PARTIE II – L’ingénierie notariale au service de la fonction environnementale de l’immeuble

Titre 2 – Investissement alternatif et développement durable

Chapitre I – L’investissement immobilier au service de la transition écologique : les acquisitions d’unités foncières en vue de leur préservation

10650-5 – Le déclin des services écosystémiques en Europe a été mis en évidence par la Commission européenne. Permettons-nous ici d’illustrer cette réalité par quelques chiffres²⁰⁸⁸.

10650-6 – L’enjeu est donc immense et il faut agir rapidement. On peut noter depuis plusieurs années maintenant deux tendances nettes : la volonté de certains investisseurs de procéder à des investissements dits « de préservation » (Section I), ainsi que la création de dispositifs de protection (Section II).

Section I – Une nouvelle tendance : les investissements « de préservation »

10650-7 – Philanthropie et protection de l’environnement. – Si l’on devait illustrer la tendance actuelle pour les actions philanthropiques en faveur de la préservation de notre planète, la vie de Douglas Tompkins, citoyen américain ayant fait fortune dans l’industrie textile, en serait l’exemple parfait. Ancien guide de haute montagne et membre de l’équipe américaine de ski alpin dans les années soixante, Douglas Tompkins fonde à la même époque la marque textile « The North Face » devenue aujourd’hui iconique, car ayant largement dépassé le public restreint des passionnés de sports d’altitude. Une fois fortune faite, il revend ses entreprises et consacre l’essentiel de sa fortune à l’acquisition de centaines de milliers d’hectares de terres dans l’extrême sud du continent américain, en Argentine et au Chili. L’objectif poursuivi est simple : préserver ces grands espaces de toute exploitation susceptible de nuire à la biodiversité et à leurs fonctions essentielles. Il œuvre donc, avec son épouse Kristin Tompkins (par ailleurs fondatrice de la marque textile non moins iconique « Patagonia »), pour la préservation de ces espaces et une transition du modèle économique de ces régions, passant de l’exploitation des terres à la mise en œuvre d’un écotourisme propre à générer des revenus de substitution pour les habitants de ces régions²⁰⁸⁹. Suite au décès de Douglas Tompkins en 2015, ses ayants droit et le Gouvernement chilien sont tombés d’accord pour que l’État recueille 400 000 hectares de terres acquises par ce dernier de son vivant, à charge pour les autorités de créer sur ces espaces des parcs nationaux protégés afin de les maintenir à l’écart de toute volonté d’exploitation susceptible de réduire les efforts consentis jusqu’ici²⁰⁹⁰.

Plus récemment, c’est une annonce majeure en la matière qui a été faite par un consortium de neuf fondations et œuvres de charité pilotées par quelques personnes à la tête de fortunes conséquentes : 5 milliards de dollars seront investis d’ici 2030 afin de financer la protection de 30 % des espaces terrestres et maritimes de la Terre²⁰⁹¹.

Citons également l’exemple de ce couple danois, Anne et Anders Povlsen, devenus depuis quelques années les plus importants propriétaires fonciers d’Écosse, avec le projet de réhabiliter de grandes zones de la région des Highlands afin de les faire retourner à l’état sauvage²⁰⁹².

10650-8 – Une régulation nécessaire. – D’une part ces investissements, réalisés par des personnes privées, même motivées par les plus honorables raisons, ne peuvent suffire. D’autre part, ils ne peuvent être effectués en excluant totalement les pouvoirs publics de la gestion et du contrôle de l’usage de ces biens.

Toute politique de conservation des espaces naturels, de lutte contre le changement climatique et la chute de la biodiversité doit faire l’objet, dans un État démocratique, d’une délibération collective et d’une adoption par les pouvoirs législatif et réglementaire légitimes, dans le respect des dispositions constitutionnelles applicables à la matière. Par ailleurs, l’aménagement du territoire reste une prérogative de puissance publique, de même que la détermination de ce que doit être l’intérêt général.

Quelques personnes seulement, aussi fortunées soient-elles, ne peuvent pas tout faire, et chacun doit pouvoir agir à son niveau. Il faut donc également laisser la possibilité à des acteurs privés disposant de capacités financières « normales » d’investir eux aussi dans l’acquisition de parcelles foncières en vue de leur préservation, et donc créer les outils permettant de faciliter ces investissements.

