PARTIE III – Adapter son logement

Titre 2 – Adapter son logement aux nouveaux enjeux sociétaux

Sous-titre 1 – Les constats itératifs

Chapitre I – Les enjeux liés aux caractéristiques intrinsèques du logement

30671 – Changements de repaires, changements de repères. – L’idée que l’on se fait du logement a évolué au cours de l’histoire. Certains locaux, un temps admis comme propres à l’habitation, se sont trouvés brutalement ou progressivement exclus de cet usage. Les goûts, les modes et leur extrême variabilité conduisent parfois à rebrousser le chemin intuitif de la promotion sociale : on se bat aujourd’hui pour acquérir ou louer une chambre donnant sur les toits parisiens, là où auparavant vivaient frugalement les étudiants désargentés, les cousettes et les domestiques ; on est fier du loft aménagé parmi les poutrelles métalliques et rouillées, sous lesquelles suaient quelques décennies plus tôt les ouvriers de lourde besogne ou quelque artiste maudit ; on se ruine pour habiter sur la rive est du lac d’Annecy, devenue la plus hype, là où jusqu’à la Première Guerre mondiale seuls les paysans les plus pauvres résidaient, compte tenu de sa réputation de terres humides et de brumes épaisses. Une fois encore, le logement fait l’Homme.

30672 Notre époque n’échappe pas à ce mouvement ; bien au contraire, elle accélère ces changements de repères. Ainsi, en une vingtaine d’années, la notion de décence du logement s’est trouvée profondément transformée. Superficie, volume, luminosité, accès à certains services jugés essentiels doivent désormais répondre à des standards minima. À défaut, d’une part, le logement n’en est, juridiquement, plus un ; d’autre part, son propriétaire, s’il le met en location, s’expose à de lourdes sanctions pénales (Section I). Plus ancien, le concept d’accessibilité du logement a peu à peu occupé une place décisive, nonobstant le retour en arrière opéré par la loi Elan¹¹⁶⁰ afin de maîtriser des coûts qui devenaient difficilement contrôlables (Section II).

Section I – Un logement décent

Un logement décent

30672-1 – Une définition plus complexe qu’il n’y paraît. – Qu’est-ce qu’un logement décent (ou indécent) sur le plan juridique ? Et quelles mesures son propriétaire doit-il prendre pour éviter de voir son bien devenir inexploitable ? La réponse à cette interrogation n’est pas simple, tant les normes foisonnent, au niveau national¹¹⁶¹ comme au niveau local¹¹⁶². Il a même été remarqué que la complexité, et une certaine imprévisibilité qui peut en émaner, étaient susceptibles de poser un vrai problème de sécurité juridique¹¹⁶³. Cerner les contours de la police de la décence des logements sera donc notre premier travail.

La décence et les contrats relatifs au logement. De plus, compte tenu des sanctions qui s’y attachent, la notion, relativement nouvelle, de décence des logements entretient des rapports étroits avec certains contrats dont le logement peut être l’objet. Avec le bail, bien sûr, tant il est vrai que c’est à l’occasion de la location d’un logement que s’exerce la police de la décence (Sous-section I). Mais il est également intéressant de souligner ses liens avec la vente d’un logement loué ou destiné à la location, voire avec les dispositions d’un règlement de copropriété ou d’un cahier des charges. Nous nous y attacherons dans un second temps (Sous-section II).

Sous-section I – La police de la décence

30672-2 Elle s’exerce cumulativement au niveau national (§ I) et au niveau local (§ II).

§ I – La police de la décence au niveau national

30672-3 – Une police propre au logement. – À l’échelon national, la police de la décence ne concerne que les locaux affectés à l’habitation, donc les seuls logements, à l’exclusion de toutes autres destinations (professionnelles, commerciales, industrielles, associatives, etc.). Elle s’étend en revanche aux locaux à usage mixte, de sorte que la seule présence dans le bail d’une partie de locaux destinée à l’habitation rend l’obligation de décence applicable à cette partie des lieux loués.

30672-4 – Qu’il soit loué nu ou meublé. – La police de la décence est applicable aux locaux loués nus comme à ceux loués meublés. En effet, la loi Alur de 2014¹¹⁶⁴ définit le logement meublé comme étant « un logement décent, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante »¹¹⁶⁵.

A/ Sources et objectifs de la réglementation de la décence

30672-5 Les paramètres de la décence résultent de la loi SRU du 13 décembre 2000¹¹⁶⁶ et de modifications apportées ultérieurement, notamment en 2015 par la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (critère de la décence énergétique) et en 2018 par la loi Elan (pour y inclure l’absence de nuisibles et de parasites).

30672-6

Extraits de l’article 6 (modifié) de la loi du 6 juillet 1989

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1^o à 3^o du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Il appartenait au pouvoir réglementaire de les préciser dans le détail. Ce fut chose faite par décret n^o 2002-120 du 30 janvier 2002, pris en application de la loi SRU¹¹⁶⁷. Il nous revient de passer en revue les critères précis qui s’en dégagent.

B/ Contenu de la réglementation générale : les critères de la décence

30672-7 Les exigences de la décence sont nombreuses. Certaines sont attachées au corps lui-même du local, d’autres aux éléments d’équipement dont il doit être garni (I), en vue de pouvoir loger des personnes¹¹⁶⁸ (II).

I/ Le logement décent : droit positif

30672-8 En préambule, nous renvoyons à la définition et aux informations générales que le site officiel de l’Administration française nous donne du logement décent :

www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042#:~:text=Le%20propri%C3%A9taire%20doit%20fournir%20au,%C3%A0%20disposition%20de%20certains%20%C3%A9quipements

a) Volume et surface minimaux

30672-9 – Pièce principale, surface et volume. – Un logement doit disposer d’au moins d’une pièce principale présentant les superficie ou cubage suivants :

soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ;

soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Sachant que :

la surface habitable et le volume habitable, sans lien avec les méthodes de détermination posées par la loi « Carrez »¹¹⁶⁹, doivent être ici entendus en contemplation des dispositions de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation¹¹⁷⁰ ;

le décret¹¹⁷¹ définit la « pièce principale » comme une pièce consacrée au séjour et au sommeil, par opposition aux pièces de service que sont cuisine, salle d’eau, cabinet d’aisance, buanderie, débarras, séchoir…

Un logement décent peut donc ne pas comprendre de cuisine ou de salle d’eau séparées. En revanche, il doit contenir :

« – un coin-cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

– une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un W.-C., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées ».

Le décret concède que « l’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un W.-C. extérieur au logement à condition que ce W.-C. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ».

30672-10 – Difficultés pratiques. – Cette composante de la décence, attachée à la surface et la volumétrie du local, est mécaniquement la plus contraignante : bien souvent, il sera impossible d’agir sur elle, tant il est vrai qu’on ne « pousse pas les murs » ! Certes, on pourra parfois adjoindre audit local les mètres carrés ou mètres cubes nécessaires, en aménageant par exemple les combles qui le surplombent, ou en annexant une pièce adjacente. Si le local dépend d’une copropriété, à ces enjeux techniques et financiers s’ajoutera celui, juridique, d’obtenir l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (deux tiers des voix) s’il s’agit d’acquérir du syndicat une partie commune, voire à l’unanimité si cette partie commune est jugée nécessaire à la destination de l’immeuble.

b) L’entretien minimum requis

30672-11 – Un minimum d’entretien. – Dans un logement décent, doivent être en bon état d’entretien et de solidité :

le clos et le couvert : pas question pour l’occupant d’être exposé par exemple aux intempéries qui passeraient à travers les fuites du toit, ou des fenêtres fermant mal ;

le gros œuvre du logement et de ses accès, ainsi que les « dispositifs de retenue des personnes » que sont les « garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons » ;

les menuiseries extérieures et toiture qui doivent protéger les locaux contre les eaux de ruissellement, les remontées d’eau, les infiltrations d’eau dans l’habitation¹¹⁷². Dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte des conditions climatiques spécifiques¹¹⁷³ ;

la ventilation du logement doit assurer un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, étant précisé que la ou les pièces principales doivent bénéficier « d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre »¹¹⁷⁴.

Doivent en outre être écartés les « risques manifestes pour la santé » du locataire, provenant des matériaux de construction, des canalisations, des revêtements ; que ceux-ci soient liés à la nature de ces matériaux, à leur état de conservation, ou à leur état d’entretien. Il en serait ainsi, notamment, d’une trop forte concentration de revêtements à base de plomb et en état dégradé¹¹⁷⁵.

c) La conformité aux normes des éléments d’équipement et de confort

30672-12 – Un minimum d’équipements. – Font encore partie des conditions de la décence les équipements dont un logement a été garni pour le rendre habitable. Ainsi, doivent être en permanence conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements :

les réseaux et branchements d’électricité et de gaz¹¹⁷⁶ ;

les équipements de chauffage et de production d’eau chaude.

L’article 3 du décret précise que l’installation de chauffage doit être munie de dispositifs d’évacuation des produits de combustion.

d) L’alimentation en eau (chaude et froide)

30672-13 – Eaux. – Il en est de même des équipements de production d’eau chaude qui doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement. Quant à l’eau froide, il est requis une « installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ».

e) Évacuation des eaux usées (eaux ménagères¹¹⁷⁷ et eaux-vannes¹¹⁷⁸ )

30672-14

Il est troublant d’observer combien nous troublons nos eaux

Rejets par jour pour une personne utilisant 150 à 250 litres d’eau (moyenne)
Matières	Mesure
Matières organiques ou minérales (en suspension dans l’eau sous forme de particules) : MES	50 à 90 g
Matières oxydables (détermine la demande biologique en oxygène, DBO)	40 à 70 g
Matières en suspension	50 à 70 g
Matières azotées (azote Kjeldahl et ammoniacal)	12 à 15 g
Phosphore (issus des détergents)	4 g
Résidus de métaux lourds (plomb, cadmium, arsenic, mercure, etc.)	0,23 g
Composés (fluor, chlore, brome, iode, etc.)	0,05 g
Germes (coliformes fécaux)	par 100 ml, 10 à 100 millions de germes

30672-15 – Assainissement. – Un logement décent doit comporter des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux usées empêchant le refoulement des odeurs et des effluents, et munies de siphons.

f) Alimentation en électricité et en gaz

30672-16 – Réseaux. – Les réseaux et branchements d’électricité doivent, de même, être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement. En outre, le réseau électrique doit permettre à la fois l’éclairage suffisant des pièces et accès et le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

g) Absence de nuisibles

30672-17 Enfin, un logement décent est un logement qui n’est pas infesté par des animaux nuisibles (par ex. des rats) ou par des parasites (par ex. des puces de lit, des cafards). La précision a été apportée non par le décret, mais dès l’origine par la loi elle-même.

II/ Le logement décent : droit prospectif

30672-18 – Décence et numérique, un critère à ajouter ? – La transformation numérique du quotidien est une réalité si prégnante qu’un récent Congrès des notaires lui a été entièrement consacré¹¹⁷⁹ et a souhaité, entre autres, que le droit d’accéder à internet puisse être au plus tôt reconnu comme un droit fondamental autonome. Si tel est un jour le cas, il est fort probable que parmi les prestations de décence minimale dues par un bailleur à son locataire figurera une installation numérique suffisante au sein du logement.

Dès à présent, chacun peut constater qu’un réseau haut débit propre aux télétransmissions, visioconférences et généralement aux multiples usages de l’internet tend à faire partie du minimum vital, qu’il s’agisse de loisirs, de travail à domicile, ou de démarches administratives. Et la prospective laisse augurer un accroissement des niveaux d’exigence en la matière. Au risque d’alourdir la liste des critères de la décence, on pourrait donc suggérer au législateur d’y intégrer prochainement un minimum de desserte numérique du logement.

§ II – La police de la décence au niveau local

30672-19 – Avantage et inconvénient de la règle locale. – Édicter une réglementation au niveau local est un gage de sa meilleure adaptation aux réalités pratiques d’un territoire ; c’est une nécessité en matière d’habitat et d’aménagement¹¹⁸⁰. C’est pourquoi, dans chaque département, un arrêté préfectoral fixe un règlement sanitaire, qui fonde les pouvoirs de police des maires en matière, notamment, d’hygiène et de salubrité des logements.

Cependant, lorsque la règle locale se superpose à d’autres règles, nationales, il peut en résulter, pour l’usager, des difficultés d’accès au Droit et de lisibilité des règles. Difficultés d’accès au Droit lorsque le « simple citoyen » peine à identifier les différentes sources des règles applicables¹¹⁸¹. Problèmes de lisibilité, ensuite, quand il s’agit de savoir si elles doivent faire l’objet d’une application cumulative ou si, au contraire, il existe entre elles une hiérarchie qui fait primer les unes sur les autres. En résumé : un risque pour la sécurité juridique¹¹⁸². Il nous faut donc savoir à quelles conditions de telles exigences locales de décence peuvent être imposées (A) avant de donner quelques illustrations pratiques (B).

A/ Principe de fonctionnement de la police locale de la décence locative : ajouter et non pas restreindre

30672-20 – Le RSD et son application. – Chaque département français possède un règlement sanitaire départemental (RSD). Il s’agit d’un arrêté préfectoral pris sur le fondement des dispositions du Code de la santé publique et qui a vocation à réglementer toutes les questions d’hygiène et de salubrité susceptibles de concerner les habitants d’un territoire communal¹¹⁸³. C’est donc le maire qui est chargé de l’application du RSD sur sa commune, et qui peut, dans ce cadre, constater les infractions pour en rendre compte au procureur de la République, prononcer des injonctions, adresser des mises en demeure, voire dresser des contraventions de troisième classe.

L’entrée en vigueur de la loi SRU, avec ses normes nationales de décence des logements, était susceptible de poser des problèmes de compatibilité avec les dispositions préexistantes des différents RSD. Cette question a été résolue de la manière suivante : les normes de décence définies par la loi SRU et son décret d’application se sont automatiquement substituées à toutes celles d’anciens RSD qui auraient été moins exigeants. En revanche, les obligations plus lourdes qui étaient, le cas échéant, dictées par ces anciens RSD restent intégralement applicables, au-delà des normes issues de la loi SRU et de son décret. En d’autres termes : en présence de deux normes différentes réglementant le même objet, c’est la norme la plus rigoureuse qu’il convient d’appliquer.

B/ Illustrations pratiques

30672-21 – Application du principe. – Le bailleur d’un local peut pleinement satisfaire aux conditions du décret n^o 2002-120 du 30 janvier 2002, mais se rendre pourtant coupable d’indécence s’il ne respecte pas les conditions éventuellement plus drastiques du RSD dans le ressort duquel se situe le bien qu’il entend donner à bail. Certes, des dérogations aux règles prévues dans un RSD peuvent être accordées par la préfecture, mais il faut justifier de difficultés techniques particulières liées à la réalisation de travaux de mise aux normes, ou de l’importance exagérée des dépenses qui doivent être engagées.

30672-22 Il est notamment observé assez fréquemment que le RSD impose une superficie minimale de décence, comme le décret de 2002, mais sans que s’ouvre parallèlement l’alternative d’un volume habitable minimum, comme l’autorise l’article 4 du décret.

30672-23

Décret « Décence » du 30 janvier 2002 versus RSD

Décret du 30 janvier 2002, art. 4	RSD des Hauts-de-Seine, art. 27-2 ou RSD Ville de Paris, art. 40-3
Le logement dispose d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.	Tout logement doit comprendre une pièce de neuf mètres carrés au moins.

30672-24 Différence plus subtile, le RSD peut énoncer des modalités de calcul de la surface habitable du logement différentes de celles prévues par la loi, applicables au niveau national ! Une décision de jurisprudence (que nous retrouverons d’ailleurs un peu plus loin ; V. infra, n^o30672037) en donne l’illustration :

30672-25

CA Paris, pôle 4, ch. 3, 9 juin 2022, n^o 18/09880

(Première partie)

Paraissant identique aux exigences de la loi, une disposition du règlement sanitaire de la Ville de Paris impose, pour la décence d’un logement, une surface minimale de neuf mètres carrés. La ressemblance s’arrête là ! Les modalités de calcul de la surface habitable sont plus rigoureuses dans ce règlement sanitaire que celles prévues par le décret de 2002, qui se réfère en la matière aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation (devenu R. 156-1 après recodification). Le règlement sanitaire de Paris dispose notamment que « pour l’évaluation de la surface de chaque pièce, les parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieure à deux mètres ne sont pas prises en compte ».

En l’espèce, un locataire, soutenant que le logement donné à bail était d’une superficie inférieure à neuf mètres carrés, fit assigner son propriétaire devant le tribunal d’instance (à l’époque des faits, en 2017) de Paris aux fins de :

constater l’indécence du logement et le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;

condamner celui-ci à rembourser la somme de 14 693,76 € au titre des loyers et charges payés pendant trois ans ;

lui payer 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Ledit propriétaire assigna en intervention forcée l’agence de gestion, mandataire chargée du bien, en paiement de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de conseil et de gestion.

Rappelant la jurisprudence constante de la Cour de cassation, la cour d’appel de Paris confirme que les dispositions d’un règlement sanitaire départemental non abrogées doivent recevoir application, dès lors qu’elles sont plus rigoureuses que celles du décret du 30 janvier 2002 s’agissant des modalités de calcul de la surface habitable, et ne sont pas incompatibles avec celui-ci. Appliquant fidèlement à l’espèce l’adage specialia generalibus derogant, elle en conclut que « la norme spéciale doit en l’espèce l’emporter sur la norme plus générale ».

Le propriétaire est donc reconnu coupable d’avoir délivré un logement indécent à son locataire au regard de la réglementation locale, nonobstant la conformité dudit bien à la réglementation générale.

30672-26 De même encore, le règlement sanitaire de la Ville de Paris, adopté par arrêté du 20 septembre 1979, est souvent plus disert que le décret « Décence » de 2002 sur de nombreux détails (par ex., les règles de gabarit et de matériaux des canalisations d’eau potable, ou celles relatives à la température de l’eau). À l’inverse, le RSD de la Haute-Savoie énonce des obligations à portée très générale¹¹⁸⁴, sans imposer aucun seuil précis de surface ou de volume du local. Ce sont, en pareil cas, les normes de niveau national qui s’appliquent.

