PARTIE I – L’ingénierie notariale au service de la mutation de l’immeuble

Titre 1 – Ingénierie notariale et préparation du contrat immobilier

Sous-titre 2 – Proposer et anticiper le contrat immobilier

Chapitre V – Informer sur les modes d’utilisation de l’investissement

10261 Une fois l’investissement mis en place et réalisé, il nous appartient de guider nos clients sur l’utilisation et la gestion de cet investissement, notamment lorsqu’il aura été réalisé sur nos conseils.

Toujours dans l’idée d’un accompagnement global, nous devons être en mesure d’intervenir à chaque étape d’un projet immobilier, et notamment lorsqu’il s’agira d’encadrer son utilisation, en résidence principale ou en location.

Guider nos clients dans l’utilisation du bien acquis

Section I – Investissement et résidence principale

Sous-section I – La protection de la résidence principale

10261-1 Lorsque l’investissement immobilier est destiné à constituer la résidence principale de nos clients, nous devrons notamment anticiper avec eux la protection de celle-ci. Nous renvoyons ici aux développements en la matière par le 116^e Congrès des notaires de France²³⁶ : https://rapport-congresdesnotaires.fr/2020-rapport-du-116e-congres/2020-co3-p1-t1-st2-c1/.

Sous-section II – La location de la résidence principale de manière ponctuelle

10261-2 Lorsque nos clients envisagent de louer leur résidence principale de manière ponctuelle, il conviendra de leur rappeler les implications administratives et fiscales y afférentes.

Nous renvoyons ici aux développements en la matière par le 116^e Congrès des notaires de France²³⁷ :

https://rapport-congresdesnotaires.fr/2020-rapport-du-116e-congres/2020-co3-p2-t1-st1-c2/#co3-p2-t1-st1-c2-s2-ss1.

10261-3 – Plan. – Lorsque nos clients destinent le bien acquis à la location, nous valoriserons notre accompagnement en étant capables de les assister dans la mise en place de la location (Sous-section I) et de les guider et avertir sur les contours et réglementation de celle-ci (Sous-section II).

Section II – Investissement et location

Sous-section I – Mise en location. Anticiper le contentieux

§ I – Par la rédaction d’un bail authentique adapté

10261-4 – Proposer un contrat de bail par acte authentique. – Lorsqu’un propriétaire souhaite louer un bien immobilier, la rédaction d’un contrat de bail par acte authentique pourra lui être proposée. Notre intervention permettra de donner force exécutoire, force probante et date certaine au contrat (la date de signature étant le point de départ de divers délais).

10261-5 – Un bail authentique pour conseiller les parties. – La signature du contrat de bail par acte authentique sera l’occasion pour le notaire de conseiller et d’informer utilement les parties sur leurs droits et obligations, toujours dans un souci de pacification de leurs relations futures. Il permettra également de prévoir des clauses adaptées aux besoins et souhaits des parties, tout en respectant les dispositions légales et réglementaires.

10261-6 – Un bail authentique pour sécuriser le contrat. – Le recours à un notaire permettra de vérifier que le contrat de bail contient toutes les informations, mentions, et documents obligatoires afin d’éviter tout litige ultérieur. Seront également vérifiés la capacité et les pouvoirs des parties, leur consentement, ainsi que les conditions de mise en location du bien ou le respect de l’encadrement des loyers ; sans oublier la mise en place des cautionnements le cas échéant.

§ II – Par la vérification en amont du respect de la réglementation

10261-7 – Vérifier en amont pour pacifier les relations bailleur-locataire. – Que nous intervenions comme rédacteur du bail ou non, il nous appartient d’attirer l’attention de nos clients sur la nécessité de respecter notamment :

la réglementation en matière de logement décent (surface et volume minimums, présence d’un sanibroyeur, etc.). Nous renvoyons ici aux développements en la matière du 116^e Congrès des notaires de France²³⁸ : https://rapport-congresdesnotaires.fr/2020-rapport-du-116e-congres/2020-co3-p1-t2-st1-c2#co3-p1-t2-st1-c2-s1 ;

la réglementation en matière d’encadrement des loyers (dans les zones concernées). Nous renvoyons ici aux développements en la matière du 116^e Congrès des notaires de France²³⁹ : https://rapport-congresdesnotaires.fr/2020-rapport-du-116e-congres/2020-co3-p1-t2-st2-c3/.

