CGV – CGU

Conditions Générales de Vente

Conditions Générales d’Utilisation

Mentions légales

PARTIE I – L’ingénierie notariale au service de la mutation de l’immeuble
Titre 1 – Ingénierie notariale et préparation du contrat immobilier
Sous-titre 1 – Comprendre et analyser pour conseiller et informer les parties

Chapitre III – Ingénierie notariale et information des parties

10029 – Plan. – La compréhension par nos clients de leurs engagements et des actes qu’ils signent est indispensable à la sécurité juridique et à l’anticipation du contentieux. Compréhension rime avec pacification.
Face à une augmentation constante du volume des actes et de leurs annexes (Section I), le notaire a un rôle central de conseil et d’information (Section II). Ce devoir de conseil et d’information doit, d’une part, s’exercer avec anticipation et en amont de l’engagement des parties (Section III), en vérifiant et analysant les informations et documents transmis par les parties (Section IV) et, d’autre part, permettre la bonne compréhension de leurs obligations par ces dernières (Section V).
L’ingénierie du notaire consistera ici à anticiper la délivrance de l’information et à l’expliquer.

Section I – Constat : une profusion d’informations au détriment d’un consentement éclairé

10030 – Plan. – Dans un souci d’information des parties, la liste des documents et informations devant être remis à un acquéreur immobilier n’a cessé d’augmenter au fil des années. Si l’information des parties est capitale afin d’éclairer leur consentement et de pacifier leurs relations futures, cela conduit souvent à des actes (trop) volumineux (Sous-section I) et parfois à un contentieux important (Sous-section II). Il est intéressant à cet égard de regarder ce qu’il se passe chez nos voisins étrangers (Sous-section III).

Sous-section I – Augmentation du volume des actes et des annexes

10031 De plus en plus de documents et d’informations doivent être remis à un acquéreur immobilier ; le volume des actes et de leurs annexes augmente, conduisant, malgré la volonté initiale (et souvent fondée et justifiée) de préserver le consentement éclairé de l’acquéreur immobilier, à un contentieux qui remet en cause l’objectif de sécurité juridique.
10032 – Un retour à une forme de « tradition ». – Le trait marquant de la vente d’immeuble est l’allongement continuel des délais, notamment du fait de la nécessité de procéder à un nombre de vérifications de plus en plus important qui, dès le stade de l’avant-contrat, conduit à rallonger la durée de réalisation de la vente d’immeuble5. Comme l’a souligné Me Pierre Tarrade à l’occasion d’un article sur la réforme du droit des obligations et l’effet translatif des contrats6, « le consentement de l’acquéreur immobilier ne semble plus pouvoir être formé sans la remise, conforme à un processus précisément organisé, d’un dossier dont les composantes sont énumérées par la loi (…). Ce retour à une forme de tradition semble d’ailleurs s’inscrire dans une tendance lourde ».
10033 – Une tendance qui remet en cause le principe de consensualisme en matière de vente immobilière. – L’article 1583 du Code civil dispose que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». En principe donc, la vente ne nécessite aucun formalisme et elle est formée dès qu’il y a accord sur la chose et le prix. Mais comment peut-elle l’être alors que certains éléments indispensables à sa validité7 ou à son efficacité8 ne seront le plus souvent transmis voire même établis qu’après sa formation ? Les différentes contraintes ajoutées par le législateur constituent ainsi autant de remises en question, plus ou moins grandes, du principe du consensualisme lui-même. Ceci va jusqu’à créer un « divorce » entre le principe général du consensualisme et l’ajout constant de formalismes nouveaux par le législateur : « Si le phénomène n’est certes pas nouveau, il n’est pas sûr qu’il faille éternellement s’accommoder d’un tel divorce entre les principes clamés haut et fort par le code et le démenti constant que lui apportent les réglementations particulières… »9.
10034 – La multiplication des diagnostics immobiliers. – La liste des diagnostics devant être fournis à un acquéreur immobilier augmente au fil des années. Ils sont actuellement réunis dans un « dossier de diagnostic technique » visé à l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Nous renvoyons ici à la présentation faite par le 116e Congrès des notaires de France10 :
Nous renvoyons ici à la présentation faite par le 116e Congrès des notaires de France
En matière de diagnostics immobiliers, les pouvoirs publics s’appuient sur les notaires pour relayer les politiques publiques. Le travail de vérification de ces diagnostics est accompli par le notaire, « au détriment parfois de ses réflexes de juriste. En effet, le récolement minutieux des documents et la vérification de leur conformité émoussent la vigilance sur les analyses juridiques : l’excès de réglementation oblitère le droit »11.
10035 – Les documents devant être remis en application de la loi Alur. – L’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation introduit par la loi Alur du 27 mars 2014 est caractéristique de l’allongement des investigations préalables à la formation de la vente (ou du départ du délai de rétractation de l’acquéreur). La loi Alur impose la remise d’un certain nombre de documents et informations obligatoires à un acquéreur d’un bien immobilier en copropriété. Leur réunion dans un délai raisonnable n’est pas toujours chose aisée, et la fluidité du processus immobilier pâtit ici de la volonté du législateur d’augmenter l’information de l’acquéreur immobilier. Cette information est bien sûr importante, mais est-elle réelle et éclairée dans la pratique actuelle et la plus courante ?
10036 – Le carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement. – Créé par la loi Transition énergétique du 17 août 2015, il devait être mis en place pour les ventes de logements et immeubles existants faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025. Il a été supprimé par la loi Climat du 22 août 2021 et remplacé par le carnet d’information du logement.
10037 – Le carnet d’information du logement. – Finalité d’un processus démarré il y a deux ans avec la mise en place de la Convention citoyenne pour le climat, la loi dite « Climat et résilience »12 a été promulguée et publiée au Journal officiel le 24 août 2021 et met en place un carnet d’information du logement à compter du 1er janvier 2023 (en son article 167). Ce carnet est établi afin de faciliter et d’accompagner les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement. L’article L. 126-35-10 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que ce carnet d’information doit être transmis à l’acquéreur lors de toute mutation du logement, et au plus tard à la date de la signature de l’acte authentique. L’acquéreur devra en attester expressément dans l’acte authentique.
10038 – Adaptation de l’état des risques. – L’article L. 125-5 du Code de l’environnement sur l’état des risques naturels et technologiques est amendé par la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Le texte précise désormais que toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la vente d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un état des risques, comprend une mention précisant le moyen d’accéder à ces informations. En cas de mise en vente de tout ou partie d’un immeuble, l’état des risques est remis au potentiel acquéreur par le vendeur dès la première visite, si une visite a lieu. Le texte ne précise pas si la visite virtuelle (très en vogue désormais) est concernée par cette obligation. Cette remise conditionne en outre le départ du délai de rétractation / délai de réflexion. En outre, l’état des risques devra mentionner l’inclusion dans le périmètre d’un plan de risque minier, mais surtout d’une zone concernée par le recul du trait de côte (afin d’informer sur la menace de l’avancée de la mer et du recul de la terre). Enfin, l’état des risques devra désormais également comporter l’information selon laquelle l’immeuble bâti a subi un sinistre à la suite d’une catastrophe naturelle ou technologique ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance. L’article L. 125-5 du Code de l’environnement imposait déjà cette obligation, mais elle n’était mentionnée que dans le bail ou l’acte de vente et non dans le contenu de l’état des risques.
10039 – Ajout du plan pluriannuel de travaux aux documents devant être remis à un acquéreur immobilier dans le cadre de l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation. – Le plan pluriannuel de travaux (PPT) vient s’ajouter à la liste déjà longue des documents remis à un acquéreur immobilier et prévus par le Code de la construction et de l’habitation pour faire courir le délai de rétractation (CCH, art. L. 721-2, II, 6o).
10040 – Loi Climat et résilience du 22 août 202113 et nouveau diagnostic assainissement collectif14. – À compter du 1er juillet 2022 (pour les immeubles situés en « territoires JO 2024 »15 et à compter du 1er juillet 2023 pour tous les immeubles situés en zone d’assainissement collectif, un contrôle du raccordement au réseau d’assainissement devra être effectué lors de la vente d’un bien immobilier. Le document de contrôle (d’une durée de validité de dix ans) vient allonger la liste du dossier de diagnostic technique (DDT) de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Nous rappellerons que depuis le 25 août 2021, le Service public d’assainissement non collectif (Spanc) doit être averti par les notaires lors de la vente d’immeubles équipés d’une installation d’assainissement individuel16.
10041 – Loi Climat et résilience du 22 août 2021 et extension de l’audit énergétique17. – L’audit énergétique voit son champ d’application étendu par la loi Climat et résilience. À partir du 1er septembre 2022, il devra être annexé à l’acte de vente (ou de location), comme le diagnostic de performance énergétique (DPE). L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation a été adapté. L’audit énergétique (et le DPE) doit être remis lors de la première visite du bien et être annexé à la promesse de vente (ou à défaut de promesse à l’acte authentique de vente).
10042 – Autres documents et démarches préalables à une vente immobilière. – Outre les éléments mentionnés ci-dessus, la liste est longue des documents et informations devant être remis à un acquéreur immobilier : législation relative à la pollution des sols, clauses environnementales, étude de sols, contrôles en matière d’assainissement, cuves à fioul, piscines, etc.
Sans oublier les étapes exigées en vue de la protection des tiers : intervention des héritiers réservataires présomptifs au titre de l’article 924-4 du Code civil ou celle des détenteurs d’usufruit successif, vérification des droits de préemption.
10043 – La proposition du 111e Congrès des notaires de France sur les annexes. – Le 111e Congrès des notaires de France18 avait proposé de ne pas annexer à l’acte de vente les documents déjà annexés à la promesse de vente. Cette proposition a été rejetée.