Sous-section II – L’incidence de la décence sur les contrats privés

30672-27 – Les contrats concernés. – Trois types de contrats sont susceptibles d’entretenir des liens étroits avec les règles de décence du logement. Nous aborderons successivement l’incidence de la police de la décence sur le contrat de bail du logement (§ I) et sur le contrat de vente du logement (§ II), ainsi que ses incidences par rapport aux clauses des documents organiques de l’immeuble ou ensemble immobilier (§ III).

§ I – La décence et le bail du logement

30672-28 – Deux cas possibles. – Puisque, comme on l’a vu, la police de la décence s’exerce à l’occasion de la location des logements, le bail est le contrat impacté au premier chef par la violation des règles qui s’y attachent. Deux situations peuvent être envisagées. Dans une première série de cas, des travaux permettent de rendre le logement décent. Il faut alors simplement savoir qui doit réaliser les travaux et qui doit en payer le coût (A). Dans une autre série de situations, le logement ne peut être rendu à l’état de décence ; il faut alors envisager les sanctions encourues (B).

A/ Mise aux normes possible : la charge des travaux

30672-29 – Une obligation du bailleur. – Le principe est bien sûr que le bailleur assume les travaux nécessaires à la décence du logement loué. Toutefois, l’article 6 de la loi de 1989, en son quatrième alinéa (a), autorise le bailleur à confier au locataire la réalisation et le financement des travaux requis. En la forme, cette convention doit faire l’objet d’une clause spécifique et expresse au sein du contrat de bail. Quant au fond, ce transfert de l’obligation de faire doit nécessairement être consenti à titre onéreux pour le bailleur, qui doit impérativement conserver la charge définitive du financement. Aussi le texte n’envisage-t-il pas d’autre voie que celle de l’imputation, sur justificatif, des frais engagés par le locataire sur le montant normal du loyer dont il aurait dû s’acquitter. Force reste ainsi au principe.

B/ Mise aux normes impossible : conséquences et sanctions ?

30672-30 Deux situations sont ici susceptibles de se présenter. Soit le logement viole les critères nationaux de décence (I), soit, ce qui est possible ainsi que nous l’avons déjà remarqué, le logement est conforme aux règles nationales de décence, mais se trouve néanmoins en infraction avec le règlement sanitaire départemental (II).

I/ Premier cas : violation des normes nationales de décence

30672-31 – Une sanction simple, mais rigoureuse. – Étrangement, à côté de la description détaillée des critères de la décence que nous avons relatée, l’arsenal répressif se résume à l’application du droit commun de la responsabilité contractuelle du bailleur, dont le régime découle de l’article 1719 du Code civil, dans sa rédaction modifiée par la loi SRU. Le bailleur a l’obligation de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Il résulte de cette rédaction un raisonnement implacable :

tout bailleur est débiteur envers son locataire d’une obligation de délivrer la chose louée ;

en matière de logement, la chose louée ne peut être qu’un logement décent ;

dès lors, l’indécence est source de l’inexistence du contrat de bail.

Le locataire victime d’indécence des lieux loués peut ainsi mobiliser les contre-mesures prévues, depuis l’ordonnance du 10 février 2016¹¹⁸⁵, par l’article 1217 du Code civil. Il est fondé, de plein droit, à :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation (donc ne plus payer son loyer) ;

poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation (contraindre le propriétaire à engager les travaux nécessaires pour satisfaire à tout ce qui conditionne la décence du logement) ;

solliciter une réduction du prix (ici, du loyer) ;

provoquer la résolution du contrat, ce qui permet au locataire d’obtenir le remboursement des loyers déjà versés et son dépôt de garantie ;

demander réparation des conséquences de l’inexécution (obtenir des dommages et intérêts pour tout préjudice physique, moral ou financier qu’il aurait subi : pensons à l’exemple d’une intoxication liée à une mauvaise évacuation des produits de combustion, inclus dans ce périmètre comme nous le verrons ; ou une installation électrique défectueuse qui aurait endommagé tel ou tel appareil mobilier appartenant au locataire, etc.).

L’article 1217 du Code civil prend soin de fulminer que les sanctions qu’il énonce et qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées, et que des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

30672-32 – Une utile précision. – La loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion¹¹⁸⁶ allonge d’encore un segment le 1^o de l’article 1719 du Code civil en précisant : « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». Le principe général bien connu nemo auditur propriam turpitudinem allegans… s’y opposait certainement, mais ce qui va sans dire va encore mieux en le disant ! C’est donc le locataire et lui seul qui peut agir.

30672-33

Obligation de décence du logement (C. civ., art. 1719). Les trois états de la matière

Rédaction initiale (depuis 1946)	Rédaction issue de la loi SRU (2000-2009)	Rédaction issue de la loi Molle (rédaction actuelle)
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1^o De délivrer au preneur la chose louée ; (…) ».	« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1^o De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; (…) ».	« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1^o De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; (…) ».

30672-34 – Une arme à double tranchant. – Déclarée à la demande du locataire, l’indécence du logement, si elle est irrémédiable, peut néanmoins se retourner contre lui. Elle ne l’autorise pas, en effet, à se maintenir dans les lieux sans payer de loyer. La jurisprudence le confirme.

30672-35

Cass. 3^e civ., 17 déc. 2015, n^o 14-22.754, publié au bulletin

M. X, propriétaire d’un local à usage d’habitation donné à bail meublé à M. Y, lui délivra un commandement visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat puis l’assigna en acquisition de cette clause, et en expulsion ; le preneur contre-attaqua en soutenant que ce local n’était pas conforme aux critères d’un logement décent, eu égard aux dispositions de l’article 27-2 dudit RSD, et sollicita reconventionnellement le remboursement des loyers versés, l’indemnisation de son préjudice et son relogement par le bailleur en application de la procédure d’interdiction d’habiter.

Le local loué présentait une surface de 8,70 mètres carrés, là où le RSD imposait le minimum de neuf mètres carrés. M. X s’en défendait par référence au décret de 2002, arguant d’une volumétrie satisfaisante au regard de ce texte.

Sur ce premier moyen, comme sur le deuxième visant à contester le droit du locataire à suspendre son versement du loyer du fait de l’indécence constatée des lieux, la Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir débouté M. X, le propriétaire.

À ces deux égards en effet, elle indique à son encontre :

que le motif de la volumétrie des lieux était surabondant en l’espèce puisque non retenu par le règlement départemental (« la cour d’appel, qui a, à bon droit, fait application des dispositions du RSD précité, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l’a pas abrogé et plus rigoureuses que celle-ci en a exactement déduit (…) que M. X [bailleur] avait manqué à ses obligations ») ;

que du simple fait que le logement ne répondait pas à ces règles d’habitabilité et que M. X n’avait pas respecté son obligation de délivrer un logement décent, la cour d’appel a souverainement retenu que ce manquement autorisait le locataire à suspendre le paiement des loyers et a légalement justifié sa décision de ce chef.

En revanche, sur le troisième moyen soulevé par le propriétaire, elle épargne à celui-ci de totalement succomber. Le bailleur avait demandé, dans l’hypothèse où le logement serait déclaré inhabitable en raison de sa surface, l’expulsion du locataire pour disparition de l’obligation de payer un loyer en contrepartie de l’occupation des lieux. Or, les premiers juges n’avaient pas statué sur cette demande. La cassation fut prononcée, au visa de l’article 455 du Code de procédure civile.

En d’autres termes, cette demande du propriétaire, même fournisseur d’un logement indécent aux yeux du RSD, devait obtenir réponse. L’argument du locataire pouvait donc ici se retourner contre lui, s’il avait espéré rester gratuitement dans les lieux.

On peut lire ici le contenu intégral de l’arrêt rendu le 17 décembre 2015 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, relatif notamment à l’application des conditions minimales de superficie d’un local destiné à l’habitation prévues par un RSD non abrogé :

www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000031651978

II/ Second cas : infraction au seul règlement sanitaire départemental

30672-36 – Pouvoir d’appréciation du juge. – Lorsqu’un logement se trouve en infraction avec le règlement départemental, tout en étant conforme aux règles nationales de décence, les tribunaux s’arrogent une marge d’appréciation assez large du contexte et de calibrage des sanctions. Les magistrats admettent, à la décharge du propriétaire, d’éventuelles circonstances atténuantes, ou l’influence de la faute de la victime, voire sa mauvaise foi. Dès lors, les conséquences ne sont pas toujours aussi draconiennes que celles énumérées à l’article 1712 du Code civil. L’arrêt déjà cité (V. supra, n^o 30672025), rendu le 3 mai 2018 par la cour d’appel de Paris, en fournit un exemple.

30672-37

CA Paris, pôle 4, ch. 3, 9 juin 2022, n^o 18/09880

(Deuxième partie)

Coupable d’avoir contrevenu non aux exigences légales de la décence, mais seulement à celles du règlement sanitaire de la Ville de Paris, le propriétaire doit être condamné, et le fut… mais à des dommages et intérêts seulement. L’arrêt de la cour énonce que : « le caractère inhabitable de l’appartement n’est pas démontré, M. [D] [W] ayant vécu dans les lieux pendant plus de dix ans et ne démontrant pas avoir été dans l’impossibilité de les utiliser conformément à leur destination. Sa demande en remboursement de loyers à hauteur de la somme de 14 693,76 euros sera donc rejetée… ».

Les juges exploitent ici pleinement la marge de liberté qui leur est ouverte pour moduler la sanction de la violation d’une règle locale, marge dont ils n’auraient pas joui s’il s’était agi de constater une infraction à la règle générale.

Cette décision semble devoir être approuvée. Comment admettre, en effet, le prétendu tourment d’un locataire qui, étrangement, a vécu « pendant des années dans le logement litigieux sans avoir fait état de difficulté particulière auprès du bailleur ou de son mandataire, étant observé que son action et ses demandes n’ont été formulées qu’après son départ des lieux ».

Pour une lecture intégrale de cet arrêt :

www.dalloz.fr/documentation/Document?id=CA_PARIS_2022-06-09_1809880#texte-integral

30672-38 – Conclusion. – En l’état actuel de la jurisprudence, la violation d’une règle de décence du logement émanant du seul RSD ne peut exonérer le locataire de son obligation de payer le loyer et les charges que lorsqu’il en résulte des désordres si importants qu’ils entraînent l’impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination. Inversement, lorsque les éléments de l’indécence ne sont pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité, le locataire conserve l’obligation de s’acquitter de son loyer.

§ II – La décence et la vente du logement

30672-39 – La vente reste possible. – La police de la décence ne s’exerce pas à l’occasion de la vente d’un logement. Dès lors, aucune nullité de plein droit ne peut venir sanctionner le vendeur. Cependant, au titre de son obligation d’information, celui-ci doit être parfaitement transparent, sous peine de voir prononcer à son encontre des sanctions importantes, dont, à nouveau, la jurisprudence donne l’exemple.

30672-40

Cass. 3^e civ., 3 mai 2018, n^os 17-11.132, 17-14.090, publié au bulletin

[Pour la lecture du contenu intégral de cet arrêt : www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000036900260.]

Une société civile avait acquis un bien loué et encaissé les loyers, mais se trouva confrontée, après une visite des lieux par le service communal d’hygiène et de sécurité, à une impossibilité de poursuivre la location en raison d’une injonction à faire cesser toute occupation du local, due à sa superficie, certes conforme au décret du 30 janvier 2002, mais inférieure au seuil fixé par le RSD.

Fidèle à sa jurisprudence, la cour rétorque que c’est à bon droit que les juges du fond ont fait application des dispositions du règlement sanitaire départemental, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002, qui ne l’a pas abrogé, et plus rigoureuses que celles-ci.

De ce fait, elle estime que c’est à juste raison que les premiers juges ont pu en déduire :

que le bien n’était pas louable ;

que le consentement de la SCI s’en était donc trouvé vicié, les circonstances de l’espèce souverainement relevées par les juges du fond démontrant qu’en se portant acquéreur du logement, dont il résultait de l’acte authentique de vente qu’il était loué, la SCI entendait disposer de la pleine propriété du bien comprenant la possibilité de le mettre en location ; qu’il s’agissait d’une qualité essentielle de la chose vendue qui était entrée dans le champ contractuel et qui avait été déterminante de son consentement ;

que le libellé de son objet social (« l’acquisition, la location, l’édification, l’exploitation et la gestion ainsi que la cession éventuelle de tous immeubles, biens et droits immobiliers ») n’excluait pas qu’elle ait pu acquérir l’appartement en méconnaissance de ses dimensions et caractéristiques ;

que cette erreur commise par la SCI (qui n’est donc pas ici considérée comme un professionnel bien que son objet social porte sur la location et la gestion de biens immobiliers) ayant acquis un appartement aux fins de le louer alors que ses dimensions et caractéristiques excluaient toute possibilité de location, compte tenu du règlement sanitaire départemental qui lui était applicable, est excusable ;

que la vente devait donc être annulée.

C’est, par suite, à bon droit que le vendeur a été condamné à rembourser les sommes versées par la SCI. En outre, le vendeur n’est pas fondé à obtenir :

ni la restitution des loyers perçus entre-temps par la SCI acquéreur, dès lors que son erreur était excusable et qu’elle n’était pas de mauvaise foi ;

ni le remboursement des sommes en question par le notaire ayant rédigé l’acte ou l’agence immobilière ayant négocié la transaction, dès lors qu’en cas d’annulation d’une vente, la restitution du prix perçu à laquelle le vendeur est condamné, en contrepartie de la restitution de la chose par l’acquéreur, ne constitue pas un préjudice indemnisable.

Amères conclusions qui portent à la plus vive vigilance quant aux contenus d’un RSD éventuellement plus strict que la norme générale.

30672-41 – Conseil pratique. – Instruit d’un projet de mise en location, et dès le stade d’un avant-contrat, le notaire d’un propriétaire ou d’un investisseur sera bien avisé d’inciter son client à consulter le RSD territorialement applicable, ce qui semble possible en ligne quel que soit le département.

30672-42

Rédaction d’une clause d’avertissement dans un avant-contrat (promesse synallagmatique de vente, promesse unilatérale de vente, contrat de réservation)

« Outre le rappel ci-dessus effectué des dispositions légales et réglementaires relatives à la notion de décence, l’acquéreur [ou : le bénéficiaire ; ou : le réservataire] reconnaît expressément avoir été informé du fait que le Règlement Sanitaire Départemental peut contenir des règles plus strictes s’appliquant impérativement aux biens objets des présentes en cas de mise en location. Les conditions de surface ou de volume minimum, notamment, peuvent être placées à un niveau plus exigeant que celles retenues par le décret susvisé du 30 janvier 2002.

L’acquéreur déclare faire son affaire personnelle de la consultation des règles prévues à ce sujet au sein du Règlement Sanitaire du département de situation des biens objets des présentes, et se charger de procéder ainsi à la vérification de la compatibilité de son projet, s’il y a lieu, avec le contenu impératif de ce Règlement, tout autant qu’avec celui dudit décret. »

(Ou : « L’acquéreur prend acte des conditions imposées par le Règlement Sanitaire du département de……, applicable aux biens objets des présentes, et ci-dessous littéralement relatées : (…) ».

§ III – Documents organiques de l’immeuble et décence du logement

30672-43 – Une relation pas nécessairement contre-nature. – La relation qu’entretiennent les documents organiques d’un immeuble (tels que règlement de copropriété ou documents de type cahier des charges élaborés pour l’organisation d’un ensemble immobilier divisé au sol – lotissement, groupe d’habitation – ou en volumes) est, à l’heure où nous écrivons ces lignes, encore placée sous le contrôle étroit de la jurisprudence. Dans un immeuble soumis au régime de la copropriété ou un ensemble immobilier régi par des documents contractuels tels qu’un cahier des charges, la norme conventionnelle privée résultant de ces documents s’ajoute aux règles nationales et locales et peut interférer sur le caractère décent d’un logement. Ainsi, notamment, la clause de destination d’un immeuble à usage d’habitation strictement bourgeoise peut prévenir de futurs aménagements, en prohibant par exemple la multiplication des petites surfaces, ou la transformation de locaux annexes tels que caves en souplex ou greniers en soupentes, pour conserver ce qui est vu comme un standing décisif pour l’affectio habitandis, le choix de vie réunissant les habitants des lieux.

30672-44

Cass. 3^e civ., 6 sept. 2018, n^o 17-22.172, Sté Tsinga¹¹⁸⁷

Une société civile immobilière transforme en local d’habitation une cave située en sous-sol d’un immeuble en copropriété, auparavant à usage de bureau. Le syndicat des copropriétaires l’assigne pour atteinte à la destination bourgeoise de l’immeuble.

La Cour de cassation se range à l’avis des juges du fond, qui avaient souverainement retenu cette atteinte au vu d’éléments de fait propres à l’édifice et son environnement (local situé au-dessous de la surface du sol naturel, fenêtres situées en partie haute donnant sur les parties communes extérieures au niveau du sol, ce qui n’était pas conforme au caractère « bourgeois » de la copropriété, laquelle ne comportait que de grands appartements tel que cela résultait du règlement de copropriété).

30672-45 – Mais une relation sous surveillance. – Cependant, un auteur¹¹⁸⁸ souligne que la jurisprudence demeure prudente quant à la légitimité du contrôle de la décence du logement par les syndicats de copropriétaires, qu’elle refuse de systématiser à leur profit, se bornant à approuver les juges du fond lorsqu’ils justifient leur décision de sanction du propriétaire :

par un constat motivé de l’atteinte à la destination de l’immeuble ;

laquelle doit être expressément définie et délimitée dans le règlement de copropriété (par ex., au moyen d’une clause d’habitation strictement bourgeoise, ou d’une description précise du standing dont le maintien est recherché pour l’immeuble).

