ACCÈS AU SITE INSTITUTIONNEL
CGV – CGU

Partie II – Le formalisme lié à l’efficacité de l’acte juridique
Titre 1 – Le formalisme d’information dans la vente immobilière
Sous-titre 2 – Le formalisme d’information appliqué aux biens vendus
Chapitre I – Le formalisme d’information appliqué à l’immeuble bâti
Section I – Le dossier de diagnostic technique

4308 L’ordonnance no 2005-655 du 8 juin 2005, relative au logement et à la construction, issue des dispositions des articles 19, 21, 41 et 42 de la loi no 2004-1343 du 9 décembre 2004 portant simplification du droit a rassemblé dans un seul dossier appelé « dossier de diagnostic technique » l’ensemble des diagnostics en vigueur à cette époque. Ce n’est qu’à compter du 1er novembre 2007, date d’entrée en vigueur du décret du 5 septembre 2006, précisant les conditions d’établissement du dossier de diagnostic technique, qu’a pu être produit à l’acquéreur le dossier de diagnostic technique. Différentes lois et décrets sont venus, par la suite, compléter ce dossier.

Le texte de référence est l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, savoir :

« I – En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1o Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du Code de santé publique ;

2o L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ;

3o L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 133-6 du présent code ;

4o L’état d’installation intérieure de gaz prévu à l’article L. 134-6 du présent code ;

5o Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;

6o Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du présent code ;

7o L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 ;

8o Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique ;

9o Dans les zones prévues à l’article L. 133-8, l’information sur la présence d’un risque de mérule.

Les documents mentionnés aux 1o, 4o et 7o ne sont requis que pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation.

Le document mentionné au 6o n’est pas requis en cas de vente d’un immeuble à construire visée à l’article L. 261-1.

Lorsque les locaux faisant l’objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1o porte exclusivement sur la partie privative de l’immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3o, 4o, et 7o sur la partie privative du lot.

II – En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1o, 2o, 3o, 4o, 7o et 8o du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document mentionné au 5o du I, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative ».

4309 – Champ d’application. – L’analyse de cet article amène à différentes affirmations : d’une part, le texte ne parle que des « ventes ». En conséquence, les mutations à titre gratuit, les partages et les apports en société ou fusion ne sont pas concernés. L’application à certains actes, comme l’échange ou la dation en paiement, a pu poser question. La prudence voudrait que, dans ces cas, un dossier de diagnostic technique soit établi, mais il conviendra de faire valider le raisonnement aux clients afin de ne pas subir de contestation ultérieure.

La vente de locaux accessoires est concernée, ainsi que la vente d’un droit réel immobilier (usufruit, nue-propriété). La licitation, quant à elle, est concernée lorsque l’acquisition est faite par un tiers étranger à l’indivision.

D’autre part, le texte parle d’un « immeuble bâti », ce qui exclut les ventes de caravanes, péniches amarrées, mobil-homes, habitations légères de loisirs définies par l’article R. 111-37 du Code de l’urbanisme. Les ventes d’immeuble à construire en sont exclues, mais les ventes d’immeuble à rénover sont concernées.

Lorsque l’immeuble acquis est destiné à être démoli ou entièrement rénové, la question de l’établissement du dossier de diagnostic technique se pose. Dans ce cas, il est conseillé de faire établir a minima un diagnostic amiante, plomb et termites permettant au vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés590. Enfin, au-delà des ventes amiables classiques, le texte s’applique aux ventes publiques (le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges) ainsi qu’aux ventes en procédure collective.

4310 – Contenu du dossier de diagnostic technique. – Le contenu du dossier varie en fonction de l’affectation de l’immeuble vendu et de sa date de construction. En cas de vente d’immeuble ou parties d’immeuble à usage d’habitation, l’ensemble des diagnostics visés par le texte sont exigés. S’il s’agit d’un immeuble destiné à un autre usage que d’habitation, le dossier technique ne comprendra que les documents suivants : l’état sur la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante, l’état relatif à la présence de termites, l’état des risques et pollution, le contrôle des installations d’assainissement non collectif, le diagnostic de performance énergétique, l’information sur la présence d’un risque de mérule.