Section II – Les dispositifs existants de protection de l’environnement

10650-9 – Il existe aujourd’hui un grand nombre de dispositifs permettant une protection des milieux naturels, opposables aux propriétaires, et limitant par conséquent les prérogatives attachées à leurs droits de propriété. L’idée n’est pas de présenter l’ensemble de la réglementation en la matière, mais plutôt de s’intéresser à ce que peut faire le notaire confronté à la volonté d’un client souhaitant acquérir une ou plusieurs parcelles foncières dans le but d’agir en faveur de la préservation des espaces et de la biodiversité. Certains mécanismes sont imposés unilatéralement par les pouvoirs publics et imposent des obligations aux propriétaires sans réelle contrepartie (Sous-section I). D’autres, au contraire, nécessitent la régularisation d’un contrat avec l’administration et prévoient des mécanismes d’aides financières, des indemnisations et des avantages fiscaux : ce sont les outils créés par la réglementation dite « Natura 2000 » (Sous-section II).

Sous-section I – La protection imposée des espaces naturels

10650-10 – Recensement des dispositifs. – Pour l’essentiel, nous pouvons citer les dispositifs suivants :

les espaces boisés classés ;

les espaces naturels sensibles ;

les réserves naturelles ;

ainsi que les arrêtés préfectoraux de protection de biotopes.

Il ne nous semble pas utile ici de revenir sur le régime de ces différents outils de protection, car ils ont fait l’objet d’une étude particulièrement exhaustive dans le cadre du rapport du 114^e Congrès des notaires de France, auquel nous renvoyons :

https://rapport-congresdesnotaires.fr/2018-rapport-du-114e-congres/2018-co2-p1-t2-st1-c2/#co2-p1-t2-st1-c2-s1.

Toutefois, il nous semble important de faire un bref rappel des principaux points d’attention de ces dispositifs.

10650-11 – Une protection imposée sans réelle contrepartie. – Le point commun de ces dispositifs est qu’ils sont imposés par l’autorité administrative compétente, sans organiser de relation contractuelle entre la collectivité et le propriétaire ayant pour objet la protection ou la sauvegarde de la zone. En la matière, le rôle du notaire sera moins de conseiller son client que de l’informer, d’une part, de l’existence de tels dispositifs dans le cadre d’un dossier d’acquisition et, d’autre part, des conséquences juridiques que cela entraîne.

Ces dispositifs peuvent trouver leur origine soit dans le droit de l’urbanisme (§ I), soit dans le droit de l’environnement (§ II).

§ I – Les dispositifs relevant du droit de l’urbanisme

10650-12 – Les espaces boisés classés. – Les espaces boisés classés (EBC) sont créés par l’autorité compétente en matière d’élaboration du plan local d’urbanisme, c’est-à-dire la commune ou l’établissement public intercommunal délégataire en matière d’urbanisme. Leur régime est établi aux articles L. 113-1 à L. 113-7 du Code de l’urbanisme, et aucune indemnisation n’est prévue pour le propriétaire subissant ce classement, à l’exception d’un fort complexe système d’échange avec la collectivité aux termes duquel un terrain à bâtir pourrait être octroyé au propriétaire cédant l’EBC²⁰⁹³. Cette procédure est très rarement utilisée et ne permet pas en réalité de compenser le préjudice patrimonial subi par le propriétaire d’une unité foncière se voyant classée en EBC²⁰⁹⁴. Ce dernier peut également être autorisé à construire sur une superficie n’excédant pas un dixième de la superficie totale du terrain. Mais dans ce cas, l’autorisation est délivrée par décret et non par arrêté du maire de la commune²⁰⁹⁵. Là encore, la procédure n’est que trop rarement utilisée.