Sous-section II – Volume d’informations et contentieux associés

10044 – Le contentieux existant. – Comme détaillé ci-dessus, de plus en plus de documents et informations doivent être remis à un acquéreur immobilier ; le volume des actes et de leurs annexes augmente, conduisant, malgré la volonté initiale (et souvent fondée et justifiée) de préserver le consentement éclairé, à un contentieux qui remet en cause l’objectif de sécurité juridique. Le contentieux associé à la délivrance des diagnostics, documents et informations en faveur de l’acquéreur immobilier, est souvent trop important et « insécurise » les transactions.
10045 – Trouver le juste équilibre entre informer suffisamment et diluer l’information. – Comme souligné dans le rapport du 116e Congrès des notaires de France, « l’objectif poursuivi est d’arriver au juste équilibre de la transmission d’une information à la fois utile et nécessaire à un consentement éclairé de l’acquéreur, et d’éviter les contentieux ultérieurs en assurant la sécurité juridique des transactions »19. Il n’est pas chose aisée de trouver un juste équilibre entre délivrer une information complète, détaillée, et surtout expliquée, à un acquéreur immobilier, tout en évitant de le noyer sous une quantité d’informations trop importante qui finalement diluera la qualité de cette information. Le développement des documents et informations transmis à l’acquéreur consolide le consentement de ce dernier, mais fait peser une incertitude sur le contrat. Il s’agit de la difficile question du « seuil à compter duquel l’amplitude des informations délivrées finit par nuire à leur intelligibilité »20. Nous renvoyons aux développements ci-après en vue d’un conseil plus ciblé et précis et d’une anticipation du contentieux lié à la délivrance de l’information en matière immobilière (V. infra, nos 10062 et s.).

Sous-section III – Droit comparé

10046 Quiconque « s’efforce de connaître un objet le confrontera avec un autre, de sorte que toute connaissance comporte un “moment” comparatif »21.
10047 – Plan. – En matière de contenu et de volume des actes notariés et de leurs annexes, ainsi que concernant les documents et informations devant être remis à un acquéreur immobilier, il est intéressant de faire un peu de droit comparé et de regarder ce que font nos confrères étrangers. Nous nous intéresserons aux pratiques et obligations de nos voisins belges (§ I), suisses (§ II), espagnols (§ III), et roumains (§ IV).

§ I – Belgique22

10048 – Pas d’annexe en Belgique ! – En Belgique, hormis le cas particulier de l’acquisition d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement (loi « Breyne » du 9 juillet 1971), les documents devant être remis à un acquéreur n’ont pas à être annexés ni à l’avant-contrat ni à l’acte authentique.
10049 – Moins de diagnostics. – La liste des diagnostics immobiliers obligatoires est moins longue qu’en France et comprend un certificat de performance énergétique des bâtiments (PEB) et un certificat de contrôle électrique (pour les biens à usage d’habitation uniquement).
Les recherches et documents réunis par le notaire à destination de l’acquéreur immobilier sont comparables à ce qui est imposé en France (renseignements urbanistiques, documents et informations relatifs à la copropriété, attestation relative à la pollution du sol, situation du bien dans une zone à risques, etc.).
10050 – Particularité : le contrôle de l’assurance en responsabilité décennale. – Dans le cas d’un immeuble pour lequel le permis a été délivré après le 1er juillet 2018, le notaire est tenu de contrôler que l’attestation d’assurance en responsabilité décennale des intervenants concernés est remise à l’acquéreur.
10051 – Volume d’un acte authentique de vente. – Pour la vente d’un appartement en copropriété situé à Bruxelles, l’acte authentique de vente comportera une quinzaine de pages…

§ II – Suisse (canton de Vaud et notamment Lausanne)23

10052 – La Suisse, un état fédéral. – Rappelons en préambule qu’en Suisse le droit civil (de fond) est fédéral, mais sa mise en œuvre (procédure) cantonale. En conséquence :

la profession de notaire relève de la compétence des cantons ; chaque canton adopte sa propre loi sur le notariat. La compétence territoriale du notaire est limitée au canton ;

la tenue du Registre foncier (et du cadastre) relève de la compétence des cantons ; chaque canton adopte sa propre loi. Une ordonnance fédérale fixe cependant l’essentiel des règles liées à la tenue du registre.

Les droits de mutation immobilière sont prélevés aux niveaux cantonal et communal (3,3 % du prix d’achat dans le canton de Vaud [2,2 % pour le canton, 1,1 % pour la commune]). Il en est de même pour les impôts sur les plus-values immobilières (« gains immobiliers »)24.
10053 – Les vérifications effectuées par le notaire suisse. – La loi vaudoise sur le notariat impose au notaire un « devoir de renseigner », sans fixer quels documents doivent être remis à l’acquéreur. Dans la pratique, le notaire remet à ce dernier un extrait du livre foncier relatif à l’immeuble concerné (lequel indique notamment les droits et charges (servitudes, etc.).
En matière de pollution, le canton tient un registre des sites pollués ; le notaire signalera à l’acquéreur si la parcelle y est répertoriée ou non.
Seuls deux diagnostics sont obligatoires :

un certificat énergétique doit être remis par le vendeur à l’acquéreur, avant la signature de l’acte de vente. Le notaire s’en assure. Ce certificat n’a qu’une portée informative et n’emporte aucune garantie sur son contenu ;

installations électriques : un contrôle, à charge de l’acquéreur, est obligatoire après chaque transfert de propriété si le dernier contrôle date de plus de cinq ans. Le notaire ne s’en assure pas.