4311 – Durée de validité. – La durée de validité de chacun des diagnostics du dossier de diagnostic technique est fixée par décret. Il convient de se référer à l’article R. 271-5 du Code de la construction et de l’habitation, créé par le décret no 2006-1653 du 21 décembre 2006. Selon ce texte :

« Par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l’acte authentique de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, les documents prévus aux 1o, 3o et 4o du I de l’article L. 271-4 doivent avoir été établis depuis :

sous réserve des dispositions du troisième alinéa de l’article L. 271-5, moins d’un an pour le constat de risque d’exposition au plomb ;

moins de six mois pour l’état du bâtiment relatif à la présence de termites ;

moins de trois ans pour l’état de l’installation intérieure de gaz ;

moins de trois ans pour l’état de l’installation intérieure d’électricité ».

Quant au diagnostic de performance énergétique, sa durée a été fixée à dix ans par le décret no 2011-413 du 13 avril 2011 codifié à l’article R. 134-4-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Concernant le contrôle de l’installation d’assainissement non collectif, l’article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique énonce que le rapport de visite doit dater de moins de trois ans « au moment de la signature de l’acte de vente ».

Enfin, s’agissant de l’état des risques et pollution, l’article R. 125-26 du Code de l’environnement modifié par le décret no 2017-780 du 5 mai 2017 fixe la durée de validité dudit état à moins de six mois.

Il est à noter que le diagnostic amiante établi à compter du 1er avril 2013 ne se périme plus, sauf nouvelle évolution de la législation.

Quant au constat de risque d’exposition au plomb, s’il établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté, il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, ainsi qu’il résulte de l’article L. 271-5, alinéa 3 du Code de la construction et de l’habitation.

4312 – Établissement du dossier. – La constitution du dossier de diagnostic technique ainsi que son coût incombent au vendeur. Ce dossier ne forme pas un tout indivisible, mais plutôt la somme des différents diagnostics visés à l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation.

4313 – Le professionnel diagnostiqueur. – En pratique, le vendeur fait appel à un professionnel pour l’établissement de ce dossier de diagnostic technique. Selon l’article L. 271-6, alinéa 1er du Code de la construction et de l’habitation, le recours à un professionnel est obligatoire pour l’établissement des diagnostics concernant le plomb, l’amiante, les termites, l’installation de gaz et électricité, ainsi que pour le diagnostic de performance énergétique. Le professionnel doit répondre à diverses exigences : de compétence, d’indépendance et d’impartialité, et d’obligation d’assurance.

Contrôler ces exigences est essentiel afin de permettre de protéger le vendeur et l’acquéreur, et de conforter la sécurité juridique de l’acte. La définition des critères de certification des compétences des diagnostiqueurs et d’accréditation des organismes de certification a fait l’objet de différents arrêtés. À ce sujet, il convient de se référer à l’article R. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, issu du décret no 2006-1114 du 5 septembre 2006, qui vise les conditions dans lesquelles les compétences des intervenants peuvent être certifiées et vérifiées.

En outre, l’article R. 271-3 du Code de la construction et de l’habitation énonce que le diagnostiqueur doit remettre à son client un document par lequel il atteste sur l’honneur qu’il est en situation régulière au regard des dispositions de l’article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation et qu’il dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à sa prestation. Les documents établis sous couvert de la certification prévue à l’article R. 271-1 comportent la mention suivante : « Le présent rapport est établi par une personne dont les compétences sont certifiées par… », complétée par le nom et l’adresse postale de l’organisme certificateur concerné.

Enfin, l’article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation parle d’obligation d’indépendance et d’impartialité dont les conditions et les modalités d’application doivent faire prochainement l’objet d’un décret en Conseil d’État.