10650-13 – Espaces naturels sensibles. – Les espaces naturels sensibles (ENS) sont créés par le département et font l’objet d’un droit de préemption spécifique au bénéfice de cette même collectivité. Du reste, la politique en matière d’ENS est essentiellement une politique de maîtrise foncière publique²⁰⁹⁶. Dès lors, une personne privée n’a pas vraiment vocation à être propriétaire d’une unité foncière située dans un ENS. Par conséquent, aucun mécanisme d’indemnisation ou de compensation n’est prévu par les articles L. 113-8 à L. 113-14 du Code de l’urbanisme régissant ces espaces. Seul le prix de cession, dans le cadre de l’exercice par le département de son droit de préemption, indemnisera le propriétaire.

§ II – Les dispositifs relevant du droit de l’environnement

10650-14 – Les réserves naturelles. – Codifiées aux articles L. 332-1 à L. 332-27 du Code de l’environnement, les réserves naturelles peuvent être de deux types : nationales ou régionales, et il convient d’y ajouter les réserves naturelles de Corse, qui font l’objet d’une réglementation spéciale. L’intérêt pour une personne désirant acquérir des unités foncières en vue de leur préservation est que la demande de classement en réserve naturelle peut être faite par le propriétaire : si cette possibilité est explicitement indiquée par l’article L. 332-2-1 dudit code en ce qui concerne la création d’une réserve naturelle régionale, il n’est rien prévu de tel à l’article L. 332-1 du Code de l’environnement concernant la création d’une réserve nationale. Dès lors, l’initiative de demande de création reste libre²⁰⁹⁷, et peut donc être l’œuvre du propriétaire. Les conditions de classement sont dictées par l’article L. 332-1 précité : « (…) lorsque la conservation de la faune, de la flore, du sol, des eaux, des gisements de minéraux et de fossiles et, en général, du milieu naturel présente une importance particulière ou qu’il convient de les soustraire à toute intervention artificielle susceptible de les dégrader ».

Par ailleurs, la création d’une telle zone doit s’entendre de manière extensive, en application de la théorie de l’écrin et du joyau qui permet d’agréger au site protégé « les parcelles qui contribuent à sa sauvegarde »²⁰⁹⁸.

Une fois la réserve créée, un gestionnaire sera désigné (souvent un établissement public, une collectivité territoriale, ou une association de propriétaires de terrains classés, ou une association loi 1901, voire le propriétaire lui-même)²⁰⁹⁹. En pratique, ce sont essentiellement les associations et personnes publiques²¹⁰⁰. Le gestionnaire établira un plan de gestion qui sera soumis à l’avis du Conseil national de protection de la nature.

La faiblesse du dispositif tient en l’absence d’obligation pour l’État de consigner les engagements financiers à la gestion de la réserve naturelle, et ce alors même que cela constitue une mission de service public²¹⁰¹. Seules les réserves naturelles maritimes bénéficient par ailleurs d’un financement externe par le biais de la taxe prévue à l’article 285 quater du Code des douanes, due par les entreprises de transport public maritime et assise sur le nombre de passagers embarqués. Par conséquent, il semble délicat pour le notaire devant accompagner son client dans un investissement à but environnemental de conseiller à ce dernier d’acquérir une unité foncière puis de requérir le classement en réserve naturelle : d’une part, la procédure de classement est complexe²¹⁰² et peut susciter l’opposition de propriétaires voisins et, d’autre part, les incertitudes quant au financement de la gestion et de la conservation de la zone précarisent fortement la gestion à long terme du site.

Pour une vision globale des réserves naturelles sur le territoire national : http://www.reserves-naturelles.org.

10650-15 – Les arrêtés de protection des biotopes et d’habitats naturels et zones prioritaires pour la protection de la biodiversité. – La mise en œuvre de ces dispositifs est confiée au préfet. Le but commun est de protéger non les espèces en elles-mêmes, mais principalement leur habitat, en imposant des obligations restreignant l’usage de la parcelle objet de l’arrêté. Le régime juridique des arrêtés de protection des biotopes et d’habitats naturels est codifié aux articles L. 411-1 et R. 411-15 et suivants du Code de l’environnement. Concernant les zones prioritaires pour la biodiversité, le régime juridique est établi par les articles R. 411-17-3 à R. 411-17-6 et R. 415-2-1 du même code.