30672-46 Bien sûr, les contenus des règlements de copropriété sont multiples. Certains ne comportent d’ailleurs pas de clause précise de destination. Grande peut donc être la diversité des règles privées applicables à tel ou tel local, pour savoir s’il peut ou non être considéré comme un logement. La consultation des documents organiques régissant l’immeuble ou l’ensemble immobilier demeure donc indispensable, et ce dès le stade de l’avant-contrat. À ce titre, l’obligation (imposée par la loi Alur) de fournir à tout candidat acquéreur, dès le stade de l’avant-contrat, une copie du règlement de copropriété et de tous ses éventuels modificatifs doit être approuvée.

Section II – Un logement accessible

30673 – Un enjeu important. – Cet autre enjeu de l’adaptation matérielle de nos logements fait quant à lui écho aux besoins particuliers des personnes handicapées, et à la volonté affirmée par la société de les inclure autant que possible dans sa marche collective, notamment à travers l’accès facilité aux lieux de vie. La publication de textes en la matière s’est accélérée au cours des dernières années.

30674

Le handicap en France – Aspects statistiques et juridiques

1. Le nombre de personnes handicapées dans notre pays représenterait environ 10 % de la population, même s’il est en réalité fort délicat de poser un chiffre précis sur une réalité aussi multiplexe et équivoque. Les fameuses enquêtes pluridisciplinaires dénommées « HID » (Handicap Incapacité Dépendance) menées par l’Insee depuis le début de ce siècle insistent sur cette difficulté : « Combien y a-t-il de personnes handicapées en France ?. La question du dénombrement des personnes handicapées ou dépendantes en France est posée de façon récurrente dans tous les rapports officiels sur le handicap et elle traduit bien une demande sociale non satisfaite (Triomphe, 1995). Mais cette question ne peut recevoir de réponse sous cette forme, car elle fait référence à des situations socio-démographiques trop complexes pour que l’on se contente d’une définition simple et unique de la population concernée »¹¹⁸⁹. Car les critères de qualification peuvent être nombreux, depuis ce que l’on appelle l’auto-attribution jusqu’à la reconnaissance sociale et administrative, en passant par la perception d’indemnités.

2. Selon l’enquête Insee datée de 2007, environ 9,6 millions de personnes âgées de quinze à soixante-quatre ans vivant à domicile sont considérées comme handicapées, représentant 24 % de la population active. Parmi celles-ci, 89 % résident en logement ordinaire, qui doit donc pouvoir être adapté pour les accueillir. Toujours selon les mêmes études de l’Insee, et cela est mécaniquement induit, plus de 60 % de la population est indirectement concernée par le handicap, à travers un proche ou un membre de la famille. Ce qui signifie que presque les deux tiers des ménages sont amenés à accueillir chez eux, régulièrement ou occasionnellement, une personne handicapée¹¹⁹⁰.

3. La publication de textes en la matière s’est accélérée au cours des cinquante dernières années. En premier lieu sans doute avec la loi n^o 75-534 du 30 juin 1975 d’orientation en faveur des personnes handicapées. Fixant le cadre juridique de l’action des pouvoirs publics, elle dessine notamment, comme trajectoire à atteindre, l’accès des personnes handicapées aux institutions ouvertes à l’ensemble de la population, et leur maintien chaque fois que possible dans un cadre ordinaire de travail et de vie. Quinze ans plus tard, mais dans le droit fil de cette orientation, la loi n^o 91-663 du 13 juillet 1991, prolongeant les principes posés par la loi d’orientation du 30 juin 1975 porte diverses mesures destinées à favoriser pour les personnes handicapées l’accessibilité des locaux d’habitation, des lieux de travail et des installations recevant du public.

4. Au niveau européen, la Charte communautaire des droits sociaux fondamentaux des travailleurs est adoptée le 9 décembre 1989 : elle engage les États membres à prendre les mesures nécessaires en vue de garantir aux personnes handicapées l’exercice du droit à l’autonomie, à l’intégration sociale et à la participation à la vie de la communauté¹¹⁹¹. On retrouvera d’ailleurs une parenté lointaine mais visible entre le caractère universel des premiers mots de son article 26, jusqu’à ceux de l’actuel article L. 111-1 de notre Code de la construction et de l’habitation, que nous allons parcourir d’ici peu, puisqu’il constitue aujourd’hui l’épicentre de notre réglementation de l’accessibilité¹¹⁹².

30675

Le handicap et l’Union européenne – Aspects juridiques

Rapide historiographie des textes communautaires ayant marqué la progression des normes européennes en matière de handicap et d’accessibilité, et principaux textes fondateurs en faveur des droits des personnes handicapées :

En 1993, la Commission européenne publie un rapport sur les mesures à prendre dans la Communauté européenne en matière d’accessibilité des moyens de transport aux personnes à mobilité réduite.

En 1994, un Livre blanc intitulé « Action pour l’avenir » est publié par la même Commission, traitant essentiellement de l’intégration sociale et de l’autonomie des personnes handicapées.

Le traité d’Amsterdam de 1997 contient, en son article 13, une clause explicite de non-discrimination en raison des handicaps, qui contribue à la promotion de l’égalité des droits. Elle ouvre également la porte à l’émergence d’une véritable politique européenne du handicap.

La Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne, adoptée à Nice le 7 décembre 2000, proclame à son article 1^er que « la dignité humaine est inviolable ». Elle doit être « respectée et protégée » et interdit toute discrimination fondée sur un handicap (art. 21, § 1). De même, elle « reconnaît et respecte le droit des personnes handicapées à bénéficier de mesures visant à assurer leur autonomie, leur intégration sociale et professionnelle et leur participation à la vie de la communauté » (art. 26). Les mesures mises en place dans les États membres pour respecter cette charte doivent être guidées par la nécessité de permettre aux personnes handicapées de mener une vie normale et d’être socialement intégrées, au même titre que les autres citoyens.

Le traité de Lisbonne, entré en vigueur le 1^er décembre 2009, attribue la même valeur juridique à la Charte qu’aux traités (Traité UE, art. 6).

Le Traité relatif au fonctionnement de l’Union européenne (TFUE) exige de l’Union qu’elle combatte toute discrimination fondée sur un handicap dans la définition et la mise en œuvre de ses politiques et actions (art. 10) et lui confère le pouvoir de légiférer en ce sens (art. 19).

L’année 2003 a été proclamée « Année européenne des personnes handicapées » (AEPH), ce qui a permis de mettre en avant les discriminations dont font l’objet les personnes handicapées.

Cette approche se trouve également au cœur de la Convention des Nations unies relative aux droits des personnes handicapées (CNUDPH) – et de son protocole facultatif – adoptée par l’Assemblée générale des Nations unies le 13 décembre 2006 et entrée en vigueur le 3 mai 2008, qui érige l’accessibilité aux personnes handicapées comme principe général.

Pour renforcer les droits des personnes handicapées, l’UE a ratifié le 5 janvier 2011 cette convention (comme ses vingt-sept États membres dont la France, le 18 février 2010). La CNUDPH, qui fait désormais partie intégrante de son ordre juridique, oblige ses parties à produire une stratégie de mise en œuvre de ce texte.

Convention des Nations unies relative aux droits des personnes handicapées (CNUDPH) : www.ohchr.org/fr/instruments-mechanisms/instruments/convention-rights-persons-disabilities

Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne : https://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=CELEX:12012E/TXT:fr:PDF

La législation communautaire comporte à la fois une exigence générale d’accessibilité, par exemple en matière de marchés publics ou d’utilisation des fonds européens structurels et d’investissement (Fesi), et des exigences détaillées propres à des secteurs ou services spécifiques.

Pour autant, il n’existe pas de définition commune au niveau européen de l’accessibilité et les normes actuelles en la matière présentent une grande hétérogénéité entre les États membres.

Union européenne et Stratégie en faveur des droits des personnes handicapées 2021-2030.

La Commission européenne a présenté, le 3 mars 2022, une Stratégie en faveur des droits des personnes handicapées 2021-2030, afin d’assurer leur pleine participation à la société, sur une base d’égalité avec les autres, conformément au Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne (TFUE) et à la Charte des droits fondamentaux, qui font de l’égalité et de la non-discrimination des pierres angulaires des politiques de l’Union européenne (UE).

Cette nouvelle stratégie décennale sera conforme aux engagements pris par l’Union européenne, en 2011, lorsqu’elle est devenue partie à la Convention des Nations unies relative aux droits des personnes handicapées (CDPH) comme tous ses États membres.

Il s’agit d’intensifier les actions engagées par la précédente Stratégie européenne 2010-2020, considérant que malgré des avancées certaines, trop d’obstacles subsistent pour les près de 100 millions de personnes handicapées que compte aujourd’hui l’Union européenne.

Cette stratégie sur dix ans s’articule autour de trois grands thèmes que sont les droits dans l’UE (les personnes handicapées ont le même droit que les autres citoyens de l’UE de s’installer dans un autre pays ou de participer à la vie politique), l’autonomie (les personnes handicapées ont le droit de vivre de manière autonome et de choisir où elles veulent vivre), la non-discrimination et l’égalité des chances (protéger les personnes handicapées contre toute forme de discrimination, assurer l’égalité des chances et l’accès à la justice, à l’éducation, à la culture, au sport, au tourisme, aux services de santé et à l’emploi).

Sachant que dans le libellé de cette stratégie, la Commission estime que participer à la société sur la base de l’égalité avec les autres ne peut être possible que si l’environnement, physique ou virtuel, est accessible.

L’importance majeure de l’accessibilité est donc largement soulignée dans la nouvelle stratégie qui la qualifie à la fois de catalyseur des droits, et de prérequis pour la pleine participation des personnes handicapées à la vie sociale.

D’où l’initiative de la Commission, dénommée « Accessible EU », un centre de ressources européen permettant l’échange de bonnes pratiques entre États membres et l’accès à des informations pertinentes, dans tous les secteurs.

La Commission européenne prévoit également d’intégrer l’accessibilité dans la stratégie numérique européenne renforcée¹¹⁹³.

30676 – Une évolution contemporaine. – Un pas décisif a tout d’abord été franchi avec la loi du 11 février 2005¹¹⁹⁴ sur le handicap qui pose le principe « d’accessibilité de tout à tous »¹¹⁹⁵ (Sous-section I). Mais, face aux obstacles matériels et financiers, la loi Elan du 23 novembre 2018¹¹⁹⁶ opère un retour vers un certain pragmatisme (Sous-section II).

Sous-section I – La loi Handicap de 2005, un pas vers l’accessibilité universelle des bâtiments

30677 La loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, opère une refondation globale de la politique du handicap, sous l’influence notamment d’instruments internationaux¹¹⁹⁷. Elle en contient non seulement les grands principes (§ I), mais également les mesures financières concrètes propres à financer leur mise en application (§ II). Nous consacrerons une large étude à la distinction qu’il est nécessaire d’apporter entre normes d’accessibilité et normes d’adaptation (§ III).

§ I – Les grands principes

30678 – Une définition du handicap. – La loi de 2005 introduit pour la première fois, dans le Code de l’action sociale et des familles, une définition du handicap qui trouve ses sources à l’international. Elle consiste à prendre désormais en compte les quatre familles de handicap actuellement retenues : moteur, sensoriel, cognitif, psychique. Ce qui concerne également les personnes à mobilité réduite, y compris de manière temporaire. Selon ses termes, « constitue un handicap toute limitation d’activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d’une altération substantielle, durable ou définitive d’une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d’un polyhandicap ou d’un trouble de santé invalidant ». Elle pose le principe selon lequel : « Toute personne handicapée a droit à la solidarité de l’ensemble de la collectivité nationale, qui lui garantit, en vertu de cette obligation, l’accès aux droits fondamentaux reconnus de tous les citoyens ainsi que le plein exercice de sa citoyenneté ». Pour y parvenir, la politique du handicap instaure notamment deux dogmes fondamentaux et complémentaires : compensation (A) et accessibilité (B).

A/ Le droit à compensation

30679 – Un droit universel. – Pour la première fois, est admis et codifié en 2005 un droit universel des personnes handicapées, celui d’une compensation. La loi handicap le met en œuvre en établissement comme à domicile. Il se matérialise par une prestation de compensation du handicap (PCH) qui doit permettre, sur la base du projet de vie formulé par le prestataire, de prendre en compte l’ensemble des surcoûts induits par le handicap. La prestation de compensation doit couvrir les besoins en aide humaine, technique ou animalière, aménagement du logement ou du véhicule, en fonction de ce projet de vie.

B/ L’accessibilité universelle

30680 – Une obligation générale. – La loi Handicap crée aussi une obligation générale d’accessibilité. L’obligation s’impose à tous les locaux, recevant du public ou non, neufs et existants, à usage professionnel comme de logement (à l’exception de ceux réalisés par les propriétaires pour leur propre usage), et encore aux transports publics (bus, métro, tramway, train, avion, bateau), à la voirie et à l’espace public (jardins, parkings, trottoirs, mobilier urbain…), aux moyens de communication publique en ligne (internet, téléphone, TV…), à l’exercice de la citoyenneté (accès au processus électoral) et à tous les services publics (appels d’urgence, accès au droit…). Une « marche forcée » est imposée à l’horizon de dix ans, terme jugé raisonnable pour mener à bien cet effort collectif. L’obligation d’accessibilité est ainsi fixée au 1^er janvier 2015 pour les établissements recevant du public (ERP) et au 13 février 2015 pour les transports publics.

§ II – La mise en œuvre concrète du droit à compensation

30681 Loin de se contenter de schémas abstraits, le législateur de 2005 se donne les moyens concrets de ses ambitions.

30682 Le droit à compensation se concrétise par une prestation financière, attribuée au niveau départemental sans condition de ressources.

30683 – Une prestation financière. – À la consécration du droit à compensation désormais mise en place par la loi Handicap doit répondre une prestation financière destinée à apporter cette compensation et à couvrir les besoins en aide ou en aménagement du logement ou du véhicule, en fonction du projet de vie dont aura témoigné la personne handicapée.

30684 – Attribuée au niveau départemental. – À l’effet de créer des lieux propres à permettre les échanges nécessaires dans ce domaine, la loi Handicap crée les maisons départementales des personnes handicapées (MDPH). Celles-ci ont pour mission d’exercer, dans chaque département, une mission d’accueil, d’information, d’accompagnement et de conseil des personnes handicapées et de leurs proches, d’attribution des droits, ainsi que de sensibilisation de tous les citoyens au handicap et à ses conséquences. Au sein de chaque MDPH, les anciennes commissions techniques d’orientation et de reclassement professionnel (Cotorep) sont remplacées par des commissions des droits et de l’autonomie des personnes handicapées (CDAPH). Elles ont, entre autres, pour fonction d’attribuer les droits à prestation de compensation du handicap (PCH), les sommes correspondantes étant ensuite versées par le conseil départemental.

30685 – Sans condition de ressources. – Contrairement à l’allocation compensatrice pour tierce personne (ACTP), qu’elle remplace, l’attribution de la PCH n’est pas conditionnée à un plafond de ressources. Toutefois, elle est modulée (80 ou 100 %) selon le montant des ressources de la personne handicapée (de nombreuses catégories d’aides financières, comme l’allocation aux adultes handicapés [AAH] ou l’aide personnalisée au logement [APL], étant exclues du calcul). Cette volonté de ne pas conditionner l’attribution de l’aide – mais seulement son taux – à un plafond de ressources découle du postulat qu’elle doit permettre de prendre en compte, au-delà du coût des aides humaines, l’ensemble des besoins de la personne handicapée, dont, évidemment, son logement.

30686

§ III – Accessibilité et adaptation : une distinction nécessaire

Avertissement au lecteur. Recodification du livre premier du Code de la construction et de l’habitation

30687 Désirant susciter un « choc de simplification de la réglementation en matière de construction », l’ordonnance n^o 2020-71 du 29 janvier 2020, ratifiée par la loi Climat et Résilience, a recodifié tout le livre I^er du Code de la construction et de l’habitation. Entreprise ambitieuse compte tenu du nombre de dispositions renumérotées. Trop ambitieuse sans doute, car plus d’un an après l’entrée en vigueur, au 1^er juillet 2021, de cette ordonnance, de nombreuses sources, y compris officielles, continuaient à informer le lecteur ou l’usager des règles applicables en employant l’ancienne numérotation. On trouve heureusement sur le site internet du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, une table très complète des correspondances, indiquant également les articles purement abrogés, et les articles totalement nouveaux. Cette table est fort utile pour établir tous les liens nécessaires entre les publications antérieures et postérieures à 2021.

Nous emploierons ici, à titre principal, la codification historique, c’est-à-dire celle antérieure au 1^er juillet 2021, pour citer les articles de code (essentiellement le Code de la construction et de l’habitation).

Les tables de concordance proposées par le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires peuvent être consultées ici :

30688 – L’art de la distinction. – À ce stade, et avant de poursuivre notre exploration par les détails des normes d’accessibilité des logements, érigées en principe par les textes de 2005, il importe de bien faire le départ entre les notions d’accessibilité et d’adaptation. Un logement accessible respecte les obligations du Code de la construction et de l’habitation. Un logement adapté répond aux capacités et aux besoins précis de son occupant, sans forcément respecter les obligations réglementaires. Disposer d’un logement accessible ne garantit pas systématiquement une adéquation de celui-ci aux besoins de son occupant, qui peut avoir besoin d’adapter ce logement à son cas particulier. Il importe donc à présent de définir précisément le périmètre juridique de l’accessibilité. À cet effet, nous examinerons, en premier lieu, la définition réglementaire de l’accessibilité (A) ; en deuxième lieu, les conditions de sa mise en œuvre concrète (B) ; en dernier lieu, les locaux concernés (C).

A/ La définition réglementaire de l’accessibilité

30689 L’accessibilité fait l’objet d’une définition que le pouvoir réglementaire enrichit de moult précisions.

30690 – Un texte fondateur… – Codifié en 1980¹¹⁹⁸, modifié en 2006¹¹⁹⁹, puis en 2015¹²⁰⁰ et en 2019¹²⁰¹, l’article R. 111-18-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose qu’« est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d’habitation collectif ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d’accéder aux locaux et équipements, d’utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d’accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d’usage équivalente »¹²⁰².

