Sous-titre 1 – La gestion du risque environnemental au moment de la cession de l’immeuble
Chapitre I – La cession avant aménagement d’un terrain non pollué : les contraintes du droit de l’environnement sur le contrat
10653-1 – Contraintes environnementales. – Les opérations envisagées par les aménageurs et promoteurs sont contraintes tout d’abord par les dispositions d’urbanisme applicables à la zone dans laquelle se situe le bien objet de l’opération. Mais à cela s’ajoutent aujourd’hui des contraintes issues du droit de l’environnement dont la première est l’objectif de « zéro artificialisation nette » des sols, défini par la loi du 22 août 2021 précitée (
Section I ). Ces contraintes vont également concerner les instructions des demandes d’autorisation d’urbanisme (
Section II ), et faire naître un certain nombre d’obligations pour l’aménageur (
Section III ).
Section I – L’objectif ZAN : « zéro artificialisation nette »
10653-2 – Un objectif national. – Le chapitre III du titre IV de la loi du 22 août 2021, intitulé « Lutter contre l’artificialisation des sols en adaptant les règles d’urbanisme »
2147 définit l’objectif et la méthode pour y parvenir. L’objectif est contenu dans l’article 191 de la loi : « Afin d’atteindre l’objectif national d’absence de toute artificialisation nette des sols en 2050, le rythme de l’artificialisation des sols dans les dix années suivant la promulgation de la présente loi doit être tel que, sur cette période, la consommation totale d’espace observée à l’échelle nationale soit inférieure à la moitié de celle observée sur les dix années précédant cette date ». La méthode, quant à elle, est définie comme « différenciée et territorialisée »
2148 et impose donc aux documents locaux d’aménagement et d’urbanisme de concrétiser l’objectif
2149 . Ces documents sont les documents d’aménagement régional (établis à l’échelle régionale), les schémas de cohérence territoriale (établis à l’échelle départementale), et les plans locaux d’urbanisme et cartes communales (établis à l’échelle communale ou intercommunale).
10653-3 – Définitions. – Un autre apport décisif de cette loi est de proposer une définition précise de la notion d’artificialisation, mais également de la notion de renaturation ainsi que des surfaces artificialisées :
artificialisation : L’artificialisation est définie comme l’altération durable de tout ou partie des fonctions écologiques d’un sol, en particulier de ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques, ainsi que de son potentiel agronomique par son occupation ou son usage ;
renaturation : La renaturation d’un sol, ou désartificialisation, consiste en des actions ou des opérations de restauration ou d’amélioration de la fonctionnalité d’un sol, ayant pour effet de transformer un sol artificialisé en un sol non artificialisé ;
artificialisation nette : solde de l’artificialisation et de la renaturation des sols constatées sur un périmètre et sur une période donnés ;
surface artificialisée : surface dont les sols sont soit imperméabilisés en raison du bâti ou d’un revêtement, soit stabilisés et compactés, soit constitués de matériaux composites .
Ces définitions, inscrites dans la loi du 22 août 2021, ont été codifiées et figurent dorénavant à l’article L. 101-2-1 du Code de l’urbanisme.
Les chiffres de l’artificialisation des sols en France2150
9,2 % du territoire métropolitain est artificialisé, selon l’étude Teruti Lucas menée par le ministère de l’Agriculture, et reprise par le rapport France Stratégie de juillet 2019.
De 1981 à 2015, l’augmentation des surfaces artificialisées est de 60 000 hectares par an en moyenne selon la même étude, soit une augmentation de 70 % contre une augmentation de 16 % de la population pendant la même période.
Pour l’année 2015, la surface de plancher totale autorisée par l’ensemble des autorisations d’urbanisme s’est élevée à 46 millions de m2 , soit 4 600 ha, entraînant l’artificialisation de 20 000 ha de parcelles cadastrales.
Le taux de renouvellement urbain (c’est-à-dire la construction sur terres déjà artificialisées) sur la période 2006-2014 s’est élevé à 0,43 : autrement dit 43 % seulement des mètres carrés construits l’ont été sur des sites déjà artificialisés.
En tant qu’acteur incontournable du secteur des mutations immobilières, le notaire peut et doit prendre toute sa place dans cet objectif national en accompagnant et conseillant ses clients, qu’ils soient simples particuliers ou professionnels de l’aménagement ou de la construction.
Section II – Le volet environnemental des autorisations d’urbanisme
10653-4 – Distinction entre évaluation environnementale et autorisation environnementale. – L’évaluation environnementale (dont le régime est fixé par les articles L. 122-1 à L. 122-14 du Code de l’environnement) se définit comme un « processus constitué de l’élaboration, par le maître d’ouvrage, d’un rapport d’évaluation (l’étude d’impact), de la réalisation de consultations (notamment le public et les autorités environnementales) et de l’examen, par l’autorité compétente pour autoriser le projet, de l’ensemble de ces éléments »
2151 . Cette évaluation doit être réalisée dès lors que le projet du maître de l’ouvrage est susceptible d’avoir des incidences notables sur l’environnement ou la santé humaine, en fonction de critères et de seuils définis par voie réglementaire et, pour certains d’entre eux, après un examen au cas par cas
2152 .
