplomber est un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, c’est le syndicat des copropriétaires qui peut s’opposer aux droits prévus aux I et II de l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation, par décision nécessairement motivée.

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Opposition au droit de surplomb par un immeuble soumis au régime de la copropriété

Lorsque le fonds à surplomber est un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires peut s’opposer aux droits prévus aux I et II de l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation par décision motivée. Le syndic inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires :

la question de la saisine du juge en opposition à l’exercice des droits prévus aux I et II de l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

la question de la saisine du juge en fixation des indemnités prévues aux I et II dudit article L. 113-5-1.

Les documents notifiés au syndicat des copropriétaires par le propriétaire du bâtiment à isoler doivent être joints à la convocation de l’assemblée générale. L’assemblée générale appelée à se prononcer sur ces questions se tient dans un délai qui préserve la faculté du syndicat des copropriétaires de saisir le juge dans le délai de six mois prévu au III de l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Sous-section III – Les actes à rédiger

30664-26 – Deux actes distincts. – Faire usage d’un droit de surplomb pour ITE nécessite d’accomplir deux actes juridiques distincts que rien, cependant, n’interdit de regrouper en un seul et même instrumentum en cas d’accord des deux parties. Le premier acte énonce les modalités propres au surplomb (§ I), le second vient régler les conditions d’accès et d’exécution des travaux (§ II).

§ I – Acte de mise en œuvre du droit de surplomb (droit principal)

30664-27 – Un acte nécessairement authentique. – Un acte relatif aux modalités de mise en œuvre du droit de surplomb doit être établi en la forme authentique et être publié au fichier immobilier, pour l’information des tiers¹¹⁴¹. Au regard des précisions apportées par l’article R. 113-19 du Code de la construction et de l’habitation, imposant notamment la notification d’un projet d’acte authentique, il apparaît assez logiquement que les notaires en seront les rédacteurs. Pèsera donc sur eux la tâche d’informer tant le propriétaire désirant exercer ce droit de surplomb que le propriétaire du fonds voisin devant le supporter. Ils devront, à cet égard, s’entourer des précautions déjà citées, et en particulier préconstituer la preuve qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.

30664-28 – Un acte unilatéral ou conventionnel ? – Une controverse doctrinale est apparue quant à la nature, unilatérale ou, au contraire, conventionnelle, de cet acte authentique. En effet, l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation ne qualifie pas l’acte en question. Pour certains auteurs¹¹⁴², il s’agirait d’un acte unilatéral. La signature du propriétaire du fonds surplombé ne serait pas, en ce cas, nécessaire. En l’absence d’opposition du propriétaire devant subir le droit de surplomb, l’acte lui serait opposable dès lors qu’il a bien fait l’objet d’une publicité foncière. À l’inverse, d’autres auteurs considèrent qu’il s’agit d’un acte conventionnel, ce qui semble pouvoir être déduit de l’article R. 113-21 du même code. En ce cas, l’acte authentique devrait être signé tant par le propriétaire du fonds surplombant que par le propriétaire du fonds surplombé.

30664-29 – Une question à clarifier. – Les dispositions relatives au droit de surplomb manquent, sur ce point, de cohérence. Si l’on admet que ledit acte est bel et bien un acte unilatéral, le propriétaire du fonds surplombant ne pourra mettre en œuvre celui-ci en l’absence de convention définissant les modalités d’accès ou de décision de justice. À l’inverse, si l’on retient qu’il s’agit d’un acte conventionnel, pour quelle raison revient-il au propriétaire du fonds surplombé de saisir le juge s’il s’oppose à l’exercice du droit de surplomb et non au propriétaire du fonds surplombant qui souhaite réaliser les travaux ?

30664-30 – Un accord conventionnel s’impose. – En attendant qu’une clarification soit apportée à ce sujet, seule la voie d’un acte conventionnel paraît praticable, puisque permettant d’écarter toute incertitude juridique. Un tel accord entraîne renonciation au délai de six mois prévu par l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation, point sur lequel il sera utile d’attirer l’attention du propriétaire du fonds servant. En effet, l’article R. 113-21 du même code précise bien que c’est à défaut d’accord que le propriétaire du fonds servant disposera d’un délai de six mois pour s’opposer.

Jusqu’à quel point la convention de mise en œuvre du droit de surplomb pour ITE peut-elle aménager le régime légal du droit de surplomb ?

1. Le délai de réalisation des travaux. L’article R. 113-22 du Code de la construction et de l’habitation ne précise pas le délai dans lequel le propriétaire bénéficiant du droit de surplomb et du droit d’accès doit faire réaliser les travaux. Cependant, l’article R. 113-20 du même code vient sécuriser le propriétaire du fonds surplombé en précisant dans la convention la durée d’accès audit fonds, qui, nécessairement, paraît correspondre à celle de la réalisation des travaux.

2. Dans le cadre de cet accord conventionnel, il ne nous semble pas possible de prévoir la renonciation aux causes d’extinction du droit de surplomb, sans modifier, dans le même temps, le régime dudit droit.