Les arrêtés s’imposent au propriétaire et ceux-ci ne sont pas consultés pour leur élaboration. Il est vrai que la procédure d’adoption est considérablement allégée, ne prévoyant pas d’enquête publique ni de concertation avec les propriétaires, qui n’ont pas à être informés préalablement.

Les obligations imposées par l’arrêté n’ouvrent en outre aucun droit à indemnisation pour le propriétaire, et ceux-ci sont écartés de toute gestion collective de la zone objet de l’arrêté (sauf dans le cadre d’un arrêté de création de zone prioritaire de biodiversité, la création de la zone pouvant entraîner des obligations positives de gestion)²¹⁰³.

Sous-section II – La protection des espaces naturels par le contrat : les zones Natura 2000

10650-16 – Un choix européen. – La volonté politique de protéger les espaces naturels trouve une source importante dans le droit communautaire. Par la directive 92/43 du 21 mai 1992, la Commission européenne a acté le principe de la constitution d’un réseau d’aires protégées à l’échelle du continent avec pour objectif la conservation des habitats naturels ainsi que de la faune sauvage. Cette directive est également appelée directive « Habitats »²¹⁰⁴. Elle a servi de base juridique à la constitution du réseau Natura 2000. Le régime juridique des sites Natura 2000 est fixé aux articles L. 414-1 à L. 414-5 et R. 414-8 à R. 414-24 du Code de l’environnement. Le principe consacre une double obligation : une obligation de gestion, et une obligation de protection.

Pour une présentation claire et concise de ce régime, nous renvoyons au rapport du 114^e Congrès des notaires de France :

https://rapport-congresdesnotaires.fr/2018-rapport-du-114e-congres/2018-co2-p1-t2-st1-c2/#co2-p1-t2-st1-c2-s1-ss3.

10650-17

– Détermination d’objectifs et engagements contractuels. – Le document fondamental d’une zone Natura 2000 est le document d’objectifs qui va définir les orientations de gestion, les mesures destinées à protéger, conserver et rétablir les habitats et les espèces faunistiques et floristiques. Ce document, établi par le préfet, constitue un acte administratif unilatéral²¹⁰⁵ et définit en outre les modalités de mise en œuvre et de financement. Une fois ce document approuvé, place sera laissée au champ contractuel, car les propriétaires des parcelles foncières concernées ne sont pas nécessairement des collectivités publiques, mais le plus souvent des propriétaires privés. La protection de ces zones acquiert ainsi un caractère plus ou moins négocié, entre les propriétaires et l’administration, et il revient dès lors au notaire de conseiller au mieux son client soucieux de procéder à un investissement foncier orienté vers la protection de l’environnement. Deux régimes sont alors envisageables pour le propriétaire : l’adhésion à une charte Natura 2000 (§ I) ou la souscription d’un contrat Natura 2000 (§ II).

§ I – La charte Natura 2000

10650-18 – Une adhésion volontaire. – L’article L. 414-3, II du Code de l’environnement indique que : « (…) les titulaires de droits réels et personnels portant sur les terrains inclus dans le site ainsi que les professionnels et utilisateurs des espaces situés dans le site peuvent adhérer à une charte Natura 2000. La charte Natura 2000 comporte un ensemble d’engagements définis par le document d’objectifs et pour lesquels le document d’objectifs ne prévoit aucune disposition financière d’accompagnement ». On notera ici que l’adhésion à la charte n’est pas obligatoire pour le propriétaire. En revanche s’il adhère, le propriétaire devra alors remplir les engagements prévus au document d’objectifs.

L’article R. 414-12, I du Code de l’environnement précise la nature des engagements définis par la charte : « La charte Natura 2000 d’un site est constituée d’une liste d’engagements contribuant à la réalisation des objectifs de conservation ou de restauration des habitats naturels et des espèces définis dans le document d’objectifs. Les engagements contenus dans la charte portent sur des pratiques de gestion des terrains et espaces inclus dans le site ou des pratiques sportives ou de loisirs respectueuses des habitats naturels et des espèces. ».

La durée de l’engagement est de cinq ans à compter de la réception par le préfet du formulaire d’adhésion (C. env., art. R. 414-12, II).

