CGV – CGU

Conditions Générales de Vente

Conditions Générales d’Utilisation

Mentions légales

PARTIE I – Conserver son logement
Titre 2 – Les outils conventionnels
Sous-titre 1 – Les outils traditionnels

Chapitre I – Le logement à l’épreuve de la retraite et du grand âge

30239 – Une crainte de plus en plus légitime. – Les revenus de la retraite sont généralement sensiblement inférieurs aux revenus du travail573 et la plupart des personnes propriétaires de leur logement n’ont pas, dans leur patrimoine, de liquidités suffisantes ou de biens autres leur permettant de se constituer une source de revenus complémentaires. Il en résulte, pour nombre de Français, une crainte légitime de manquer de ressources une fois venu l’âge de la retraite, ce qui pose notamment une question : pourront-ils tous, à cette date, conserver leur logement ?
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30241 – Une crainte étayée par les chiffres. – Deux paramètres sont à prendre en compte pour apprécier les besoins en financement des retraités : l’augmentation de l’espérance de vie et l’arrivée aux âges de la perte d’autonomie de la génération du baby-boom. Actuellement, 57 % des soixante-cinq ans et plus seraient confrontés à une perte d’autonomie, définie comme le fait d’avoir au moins deux restrictions dans les activités essentielles de la vie quotidienne, pour une durée moyenne de 4,4 ans. En l’absence de toute couverture publique ou familiale, seules 6 % des personnes dépendantes sans conjoint pourraient couvrir les dépenses liées à leur dépendance avec leur seul revenu courant. Un quart des personnes dépendantes ne pourraient cependant financer que moins de 10 % de leurs besoins578. Le risque de perte d’autonomie est en effet plus élevé chez les plus pauvres. La situation ne devrait pas s’améliorer puisque la Commission européenne prévoit une baisse du taux de remplacement des retraites publiques de douze points d’ici 2060.
30242 – Le logement : un recours. – Avec la monétisation de leur logement, la proportion de personnes dépendantes sans conjoint capables de couvrir les dépenses liées à leur dépendance pourrait passer de 6 % à 49 %. Le rôle du patrimoine immobilier apparaît important en Europe du Sud, où les revenus et la richesse financière sont faibles, mais aussi en Belgique et en France, où le taux de propriétaires est élevé579.
Le maintien à domicile : un besoin. Les Français ont une préférence très marquée pour le maintien à domicile qui est, pour eux, une priorité580. Le propriétaire y a tous ses repères, ses habitudes et son histoire. Il connaît son environnement proche, voisinage et commerçants, avec lesquels il a construit des relations fortes. Il s’y sent en sécurité et en confiance. Il a peur du déracinement et craint de perdre sa liberté581. Il est prouvé que l’état psychologique des résidents en établissement pour seniors est en moyenne moins bon et les états dépressifs plus répandus que s’agissant des personnes âgées de plus de soixante-quinze ans vivant à domicile582.
Nous renvoyons ici à la lecture d’un article relatif à l’état psychologique des personnes âgées vivant en établissement :
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En outre, rester à domicile s’avère moins onéreux que résider en Ehpad.
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Pourtant, le taux d’hébergement en établissement est relativement élevé en France.
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30245 Que conseiller, alors, au propriétaire vieillissant pour lui permettre de conserver son cadre de vie sans s’endetter, y compris au détriment de la génération suivante, et sans que la totalité de ses revenus soit absorbée par les dépenses afférentes au logement ? Il existe, certes, des aides publiques au maintien à domicile malgré la dépendance, mais elles sont insuffisantes et le système est d’une grande complexité, comme en témoigne le rapport établi le 17 mars 2022 par Dominique Libault583. Il souligne le manque de coordination des acteurs de l’accompagnement et la multiplication des démarches.
30246 – Le contrat au secours du propriétaire du logement. – La technique contractuelle doit accompagner les interventions des pouvoirs publics. La mobilisation du logement et sa monétisation apparaissent comme une solution, si ce n’est l’unique, pour les ménages dont le logement constitue l’essentiel du patrimoine. Cette monétisation permet de compléter l’apport des aides publiques sans pour autant entraîner la perte du cadre de vie de son propriétaire. Elle répond en effet aux deux objectifs précités :

le premier : augmenter les revenus du propriétaire sur le long terme, idéalement jusqu’à la fin de ses jours, pour couvrir l’ensemble de ses dépenses, notamment liées à la dépendance, mais aussi les dépenses de loisir ;

le second : ne pas utiliser les revenus du propriétaire pour s’acquitter d’une dette, bancaire ou autre, indemnité de réduction ou soulte notamment. Le recours au crédit classique est, par conséquent, à exclure.

30247 Notre droit connaît depuis des temps anciens des techniques de monétisation du logement qui répondent aux objectifs combinés d’accroissement des revenus du propriétaire et de conservation du cadre de vie à l’âge de la retraite. L’utilisation de ces outils reste, hélas, peu fréquente. L’attachement des Français à la propriété et à sa transmission aux générations suivantes constitue sans doute une des raisons pour lesquelles les techniques de monétisation du logement sont si peu usitées. Pourtant, les trois quarts des ménages de plus de soixante ans sont propriétaires d’un bien immobilier, et ils sont de plus en plus nombreux à ne pas avoir d’enfants. La conservation de leur logement en vue de sa transmission n’est donc pas une préoccupation pour eux. Nous envisagerons, tour à tour, la vente en viager (Section I) et la vente de la nue-propriété (Section II) pour tenter de comprendre les raisons pour lesquelles elles sont si peu usitées afin de préconiser des solutions pour encourager leur développement.

Section I – La vente en viager

30248 – Un réel intérêt économique et social. – Le viager, parce qu’il assure à son bénéficiaire un revenu jusqu’à la fin de ses jours, présente un réel intérêt économique et social. L’objet du contrat de vente en viager peut être aussi bien un immeuble qu’une chose mobilière584. Nos propos se limiteront volontairement à la vente du logement, objet des travaux de ce congrès. Ce sujet a déjà été abordé par nombre de précédents congrès, preuve de son intérêt et de son actualité585. Nos développements reprendront donc de façon synthétique régime juridique et fiscal (Sous-section I), pour s’attacher davantage aux raisons pour lesquelles le recours au viager reste limité (Sous-section II), ce qui nous permettra de suggérer des pistes d’amélioration (Sous-section III).