30664-31 – Remarque. – Il doit être remarqué ici que l’article R. 113-22 du Code de la construction et de l’habitation ne précise pas le délai dans lequel le propriétaire bénéficiant du droit de surplomb et du droit d’accès doit faire réaliser les travaux. À cet égard, il apparaît donc nécessaire de bien préciser dans la convention relative aux modalités d’exercice du droit d’accès la période au cours de laquelle les travaux devront être réalisés, permettant ainsi de protéger le propriétaire du fonds servant, même s’il est vrai que l’article R. 113-20 du même code n’impose pas une telle précision, mais uniquement celle relative à la durée d’accès au fonds.

§ II – La convention relative aux droits accessoires

30664-32 – Un acte pas nécessairement authentique. – Lorsque les voisins s’entendent, une convention pour le droit d’accès temporaire doit être établie. Celle-ci précise notamment :

la localisation et le périmètre de l’accès au fonds à surplomber à prévoir pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur ainsi que la durée à prévoir de cet accès au fonds ;

la nature des installations provisoires à mettre en place pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur et les conditions de cette mise en place, notamment pour la protection du fonds à surplomber ;

l’indemnité due en contrepartie des droits d’accès et d’installation temporaires ;

le cas échéant, les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds voisin.

Cette convention, contrairement à celle relative au droit de surplomb, n’a pas nécessairement à être établie par acte authentique et n’a d’ailleurs pas à faire l’objet d’une publicité foncière.

Section II – Fiscalité verte et subventions : les aides à la rénovation énergétique

Fiscalité verte et subventions : les aides à la rénovation énergétique

30665-1 Outre les économies qu’ils permettent, les travaux de rénovation énergétique méritent d’être encouragés par l’État compte tenu de leur intérêt général. Ont donc été mis en place divers systèmes incitatifs, dont l’importance s’est accrue au fil du temps.

30665-2 Ces efforts sont-ils suffisants ? Le récent et important rapport Sichel¹¹⁴³ a constaté que, malgré les aides existantes¹¹⁴⁴, trop peu de Français procèdent à une réhabilitation globale de leur logement. Il en impute pour partie la responsabilité aux complexités de l’ancien crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Le rapport Sichel recommandait notamment de proposer aux particuliers un parcours unique, universel, inclusif, et simple. S’inspirant de cette recommandation, ce système a été remplacé, au 1^er janvier 2021, par un ensemble de procédés incitatifs dont le principal élément, « MaPrimeRénov’ » (Sous-section I), ne doit pas faire oublier les nombreux autres, avec lesquels il est parfois cumulable (Sous-section II). D’autres pistes d’aide au financement sont étudiées, qui vont de l’amplification des avantages fiscaux et subventions jusqu’à la création d’un nouvel impôt climatique sur le patrimoine (Sous-section III).

Sous-section I – Les PrimeRénov’

§ I – MaPrimeRénov’

30665-3 MaPrimeRénov’ est une aide distribuée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Elle est ouverte à tous les propriétaires occupants et bailleurs depuis fin 2020. Son montant diffère en fonction des travaux réalisés et de la situation du demandeur. Elle peut atteindre jusqu’à 90 % des dépenses relatives aux travaux réalisés.

A/ Conditions d’éligibilité

30665-4 Pour être éligible à MaPrimeRénov’, quatre conditions doivent être réunies :

1. être propriétaire bailleur ou occupant du logement objet des travaux ;

2. occuper ou louer ce logement à titre de résidence principale ;

3. que ce logement soit achevé depuis plus de quinze ans (deux ans pour le remplacement d’une chaudière fioul avec dépose de la cuve) ;

4. Faire réaliser les travaux par une entreprise ou un artisan possédant la qualification RGE (i.e. Reconnu Garant de l’Environnement).

B/ Travaux éligibles

30665-5 Plusieurs types d’équipements et d’opérations peuvent prétendre à l’obtention de MaPrimeRénov’. Cette aide concerne la plupart des travaux d’isolation thermique et d’installation d’un système de chauffage performant.

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Principaux travaux éligibles à MaPrimeRénov’

L’installation d’un équipement de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire (ECS) : une chaudière (à granulés, plaquettes, bois ou biomasse)¹¹⁴⁵, un poêle (à bûches ou granulés), un foyer ou insert (à granulés ou à bûches), une pompe à chaleur (pompe à chaleur air-eau, géothermique sol-eau ou sol-sol), un chauffe-eau thermodynamique, un chauffe-eau solaire individuel ou combiné dont appoint.

L’isolation thermique : murs, parois vitrées, toiture-terrasse, rampants de toiture et/ou plafond des combles.

La protection des parois vitrées ou opaques contre le rayonnement solaire.

L’installation d’une VMC double flux.

L’enlèvement d’une cuve à fioul.

L’installation de la partie thermique d’un équipement PVT (système hybride photovoltaïque et thermique) eau.