10650-19 – Une absence de rétribution directe. – La signature de la charte édictée dans le cadre du document d’objectifs n’ouvre pas droit au versement d’aides financières au profit du propriétaire. Toutefois, ce dernier bénéficie d’une exonération de taxes foncières au titre de l’article 1395 du Code général des impôts. Le propriétaire contribuable devra fournir au service des impôts fonciers compétent l’engagement souscrit au titre de la charte, et l’exonération sera acquise pour la période totale de cinq ans. Toutefois le préfet s’assure du respect des engagements et informe l’administration fiscale en cas de non-respect de ceux-ci (C. env., art. R. 414-12-1). Si cette exonération de taxes foncières peut être considérée comme une contrepartie des engagements pris par le signataire de la charte²¹⁰⁶, on peut néanmoins légitimement douter de l’attrait qu’elle peut susciter pour ce type d’investissement.

Si l’absence de sanctions réelles (autre que la perte de l’exonération de la taxe foncière) peut laisser craindre une certaine inefficacité du dispositif, un auteur, au moins, y voit un intérêt car l’adhésion à une charte Natura 2000 permet de formaliser l’engagement du propriétaire à respecter le document d’objectifs²¹⁰⁷.

§ II – Le contrat Natura 2000

10650-20 – Consécration de la voie contractuelle. – L’article L. 414-3, I^o du Code de l’environnement pose le principe de la préservation de la zone Natura 2000 par le moyen du contrat : « Pour l’application du document d’objectifs, les titulaires de droits réels et personnels portant sur les terrains inclus dans le site ainsi que les professionnels et utilisateurs des espaces marins situés dans le site peuvent conclure avec l’autorité administrative des contrats, dénommés « contrats Natura 2000 ». Les contrats Natura 2000 conclus par les exploitants agricoles peuvent prendre la forme de contrats portant sur des engagements agro-environnementaux »²¹⁰⁸. Toutefois, il ne suffit pas d’être propriétaire d’une parcelle située au sein d’une zone Natura 2000 pour pouvoir revendiquer la régularisation d’un tel contrat avec l’autorité administrative : pour cela, il doit être « exclusivement nécessaire ou directement lié à la gestion d’un site Natura 2000 » selon le deuxième alinéa de ce même article L. 414-3, I^o du Code de l’environnement²¹⁰⁹. Ce critère distingue le contrat de la charte Natura 2000, cette dernière pouvant être régularisée par tout titulaire de droit réel ou personnel sur une parcelle dépendant de la zone en question. Ces contrats sont souscrits pour une durée minimale de cinq ans²¹¹⁰.

10650-21 – Qualité des contractants. – Le contrat Natura 2000 est un contrat administratif signé par l’État, dont la représentation est alors assurée par le préfet, et tout titulaire de droits réels et personnels sur la parcelle concernée : cela peut donc être le propriétaire, l’emphytéote, mais aussi le titulaire d’un bail rural ou de droit commun. L’idée étant ici qu’outre le propriétaire, l’utilisateur puisse également, parallèlement à son activité (on pensera ici au titulaire d’un bail à ferme, donc à l’agriculteur exploitant ces parcelles), s’engager à mettre en œuvre un ensemble d’actions et de pratiques conformes au document d’objectifs.

10650-22 – Contenu des contrats. – Ce contenu est précisé par les articles L. 414-3 et R. 414-13 du Code de l’environnement. Le contrat doit définir, d’une part, la nature et les modalités des aides de l’État et, d’autre part, les engagements souscrits par le bénéficiaire²¹¹¹. Au document d’objectifs de la zone sont ajoutés un ou plusieurs cahiers des charges sur la base desquels les contrats Natura 2000 seront élaborés. Selon l’article R. 414-13 précité, chaque contrat devra comprendre :

« 1^o Le descriptif des opérations à effectuer pour mettre en œuvre et atteindre les objectifs de conservation ou, s’il y a lieu, de restauration définis dans le document d’objectifs, avec l’indication des travaux et prestations d’entretien ou de restauration des habitats naturels, des espèces et de leurs habitats et la délimitation des espaces auxquels ils s’appliquent ;

2^o Le descriptif des engagements qui donnent lieu au versement d’une contrepartie financière ainsi que le montant, la durée et les modalités de versement de cette contrepartie ;

3^o Les points de contrôle et les justificatifs à produire permettant de vérifier le respect des engagements contractuels ».