Il est de la responsabilité de l’acquéreur de se renseigner quant à l’état matériel de l’immeuble. Le notaire ne fait qu’attirer l’attention de l’acheteur sur les domaines suivants : pollution, amiante, radon, installations électriques (à charge pour l’acquéreur de faire appel s’il le souhaite à des spécialistes dans ces domaines).
10054 – Autres vérifications. – En principe, le notaire ne s’assure pas du paiement des charges de copropriété (charges de « propriété par étages ») par le vendeur.
Lorsque le vendeur est domicilié à l’étranger, le notaire s’assure auprès de l’autorité fiscale que l’impôt sur le revenu (ou l’impôt sur la fortune) pour l’immeuble en Suisse a été payé par le vendeur ; l’attestation délivrée par l’autorité fiscale est nécessaire pour l’inscription du transfert de propriété par le Registre foncier.
Le notaire s’assure également que l’acquéreur peut valablement acquérir un bien immobilier en Suisse (une loi fédérale prévoit des restrictions au droit de s’établir en Suisse).
La vente d’un logement loué peut dans certains cas être soumise à autorisation du service du logement qui s’assure que le locataire n’est pas mis à la porte.
10055 – Un acte de vente sans annexes et d’une quinzaine de pages. – Un acte authentique relatif à la vente d’un bien immobilier ne contient généralement aucune annexe et comporte environ quinze pages. Un seul notaire intervient par dossier, et selon l’usage il est choisi par l’acquéreur.

§ III – Espagne25

10056 – Pas de diagnostics techniques obligatoires. – En Espagne le notaire procède, en amont de la signature d’un acte de vente d’un bien immobilier, à des investigations et recherches comparables à ce que nous connaissons en France : vérification de l’identité des parties, de la propriété du vendeur, des charges et servitudes grevant le bien, droits de préemption, documents cadastraux, paiement des charges de copropriété par le vendeur, etc. En revanche, à l’exception du certificat de performance énergétique (certificado de eficiencia energética), auquel l’acquéreur particulier peut d’ailleurs renoncer, aucun diagnostic technique obligatoire n’est imposé par la loi.
10057 – Certaines particularités du processus immobilier sont par ailleurs intéressantes :

la vérification par le notaire du paiement de la taxe foncière par le vendeur : en Espagne, le notaire est tenu de vérifier si l’impôt relatif à la taxe foncière (Impuesto sobre bienes inmuebles [IBI]) a bien été payé pour les quatre années précédant la vente ;

en cas de vente par un non-résident, le notaire doit vérifier qu’est bien prélevée sur le prix de vente la taxe de 3 % due au Trésor public ;

pas de rôle de « collecteur d’impôts » : le notaire n’est pas tenu de percevoir les taxes et impôts dus dans le cadre d’une vente immobilière comme en France, mais doit seulement avertir les parties des impôts à payer et auprès de qui.

10058 – Volume d’un acte authentique de vente. – Pour la vente d’un appartement en copropriété situé à Madrid, l’acte authentique de vente comportera une vingtaine de pages…

§ IV – Roumanie26

10059 – Des vérifications proches de celles effectuées en France. – En Roumanie, le notaire réunit des documents classiquement connus en France ou similaires, tels que ceux prouvant le droit de propriété du vendeur (et notamment les extraits du livre foncier), ou encore les attestations fiscales relatives aux sommes dues aux administrations du lieu de situation du bien27. Il doit vérifier que le paiement des sommes dues à la copropriété a bien été effectué, et avoir la preuve de l’accomplissement de la procédure d’exercice du droit de préemption pour les immeubles classés monuments historiques28 ou pour les terrains du fonds forestier en propriété privée29.
10060 – Diagnostics : peu de diagnostics, mais un certificat de performance énergétique transmis à peine de nullité. – Le vendeur est tenu de mettre à la disposition du candidat acquéreur, préalablement à la conclusion du contrat, une copie du certificat de performance énergétique du bâtiment, sous peine de nullité relative de l’acte juridique conclu en son absence30.
10061 – Un acte de trois pages. – Un acte de vente d’un appartement en copropriété compte en moyenne trois pages.

Section II – Le rôle central du notaire en matière de conseil et d’information préalables

10062 – Plan. – Face à l’augmentation constante des documents et informations devant être remis à un acquéreur immobilier, le rôle du notaire est crucial. Anticiper le contentieux et pacifier les relations futures entre les parties nécessitent que ces dernières aient reçu informations et conseils avant de s’engager. Nous procéderons à quelques rappels en matière de devoir de conseil du notaire (Sous-section I) avant de développer son rôle de « premier instituteur du droit » au service de l’ingénierie notariale (Sous-section II).

Sous-section I – Rappels préalables sur le devoir de conseil du notaire

10063 – Devoir de conseil, anticipation et pacification. – On l’a dit, anticiper le contentieux au stade de la formation du contrat nécessite notamment que les parties soient informées des engagements qu’elles contractent. Cette nécessité d’information repose sur le devoir de conseil du notaire, pierre angulaire de la protection du consentement des parties. Nous renvoyons ici aux développements sur le devoir de conseil dans le rapport du 116e Congrès des notaires de France31 :
Nous renvoyons ici aux développements sur le devoir de conseil dans le rapport du 116e Congrès des notaires de France
Nous rappellerons :

que le devoir de conseil est aujourd’hui une des principales sources de responsabilité du notaire ;

que le notaire n’est pas libéré de son devoir de conseil par l’intervention d’autres professionnels ou conseils à ses côtés32 ;

que le notaire ne peut se contenter d’authentifier l’acte qui lui est soumis ; il se doit au préalable de conseiller les parties. Le devoir de conseil est aujourd’hui si fort qu’il semble synthétiser l’essence même de l’activité notariale33. Le devoir de conseil est à la fois déontologique et jurisprudentiel ;

qu’il appartient au notaire de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation de conseil34 ;

que le notaire doit conseiller toutes les parties, quelles qu’elles soient, quelle que soit leur compétence (ou leur qualité), et quel que soit son degré d’intervention dans l’opération35. « L’officier public doit (…) son conseil au client averti, au client “sachant”, voire savant, tout autant qu’au client ignorant. (…) L’obligation de conseil est une obligation de la fonction »36 ;

que les conseils délivrés doivent concerner la portée, les effets, mais aussi les risques juridiques de l’acte, et ses incidences fiscales37 ;

qu’une fois le client informé des risques de l’acte, il appartient au notaire de proposer les solutions juridiques susceptibles d’anéantir ou amoindrir le risque encouru38.