Pour une lecture intégrale de l’article L. 122-1 du Code de l’environnement :
L’autorisation environnementale, quant à elle, est une autorisation spécifique, en vigueur depuis le 1
er mars 2017, définie par l’ordonnance n
o 2017-80 du 26 janvier 2017, et dont le régime est codifié aux articles L. 181-1 à L. 181-32 du Code de l’environnement. Cette autorisation, dans un souci de simplification
2153 , regroupe toutes les autorisations particulières de nature environnementale dont un projet devait faire l’objet avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance précitée. Sont principalement concernés par cette autorisation, lorsqu’ils ne présentent pas un caractère temporaire
2154 :
les installations, ouvrages, travaux et activités (connus sous l’acronyme Iota) mentionnés au I de l’article L. 214-3 du Code de l’environnement, ainsi que les prélèvements d’eau pour l’irrigation en faveur d’un organisme unique ;
les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), mais seulement celles soumises à autorisation (C. env., art. L. 512-1).
Pour la version intégrale de cet article :
10653-5 – Plan. – La soumission d’une opération à l’obtention de l’autorisation environnementale ne pose pas en tant que telle de réelles difficultés dans un processus de vente immobilière. Il sera certes nécessaire de conditionner la vente à la réalisation de cette condition, mais au moins la condition présentera-t-elle un critère d’objectivité certain. Tout autre est la question de l’évaluation environnementale, qui n’est pas en elle-même une autorisation
2155 mais bien, comme son nom l’indique, une évaluation dont les conclusions peuvent largement modifier l’économie générale du projet mené par l’acquéreur. L’intervention du notaire devient alors décisive pour élaborer des clauses et conventions nécessaires tant à l’équilibre contractuel qu’à la protection des parties. Dès lors, il nous semble utile de nous intéresser tout d’abord au contenu de l’évaluation environnementale (
Sous-section I ) avant d’en tirer les conséquences quant aux adaptations nécessaires de la pratique notariale à cet égard (
Sous-section II ).
Sous-section I – Le contenu de l’évaluation environnementale
10653-6 – But de l’évaluation environnementale. – L’évaluation environnementale doit être entendue comme un mécanisme destiné à rendre compte des conséquences environnementales d’un projet afin de constituer une aide à la décision pour l’autorité compétente
2156 . En conséquence, la méconnaissance des conclusions de l’étude d’impact menée dans le cadre de cette évaluation affecte la légalité du permis de construire, ainsi que l’a jugé le Conseil d’État
2157 . Toutefois une étude d’impact (souvent confondue avec l’évaluation environnementale en tant que telle) n’est pas le seul élément constitutif et ne sera pas toujours nécessaire. En effet, en deçà d’un certain seuil, les projets devront faire l’objet d’une étude préalable par l’administration afin de déterminer si une étude d’impact est obligatoire. C’est la procédure dite du « cas par cas ».
§ I – Les opérations soumises à étude d’impact
10653-7 – Seuils de déclenchement de l’obligation. – Doivent obligatoirement faire l’objet d’une étude d’impact les projets comportant :
des travaux et constructions qui créent une surface de plancher au sens de l’article R. 111-22 du Code de l’urbanisme ou une emprise au sol au sens de l’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme supérieure à 40 000 m2 ;
des opérations d’aménagement dont le terrain d’assiette est supérieur ou égal à 10 ha, ou dont la surface de plancher au sens de l’article R. 111-22 du Code de l’urbanisme ou l’emprise au sol au sens de l’article R. 420-1 du même code est supérieure à 40 000 m2 .
10653-8 – Conséquences. – L’obligation de réaliser une étude d’impact soumet donc de facto le projet à une évaluation environnementale, dont les conclusions constitueront un élément obligatoire du dossier d’instruction du permis de construire.
§ II – Les opérations soumises au cas par cas
10653-9 – Seuils de déclenchement. – Certaines opérations ne font donc pas l’objet d’une obligation de réaliser une étude d’impact
a priori . Toutefois, selon les circonstances, l’administration pourra l’imposer ou,
a contrario , en dispenser le maître de l’ouvrage. Sont donc soumis à la procédure d’un examen au cas par cas
2158 :
des travaux et constructions qui créent une surface de plancher au sens de l’article R. 111-22 du Code de l’urbanisme ou une emprise au sol au sens de l’article R.* 420-1 même code comprise entre 10 000 et 40 000 m2 ;
des opérations d’aménagement dont le terrain d’assiette est compris entre 5 et 10 ha, ou dont la surface de plancher au sens de l’article R. 111-22 du Code de l’urbanisme ou l’emprise au sol au sens de l’article R.* 420-1 du même code est comprise entre 10 000 et 40 000 m2 .