30691 – … enrichi de multiples précisions. – Cette ligne conductrice a été par la suite assortie d’un cahier des charges détaillé par arrêté du ministre du Logement en date du 24 décembre 2015, publié au Journal officiel le 27 décembre 2015. Il indique, poste par poste, sur des dizaines de pages, à travers vingt articles et à l’appui de plusieurs annexes, l’ensemble des caractéristiques techniques et matérielles à observer pour atteindre la norme d’accessibilité :

B/ La mise en œuvre concrète de l’accessibilité universelle

30692 – Pas de changement sans argent. – La loi du 11 février 2005 met en place un crédit d’impôt dédié aux dépenses d’équipements de l’habitation principale en faveur de l’aide aux personnes qui, quoique conçu comme temporaire, a été reconduit depuis de sorte qu’il demeure toujours applicable à l’heure où ces lignes sont écrites. Ne mériterait-il pas, d’ailleurs, d’être pérennisé ? Cela pourrait favoriser l’adaptation au handicap du parc immobilier français, assez mal pourvu en ce domaine¹²⁰³ (I). Aux côtés de ce vecteur central, on trouve différentes subventions et primes (II).

I/ Le crédit d’impôt pour dépenses d’équipements de l’habitation principale en faveur de l’aide aux personnes (CGI, art. 200 quater A)¹²⁰⁴

30693 Il est actuellement prévu à l’article 200 quater A du Code général des impôts, instituant notamment un crédit d’impôt pour dépenses d’équipement de l’habitation principale en faveur de l’aide aux personnes, et qui seul nous concerne ici. Ce crédit d’impôt concerne trois types de dépenses dont seules nous intéressent celles relatives aux équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées, quelle que soit la date d’achèvement de l’immeuble.

Le crédit d’impôt pour équipement de l’habitation principale en faveur de l’aide aux personnes

30693-1 Les dispositions de l’article 200 quater A du Code général des impôts devaient initialement s’appliquer aux dépenses acquittées entre le 1^er janvier 2005 et le 31 décembre 2009. Elles ont fait l’objet de prorogations successives, à l’identique, dont la dernière doit expirer le 31 décembre 2023. On peut déduire de cette « survie » que le système a fait la preuve de son efficacité.

a) Les personnes pouvant bénéficier de la mesure

30693-2 Il peut s’agir tant du propriétaire du logement que de son locataire, ou d’un occupant à titre gratuit, dès lors qu’ils s’acquittent de dépenses d’équipement au titre de leur habitation principale¹²⁰⁵. Le titre d’occupation importe peu ; ainsi il est applicable à celui qui, ayant décidé de vendre son logement moyennant rente viagère, se sera réservé le droit de l’occuper sa vie durant ; ou bien encore, celui qui en aura cédé la nue-propriété.

La circonstance que le logement appartienne à une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés ne fait pas obstacle à ce que l’un ou plusieurs de ses associés, dès lors qu’ils sont physiquement occupants du logement à titre d’habitation principale¹²⁰⁶, et qu’ils paient effectivement de telles dépenses, viennent au bénéfice du crédit d’impôt pour l’associé¹²⁰⁷. L’esprit du texte suggère deux extensions, qui, à la lettre, n’y figurent cependant pas. D’une part, au profit des sociétés de personnes locataires, pourvu qu’elles ne soient pas assujetties à l’impôt sur les sociétés, et que l’un de ses associés occupe les lieux ; d’autre part aux sociétés en nom collectif (SNC)¹²⁰⁸.

Dans le cas d’un immeuble collectif, les dépenses éligibles peuvent porter aussi bien sur le logement lui-même que sur les parties communes de l’immeuble. Elles sont alors prises en compte pour la quote-part correspondant au logement que le contribuable occupe à titre d’habitation principale, qu’il loue ou qu’il destine à la location, pour les dépenses éligibles qu’il a effectivement payées¹²⁰⁹.

Aucune condition n’est imposée tenant à la présence d’une personne âgée ou handicapée dans le logement où s’intègrent ces équipements. Et a fortiori, aucun justificatif tenant à la qualité du contribuable en tant que personne âgée ou handicapée n’est non plus exigé (comme par exemple être titulaire d’une carte d’invalidité) n’est exigé. Ce sont seulement les caractéristiques de l’équipement lui-même qui importent¹²¹⁰.

Ce qui en réalité est aussi logique que vertueux : le but du dispositif fiscal, et donc l’intention du législateur, consiste à inciter les propriétaires ou occupants de logements à réaliser les installations qui feront tendre leur bien vers l’accessibilité : que cette accessibilité ne soit pas dans l’immédiat leur nécessité propre, mais que la poursuite de celle-ci soit la saine marque d’une judicieuse prévoyance, ne doit en rien évincer le bénéfice de la mesure. Peu importe finalement les besoins personnels, avérés ou non, de celui qui réalise la dépense : ce qui compte c’est que le parc français de logements s’oriente vers toujours plus d’accessibilité.

C’est sans doute d’ailleurs le motif qui pourrait justifier, comme nous le suggérons, que le dispositif soit pérennisé et non plus placé périodiquement à la merci d’une prorogation. En tous cas c’est à peu près en ces termes que, d’une certaine façon, l’appelait de ses vœux le secrétariat d’État chargé des personnes handicapées, dans son communiqué de presse publié le 26 janvier 2021, dans lequel il saluait la prorogation qui venait d’être actée dans le vote de la dernière loi de finances jusqu’à la fin 2023, en expliquant ce vote par « l’utilité sociale » du dispositif.

b) Les logements auxquels la mesure est applicable

30693-3 Le logement concerné doit être situé en France (territoire de la France métropolitaine, ou départements d’outre-mer) ; il doit être affecté à la résidence principale du contribuable, auteur des dépenses engagées pour les travaux d’accessibilité ou l’installation d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées.

Le logement s’entend des pièces d’habitation proprement dites et des dépendances immédiates et nécessaires, telles que les garages. Tel n’est pas le cas des piscines, courts de tennis et autres éléments d’agrément qui ne peuvent être considérés comme des dépendances nécessaires du local d’habitation. Le crédit d’impôt s’applique également à l’aménagement des accès à l’habitation principale ou à ses dépendances immédiates et nécessaires. En pratique, il s’agira de dépenses relatives aux systèmes de motorisation de portails, ou aux revêtements de sol antidérapants.

Par habitation principale, la doctrine fiscale entend le logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal, et où se situe le centre de leurs intérêts. Il peut s’agir de maisons individuelles ou de logements situés dans un immeuble collectif. Mais aussi de toute autre forme de logement (yourte, bateau, roulotte, péniche aménagés en local d’habitation) dès lors que celui-ci est utilisé en un point fixe et, dans cette hypothèse, soumis à la taxe d’habitation ou au dispositif de compensation « à l’euro près » qui s’y substitue depuis le 1^er janvier 2023 pour les résidences principales¹²¹¹.

Pour les logements compris dans des immeubles collectifs, et lorsque les équipements s’intègrent aux parties communes, chacun des propriétaires ou occupants de l’immeuble peut faire état de la quote-part correspondant au logement qu’il occupe à titre d’habitation principale, qu’il loue ou qu’il destine à la location, pour les dépenses éligibles qu’il a effectivement payées.

Pour les locaux à usage mixte professionnel et d’habitation, sauf à démontrer que l’équipement a été installé ou que les travaux ont été réalisés exclusivement dans l’une des deux parties (soit celle à usage d’habitation principale du contribuable, soit celle à usage professionnel), les dépenses seront prises en compte en faisant application d’un prorata au mètre carré : elles seront éligibles pour leur seule fraction se rapportant à la superficie de la partie du local affectée à usage d’habitation. Sans que d’autres options de prorata soient ouvertes, cette répartition doit être opérée forfaitairement, au seul regard des superficies affectées à chacun de ces usages¹²¹².

Aucune condition d’ancienneté du logement, ou d’ancienneté dans son usage effectif de résidence principale, n’est exigée. Ainsi, les dépenses d’installation des équipements sont éligibles au crédit d’impôt :

lorsque ces équipements s’intègrent à un logement que le contribuable acquiert neuf ou en l’état futur d’achèvement ;

lorsqu’ils s’intègrent à un logement que le contribuable fait construire et qui a fait l’objet de la déclaration d’ouverture de chantier prévue à l’article R. 424-16 du Code de l’urbanisme ;

lorsqu’ils sont acquis dans le cadre de travaux d’installation ou de remplacement réalisés à l’initiative du contribuable dans un logement déjà achevé¹²¹³.

Il est seulement demandé que le contribuable affecte le logement à son habitation principale dès son achèvement, ou dès son acquisition si elle est postérieure¹²¹⁴.

Lorsque les travaux d’installation ou de remplacement des équipements sont effectués dans un logement déjà achevé, ce local doit constituer l’habitation principale du contribuable à la date du paiement de la dépense à l’entreprise qui réalise les travaux. Si toutefois certaines dépenses sont réalisées et payées avant l’installation définitive du contribuable dans le logement, le crédit d’impôt peut être appliqué sous réserve que l’affectation à l’habitation principale intervienne dans un délai raisonnable à compter de la date du paiement de la facture (un délai de six mois étant considéré comme raisonnable).

Mesure de tolérance lorsque les travaux sont réalisés avant l’installation du contribuable dans sa résidence principale, ou avant l’acquisition

Pour pouvoir bénéficier de cette mesure de tolérance, il sera naturellement nécessaire que :

• le contribuable soit propriétaire ou locataire de l’immeuble sur lequel sont réalisés les travaux au jour du paiement de la dépense ;

• le contribuable ait effectivement supporté la dépense ouvrant droit au bénéfice de cet avantage fiscal et soit en mesure de présenter, à la demande de l’administration, la facture établie à son nom par l’entreprise qui a réalisé les travaux ;

• le logement n’ait fait l’objet d’aucune autre affectation entre le paiement de la dépense et son occupation à titre d’habitation principale par le contribuable.

La souplesse de la doctrine fiscale sur ce point, commandée on le voit par la volonté de ne pas dresser d’obstacles inutiles sur la marche vers l’accessibilité des logements, va plus loin encore : car elle admet aussi que la circonstance dans laquelle le contribuable demanderait également le bénéfice de cet avantage fiscal pour des travaux de même nature, réalisés au cours de la même année, dans sa précédente habitation principale, ne ferait pas obstacle à l’application de cette mesure.

Le bénéfice de cette mesure d’assouplissement n’est soumis à aucune formalité spécifique. En particulier, il n’est subordonné à aucun engagement écrit de transférer l’habitation principale dans l’immeuble pour lequel l’avantage fiscal est demandé¹²¹⁵.

Toujours dans le souci de faciliter la mise en accessibilité des logements, la doctrine fiscale réserve encore une approche favorable à deux cas particuliers : celui des contribuables destinataires d’un logement de fonction et vivant pourtant ailleurs que dans celui-ci, et celui des contribuables en poste à l’étranger dans le cadre de leur exercice professionnel.

Deux cas particuliers de logements susceptibles d’être concernés, pris en compte par le BOFiP

1. Contribuables ayant droit à un logement de fonction

Lorsque l’un des membres du foyer fiscal est titulaire d’un logement de fonction, ce logement constitue, en principe, la résidence du foyer fiscal. Toutefois, lorsque le conjoint et les autres membres du foyer fiscal du titulaire du logement de fonction résident effectivement et en permanence dans une autre habitation, cette dernière peut être considérée comme constituant l’habitation principale de ce foyer. Dans ce cas, le crédit d’impôt pourra être accordé au titre de cette habitation, et alors seulement celle-ci : de fait, si des dépenses éligibles devaient être réalisées dans le logement de fonction occupé par ailleurs, ces dépenses ne pourraient donc plus ouvrir droit à l’avantage fiscal.

2. Salariés ou fonctionnaires en poste à l’étranger

Le crédit d’impôt est accordé aux salariés ou fonctionnaires en poste à l’étranger, pour un logement situé en France, lorsque celui-ci est occupé de manière permanente ou quasi permanente par leur conjoint, seul ou avec les autres personnes vivant habituellement au sein du foyer familial¹²¹⁶.

Notons qu’ici, la mansuétude fiscale s’arrête à ceux dont l’exercice professionnel est subordonné à une autorité, censée donc lui avoir imposé au moins un temps ce mode de vie, d’exercice professionnel, et de logement. Car celui qui, professionnel indépendant ou dirigeant d’entreprise, résiderait à l’étranger même pour les besoins de son exploitation, ne pourra pas faire profiter son foyer fiscal de cette mesure. Il est vrai que bien souvent dans une telle configuration, les critères de l’article 4B du Code général des impôts ne seront plus remplis pour faire de lui un résident fiscal français¹²¹⁷.

c) Les dépenses concernées

30693-4 Le crédit d’impôt concerne trois catégories de dépenses payées, du 1^er janvier 2005 au 31 décembre 2023. Quoique l’administration ne les ait pas identifiées de la sorte, nous proposons de les distinguer par un numéro :

CATÉGORIE 1 : dépenses au titre de l’installation ou du remplacement d’équipements limitativement énumérés conçus pour les personnes âgées ou handicapées ;

CATÉGORIE 2 : dépenses au titre de travaux d’adaptation du logement à la perte d’autonomie ou au handicap, par suite de l’extension du crédit d’impôt aux dépenses liées à ce type de travaux permettant l’adaptation des logements à la perte d’autonomie ou au handicap, aux termes de l’article 81 de la loi de finances pour 2018 ;

CATÉGORIE 3 : dépenses correspondant aux travaux de prévention des risques technologiques prescrits aux propriétaires d’habitation au titre de l’article L. 515-16-2 du Code de l’environnement, notion qui excède les limites de notre sujet.

Quelle que soit leur nature, les dépenses d’acquisition des équipements ne peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt prévu à l’article 200 quater A du Code général des impôts que si ces équipements sont fournis et installés par une même entreprise, et donnent lieu à l’établissement d’une facture. Sont au contraire exclus les équipements ou matériaux acquis directement par le contribuable, même si leur pose ou leur installation est effectuée par une entreprise¹²¹⁸.

30693-5

Communiqué de presse publié le 26 janvier 2021 par le secrétariat d’État chargé des personnes handicapées

Compte tenu de l’utilité sociale du crédit d’impôt accordé pour les dépenses d’équipement qui permettent l’accessibilité des habitations principales et leur adaptation au handicap et à la perte d’autonomie, la loi de finances pour 2021 a prorogé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2023.

Les propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit et bailleurs vont donc pouvoir bénéficier de ce dispositif (qui arrivait à échéance le 31 décembre 2020) jusqu’à trois ans de plus.

Cette mesure participe au maintien à leur domicile des personnes en situation de handicap et des personnes âgées en soutenant les contribuables qui financent des dépenses :

d’installation ou de remplacement d’équipements spécialement conçus pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou âgées ;

d’adaptation du logement au handicap ou à la perte d’autonomie.

Les modalités du crédit d’impôt sont reconduites à l’identique, soit un montant de crédit d’impôt de 25 % du montant des dépenses, dans la limite d’un plafond de dépenses de 5 000 € pour une personne seule et 10 000 € pour un couple, majoré de 400 € par personne à charge.

Selon Sophie Cluzel¹²¹⁹, « permettre aux personnes en situation de handicap de faire des dépenses d’équipement et d’adaptation nécessaires, c’est améliorer leur vie quotidienne et celle de leurs aidants. L’inscription de cette mesure dans la durée participe pleinement de notre construction d’une société toujours plus inclusive ».

30693-6 Une liste limitative des équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées éligibles au crédit d’impôt (que nous nommons « dépenses de CATÉGORIE 2 ») figure à l’article 18 ter de l’annexe IV au Code général des impôts¹²²⁰. Cette liste comprend :

d’une part, des équipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure ;

d’autre part, des équipements de sécurité et d’accessibilité attachés à perpétuelle demeure¹²²¹.

Seuls les équipements figurant sur cette liste et présentant les caractéristiques techniques requises ouvrent droit au bénéfice de l’avantage fiscal, mais une actualisation est en préparation afin de réserver l’application dans le temps du crédit d’impôt aux équipements les plus performants en fonction de l’évolution technique¹²²².

30693-7

Les installations et équipements permettant l’adaptation des logements à la perte d’autonomie ou au handicap

La dernière adaptation de la liste des équipements éligibles s’est appliquée à compter de l’imposition des revenus de 2018.

Équipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure : éviers et lavabos fixes utilisables par les personnes à mobilité réduite ; cabines de douche intégrales pour personnes à mobilité réduite ; bacs à douche extra-plats et portes de douche ; receveurs de douche à carreler ; pompes de relevage ou pompes d’aspiration des eaux pour receveur extra-plat ; W.-C. suspendus avec bâti support ; W.-C. équipés d’un système lavant et séchant ; robinetteries pour personnes à mobilité réduite ; mitigeurs thermostatiques ; miroirs inclinables pour personnes à mobilité réduite.

Équipements de sécurité et d’accessibilité attachés à perpétuelle demeure : systèmes de commande comprenant un détecteur de mouvements, de signalisation ou d’alerte ; dispositifs de fermeture, d’ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage ; éclairages temporisés couplés à un détecteur de mouvements ; systèmes de motorisation de volets, de portes d’entrée et de garage, de portails ; volets roulants électriques ; revêtements de sol antidérapant ; protections d’angles ; boucles magnétiques ; systèmes de transfert à demeure ou potences au plafond ; garde-corps ; portes ou fenêtres adaptées, inversion ou élargissement de portes ; portes coulissantes.

S’agissant des équipements sanitaires, ils doivent être spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées et attachés à perpétuelle demeure pour ouvrir droit au crédit d’impôt. Ainsi, s’agissant des douches dites « à l’italienne », il a été rappelé qu’elles doivent être spécialement conçues pour répondre aux besoins des personnes âgées ou handicapées pour ouvrir droit à l’avantage fiscal, c’est-à-dire comporter des éléments spécifiques et indispensables à l’accessibilité et l’utilisation par ces personnes. Si cet aménagement n’a que des vertus décoratives, son installation n’est pas en soi éligible au crédit d’impôt¹²²³.