Sous-section II – Le notaire, un rôle de « premier instituteur du droit » au service de l’ingénierie notariale

10064 « Si le statut d’officier public porte en lui la mission essentielle de protéger les rapports juridiques et contractuels, l’acte authentique apparaît comme la solennité la plus aboutie pour veiller au consentement éclairé des parties contractantes »40.
10065 – Le notaire conseil des parties. La définition du Conseiller Réal. – Nous rappellerons ici la définition du notariat telle que donnée par le Conseiller Réal lors des débats de la loi du 25 ventôse an XI, contenant l’organisation du notariat41.
10066 – Le notaire, conseiller géographique naturel. – Le notaire est présent sur l’ensemble du territoire national. L’accès à ce professionnel indépendant et compétent est aisé et facilité par un maillage territorial sans équivalent. Le notaire est le premier juriste de proximité de France, avec plus de 8 000 points de contact : cela représente un notaire tous les dix kilomètres en moyenne42.
Distribution de l'écart des points de réception notariaux avec le point de réception le plus proche au 09/03/2021
10067 – Le notaire, chef d’orchestre à l’écoute de ses clients. – Le notaire, tout en s’adaptant au monde actuel, doit assurer une interprétation harmonieuse de la partition de la vie de ses clients43.
10068 – Le notaire interlocuteur privilégié. – Le notaire est un interlocuteur privilégié lors d’une réflexion patrimoniale, et il doit travailler à mériter cette place et à la développer.
10069 – Le notaire et son rôle de premier instituteur du droit. – Le notaire est naturellement le conseiller des citoyens, des familles et de chacun de leurs membres dans les opérations juridiques ou administratives les concernant. Il est le lien entre l’individu et l’administration, avec un rôle « d’explicateur » du droit, « d’instituteur de la loi »44. Le notaire doit veiller à ce que les parties comprennent les engagements qu’elles prennent, dans un souci d’anticipation du contentieux et de pacification de leurs relations futures. Dans le rapport de synthèse du 111e Congrès des notaires de France45, le professeur Michel Grimaldi souligne le rôle d’« instituteur du droit » du notaire. Ce terme est également utilisé par Pierre Tarrade dans un article précité46, soulignant que le notaire doit avoir un « rôle pédagogique », et être « en mesure d’expliquer les informations brutes, toujours plus nombreuses, que l’on assène à l’acquéreur ». Bien délivrer un conseil consistant notamment à le rendre accessible, le notaire doit être un expert en traduction « notariat vers le français ». « Le notaire est un passeur de mots, un traducteur. Il vulgarise les notions juridiques les plus ardues, afin que son client puisse parfaitement mesurer les enjeux et bien préciser ses intentions »47.
« Il faut rendre la loi plus intelligible et plus simple pour nos concitoyens. »48

Section III – Ingénierie notariale et délivrance de l’information en amont

10070 – Plan. – Une information et des explications délivrées en amont (d’une étape immobilière) seront toujours plus efficaces et pertinentes qu’une compréhension tardive par le client de l’opération à intervenir. Expliquer en amont, le déroulement d’un dossier, ses contraintes et ses conséquences est essentiel pour anticiper les blocages et litiges. Les lettres de mission sont une première étape importante à cet égard (Sous-section I), de même que les explications relatives aux étapes d’un dossier, notamment au moyen de notes et schémas explicatifs adressés au client (Sous-section II). Ce dernier devra aussi, bien sûr, avoir conscience des conséquences fiscales et financières de l’acte à venir (Sous-section III).

Sous-section I – Expliquer ce que l’on va faire, ne pas faire, et à quel prix : les lettres de mission

10071 – La pratique des lettres de mission. – Expliquer les contours de notre mission, son coût, et l’étendue de ce que notre intervention va comprendre (ou non) est essentiel à l’existence du climat de confiance et d’encadrement que doit ressentir un client en début de dossier. Cela permettra à ce dernier de prendre conscience du travail qui est effectué par son notaire, dans son intérêt, mais aussi de ce qui est attendu de lui afin que l’opération se déroule efficacement.

Sous-section II – Expliquer les étapes d’un dossier

10073 – L’importance des fiches, notes et schémas explicatifs. – De la même façon, ou pour les mêmes raisons qu’un client doit savoir et comprendre ce que nous allons faire (ou pas) dans le cadre du dossier qui s’initie, ce dernier doit également être parfaitement informé sur les étapes qui seront suivies, et particulièrement sur ses obligations et actions jusqu’à la signature de l’acte final. Il pourra ainsi prendre conscience de ce qui est attendu de lui, des délais et des obligations de chacun. Cette information peut être délivrée oralement lors d’une première prise de contact, un peu plus tard, mais aussi par écrit, par souci de précision et pour conserver trace de l’information transmise. Pourront ainsi être adressés au client des notes et schémas explicatifs reprenant le déroulé du processus immobilier qui s’initie, avec les étapes et délais à respecter par chaque partie.
10074
10075 – Le développement du legal design. – Depuis quelques années, s’est développée l’utilisation du legal design, du « dessin juridique », destiné à rendre les informations et documents juridiques plus compréhensibles pour les clients destinataires. Basé sur des techniques de graphisme, il permet de visualiser le droit au lieu de le lire, afin d’optimiser la diffusion de l’information et son assimilation. Utiliser le legal design pour expliquer les différentes étapes d’un dossier sous forme de schémas, frise chronologique ou autre, est un moyen de rendre l’information plus claire et plus accessible pour le client.
10076 – Particularités de la délivrance d’information en présence de clients étrangers. – En présence d’un client étranger, il est nécessaire d’avoir certains réflexes importants, que ce soit en termes d’information délivrée, d’analyse de la situation ou de propositions de solutions. Nous envisageons ci-après certaines particularités civiles et fiscales de la matière immobilière en présence d’une clientèle étrangère, et nous avons proposé ci-dessus un questionnaire adapté à ce type de clientèle (V. supra, no 10028). Il sera également pertinent d’adapter les informations délivrées, en prenant en compte la problématique de la compréhension (ou non) par des clients étrangers du processus immobilier français. En effet, même s’il existe des similitudes en la matière entre pays européens ou hors Europe, les différences, même anodines, peuvent créer une incompréhension dans l’esprit d’un client, voire l’induire totalement en erreur sur certains points du fait de la confusion qu’il fera avec ce qui compose son univers juridique (sans qu’il soit spécialiste pour autant).
En Espagne par exemple, l’avant-contrat revêt une faible importance, et les deux parties peuvent y mettre fin de façon unilatérale (contre versement d’une indemnité). En Italie, lorsque l’avant-contrat est notarié, il doit être publié. En Allemagne, la prénotation et le livre foncier constituent les éléments d’un système différent de celui que nous connaissons en France : l’effectivité d’un acte translatif (ou d’une sûreté) dépend de son inscription au livre foncier. De même, et de façon générale, le droit de préemption urbain, le dossier de diagnostic technique immobilier ou le délai de rétractation sont des éléments qui ne sont pas nécessairement connus et accessibles pour des clients étrangers. En présence de clients étrangers, habitués à un environnement juridique différent, il sera donc particulièrement important d’expliquer en amont d’un dossier les étapes à suivre et les obligations de chacun, pour éviter confusion, incompréhension et litiges futurs. Là aussi, une information concise et claire sera déterminante.