Sous-section I – Le régime juridique et fiscal de la vente en viager

§ I – Un contrat fondé sur l’aléa

30249 – Définition. – Si le viager préexistait au Code civil, c’est ce dernier qui en a défini les règles. La vente du logement « en viager » est un contrat de vente d’immeuble dont le prix est versé par l’acquéreur, appelé débirentier, au vendeur, appelé crédirentier, en tout ou partie, sous la forme d’une rente viagère. Le terme extinctif du versement est le décès du vendeur, ou celui d’une tierce personne si la rente est stipulée réversible. Ainsi le contrat de vente peut stipuler qu’au décès du vendeur, la rente sera versée à son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin ou toute autre personne déterminée. Et de même, en cas de pluralité de vendeurs, il est permis de stipuler le versement de l’intégralité de la rente jusqu’au décès du survivant. Le contrat de vente moyennant rente viagère garantit donc au vendeur et, le cas échéant, à ses proches, un revenu jusqu’à la fin de leurs jours.
30250 – Un contrat nécessairement aléatoire. – Le viager trouve sa place dans le titre douzième du Code civil, « Des contrats aléatoires », sous les jeux et paris586. L’ancien article 1964 du Code civil définissait le contrat aléatoire et citait le contrat d’assurance, le jeu et le pari ainsi que le contrat de rente viagère. Ce texte a été abrogé à compter du 1er octobre 2016587. La définition du contrat aléatoire figure maintenant dans le titre troisième du Code civil, « Des sources d’obligations », à l’alinéa 2 de l’article 1108 : le contrat « est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain ». La vente en viager présente bien un caractère aléatoire puisque l’acquéreur ne sait pas pendant combien de temps il va devoir payer la rente viagère.
30251 – L’aléa, condition essentielle. – Ce caractère aléatoire est une condition essentielle de validité du contrat de vente contre rente viagère dont il constitue l’essence même : l’absence d’aléa est sanctionnée par la nullité absolue de la vente588.
30252 – Nullités d’origine légale. – Sur le même fondement, la loi prévoit deux cas d’annulation automatique :

si le vendeur est déjà décédé au moment de la vente589 ;

si le vendeur décède, dans les vingt jours de l’acte, d’une maladie dont il était déjà atteint lors de la signature de l’acte, et ce même en cas d’ignorance, et donc de bonne foi, de l’acquéreur590. Cette disposition est d’ordre public. Elle ne s’appliquera pas, toutefois, en cas de pluralité de crédirentiers, s’il n’y a pas réduction de la rente au décès du prémourant, puisqu’en ce cas, l’aléa subsiste. Elle ne s’appliquera pas non plus si ce n’est pas la maladie qui a entraîné le décès, en cas d’accident notamment.

30253 – Extension jurisprudentielle. – Au-delà de ces cas, relativement exceptionnels, la vente peut également être annulée lorsque les circonstances démontrent qu’elle ne comportait, en fait, aucun aléa.
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§ II – Régime juridique de la vente en viager

30255 – Une vente immobilière. – La vente en viager est avant tout une vente d’immeuble. Elle obéit donc aux règles de droit commun des ventes immobilières595 que nous ne reprendrons pas ici. Nous limiterons notre étude aux particularités de la vente en viager (A) et à ses règles fiscales (B).
A/ Les particularités liées à l’occupation du bien
30256 – Viager « libre » ou viager « occupé ». – Le transfert de jouissance du bien vendu peut être opéré immédiatement, lors de la conclusion du contrat, ou différé à une date ultérieure non déterminée. Si l’acquéreur a la jouissance immédiate du bien lui permettant soit de l’occuper lui-même, soit de le mettre en location, on parle alors de viager « libre ». À l’inverse, le vendeur peut conserver la jouissance de son logement, et ce jusqu’à son décès s’il le souhaite. On parle de viager « occupé ». L’objectif de notre étude étant la conservation du logement, nous circonscrirons nos propos au viager « occupé », qui représente 95 % des ventes en viager, et au seul cas où il y a identité entre le vendeur et le crédirentier.
Deux modalités d’occupation. Si le vendeur veut continuer à occuper son logement après la conclusion de la vente, il peut s’en réserver l’usufruit (I) ou le droit d’usage et d’habitation (II). L’acquéreur devra s’acquitter du prix de la vente en tenant compte de modalités particulières (III).
I/ L’usufruit du logement
30257 Le vendeur vend la nue-propriété et conserve l’usufruit du logement.
30258 – Le droit, pour le vendeur, de louer. – Le jour où le vendeur quitte son logement, il a la faculté de le mettre en location596 afin de se procurer un revenu complémentaire qui, ajouté à la rente, couvrira les frais de son nouveau logement.
30259 – La répartition des charges. – La loi prévoit que le vendeur usufruitier conserve la charge de l’entretien de son logement alors que les grosses réparations incombent à l’acquéreur nu-propriétaire597. Cette disposition n’est pas d’ordre public. Il peut y être dérogé contractuellement. Il convient de définir précisément dans le contrat les obligations de l’usufruitier et celles du nu-propriétaire, notamment pour que le vendeur puisse, le cas échéant judiciairement, contraindre l’acquéreur à réaliser les travaux et réparations à sa charge. En effet, si aucune répartition des obligations de réparation entre les parties n’est établie dans le contrat, l’usufruitier ne pourra pas faire condamner le nu-propriétaire à exécuter les grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil, qui lui incombent en vertu de l’article 605598. Encore faut-il, pour produire l’effet contraignant escompté, que la convention déroge au principe posé par l’article 605 du Code civil599.
II/ Le droit d’usage et d’habitation
30260 Le vendeur vend la pleine propriété du logement grevée du droit d’usage et d’habitation.
30261 – L’interdiction, pour le vendeur, de mettre en location. – Le jour où le vendeur quitte le logement, la jouissance en est transmise à l’acquéreur. Le crédirentier n’a pas la possibilité de donner le bien à bail. Cette solution est préférable si le crédirentier ne souhaite pas subir les contraintes et inquiétudes d’une location.
30262 – L’éventuelle majoration de la rente. – Lorsqu’il libère son logement, le vendeur perd sa réserve de jouissance et doit alors se reloger à ses frais. Corrélativement, le débirentier bénéficie d’un nouveau droit de jouissance lui permettant de louer le logement et de dégager ainsi un revenu, ou de l’occuper personnellement. Il paraît alors logique qu’il y ait une contrepartie à l’enrichissement du débirentier, pour compenser l’appauvrissement du vendeur. D’autant qu’une décote a été appliquée, à l’origine, pour déterminer le montant de la rente, afin de tenir compte de la réserve de jouissance du vendeur. Mais la majoration de la rente à la libération du logement par le crédirentier n’est pas automatique et appelle de la part du rédacteur de l’acte une vigilance particulière.
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30264 – La répartition des charges. – Le vendeur supporte uniquement les charges locatives.
III/ Les particularités liées aux modalités de paiement du prix
30265 L’acquéreur doit s’acquitter du prix de vente. Les modalités de paiement peuvent être doubles : une partie comptant, appelée le bouquet (a), le solde par rente viagère (b).
a) Le bouquet