La réalisation d’un audit énergétique.

Pour chacun des travaux, un plafond de coût TTC (hors frais annexes) ainsi que des critères techniques sont définis.

C/ Un fonctionnement pratique et résolument facile

30665-7 Le fonctionnement de MaPrimeRénov’ a été voulu résolument pratique, rapide et accessible. Sûrement pour répondre, comme nous l’avons examiné, à la complexité de l’ancien système. Tout le dispositif est géré sur un seul site internet :

www.maprimerenov.gouv.fr

30665-8 – Le champ d’application de la loi de 1989 relative aux baux d’habitation. –

I/ Étape 1 : s’inscrire sur le site internet www.maprimerenov.gouv.fr

30665-9 Muni de son numéro fiscal et de la référence de son dernier avis d’imposition, le demandeur va pouvoir :

ouvrir la page d’accueil du site ;

parcourir la page d’accueil du site jusqu’à voir apparaître les mentions « vous êtes propriétaire occupant », « vous êtes propriétaire bailleur » et « vous êtes syndicat de copropriétaires ». Cliquer sur la situation qui lui correspond ;

suivre les étapes indiquées.

Une fois inscrit, le demandeur devra transmettre des documents (essentiellement fiscaux) afin que son éligibilité à MaPrimeRénov’ soit étudiée.

II/ Étape 2 : renseigner les informations sur les travaux à réaliser

30665-10 Une fois que le dossier est créé, le demandeur peut procéder à sa demande de subvention. Il devra indiquer le type de travaux de rénovation énergétique qu’il entend réaliser dans le logement concerné. Pour cela, il fournira un devis de travaux réalisé par un artisan certifié Reconnu Garant de l’Environnement (RGE).

Si le logement concerné se trouve dans une copropriété, le demandeur devra fournir :

l’attestation initiale de quotes-parts ou tantièmes détenus ;

le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété autorisant les travaux ;

le nombre de logements de la copropriété.

Un instructeur étudiera la demande, et si le dossier est éligible à MaPrimeRénov’, un e-mail de confirmation indiquera au demandeur le montant de l’aide qui lui sera attribuée. Les travaux pourront alors débuter.

III/ Étape 3 : finaliser la demande après travaux

30665-11 Une fois les travaux réalisés, la facture et le certificat RGE du professionnel ayant réalisé les travaux seront déposés, accompagnés du relevé d’identité bancaire du demandeur, sur le compte qu’il aura préalablement créé en ligne sur le site MaPrimeRénov’. Grâce à tous ces éléments, il recevra sa prime par virement bancaire.

D/ Les montants de primes

30665-12 Le montant de MaPrimeRénov’ dépend de la nature des travaux réalisés et des revenus du demandeur. En 2022, le montant de l’aide pouvait atteindre 20 000 € sur cinq ans. Depuis le 1^er février 2023, les plafonds de travaux de rénovation sont augmentés pour tenir compte de la hausse des prix. Le dispositif favorise désormais les rénovations globales, les plus performantes en termes énergétiques, et les ménages les plus modestes. On peut noter que depuis la même date, la prime ne s’applique plus à l’achat d’une chaudière à gaz (y compris celles à très haute performance énergétique). De même que les travaux d’isolation par l’intérieur et l’extérieur ne sont plus éligibles depuis le 1^er avril 2023.

Selon les travaux réalisés, le demandeur peut recevoir jusqu’à :

4 000 € pour l’installation d’une pompe à chaleur air-eau ;

3 000 € pour l’installation d’un poêle à granulés ;

1 200 € pour l’installation d’un chauffe-eau thermodynamique ;

4 000 € pour l’installation d’une VMC double flux ;

75 €/m² pour l’isolation des murs par l’extérieur ;

25 €/m² pour l’isolation des rampants.

30665-13 – Un bonus de 1 500 € supplémentaires. – Si les travaux permettent d’augmenter l’étiquette énergétique du logement concerné par les travaux, au point de le faire devenir un bâtiment basse consommation (BBC) ou de le faire sortir de son statut de passoire thermique, un bonus de 1 500 € peut être alloué.

30665-14 – Une entrée en application en demi-teinte. – Il est encore un peu tôt pour évaluer les résultats du dispositif MaPrimeRénov’. Certains dysfonctionnements ont été signalés¹¹⁴⁶. Afin d’y remédier, la Défenseure des droits a adressé des recommandations circonstanciées à l’Anah.

30665-15

MaPrimeRénov’ : les recommandations de la Défenseure des droits

1. Mettre en place les mesures de nature à résoudre définitivement les difficultés techniques affectant sa plateforme de dépôt des dossiers de demande d’aide.

2. Diminuer les délais de traitement des dossiers confrontés à des difficultés.

3. Améliorer l’information des usagers, notamment par la mise en place d’interlocuteurs qualifiés voués à assurer un meilleur suivi des dossiers et des réclamations et la communication dans les décisions des éléments d’analyse de nature à les justifier.