Sous-section III – Expliquer les implications fiscales et financières d’un acte

10077 Nous le soulignons ci-après dans le chapitre consacré à l’ingénierie notariale appliquée à la fiscalité immobilière (V. infra, nos 10197 et s.), informer les parties en amont des conséquences fiscales et financières de l’acte à signer est essentiel à une anticipation des difficultés et incompréhensions. Cette analyse, simple ou poussée en fonction de l’acte concerné, avec la mise en place d’une ingénierie notariale plus ou moins développée, permettra de délivrer une information complète et détaillée, nécessaire à l’efficacité de l’engagement conclu.
Un client doit avoir connaissance, dès qu’un dossier s’initie, du coût de l’opération envisagée (frais d’acte, honoraires notariés, droits de mutation, impôt sur la plus-value, etc.) mais également de la fiscalité qui lui sera applicable par la suite, du fait du ou des choix opérés (en fonction du type de véhicule choisi pour une opération, du régime fiscal applicable, etc.). Bon juriste, le notaire doit en particulier être un bon fiscaliste : sa responsabilité est souvent recherchée pour ne pas avoir suffisamment informé ses clients sur les incidences fiscales des opérations réalisées. Dans les développements ci-après, toujours centrés sur le thème de l’ingénierie notariale, nous nous efforçons de mettre en exergue, d’une part, les actes ou domaines classiques de risque de mise en cause de la responsabilité notariale et, d’autre part, les points de vigilance à connaître et sur lesquels un conseil adapté et anticipé sera particulièrement important pour le bon déroulé de l’opération.

Section IV – Ingénierie notariale et analyse précontractuelle

10078 – Plan. – Lors de la préparation de l’acte authentique, et afin de pacifier les rapports futurs entre les parties, il est essentiel d’analyser et vérifier les informations que ces dernières nous transmettent (Sous-section I), mais également bien sûr de procéder, parfois avec elles, et en tout état de cause pour elles, à une analyse de la documentation réunie (Sous-section II).

Sous-section I – La vérification des informations transmises par les parties

10079 – Vérification et responsabilité notariale. – Le notaire, afin de garantir la validité et l’efficacité de l’acte qu’il instrumente, doit se référer aux documents que lui remettent les parties et aux déclarations que ces dernières lui ont faites. Il lui appartient alors, afin de ne pas voir sa responsabilité engagée, de vérifier les documents et informations transmis, notamment quand ils sont de nature à conditionner la validité et l’efficacité de l’acte, ou quand un doute existe sur leur véracité49.
10080 – Un devoir de procéder à des vérifications accrues. – Des jurisprudences récentes ont retenu la responsabilité du notaire en la matière, qui se fie sans les vérifier aux déclarations erronées de ses clients50. Le notaire doit vérifier, par toutes investigations utiles, l’étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente (et dans l’arrêt cité, procéder aux investigations qui auraient pu lui permettre de déceler que la réunion des deux lots de copropriété vendus avait entraîné une appropriation de parties communes). Il doit ainsi vérifier les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse. Le notaire est débiteur envers ses clients d’une obligation de conseil qui doit le conduire à leur délivrer une information complète sur tout ce qui pourrait menacer l’opération juridique qu’ils se proposent de réaliser, aucune circonstance ne pouvant l’en dispenser.
Quand le notaire ne dispose d’aucun élément lui permettant de mettre en doute les déclarations de ses clients ou les documents remis par ces derniers, il ne commet pas de faute en ne procédant pas à des vérifications et ne peut donc voir sa responsabilité engagée. C’est ainsi que le notaire, qui recevait la cession d’un fonds de commerce de débit de boissons, n’avait pas de raison de douter de la déclaration du cessionnaire qui affirmait n’être frappé d’aucune incapacité l’empêchant d’exploiter un tel commerce51.
Quand le notaire n’a pas de raison de douter de la véracité des déclarations faites ou des documents remis, mais peut les vérifier par un moyen simple à mettre en œuvre, il doit procéder à cette vérification à peine d’engager sa responsabilité52.
10081 – Un devoir de suggestion de diligences. – Il a été souligné en jurisprudence que « le devoir de conseil du notaire ne se limite pas à la vérification des diligences obligatoires mais porte également sur la suggestion d’autres diligences lorsque le notaire sait que le bien vendu présente des risques particuliers »53. Ainsi, lorsque le notaire sait que l’immeuble présente des risques fongiques (du fait de la présence d’une humidité récurrente ou de toute autre pathologie connue de lui), il se doit de préconiser un diagnostic adapté, quand bien même celui-ci ne serait pas obligatoire54.

Sous-section II – L’analyse précontractuelle

10082 Nous ne pourrons pas développer ici l’étendue de la mission d’analyse et d’audit que le notaire doit accomplir lorsqu’il est chargé de la rédaction d’un acte par ses clients. En matière immobilière, cette analyse devra notamment porter sur l’origine de propriété du bien, sa situation hypothécaire, sa situation locative, les servitudes existantes, la situation urbanistique, les autorisations d’urbanisme, les travaux effectués et les assurances souscrites, sur la situation environnementale et la réglementation en matière d’usage et destination (ainsi que, suivant les cas, sur des réglementations plus spécifiques telles que les immeubles de grande hauteur [IGH] ou les établissements recevant du public [ERP]).
Nous soulignerons ici :

l’importance de procéder à une analyse précontractuelle globale et approfondie dans le cadre du devoir de conseil et d’information vis-à-vis de nos clients, tel que développé précédemment ;

ainsi que l’importance d’expliquer à ces derniers l’intérêt de l’audit mené dans le cadre de la gestion d’un dossier de vente immobilière, pour leur complète information mais aussi pour la sécurisation et la pacification de leurs relations juridiques futures.

Le temps passé en amont de la signature d’un acte notarié à comprendre les attentes respectives des parties, les informer, mais aussi à analyser la documentation juridique et les problématiques du dossier permettra une anticipation des difficultés et la diminution du contentieux futur.

Section V – Ingénierie notariale et compréhension par les parties de leurs obligations et engagements

10083 – Plan. – La compréhension par les parties à une opération immobilière de leurs obligations et engagements est essentielle à une pacification de leurs relations immédiates et futures. En s’assurant de la bonne transmission des informations entre les parties, de façon globale tout au long de l’opération immobilière dans laquelle il intervient, le notaire contribue à l’anticipation des difficultés (Sous-section I). De façon plus ciblée, la période dite « intermédiaire », qui se déroule en matière immobilière entre l’avant-contrat et la vente, doit également retenir notre attention. Nous proposons ici de remettre aux parties, après signature de l’avant-contrat, une « fiche récapitulative » résumant les étapes et obligations de chacun avant signature de l’acte définitif (Sous-section II).

Sous-section I – La bonne transmission des informations entre parties

10084 – Plan. – En amont de la signature du contrat, il nous appartient de nous assurer que chaque partie a transmis à l’autre l’ensemble des informations en sa possession et qu’elle dispose elle-même des informations nécessaires à la pleine compréhension de son engagement. Chacune de ces vérifications contribuera à prévenir un contentieux futur. L’acte authentique est un « acte “constitutif” qui prépare l’avenir »55. Il s’agira notamment de la collecte des informations en la possession du vendeur (§ I), ainsi que de la bonne compréhension des attentes de l’acquéreur et de la bonne information de ce dernier (§ II). Nous aborderons également ici, et à titre illustratif, le cas particulier des troubles anormaux de voisinage et l’importance de l’intervention notariale en la matière en termes de prévention du contentieux (§ III).