Ces vérifications et avertissements en amont permettront d’éviter ou de diminuer les conflits et le contentieux dans ces matières.

Sous-section II – Location meublée touristique et réglementation. Conseils et anticipation

10261-8 – Plan. – En matière de location meublée touristique, les évolutions de la réglementation sont nombreuses (§ I) et les incidences fiscales parfois délicates (§ II). Nous devrons être particulièrement attentifs à notre devoir de conseil en la matière lors de la mise en place d’un investissement immobilier effectué dans ce but.

Nous renvoyons, en complément des développements ci-après, aux développements en la matière du rapport du 116^e Congrès des notaires de France, pour une présentation du régime de la location meublée touristique²⁴⁰ :

https://rapport-congresdesnotaires.fr/2020-rapport-du-116e-congres/2020-co3-p2-t1-st1-c2/.

§ I – Dernières évolutions en matière de location meublée touristique

A/ Les trois arrêts de la Cour de cassation rendus le 18 février 2021

10261-9 – La réglementation des locations meublées à l’épreuve de la jurisprudence de la Cour de cassation et de la Cour de justice de l’Union européenne. – La location meublée de courte durée a été encadrée en 2014 par la loi dite « Alur »²⁴¹, notamment par le biais de l’autorisation de changement d’usage des locaux d’habitation (CCH, art. L. 631-7 et s.). Pour rappel, à Paris et dans les communes de plus de 200 000 habitants, le bailleur qui souhaite louer en meublé « de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile »²⁴² doit solliciter l’autorisation de changement d’usage requise par l’article précité. Cette autorisation est d’autant plus difficile à obtenir qu’elle peut être subordonnée, comme à Paris, à une compensation sous la forme de transformation concomitante en habitation d’autres locaux ayant un autre usage²⁴³.

Par trois arrêts rendus par la troisième chambre civile le 18 février 2021²⁴⁴, la Cour de cassation est venue apporter un éclairage sur trois questions importantes en la matière, que nous ne devrons pas manquer de rappeler aux clients concernés, dans le cadre de notre devoir d’information et de conseil²⁴⁵ :

la Cour de cassation valide la réglementation issue des articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, jugeant le dispositif d’autorisation préalable pour réguler ce type de location conforme au droit européen et à la directive « Services » (dite aussi « directive Bolkenstein »), « proportionné » et nécessaire pour lutter contre la pénurie de logements destinés à la location ;

la Cour de cassation précise la nature des locations meublées constitutives d’un changement d’usage, et qualifie la location de « répétée » et de « courte durée » :

ainsi, il y aura répétition dès lors qu’un meublé est loué « à plus d’une reprise au cours d’une même année » (soit à partir de deux locations meublées dans la même année),

et la notion de courte durée s’entend de toute location inférieure à un an, à l’exception de la location à un étudiant pendant neuf mois, d’un bail mobilité de un à dix mois ou de la location d’un local à usage d’habitation constituant la résidence principale du loueur pour une durée maximale de quatre mois ;

la Cour de cassation rappelle ses exigences en matière de preuve de l’affectation antérieure des locaux à un usage d’habitation : c’est aux pouvoirs publics d’établir la preuve d’un changement d’usage irrégulier, et pour ce faire un formulaire « H2 » rempli postérieurement au 1^er janvier 1970 ne permet pas nécessairement d’établir l’usage du bien à cette date.