4. Prendre l’attache de ses ministères de tutelle afin de mettre en place un canal de dépôt des demandes en complément de la procédure dématérialisée.

5. Régulariser l’ensemble des demandes d’aide n’ayant pu aboutir en raison de difficultés imputables à la mise en œuvre du dispositif, telles que les dysfonctionnements techniques rencontrés sur la plateforme, les délais de traitement des dossiers ou l’absence de prise en compte des avis de dégrèvement.

§ II – MaPrimeRénov’ Sérénité

30665-16 Mise en place depuis le 1^er janvier 2022, MaPrimeRénov’ Sérénité est un dispositif qui s’adresse à près de 5,5 millions de propriétaires. Il remplace l’ancien programme « Habiter Mieux Sérénité ». Pouvant atteindre jusqu’à 15 000 €, le dispositif MaPrimeRénov’ Sérénité inclut également un accompagnement professionnel personnalisé. Les conditions de son attribution sont plus restrictives que sa grande sœur MaPrimeRénov’. Cette aide financière permet ainsi aux foyers les plus modestes d’entreprendre des travaux permettant un gain d’énergie d’au moins 35 %.

30665-17 – Les critères exigés pour en bénéficier. – Tout d’abord, le logement en question doit avoir au moins quinze ans et être occupé en résidence principale. De même, un prêt à taux zéro (PTZ) accordé au cours des cinq dernières années exclut automatiquement du dispositif. Enfin, autre point important, les ressources du demandeur ne devront pas dépasser le plafond de ressources applicable en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique concernée. Les plafonds de ressources sont divisés en deux catégories : revenus modestes et revenus très modestes. Exemple : pour un couple habitant hors Île-de-France, le plafond est de 28 614 € annuels pour les revenus modestes et de 22 320 € pour les revenus très modestes. Ce sont les revenus fiscaux de référence de l’année N-1 qui sont pris en compte.

30665-18 – Jusqu’à 35 % ou 50 % du montant des dépenses engagées. – En toute logique, le montant de MaPrimeRénov’ Sérénité varie selon la catégorie à laquelle appartient le demandeur. Pour les personnes dont les revenus sont modestes, le montant accordé peut atteindre 35 % du montant total des travaux. Les personnes dont les revenus sont très modestes, quant à elles, peuvent espérer jusqu’à 50 % du montant total des travaux. Dans les deux cas, MaPrimeRénov’ Sérénité reste un complément financier qui prend en charge des travaux d’une somme maximum, fixée en 2023, à 35 000 € hors taxes. Autrement dit, le montant maximum possible pour un foyer à revenus modestes est de 12 250 € (35 % de 35 000 €) et de 17 500 € (50 % de 35 000 €) pour un foyer à revenus très modestes.

30665-19 – Deux bonus de 1 500 € existent. – Le premier, nommé « sortie de passoire thermique », concerne les logements de catégorie énergétique F ou G dont les travaux permettent de passer en catégorie E ou moins. Le second, nommé « bâtiment basse consommation » concerne les logements qui, après travaux, atteignent la catégorie A ou B. Ils sont cumulables.

30665-20 – Encore une volonté affichée de simplicité. – La demande de subvention s’effectue en ligne sur le site de l’Anah, et la spécificité consiste à être accompagné d’un professionnel pour le montage du dossier. C’est un point dont l’importance avait été relevée dans le rapport Sichel, déjà cité. Une visite du logement peut, en contrepartie, avoir lieu. Ce n’est qu’après différentes étapes dont la durée moyenne annoncée est d’environ un mois et demi, qu’une réponse favorable ou défavorable sera apportée. Dans le cas d’une décision positive, les travaux doivent impérativement débuter dans un délai de trois ans. Ils doivent être conformes au projet présenté dans le dossier et réalisés par un artisan qualifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). La PrimeRénov’ Sérénité sera versée au demandeur uniquement à l’issue de ces travaux. Pour bénéficier du remboursement, le bénéficiaire envoie ses factures sur le site de l’Anah, et ce dépôt déclenche le paiement sous un délai annoncé de deux semaines.

§ III – Quelques autres aides à la rénovation

A/ La prime CEE : certificat d’économie d’énergie

30665-21 – Une aide facile et rapide à obtenir. – Cette aide repose sur le produit de la contribution des pollueurs censée compenser leur impact sur l’environnement, le dispositif des CEE.