30266 Si la particularité de la vente en viager est le versement d’une rente, pour autant les parties sont libres de stipuler qu’une partie du prix sera payée au moment de la vente. La somme payée comptant est dénommée « bouquet ». Pour être très usuelle, la pratique n’a rien d’obligatoire. Néanmoins, un notaire est tenu d’informer le vendeur de la possibilité de demander le versement d’un bouquet600.
30267 – Libre détermination. – Le montant du bouquet est librement déterminé entre le vendeur et l’acquéreur, en fonction des besoins du premier601 et des possibilités financières602 dont peut disposer le second. Naturellement, plus le montant du bouquet est élevé, plus faible sera le montant de la rente viagère. En pratique, le bouquet varie le plus souvent entre 10 % et 30 % de la valeur du bien.
b) La rente

30268 – Libre calcul. – La loi ne prévoit aucune méthode de calcul de la rente, laissant aux parties, a priori, une totale liberté contractuelle, dans les limites précédemment évoquées. L’article 1976 du Code civil dispose, en effet, que les parties sont libres de fixer le taux de la rente. La loi n’impose donc aucune méthode de calcul ou barème. Chaque branche professionnelle élabore sa propre méthode, ce qui se traduit par un manque de lisibilité. Quelle que soit la méthode, en pratique, le montant de la rente est calculé en fonction des trois éléments suivants :

la valeur vénale du bien vendu au moment de la conclusion du contrat, déduction faite du bouquet, s’il en est versé un. Cette valeur sera, en outre, décotée si le vendeur conserve la jouissance du logement et en cas de stipulation d’une clause de réversibilité ;

l’espérance de vie du ou des crédirentiers, déterminée à partir des tables de mortalité ;

et le taux de rentabilité du bien.

En cas de pluralité de vendeurs, la rente est en principe réduite de moitié au décès du premier. Une clause du contrat peut toutefois prévoir que la rente continuera d’être servie dans son intégralité au survivant des crédirentiers, afin qu’il conserve des ressources identiques pour pouvoir continuer à entretenir le logement qu’il occupe.
30269 – Les arrérages. – Les versements de la rente, dits « arrérages », se font selon une périodicité librement convenue entre les parties au contrat de vente, généralement trimestrielle ou mensuelle, à terme échu ou à échoir.
30270 – L’indexation de la rente. – La rente est indexée annuellement afin de maintenir un même niveau de revenus pour le crédirentier compte tenu de l’inflation et de l’érosion monétaire. L’indexation est conventionnelle ou légale.

1. L’indexation conventionnelle. En pratique, l’indexation est prévue conventionnellement. La rente viagère étant assimilée à une dette alimentaire, les parties ont le libre choix de l’indice, peu importe qu’il n’y ait pas de relation directe avec l’objet du contrat ou l’activité de l’une des parties603. L’indice le plus fréquemment retenu est l’indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains, hors tabac, série France, publié par l’Insee. L’indexation est toutefois plafonnée, le montant des arrérages ne devant pas dépasser, en capital, la valeur du bien vendu.

2. L’indexation légale. La loi impose une révision minimale de la rente au 1er janvier par application du taux de majoration publié chaque année par arrêté du ministère du Budget604. Le texte est d’ordre public. La majoration légale s’applique obligatoirement si aucune indexation conventionnelle n’est prévue ou si l’application de l’indexation conventionnelle donne un résultat moindre605. Le débirentier peut toutefois demander la remise de la majoration s’il démontre qu’il n’est pas en mesure d’acquitter l’augmentation606.

30271 – La durée de l’obligation de paiement. L’absence de faculté légale de rachat. – Le débirentier ne peut pas refuser de payer la rente au motif que le vendeur a dépassé l’âge donné par l’espérance de vie et/ou si le montant cumulé du bouquet et de la rente versée dépasse la valeur vénale du bien au moment de l’achat, sur la base de laquelle a été déterminé le montant de la rente viagère. Le débirentier n’a pas, en principe, la possibilité de racheter la rente607. Mais le texte n’est pas d’ordre public. Le contrat peut déroger à cette interdiction et accorder cette faculté à l’acquéreur608.
30272 – Décès de l’acquéreur. – Si l’acquéreur décède, ses héritiers sont tenus de poursuivre le paiement de la rente jusqu’à son terme.
30273 – Revente du bien par le débirentier. – En cas de revente du bien acquis en viager, avant le décès du crédirentier, le débirentier reste tenu du paiement de la rente609. Il peut toutefois en transférer la charge à son propre acquéreur, mais cette convention est inopposable au crédirentier, s’il n’a pas donné son consentement, et le débirentier reste tenu. En cas de délégation parfaite, en revanche, le débirentier est dégagé de toute obligation car le créancier a accepté le nouveau propriétaire comme nouveau débiteur.
30274 – Défaut de paiement. Garanties. – Il est nécessaire de protéger le vendeur – dont la rente constitue le plus fréquemment un complément de retraite indispensable pour assurer ses vieux jours – d’un défaut de paiement. Des garanties doivent impérativement être prévues dans le contrat de vente. Les plus fréquentes sont l’hypothèque légale du vendeur et la clause résolutoire. Mais ces garanties traditionnelles s’avèrent malheureusement inefficaces si le débirentier fait l’objet d’une procédure collective ou de surendettement.
a) L’hypothèque. Le crédirentier peut demander à ce qu’une hypothèque soit prise sur le logement vendu et/ou sur un autre bien immobilier appartenant au débirentier ou à un tiers.

L’hypothèque légale du vendeur. Avec la réforme du droit des sûretés610, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, le privilège du vendeur a été purement et simplement supprimé, comme tous les privilèges spéciaux, et remplacé par l’hypothèque légale du vendeur611. La suppression des privilèges spéciaux s’est accompagnée de la disparition de la rétroactivité de l’inscription au jour de l’acte. L’hypothèque légale du vendeur prend donc rang au jour de son inscription au fichier immobilier et non plus au jour de la vente612. Elle est, sur ce point, assimilée à une hypothèque conventionnelle. L’hypothèque garantissant une dette dont l’échéance est indéterminée est prise pour une durée maximum de cinquante ans.

L’hypothèque conventionnelle. À défaut de paiement de la rente, le vendeur ne souhaite pas, s’il occupe toujours le logement, qu’il soit saisi. En outre, il sera peut-être plus difficile à vendre compte tenu de son droit d’usage et d’habitation. Il peut avoir intérêt à ce que le débirentier lui consente une hypothèque conventionnelle sur un autre bien lui appartenant.

Le pacte commissoire. L’hypothèque conventionnelle peut être assortie d’un pacte commissoire permettant au crédirentier, en cas de non-paiement de la rente, de devenir propriétaire du bien grevé.