30693-8 Le législateur fiscal a cependant profité de l’occasion que lui donnait la dernière révision à laquelle il a procédé¹²²⁴ non seulement pour élargir le champ des dépenses éligibles au bénéfice du crédit d’impôt pour adaptation du logement à la perte d’autonomie ou au handicap (CATÉGORIE 2), mais encore pour assortir le crédit d’impôt lié à ces dépenses (et à elles seules) de nouvelles conditions.

30693-9 Seuls peuvent désormais en bénéficier les contribuables qui remplissent, au titre d’une invalidité, des conditions particulières (pension militaire, ou pension pour accident du travail), ou les contribuables titulaires de la carte « mobilité inclusion » (avec de nombreuses précisions impératives), ou encore ceux qui souffrent d’une perte d’autonomie entraînant le classement dans l’un des groupes 1 à 4 de la grille nationale évaluant la perte d’autonomie pour disposer de l’allocation personnalisée d’autonomie. Cette condition doit être remplie par le contribuable ou une personne rattachée à son foyer fiscal, et doit être appréciée au 31 décembre de l’année du paiement de la dépense (pour les dépenses réalisées dans le cadre de travaux effectués dans un logement achevé), ou à la date d’acquisition du logement pour celles intégrées à un logement acquis neuf, ou bien encore à la date d’achèvement du logement, pour celles intégrées à un logement acquis en l’état futur d’achèvement ou que le contribuable fait construire.

30693-10 En revanche, ces conditions ne sont pas exigées pour les dépenses relevant de la CATÉGORIE 1. On peut regretter cette complexité, qui oblige à un audit tout différent des conditions à réunir, en fonction de la nature des dépenses qui, pourtant, tendent toutes vers le même objectif général : favoriser l’accroissement du nombre de logements accessibles en France.

i) Montant du crédit d’impôt

30693-11 Le montant du crédit d’impôt est déterminé par l’application d’un taux à une base de dépenses, et ce dans la limite d’un plafond pluriannuel. Muni impérativement de sa calculette, le lecteur pourra découvrir les détails du calcul sur l’extension web.

30693-12

À vos calculettes ! La détermination du montant du crédit d’impôt pour dépenses d’adaptation du logement au handicap ou à la perte d’autonomie

1. Base de calcul du crédit d’impôt :

Pour les travaux réalisés au sein d’un logement déjà achevé, le crédit d’impôt s’applique au coût des équipements (spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées) et à la main-d’œuvre, tels qu’ils résultent nécessairement de la facture délivrée par l’entreprise ayant réalisé les travaux à la demande du contribuable.

Lorsque l’équipement s’intègre à un logement acquis en Vefa ou à un logement neuf livré équipé, le coût de cet équipement s’entend de son prix de revient pour le constructeur ou pour le vendeur, majoré de la marge bénéficiaire qu’il s’accorde sur le montant de l’équipement.

Bon à savoir ! Le prix des travaux s’entend du montant toutes taxes comprises. Ceci sauf pour les dépenses payées par les propriétaires-bailleurs, lorsque le logement bénéficiaire des travaux fait l’objet d’une location meublée soumise à la TVA : la base du crédit d’impôt s’entendra alors du montant hors taxes¹²²⁵.

Mais attention ! Lorsque le crédit doit concerner le locataire ou l’occupant gratuit, la base ne peut être constituée que de montants strictement et personnellement acquittés pour la réalisation des dépenses, donc des sommes versées aux entreprises réalisant les travaux. Ainsi, les sommes qui correspondraient à une augmentation de loyer, du fait de la réalisation des travaux par le propriétaire, ne seraient aucunement éligibles. Sont exclus, pour les mêmes raisons, les frais de dossier ou les frais financiers (intérêts bancaires).

En toute hypothèse et d’une manière générale, seules ouvrent droit au crédit d’impôt les dépenses effectivement supportées par le contribuable. De ce fait, si ce contribuable a profité de primes ou aides accordées pour la réalisation de ce type de travaux, en toute logique le montant de ces aides et primes sera déduit de la base de calcul du crédit d’impôt.

De la même façon, si le bénéficiaire du crédit d’impôt vient à être remboursé (dans les cinq ans) de tout ou partie du montant des dépenses qui y ont ouvert droit, il fera l’objet d’une reprise égale au montant de l’avantage fiscal accordé à raison de la somme qui a été remboursée. Hypothèse qui pourra se vérifier par exemple si le remplacement d’un équipement ou la réalisation de travaux sont effectués à la suite d’un sinistre ayant donné lieu à une indemnisation d’assurance¹²²⁶.

2. Taux du crédit d’impôt :

Le taux applicable est égal à 25 % de la dépense éligible (25 % du coût d’installation de l’équipement spécialement conçu pour les personnes âgées ou handicapées, ou du prix d’acquisition de ce même équipement).

3. Plafond des dépenses éligibles :

Le taux ci-dessus s’applique toutefois dans la limite d’un plafond, qu’il ne peut dépasser quelle que soit l’importance des dépenses. Ce plafond des dépenses éligibles se conçoit pour une même résidence principale : il est déterminé en tenant compte de la situation de famille du contribuable et des personnes fiscalement à sa charge au titre de la période d’imposition au cours de laquelle la dépense a été réalisée.

Ainsi, pour un même contribuable et une même habitation, le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt est plafonné à 5 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et à 10 000 € pour un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune.

Ces deux plafonds (de 5 000 € et de 10 000 €) sont majorés de 400 € par personne à charge au sens des articles 196, 196 A bis et 196 B du Code général des impôts. Étant précisé que lorsque la charge correspond à un enfant confié à la garde alternée de ses parents séparés, la majoration de 400 € est divisée par deux.

Ils s’apprécient sur une période de cinq années consécutives comprises entre le 1^er janvier 2005 et le 31 décembre 2023, c’est-à-dire sur une « période glissante » de cinq années comprises entre ces deux dates. Ainsi, toute la fraction du plafond déjà utilisée au cours des années précédentes sur la période ne pourra plus être utilisée ensuite, jusqu’à atteindre et entamer une nouvelle période de cinq ans.

Mais qu’arrive-t-il si au cours de cette période, le contribuable déménage et change de résidence principale ? Dans ce cas, compte tenu du fait que le crédit d’impôt se conçoit pour chaque habitation principale, un déménagement intervenant au cours de la période d’application du crédit d’impôt permet au contribuable de bénéficier d’un nouveau plafond spécifique pour chaque nature de dépenses réalisées, toutes autres conditions remplies par ailleurs¹²²⁷. Il en est de même dans l’hypothèse d’un changement de situation matrimoniale du contribuable au cours de la période, même si ce mouvement ne s’accompagne d’aucun déménagement physique. En effet, le mariage, le divorce ou le décès de l’un des époux entraîne création d’un nouveau foyer fiscal.

ii) Imputation du crédit d’impôt

30693-13 Le crédit d’impôt s’impute sur le montant de l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur du crédit d’impôt est intervenu. Si le crédit d’impôt excède l’impôt dû, l’excédent est restitué au contribuable. Si le contribuable n’est pas imposable, c’est la totalité du crédit d’impôt qui lui sera restituée. N’étant pas considéré comme une « niche fiscale », notre crédit d’impôt est exclu du champ d’application du plafonnement global des avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du Code général des impôts. En revanche, il n’est pas cumulable avec d’autres avantages voisins.

30693-14

Non bis in idem. Le principe de non-cumul des crédits d’impôt appliqué aux dépenses d’adaptation du logement au handicap ou à la perte d’autonomie

Une dépense bénéficiant du crédit d’impôt de l’article 200 quater A ne peut ouvrir droit, même si par ailleurs elle en remplit aussi les conditions, au bénéfice du crédit « cousin » mis en place à l’article 200 quater du Code général des impôts, c’est-à-dire le dispositif gouvernant le bénéfice d’un crédit d’impôt pour la transition énergétique, vu par ailleurs dans les pages qui précèdent. Le cumul des deux crédits d’impôt n’est possible que si le contribuable est en mesure d’apporter la preuve de dépenses distinctes¹²²⁸.

Par ailleurs et enfin, le crédit d’impôt de l’article 200 quater A n’est pas cumulable avec la déduction des dépenses pour la détermination des revenus catégoriels : les dépenses bénéficiant du crédit d’impôt ne peuvent donc ouvrir droit, même si elles en remplissent aussi les conditions, au bénéfice d’une déduction sur le revenu catégoriel (revenus fonciers, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, etc.).

Le contribuable choisit librement le champ de l’imputation.

II/ Les aides financières

30694 Dans la même démarche que celle qui a présidé à l’instauration du crédit d’impôt, on a vu se multiplier les aides et subventions variées, ainsi que les financements dédiés à la mutation des logements vers l’accessibilité. Compte tenu de leur caractère multiple et de leurs régimes hétérogènes, le propriétaire ou l’occupant désireux de toutes les connaître et les apprivoiser aura sans doute avantage à se rapprocher de la maison départementale des personnes handicapées (MDPH, V. supra, n^o 30684) dont dépend son logement, afin de solliciter un accompagnement. Le dénominateur commun à toutes ces aides financières est qu’elles sont disponibles tant pour le propriétaire que pour le locataire du logement concerné. Elles sont, pour la plupart, allouées sous condition de ressources.

Panorama rapide des aides à l’adaptation du logement à la vieillesse ou au handicap

a) La PCH

30694-1 Nous retrouvons ici tout d’abord la prestation de compensation du handicap (PCH), rencontrée plus haut¹²²⁹ lorsque nous avons observé les outils de mise en œuvre du droit à compensation du handicap proclamé par la loi de 2005.

La PCH est versée par les collectivités territoriales et permet de financer des travaux d’adaptation du logement à la perte d’autonomie. Elle est personnalisée selon les besoins des demandeurs, qui peuvent être des personnes vivant chez elles, ou chez d’autres personnes qui les hébergent (ascendant, descendant).

Pour rappel, cette participation au budget des travaux, en cas de prise en charge à taux plein, sera de 100 % dans la limite de 10 000 € par période de dix ans pour des travaux jusqu’à 1 500 €. Au-delà, la prise en charge sera de 50 % dans la limite de 10 000 € par période de dix ans pour les travaux supérieurs à 1 500 €.

Si la prise en charge est à taux partiel, le taux de participation passe à 80 et 50 %, avec les mêmes plafonds.

Pour bénéficier de la PCH, il faut être âgé de moins de soixante ans, résider en France (depuis au moins trois mois pour les étrangers), et remplir l’une des deux situations suivantes :

rencontrer une difficulté absolue pour la réalisation d’une activité importante du quotidien ;

rencontrer une difficulté grave pour la réalisation d’au moins deux activités importantes du quotidien.

Mais aucune condition de ressources n’est imposée pour obtenir la prestation. Toutefois, cet aspect n’est malgré tout pas sans impact, puisque comme vu précédemment, le fait de dépasser ou non un seuil annuel de revenus entraînera une prise en charge à taux plein ou au contraire partiel.

b) L’AAH

30694-2 L’allocation aux adultes handicapés (AAH) est une aide accordée par la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées (CDAPH). Elle permet d’obtenir un complément de ressources sous réserve de respecter des critères d’éligibilité. Son montant varie selon la situation de l’allocataire, et ne peut dépasser 956,65 € mensuels.

Tout ou partie de cette somme peut être librement affecté par l’allocataire au budget des aménagements ou des adaptations de son logement aux normes d’accessibilité : elle a donc toute sa place dans l’économie générale des moyens financiers de l’accessibilisation des logements français.

Ses conditions d’attribution s’organisent autour du respect de certains critères. Le premier réside dans le taux d’incapacité de la personne, qui en principe doit être au minimum de 80 % (sauf cas particulier de restrictions graves, qui permettent de considérer comme éligible un taux d’incapacité à partir de 50 %).

Il faut par ailleurs résider en France depuis au moins trois mois, et être âgé d’au moins vingt ans.

D’autre part et enfin, les ressources de la personne ou de son foyer fiscal sont soumises à des conditions de plafond, lesquelles sont réactualisées chaque année.

c) Le complément de ressources

30694-3 D’un montant de 179,31 € mensuels, cette prime était, jusqu’au 1^er décembre 2019, ajoutée à l’AAH pour constituer ce que l’on nommait la « garantie de ressources ». Supprimée par l’article 83 de la loi de finances pour 2019, elle a cessé d’être disponible depuis cette date. Cependant, elle n’a pas été abrogée, ce qui signifie que l’allocataire qui en profitait auparavant pourra continuer à la percevoir pendant dix ans, sous réserve bien sûr de continuer à en remplir les conditions d’éligibilité. Et à l’instar de l’AAH, l’allocataire dispose de la possibilité d’utiliser tout ou partie de cette aide pour financer des travaux d’adaptation de son logement au handicap.

Nous n’examinerons pas en détail ce qui constituait les conditions d’attribution du complément de ressources, puisqu’il n’est plus octroyé aujourd’hui et disparaîtra totalement au plus tard après 2029.

d) La MVA

30694-4 La majoration pour la vie autonome (MVA) est également une allocation vouée à permettre de subvenir aux besoins d’une personne handicapée, notamment de contribuer au financement de l’adaptation d’un logement au handicap. Elle est octroyée directement par la caisse d’allocations familiales (CAF) ou la Mutualité sociale agricole (MSA). En 2023, son montant est de 104,77 € par mois, et intervient également comme complément de l’AAH.

Pour être éligible à la MVA, il faut remplir les conditions suivantes :

être bénéficiaire de l’AAH dans sa totalité ou en complément d’une retraite, d’une pension d’invalidité ou d’une rente d’accident du travail, ou être bénéficiaire de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI) ;

souffrir d’un taux d’incapacité d’au moins 80 % ;

vivre dans un logement indépendant ou être hébergé par un particulier ;

être bénéficiaire d’une aide au logement ;

ne pas percevoir de revenus professionnels.

e) Les aides « Habiter facile » de l’Anah

30694-5 – 1. – L’Agence nationale pour l’habitat (Anah) propose une aide financière dans le cadre de son programme « Habiter facile » dans le but de mener les travaux d’adaptation d’un logement au handicap. Dans une certaine limite, cette aide peut financer jusqu’à la moitié des travaux et proposer un accompagnement.

Ainsi, son montant varie et peut prendre en charge :

50 % du montant total des travaux hors taxes, dans la limite de 10 000 €, pour les ménages relevant de la catégorie « ressources très modestes » ;

35 % du montant total des travaux hors taxes, dans la limite de 7 000 €, pour les ménages relevant de la catégorie « ressources modestes ».

Ces deux catégories sont composées de divers plafonds, échelonnés selon le nombre de personnes composant le ménage, le tout réparti dans deux tableaux, l’un défini pour l’Île-de-France et l’autre pour le reste du territoire national (www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-occupants/les-conditions-de-ressources).

2. Une prime supplémentaire peut être accordée si la consommation énergétique du logement après travaux baisse d’au moins 25 %.

Pour être éligible à l’aide de l’Anah, les conditions suivantes doivent être remplies :

ne pas dépasser les conditions de ressources ;

détenir ou occuper le logement de plus de quinze ans à la date de la demande ;

ne pas avoir bénéficié d’un prêt à taux zéro au cours des cinq dernières années ;

faire réaliser les travaux par des professionnels du bâtiment ;

les travaux ne doivent pas concerner la simple décoration du logement, et doivent atteindre un montant minimum de 1 500 €.

f) Le prêt Action Logement

30694-6 Le dispositif Action Logement Services (organisé sous forme de société par actions simplifiée, formant l’une des trois entités du groupe qui, depuis 2017, remplace ce que l’on nommait auparavant le « 1 % Logement », ou « 1 % patronal »)¹²³⁰ propose un « prêt travaux » à faible taux d’intérêt, remboursable sur dix ans maximum, pour l’accessibilité et l’adaptation du logement au handicap. Il est notamment possible, au moyen de ce type de financement, de couvrir des dépenses comme l’élargissement de la porte d’entrée, l’installation d’une rampe d’accès, la suppression de marches, la modification et l’aménagement d’une salle de bain…

Afin de pouvoir prétendre au prêt travaux Action Logement, il y a lieu :

d’être une personne en situation de handicap, propriétaire occupante d’un logement du parc privé, à titre de résidence principale ;

d’être salarié d’une entreprise du secteur privé non agricole d’au moins dix salariés ;

de produire un justificatif de handicap ou de perte d’autonomie : décision de la Commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées (CDAPH) ou évaluation de la perte d’autonomie en Groupe iso-ressources (GIR).

g) Les aides locales

30694-7 De multiples aides existent au niveau local pour aider à financer les travaux d’un logement. Il est utile de se renseigner sur la plateforme « Simul’Aides », qui est censée regrouper toutes les informations disponibles et aider l’impétrant à s’orienter et prendre conscience de ce qui peut exister comme réponse à son besoin, dans le maquis des différentes sources de financement. Cela étant, la diversité observée territoire par territoire est telle que le site lui-même précise : « L’information délivrée par Simul’Aides englobe a minima les aides nationales, mais pas nécessairement les aides locales qui peuvent varier d’un territoire à l’autre. Il vous faudra donc bien penser à faire les demandes nécessaires auprès de vos administrations locales ».

Connaître et compiler tous les dispositifs mis en place dans chaque région, chaque département, voire chaque commune excède donc aussi les limites des présents travaux. Honneur soit rendu aux hôtes de ce congrès, prenons deux exemples normands :

le département de la Seine-Maritime apporte une aide financière dénommée aide « Habitat autonomie », attribuable aux propriétaires occupants, souhaitant faire réaliser des travaux permettant le maintien à domicile des personnes en perte d’autonomie et qui bénéficient de l’allocation personnalisée d’autonomie. Les subventions portent sur des travaux ou des équipements immeubles par destination (création de sanitaires au rez-de-chaussée, d’une rampe d’accès, suppression de marches…). Les travaux doivent être réalisés par des professionnels. Le taux d’aide est de 25 % du montant des travaux, lequel n’est retenu qu’à hauteur d’un maximum de 10 000 €, soit une subvention maximum de 2 500 € ;

le département du Calvados apporte une aide aux propriétaires occupants pour l’amélioration de leur résidence principale dans le cadre de travaux de rénovation et équipements énergétiques ou d’adaptation du logement pour les personnes âgées ou handicapées, sous forme d’un prêt remboursable à 0 % jusqu’à 6 000 € maximum ; le tout sous condition d’usage du logement (résidence principale du propriétaire occupant, conditions de ressources), et accompagné dans certains cas de subventions complémentaires.

h) L’aide des caisses de retraite

30694-8 Les caisses de retraite peuvent accorder une aide financière pour réaliser des travaux dans un logement. Ces travaux doivent servir à améliorer ce logement ou l’adapter à une perte d’autonomie (par ex., remplacement d’une baignoire par une douche). Cette aide est attribuée aux personnes retraitées du régime général ou retraitées de l’État.