La liste des diagnostiqueurs immobiliers certifiés est consultable sur le site du ministère de l’Écologie, de l’Énergie, du Développement durable et de la Mer.

4314 – Documents annexés. – En résumé, le notaire doit annexer à son acte :

le dossier de diagnostic technique ;

l’attestation d’assurance du diagnostiqueur ;

l’attestation sur l’honneur ;

la ou les attestations de compétence.

Le notaire n’a aucune obligation de vérification des documents fournis, mais il doit s’assurer qu’ils figurent dans le dossier. Ces documents doivent être annexés à l’avant-contrat et à la vente, et non simplement remis à l’acquéreur, et ne doivent pas être périmés à la date de signature de l’acte authentique de vente.

Concernant les attestations, en leur absence le diagnostiqueur et le vendeur s’exposent à des sanctions pénales et civiles. La sanction pénale, visée par l’article R. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, est une amende prévue pour les contraventions de cinquième classe (1 500 € maximum). S’agissant de la sanction civile, la législation étant d’ordre public, le diagnostic établi par une personne n’ayant pas les compétences requises est nul, de nullité absolue, avec les sanctions civiles attachées.

Il est à noter que le diagnostiqueur engage sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du vendeur et sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de l’acquéreur.

Faut-il mentionner les conclusions des diagnostics techniques dans les avant-contrats et les ventes ?

Un débat s’est fait jour sur la nécessité ou non de relater les conclusions des diagnostics dans les avant-contrats et les ventes, source d’erreurs. L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation impose simplement que soit annexé à la promesse de vente, ou à défaut, à l’acte de vente, le dossier de diagnostic technique. Le texte ne prescrit aucune obligation supplémentaire et n’impose pas que les conclusions des divers diagnostics soient reprises dans le corps de l’avant-contrat ou dans le corps de l’acte de vente. D’ailleurs, l’annexe se justifie par l’impossibilité de reproduire tous les textes ou documents auxquels l’acte fait référence, dans la mesure où une telle reproduction rendrait celui-ci inintelligible. Le fait de ne pas relater les conclusions des diagnostics n’empêche pas d’informer et d’avertir l’acquéreur et de faire déclarer le vendeur.

4315 – Diversité des régimes de sanction. – La sanction de la non-production et annexion à l’acte d’une partie du dossier de diagnostic technique, ou la production de diagnostics établis par un diagnostiqueur qui n’a pas compétence, ou encore de diagnostics qui ne sont pas en cours de validité, entraîne une impossibilité par le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Par contre, la production d’un diagnostic erroné n’empêche pas la clause d’exonération de produire ses effets591.

Il est à noter que l’avant-contrat puis la vente conclus en l’absence de tout ou partie du dossier de diagnostic technique n’entraînent pas la nullité des actes en cause. En effet, la Cour de cassation a jugé que l’absence des diagnostics (en l’espèce les diagnostics amiante et termites) n’empêche pas la réalisation de la vente. Elle prive le vendeur de la possibilité d’invoquer une clause d’exonération de garantie des vices cachés592.

Il existe deux exceptions à ce régime de sanction : d’une part, dans l’hypothèse de la non-production de l’état des risques et pollution ou d’un état périmé, l’acquéreur peut poursuivre la résolution de la vente ou demander au juge une diminution du prix593.

D’autre part, l’article L. 271-4, II, alinéa 3 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur informative. Le principe étant que ce diagnostic est « inopposable » au vendeur. Néanmoins, nous verrons plus loin que la loi Élan vient renverser ce principe.

4316 – Propos conclusifs. – Certains verront dans l’établissement du dossier de diagnostic technique une simple agrégation de différents diagnostics relevant chacun d’une législation qui leur est propre, le tout sans cohérence. Il n’en est rien. Dans un but de transparence, le législateur a souhaité regrouper dans un document unique l’ensemble des diagnostics pour une lecture simplifiée des conclusions des diagnostics, et permettre l’encadrement de la réalisation desdits diagnostics en imposant la justification par les diagnostiqueurs de leurs compétences afin d’assurer la fiabilité juridique des diagnostics. L’enjeu est donc, pour les notaires, de vérifier que le dossier est complet au regard des exigences de la législation.