Le cautionnement hypothécaire. L’hypothèque peut également être consentie par un tiers sur un immeuble lui appartenant, sans qu’il engage pour autant le reste de son patrimoine.

b) La clause résolutoire. L’article 1978 du Code civil prive le vendeur du droit de demander la résolution de la vente pour défaut de paiement des arrérages. Son seul recours, à défaut d’autre garantie, est alors de poursuivre le débirentier en exécution forcée en faisant saisir et vendre ses autres biens. C’est pourquoi les contrats de vente en viager prévoient quasi systématiquement une clause résolutoire. La clause peut prévoir la possibilité, pour le crédirentier, de demander la résolution judiciaire de la vente, laissant alors au juge le pouvoir d’appréciation. Mais la clause peut aller plus loin et prévoir une résolution de plein droit. Le juge perd alors tout pouvoir d’appréciation : il ne peut que constater la résolution. La jurisprudence a récemment réaffirmé la validité de la clause résolutoire de plein droit tout en précisant qu’elle devait « être stipulée de manière expresse et non équivoque » et, qu’à défaut, le juge recouvrait son pouvoir d’appréciation613.
Si le débirentier fait l’objet d’une procédure collective, le vendeur ne peut plus se prévaloir de la clause résolutoire puisque le jugement d’ouverture interrompt et interdit toute action en justice et arrête et interdit toute procédure d’exécution. En outre, les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont interrompus614. Toutefois, si la clause résolutoire de plein droit a déjà produit ses effets au jour du jugement d’ouverture de la procédure, la résolution de la vente pourra intervenir615.
Le contrat prévoit généralement, à titre de pénalité, que le crédirentier ne sera pas tenu de restituer au débirentier les arrérages et le bouquet perçus.
B/ Les règles fiscales de la vente en viager

Sous-section II – Les écueils de la vente en viager

30275 Au cours de la dernière décennie, le marché du viager a progressé de 5 % par an, 6 % en 2021. Il reste pourtant confidentiel : le nombre de ventes en viager, compris entre 5 000 et 6 000 chaque année, représente à peine 1 % du marché immobilier. Le marché du viager est, en outre, très disparate selon les régions. Auparavant essentiellement concentré dans les régions Île-de-France et Paca, on assiste, depuis ces cinq dernières années, à sa régionalisation. Les acquéreurs d’un immeuble en viager, soit parce qu’ils réalisent un investissement, soit parce qu’ils recherchent un bien pour en faire leur résidence secondaire, voire principale, à l’âge de la retraite, sont attentifs au lieu d’investissement. Les raisons du recours très limité au mécanisme de la vente en viager sont plurielles.

§ I – L’aléa

30276 L’aléa effraie autant le crédirentier que le débirentier, même si le marché compte davantage d’acheteurs que de vendeurs. Le crédirentier peut craindre de décéder avant d’atteindre l’âge donné par les tables de mortalité sur la base desquelles a été calculé le taux de la rente, et donc, de brader son bien. À l’inverse, le débirentier, surtout si c’est un particulier qui réalise une opération unique, craint que le vendeur vive au-delà de son espérance de vie, et donc de faire une mauvaise affaire en surpayant le bien. Cette crainte rebute nombre d’investisseurs. La publicité autour du cas de Jeanne Calment – un temps doyenne des Français, décédée à cent vingt-deux ans après avoir perçu sa rente successivement de son débirentier, puis des héritiers de celui-ci – et le fameux film de Pierre Tchernia sont dans tous les esprits623. Dans la plupart des cas, pourtant, le vendeur ne dépasse guère l’âge de l’espérance de vie donné par les tables de mortalité. Cette crainte de l’aléa est renforcée par l’existence de méthodes de calcul diverses pour la détermination de la rente.

§ II – Le défaut de paiement

30277 La vente en viager est souvent le seul moyen pour le crédirentier de se constituer une source de revenus complémentaires à la retraite, indispensable pour ses vieux jours. Les conséquences d’une défaillance du débirentier en sont d’autant plus graves. Les garanties traditionnelles, que sont l’hypothèque légale du vendeur et la clause résolutoire, s’avèrent inefficaces si le débirentier fait l’objet d’une procédure collective (A) ou d’une mesure de surendettement (B).
A/ La procédure collective
30278 Le jugement d’ouverture d’une procédure collective entraîne deux conséquences essentielles, dramatiques pour le crédirentier : l’interdiction des paiements et la suspension ou l’interruption des poursuites individuelles624.
30279 – L’interdiction des paiements. – À compter du jugement d’ouverture, le débirentier a l’interdiction de payer les dettes antérieures et la rente viagère n’y fait pas exception, n’étant pas une créance alimentaire625. Le crédirentier doit alors impérativement déclarer sa créance. Encore faut-il, pour qu’il ait une chance d’être payé, que la procédure ne soit pas clôturée pour insuffisance d’actif.
30280 – L’interdiction et l’interruption des poursuites individuelles. – Le jugement d’ouverture interrompt et interdit toute action en justice. En outre, il arrête et interdit toute procédure d’exécution626. Le crédirentier n’a donc plus aucun recours627. Si le contrat de vente en viager était considéré comme un contrat à exécution successive, le crédirentier pourrait se prévaloir de la résolution de plein droit après mise en demeure de l’administrateur de prendre parti sur la poursuite du contrat restée infructueuse plus d’un mois628. Mais la Cour de cassation considère que le contrat de vente a produit son effet essentiel, le transfert de propriété, dès sa conclusion et qu’il ne peut donc pas être considéré comme étant en cours d’exécution629.
30281 – Un espoir pour le débirentier entrepreneur individuel. – Avec l’avènement du nouveau statut de l’entrepreneur individuel630, le bien acquis en viager, s’il n’a jamais été « utile pour l’exercice de sa profession », et donc s’il ne fait pas partie du patrimoine professionnel du débirentier, ne devrait pas être impacté par la procédure collective si elle concerne uniquement l’activité professionnelle. Mais l’on peut craindre que l’entrepreneur individuel qui fait l’objet d’une procédure collective rencontre également des difficultés de paiement à titre personnel et fasse, à ce titre, l’objet d’une procédure de surendettement.
B/ La procédure de surendettement
30282 L’admission de la recevabilité du dossier du débirentier par la commission de surendettement entraîne la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution et l’interdiction de payer les dettes, autres qu’alimentaires, nées antérieurement631.

§ III – L’entrave de l’article 918 du Code civil

30283 – La présomption de gratuité. – Il est déconseillé de vendre un bien en viager à l’un de ses héritiers. En effet, l’article 918 du Code civil pose une présomption de gratuité : l’acquéreur est présumé avoir reçu le bien par donation. Pour la Cour de cassation, cette présomption est irréfragable632. L’acquéreur ne peut pas s’y opposer en prouvant la réalité du paiement des arrérages. La seule possibilité d’échapper à la présomption est d’obtenir le consentement de tous les cohéritiers de l’acquéreur à la vente en viager.