Le montant de cette subvention est fixé selon le montant des travaux entrepris, les ressources du ménage dans la limite d’un plafond fixé par les caisses de retraite. Il peut atteindre 3 500 €.

L’occupant du logement peut être propriétaire ou locataire de celui-ci. Mais pour percevoir l’aide, il doit être retraité et dépendre du régime général de la sécurité sociale comme régime principal, ou du régime de la fonction publique. Et le logement doit être utilisé à titre de résidence principale.

Cette aide est incompatible avec la perception de l’APA, l’ACTP ou la PCH vues plus haut, ou même avec le simple fait de remplir les conditions pour les percevoir.

i) Les prêts bancaires conventionnés

30694-9 Un prêt conventionné est destiné au propriétaire qui souhaite faire des travaux dans sa résidence principale ou à toute personne qui veut devenir propriétaire de sa résidence principale (en l’achetant ou en la faisant construire)¹²³¹. Il est accordé sans conditions de ressources. Le taux d’intérêt du prêt est plafonné. Il est possible d’obtenir ce prêt auprès des organismes financiers ayant passé une convention avec l’État.

Les travaux d’adaptation d’un logement au handicap sont éligibles à un prêt conventionné, à condition que ce logement soit occupé à titre de résidence principale au plus tard un an après la fin des travaux (sauf certaines hypothèses où ce délai peut être poussé jusqu’à six ans, notamment quand l’emprunteur prévoit d’occuper le logement à partir de son départ à la retraite).

Aucune condition de ressources n’est requise et la durée de remboursement peut s’échelonner sur cinq à trente-cinq ans.

C/ Les locaux concernés

30695 – Un principe assorti d’importantes exceptions. – Le champ d’application de l’obligation d’accessibilité est délimité par trois textes piliers : les articles L. 111-7, L. 111-7-1¹²³² et R. 111-18-4¹²³³ du Code de la construction et de l’habitation. Même si elle concerne aussi d’autres types de locaux, elle s’applique au premier chef aux logements neufs autres que les maisons individuelles construites ou réhabilitées par leur propriétaire à son usage personnel (I). Cependant, le logement ancien peut, dans certains cas, être concerné s’il fait l’objet d’une rénovation (II).

I/ Le principe d’application aux logements neufs

30696 – Une règle logique. – Seuls sont tenus à l’obligation d’accessibilité « les bâtiments ou parties de bâtiments nouveaux ». La règle est logique. C’est dès la construction que doivent et peuvent être pensés et prévus les aménagements et les prescriptions techniques propres à l’accessibilité, dans les parties communes comme dans les logements, tels que les largeurs des circulations et des portes, l’organisation des espaces, les équipements. Il en résulte qu’au sein d’un bâtiment d’habitation collectif existant, les logements ne sont soumis à aucune obligation, même lorsqu’ils font l’objet de travaux.

30697 – Peu importe le mode de gestion de l’immeuble. – L’obligation d’accessibilité s’impose à tous les logements collectifs neufs indépendamment de leur gestion future. Elle concerne donc notamment ceux voués à la location, fût-elle temporaire et saisonnière. C’est le cas dès lors que les locaux concernés ont vocation à être gérés et entretenus de façon permanente. Dans un tel cas, l’ancien article R. 111-18-2¹²³⁴ du Code de la construction et de l’habitation impose que les dispositions architecturales et les aménagements propres à assurer l’accessibilité de ces logements garantissent :

pour tous les logements de l’immeuble, la possibilité d’être visités et occupés par une personne handicapée ;

pour un certain pourcentage d’entre eux, la possibilité pour une personne handicapée d’accéder, sans travaux préalables, aux pièces de l’unité de vie et à faire usage de leurs fonctions.

II/ Les aménagements au principe

30698 Le principe d’accessibilité comporte cependant d’importants aménagements.

a) La maison individuelle à usage personnel

30699 – Une tolérance critiquée. – Les maisons individuelles construites ou réhabilitées pour l’usage personnel de leur propriétaire sont dispensées de satisfaire à l’obligation d’accessibilité. Cette mesure a parfois été critiquée¹²³⁵.

b) En Vefa, les travaux modificatifs réversibles

30700 Lorsqu’un appartement est vendu en état futur d’achèvement à des acquéreurs non encore concernés par les contraintes de l’âge ou du handicap, ces derniers peuvent demander la réalisation de travaux modificatifs, notamment afin de redimensionner les pièces pour les besoins d’un occupant valide. Néanmoins, les travaux modificatifs doivent être aisément réversibles et l’acte doit comporter en annexe le plan de l’état initial, afin d’y revenir un jour si la nécessité s’en fait sentir.

30701

Les travaux modificatifs de l’accessibilité dans les ventes en état futur d’achèvement

Les appartements vendus en état futur d’achèvement, qui doivent respecter les règles d’accessibilité, peuvent voir leurs plans modifiés dans un but d’adaptation aux besoins et attentes précises d’un acquéreur donné. La loi¹²³⁶ a voulu admettre une certaine flexibilité, l’acquéreur étant autorisé par l’alinéa III de l’article R. 162-4 du Code de la construction et de l’habitation à demander la réalisation de modifications au sein du logement qu’il acquiert, avant la construction, pour se détacher plus ou moins des normes d’accès aux personnes à mobilité réduite (PMR) auquel le promoteur était légalement astreint dans la proposition de ses plans initiaux. Ces modifications sont licites, sous réserve de respecter les conditions suivantes :

la demande doit émaner de l’acquéreur ;

un contrat de travaux modificatifs doit être établi entre l’acquéreur et le promoteur de l’opération ;

le logement doit toujours pouvoir être visité par une personne handicapée quel que soit son handicap, c’est-à-dire qu’elle doit pouvoir entrer, se rendre dans le séjour, y circuler et en ressortir ;

les travaux modificatifs réalisés à la demande de l’acquéreur doivent permettre une réversibilité des aménagements par des travaux simples, dans les conditions définies par arrêté du ministre chargé de la construction (le plus souvent, il s’agira de déplacements de cloisons internes, de canalisations ou de branchements électriques) ;

à des fins de conservation, fort utile en cas de réalisation de travaux réversifs, le plan du logement avant et après travaux modificatifs doit être annexé au contrat de travaux modificatifs de l’acquéreur, voire à l’acte authentique de vente si ce contrat est conclu avant qu’intervienne la signature de l’acte authentique.

Travaux modificatifs d’accessibilité (TMA) : une obligation de plus pour les notaires

Le 2^o du III de l’article R. 162-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que : « Si le contrat de travaux modificatifs de l’acquéreur est conclu avant la signature de l’acte authentique de vente, les deux plans sont en outre annexés à l’acte authentique de vente ». Il est donc essentiel que le notaire sollicite précisément les parties (promoteur et acquéreur) sur l’existence ou non d’un tel contrat de TMA qui aurait été conclu avant la signature de la Vefa (entre le contrat de réservation et celle-ci). Ceci, aux fins de se préserver contre tout engagement de sa responsabilité civile professionnelle, dans l’hypothèse où lesdites parties omettraient de lui faire part de l’existence de ce contrat et qu’un préjudice en découlerait plus tard. Il respectera ainsi son obligation de conseil à l’égard des parties ou des futurs ayants cause ou ayants droit qui peut-être établiront ces travaux de réversibilité bien des années plus tard, comme son obligation d’assurer la conformité de l’acte qu’il reçoit aux dispositions légales et réglementaires.

30702

Exemple d’optimisation des surfaces d’un logement neuf acquis en Vefa au moyen de travaux modificatifs

Cet exemple est extrait du site « Achat Vefa » (www.achatvefa.com), créé par un couple ayant voulu décrire en ligne les différentes étapes d’un achat sur plan, à partir de sa propre expérience. On y trouve l’illustration suivante, à la rubrique traitant des travaux modificatifs d’accessibilité (TMA) :

« Voici le plan d’origine (niveau bas et niveau haut) :

On peut remarquer plusieurs choses :

l’appartement fait 74 m² avec trois chambres, ce qui n’est pas beaucoup : il faut donc que le plan soit très optimisé pour être agréable au quotidien ;

la pièce à vivre ne fait que 21 m² (en excluant la cuisine) ;

la salle d’eau du niveau bas fait 5 m² (car aux normes PMR puisque le niveau haut n’est accessible que par un escalier) ;

l’entrée fait 3 m² et n’est pas vraiment exploitable ;

le W.-C. du niveau haut est inutilement profond ;

il n’y a pas de double vasque dans les pièces d’eau.

Si un acquéreur sans handicap le souhaite, il peut donc faire une demande de TMA au promoteur, tout en respectant le principe de réversibilité. Voici donc une nouvelle proposition que nous avons faite et qui paraît beaucoup plus optimisée (après TMA) :

Suite à nos recommandations, l’acquéreur a décidé d’effectuer les modifications suivantes :

transformer la salle d’eau du niveau bas en simple W.-C. ;

profiter de la place pour créer un petit placard au niveau bas ;

permettre à une partie de l’entrée de faire partie intégrante de la pièce à vivre (qui fait donc désormais 26 m² (vs 21 m² avant TMA) ;

transformer le profond W.-C. du niveau haut en une petite salle d’eau (douche) ;

intégrer le W.-C. du niveau haut dans la salle de bain, mettre une double vasque et un espace lave-linge.

Selon nous, l’acquéreur a réellement optimisé son plan en créant une pièce à vivre plus grande (+ un placard), tout en conservant au total deux pièces d’eau et deux W.-C.

Si cela est possible, et en particulier pour les “petites” surfaces, il faut donc systématiquement envisager des TMA afin d’essayer de :

réduire les espaces généralement non “utiles” comme l’entrée ou les dégagements ;

augmenter la taille de la pièce à vivre (et/ou des chambres, au moins la chambre parentale) ;

réduire les pièces d’eau à leur aspect fonctionnel.

Il est à noter que le promoteur ne vous parlera pas forcément spontanément des TMA. C’est en effet assez contraignant pour lui car cette démarche de TMA nécessitera plusieurs allers-retours entre l’acquéreur, lui et l’architecte (ou le maître d’œuvre) afin de confirmer (ou non) la faisabilité technique des changements demandés. Il ne faut donc pas hésiter à lui en parler si ce point n’est pas évoqué naturellement dans la discussion, en sachant que les TMA peuvent engendrer des coûts supplémentaires. (…) ».

c) L’accessibilité en cas de rénovation

30703 L’obligation d’accessibilité peut être étendue à la rénovation des logements anciens (i), ici encore moyennant exceptions (ii).

i) Principe d’application à la rénovation lourde

30704 – Deux conditions. – L’obligation d’accessibilité est étendue aux logements anciens faisant l’objet d’une rénovation lourde. L’hypothèse est celle réservée par l’article R. 111-18-9¹²³⁷ du Code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la réalisation de travaux :

recouvrant la modification, l’extension, ou la création d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment ;

dont le montant est supérieur ou égal à 80 % de la valeur du bâtiment.

Lorsque ces deux conditions sont réunies, et bien que l’on soit en présence d’un bâtiment existant, doivent être accessibles :

les parties communes, extérieures et intérieures, même si elles ne font pas l’objet de travaux ;

les places de stationnement, les caves, les celliers privatifs où sont réalisés les travaux ;

les logements où sont réalisés les travaux, s’ils sont situés en rez-de-chaussée, ou desservis par un ascenseur, ou susceptibles de l’être.

ii) Dérogations à l’application à la rénovation lourde

30705 – Dérogations communes. – D’une manière générale, ne sont soumises à aucune obligation :

la maison individuelle existante ;

la création d’un seul logement, par changement de destination, dans un bâtiment existant, même s’il se classe en bâtiment collectif d’habitation ;

la création de plusieurs logements par changement de destination dans un bâtiment existant, qui sera in fine classé en maison individuelle.

30706 – Dérogations particulières. – Dès l’origine plusieurs motifs de dérogation ont été admis en cas de création de logements par rénovation et/ou changement de destination. Témoins d’un certain réalisme, elles sont liées :

1. à l’impossibilité technique, due :

a) à la configuration du terrain,

b) à la présence de constructions existantes,

c) aux contraintes pouvant résulter du classement de la zone de construction, notamment au regard de la prévention des risques naturels ou technologiques (PPRI et risque d’inondation par exemple) ;

2. à la disproportion avérée entre les bénéfices et les inconvénients, dans les projets de travaux de modification ou d’extension ;

3. à la préservation du patrimoine architectural, dès lors que les travaux prévus touchent :

a) un bâtiment d’habitation classé au titre des monuments historiques,

b) un bâtiment d’habitation situé aux abords et dans le champ de visibilité d’un monument historique classé ou inscrit en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysagé ou en secteur sauvegardé¹²³⁸.

Sous-section II – La loi Elan de 2018 : le retour à un certain pragmatisme

30707 Chacun convient que la loi Handicap de 2005 brille par son ambition. Mais dès l’origine, nombreux furent ceux qui rappelèrent, à son propos, le dicton bien connu : « qui trop embrasse, mal étreint ». Devant l’impossibilité de respecter l’échéance du 1^er janvier 2015, la loi Elan de 2018 apporte une modération que d’aucuns considèrent comme un recul coupable, tandis que d’autres y voient un retour bienvenu au réalisme.

30708

De la loi Handicap à la loi Elan, histoire contemporaine de l’accessibilité

1. Si la première Conférence nationale sur le handicap, organisée le 10 juin 2008, fut l’occasion pour le chef de l’État de l’époque (Nicolas Sarkozy) de réaffirmer la volonté de tenir les objectifs de la loi votée trois ans plus tôt, et d’annoncer un ensemble de mesures tenant compte des conclusions du comité de suivi de la loi du 11 février 2005, les commentaires du monde associatif pointèrent rapidement l’insuffisance des progressions, et le firent savoir, entre autres à l’occasion de la deuxième Conférence tenue le 8 juin 2011.

2. Face aux nombreuses difficultés de mise en œuvre, et pour répondre au besoin de données statistiques, un Observatoire interministériel de l’accessibilité et de la conception universelle (Obiacu) est créé par décret n^o 2010-124 du 9 février 2010, et placé auprès du Premier ministre. Il est chargé d’évaluer l’accessibilité et la convenance d’usage des bâtiments d’habitation, des ERP, des lieux de travail, de la voirie, des espaces publics, des moyens de transport et des nouvelles technologies. Il doit étudier les conditions d’accès aux services publics et au logement, et recenser les progrès réalisés en la matière. Il doit également identifier et signaler les obstacles à la mise en œuvre des dispositions de la loi du 11 février 2005. À ces fins, l’Obiacu doit élaborer chaque année un rapport dressant le bilan de l’évolution de l’accessibilité en France, analysant l’état d’avancement de la mise en œuvre de la loi, et formulant les préconisations qui lui paraissent nécessaires.

3. Par ailleurs, des journées territoriales de l’accessibilité sont organisées dans tous les départements afin de dresser un état de l’accessibilité du territoire. Le bilan de ces journées met en évidence des disparités territoriales dans la réalisation des plans de mise en accessibilité de la voirie et des aménagements des espaces publics (Pave). Un des constats partagés est la méconnaissance alarmante dont la loi de 2005 fait encore l’objet, notamment auprès des petites collectivités locales, et ce à mi-parcours de la trajectoire fixée pour atteindre la date butoir.

4. Saisi fin 2009 par quatre associations de personnes handicapées, le Conseil d’État annule dans sa décision du 1^er juin 2011 les possibilités de dérogation qu’avait instaurées l’article 1^er du décret n^o 2009-127 du 21 octobre 2009 relatif à l’accessibilité dans un bâtiment neuf ou dans la partie neuve d’un bâtiment existant « en cas d’impossibilité technique résultant de l’environnement du bâtiment ». La Haute Cour note en particulier que « le législateur n’a pas entendu permettre au pouvoir réglementaire d’ouvrir des possibilités de dérogations aux règles relatives à l’accessibilité en ce qui concerne un bâtiment neuf ou la partie neuve d’un bâtiment ».

5. La pression monte en septembre 2012, lorsqu’une mission conjointe menée par le Conseil général de l’environnement et du développement durable, l’Inspection générale des affaires sociales et le Contrôle général économique et financier, conclut que l’échéance du 1^er janvier 2015 pour la mise en conformité des établissements recevant du public aux normes d’accessibilité ne sera pas tenue.

6. Le temps de commander encore, non sans une légère once de panique face à l’inflexibilité des rouages du temps, deux rapports sur la situation à l’occasion du Comité interministériel du handicap (CIH) du 25 septembre 2013, et le législateur, confronté à la cruauté de l’aveu, se souvient du message jurisprudentiel de 2011. Voulant se donner les moyens d’agir dans les meilleurs délais, la loi du 10 juillet 2014¹²³⁹ habilite le gouvernement à rapidement adopter des mesures législatives pour la mise en accessibilité.

7. Prise en application de cette loi d’habilitation, l’ordonnance du 26 septembre 2014¹²⁴⁰ ne peut que prendre acte de l’impossibilité de respecter l’échéance du 1^er janvier 2015. Elle simplifie et explicite les normes d’accessibilité, et prévoit la mise en place d’un dispositif d’échéanciers pour les ERP : les Agendas d’accessibilité programmée (Ad’AP). Documents de programmation financière des travaux d’accessibilité, ils constituent un engagement des acteurs publics et privés qui ne sont pas en conformité avec la loi, à réaliser les travaux requis dans un calendrier précis. Cependant, le dispositif législatif issu de la loi du 11 février 2005 demeure, en sorte que le non-respect de l’échéance du 1^er janvier 2015, sauf dérogation validée, reste passible de sanctions pénales, les Ad’Ap étant en principe un dispositif d’exception.