10653-10 – Conséquences. – L’autorité administrative peut, au terme de l’examen au cas par cas, soit prescrire une étude d’impact et donc soumettre le projet à évaluation environnementale, soit en dispenser le maître de l’ouvrage qui n’aura alors à fournir, dans le cadre de son dossier de demande d’autorisation d’urbanisme, que l’arrêté préfectoral le dispensant de réaliser cette étude d’impact.
§ III – Les autres éléments de l’évaluation environnementale
10653-11 – Consultations externes. – La définition de l’évaluation environnementale contient, outre l’étude d’impact, l’obligation pour le maître de l’ouvrage de consulter le public et les autorités environnementales. L’autorisation du projet par l’autorité compétente ne peut être donnée qu’après examen de l’ensemble de ces éléments. Une différence existe néanmoins entre les études d’impact menées en raison de l’ampleur du projet et celles menées après décision de l’autorité compétente selon l’examen au cas par cas du projet. Dans le premier cas, l’enquête publique est menée conformément aux dispositions des articles L. 123-1 à L. 123-18 du Code de l’environnement, alors que, dans le second cas, la consultation du public n’est menée que par le biais d’une participation de ce dernier par voie électronique
2159 .
Sous-section II – L’anticipation des conséquences de l’évaluation environnementale sur le contrat de vente
10653-12 – Le rôle fondamental du notaire. – L’intervention du notaire présentera selon nous un rôle décisif au niveau de l’établissement du lien contractuel entre le propriétaire d’un immeuble et le maître de l’ouvrage désirant acquérir ledit immeuble pour y développer son opération. En effet, cette opération sera soumise à la réalisation d’une évaluation environnementale, d’une part, et à l’obtention d’un permis de construire, d’autre part. Ces deux éléments constitueront, à n’en pas douter, des conditions suspensives de la bonne réalisation de la vente. Il reviendra donc au notaire de rédiger une promesse de vente nécessitant de tenir compte de cette double contrainte. Cela va tout d’abord impacter les délais du contrat de vente (
§ I ), mais il existera également une réelle incertitude sur le prix convenu au cours des négociations préalables (
§ II ).
§ I – Les contraintes de délai
10653-13 – Évaluation environnementale et permis de construire. – La question s’est longtemps posée de savoir si un dossier de demande de permis de construire devait intégrer de manière systématique l’évaluation environnementale réalisée. Deux solutions étaient envisageables :
la première consistait à appliquer strictement le principe d’indépendance des législations (en l’occurrence d’urbanisme et d’environnement), en prévoyant l’intégration de cette évaluation au dossier de demande de permis de construire dès lors que les dispositions de Code de l’environnement étaient applicables aux projets soumis à autorisation d’urbanisme2160
la seconde consistait à considérer que, dès lors que le projet soumis à permis de construire était également soumis à autorisation environnementale (sans que cela ne s’impose en matière d’urbanisme)2161
La rédaction actuelle de l’article R. 431-16 du Code de l’urbanisme impose aujourd’hui que soit jointe au dossier d’instruction de la demande de permis de construire l’étude d’impact ou la décision de l’autorité chargée de l’examen au cas par cas dispensant le projet d’évaluation environnementale. Et même si la nouvelle rédaction laissait encore un peu de place à l’interprétation
2162 , le Conseil d’État est venu, par deux décisions, confirmer le principe d’inclusion de l’étude d’impact dans le dossier d’instruction du permis de construire
2163 .
10653-14 – Conséquences sur les délais. – La réalisation de cette étude d’impact peut se révéler particulièrement longue et s’étire généralement sur plus d’une année
2164 . Dès lors, cette durée d’instruction impacte nécessairement le délai de réalisation de la vente
2165 , et il faut ajouter à cela les délais propres à l’instruction du dossier de permis de construire qui ne pourra donc être complété qu’une fois l’avis de l’autorité environnementale délivré.
Si l’on part du principe que la vente sera soumise à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ou d’aménager, et que l’instruction de la demande nécessite que l’évaluation environnementale soit établie, un délai de vingt-quatre mois semble alors le minimum entre la signature de la promesse de vente et de l’acte de vente emportant transfert de propriété et paiement du prix par l’acquéreur. Dès lors, et dans l’hypothèse où le vendeur serait une personne physique, seule une promesse de vente par acte authentique pourra être régularisée, et celle-ci devra également prévoir le versement par le maître d’ouvrage acquéreur d’une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente. Le tout à peine de nullité des conventions
2166 .
10653-15 – Le problème de la maîtrise du temps. – Si l’encadrement dans le temps d’une condition suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme peut être assez aisé à réaliser, il en va tout autrement si le projet nécessite une évaluation environnementale. L’intervention du notaire dans la conception d’un processus contractuel entre propriétaire et maître de l’ouvrage devient donc essentielle afin de bâtir un lien suffisamment solide pour éviter une rupture unilatérale du contrat, mais également suffisamment souple pour pouvoir s’adapter au caractère incertain des délais.