§ I – Collecte des informations auprès du vendeur

10085 – Obligation de délivrance, obligation de garantie et obligation d’information pesant sur le vendeur. – Côté vendeur, notre action doit, d’une part, consister à nous assurer qu’il a bien conscience des obligations pesant sur lui (obligation de délivrance et obligation de garantie, développées infra, nos 10398 et s. pour la première, et 10463 et s. pour la seconde) et, d’autre part, à faire en sorte qu’il transmette bien à l’acquéreur l’ensemble des informations dont il dispose concernant le bien vendu et l’opération dans son ensemble.
10086 – Le rôle du « questionnaire vendeur ». – Pour cela, l’envoi d’un « questionnaire vendeur »56 permettra de lister, de façon globale et la plus exhaustive possible, le domaine des informations qu’un vendeur doit communiquer à son acquéreur sur le bien vendu. Il l’aidera à ne pas oublier d’informations importantes (en plus d’aider le notaire à procéder à une analyse complète de l’état du bien, des problématiques à prendre en compte, et des éventuelles questions/recherches supplémentaires à mettre en œuvre, comme évoqué ci-dessus concernant l’analyse précontractuelle).
10087 – Une obligation d’information du vendeur de plus en plus accrue. – Nous l’avons vu supra, l’obligation d’information due par le vendeur ne cesse de s’accroître, notamment en raison de la multiplication des textes visant à assurer la protection de l’acquéreur immobilier et imposant au vendeur la remise de nombreux diagnostics, documents et informations (V. supra, nos 10030 et s.).
10088 – Devoir d’information précontractuel de l’article 1112-1 du Code civil. – Issu de l’ordonnance du 10 février 2016, l’article 1112-1 du Code civil crée un devoir d’information précontractuel entre les parties57. « Dès lors, il incombe aux notaires, juges de l’amiable, la lourde tâche, d’une part de faire prendre conscience au vendeur de l’importance de son obligation d’information et, d’autre part de le guider, en tant que professionnels, dans l’exécution complète de son obligation. (…) Il sera donc utilement conseillé (…) de porter une attention toute particulière à la collecte des informations auprès du vendeur lors de la constitution du dossier de vente »58.

§ II – Compréhension et information de l’acquéreur

10089 – Comprendre l’acquéreur pour l’informer. – Comme évoqué précédemment, pour être en mesure de remplir pleinement son obligation de conseil, le notaire doit comprendre les attentes de ses clients. La jurisprudence de la Cour de cassation veille à ce que le notaire prodigue à ses clients des conseils adaptés à leur situation, « dut-il pour ce faire sonder les aspirations les plus personnelles et les considérations les plus intimes des parties à l’acte »60.
10090

§ III – Le cas particulier des troubles anormaux de voisinage

10091 – Ingénierie notariale et troubles anormaux du voisinage. – En matière de troubles anormaux du voisinage, l’ingénierie du notaire trouve pleinement à s’appliquer, que ce soit au titre de son devoir de conseil et d’information qu’au stade de la rédaction d’une clause appropriée. Il s’agit, en effet, d’un thème particulièrement générateur de contentieux et de responsabilité, et le notaire doit être attentif à prévenir les risques de conflits entre voisins, d’une part, et les actions de l’acquéreur contre son vendeur qui n’aurait pas transmis l’information nécessaire (et contre le notaire qui n’y aurait pas veillé), d’autre part. Il peut également avoir un rôle en matière d’élaboration de la norme juridique, sur le modèle par exemple de ce qui avait été fait en matière de termites dans le Sud-ouest, ou de mérule dans les Côtes-d’Armor.
10092 – Jurisprudence et textes61. – La théorie des troubles de voisinage est une création jurisprudentielle ancienne qui évolue vers une reconnaissance législative. Dans son Vocabulaire juridique, Gérard Cornu donne une définition62 qui s’apparente plus à une présentation de son régime juridique, ancré dans le droit de la responsabilité. En vertu de l’article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Ce droit est néanmoins limité par l’obligation de ne pas causer à la propriété d’autrui de dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage63. Le principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage »64 se retrouve dans certaines législations particulières, comme par exemple le Code de l’environnement (art. L. 514-20 en matière de vente de terrain sur lequel a été exploitée une installation classée) ou le Code de la construction et de l’habitation (CCH, art. L. 113-8 en matière de nuisances d’origine agricole, industrielle et artisanale).
Plus récemment la formulation a varié avec le visa suivant : « le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage »65.
10093 – Un régime de responsabilité sans faute. – La faute est un élément indifférent : la partie à l’origine d’un trouble anormal de voisinage en doit réparation, indépendamment de toute faute. Ce qui, bien sûr, n’empêche pas de fonder une action, lorsque cela est le cas, sur l’article 1240 du Code civil66, ou d’invoquer une faute contractuelle le cas échéant. L’absence d’incidence d’une faute rend inopérante l’allégation par le défendeur de l’absence, de sa part, de faute à l’origine du dommage, etc.
10094 – Les risques contractuels découlant d’un trouble anormal du voisinage. – La prise en compte d’un trouble anormal du voisinage peut conduire à la nullité du contrat (pour erreur sur les qualités substantielles, réticence dolosive), à la mise en œuvre de la garantie des vices cachés ou à une demande de résolution de la vente. Elle pourra aussi bien sûr entraîner le prononcé de la cessation du trouble par destruction ou exécution de travaux de reprise.
10095 – Prescription de l’action. – L’action pour trouble anormal du voisinage se prescrit par cinq ans, s’agissant « non d’une action réelle immobilière, mais d’une action en responsabilité civile extracontractuelle »75.
10096 – L’exemple de la nouvelle clause sur les troubles du voisinage proposée par les notaires du Morbihan. – « Dans les Côtes-d’Armor, la mer se retire trop loin. » Ces propos illustrent le nombre croissant de plaintes pour troubles de voisinage76. Sur la base du constat de nombreux dépôts de plainte abusifs, et afin d’endiguer l’encombrement administratif et judiciaire ainsi généré, Olivier Arens, président de la Chambre des notaires du Morbihan, et Patrice Faure, préfet du département, ont mis au point une clause destinée à être insérée dans tout acte authentique portant sur une vente immobilière dans le département du Morbihan. Expérimentée depuis juin 2020, elle vise à porter à la connaissance de l’acquéreur certaines informations relatives à la situation de l’immeuble et à son environnement immédiat, notamment aux activités professionnelles susceptibles d’occasionner des nuisances sonores, olfactives ou visuelles. Dès lors, en cas de litige, l’acquéreur ne pourra se prévaloir de son ignorance, comme ce fut le cas dans l’« affaire du coq Maurice », devenue le symbole de ce type de conflits77. Le but de cette clause est d’avoir une fonction préventive, en limitant les recours contentieux.
10097 – La loi du 29 janvier 2021. – La loi du 29 janvier 2021 visant à définir et protéger le patrimoine sensoriel des campagnes françaises78 a notamment pour objectif de prévenir les conflits en la matière. Elle prévoit ainsi la remise d’un rapport au Parlement « examinant la possibilité d’introduire dans le code civil le principe de responsabilité de celui qui cause à autrui un trouble anormal de voisinage ». Elle n’est toutefois « qu’une simple étape vers la rénovation complète du régime de responsabilité du fait des troubles anormaux de voisinage »79. Le rapport attendu du gouvernement doit étudier « les critères d’appréciation du caractère anormal de ce trouble, notamment la possibilité de tenir compte de l’environnement ». Elle modifie ainsi l’article L. 110-1, I, alinéa 1er du Code de l’environnement, lequel énonce dorénavant que : « Les espaces, ressources et milieux naturels terrestres et marins, les sons et odeurs qui les caractérisent, les sites, les paysages diurnes et nocturnes, la qualité de l’air, la qualité de l’eau, les êtres vivants et la biodiversité font partie du patrimoine commun de la nation. Ce patrimoine génère des services écosystémiques et des valeurs d’usage ».
10098 – Troubles anormaux du voisinage, responsabilité notariale et preuve du conseil donné. – La responsabilité du notaire peut être recherchée pour manquement à son devoir de conseil et d’information s’il n’a pas suffisamment attiré l’attention de l’acquéreur sur des nuisances sonores ou olfactives possibles (ou sur la nécessité de se renseigner), et notamment s’il n’a pas procédé à des investigations complémentaires en présence d’indices en ce sens80. La question de l’information des cocontractants est particulièrement sensible dans ce domaine, et donc corrélativement celle de la responsabilité notariale. Les conseils des notaires doivent porter sur les risques de nuisances, au titre de la validité et de l’efficacité des actes. Et « une formalisation législative du droit des troubles anormaux de voisinage n’impliquerait pas le recul du rôle de conseil et d’investigation des notaires »81.
10099
10100 – Réfléchir à la rédaction des clauses en matière de troubles anormaux du voisinage. – Afin d’anticiper un conflit futur entre les parties ou une mise en cause de la responsabilité notariale en matière de troubles anormaux du voisinage, il convient de porter attention tant aux déclarations du vendeur qu’à l’information de l’acquéreur à cet égard, et de réfléchir la rédaction de l’acte en conséquence.
Côté vendeur, le questionnaire adressé à ce dernier en amont83 permettra de l’interroger sur l’existence éventuelle de nuisances, inconvénients et « troubles anormaux de voisinage ». Le nouveau questionnaire que nous proposons ci-dessus tient compte de ces aspects. Interroger le vendeur sur ces points passe en la matière par l’éclairage et l’information donnés par le notaire, afin qu’il ait connaissance de l’étendue de l’information qu’il doit lui-même donner à son acquéreur.
Côté acquéreur, il s’agira de l’aider à se poser les bonnes questions, de vérifier avec lui qu’il a justement procédé aux vérifications et investigations nécessaires, et pas seulement en matière de nuisances sonores ou olfactives. La situation des lieux, la connaissance par le notaire des problèmes récurrents, les questions posées, devront guider le notaire pour accompagner l’acquéreur dans sa démarche et faire en sorte qu’il ait pu analyser pleinement la situation et l’environnement du bien immobilier concerné.
Toutefois, faire déclarer à l’acquéreur qu’il a accompli toutes diligences et vérifications nécessaires, et donc faire peser un poids sur lui en la matière, doit être contrebalancé par la portée des déclarations du vendeur. Il nous semble important d’anticiper en la matière la réticence dolosive, le dol du vendeur : on protège le vendeur d’une action future en attirant son attention sur son obligation d’information, en lui posant les questions qui lui permettront de délivrer une information complète à son acquéreur. En contrepartie, la sanction sera d’autant plus lourde pour lui s’il cache une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie (sur la base de l’obligation générale de transparence précontractuelle de l’article 1112-1 du Code civil à la charge réciproque des parties). La clause proposée ci-dessous permettrait de renforcer la possibilité de bénéficier d’une exonération de responsabilité délictuelle pour le vendeur, et donc de diminuer le contentieux en la matière. Elle s’inscrit dans une réflexion permettant une exonération de responsabilité du vendeur dès lors qu’il ne s’est pas rendu coupable d’une réticence dolosive.
10101