8. Seule peut remédier à cette anomalie une intervention législative ; elle attendra trois ans, prenant finalement corps dans la loi n^o 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite « loi Elan »).

§ I – Principes nouveaux mais maintien d’une trajectoire

30709 – Requiem pour un objectif. – L’article 64 de la loi n^o 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite « loi Elan »)¹²⁴¹, abandonne le fameux objectif de 100 % de logements collectifs neufs conformes aux normes d’accessibilité. Elle limite désormais l’obligation d’accessibilité à 20 % de ces mêmes logements (ceux situés en rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur) et impose qu’en toute hypothèse au moins un logement réponde à la norme, a minima. Le reste de ces logements doit seulement être évolutif.

30710 – Naissance du logement évolutif. – Cette notion de logement évolutif est au cœur du nouveau dispositif. La définition d’un logement évolutif figure à l’article L. 111-7-1 du Code de la construction et de l’habitation : « La conception des logements évolutifs doit permettre la redistribution des volumes pour garantir l’accessibilité ultérieure de l’unité de vie, à l’issue de travaux simples ». Le décret du 11 avril 2019 précise le concept en modifiant l’article R. 111-19-2 du même code. Un logement est qualifié d’évolutif lorsqu’il répond à deux paramètres cumulatifs :

une personne en fauteuil roulant peut y accéder, circuler dans le séjour et utiliser le cabinet d’aisances ;

il peut atteindre les normes d’accessibilité réglementaires par la réalisation de travaux simples, c’est-à-dire sans incidence sur les éléments de structure et certains réseaux encastrés en cloisons.

30711

30712 – Une inflexion critiquée… – Cette inflexion du principe d’universalité initial, troqué contre ce qui est parfois vécu comme une politique de quotas, a été et demeure critiquée de manière virulente par de nombreux acteurs du domaine du handicap. On lui a reproché, notamment, d’user de notions trop générales, floues, ambiguës ou invérifiables. Et, de fait, où commencent et où s’arrêtent les « travaux simples » ? Un autre point de crispation concerne la charge de ces travaux, faisant passer le logement d’« évolutif » à « accessible ». Cela pose plusieurs problèmes. D’abord, un grand risque de discrimination à la location. En effet, un propriétaire privé acceptera-t-il de louer son logement à une personne en situation de handicap ou à une personne âgée si cela implique que son appartement soit transformé ? Et si un citoyen en situation de handicap sollicite la MDPH ou l’Anah, il lui faut en moyenne attendre six à dix-huit mois pour obtenir une réponse. Il sera donc privé d’un logement correspondant à ses besoins, au moins pour quelques mois supplémentaires.

30713 – … mais constitutionnellement validée. – C’est notamment sur ce fondement, suspect d’inconstitutionnalité, que la loi Elan fut déférée au Conseil constitutionnel. Les requérants considéraient en effet que du fait de la nouvelle réglementation, les normes d’accessibilité ne concerneraient plus, en pratique, que 8 % au mieux des logements neufs ; régression non compensée selon eux par la création d’une nouvelle typologie de logements dits « évolutifs ». D’une part, le nouveau dispositif risquait donc de conduire à des discriminations par les bailleurs dans le choix des locataires, au détriment des personnes pour lesquelles des travaux seraient rendus nécessaires. Et, d’autre part, la loi serait entachée d’un manque de lisibilité et de prévisibilité, en raison de l’absence de toute définition de ces « travaux simples » : l’interprétation d’une notion trop floue pouvant varier et conduire à une accessibilité des bâtiments à géométrie variable, contraire au principe d’égalité¹²⁴². Par décision du 15 novembre 2018 le Conseil constitutionnel écarta ces griefs, précisant notamment que « le législateur, qui a entendu maintenir l’accessibilité des personnes handicapées aux logements situés dans les bâtiments neufs tout en assurant l’adaptation de ces logements pour prendre en compte la diversité et l’évolution des besoins des individus et des familles, a retenu des critères qui ne sont pas manifestement inappropriés au but poursuivi »¹²⁴³. Pourtant, les réprobations continuent, pour des motifs constants.

30714

La loi Elan du 23 novembre 2018 : Noël avant l’heure pour le lobby du bâtiment ?

Beaview, un magazine en ligne consacré aux thèmes du handicap et se réclamant d’une « ligne éditoriale non-validiste », publiait en janvier 2020 un article fort hostile considérant que les pouvoirs publics avaient, avec la loi Elan, cédé aux « exigences des lobbies du bâtiment »¹²⁴⁴.

Morceaux choisis :

« (…) L’autre grande nouveauté de cette loi Elan concerne les 80 % de logements (au rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur) restants. Désormais, ces logements devront être “évolutifs”, c’est-à-dire un logement dans lequel une personne en situation de handicap peut circuler dans le séjour et les toilettes.

Par ailleurs, la loi Elan prévoit “la mise en accessibilité des pièces composant l’unité de vie du logement est réalisable ultérieurement par des travaux simples”. Le logement “évolutif” pourrait donc devenir “accessible” par des “travaux simples”. Les textes réglementaires (décrets et arrêtés), rendus au cours de l’année 2019, ont précisé ce qu’étaient des travaux simples, en érigeant quelques critères, comme ne pas toucher aux éléments de structure, aux alimentations en fluide ou aux canalisations.

“Ce sont des critères évidents mais ils ne garantissent pas que les travaux seront simples. Si, pour agrandir une salle de bain, il faut abattre une cloison, détruire le placard qui se trouvait derrière, remettre à niveau… Les critères seront respectés mais cela ne se réglera pas en 48 heures et coûtera cher”, assure Christian François, ancien membre du Conseil national consultatif des personnes handicapées, contacté par Beaview. Pour lui, il aurait même été préférable de revenir à la loi de 1975, qui prévoyait que tous les logements soient “adaptables”, avec des travaux simples, décrits de manière beaucoup plus précise par un arrêté de 1980.

Cette notion de “travaux simples” pose problème. Comme expliqué plus haut, un logement “accessible” n’est pas un logement adapté mais adaptable… Et ce par la tenue de travaux simples. Or, la loi Elan nous dit qu’un logement évolutif peut devenir accessible, également par des travaux simples. Si tel était vraiment le cas, alors pourquoi ne pas être resté sur le principe de l’accessibilité ?

(…)

“Pour résumer, la loi Elan entraînera des difficultés de logement pour les personnes handicapées et les personnes âgées, alors que la pénurie de logements accessibles est déjà criante, et d’importants risques de discriminations sont à prévoir. De plus, la loi Elan va engendrer de fortes dépenses du contribuable. D’abord via le financement de travaux pour les logements évolutifs mais aussi en finançant ou en subventionnant des structures d’hébergement, comme celles citées plus haut, ou encore les habitats inclusifs, nouveau concept d’hébergements collectifs à destination des personnes âgées ou handicapées, que le gouvernement et certaines associations souhaitent développer.” (certaines associations prônant une position “anti-validiste” comme le CLHEE semblent en effet opposées au placement de personnes handicapées dans des établissements ou des habitats partagés) ».

§ II – Situation antérieure et nouveaux apports

30715 La loi Elan mérite-t-elle tant de blâmes ? Le texte de 2018 remédie à certaines difficultés constatées par le passé (A) ; il apporte dès à présent des compléments bienvenus (B), et, à certains égards, il pourrait préparer un avenir moins sombre que celui qui, parfois, a été annoncé (C).

A/ Le passé : points faibles du dispositif antérieur

30716 Deux principaux points faibles ont été identifiés par le passé.

30717 – L’accessibilité universelle, un mythe. – Le nouveau « prisme » issu de la loi Elan mérite-t-il, à ce point, le blâme ? Pour répondre à cette question, il nous paraît nécessaire de rappeler, comme l’ont admis les détracteurs de la réforme eux-mêmes¹²⁴⁵, que « le 100 % accessible n’a, en fait, jamais existé ». L’obligation d’accessibilité ne concernait que les logements situés en rez-de-chaussée ou desservis par un ascenseur. D’après les associations œuvrant dans le secteur du handicap, cela ne recouvrait en pratique que 40 % de l’ensemble des logements construits depuis 2005. D’où l’hostilité redoublée à l’encontre d’un quota passant de 100 à 20 % des logements concernés, ceux-ci n’étant donc eux-mêmes constitutifs que d’une minorité de 40 % de l’ensemble des logements neufs. Partant de ce constat, sur quels paramètres la loi Elan a-t-elle voulu agir ?

30718 – La copropriété, un obstacle. – En effet, en vue d’effectuer des travaux ou des aménagements sur les parties communes, il est impératif d’avoir l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires. Celle-ci est accordée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, à l’occasion d’une assemblée générale (L. n^o 65-557, 10 juill. 1965, art. 24). Si l’assemblée refuse à un copropriétaire d’effectuer des travaux d’amélioration touchant aux parties communes, seul le juge (tribunal judiciaire), saisi dans les deux mois de la notification du procès-verbal de l’assemblée, pourra trancher (L. 10 juill. 1965, art. 30). Malgré la facilitation des travaux d’accessibilité instaurée par la loi n^o 2003-590 du 2 juillet 2003, soumettant ces travaux à la majorité de l’article 24, la difficulté restait prégnante. Les demandes formulées en ce sens se heurtaient trop fréquemment à un refus de l’assemblée générale, pour des motifs aux fondements variables¹²⁴⁶.

B/ Le présent : apports de la loi nouvelle

I/ La généralisation des ascenseurs

30719 Premier levier de la réforme, généraliser la desserte des appartements en étage par un ascenseur. En vertu du décret du 11 avril 2019¹²⁴⁷, la présence d’un ascenseur devient obligatoire dans les bâtiments d’habitation collectifs neufs dès qu’il y a plus de deux étages comportant des logements au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée. Mathématiquement, si le nombre de logements desservis par un ascenseur augmente, le nombre d’appartements concernés par la norme d’accessibilité suivra la même progression. On peut y voir une forme de compensation de l’abaissement à 20 % du seuil de l’obligation d’accessibilité.

II/ La simplification des règles applicables en copropriété

30720 – Une inversion du principe traditionnel. – Second levier de la réforme, la loi, non sans une certaine audace, inverse le principe ordinairement applicable en copropriété. Depuis le 31 décembre 2020, tout copropriétaire peut envisager de faire réaliser, à ses frais exclusifs, des travaux d’accessibilité des logements aux personnes handicapées, qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (rampe d’accès, monte-escalier, ascenseur, garde-corps…), sans avoir à y être autorisé préalablement par l’assemblée générale des copropriétaires. Il lui suffit, à cet effet, de notifier au syndic une demande d’inscription de cette information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés. Ainsi informée, l’assemblée générale ne peut s’opposer à la réalisation des travaux que par une décision motivée, prise à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, en alléguant une atteinte à la structure de l’immeuble, à ses éléments d’équipements essentiels, ou à sa destination¹²⁴⁸.

30721

Travaux d’accessibilité sur parties communes : une information précisément définie

Le contenu du descriptif des travaux d’accessibilité affectant les parties communes d’un immeuble en copropriété est précisément défini : il doit comprendre tous les éléments nécessaires à la compréhension des travaux, par exemple des plans, graphiques ou photographies. Devront y être détaillés la nature, l’implantation, la durée et les conditions d’exécution des travaux envisagés, ainsi que les éléments essentiels de l’équipement ou de l’ouvrage, tels que les marques, modèles, notices, garanties et documents relatifs à l’utilisation et à l’entretien. Le document est assorti d’un plan technique d’intervention, et, le cas échéant, d’un schéma de raccordement électrique. À défaut de fournir ces données au syndic, le point d’information notifié par le copropriétaire n’est pas inscrit à l’ordre du jour, et le droit d’opposition de l’assemblée générale s’en trouvera non purgé.

30722 – Un rempart contre l’immobilisme. – Pour pallier l’immobilisme parfois rencontré chez certains syndics, une disposition particulière vient compléter les précédentes. Si la requête présentée par le copropriétaire qui projette des travaux d’accessibilité n’a pas été inscrite par le syndic à l’ordre du jour, aucune opposition aux travaux n’est plus recevable, et le demandeur peut y procéder.

III/ Un volet financier complémentaire

30723 – Rappels. – Côté financement, rappelons ici que la prestation de compensation du handicap (PCH) ne peut pas être attribuée pour d’autres travaux que ceux portant sur la résidence principale de l’allocataire : elle ne pourra donc pas être sollicitée pour contribuer au budget de travaux affectant les parties communes d’une copropriété, même si elles sont liées au handicap d’un des occupants. En revanche, le crédit d’impôt organisé à l’article 200 quater A du Code général des impôts que nous avons examiné précédemment (V. supra, n^os 30693 et s.) est ici éligible, toutes conditions remplies par ailleurs.

30724 – Nouveautés. – Sur ce plan des aides financières, la loi Elan aménage certaines ressources nouvelles, même si ce n’est certes pas comparable aux importants volets financiers ayant essaimé dans le sillage de la loi Handicap, et du droit à compensation qu’elle avait institutionnalisé. À titre d’exemple, citons la création d’un forfait pour le financement du projet de vie sociale et partagée, mis en œuvre dans le cadre de projets d’habitat inclusif. Remplaçant l’aide spécifique forfaitaire qui finançait des projets expérimentaux d’habitat inclusif en 2017 et 2018, ce nouveau dispositif, dit « Forfait habitat inclusif » (FHI), a vu sa cible élargie aux personnes âgées en perte d’autonomie et aux personnes en situation de handicap.

C/ L’avenir : un élan vers l’habitat de demain

I/ Un élan vers l’habitat inclusif

30725 L’article 129 de la loi Elan donne une impulsion à l’habitat inclusif, non seulement en lui procurant une existence légale, mais aussi en promouvant son développement grâce à la création du « Forfait habitat inclusif », financé par la Caisse nationale de solidarité pour l’autonomie (CNSA). Cette notion a été abordée plus haut.

II/ Le logement évolutif : une notion ancienne à l’intérêt renouvelé

30726 – Un concept théorique aux applications ténues. – Organiser juridiquement n’est pas créer. Le concept de logement évolutif (ou modulaire) n’est pas une invention du législateur de 2018, loin s’en faut. Il était connu, quoique faiblement expérimenté, depuis le début du XX^e siècle, fruit des avancées technologiques des procédés de construction, de l’apparition d’une construction de masse et de la standardisation des logements. Le concept est sous-tendu par l’idée que le logement peut et doit évoluer pour s’adapter aux besoins de ses occupants.

30727

Le logement évolutif, un élan vers l’Habitat

Les travaux éclairants du Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement (Cerema) sur le logement évolutif méritent d’être cités ici¹²⁴⁹.

L’idée générale qui sous-tend la notion de logement évolutif est que le logement peut et doit évoluer pour s’adapter aux besoins de ses occupants. Cette évolution peut se manifester de deux manières :

modifications de l’aménagement interne du logement. La modularité désigne alors l’aménagement temporaire, et la flexibilité parle des changements plus durables ;

évolutions liées à la surface du logement, répondant à la sous-notion d’élasticité, par l’addition ou la soustraction d’espaces de réserve, d’annexes ou encore de pièces d’un appartement à un autre.

Le tout vise, au-delà des aspects techniques, les moyens de placer l’occupant au centre de la question du logement, ou encore de faire en sorte que l’habitant soit acteur de son logement, par une participation dès la phase de conception et en lui offrant la possibilité de l’adapter et de le personnaliser en fonction de ses besoins pendant toute la phase d’occupation, qui pourra durer des décennies, et parfois toute une vie.

30728 – Un intérêt renouvelé. – Nous rejoignons le thème principal de notre réflexion : la pérennité du logement. L’exploration de cette thématique de l’évolutivité du logement ouvre de nouvelles et vastes perspectives face aux transformations observables et prévisibles des modes de vie. Sur ce point, la réflexion dépasse le seul domaine juridique ; elle suppose l’appropriation du concept par les acteurs de la construction : architectes, urbanistes, promoteurs, entreprises du BTP.

Pour une approche plus détaillée des études et perspectives du Cerema sur le logement évolutif :

30729 – Un enjeu sociétal… parmi d’autres. – Même s’il n’est encore qu’à l’état d’intuition, le logement évolutif peut, par essence, répondre à de multiples besoins. Et pas seulement à ceux de l’adaptabilité du logement au handicap ou aux exigences de l’âge de son occupant. Il pourrait également être utile en d’autres circonstances produisant des conséquences majeures dans nos façons de nous loger : recomposition familiale, décohabitation tardive des jeunes générations, simili-exode urbain, télétravail, etc. Nous voici parvenus au stade où les enjeux sociétaux du logement ne sont plus seulement ceux inhérents à sa structure matérielle objective, mais ceux découlant du comportement social nouveau des sujets qui l’occupent.

30730

Les solutions d’effet équivalent

Les articles 3 et 4 du décret n^o 2015-1770 du 24 décembre 2015 indiquent que des solutions d’effet équivalent aux dispositions techniques réglementaires sont admises dès lors qu’elles satisfont aux mêmes objectifs. Il s’agit là d’une souplesse accordée aux modalités de mise en œuvre des dispositions techniques d’accessibilité telles que précisées par l’arrêté du 24 décembre 2015, afin de laisser une porte ouverte à l’innovation technique, sans soumettre la quête de l’accessibilité optimale au péril mortel de l’immobilisme. Cependant l’objectif et la qualité d’usage recherchés restent identiques. Il ne s’agit donc en aucun cas d’une dérogation.

L’introduction des solutions d’effet équivalent a pour but de permettre au maître d’œuvre de proposer d’autres moyens (techniques ou technologiques) pour répondre à l’objectif d’accessibilité, et ainsi de laisser une féconde souplesse se déployer autour des modalités de mise en œuvre des dispositions techniques d’accessibilité, telles que précisées à l’origine par l’arrêté. Mais à condition que le résultat soit équivalent.