§ IV – La volonté de conserver la propriété pour transmettre

30284 Les propriétaires sont réticents à vendre leur logement en viager lorsqu’ils ont des descendants. Ils ont l’impression de les déshériter. Effectivement, le bien vendu en viager ne fera pas partie de la succession du crédirentier. Mais avec l’allongement de la durée de la vie, la transmission intervient tardivement : les enfants ont généralement leur propre logement et ont eux-mêmes déjà atteint l’âge de la retraite lorsque leurs parents décèdent. C’est bien plus tôt qu’ils ont besoin d’être aidés, pour eux ou pour leurs propres enfants. Vendre le logement en viager peut justement permettre aux parents d’aider financièrement leurs descendants grâce au bouquet et aux revenus complémentaires que constituent les arrérages. Cela leur permet surtout de ne pas avoir à solliciter l’aide financière de leurs enfants.

Sous-section III – Les pistes d’amélioration de la vente en viager

30285 Le viager est une véritable solution de financement des retraites et de la dépendance pour l’État en quête de ressources complémentaires. Encourager le recours au viager nécessite d’en modifier le régime, identique, à une exception près, depuis 1804. S’il est inconcevable de supprimer l’aléa, condition de validité de la vente en viager, il est possible d’en atténuer les effets ou de le rendre acceptable pour les parties à l’acte.

§ I – Une méthode de calcul uniforme

30286 – Une méthode légale supplétive. – Dans un souci de transparence, afin de rassurer les parties au contrat, une méthode légale pour le calcul de la rente viagère, mais également pour déterminer la valeur de la réserve de jouissance, devrait être prévue. Le législateur pourrait s’inspirer des diverses méthodes de calcul existantes633. Cette méthode n’aurait qu’un caractère supplétif. Son utilisation serait donc laissée à l’appréciation des parties.

§ II – Des garanties plus efficaces

30287 Les garanties traditionnelles que sont l’hypothèque légale du vendeur et la clause résolutoire s’avèrent malheureusement inefficaces si le débirentier fait l’objet d’une procédure collective. Il existe d’autres garanties, plus efficaces et mieux adaptées pour le crédirentier. Notamment, la clause de réserve de propriété, particulièrement efficace en cas de procédure collective.

1. Le cautionnement. Le crédirentier peut demander à l’acquéreur de lui fournir un cautionnement, l’idéal étant le cautionnement bancaire. Mais le coût peut être rédhibitoire.

2. Les assurances. Le crédirentier pourra souscrire une assurance pour rente impayée. Il pourra en outre exiger du débirentier le nantissement d’un contrat d’assurance-vie. De son côté, le débirentier pourra également souscrire une assurance décès pour ne pas laisser la charge des arrérages à ses héritiers et/ou une assurance « viager longévité exceptionnelle » qui prendra le relais des paiements en cas de dépassement de l’espérance de vie du crédirentier.

3. La fiducie-sûreté. Le 107e Congrès des notaires a suggéré de recourir à la fiducie-sûreté, dont le fonctionnement est le suivant : le débirentier transfère la propriété du logement acquis à un fiduciaire garant chargé, en cas de défaillance du débirentier, de transférer la propriété au crédirentier, s’agissant d’un viager « occupé »634. Au décès du crédirentier, si le débirentier n’a pas failli, la propriété du logement lui est transférée.

4. La clause de réserve de propriété. La clause de réserve de propriété a pour effet de différer le transfert de propriété jusqu’au paiement intégral du prix. Le vendeur, resté propriétaire du logement, est préservé de l’aléa d’une procédure collective dont le débirentier pourrait faire l’objet, et ce même s’il omet de déclarer sa créance. En outre, bien que la réserve de propriété comme sûreté réelle ait été reconnue par la Cour de cassation635, puis par la loi636, elle n’a pas, pour autant, à être obligatoirement mentionnée dans la déclaration de créance. En effet, cette obligation de mention de la sûreté au sein de la déclaration de créance ne concerne que les sûretés ayant pour objet un bien figurant dans le patrimoine du débiteur637. Or le bien vendu n’a pas été transféré dans le patrimoine du débiteur puisque le vendeur en a conservé la propriété. Le crédirentier n’est donc pas en concours avec les autres créanciers du débirentier. Malgré son avantage sur les sûretés traditionnelles, mis en avant par de précédents congrès638, la clause de réserve de propriété, qualifiée par M. Iwanesko de « garantie parfaite »639, reste très peu usitée en matière immobilière alors qu’elle l’est couramment en droit des affaires.

§ III – Une ouverture au cercle familial

30288 – Le besoin de confiance. – L’une des raisons de l’insuccès du viager est la crainte, pour le vendeur, de ne pas être payé par l’acquéreur. Si la vente est consentie à un héritier, le vendeur sera en confiance. En outre, il n’aura pas cette impression de déshériter ses enfants. Enfin, un ou plusieurs descendants seront plus facilement disposés à aider leurs parents financièrement s’ils ne le font pas en pure perte alors que leurs autres frères et sœurs sont peut-être absents. Or la vente en viager au profit d’un héritier n’est possible que si l’entente familiale est bonne. À défaut, elle sera irréfragablement présumée constituer une libéralité.
30289 – Pour une application rénovée de l’article 918. – Ne serait-il pas souhaitable de favoriser la vente en viager dans le cadre familial ? Deux modifications simples pourraient y contribuer : donner à la présomption de l’article 918 du Code civil le caractère d’une présomption simple et faire peser la charge de la preuve de l’intention libérale, ou de l’absence de paiement des arrérages, sur les cohéritiers de l’acquéreur qui s’en prévalent. Dans quatre arrêts rendus le 18 janvier 2012, la Cour de cassation a jugé que l’avantage indirect résultant de l’occupation gratuite, par un enfant, d’un logement appartenant à ses parents était rapportable à la succession de ces derniers seulement si la preuve d’une intention libérale était rapportée640.

§ IV – L’instauration d’un régime fiscal de faveur

30290 – Un régime fiscal plus juste pour le crédirentier. – Le crédirentier vend sa résidence principale, exonérée de toute imposition sur la plus-value, mais est ensuite assujetti à l’impôt sur le revenu au titre de la rente au fur et à mesure de sa perception. Si l’on fait le parallèle avec une vente dont le versement du prix est échelonné, le vendeur n’est pas assujetti à l’impôt sur le revenu au titre des échéances de paiement, sauf pour les intérêts s’il en est stipulé. Pourquoi une telle différence ? Si les pouvoirs publics souhaitent favoriser la vente en viager, sans doute faudrait-il, dans un souci d’équilibre, revoir son traitement fiscal.
30291 – Un régime fiscal attractif pour le débirentier. – Côté acquéreur, si l’État veut encourager les investisseurs, pourquoi ne pas instaurer un régime de faveur comme pour les logements neufs ? Le taux des droits de mutation lors de l’achat pourrait être réduit et/ou la rente versée déductible des revenus. Dans ce dernier cas, elle ne pourrait sans doute plus l’être pour le calcul de l’impôt sur la plus-value à la revente. Si une fiscalité favorable a pour corollaire la multiplication des ventes en viager, l’État sera déchargé d’une partie du financement des retraites et de la dépendance.

