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PARTIE I – L’ingénierie notariale au service de la mutation de l’immeuble

Titre 2 – L’ingénierie notariale au service du contrat

10315 – Liens entre vente d’immeuble et notariat. – S’il est un domaine où le notaire déploie pleinement son « ingénierie », c’est bien celui de la vente immobilière. Le « classicisme » de ce sujet a été relevé337, justifiant qu’il ait d’ores et déjà été étudié à de nombreuses reprises dans le cadre des travaux des Congrès des notaires de France338.
L’histoire même du contrat de vente d’immeuble et la pratique quotidienne de ce qui est considéré comme l’archétype des contrats spéciaux renvoient immanquablement au notaire. Contrat consensuel par principe, le contrat de vente d’immeuble est néanmoins directement rattaché au notariat dont l’intervention est à la fois nécessaire (par l’importance du conseil dispensé) et obligatoire (tout du moins pour en permettre la publication).
10316 – Plan. – Envisager l’analyse du contrat de vente d’immeuble et du rôle joué par le notaire dans celui-ci nécessite ordre et sélection.
Nous aborderons bien évidemment l’intervention du notaire au stade de la rédaction même du contrat (Sous-titre II). Son ingénierie est à ce stade tout à la fois indispensable, visible et formalisée à travers les contrats qu’il est amené à recevoir.
Mais l’ingénierie notariale appliquée à la vente d’immeuble peut également renvoyer à la nécessité d’adapter un contrat de vente immobilière dont les modalités de formation n’ont pas varié depuis le Code civil de 1804. Présenté à juste titre comme le contrat « modèle » dont s’inspirent les autres contrats spéciaux, le contrat de vente immobilière applique l’une des règles générales du droit des obligations, celle du consensualisme. Cette application peut néanmoins être à l’origine d’importantes difficultés pour les parties. La pratique quotidienne des notaires est l’occasion de les constater, et de les voir alimenter un contentieux nourri. Il est donc apparu opportun d’envisager la possibilité et les impacts d’une adaptation de la règle du consensualisme en matière de vente immobilière. Qu’en serait-il en effet si celle-ci devenait, par principe, solennelle ? (Sous-titre I).
337) Me Cl. Jaquet, notaire à Paris et président du 99e Congrès des notaires de France, dans son avant-propos.
338) Pour n’en citer que quelques-uns : Montpellier (77e, 1981, La vente volontaire d’immeuble), Strasbourg (93e, 1997, L’investissement immobilier), Lyon (94e, 1998, Le contrat : liberté contractuelle et sécurité juridique), Deauville bien évidemment (99e, 2003, La vente d’immeuble), Nantes (112e, 2016, La propriété immobilière)….
339) Rapport annuel du notariat, 2020, p. 4.
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