10650-23 – Contreparties financières. – C’est bien évidemment le grand intérêt pour le propriétaire ou le bénéficiaire de droits réels ou personnels d’une parcelle éligible à la régularisation d’un contrat Natura 2000 : la possibilité de recevoir de la part de l’État des aides financières permettant la mise en œuvre des mesures prévues au(x) cahier(s) des charges du document d’objectifs. Toutefois, toutes les actions prévues ne donnent pas droit à ces aides. Il est nécessaire que ces actions figurent dans la liste de celles prévues par l’arrêté ministériel du 17 novembre 2008.

Pour le texte intégral de cet arrêté : http://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000019857183.

10650-24 – Exonérations fiscales. – De la même manière que la régularisation d’une charte Natura 2000, la régularisation du contrat entraînera pour son signataire (s’il en est également le propriétaire bien évidemment), une exonération des taxes foncières sur les propriétés non bâties²¹¹². La limite de ce dispositif est que l’exonération ne peut être acquise qu’au propriétaire, débiteur de l’impôt foncier, alors que le contrat Natura 2000 peut être signé par le titulaire d’un droit personnel (par ex., le locataire), qui n’en profitera donc pas²¹¹³. Et par ailleurs, en cas de manquement aux engagements de la part du signataire du contrat, c’est une tierce personne, en l’occurrence le propriétaire, qui en subira les conséquences, au moins en partie²¹¹⁴.

10650-25 – Sanctions en cas d’inexécution. – Le respect des engagements du signataire du contrat Natura 2000 est contrôlé par les services de la préfecture. En cas de non-respect des engagements souscrits aux termes du contrat, les aides prévues seront réduites, suspendues ou supprimées. Par ailleurs, le contrat peut également être résilié²¹¹⁵.

10650-26 – Transmission du contrat. – La problématique de la cession de l’immeuble ayant fait l’objet d’un contrat Natura 2000 est traitée par l’article R. 414-16 du Code de l’environnement²¹¹⁶. En cas de cession de la parcelle concernée, l’acquéreur peut s’engager à poursuivre les engagements souscrits : un avenant au contrat initial sera alors régularisé avec le nouveau propriétaire. La question est importante, car pour le vendeur, l’absence de transfert entraîne la résiliation du contrat, et le risque de devoir rembourser les aides perçues. Sur ce point, le préfet statue sur la décision d’exiger le remboursement, et il n’existe donc pas de mécanisme entraînant l’exigibilité du remboursement des aides perçues de plein droit dès lors que le contrat a été résilié. Une certaine indulgence, relative aux circonstances dans lesquelles la résiliation est intervenue (décès du titulaire, catastrophe naturelle, par exemple) reste donc envisageable²¹¹⁷.

10650-27 – Intérêts et limites des contrats Natura 2000. – La régularisation d’un contrat Natura 2000 s’inscrit selon nous parfaitement dans le cadre d’une démarche d’investissement en vue de la protection de la biodiversité et, plus généralement, des services écosystémiques. La limite du système repose sur l’absence d’obligation pour un titulaire de droits sur une telle parcelle, ne serait-ce que de respecter les prescriptions du document d’objectifs et des cahiers des charges en découlant, et donc de s’engager au titre d’une charte ou d’un contrat Natura 2000. Toutefois, la démarche consistant à inscrire la protection de l’environnement et des services écosystémiques dans un cadre contractuel nous semble une méthode assez intéressante et qui doit donc être développée plus encore. À ce titre, il conviendrait, en contrepoint du principe « pollueur-payeur », de donner une réalité juridique à celui de « protecteur-payé »²¹¹⁸ afin d’encourager les démarches vertueuses et d’organiser ainsi la légitime rémunération de celui qui concourt à la protection de l’intérêt général.

2088) Ces chiffres ont été établis par la Commission européenne. V. not. Comm. CE, Enrayer la diminution de la biodiversité à l’horizon 2010 et au-delà, communication 22 mai 2006 : Doc. COM(2006).