En fonction du contenu de l’étude d’impact à réaliser, il faut dans un premier temps être en mesure de déterminer une durée prévisionnelle de celle-ci. Par exemple, si cette étude doit contenir un volet relatif à des espèces protégées présentes sur le site, des relevés devront être effectués chaque saison. Par conséquent dans un tel cas, la durée de l’étude ne saurait être inférieure à un an. Cela signifie donc que le dossier complet de permis de construire ne pourra pas être déposé avant la fin de ce délai.
La promesse de vente régularisée entre le propriétaire et le maître de l’ouvrage devra donc, dans la mesure du possible, établir le contenu prévisionnel de l’évaluation environnementale. Pour cela, un certain nombre d’éléments devront avoir été recueillis par le maître d’ouvrage dès avant la signature de la promesse de vente afin de pouvoir donner une réelle visibilité à son projet.
Selon nous, la promesse de vente devra également comprendre une clause de revoyure devant permettre une éventuelle renégociation pour le cas où les conclusions de l’étude environnementale viendraient compromettre l’économie générale de l’opération envisagée par le maître d’ouvrage.
En effet, si les conclusions de l’étude d’impact conduisent l’autorité environnementale à établir des prescriptions qui empêcheront la délivrance du permis de construire envisagé par le maître d’ouvrage, il faut selon nous laisser la possibilité aux parties :
soit de mettre fin purement et simplement à leurs engagements respectifs, pour, d’une part, éviter au maître de l’ouvrage de déposer une demande de permis de construire dont il sait par avance qu’elle ne pourra prospérer et, d’autre part, permettre au propriétaire de retrouver la libre disposition du bien objet de la vente ;
soit de renégocier les termes du contrat afin de permettre au maître de l’ouvrage de retrouver un équilibre économique par suite de la redéfinition à la baisse de son projet imposée par l’autorité environnementale.
Et enfin, cette nouvelle négociation, dans le cas de la poursuite du contrat, devra également fixer une nouvelle computation des délais pour permettre d’établir avec plus de certitude dorénavant la date de l’acte de vente.
Proposition de clause relative à l’évaluation environnementale devant figurer dans un avant-contrat de vente
Condition suspensive relative à l’évaluation environnementale du projet de l’acquéreur.
Le projet que l’acquéreur (le bénéficiaire ) entend développer sur l’assiette foncière objet des présentes est soumis, compte tenu de son importance, à l’établissement préalable à la constitution du dossier de demande de permis de construire (ou d’aménager ), d’une évaluation environnementale, telle que définie par les articles L. 122-1 à L. 122-14 du Code de l’environnement.
Cette évaluation devra être réalisée dans le délai de .… mois (à définir selon l’ampleur de l’évaluation environnementale à réaliser ) à compter des présentes.
La réalisation de cette évaluation environnementale ne devra pas imposer à l’acquéreur (le bénéficiaire ) une réduction de la surface de plancher ou de l’emprise au sol des constructions envisagées, ou l’exécution de mesures de compensation, susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération.
L’acquéreur (bénéficiaire ) s’engage à débuter les opérations relatives à la réalisation de cette évaluation environnementale dans le délai de .… semaines à compter de ce jour.
Une fois cette évaluation établie, l’acquéreur (bénéficiaire ) devra en communiquer les conclusions au vendeur (promettant ) et, le cas échéant, justifier de leur incompatibilité avec le projet envisagé.
Dans un tel cas, la condition ne sera pas réalisée ; l’acquéreur (bénéficiaire ) sera dispensé de déposer sa demande de permis de construire et les présentes conventions seront caduques.
Proposition de clause relative à l’étude au cas par cas du dossier
Condition suspensive relative à l’étude cas par cas.
Le projet que l’acquéreur (le bénéficiaire ) entend développer sur l’assiette foncière objet des présentes est soumis, compte tenu de son importance, à l’établissement préalable à la constitution du dossier de demande de permis de construire (ou d’aménager ), d’une étude au cas par cas prévue par l’article R. 122-3-1 du Code de l’environnement, dont les conclusions pourront :
signifier que l’opération ne sera pas soumise à évaluation environnementale ;
ou au contraire signifier que l’opération envisagée sera soumise à l’évaluation environnementale, telle que définie par les articles L. 122-1 à L. 122-14 du Code de l’environnement.
Pour le cas où l’arrêté préfectoral signifierait la dispense d’évaluation environnementale, l’acquéreur (bénéficiaire ) s’engage à déposer la demande de permis de construire (ou d’aménager le cas échéant ) dans le délai de .… semaines suivant la notification de la décision de l’autorité compétente.
Pour le cas où l’arrêté préfectoral prescrirait l’établissement d’une évaluation environnementale :
La réalisation de cette évaluation environnementale ne devra pas imposer à l’acquéreur (le bénéficiaire ) une réduction de la surface de plancher ou de l’emprise au sol des constructions envisagées, ou l’exécution de mesures de compensation, susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération.
L’acquéreur (bénéficiaire ) s’engage à débuter les opérations relatives à la réalisation de cette évaluation environnementale dans le délai de .… semaines à compter de la notification de l’arrêté préfectoral imposant la réalisation de cette évaluation.