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Le système des CEE, illustration du principe pollueur-payeur

Le dispositif des CEE a été mis en place en 2005 via la loi dite « Pope »¹¹⁴⁷. Certaines grandes entreprises (les obligés), en tant qu’acteurs du secteur de l’énergie, doivent contribuer à atténuer l’impact de leur activité sur l’environnement. Cette contribution prend la forme d’un volume de certificats d’économies d’énergie (CEE) à réaliser. Ce volume d’économies à réaliser est fixé par les autorités compétentes et révisé à la hausse tous les trois ans environ. Si l’entreprise n’atteint pas le volume de CEE qui lui est imposé, elle est sanctionnée financièrement. Pour remplir l’obligation qui lui est assignée, l’obligé peut s’y prendre de quatre façons :

1. réaliser lui-même des économies d’énergie par le biais de travaux sur ses propres installations et équipements, par exemple, et récupérer des CEE en échange ;

2. « sensibiliser » des particuliers ou personnes morales à la nécessité de réaliser des économies d’énergie et les inciter grâce à une aide financière (la fameuse prime énergie dont il est question ici), pour ensuite récupérer les CEE obtenus par ces derniers pour la réalisation de leurs travaux ;

3. acheter les CEE sur un marché libre en ligne, le Registre national des certificats d’économies d’énergie ;

4. déléguer cette mission à un intermédiaire. Le mécanisme est analogue à une sous-traitance : nous vous versons une prime énergie, vous réalisez des travaux, nous récupérons les CEE obtenus et les obligés les rachètent.

30665-23 – Montant. – Son montant, variable, est distribué par les acteurs du secteur de l’énergie pour faciliter les travaux de rénovation énergétique et permettre leur réalisation à moindre coût. Portant sur une large palette de travaux, la prime énergie peut prendre en charge une importante partie du coût des projets de travaux. En outre, les démarches pour l’obtenir sont aussi simples que rapides. Malgré sa relative récence, la prime énergie est en train de devenir pour de plus en plus de foyers une aide référence, sa notoriété dépassant même bien souvent les autres aides (Anah, crédit d’impôt écologique, Plan Énergie Solidarité, etc.). Son succès provient, comme nous l’avons dit (en plus de son importance) de la facilité à l’obtenir. Les CEE représentent ainsi actuellement l’un des aspects les plus incitatifs pour la réalisation des travaux d’économies d’énergie. Ce que résume très bien une étude de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe [aujourd’hui Agence de la transition écologique]), qui a mis en lumière que :

en 2013, plus de la moitié des foyers qui ont obtenu une aide écologique n’ont obtenu que la prime énergie ;

parmi les foyers ayant reçu une prime énergie, jusqu’à 75 % estiment que, grâce aux conseils qu’ils ont reçus au cours de leurs démarches, ils ont pu choisir des travaux plus efficaces que ceux qu’ils avaient prévus initialement.

https://presse.ademe200.fr/wp-content/uploads/2013/12/cp-ademe-cee-180413-def.pdf

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B/ L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

30665-25 – Les conditions d’octroi de l’éco-PTZ. – L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)¹¹⁴⁸ permet de financer des travaux de rénovation énergétique dans un logement. Il est versé par les banques ayant signé une convention avec l’État. Comme son nom l’indique, il n’est assorti d’aucun intérêt et son montant maximal est de 50 000 €. Il faut être propriétaire occupant ou bailleur d’un logement construit depuis plus de deux ans en métropole ou en outre-mer pour pouvoir en bénéficier. Il est attribué sans condition de ressources. Les travaux doivent impérativement être réalisés par une entreprise reconnue garante de l’environnement (RGE).

30665-26

L’éco-PTZ, son objet, son montant

1. Objet :

Les trois grandes catégories de travaux concernés sont :

les travaux de rénovation ponctuelle permettant au logement d’améliorer sa performance énergétique (isolation de toiture, changement de fenêtres et/ou chauffage) ;

les travaux de rénovation globale permettant au logement d’atteindre une performance énergétique minimale ;

les travaux de réhabilitation de l’installation d’assainissement non collectif par un dispositif ne consommant pas d’énergie.

2. Montant

Les deux montants maximums d’éco-PTZ sont, selon que la rénovation est ponctuelle ou globale de :

rénovation ponctuelle :

7 000,00 € pour une action de travaux sur les parois vitrées,

15 000,00 € pour une action de travaux d’une autre nature,

25 000,00 € pour un lot de deux travaux,

30 000,00 € pour un lot de trois travaux ou plus ;

rénovation globale :

– 50 000,00 € pour cette catégorie de travaux.

30665-27 – Compatibilité avec MaPrimeRénov’. – Auparavant, l’éco-PTZ n’était pas cumulable avec MaPrimeRénov’ et MaPrimeRénov’ Sérénité. Mais un décret du 30 mars 2022 prévoit désormais que les banques peuvent proposer un nouvel éco-PTZ pour financer le reste à charge de travaux éligibles à MaPrimeRénov’.

C/ La TVA réduite à 5,5 %

30665-28 – La baisse du taux de TVA en faveur de la rénovation. – Le taux normal de 20 % de TVA connaît des tempéraments en matière de travaux. Il est tout d’abord réduit à 10 % pour les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ainsi que la fourniture de certains équipements. Ce taux intermédiaire est applicable à bon nombre de travaux.