§ V – L’information de l’acquéreur

30292 Le viager est certes une solution incontournable pour le financement des retraites et de la dépendance, mais il constitue également un placement très attractif pour l’acquéreur. Il lui permet en effet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, sans recours au crédit, et ainsi préparer sa retraite. Il peut acquérir le bien pour en faire, à terme, sa résidence principale ou secondaire. Dans le cadre d’un viager occupé, l’acquéreur achète un bien dont le prix est inférieur à sa valeur vénale réelle puisqu’une décote est appliquée à la valeur vénale du bien pour calculer la rente viagère. En outre, il se trouve dans une situation plus avantageuse qu’en présence d’un locataire, et ce pour plusieurs raisons :

il ne peut pas y avoir de vacance locative ;

il n’y a pas de risque d’impayés ;

les « loyers » ne sont pas fiscalisés (décote sur la valeur du bien pour tenir compte du droit d’usage et d’habitation) ;

il y a peu, ou pas, de risque de détérioration car le vendeur continuera généralement de prendre soin de son logement comme s’il était toujours propriétaire.

L’acquéreur réalise également un placement qui a du sens. Avec le viager, il contribue à la solidarité nationale en faveur des personnes âgées. Et en prenant part à la rénovation des bâtiments pour en limiter la consommation énergétique, il participe ainsi à la lutte contre le réchauffement climatique.
30293
30294 Si nombre de propriétaires, conscients de la nécessité de faire de leur logement une ressource financière, sont prêts à le monétiser, la crainte de se retrouver face à un acquéreur insolvable les incite à recourir de plus en plus fréquemment à la vente de la nue-propriété, moyennant un prix payé comptant. Cette pratique mérite donc aussi l’attention.