2089) https://www.courrierinternational.com/article/2010/12/10/des-millions-pour-sauver-la-terre.

2090) www.lepoint.fr/monde/le-chili-recoit-plus-de-400-000-hectares-d-un-milliardaire-americain-17-03-2017-2112512_24.php.

2091) www.theguardian.com/environment/2021/sep/29/record-5bn-donation-to-protect-nature-could-herald-new-green-era-of-giving-aoe.

2092) www.lepoint.fr/environnement/un-don-record-de-5-milliards-de-dollars-pour-la-protection-de-l-environnement-29-09-2021-2445439_1927.php.

2093) C. urb., art. L. 113-3, 1^o : « Pour sauvegarder les espaces boisés et sites naturels situés dans les agglomérations ou leurs environs et pour en favoriser l’aménagement : 1^o L’État, les départements, les communes ou les établissements publics ayant pour objet la réalisation d’opérations d’urbanisme peuvent offrir, à titre de compensation, un terrain à bâtir aux propriétaires qui consentent à leur céder gratuitement un terrain classé en application de l’article L. 113-1 ; ».

2094) JCl. Rural, Fasc. 30, Bois et forêts – Espaces boisés classés.

2095) C. urb., art. L. 113.3, 2^o ; « 2^o L’État peut accorder au propriétaire une autorisation de construire sur une partie du terrain classé en application de l’article L. 113-1 n’excédant pas un dixième de la superficie dudit terrain, à titre de compensation de la cession du surplus ».

2096) JCl. Environnement et Développement durable, Fasc. 3550, Espaces Naturels sensibles des départements. Généralités.

2097) JCl. Environnement et Développement durable, Synthèse, Réserves naturelles, arrêtés de biotope et autres protections spéciales des réserves naturelles, par S. Jolivet.

2098) CE, 10 oct. 1973, n^o 81755, SCI L’Ajaccienne et CE, 10 oct. 1973, n^os 81526 et 81527, SCI du 27-29, rue Molitor : Dr. adm. 1973, comm. 324. V. égal. en ce sens : CE, 3 juin 2020, n^o 414018, Assoc. Amis du banc d’Arguin du bassin d’Arcachon : AJDA 2020, p. 2090, note S. Jolivet. Pour une analyse de cette théorie de l’écrin et du joyau : Ph. Billet, De l’application de la théorie du joyau et de l’écrin pour classer les monuments naturels, de la nature de l’acte de classement et de la non-application de la théorie des opérations complexes : JCP A 20 sept. 2004, n^o 39, 1609.

2099) JCl. Environnement et Développement durable, Synthèse, Réserves naturelles, arrêtés de biotope et autres protections spéciales des réserves naturelles, par S. Jolivet.

2100) Au 2 oct. 2019, 44 % des réserves naturelles étaient gérées par des collectivités, 42 % par des associations, et 14 % par des établissements publics. Une seule réserve étant gérée par son propriétaire. JCl. Environnement et Développement durable, Fasc. 3520, Réserves naturelles.

2101) T. confl., 25 mars 1996, Préfet de la Gironde : JurisData n^o 1996-050230 ; AJDA 1996, comm. 305.

2102) C. env., art. L. 332-2, II : « Le projet de création de la réserve est soumis à une enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre I^er et transmis pour avis à toutes les collectivités locales intéressées ainsi que, dans les zones de montagne, aux comités de massif et, dans les zones maritimes, aux conseils maritimes de façade ou ultramarins ».

2103) JCl. Environnement et Développement durable, Synthèse, Réserves naturelles, arrêtés de biotope et autres protections spéciales des réserves naturelles, par S. Jolivet.

2104) JCl. Environnement et Développement durable, Fasc. 3820, Réseau Natura 2000. Constitution. Régime de protection, par L. Le Corre.

2105) C’est-à-dire sans enquête publique ni concertation organisée avec les propriétaires et usagers. Par conséquent, ce document d’objectifs n’est pas opposable à ces derniers.

2106) Ibid.

2107) J.-M. Février, La loi sur le développement des territoires ruraux et Natura 2000 : Environnement 2005, étude 8.