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TVA : les opérations relevant du taux intermédiaire de 10 %

Le taux intermédiaire concerne :

les prestations de main-d’œuvre ;

les matières premières et fournitures indispensables à la réalisation des travaux (ciment, laine de verre, tuiles ou ardoises, carrelage, papiers peints, peinture, joints, vis, boulons, tuyaux, fils électriques…) ;

les équipements de cuisine, de salles de bain et de rangement sous réserve qu’ils s’incorporent au bâti et s’adaptent à la configuration des locaux et qu’ils soient impossibles à enlever sans détériorer le meuble ou le bâti ;

les équipements de chauffage (cuves à fioul, citernes à gaz ou chaudières non éligibles au taux de TVA à 5,5 %) ;

les systèmes d’ouverture et de fermeture des logements (portes, fenêtres ou portes-fenêtres non éligibles au taux de 5,5 %).

30665-30 Mais en matière de rénovation énergétique, il est encore réduit pour atteindre 5,5 %, qu’il s’agisse de dépenses en faveur d’économie d’énergie, d’isolation thermique ou d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable.

30665-31

TVA : les opérations relevant du taux réduit à 5,5 %

L’article 200 quater du Code général des impôts dresse la liste des travaux éligibles à cette TVA ultra-réduite :

les chaudières à condensation ;

les chaudières à micro-cogénération gaz d’une puissance de production électrique inférieure ou égale à 3 kilovoltampères par logement ;

les matériaux d’isolation thermique des parois opaques ou vitrées, de volets isolants ou de portes d’entrée donnant sur l’extérieur ;

les matériaux de calorifugeage de tout ou partie d’une installation de production ou de distribution de chaleur ou d’eau chaude sanitaire ;

les appareils de régulation de chauffage ;

les équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable, à l’exception des équipements de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil, ou des pompes à chaleur, autres que air-air, dont la finalité essentielle est la production de chaleur ou d’eau chaude sanitaire ;

l’échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur géothermiques ;

les équipements de raccordement à un réseau de chaleur, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération¹¹⁴⁹.

30665-32 – Modalités pratiques. – Pour bénéficier des taux réduits de TVA, il est impératif que les travaux et équipements soient facturés par une entreprise. Si les matériaux sont achetés par le contribuable, ils seront soumis au taux de TVA normal de 20 %. Seule la prestation de pose effectuée par l’entreprise pourra relever d’un taux réduit. Pour tous travaux d’un montant supérieur à 300 €, il faudra remettre à l’entrepreneur une attestation spécifique confirmant le respect des conditions d’application des taux réduits de TVA. Il existe deux modèles d’attestation correspondant aux différents types de travaux réalisés. L’attestation simplifiée est réservée aux travaux n’affectant aucun des éléments de gros œuvre (poutres, murs, etc.) et pas plus de cinq des six éléments de second œuvre (cloisons intérieures, installations électriques, installations sanitaires et plomberie, système de chauffage, etc.). À défaut, il faudra produire l’attestation taux réduit dite « normale » pour les travaux affectant le gros œuvre et tous les éléments de second œuvre. Les attestations à compléter sont à obtenir sur le site impots.gouv.fr.

D/ Le prêt Avance Rénovation

30665-33 – Chose promise, chose due. – Il s’agit d’un prêt hypothécaire qui s’adresse aux propriétaires de passoires thermiques, à la retraite ou qui perçoivent de faibles revenus. Pour y être éligibles, leurs revenus doivent respecter les plafonds fixés par l’Anah. Leur profil précaire les exclut des solutions de financement traditionnelles et les empêche de rénover leur bien. Comme ils s’y étaient engagés, La Banque postale (LBP) et le Crédit Mutuel (CM) ont annoncé mercredi 2 janvier 2022 le lancement des prêts Avance Rénovation (PAR).

30665-34 – Emprunter pour rénover et différer le remboursement. – Pour soutenir la rénovation des passoires énergétiques, le prêt Avance Rénovation permet, depuis 2021¹¹⁵⁰, un remboursement différé du prêt, lors de la vente du logement ou de sa transmission par succession. Afin de compléter le coût des travaux de rénovation de son logement non couvert par les aides à l’écorénovation que nous venons de lister, l’emprunteur aux revenus modestes va pouvoir souscrire ce prêt inspiré du prêt avance mutation. Il est réservé aux travaux visant à réduire la consommation d’énergie (isolation, chauffage).

30665-35 – Fonds de garantie. – Il est assorti d’un fonds de garantie¹¹⁵¹ visant à encourager les banques à le proposer aux clients en général exclus de l’accès au crédit. Elles sont ainsi couvertes par le Fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE) à hauteur de 75 % du capital prêté. Elles assument donc réellement 25 % du risque. Parmi les autres freins techniques, les potentielles difficultés à obtenir le remboursement dû au moment de la succession refroidissent plus d’un banquier. Pour faciliter cette étape, LBP donne la possibilité aux héritiers de « laisser la banque revendre le bien et de leur reverser le surplus éventuel », indique un auteur¹¹⁵².