B/ Le décret du 14 décembre 2020 et la précision de la qualité du bailleur

10261-10 – L’obligation de mentionner si l’offre de location émane d’un particulier ou d’un professionnel. – Un décret du 14 décembre 2020²⁴⁷ instaure l’obligation, pour toute offre de location meublée touristique, de préciser si l’offre émane d’un particulier ou d’un professionnel. Le Code du tourisme n’envisage pas de sanction spécifique. L’absence de mention pourrait être considérée comme un manquement à l’obligation d’information envers le client avec, en cas de préjudice, une éventuelle sanction de la part de la direction de la protection de la population (DPP) en cas de contrôle.

C/ Le décret du 11 juin 2021 et les autorisations de location

10261-11 – La loi « Engagement et proximité » et la possibilité pour une commune de prévoir une autorisation supplémentaire pour les meublés de tourisme. – La loi « Engagement et proximité » du 27 décembre 2019²⁴⁸ autorise certaines communes à soumettre à autorisation la location de locaux commerciaux en tant que meublés de tourisme, afin de protéger l’environnement urbain et de préserver l’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services sur leur territoire.

10261-12 – Le décret du 11 juin 2021. – Entré en vigueur le 1^er juillet 2021, le décret du 11 juin 2021 précise quels sont les locaux commerciaux concernés par cette procédure, prévue au nouvel article R. 324-1-6 du Code du tourisme.

10261-13 – La décision du Conseil de la Ville de Paris du 15 décembre 2021 concernant les locaux déjà commerciaux. – La Ville de Paris soumet désormais à autorisation la transformation (et la location) de locaux commerciaux en meublés de tourisme²⁴⁹.

§ II – Attention portée à la structure d’investissement choisie

10261-14 – Plan. – Lorsqu’un investissement est réalisé en vue d’une location meublée, il est important d’anticiper et de conseiller le cas échéant sur le choix de la structure d’investissement : en rappelant à nos clients l’écueil fiscal de la combinaison d’une location meublée avec une SCI translucide (A) et les points de vigilance de l’utilisation d’une SARL de famille en la matière (B).

A/ Location meublée et SCI translucide : un écueil fiscal à anticiper

10261-15 Dans le cadre de notre devoir de conseil, il nous appartient de rappeler à un investisseur désireux de mettre en location meublée le bien acquis (ou détenu) par l’intermédiaire d’une société civile immobilière les incidences fiscales de cette décision.

10261-16 – Imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux. – La location d’un immeuble meublé ne figure pas dans la liste des activités commerciales de l’article L. 110-1 du Code de commerce. Il s’agit d’une activité civile, même si le bien est meublé. Toutefois, cette qualification n’est pas retenue en droit fiscal : les revenus provenant de la location meublée sont imposés, en application des articles 34 et 35 du Code général des impôts, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ce particularisme fiscal a été qualifié de « bazar fiscal des locations meublées »²⁵⁰.

10261-17 – Un passage automatique à l’impôt sur les sociétés. – Une SCI qui exerce une activité industrielle et commerciale devient passible de l’impôt sur les sociétés.

10261-18 – Même si l’activité est accessoire. – L’assujettissement à l’impôt sur les sociétés s’applique de plein droit, même si l’activité commerciale est réalisée à titre accessoire.

10261-19 – Tolérance administrative. – Une tolérance administrative permet aux SCI de ne pas être imposées à l’impôt sur les sociétés si leurs recettes de nature commerciale (comme la location meublée) n’excèdent pas 10 % du montant des recettes totales²⁵¹.

10261-20 – Et même en cas de locations dissociées de l’immeuble et des meubles. – Afin d’éviter un assujettissement de la SCI à l’IS, certains investisseurs ont imaginé de dissocier la propriété des murs (propriété de la société civile) et des meubles (propriété d’un des associés de la société civile) et d’établir un bail commun au profit du même preneur²⁵². Il ressort de la jurisprudence que cette technique ne pourrait être mise en œuvre que si la location des meubles est consentie par une personne ne présentant aucun lien juridique direct (associé) ou indirect (membre du même groupe sociétaire) avec la SCI²⁵³.