Sous-section II – Une nouvelle manière d’informer : la fiche récapitulative remise lors de la signature de l’avant-contrat

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5) H. Lenouvel et M. Poumarède, Les délais de la vente d’immeuble : Dr. et ville 2018/2, no 86, p. 165 à 182.
6) P. Tarrade, Contrats et obligations, L’effet translatif, l’avis du praticien : JCP N 20 nov. 2015, no 47, 1212.
7) Ainsi pour la superficie dite « loi Carrez » – L. no 65-557, 10 juill.1965, art. 46, mod. par L. no 2014-1545, 20 déc. 2014, art. 15.
8) À titre d’exemple : la remise de certains documents relevant du dossier de diagnostic technique conditionne l’efficacité de l’exonération au titre de la garantie des vices cachés (CCH, art. L. 271-4), et la transmission d’une documentation importante conditionne la possibilité de purger le délai de rétractation ou de réflexion pour une vente portant sur des lots de copropriété compris dans un immeuble à usage total ou partiel d’habitation (CCH, art. L. 721-2 et L. 721-3).
9) C. Gijsbers, L’impact de la loi Élan sur les ventes immobilières : RD imm. 2019, p. 38.
10) Rapport du 116e Congrès des notaires de France, Paris, 8-10 oct. 2020, Protéger les vulnérables, les proches, le logement, les droits, nos 4308 et s.
11) O. Herrnberger et B. Vareille, Notaires, qu’avez-vous fait des réformes ? : Defrénois 9 sept. 2021, no 202w9, p. 23.
12) L. no 2021-1104, 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.
13) L. no 2021-1104, 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets : JO 24 août 2021, texte no 1.
14) Pour une présentation complète : V. Zalewski-Sicard, Loi Climat, assainissement et nouvelles obligations : JCP N 12 nov. 2021, no 45, 1320.
15) Il s’agit des territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine.
16) C. santé publ., art. L. 1331-11-1 (notification d’une attestation contenant la date de la vente, les informations nécessaires à l’identification du bien vendu ainsi que les nom et adresse de l’acquéreur).
17) Dès le 1er septembre 2022 pour les logements classés F et G ; à compter de 2025 pour les logements classés E, et à compter de 2034 pour les logements classés D.
18) Rapport du 111e Congrès des notaires de France, Strasbourg, 10-13 mai 2015, La sécurité juridique, un défi authentique.
19) Rapport du 116e Congrès des notaires de France, Paris, 8-10 oct. 2020, Protéger les vulnérables, les proches, le logement, les droits, no 4339.
20) P. Pierre, L’actualité des troubles anormaux de voisinage et la gestion notariale des risques qui s’y attachent : JCP N 9 avr. 2021, no 14.
21) K. Zweigert, Méthodologie du droit comparé, in Mél. offerts à J. Maury, t. I, Dalloz-Sirey, 1960, p. 580.
22) Par suite d’échanges avec l’office notarial Behets-Wydemans sis à Bruxelles (Belgique).
23) Par suite d’échanges avec Me Lionel Pelet, notaire à Cossonay (Suisse).
24) En matière d’impôt sur la plus-value, le notaire a l’obligation légale de consigner 5 % du prix de vente, dans l’attente d’une décision de taxation. Le taux de l’impôt est décroissant selon la durée de possession de 30 % (1 an) à 7 % (dès 24 ans). Les années d’occupation de l’immeuble par le propriétaire comptent double.
25) Sur base d’échanges avec Me Ignacio Paz-Ares, notaire à Madrid (Espagne).
26) Sur base des informations communiquées par l’Union nationale des notaires publics de Roumanie par l’intermédiaire du Bureau des notaires de France à Bruxelles (UE).
27) Code de procédure fiscale roumain, art. 159, § 5.
28) L. no 422/2001, relative à la protection des monuments historiques, art. 4.
29) C. civ. roumain, art. 1746.
30) L. no 372/2005 sur la performance énergétique des immeubles, art. 22.
31) Rapport du 116e Congrès des notaires de France, Paris, 8-10 oct. 2020, Protéger les vulnérables, les proches, le logement, les droits, nos 4043 et s.
32) Cass. 1re civ., 13 déc. 2005 : Bull. civ. 2005, I, no 496.
33) Pour reprendre une formule toujours d’actualité de M. Latina, Le notaire et la sécurité juridique : JCP N 22 oct. 2020, no 42, 1325.
34) Cass. 1re civ., 3 févr. 1998 : Bull. civ. 1988, I, no 44.
35) M. Latina, Le notaire et la sécurité juridique, op. cit.
36) J.-L. Aubert, La responsabilité civile professionnelle des notaires : LPA 11 juin 2002, no PA200211603, p. 9.
37) M. Latina, Le notaire et la sécurité juridique, op. cit.
38) Ibid.
39) X. Ricard et C. Chaunu et L. Jossier, Le rôle du notaire dans l’encadrement du smart contract : JCP N 10 sept. 2021, no 36, 1280.
40) Rapport du 116e Congrès des notaires de France, Paris, 8-10 oct. 2020, Protéger les vulnérables, les proches, le logement, les droits, no 4008.
41) Lors des débats de la loi du 25 ventôse an XI, contenant organisation du notariat, le Conseiller Réal définissait le notaire en ces termes : « À côté des fonctionnaires qui concilient et qui jugent les différends, la tranquillité appelle d’autres fonctionnaires, qui, conseils désintéressés des parties, aussi bien que rédacteurs impartiaux de leur volonté, leur faisant connaître toute l’étendue des obligations qu’elles contractent, rédigeant ces engagements avec clarté, leur donnant le caractère d’un acte authentique et la force d’un jugement en dernier ressort, perpétuant leur souvenir et conservant leur dépôt avec fidélité, empêchent les différends de naître entre les hommes de bonne foi et enlèvent aux hommes cupides avec l’espoir du succès, l’envie d’élever une injuste contestation. Ces conseils désintéressés, ces rédacteurs impartiaux, cette espèce de juges volontaires qui obligent irrévocablement les parties contractantes, sont les notaires. Cette institution est le notariat ».