30665-36 – Une aide complémentaire. – Ce prêt complète la part du coût des travaux non couverte par les aides que nous venons de passer en revue : MaPrimeRénov’, primes des certificats d’économie d’énergie, aides locales, éco-prêt à taux 0, TVA à 5,5 %) finançant la rénovation des passoires thermiques, c’est-à-dire les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique.

30665-37 – Encore peu de banques. – Ce prêt, dont le montant est librement consenti par la banque en fonction de divers paramètres (âge de l’emprunteur, valeur du bien notamment), permet de faire réaliser des travaux sans avancer leur charge, même partiellement, ni au démarrage ni ultérieurement : le remboursement, capital et/ou intérêts, est reporté lors de la vente du bien, ou de sa transmission lors d’une succession.

30665-38 Les banques qui commercialisent le prêt Avance Rénovation (PAR) le proposent actuellement à un taux de 2 %. Ce prêt est assorti d’une hypothèque sur le logement concerné, complétée d’une garantie de l’État à hauteur de 75 % du montant emprunté, au cas où la valeur du bien ne le couvrirait pas. Pour le moment, seuls le Crédit Mutuel et la Banque postale proposent le prêt Avance Rénovation. Le Crédit Mutuel fixe un montant maximum de 30 000 € pour ce prêt ; le plafond du prêt proposé par la Banque postale est notamment établi en fonction de l’âge de l’emprunteur et de la valeur estimée du bien.

30665-39

Sous-section II – Les cumuls d’aides à la rénovation

30665-40 Les deux PrimeRénov’ ne sont pas cumulables entre elles. Il existe en revanche un certain nombre d’autres possibilités de cumul d’aides. Elles sont figurées par le tableau récapitulatif ci-après.

	MaPrimeRénov’	Prime énergie CEE	MaPrimeRenov’ Sérénité
MaPrimeRénov’	OUI	OUI	NON
Prime énergie CEE	OUI	NON	OUI
MaPrimeRenov’ Sérénité	NON	OUI	NON
TVA taux réduit	OUI	OUI	OUI
Éco-PTZ	OUI	OUI	OUI

Sous-section III – Quel avenir pour les aides et subventions ?

30665-41 L’aide au financement des travaux de rénovation énergétique a de beaux jours devant elle. Tandis que certains suggèrent une amplification des avantages fiscaux et subventions, d’autres proposent un nouvel impôt climatique sur le patrimoine.

§ I – Les propositions de la Fédération française du bâtiment

30665-42 La Fédération française du bâtiment a émis quatre-vingt-cinq propositions législatives, dont certaines ont directement trait à la rénovation énergétique :

étendre MaPrimeRénov’ aux logements détenus par une SCI, qui ont, aux aussi, besoin d’une rénovation énergétique ;

étendre MaPrimeRénov’ aux résidences secondaires qui sont de plus en plus utilisées par leurs propriétaires en télétravail (10 % des logements). Cela permettrait d’encourager les travaux réalisés par des petites entreprises dans des territoires ruraux ;

subventionner par « geste énergétique » afin que le plafond des 27 700 € de ressources ne soit pas le seul critère permettant de bénéficier de l’aide ;

encourager davantage la rénovation globale qui reste l’approche la plus performante. Une rénovation globale engendre un coût très important et le dispositif MaPrimeRénov’ Sérénité reste trop faible pour les ménages à revenus modestes ;

exonérer de droits les donations jusque 100 000 € pour rénovation du logement du donataire.

§ II – Vers un ISF climatique ?

30665-43 Le 18 octobre 2022 a été enregistrée à l’Assemblée nationale une proposition de loi visant à instaurer un impôt de solidarité climatique. Qualifié, par ses soutiens, d’« outil de justice climatique », ce nouvel impôt de solidarité sur la fortune se distinguerait par un système de bonus-malus, en fonction de l’empreinte environnementale des actifs immobiliers et financiers. Il permettrait de responsabiliser les plus aisés sur leur empreinte carbone.

1122) En monopropriété seulement.

1123) Ils concernent la création d’ombrières de parkings photovoltaïques et l’implantation de fermes photovoltaïques, notamment sur les sols agricoles.

1124) www.insee.fr/statistiques/5761272.

1125) Cette étude constitue l’axe 2 du document « Les 30 propositions des Notaires du Grand Paris pour un habitat accessible et de qualité », oct. 2021, p. 17-40. Pour aller plus loin, V. www.calameo.com/read/003616144ca609147db2d?authid=9E9PxZoloJDz.

1126) Selon l’Insee, on dénombrait en France, en 2021, 3 085 000 logements vacants.

1127) Date d’entrée en vigueur de la première réglementation thermique, dite « RT 1974 » (nul ne s’étonnera que cette date coïncide avec celle du premier choc pétrolier).

1128) https://librairie.ademe.fr/urbanisme-et-batiment/1792-renovation-energetique-des-logements-etude-des-prix.html.

1129) Sur ce point, V. le Rapport du 111^e Congrès des notaires de France, La sécurité juridique, un défi authentique, Strasbourg, 2015, n^o 4038.