Les objectifs de résultat et de moyens demeurent, afin d’éviter toute dérive, et précisément de garantir le principe d’équivalence.

À cette fin, une ordonnance publiée le 31 octobre 2018 – la première prise sur le fondement de l’article 49 de la loi Essoc –, permet la mise en œuvre de solutions techniques présentant des résultats équivalents aux règles de construction prévues par le Code de la construction de l’habitation (CCH) dans certains domaines. Pour prouver cette équivalence, le maître d’ouvrage doit recourir aux services d’un organisme compétent, indépendant et agissant avec impartialité.

Le décret d’application de cette première ordonnance a été publié le 12 mars 2019.

1160) L. n^o 2018-1021, 23 nov. 2018.

1161) On peut considérer que le texte fondateur en la matière est la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite « loi SRU », L. n^o 2000-1208, 13 déc. 2000 et son décret d’application, V. infra, n^o 30672005.

1162) Et notamment les règlements sanitaires départementaux, souvent fort anciens et parfois plus sévères que les normes nationales.

1163) V. Rapport du 111^e Congrès des notaires de France, Strasbourg, 2015, La sécurité juridique, un défi authentique, 4^e commission, n^os 4436 et s.

1164) L. n^o 2014-366, 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

1165) V. J.-L. Puygauthier, La loi Alur et la location meublée : JCP N 2014, n^o 15, A.

1166) En ce qu’elle a modifié l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n^o 86-1290 du 23 décembre 1986).

1167) D. n^o 2002-120, 30 janv. 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n^o 2000-1208 du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

1168) V. JCl. Formulaire Notarial, V^o Audit de l’immeuble – contrôle qualité, fasc. 20, par J. Lafond.

1169) La loi n^o 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, dite « loi Carrez », est le texte imposant au propriétaire d’un lot de copropriété d’en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à sa vente. Sa méthodologie de détermination des surfaces lui est propre, au point que l’on parle de superficie « Carrez » par opposition aux autres modes de mesurage.

1170) CCH, art. R. 111-2, al. 2 et 3 : « La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article *R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

1171) Désormais codifié ss CCH, art. R. 111-1.

1172) Faut-il en déduire que des infiltrations dans une dépendance telle que garage ou véranda ne disqualifieraient pas le logement, tant que l’habitation proprement dite ne serait pas touchée ?

1173) Les changements climatiques ayant amené peu à peu leur lot de tempêtes, crues, inondations et autres submersions marines, on peut se demander si cette exception ne devrait pas bientôt être étendue à certaines parties du territoire métropolitain particulièrement exposées à ces risques (Camargue, baie de Somme, Vallée de la Roya…).

1174) D. n^o 2002-120, 30 janv. 2002, art. 2, al. 6.

1175) V. CA Paris, 6^e ch. C, 22 mai 2007 : JurisData n^o 2007-334443.

1176) La jurisprudence est abondante en matière de logements frappés d’indécence du fait d’une installation électrique défectueuse ou non conforme aux normes en vigueur : V. par ex. CA Bourges, 6 avr. 2006 : JurisData n^o 2006-301154.

1177) Les eaux ménagères (ou « eaux grises ») sont celles rejetées par les installations domestiques : cuisine, salle de bains et machines à laver le linge ou la vaisselle. Elles contiennent des produits chimiques (savons et détergents, médicaments, métaux lourds issus des cosmétiques…) et des déchets organiques (rebuts de cuisine, graisses, résidus de nettoyage, etc.).

1178) Les eaux-vannes (ou « eaux noires ») sont issues des sanitaires, des toilettes. Elles sont chargées de matières corporelles (urine et matière fécale) porteuses de germe et parfois pathogènes.

1179) 117^e Congrès des notaires de France, Le numérique, l’homme et le Droit, Nice, 2021.

1180) V. les travaux de la première commission, supra, n^o aXXXXX.

1181) Telle une sorte de poupée russe inversée, un règlement sanitaire départemental peut être moins détectable aux premiers regards que la coque extérieure de la matriochka plus large sous laquelle il est occulté (CCH), mais recèle localement une force normative tout aussi contraignante.

1182) V. les travaux, déjà cités, de la quatrième commission du 115^e Congrès des notaires de France, La sécurité juridique, un défi authentique, Strasbourg, 2015.

1183) V. le site internet de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), www.anil.org/non-conformite-rsd.

1184) Telles que « les habitations et leurs dépendances doivent être tenues, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, dans un état constant de propreté ».

1185) Ord. n^o 2016-131, 10 févr. 2016 réformant le droit des obligations.

1186) L. n^o 2009-323, 25 mars 2009, dite « loi Molle ».

1187) JurisData n^o 2018-019036.

1188) A. Lebatteux, Droit du copropriétaire sur la partie privative : Loyers et copr. 2018, comm. 233. L’auteur voyant cet arrêt du 6 septembre 2018 comme une illustration de l’intrication croissante entre le contrôle de la décence du logement par la collectivité publique et la notion de destination de l’immeuble soumise à la vigilance du syndicat des copropriétaires.

1189) J.-F. Ravaud, A. Letourmy et I. Ville-Cermès, Les populations handicapées : une question de point de vue, Premiers travaux d’exploitation de l’enquête HID, colloque scientifique, Montpellier, 30 nov. et 1^er déc. 2000, Série Études. Document de travail – Drees juill. 2001, n^o 16, p. 245 et s.

1190) S. Kompany, 10 questions sur… rendre le logement accessible à tous : Opérations immo. mai 2013, n^o 55, 21392157.

1191) Charte, art. 26 : « Toute personne handicapée, quelles que soient l’origine et la nature de son handicap, doit pouvoir bénéficier de mesures additionnelles concrètes visant à favoriser son intégration professionnelle et sociale. Ces mesures d’amélioration doivent notamment concerner, en fonction des capacités des intéressés, la formation professionnelle, l’ergonomie, l’accessibilité, la mobilité, les moyens de transport et le logement ».

1192) Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 22 août 2021 (L. n^o 2021-1104, 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets).

1193) V. le site du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires (www.ecologie.gouv.fr/lunion-europeenne-droits-des-personnes-handicapees-et-accessibilite).

1194) L. n^o 2005-102, 11 févr. 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées.

1195) V. le site de « Essentiel Autonomie » : www.essentiel-autonomie.com/handicap/accessibilite-batiments-handicap-que-dit-loi.

1196) L. n^o 2018-1021, 23 nov. 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

1197) V. not. le rapport en ligne « L’accès des personnes handicapées aux droits sociaux en Europe », M. Maudinet, Directeur Centre technique national d’études et de recherches sur les handicaps et les inadaptations (CTNERHI), Paris, en coopération avec le Groupe Éditorial adopté par le Comité pour la réadaptation et l’intégration des personnes handicapées (CD-P-RR) lors de sa 26^e session (Strasbourg, 7-10 oct. 2003) (https://rm.coe.int/16805a2a18). Lire not. p. 44 à 47.

1198) D. n^o 80-637, 4 août 1980, art. 2.

1199) D. n^o 2006-555, 17 mai 2006, art. 1.

1200) D. n^o 2015-1770, 24 déc. 2015, art. 3.

1201) D. n^o 2019-873, 21 août 2019, art. 4.

1202) Était ajouté en un second alinéa : « Le ministre chargé de la construction fixe, par arrêté, les obligations auxquelles doivent satisfaire les constructions et les aménagements propres à assurer l’accessibilité de ces bâtiments et de leurs abords en ce qui concerne les cheminements extérieurs, le stationnement des véhicules, les conditions d’accès aux bâtiments, les circulations intérieures horizontales et verticales des parties communes, les portes et les sas des parties communes, les revêtements des parois des parties communes, les locaux collectifs, celliers et caves, ainsi que les équipements susceptibles d’être installés dans les parties communes, notamment les dispositifs d’éclairage et d’information des usagers. Cet arrêté prévoit la possibilité pour le maître d’ouvrage de satisfaire à ces obligations par des solutions d’effet équivalent aux dispositions techniques de l’arrêté dès lors que celles-ci répondent aux objectifs poursuivis ».

1203) V. Cerema (Centre d’études et expérience en risques, environnement, mobilité et urbanisme), Climat et Territoires de demain, Loger nos seniors : état des lieux d’un enjeu de société, étude, 23 févr. 2022 (www.cerema.fr/actualites/loger-nos-seniors-etat-lieux-enjeu-societe#toc-pour-aller-plus-loin).

1204) Pour disposer de l’entier détail du dispositif et de toutes ses évolutions législatives, V. JCl. Fiscal Impôts directs Traité, fasc. 1035-22, Crédit d’impôt.

1205) V. BOI-IR-RICI-290-10, 24 juin 2015, § 10. – Instr. 23 déc. 2005 : BOI 5 B-30-05, § 6.

1206) Et quand bien même l’occupation ne serait pas strictement gratuite.

1207) V. BOI-IR-RICI-290-10, 24 juin 2015, § 30.

1208) La Sarl de famille nous paraît exclue, du fait de la condition d’occupation en résidence principale, activité civile par nature, et par suite contraire au caractère exclusivement commercial des activités d’une telle Sarl, si l’on ne veut pas remettre en cause sa translucidité fiscale obtenue de l’option formulée au titre de l’article 239 bis AA du Code général des impôts.

1209) Sont exclues les parties communes qui font l’objet d’une occupation privative au profit d’une autre personne que le contribuable : en toute logique, celle-ci n’ouvriront pas droit au crédit d’impôt.

1210) BOI-IR-RICI-290-10, 24 juin 2015, § 330. – Instr. 23 déc. 2005 : BOI 5 B-30-05, § 28.

1211) La notion de logement abritant le foyer fiscal du contribuable constitue une question de fait que l’administration apprécie strictement, sous le contrôle du juge de l’impôt, afin d’éviter qu’une utilisation temporaire d’un logement permette à un contribuable de bénéficier du crédit d’impôt pour des travaux réalisés dans une résidence secondaire (BOI-IR-RICI-290-10, 24 juin 2015, § 270).

1212) BOI-IR-RICI-290-10, 24 juin 2015, § 300. – En ce sens, Instr. 23 déc. 2005 : BOI 5 B-30-05, § 22.

1213) BOI-IR-RICI-290-10, 24 juin 2015, § 170.

1214) BOI-IR-RICI-290-10, 24 juin 2015, § 240. – Instr. 23 déc. 2005 : BOI 5 B-30-05, § 17.

1215) BOI-IR-RICI-290-10, 24 juin 2015, § 250 et 260.

1216) BOI-IR-RICI-290-10, 24 juin 2015, § 280.

1217) Encore qu’il faille réserver désormais les hypothèses d’application du nouvel article 4 B 1, introduit par la loi de finances pour 2020, énonçant une présomption de résidence fiscale française pour les dirigeants exécutifs, matériellement résidents à l’étranger, de société française répondant à certains critères et dont le siège social est situé en France.

1218) BOI-IR-RICI-290-10, 24 juin 2015, § 320. – En ce sens, Instr. 23 déc. 2005 : BOI 5 B-30-05, § 29.

1219) Alors secrétaire d’État chargée des personnes handicapées, près le ministère des Solidarités, de l’Autonomie et des Personnes handicapées.

1220) Liste fixée par arrêté conformément au 2 de l’article 200 quater A du Code général des impôts (A. 9 févr. 2005 : JO 15 févr. 2005 ; Dr. fisc. 2005, n^o 12, comm. 301).

1221) BOI-IR-RICI-290-10, 24 juin 2015, § 330.

1222) Compte tenu de l’extension du champ d’application du crédit d’impôt aux dépenses de travaux permettant l’adaptation des logements à la perte d’autonomie ou au handicap, cette actualisation relève de la compétence d’un arrêté conjoint des ministres chargés du budget, des personnes handicapées et des personnes âgées (CGI, art. 200 quater A, 2 mod.).

1223) Rép. min. n^o 38800 à M. Bocquet : JOAN Q 22 oct. 2013, p. 11080 ; Dr. fisc. 2013, n^o 45, act. 577. – Rép. min. n^o 81099 à J. Cresta : JOAN Q 3 mai 2016, p. 3800 ; Dr. fisc. 2016, n^o 21, act. 309.

1224) L. n^o 2017-1837, 30 déc. 2017, art. 81 : Dr. fisc. 2018, n^o 3, comm. 69.

1225) BOI-IR-RICI-290-20, 24 juin 2015, § 70. – Instr. 15 déc. 2011 : BOI 5 B-16-11, 28 déc. 2011.

1226) En revanche, l’article 200 quater A du Code général des impôts prévoit expressément que la reprise du crédit d’impôt n’a pas lieu si le remboursement fait suite à un sinistre survenu après que les dépenses ont été payées (BOI-IR-RICI-290-30, 24 juin 2015, § 110. – Instr. 23 déc. 2005 : BOI 5 B-30-05, § 59) : l’idée directrice étant toujours que le contribuable doit avoir effectivement supporté le poids de la dépense, à un moment ou à un autre, pour avoir accès au crédit d’impôt.

1227) BOI-IR-RICI-290-20, 24 juin 2015, § 180.

1228) BOI-IR-RICI-280-40, 12 août 2015, § 240.

1229) V. supra, rubrique B du présent paragraphe, La mise en œuvre concrète de l’accessibilité universelle.

1230) La réforme ayant été initiée par la loi n^o 2016-719 du 1^er juin 2016 (habilitant le gouvernement à adopter des mesures pour simplifier et rationaliser l’organisation de la collecte de la participation des employeurs à l’effort de construction et la distribution des emplois de cette participation), suivie de l’ordonnance n^o 2016-1408 du 20 octobre 2016.

1231) CCH, art. D. 331-63.

1232) Aujourd’hui, art. L. 161-3, suite à la recodification intervenue en 2021, sauf pour la partie relative à la définition du logement évolutif, faisant l’objet d’un article nouveau que nous découvrirons plus loin.

1233) Aujourd’hui, art. R. 162-5, suite à la recodification intervenue en 2021.

1234) Devenu CCH, art. R. 162-4 ; V. ici notamment l’alinéa II.

1235) Ce qui a pu être regretté. Ainsi J.-F. Chossy, député, dans son rapport d’information sur la mise en application de la loi n^o 2005-102 du 11 février 2005, enregistré à la Présidence de l’Assemblée nationale le 14 décembre 2005, qui exprimait la critique suivante : « Il est en revanche regrettable que l’obligation d’accessibilité ne s’applique pas aux propriétaires privés construisant ou améliorant un logement pour leur propre usage. Lors de la discussion du projet de loi le rapporteur avait émis des réserves sur cette exclusion qui a été votée pour ne pas pénaliser financièrement les propriétaires modestes. Mais il s’agit là d’un raisonnement à court terme. Qu’en sera-t-il lorsque ces propriétaires auront vieilli et qu’ils ne pourront plus, par exemple, accéder à l’étage supérieur de leur maison ? ».

1236) CCH, ancien art. R. 111-18-2, devenu R. 162-4 après la recodification, al. III.

1237) Aujourd’hui CCH, art. R. 163-2.

1238) En cas de demande de dérogation fondée sur la préservation du patrimoine architectural, l’article 15 du décret n^o 95-260 prévoit qu’indépendamment de l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), le chef du service territorial d’architecture et du patrimoine participe, avec voix simplement consultative et non délibérative, aux travaux de la sous-commission départementale d’accessibilité.

1239) L. n^o 2014-789, 10 juill. 2014, habilitant le gouvernement à adopter des mesures législatives pour la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d’habitation et de la voirie pour les personnes handicapées.

1240) Ord. n^o 2014-1090, 26 sept. 2014, relative à la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d’habitation et de la voirie pour les personnes handicapées.

1241) Accompagnée du décret n^o 2019-305 du 11 avril 2019, modifiant les dispositions du Code de la construction et de l’habitation relatives à l’accessibilité des bâtiments d’habitation et au contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan.

1242) V. Loi Elan : le Conseil constitutionnel est saisi : JCP N 9 nov. 2018, n^o 45, act. 857.

1243) V. S. Piédelièvre, La loi Élan en partie validée par le Conseil constitutionnel : JCP N 23 nov. 2018, n^o 47, act. 883.

1244) V. F. Le Du, Accessibilité des logements : le grave recul de la loi Elan : Beaview 13 janv. 2020.

1245) V. F. Le Du, Accessibilité des logements : le grave recul de la loi Elan, op. cit.

1246) V. JCl. Copropriété, Synthèse n^o 40, par G. Gil.

1247) D. n^o 2019-305, 11 avr. 2019.

1248) L. 10 juill. 1965, art. 25-2, al. 3.

1249) V. Le logement évolutif : une réponse pour l’accessibilité universelle des logements ?, cerema.fr, 8 juill. 2020.


Agnès Maurin	Vincent Morati	Emmanuelle Courchelle

CGV – CGU

Chapitre I : Le financement du logement à l'heure des comptes

Chapitre II : L'attribution du logement commun à l'heure de la séparation

Chapitre I : Les conditions de la protection du logement de l'entrepreneur individuel

Chapitre II : Les limites à la protection du logement de l'entrepreneur individuel

Chapitre I : D'une protection ordinaire…

Chapitre II : … À une protection ciblée

Chapitre I : Un outil à améliorer : le prêt viager hypothécaire

Chapitre II : Les outils à développer

Chapitre I : Les nouvelles formules du Vivre ensemble

Chapitre II : Les habitats alternatifs

Chapitre I : Transmettre son logement dans le cadre du couple marié

Chapitre II : Transmettre son logement dans le cadre d'une mesure de protection

Chapitre I : Les contraintes liées au champ d'application et au régime de la VIR

Chapitre II : Les inconvénients identifiés en pratique

Chapitre I : Les obligations liées à la performance énergétique

Chapitre II : Les outils de la transition énergétique

Chapitre I : Les enjeux liés aux caractéristiques intrinsèques du logement

Chapitre II : Les enjeux liés aux nouveaux comportements des occupants du logement

Chapitre I : Les moyens juridiques

Chapitre II : Les moyens financiers et fiscaux