Conseil pratique

L’établissement de ce dossier de diagnostic technique n’empêche pas le notaire de s’y attarder lors de la signature des avant-contrats en expliquant à l’acquéreur le fonctionnement juridique desdits diagnostics, leur mode d’établissement, leurs conclusions, leurs conséquences. L’aspect pédagogique est essentiel pour une bonne compréhension de l’acquéreur. Le notaire se doit également d’accompagner le vendeur dans cette exigence de transparence en procédant à un audit juridique de l’immeuble vendu avant la signature de l’avant-contrat, permettant de déterminer, d’une part, les diagnostics obligatoires à établir et, d’autre part, les simples déclarations à effectuer pour la parfaite information de l’acquéreur.

Section II – La protection par l’information sur l’état général de l’immeuble

4317 L’objectif ici n’est pas de revenir en détail sur la législation applicable en matière de présence d’amiante, de plomb dans les peintures, termites, mérules dans les immeubles bâtis, mais plutôt de faire un point sur quelques difficultés récurrentes relatives à l’application de ces diagnostics à l’occasion des ventes.

4318 – La recherche de plomb dans les peintures. Concernant le plomb, le constat des risques d’exposition au plomb (Crep) est venu remplacer le constat des risques d’accessibilité au plomb (Erap). Le Crep est devenu obligatoire à compter du 1er novembre 2007 et doit être établi lors de la vente des immeubles en totalité ou en partie à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949.

L’article 1334-5 du Code de la santé publique, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 8 juin 2005 indique que le constat de risque d’exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. Est annexée à ce constat une notice d’information dont le contenu a été précisé par un arrêté du 25 avril 2006. L’article R. 1334-10, alinéa 1er du Code de la santé publique précise que le constat identifie les éléments comportant un revêtement, établit la concentration en plomb de ces revêtements et la méthode d’analyse utilisée pour la mesurer et décrit l’état de conservation des revêtements contenant du plomb selon un protocole précisé par un arrêté du 25 avril 2006. Le cas échéant, le constat doit indiquer la liste des facteurs de dégradation du bâti mentionnés à l’article 1334-5 qui ont été relevés.

4319 – Durée de validité du Crep. La nouvelle réglementation ayant gardé le silence sur la durée de validité de ce nouveau diagnostic, il convient d’opérer la distinction suivante :

si le Crep établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par l’arrêté du 25 avril 2006, il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation. Le constat initial est joint au dossier de diagnostic technique594. La durée de validité de ce constat est donc permanente ;

si le précédent constat était positif, sa durée de validité est d’un an. Mais s’il établissait la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l’arrêté du 25 avril 2006, ce constat avait dû être transmis à l’époque au préfet et des travaux avaient normalement dû être accomplis pour supprimer le risque d’exposition au plomb. L’établissement d’un nouveau constat s’impose.

4320 – La bonne lecture des conclusions du Crep. Il convient de ne pas perdre de vue que la révélation d’une accessibilité au plomb peut avoir des conséquences juridiques et financières graves pour un acquéreur (réalisation de travaux, évacuation des occupants…).

Dès lors, il est prudent de rappeler que, d’une part, lorsque le constat, établi dans les conditions de l’article L. 1334-6 du Code de la santé publique, met en évidence la présence de revêtements dégradés à des concentrations supérieures aux seuils définis par l’arrêté mentionné à l’article L. 1334-2, le propriétaire doit procéder à des travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants (C. santé publ., art. L. 1334-9). Pour autant, le vendeur n’est pas tenu de réaliser les travaux avant la vente.

D’autre part, selon l’article L. 1334-10 du Code de la santé publique, si le Crep « fait apparaître la présence de facteurs de dégradation du bâti (…), l’auteur du constat transmet immédiatement une copie de ce document au directeur général de l’agence régionale de santé qui en informe le représentant de l’État dans le département ».