2108) V. not. E. Truilhé-Marengo, Le contrat plutôt que la contrainte. Analyses et implications juridiques du recours à l’outil contractuel pour gérer les sites Natura 2000, in J. Dubois et S.Maljean-Dubois (ss dir.), Natura 2000. De l’injonction européenne aux négociations locales, Doc. fr., 2005, p. 65.

2109) Cette précision est issue de l’article 125 de la loi n^o 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national sur l’environnement.

2110) C. env., art. R. 414-3.

2111) JCl. Environnement et Développement durable, Fasc. 3820, Réseau Natura 2000. Constitution. Régime de protection, par L. Le Corre.

2112) CGI, art. 1395 E.

2113) Sauf à ce que la récupération des taxes foncières par le propriétaire soit prévue au contrat.

2114) J. Makowiak, Les espaces ruraux et naturels à l’épreuve du développement durable : AJDA 2005, p. 1269.

2115) C. env., art. R. 414-15-1.

2116) C. env., art. R. 414-16 : « Lorsque tout ou partie d’un terrain sur lequel porte un contrat Natura 2000 fait l’objet d’une cession ou lorsque le titulaire d’une concession portant autorisation d’exploitation de cultures marines vient à changer, l’acquéreur ou le nouveau concessionnaire peuvent s’engager à poursuivre les engagements souscrits. Dans ce cas, les engagements souscrits sont transférés à l’acquéreur ou au nouveau concessionnaire et donnent lieu à un avenant qui prend en compte le changement de cocontractant. À défaut de transfert, le contrat est résilié de plein droit et le préfet ainsi que l’autorité compétente de la région ou, en Corse, de la collectivité de Corse signataires du contrat statuent sur le remboursement des sommes perçues par le cédant ou l’ancien concessionnaire ».

2117) JCl. Environnement et Développement durable, Fasc. 3820, Réseau Natura 2000. Constitution. Régime de protection, n^o 84, par L. Le Corre.

2118) La formule n’est de notre création, mais de Laurent Le Corre : JCl. Environnement et Développement durable, Fasc. 3820 : Réseau Natura 2000. Constitution. Régime de protection, n^o 90.

CGV – CGU

PARTIE I :

L'ingénierie notariale au service de la mutation de l'immeuble

Chapitre I : Ingénierie notariale et temporalité de l'intervention du notaire

Chapitre II : Ingénierie notariale et proposition de nouveaux questionnaires de vente et d'acquisition

Chapitre III : Ingénierie notariale et information des parties

Chapitre I : Ingénierie notariale et modalités de cession et d'acquisition

Chapitre II : Proposer de nouveaux types ou supports d'investissement

Chapitre III : Proposer de nouveaux outils et méthodes pour accompagner le processus immobilier

Chapitre IV : Ingénierie notariale et fiscalité immobilière

Chapitre V : Informer sur les modes d'utilisation de l'investissement

Chapitre VI : Le financement dans un contexte international

Chapitre VII : Anticiper et sécuriser la pratique notariale à l'international

Chapitre I : La clarification des engagements des parties : l'ingénierie notariale pour sécuriser les parties à l'acte

Chapitre II : Les obligations du vendeur

PARTIE II :

L'ingénierie notariale au service de la fonction environnementale de l'immeuble

Chapitre I : La nature du droit à transférer à l'exploitant

Chapitre II : L'assiette du droit de l'exploitant

Chapitre I : L'hypothèque et le financement des unités de production d'énergie décarbonée

Chapitre II : Le gage sur meuble immobilisé

Chapitre I : Les obligations légales spéciales en matière de démantèlement d'éoliennes

Chapitre II : Les solutions contractuelles

Chapitre I : L'obligation réelle environnementale

Chapitre II : Vers la fiducie à caractère environnemental

Thème 2 : L'ingénierie notariale au service du projet de l'entreprise

Thème 3 : L'ingénierie notariale au service des familles

Index

Chapitre I – L’investissement immobilier au service de la transition écologique : les acquisitions d’unités foncières en vue de leur préservation


Olivier Valard	Laure Pasquier-Mignot	Romain Illhé