Une fois cette évaluation établie, l’acquéreur (bénéficiaire ) devra en communiquer les conclusions au vendeur (promettant ) et, le cas échéant, justifier de leur incompatibilité avec le projet envisagé.
Dans un tel cas, la condition ne sera pas réalisée ; l’acquéreur (bénéficiaire ) sera dispensé de déposer sa demande de permis de construire et les présentes conventions seront caduques.
Proposition de clause de revoyure devant figurer dans l’avant-contrat de vente immobilière
Les conclusions de l’évaluation environnementale devront, avant tout dépôt de la demande de permis de construire (d’aménager ), être notifiées au vendeur (promettant ).
Cette notification sera faite par lettre recommandée au domicile élu par le vendeur (promettant ), et l’acquéreur (bénéficiaire ) devra également indiquer si ces conclusions lui permettent de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme conforme aux conditions qui seront convenues aux termes des présentes et en constituant également une condition suspensive.
Dans l’affirmative, il devra alors procéder au dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme dans les délais convenus aux termes des présentes.
Dans le cas contraire, deux possibilités seront alors ouvertes à l’acquéreur (bénéficiaire ) :
soit les conclusions de l’évaluation environnementale sont de nature à rendre impossible la délivrance de l’autorisation d’urbanisme prévue ; les présentes conventions seront caduques et le bénéficiaire (acquéreur ) sera dispensé de procéder au dépôt de sa demande d’autorisation d’urbanisme ;
soit ces mêmes conclusions l’obligent à revoir les conditions de la demande d’autorisation d’urbanisme sans toutefois rendre impossible le développement sur le terrain objet des présentes d’une opération de la nature envisagée. Dans cette hypothèse, les parties s’engagent à se rapprocher afin de tenter de trouver un nouvel accord permettant de poursuivre la vente objet des présentes selon de nouvelles conditions portant sur le prix, la demande d’autorisation d’urbanisme constituant une condition suspensive, et les délais de réalisation de l’opération. À défaut d’accord dans un délai de deux mois suivant la notification des conclusions de l’autorisation environnementale au vendeur (promettant ), les présentes seront caduques.
§ II – Les contraintes sur le prix
10653-16 – Détermination du prix de vente. – Le prix de vente d’un immeuble peut être défini selon plusieurs critères, à commencer par l’état de l’offre et de la demande. Mais le projet de l’acquéreur et l’usage qu’il entend donner à l’immeuble une fois le projet abouti contribuent également à la détermination du prix de vente.
S’agissant d’une opération de développement menée par un aménageur ou un promoteur immobilier, une partie importante du prix de vente qu’il proposera au propriétaire sera fixée en fonction de la surface de plancher que le document d’urbanisme applicable lui permettra de développer. Mais si les prescriptions de ce document sont aisément identifiables, les conclusions de l’étude environnementale ne seront connues qu’à son issue et seront susceptibles d’impacter très fortement le projet du maître d’ouvrage.
Comme nous allons le voir dans les développements suivants, les conclusions de l’évaluation environnementale seront susceptibles d’imposer au maître d’ouvrage soit une réduction de son projet, soit des mesures de compensation qui vont en impacter son économie générale.
Une solution pourrait être de conseiller à l’acquéreur de fixer un prix, non pas global et forfaitaire, mais un prix au mètre carré de la surface de plancher qu’il sera certain de pouvoir développer une fois l’évaluation environnementale réalisée.
Section III – Les obligations environnementales du maître de l’ouvrage
10653-17 – Principes d’actions. – Les obligations environnementales du maître de l’ouvrage dans l’exécution de son projet vont découler des conclusions de l’évaluation environnementale réalisée, et plus précisément de ce que l’étude d’impact aura mis en évidence
2167 . Pour diminuer les atteintes à l’environnement que son projet est susceptible d’entraîner, le maître de l’ouvrage va devoir mettre en œuvre la séquence « Éviter-Réduire-Compenser » dont nous allons étudier brièvement le contenu (
Sous-section I ). Nous aborderons ensuite le rôle que le notaire peut jouer dans le contrôle du respect des mesures de compensation prescrites par l’autorité environnementale (
Sous-section II ).
Sous-section I – La séquence « Éviter-Réduire-Compenser »
10653-18 – Définition. – L’objectif de cette séquence est d’éviter les atteintes à l’environnement, de réduire celles qui n’ont pu être suffisamment évitées et, si possible, de compenser les effets notables qui n’ont pu être ni évités, ni suffisamment réduits
2168 . Cette séquence s’applique aux projets, plans et programmes soumis à évaluation environnementale ainsi qu’aux projets soumis à diverses procédures au titre du Code de l’environnement (les autorisations environnementales par exemple). Ce principe découlait initialement du décret d’application de la loi n
o 76-629 du 10 juillet 1976, et a finalement été consacré par la loi n
o 2016-1087 en ajoutant un paragraphe à l’article L. 110-1, II du Code de l’environnement : « Le principe d’action préventive et de correction, par priorité à la source, des atteintes à l’environnement, en utilisant les meilleures techniques disponibles à un coût économiquement acceptable. Ce principe implique d’éviter les atteintes à la biodiversité et aux services qu’elle fournit ; à défaut, d’en réduire la portée ; enfin, en dernier lieu, de compenser les atteintes qui n’ont pu être évitées ni réduites, en tenant compte des espèces, des habitats naturels et des fonctions écologiques affectées ». Enfin, l’impact positif des mesures sur la biodiversité doit être au moins équivalent à la perte causée par le projet, plan, ou programme
2169 .