Pour mémoire, l’arrêté du 19 août 2011, dans son article 8, énonce que :

« Les situations de risque de saturnisme infantile mentionnées à l’article 1er sont les suivantes :

au moins un local parmi les locaux objets du présent constat présente au moins 50 % d’unités de diagnostic de classe 3 ;

l’ensemble des locaux objets du constat présente au moins 20 % d’unités de diagnostic de classe 3.

Les situations de dégradation du bâti mentionnées à l’article 1er sont les suivantes :

les locaux objets du constat présentent au moins un plancher ou plafond menaçant de s’effondrer ou en tout ou partie effondré ;

les locaux objet du présent constat présentent des traces importantes de coulures ou de ruissellement ou d’écoulement d’eau sur plusieurs unités de diagnostic d’une même pièce ;

les locaux objets du présent constat présentent plusieurs unités de diagnostic d’une même pièce recouvertes de moisissures ou de nombreuses tâches d’humidité.

Si le constat identifie au moins l’une de ces cinq situations, son auteur transmet, dans un délai de cinq jours ouvrables, une copie du rapport au directeur général de l’agence régionale de santé en application de l’article L. 1334-10 du Code de la santé publique, en informe le propriétaire et le précise dans son rapport ».

Conseil pratique

Lorsque le Crep met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb mais à un niveau ne nécessitant pas sa transmission à l’agence régionale de santé, la loi prescrit néanmoins la réalisation de travaux mais l’obligation n’est pas sanctionnée par la loi.

Dès lors, nombre de ventes sont conclues avec des Crep pour lesquels l’acquéreur n’a pas été sensibilisé sur la nécessité de réaliser des travaux. Dans la pratique, il est vivement recommandé aux notaires de rester attentifs aux conclusions du Crep et d’adapter la rédaction des clauses à l’acte afin de mentionner cette obligation de travaux à l’acquéreur, car dans l’hypothèse d’un renforcement de la législation à l’avenir, nombre de propriétaires, devenus vendeurs, se retrouveront dans l’obligation de réaliser ces travaux avant de vendre.

4321 – La recherche de l’amiante. – En matière d’amiante, le principe est que la réglementation ne concerne que les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, date à laquelle les matériaux amiantés ont été interdits dans la construction des bâtiments.

Si l’on s’en tient à la législation actuellement applicable en matière de vente immobilière, l’article L. 1334-13 du Code de la santé publique énonce : « Un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante est produit, lors de la vente d’un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation ».

Si la vente porte sur un lot de copropriété, l’état et la fiche récapitulative doivent concerner tant les parties privatives que les parties communes.

Le texte de référence en la matière est l’article R. 1334-29-7 du Code de la santé publique applicable à compter du 1er avril 2013.

Il résulte de ce texte que le document à produire à l’acquéreur varie donc selon l’objet de la vente : vente d’immeuble d’habitation ne comportant qu’un seul logement ; vente de tout ou partie d’immeubles collectifs d’habitation ; vente d’autres immeubles.

Dans un cas, c’est un constat de repérage qui doit être produit lors de la vente d’immeubles d’habitation ne comportant qu’un seul logement ou lors de la vente portant sur les parties privatives d’un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation.

Dans l’autre cas, il s’agit de la fiche récapitulative du dossier technique amiante. Ce dossier ne concerne que les parties communes d’immeubles collectifs d’habitation et tous les immeubles bâtis autres que les immeubles d’habitation ne comportant qu’un seul logement et autres que les parties privatives d’immeubles collectifs d’habitation.

Dans tous les cas, l’information de l’acquéreur portera sur les matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante, visés à l’annexe 13-9 de la partie réglementaire du Code de la santé publique.

Pour mémoire, la liste A vise les flocages, calorifugeages et faux plafonds ; la liste B s’applique aux parois verticales intérieures, aux planchers et plafonds ; aux conduits, canalisations et équipements intérieurs, aux éléments extérieurs.