Section II – La vente de la nue-propriété du logement

573) 56 % des personnes subissent une baisse du niveau de vie. Pour 42 % des nouveaux retraités, cette baisse est supérieure à 10 %. À l’inverse, pour les plus modestes, les revenus peuvent augmenter avec la retraite (Source : Insee, févr. 2020).
574) M. Pagnol, Souvenirs d’enfance, t. 1, La gloire de mon père, éd. Pastorelly, 1957.
575) Depuis le début des années 2000, le nombre de personnes de plus de soixante ans en situation de pauvreté est passé de 433 000 à 583 000.
576) Revenus et patrimoine des ménages : Insee Références 27 mai 2021 : les retraites des personnes les plus âgées sont plus faibles, notamment en raison d’une proportion plus importante de veuves ayant eu des carrières incomplètes et/ou qui n’ont pas de pension de réversion. 51 % des personnes de quatre-vingts ans et plus vivent seules et près de 79 % de ces personnes sont des femmes qui font partie de générations pour lesquelles l’activité féminine était peu répandue.
577) Déc. D-HCSF-2021-7, 29 sept. 2021.
578) C. Bonnet, S. Juin et A. Laferrère, Financer sa perte d’autonomie : rôle potentiel du revenu, du patrimoine et des prêts viagers hypothécaires : Économie et Statistique 11 juill. 2019, no 507-508, p. 5-24.
579) Ibid.
580) D. Libault, Rapport Concertation, Grand âge et autonomie, mars 2019, p. 22. – D. Libault, Rapport Vers un service public territorial de l’autonomie, 17 mars 2022, ann. 7, p. 49.
581) « L’entrée en Ehpad est vécue comme une exclusion et une restriction de liberté (…) 80 % des Français considèrent qu’entrer en institution signifie perdre son autonomie de choix » (extrait du rapport D. Libault, mars 2019, préc., p. 24). Le senior qui reste à domicile est libre d’organiser ses journées, les moments du lever et du coucher, des repas et il peut avoir une vie sociale choisie.
582) Résultats de l’enquête CARE-Institutions (CApacités, Aides et REssources des seniors) de la Drees, réalisée en 2016.
583) D. Libault, Vers un service public territorial de l’autonomie, préc.
584) C. civ., art. 1968. Dès lors, aucune difficulté théorique n’existe pour la vente moyennant rente viagère d’un habitat dit « léger » ne constituant pas un immeuble, à ceci près – ce n’est pas un détail – que les sûretés réelles à constituer en garantie du service de la rente devront probablement être recherchées ailleurs que dans l’objet (mobilier) d’un tel contrat, ce qui n’ira pas sans risques pour le crédirentier.
585) V. not. 107e Congrès des notaires de France, Le financement, Cannes, 5-8 juin 2011, nos 4426 à 4467. – 112e Congrès des notaires de France, La propriété immobilière, Nantes, 5-8 juin 2016, nos 4257 à 4270. – 113e Congrès des notaires de France, Familles, solidarités, numérique, Lille, 17-20 sept. 2017, nos 2178 à 2211. – 116 Congrès des notaires de France, Protéger les personnes vulnérables, Paris, 8-10 oct. 2020, nos 1303 à 1038.
586) C. civ., art. 1968 à 1983.
587) Ord. no 2006-131, 10 févr. 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.
588) Cass. 3e civ., 2 déc. 1992, no 90-19.032.
589) C. civ., art. 1974.
590) C. civ., art. 1975.
591) Cass. req., 27 mai 1908 : D. 1908, 1, p. 480. – Cass. 3e civ., 16 juill. 1998, no 96-12.720. – Cass. 3e civ., 29 janv. 2013, no 12-12.780.
592) Le viager, 1972, réalisateur P. Tchernia, co-écrit avec R. Goscinny.
593) Cass. 1re civ., 2 mars 1977, no 75-14.556 : Bull. civ. 1977, I, no 115. – Cass. 1re civ., 16 avr. 1996, no 93-19.661 : D. 1996, p. 584, note Dagorne-Labbe ; Defrénois 1996, art. 1078, Bénabent ; JCP N 1997, I, 527, Boulanger. – Cass. 3e civ., 2 févr. 2000, no 98-10.714.
594) Cass. 1re civ., 7 déc. 1983, no 82-13.790 : Bull. civ. 1983, I, no 290 ; D. 1984, jurispr. 563, obs. Mayaux ; Defrénois 1984, art. 33405, obs. Olivier ; JCP N 1985, II, 57 obs. Dagot ; RTD civ. 1985, p. 184, obs. Patarin.
595) C. civ., art. 1582 à 1701.
596) C. civ., art. 595.
597) C. civ., art. 605 et 606.
598) Cass. req., 10 déc. 1900 : GAJC, 12e éd., no 74-75 (II) ; p. 1901, 1, 209 ; note Guénée. – Cass. 3e civ., 10 juill. 2002 : Rev. loyers 2002, 562, obs. J. Rémy. – Cass. 3e civ., 18 déc. 2013 : D. 2014, 77 ; AJF 2014, 240, obs. Thouret ; RTD civ. 2014, 149, obs. Dross ; RDC 2014, 742, note Tadros.
599) Pour de plus amples développements, V. infra, Section II, nos 30294019 et s.
600) Cass. 1re civ., 3 mai 2018, no 16-20.419 : JurisData no 2018-007167 ; JCP N 2018, no 20, act. 455, obs. Ph. Pierre ; JCP N 2018, no 40, 1294, obs. Y. Dagorne-Labbe.
601) Remboursement d’un prêt, travaux, aide aux enfants, voyage… ou pour couvrir la part du prix revenant au nu-propriétaire : en cas de vente d’un bien par l’époux survivant et les enfants nus-propriétaires, la rente est constituée au profit du conjoint survivant uniquement.
602) Liquidités disponibles ou capacité d’emprunt.
603) C. monét. fin., art. L. 112-2.
604) L. no 51-695, 24 mai 1951, art. 2.
605) L. no 49-420, 25 mars 1949.
606) O. Noël, La vente en viager, service CRID’ONLine du Cridon de Lyon.
607) C. civ., art. 1979.
608) Cass. 1re civ., 21 mai 1958 : Bull. civ. 1958, I, no 264.
609) Cass. 1re civ., 21 juill. 1965, no 63-11.985.
610) Ord. no 2021-1192, 15 sept. 2021 : JO 16 sept. 2021, entrée en vigueur le 1er janv. 2022.
611) C. civ., art. 2402, 1o.
612) C. civ., art. 2418.
613) Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, no 21-16.437.
614) C. com., art. L. 622-21.
615) Cass. com., 12 janv. 2010, no 07-20.476 : JurisData no 2010-051085 ; Rev. proc. coll. 2010, comm. 158, Ph. Roussel Galle.
616) BOI-RSA-PENS-30-20.
617) CGI, art. 762 bis.
618) C. civ., art. 1973, al. 3.
619) CGI, art. 1736.
620) CGI, art. 1594 D.
621) BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-10-20120912, no 60.
622) Méthode du barème Daubry.
623) Il ne faut pas oublier que Mme Calment avait libéré son logement, ce qui a permis à son acquéreur, puis à ses héritiers, de louer le bien, lequel, pendant toutes ses années, a pris une importante plus-value (de l’ordre de 400 %). Ce ne fut donc pas une perte sèche.
624) C. Deschamps et V. Legrand, Trois bonnes raisons de réformer la vente d’immeuble en viager : JCP N 2016, no 14, 1117.
625) C. com., art. L. 622-7.
626) C. com., art. L. 622-21.
627) Cass. com., 28 févr. 1995, no 94-12.108 : JurisData no 1995-000518. – Cass. com., 2 mars 1999, no 96-19.743 : LPA 1er févr. 2000, no 22, p. 21, note Ch.-H. Gallet. – Cass. com., 17 févr. 2015, no 13-27.117 : JurisData no 2015-002983 ; Rev. proc. coll. 2015, comm. 104, obs. F. Macorig-Venier.
628) C. com., art. L. 622-13, III, 1o.
629) Cass. com., 28 févr. 1995, no 94-12.108 : JurisData no 1995-000518. – Cass. com., 22 oct. 1996 : Bull. civ. 1996, IV, no 253. – Cass. com., 1er févr. 2000 : Bull. civ. 2000, IV, no 23 ; Rev. proc. coll. 2002, comm. 182, obs. F. Macorig-Venier.
630) V. supra, no 30021.
631) C. consom., art. L. 722-5.
632) Cass. 1re civ., 29 janv. 2014, nos 12-14.509 et 13-16.511 : Dr. famille 2014, obs. M. Nicod ; Defrénois 2014, no 23, p. 1280, note D. Autem.
633) R. Le Guidec et J. Portais, Rente viagère. Vente immobilière en viager. Aspects théoriques et pratiques : Actes prat. strat. patrimoniale juill. 2016, no 3, dossier 15.
634) 107e Congrès des notaires de France, Le financement, Cannes, 5-8 juin 2011, p. 992, no 4463. Dans le cadre d’un viager « libre », le fiduciaire vend le bien, verse au crédirentier le montant des arrérages impayés et place le solde du prix pour le paiement des arrérages futurs.