42) D. Ambrosiano, Entretien : JCP N 27 nov. 2020, no 48.
43) F. Aumont, Édito de Nowtaires no 1 (magazine édité par la Chambre des notaires du Rhône).
44) M. Grimaldi, Rapport de synthèse du 111e Congrès des notaires de France, Strasbourg, 10-13 mai 2015, La sécurité juridique, un défi authentique, et P. Tarrade, L’effet translatif, l’avis du praticien : JCP N 20 nov. 2015, no 47, 1212.
45) M. Grimaldi, Rapport de synthèse du 111e Congrès des notaires de France, Strasbourg, 10-13 mai 2015, La sécurité juridique, un défi authentique : Defrénois 2015, p. 694, spéc. no 3.
46) P. Tarrade, L’effet translatif, l’avis du praticien, op. cit.
47) O. Herrnberger et B. Vareille, Notaires, qu’avez-vous fait des réformes ? : Defrénois 9 sept. 2021, no 202w9, p. 23.
48) D. Ambrosiano, Entretien : JCP N 27 nov. 2020, no 48.
49) Y. Dagorne-Labbe, Le doute ne profite pas au notaire : JCP N 23 juill. 2021, no 29, 1262. – Cass. 1re civ., 8 avr. 2021, no 19-17.060 : JurisData no 2021-011282.
50) Cass. 1re civ., 11 mars 2020, no 18-26.407 : JurisData no 2020-003867 (dans un cas de non-vérification par le notaire d’une annexion de partie commune suite à une réunion de lots de copropriété).
51) Cass. 1re civ., 6 sept. 2017, no 16-18.524 : JurisData no 2017-017229.
52) Cass. 1re civ., 6 déc. 2017, no 16-13.341 : JurisData no 2017-024940.
53) CA Rennes, 1re ch., 26 mai 2020, no 18/07407.
54) D. Jost, Contentieux du diagnostic immobilier et responsabilité notariale : Defrénois 18 mars 2021, no 170d2, p. 14.
55) M. Mekki, Voyage au pays de l’authenticité. Quelques réflexions à partir du rapport de la commission présidée par le professeur Laurent Aynès : JCP N 2013, no 41.
56) Nous renvoyons à cet égard aux nouveaux modèles de questionnaires proposés supra, no 10028.
57) C. civ., art. 1112-1 : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ». Cette obligation pèse tant sur le vendeur que sur l’acquéreur.
58) Rapport du 116e Congrès des notaires de France, Paris, 8-10 oct. 2020, Protéger les vulnérables, les proches, le logement, les droits, no 4296.
59) CA Versailles, 6 janv. 2022, no 20/00380.
60) Ph. Brun, Le devoir de conseil du notaire dans la jurisprudence de la Cour de cassation : Dr. et patrimoine 2019, no 287, p. 28.
61) JCl. Civil, Fasc. 265-10, Régime divers. – Trouble anormal de voisinage, par L. Bloch.
62) « Dommages causés à un voisin (bruit, fumées, odeurs, ébranlement, etc.) qui, lorsqu’ils excèdent les inconvénients ordinaires du voisinage, sont jugés anormaux et obligent l’auteur du trouble à dédommager la victime, quand bien même ce trouble serait inhérent à une activité licite et qu’aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause. En posant ce principe, la jurisprudence a distingué la théorie des troubles de voisinage de celle de l’abus de droit. ».
63) En application du principe voulant que « la liberté des uns s’arrête là où commence celle des autres » (John Stuart Mill).
64) Cass. 2e civ., 19 nov. 1986 : Bull. civ. 1986, II, no 172.
65) Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, no 18-13.928 : JurisData no 2019-006377.
66) C. civ., art. 1240 : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
67) Cass. 2e civ., 4 juill. 2013, no 12-23.276.
68) Cass. 3e civ., 9 mai 2001, no 99-16.260.
69) Cass. req., 3 août 1915, no 00-02.378.
70) Cass. 2e civ., 18 juin 1997, no 95-20.652.
71) CA Riom, 7 sept. 1995, no 730/95.
72) CA Paris, 10 févr. 2021, no 18/00358.
73) CA Montpellier, 19 déc. 2017, no 15/04861.
74) Cass. 2e civ., 8 mars 2012, no 11-14.254.
75) Cass. 3e civ., 16 janv. 2020, no 16-24.352 : JurisData no 2020-000349.
76) A. Renaux, Troubles de voisinage : création d’une clause incluse dans les actes authentiques de vente : Dalloz actualité, 23 nov. 2020.
77) T. corr. Rochefort-sur-Mer, 5 sept. 2019, no 11-19-000233.
78) L. no 2021-85, 29 janv. 2021, visant à définir et protéger le patrimoine sensoriel des campagnes françaises : JO 30 janv. 2021.
79) P. Pierre, L’actualité des troubles anormaux de voisinage et la gestion notariale des risques qui s’y attachent : JCP N 9 avr. 2021, no 14.
80) CA Nîmes, 9 mai 2019, no 16/03906 : défaut d’investigation sur un poulailler.
81) P. Pierre, L’actualité des troubles anormaux de voisinage et la gestion notariale des risques qui s’y attachent, op. cit.

82) P. Pierre, ibid.

83) Pour les nouveaux questionnaires proposés par le 118e Congrès des notaires de France, nous renvoyons à nos développements infra, no 10028.
84) P. Pierre, L’actualité des troubles anormaux de voisinage et la gestion notariale des risques qui s’y attachent, op. cit.
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