À défaut, si l’évitement, la réduction ou la compensation ne peuvent empêcher une perte nette de biodiversité, alors le projet ne pourra être autorisé.
10653-19 – Mise en œuvre pratique. – Le principe de bonne application de la séquence est que la compensation ne peut être mise en œuvre que de manière subsidiaire, c’est-à-dire seulement si l’évitement et la réduction ne sont pas possibles. Par conséquent, la compensation ne peut se substituer aux mesures d’évitement et de réduction
2170 . Si la compensation reste le seul moyen d’éviter une perte nette de biodiversité, les mesures devront alors être mises en œuvre en priorité sur le site endommagé, ou éventuellement à proximité. Le non-respect de ces mesures conservatoires est sévèrement sanctionné, selon les dispositions de l’article L. 122-3-1 du Code de l’environnement
2171 .
10653-20 – Le régime de l’obligation. – Pour le cas où des mesures de compensation doivent être mises en œuvre, le débiteur de l’obligation est le maître d’ouvrage (car titulaire de l’autorisation), et il s’agit d’une obligation de résultat
2172 . Par conséquent, le maître de l’ouvrage doit garantir l’effectivité des mesures pendant toute la durée des impacts
2173 . Les mesures sont proposées par ce dernier dans le cadre de l’étude d’impact, et sont généralement entérinées par l’autorité environnementale qui peut toutefois prescrire de nouvelles mesures
2174 .
Sous-section II – Le notaire et la mise en œuvre de la compensation environnementale
10653-21 – Organisation des relations contractuelles. – Nous l’avons vu au paragraphe précédent, le maître d’ouvrage reste titulaire de l’autorisation émise par l’autorité en charge de la décision à la suite de l’établissement de l’évaluation environnementale
2175 . De prime abord, il n’apparaît pas évident de distinguer un rôle particulier pour le notaire dans un dossier de vente immobilière qui serait soumis à ce régime, hormis le contrôle portant sur la bonne intégration de cette évaluation dans le dossier de demande d’autorisation d’urbanisme.
Pourtant, et comme nous l’avons indiqué ci-dessus, les mesures de compensation doivent avoir pour siège le site endommagé, ou éventuellement (et à titre subsidiaire), un site à proximité. Il faut donc imaginer une opération de promotion ou d’aménagement soumise à évaluation environnementale (soit directement, soit à l’issue de l’examen au cas par cas), et dont les mesures de compensation sont prévues sur le site de l’opération. Le maître d’ouvrage ne pourra rester propriétaire de l’immeuble par définition puisque le but de son opération sera de revendre soit les lots de terrains à bâtir créés, soit les immeubles édifiés. Ne disposant plus du contrôle de l’immeuble sur lequel les opérations de compensation doivent être réalisées
2176 , comment peut-il s’assurer du maintien dans le temps des mesures de compensation ? Nous ne voyons qu’un seul moyen, celui d’établir une relation contractuelle entre le maître de l’ouvrage et les propriétaires subséquents, et qui mieux que le notaire en charge du projet pourrait formaliser cette relation contractuelle ? L’idée est alors de mettre à la charge des futurs propriétaires une obligation générale de poursuivre l’exécution des mesures compensatoires afin de permettre, en cas de manquement, au maître de l’ouvrage qui serait poursuivi à ce titre, d’engager la responsabilité contractuelle de ses ayants droit, étant bien précisé qu’il reste seul débiteur de cette obligation vis-à-vis de l’autorité environnementale.
§ I – Mesures compensatoires et opération d’aménagement
10653-22 – Niveau d’établissement de la relation contractuelle. – Dans le cadre d’une opération d’aménagement de type lotissement ayant pour issue la vente de terrains à bâtir par le maître d’ouvrage au profit de personnes physiques ou morales désireuses d’édifier sur les lots acquis des bâtiments, il faut de notre point de vue que le problème des mesures compensatoires devant être mises en œuvre sur le site soit traité à la fois au niveau des équipements communs du lotissement et dans le cadre des obligations de chaque acquéreur vis-à-vis du vendeur.