10261-21 – Un assujettissement irréversible. – Le passage à l’impôt sur les sociétés est irréversible, et se poursuit même dans l’hypothèse où la société civile abandonnerait toute activité de location meublée au profit d’une activité de location nue.

B/ Location meublée et SARL de famille : point de vigilance

10261-22 – Risque de perte du caractère familial ou commercial et passage à l’IS. – Lorsque la location est consentie par une SARL de famille, ou surtout quand nous conseillons à nos clients la mise en place d’une SARL de famille pour la réalisation d’un investissement, nous ne devons pas manquer d’attirer leur attention sur le risque fiscal du basculement à l’impôt sur les sociétés en cas de perte du caractère familial de la société ou du caractère commercial de l’activité (notamment en cas de location nue).

10261-23 – L’option pour le régime fiscal des sociétés de personnes permise par l’article 239 AA du Code général des impôts. – L’article 239 AA du Code général des impôts permet aux SARL de famille exerçant une activité commerciale (location meublée) d’opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes²⁵⁴. Cette option prend fin en cas de perte du « lien » familial.

Les cas de perte du caractère familial sont les suivants :

entrée dans la société d’un associé n’ayant pas le lien de parenté voulu. L’entrée dans la société d’un associé non parent au sens des dispositions de l’article 239 bis AA du Code général des impôts entraîne l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés à compter de la date de la cession des parts au nouvel associé ou bien de la souscription des parts par celui-ci ;

décès d’un associé et dévolution de ses parts à une personne non parente (sauf si l’héritier transmet ses parts à une personne parente des autres associés dans un délai de six mois).

10261-24 – Tolérance. – Il est admis que dans le cas où un associé décède et que ses enfants ou son conjoint entrent dans la société, l’application du régime des sociétés de personnes ne soit pas remise en cause quels que soient les liens de parenté unissant les nouveaux associés avec les autres²⁵⁵ ²⁵⁶.

10261-25 – Point de vigilance renforcée : la transmission volontaire à une personne non parente. – Le maintien, sous certaines conditions, du régime des sociétés de personnes en cas de transmission des parts par décès à des personnes non parentes ne s’étend pas à la transmission des parts entre vifs par donation dès lors qu’il s’agit d’un acte volontaire²⁵⁷. Il en est ainsi lorsque dans une SARL constituée entre deux frères et ayant opté pour le régime des sociétés de personnes, l’un des associés consent une donation-partage de ses parts à ses deux fils tout en s’en réservant l’usufruit²⁵⁸.

236) Rapport du 116^e Congrès des notaires de France, Paris, 8-10 oct. 2020, Protéger les vulnérables, les proches, le logement, les droits, n^os 3083 et s.

237) Rapport du 116^e Congrès des notaires de France, Paris, 8-10 oct. 2020, Protéger les vulnérables, les proches, le logement, les droits, n^os 3283 et s.

238) Rapport du 116^e Congrès des notaires de France, Paris, 8-10 oct. 2020, Protéger les vulnérables, les proches, le logement, les droits, n^os 3123 et s.

239) Rapport du 116^e Congrès des notaires de France, op. cit., n^os 3166 et s.

240) Rapport du 116^e Congrès des notaires de France, op. cit., n^os 3277 et s.

241) L. n^o 2014-366, 24 mars 2014, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové : JO 26 mars 2014.

242) CCH, art. L. 631-7, al. 6.

243) B. Vial-Pedroletti, Location meublée de tourisme. Réglementation des locations touristiques type Airbnb : fin de la sage judiciaire : Loyers et copr. avr. 2021, n^o 4, comm. 54.

244) Cass. 3^e civ., 18 févr. 2021, n^o 17-26.156, P+L+R+C : JurisData n^o 2021-002054. – Cass. 3^e civ., 18 févr. 2021, n^o 19-13.191, P+L+R+C : JurisData n^o 2021-002053. – Cass. 3^e civ., 18 févr. 2021, n^o 19-11.462, P+L+R+C : JurisData n^o 2021-002055.