Le vendeur, en fournissant ces documents à l’acquéreur au stade de l’avant-contrat, s’exonère de la garantie des vices cachés et l’acquéreur, devenu propriétaire, devra assumer, aux lieu et place de l’ancien propriétaire, les obligations liées aux préconisations du diagnostic.

Il importe donc au notaire de bien expliquer à l’acquéreur la signification et les conséquences des conclusions du diagnostic faisant apparaître des matériaux amiantés.

Le vendeur étant indivisiblement garant des vices pouvant affecter tant les parties privatives que les parties communes, l’acquéreur doit être renseigné et sécurisé pour le tout.

Pour autant, il n’est pas rare que les actes de vente soient régularisés sans les diagnostics amiante ou plomb des parties communes, ou parfois en annexant des diagnostics périmés. Un point s’impose en la matière.

4322 – La recherche de plomb et d’amiante dans les parties communes d’un immeuble en copropriété. Plomb. – En théorie, selon l’article L. 1334-8 du Code de la santé publique, introduit par la loi du 9 août 2004, « les parties à usage commun d’un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation, construit avant le 1er janvier 1949, devront avoir fait l’objet d’un constat de risque d’exposition au plomb à l’expiration d’un délai de quatre ans à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi no 2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique », c’est-à-dire le 12 août 2008 au plus tard.

Si ce constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures « aux seuils définis par l’arrêté mentionné à l’article L. 1334-2 », les occupants de l’immeuble et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble où la partie d’immeuble concernée doivent en être informés. Ce seuil est défini par l’arrêté du 19 août 2011 précité, relatif au constat de risques d’exposition au plomb. Le syndicat des copropriétaires doit alors procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb en garantissant la sécurité des occupants.

Ainsi, alors que le syndicat doit effectuer ce diagnostic, l’article L. 271-4-I, alinéa 13 du Code de la construction et de l’habitation n’oblige pas le vendeur à annexer ce constat à la vente.

Cela n’empêche pas le notaire de se rapprocher du syndic afin de vérifier si le constat a été ou non effectué. Si la vente a lieu sans que le constat des risques d’exposition au plomb des parties communes soit annexé, dès lors que le vendeur n’y est pas contraint par la loi, la clause d’exonération des vices cachés pourra être stipulée et produire son plein effet. Au surplus, le vendeur pourra faire valoir qu’il n’a pas la maîtrise des parties communes.

Amiante. En matière d’amiante, à la suite du décret du 3 juin 2011 et depuis le 1er février 2012, les parties communes des immeubles collectifs d’habitation doivent faire l’objet d’un repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante énumérés aux listes A et B, devant être intégré au dossier technique amiante.

Qu’en est-il en cas de vente, si le dossier technique amiante n’a pas été réalisé (cas des syndics bénévoles) ou n’est pas à jour de la réglementation ? Dans ce cas, le vendeur ne peut pas fournir la fiche récapitulative relative aux parties communes du dossier technique amiante qui doit être remise à l’acquéreur, ou lui fournit une fiche qui n’est pas à jour, ce qui équivaut comme on l’a vu plus haut à l’absence de diagnostic.

Suivant le cas, le vendeur aura le choix soit de contraindre le syndic par une mise en demeure d’avoir à procéder aux investigations prescrites par la réglementation (sachant que la mise en demeure restée sans suite peut aboutir à une assignation en référé du syndic pour qu’il lui soit fait injonction de se mettre en règle avec la loi, dans un délai fixé par le juge, à peine d’astreinte), soit de vendre en l’état.

La vente en l’état est possible suite à une réponse du ministère de l’Équipement, des Transports et du Logement du 9 décembre 2002595. Dans ce cas, la question de l’exonération de la garantie des vices cachés pour le vendeur se pose. Une interprétation des textes peut aboutir au raisonnement suivant596 : les parties communes étant sous l’administration du syndicat, lui seul en a la maîtrise, et c’est à ce dernier que revient l’obligation d’établir le dossier technique amiante et la fiche récapitulative ; le vendeur ne peut se substituer à lui. Ainsi le vendeur pourra faire valoir que l’absence des documents n’est pas de son fait et prétendre à l’exonération de la garantie des vices cachés.