A/ Mesures compensatoires et documents du lotissement
10653-23 – Association syndicale. – La constitution d’une association syndicale en vue d’assurer la gestion des équipements communs d’un lotissement est une pratique courante. Mais peut-on pour autant affirmer que leur objet est compatible avec l’exécution des mesures compensatoires ordonnées par l’autorité environnementale ? L’ordonnance no 2004-632 du 1er juillet 2004 a refondé le droit des associations syndicales et son article définit leur objet : « Peuvent faire l’objet d’une association syndicale de propriétaires la construction, l’entretien ou la gestion d’ouvrages ou la réalisation de travaux, ainsi que les actions d’intérêt commun, en vue :
a) De prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances ;
b) De préserver, de restaurer ou d’exploiter des ressources naturelles ;
c) D’aménager ou d’entretenir des cours d’eau, lacs ou plans d’eau, voies et réseaux divers ;
d) De mettre en valeur des propriétés ».
À la lecture de cet article, et compte tenu de ce que sont les mesures compensatoires, il nous semble possible que des statuts d’association syndicale puissent parfaitement contenir en leur objet la mission spécifique de poursuivre l’exécution des mesures conservatoires prescrites à l’occasion de l’approbation du projet.
Enfin, il faut ajouter que l’adhésion à l’association syndicale n’est pas un choix : c’est une obligation, ainsi que cela résulte de l’article 3 de l’ordonnance précitée : « Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre »
2177 .
10653-24 – Cahier des charges du lotissement. – L’obligation d’exécution des mesures conservatoires pourra également figurer dans le cahier des charges du lotissement (s’il existe). De cette manière, chaque coloti sera lui-même personnellement engagé dans l’exécution des mesures compensatoires, car le cahier des charges est un document de nature contractuelle dont le contenu est opposable, par adhésion, à une communauté de propriétaires
2178 .
B/ Mesures compensatoires et engagement contractuel
10653-25 – L’ASL cocontractant du maître d’ouvrage. – Pour établir la relation contractuelle entre le maître d’ouvrage et l’association syndicale libre (ASL), l’acte de cession des espaces communs et voiries du lotissement au profit de l’ASL devra alors stipuler clairement l’obligation pour cette dernière de poursuivre l’exécution des mesures compensatoires, en suivant un programme précis. Et d’autant plus que ce sont bien sur ces espaces communs que seront vraisemblablement réalisées ces mesures.
10653-26 – Lien contractuel entre le maître d’ouvrage et les acquéreurs de lots. – Les actes de vente liant le maître d’ouvrage et les acquéreurs de lots devront également selon nous, dans le cas où les mesures de compensation seront réalisées sur le site de l’opération d’aménagement, en reprendre l’essentiel et établir contractuellement l’obligation pour chaque coloti de veiller à leur bonne exécution dans le cadre de la vie collective du lotissement. Le notaire en charge de la rédaction des actes de vente devra donc veiller particulièrement à y faire figurer ces engagements de manière explicite.
§ II – Mesures compensatoires et opération de construction
10653-27 – Vente en bloc de l’immeuble édifié. – Dès lors que les mesures compensatoires ont été prévues sur le site de l’opération, l’acquéreur doit devenir, vis-à-vis du promoteur-maître d’ouvrage, débiteur de l’obligation d’exécution des mesures environnementales. Il conviendra donc, là encore, d’exprimer, dans l’acte de vente ou de vente en état futur d’achèvement, les conditions dans lesquelles l’acquéreur devra poursuivre cette obligation.
10653-28 – Division en copropriété de l’immeuble et vente par lots. – Si l’immeuble édifié par le maître d’ouvrage venait à être soumis au régime de la copropriété avant une mise en vente par lots, c’est le règlement de copropriété selon nous qui devra comprendre le descriptif des mesures compensatoires devant être opérées sur le site, et ce d’autant plus qu’il s’agit d’un document de nature contractuelle qui liera obligatoirement l’ensemble des copropriétaires
2179 . Comme conséquence de ce caractère conventionnel, le non-respect d’une de ses dispositions par un copropriétaire entraîne une mise en jeu de sa responsabilité contractuelle
2180 . Outre le descriptif des mesures prescrites, il conviendra également de rédiger dans le corps du règlement de copropriété une clause spécifique permettant le transfert de l’obligation au syndicat des copropriétaires, quand bien même le seul interlocuteur de l’administration restera le maître d’ouvrage et que le transfert restera inopposable à cette dernière. C’est donc bien une responsabilité contractuelle qui devra pouvoir être invoquée par le maître d’ouvrage en cas de non-suivi des mesures compensatoires par le syndicat des copropriétaires
2181 .
2147) L. no 2021-1104, 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, article 191 à 226.
2148) Ibid. , art. 191..
2149) E. Carpentier, Environnement. Loi climat, documents d’urbanisme et lutte contre l’artificialisation des sols : JCP N 5 nov. 2021, no 44, no 1310.
2150) Rapport France Stratégie, remis au ministre de la Transition écologique et solidaire, au ministre de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales et au ministre chargé de la ville et du logement, juillet 2019. Ce rapport montre également que selon les méthodologies, les résultats peuvent être différents, mais toutes les études citées démontrent néanmoins une tendance similaire qui est un accroissement de l’artificialisation des terres plus rapide que la croissance démographique.