245) Pour deux études complètes des trois arrêts : G. Daudré et P. Wallut, Locations meublées de courtes durées : trois arrêts pour les sept ans de la loi Alur : JCP N 12 mars 2021, n^o 10 et V. Steinberg et A. Destremau, Changements d’usage et locations meublées touristiques : JCP G 6 avr. 2021, n^o 14.

246) CJUE, Gde ch., 22 sept. 2020, aff. C-724/18 et C-727/18, Cali Apartments SCI et H.X c/ Ville de Paris : JurisData n^o 2020-014844.

247) D. n^o 2020-1585 : JO n^o 0302, 15 déc. 2020.

248) L. n^o 2019-1461, 27 déc. 2019, art. 55.

249) La transformation d’un local commercial en meublé de tourisme en infraction du nouveau dispositif encourt la mise en place d’une amende civile de 25 000 €.

250) M. Cozian et F. Deboissy, Précis de fiscalité des entreprises, LexisNexis, 2010-2011, p. 27.

251) BOI-IS-CHAMP-10-30, n^o 320.

252) JCl. Fiscalité immobilière, Fasc. 780, Location meublée, par E. Cruvelier.

253) CAA Nantes, 14 nov. 2001, n^o 98NT01870, SCI du Domaine de Beaurepaire : JurisData n^o 2001-166560.

254) CGI, art. 239 AA : « Les sociétés à responsabilité limitée exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, et formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité défini à l’article 515-1 du Code civil, peuvent opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes mentionné à l’article 8. L’option ne peut être exercée qu’avec l’accord de tous les associés. Elle cesse de produire ses effets dès que des personnes autres que celles prévues dans le présent art. deviennent associées ».

255) Rép. min. n^o 3693 à M. E. Tailhades : JO Sénat 23 juin 1982, p. 3070.

256) BOI-IS-CHAMP-20-20-40.

257) Rép. min. n^o 47722, G. Mitterrand : JOAN 25 nov. 1991, p. 4798.

258) BOI-IS-CHAMP-20-20-40.

CGV – CGU

PARTIE I :

L'ingénierie notariale au service de la mutation de l'immeuble

Chapitre I : Ingénierie notariale et temporalité de l'intervention du notaire

Chapitre II : Ingénierie notariale et proposition de nouveaux questionnaires de vente et d'acquisition

Chapitre III : Ingénierie notariale et information des parties

Chapitre I : Ingénierie notariale et modalités de cession et d'acquisition

Chapitre II : Proposer de nouveaux types ou supports d'investissement

Chapitre III : Proposer de nouveaux outils et méthodes pour accompagner le processus immobilier

Chapitre IV : Ingénierie notariale et fiscalité immobilière

Chapitre V : Informer sur les modes d'utilisation de l'investissement

Chapitre VI : Le financement dans un contexte international

Chapitre VII : Anticiper et sécuriser la pratique notariale à l'international

Chapitre I : La clarification des engagements des parties : l'ingénierie notariale pour sécuriser les parties à l'acte

Chapitre II : Les obligations du vendeur

PARTIE II :

L'ingénierie notariale au service de la fonction environnementale de l'immeuble

Chapitre I : La nature du droit à transférer à l'exploitant

Chapitre II : L'assiette du droit de l'exploitant

Chapitre I : L'hypothèque et le financement des unités de production d'énergie décarbonée

Chapitre II : Le gage sur meuble immobilisé

Chapitre I : Les obligations légales spéciales en matière de démantèlement d'éoliennes

Chapitre II : Les solutions contractuelles

Chapitre I : L'obligation réelle environnementale

Chapitre II : Vers la fiducie à caractère environnemental

Thème 2 : L'ingénierie notariale au service du projet de l'entreprise

Thème 3 : L'ingénierie notariale au service des familles

Index

Chapitre V – Informer sur les modes d’utilisation de l’investissement


Olivier Valard	Laure Pasquier-Mignot	Romain Illhé