1130) Rapport du 114^e Congrès des notaires de France, Demain, le territoire, Cannes, 2018, proposition adoptée de la 2^e commission.

1131) L. n^o 2021-1104, 22 août 2021, sur ce point codifiée sous l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation.

1132) O. Delalande et J. Rooy, Tribune libre : isolation par l’extérieur grâce à la création d’une servitude de surplomb : Inf. rap. copr. juill. 2013, n^o 590.

1133) L. n^o 2015-992, 17 août 2015.

1134) CCH, art. L. 173-1.

1135) Rapport du 114^e Congrès des notaires de France, Demain, le territoire, Cannes, 2018, proposition adoptée de la 2^e commission.

1136) L. n^o 2018-1021, 23 nov. 2018.

1137) H. Périnet-Marquet, Le droit de surplomb au service de l’isolation des bâtiments : Mon. TP 4 mars 2022, p. 58 ; Le droit de surplomb, nouvel instrument au service de la police énergétique : Constr.-Urb. 2021, repère 10. – J.-L. Bergel, Le droit de surplomb instauré par la loi Climat du 22 août 2021 : RD imm. 2021, p. 599. – C. Greff, Loi Climat et droit de surplomb : JCP N 2021, n^o 42-43, 1307.

1138) Instance consultative et de concertation créée par la loi de transition énergétique du 17 août 2015, principalement chargée de donner un avis sur tous les projets de textes relatifs à la construction et son efficacité énergétique.

1139) Aperçu rapide par V. Zalewski-Sicard, JCP N 15 juill. 2022, n^o 28, act. 741.

1140) CCH, art. L. 113-5-1, II.

1141) L’exigence de la forme authentique ne correspond pas à une condition de validité de l’acte, mais a pour but de permettre la publicité foncière.

1142) H. Périnet-Marquet, Le droit de surplomb, nouvel instrument au service de la police énergétique : Constr.-Urb. 2021, repère 10.

1143) Rapport pour une réhabilitation énergétique, simple, massive et inclusive des logements privés, remis le 17 mars 2021 par O. Sichel, directeur général délégué de la Caisse des dépôts et consignations, et directeur de la Banque des Territoires, au ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance, et à la ministre déléguée au logement.

1144) 5,8 milliards d’aides publiques nationales en 2020 de subventions ou de certificats d’économies d’énergie, et plus de 200 millions de subventions des collectivités locales.

1145) En revanche, les chaudières à gaz, même à très haute performance énergétique, ne donnent plus lieu à attribution de MaPrimeRénov’.

1146) JCP N 11 nov. 2022, n^o 45, act. 1055.

1147) L. n^o 2005-781, 13 juill. 2005 de programme fixant les orientations de la politique énergétique, dite « loi Pope ».

1148) CCH, art. D. 319-1 et s.

1149) BOI-TVA-LIQ-30-20-95.

1150) L. n^o 2021-1104, 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, art. 169 ; C. consom., art. L. 315-2.

1151) D. n^o 2021-1700, 17 déc. 2021, relatif aux modalités d’intervention du fonds de garantie pour la rénovation énergétique, à l’amortissement des prêts avance mutation et au taux annuel effectif global applicable au prêt viager hypothécaire. CCH, art. L. 312-7.

1152) Y. Bobe, L’Agefi Actifs févr. 2022, n^o 6, 1568275.

CGV – CGU

Introduction

PARTIE I :

Conserver son logement

Chapitre I : Le financement du logement à l'heure des comptes

Chapitre II : L'attribution du logement commun à l'heure de la séparation

Chapitre I : Les conditions de la protection du logement de l'entrepreneur individuel

Chapitre II : Les limites à la protection du logement de l'entrepreneur individuel

Chapitre I : D'une protection ordinaire…

Chapitre II : … À une protection ciblée

Chapitre I : Un outil à améliorer : le prêt viager hypothécaire

Chapitre II : Les outils à développer

Chapitre I : Les nouvelles formules du Vivre ensemble

Chapitre II : Les habitats alternatifs

PARTIE II :

Transmettre son logement

Chapitre I : Transmettre son logement dans le cadre du couple marié

Chapitre II : Transmettre son logement dans le cadre d'une mesure de protection

Chapitre I : Les contraintes liées au champ d'application et au régime de la VIR

Chapitre II : Les inconvénients identifiés en pratique

PARTIE III :

Adapter son logement

Chapitre I : Les obligations liées à la performance énergétique

Chapitre II : Les outils de la transition énergétique

Chapitre I : Les enjeux liés aux caractéristiques intrinsèques du logement

Chapitre II : Les enjeux liés aux nouveaux comportements des occupants du logement

Chapitre I : Les moyens juridiques

Chapitre II : Les moyens financiers et fiscaux

Index

Chapitre II – Les outils de la transition énergétique

Section I – Le droit de surplomb par l’extérieur

Section II – Fiscalité verte et subventions : les aides à la rénovation énergétique


Agnès Maurin	Vincent Morati	Emmanuelle Courchelle