2151) S. Montillet, Environnement et développement durable – Les nouveaux enjeux de l’évaluation environnementale des projets à la lumière de la réforme de l’autorisation environnementale : Énergie-Env.-Infrastr. juin 2019, no 6, étude 7.
2152) C. env., art. L. 122-1, II.
2153) C. Huglo, C. Grenet et R. Jeannel : JCl. Environnement et Développement durable , Fasc. 2590, Autorisation environnementale .
2154) C. env., art. L. 181-1.
2155) S. Montillet, Environnement et développement durable – Les nouveaux enjeux de l’évaluation environnementale des projets à la lumière de la réforme de l’autorisation environnementale , op. cit. , no 6.
2156) S. Montillet, Environnement et développement durable – Les nouveaux enjeux de l’évaluation environnementale des projets à la lumière de la réforme de l’autorisation environnementale , op. cit. , no 1.
2157) L. Erstein, Étude d’impact et mesures préventives du permis de construire : JCP N 22 janv. 2021, no 3, act. – CE, 30 déc. 2020, no 432539.
2158) C. env., art. R. 122-3-1.
2159) C. env., art. L. 123-19.
2160) L. Santoni, Étude d’impact et permis de construire. La valse des rédactions : Constr.-Urb. juin 2018, no 6, comm. 81.
2161) Dans la nomenclature des opérations soumises à étude d’impact annexée à l’article R. 122-2 du Code de l’environnement, seules celles de la rubrique 39 sont directement applicables aux autorisations d’urbanisme.
2162) L. Santoni, Étude d’impact et permis de construire. La valse des rédactions , op. cit .
2163) CE, 30 déc. 2020, no 432539 et CE, 9 juill. 2018, no 410917, Cne de Villiers-le-Bâcle : JurisData no 2018-012634 ; JCP A 2018, act. 598.
2164) M. Greuzat, Les conseils pour réussir son étude d’impact : Opérations immo. mai 2020, no 124, no 37991730.
2165) Dès lors que celle-ci est bien évidemment conclue sous la condition suspensive de l’obtention du permis de construire.
2166) CCH, art. L. 290-1 et L. 290-2.
2167) Étant ici précisé qu’il n’existe pas d’étude d’impact standard.
2168) A. Muller, T. Legendre, V. Lemaître et O. Darses, La séquence « éviter, réduire, compenser », un dispositif consolidé , Commissariat général au développement durable, mars 2017.
2169) T. Geib, La mise en œuvre des mesures de compensation environnementale par le maître d’ouvrage : Opérations immo. mai 2020, no 124, no 37991727.
2170) T. Geib, ibid .
2171) Le préfet pourra mettre en demeure le maître d’ouvrage de se conformer aux prescriptions de l’autorisation. À défaut il pourra, au choix, consigner une somme correspondant aux travaux à réaliser pour respecter les prescriptions, exécuter d’office les travaux aux frais du maître d’ouvrage, suspendre l’activité du site, prononcer une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 € et/ou fixer une astreinte journalière au plus égale à 1 500 € jusqu’à satisfaction de la mise en demeure.
2172) C. env., art. L. 163-1.
2173) A. Muller, T. Legendre, V. Lemaître et O. Darses, La séquence « éviter, réduire, compenser », un dispositif consolidé , Commissariat général au développement durable, mars 2017.
2174) T. Geib, La mise en œuvre des mesures de compensation environnementale par le maître d’ouvrage : Opérations immo. mai 2020, no 124, no 37991727.
2175) V. égal., en ce sens : M. Vernynck, Les risques contentieux liés à l’évaluation environnementale : Opérations immo. mai 2020, no 124, no 37991724.
2176) Et ce pendant la durée de l’atteinte aux intérêts environnementaux, soit potentiellement sur une très longue période.
2177) On peut ainsi dire que les associations syndicales réunissent des propriétés et non des personnes. En ce sens : Mas et Calmels, L’association syndicale en lotissement : AJDI 2007, no 9, p. 625.
2178) JCl Civil Annexes , Fasc. 70-1, Lotissement. – Cahier des charges , par S. Lamy-Willing.
2179) Cass. 3e civ., 22 mars 2000, nos 98-13.345 et 98-15.595 : JurisData no 2000-001126 ; Bull. civ. 2000, III, no 64 ; Defrénois 2000, art. 37196, p. 779, note Ch. Atias. – Cass. 3e civ., 9 oct. 2007, no 06-21.482 : JurisData no 2007-040756. – Cass. 3e civ., 1er juill. 2008, no 07-15.729 : JurisData no 2008-044698.
2180) CA Paris, 23e ch. B, 9 sept. 2009 : JurisData no 2009-379178.
2181) Dans le cadre d’une division en volumes, les mêmes engagements pourraient être pris, non pas aux termes de l’état descriptif de division qui n’a pas de portée contractuelle, mais dans le cadre du cahier des charges de l’ensemble immobilier, et dont la gestion serait assurée par l’association syndicale libre créée à l’occasion de cette division.