635) Cass. com., 9 mai 1995, no 92-20.811 : RTD civ. 1996, p. 441, obs. P. Crocq ; Rev. proc. coll. 1995, p. 487, no 28, obs. B. Soinne. – Cass. com., 23 janv. 2001, no 97-21.660 : JurisData no 2001-007979 ; Bull. civ. 2001, IV, no 23 ; JCP G 2001, I, 321, no 13, obs. M. Cabrillac ; RTD civ. 2001, p. 399 et s., obs. P. Crocq ; D. 2001, p. 702 et s., obs. A. Lienhard ; RTD com. 2001, p. 518 et s., obs. A. Martin-Serf ; Act. proc. coll. 2001-4, comm. 52, obs. C. Regnaut-Moutier.
636) Ord. no 2006-346, 23 mars 2006, relative aux sûretés : JOAN 24 mars 2006. C. civ., art. 2375, al. 2 (ancien art. 2373, al. 2).
637) JCl. Commercial, fasc. 2545, Sauvegarde, redressement et liquidation judiciaires. Situation du vendeur de meubles. Clause de réserve de propriété, par P. Crocq et K. Lafaurie.
638) V. not. E. Cévaër et P.-E. Perrot, La propriété retenue à titre de garantie ; la réserve de propriété, 107e Congrès des notaires de France, Le financement, Cannes, 5-8 juin 2011, 3e commission : Entreprendre, Chapitre II, Section I, spéc. p. 431 et s. – Ibid., 4e proposition : Promouvoir la réserve de propriété dans les cessions d’entreprise, compte rendu des travaux de commission, p. 85 et s.
639) M. Iwanesko, La clause de réserve de propriété, une sûreté à redécouvrir en matière immobilière : Actes prat. strat. patrimoniale janv. 2017, no 1, dossier 1.
640) Cass. 1re civ., 18 janv. 2012, no 10-25.685 : JurisData no 2012-000378 ; JCP N 2012, no 4, act. 187. – Cass. 1re civ., 18 janv. 2012, no 10-27.325 : JurisData no 2012-000380 ; JCP N 2012, no 4, act. 186. – Cass. 1re civ., 18 janv. 2012, no 11-12.863 : JurisData no 2012-000375 ; JCP N 2012, no 4, act. 185. – Cass. 1re civ., 18 janv. 2012, no 09-72.542 : JurisData no 2012-000376 ; JCP N 2012, no 4, act. 184 ; JCP N 2012, no 16, 1188, comm. Y. Delecraz.
641) Jurisprudence inaugurée par Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, no 11-16.304.
642) B. Hervy (citant un pensionnaire anonyme), Vieillesse et vie citoyenne en institution, in Gérontologie et société 2007/1, vol. 30, no 120.
643) Cass. civ., 12 nov. 1920 : Gaz. Pal. 1930, 2, p. 295.
644) On pourrait concevoir qu’il soit atermoyé, comme c’est possible pour toute vente : mais ce sera alors selon un terme ou des échéances déterminés dans un calendrier convenu à l’avance, sans rapport avec la donnée aléatoire d’une durée de vie humaine.
645) C. civ., art. 619.
646) Même s’il devait être atermoyé, son solde résiduel entrerait dans le passif successoral de l’acquéreur, ou l’actif successoral du vendeur, sans aucune extinction, à la différence de la rente.
647) V. JCl. Notarial Formulaire, Vo Vente d’immeuble, fasc. 650, par J.-F. Pillebout.
648) Cass. 3e civ., 4 juill. 2007, no 06-13.275 : JurisData no 2007-039943 ; Defrénois 2007, p. 1535, obs. Y. Dagorne-Labbe.
649) Cass. 1re civ., 14 juin 1977, no 76-11.458.
650) Cass. 1re civ., 17 févr. 1964.
651) CA Aix-en-Provence, ch. civ., 8 févr. 1995.
652) Soit du fait d’un achat réalisé par l’un des époux au moyen principalement de fonds propres mais les fonds de communauté couvrant la partie minoritaire du budget, soit que la communauté des époux procède à l’acquisition, mais avec une partie du financement bouclée grâce aux fonds propres de l’un ou l’autre des époux.
653) Cass. 1re civ., 7 nov. 2018, no 17-26.149, P+B : JurisData no 2018-019561 ; JCP N 2019, no 17-18, 1182, note A. Karm ; ibid. 1183, note X. Guédé ; Dr. famille 2019, comm. 10, note A. Tani.
654) Qui tendaient, d’une part, à prétendre que la loi ne disposait qu’en matière de rapport et non de réunion fictive s’agissant des dons en numéraire et, d’autre part, à soutenir que le valorisme ne fonctionnait qu’en cas d’acquisition d’un bien et non d’un droit.
655) Cass. 1re civ., 17 oct. 2019, no 18-22.810 : JurisData no 2019-017945 ; JCP N 2019, act. 872, obs. D. Boulanger ; Dr. famille 2019, comm. 245, note M. Nicod.
656) F. Sauvage, La réunion fictive à la masse de calcul de la réserve et de la quotité disponible d’une donation de somme d’argent ayant servi à acquérir la nue-propriété d’un immeuble : JCP N 2020, 1067.
657) V. M. Grimaldi, Droit des successions, LexisNexis, 7e éd., 2017, no 816, p. 638.
658) L. no 2003-1311, 30 déc. 2003, art. 19.
659) Conférence des experts de la Compagnie des notaires de Paris, Le viager occupé : JCP N 1981, prat. 7910.
660) V. not. J. Aulagnier, Usufruit et nue-propriété dans la gestion de patrimoine, Maxima, 2e éd., 2001. – J. Aulagnier, Analyse critique de l’estimation des droits démembrés de l’article 669 du CGI : Dr. et patrimoine sept. 2004, p. 88. – P. Julien Saint Amand, Détermination du taux : Actes prat. strat. patrimoniale 2013, dossier 8.
661) Formule très éclairante que nous devons à F. Collard et B. Travely, Variation autour de la vente d’un bien grevé d’un usufruit successif : JCP N 2013, 1185.
662) V. pour une étude d’ensemble, JCl. Notarial Formulaire, Vo Usufruit, fasc. 30, Usufruit, Droits et obligations, par J.-F. Pillebout.
663) V. Cass. req., 10 déc. 1900 : DP 1901, 1, p. 209, note Guénee.
664) Cass. 1re civ., 18 déc. 2013, no 12-18.537 : JurisData no 2013-029985 ; JCP N 2014, no 3, act. 148 ; JCP N 2014, no 19, 1187-4, obs. H. Périnet-Marquet.
665) CA Paris, 27 juill. 1928 : DP 1929, 2, p. 1, note Josserand.
666) Cass. soc., 20 mai 1949 : D. 1949, p. 424.
667) CA Rouen, 31 oct. 1973 : Gaz. Pal. 1974, 1, somm. p. 115.
668) V. à ce sujet nos développements ci-dessous relatifs à la construction par l’usufruitier, Partie II, Titre II.
669) V. JCl. Notarial Formulaire, Vo Bail d’habitation et à usage mixte, fasc. 80 ; Vo Bail commercial, fasc. 340, par J. Lafond.
670) JCl. Fiscalité immobilière, fasc. 122, par G. Laval et F. Collard.
671) J.-F. Pillebout, JCl. Notarial Formulaire, op. cit.
672) Pas toujours cependant car il existe des cas d’exclusion de leur garantie (par ex., lorsque la preuve est rapportée d’un coupable défaut d’entretien, assimilable à un risque bravé).
673) TGI Paris, 24 janv. 1973 : Journ. not. 1973, no 17, p. 1021, obs. J. Viatte. – V. aussi M.-P. Lucas de Leyssac, L’article 607 du Code civil : RTD civ. 1978, p. 757.
674) CA Paris, 23e ch., 12 janv. 2006 : JurisData no 2006-290838 ; Loyers et copr. 2006, no 4, comm. 86, G. Vigneron.
675) CA Bordeaux, 10 avr. 1995 : JurisData no 1995-004091.
676) Cass. 1re civ., 21 mars 1962 : JCP 1963, II, 13227.
677) M. Dagot, Le droit de préemption du locataire d’habitation : JCP G 1977, I, 2878, no 28.
678) V. JCl. Notarial Répertoire, Vo Bail à loyer, fasc. 234, Bail d’habitation, par B. Vial-Pedroletti.
679) V. JCl. Notarial Formulaire, Vo Préemption, fasc. 450, no 21 et 22.
680) Cass. 1re civ., 26 janv. 2022, no 20-14.155 ; V. Q. Guiguet-Schielé, Une exclusion (trop ?) libérale de l’article 918 du Code civil : Dalloz actualité, 7 févr. 2022.
681) V. JCl. Impôt sur la fortune, fasc. 13-20, Assiette, Personnes et actifs imposables, par F. Drach.
682) En ce sens, BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, 8 juin 2018, § 160.
683) BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, 8 juin 2018, § 180.
684) BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, 8 juin 2018, § 200.
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