En l’absence de prise de position sur le sujet, le notaire devra informer clairement le vendeur et l’acquéreur des risques encourus, avec éventuellement la signature d’une reconnaissance de conseils donnés.

Le nouveau diagnostic de repérage amiante avant travaux

Le décret du 9 mai 2017 issu de la loi « Travail » d’août 2016 a rendu effective l’obligation de repérage amiante avant travaux. L’arrêté d’application relatif « au repérage de l’amiante avant certaines opérations réalisées dans les immeubles bâtis » est paru le 16 juillet 2019.

Désormais, lors de travaux réalisés dans une maison, un immeuble d’habitation collective, dans un bâtiment tertiaire ou autre, le propriétaire, le maître de l’ouvrage ou le donneur d’ordre devra faire réaliser un repérage amiante avant travaux (RAT) portant sur le périmètre et le programme exact des travaux, et faire intervenir des entreprises qui respectent leurs obligations en matière de prévention du risque amiante et de protection de leurs collaborateurs.

En cas de non-réalisation, le donneur d’ordre, le maître de l’ouvrage ou le propriétaire qui ne s’est pas conformé à la réglementation encourt une amende pouvant aller jusqu’à 9 000 €.

Sur le même principe, le repérage plomb avant travaux devrait également entrer en vigueur prochainement.

Il est à noter que ce diagnostic est réalisé dans le cadre d’une méthodologie spécifique, et que l’acquéreur ne peut donc utiliser les diagnostics fournis dans le cadre de la vente pour remplir son obligation de repérage.

4323 – La recherche de termites. – Aux termes de l’ordonnance no 2005-655 du 8 juin 2005, l’état relatif à la présence de termites visé à l’article L. 133-6 du Code de la construction et de l’habitation a été inséré dans le dossier de diagnostic technique. Il se substitue à l’état parasitaire issu de la loi du 8 juin 1999. La loi portant engagement national pour le logement (dite « loi ENL ») du 13 juillet 2006 et son décret d’application du 5 septembre 2006 sont venus se substituer à la législation antérieure en la matière.

4324 – Immeuble situé dans une zone contaminée ou susceptible de l’être. Champ d’application du diagnostic. – L’article L. 133-6 du Code de la construction et de l’habitation énonce : « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l’article L. 133-5, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article L. 271-4 à L. 271-6 ».

L’état relatif à la présence de termites concerne les ventes portant sur tout ou partie d’un immeuble bâti quelle que soit sa destination, situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral en application de l’article L. 133-5 du Code de la construction et de l’habitation.

Selon l’article R. 133-7 du même code, issu du décret du 5 septembre 2006, l’état relatif à la présence de termites « identifie l’immeuble en cause, indique les parties visitées et celles qui n’ont pu l’être, les éléments infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas ».

Le texte indique également que l’état doit être daté et signé.

Le fait de distinguer les parties visitées de celles qui n’ont pu l’être laisse entendre que le professionnel peut établir un état non exhaustif. Dès lors, il appartient à l’agent immobilier et au notaire de bien avertir l’acquéreur de cet état lacunaire597.

Malgré les préconisations d’une circulaire du 3 mars 2001, le modèle d’état relatif à la présence de termites issu de l’arrêté du 29 mars 2007 ne vise que les « bâtiments ou partie de bâtiments ». Dès lors les clôtures, les arbres, les souches, les remblais, les abords immédiats de la construction, le terrain de la construction ou les terrains adjacents ne sont pas visés par la législation.

Le notaire pourra utilement conseiller à son client d’étendre la mission du diagnostiqueur à ces zones non visées par les textes pour une parfaite information de l’acquéreur.

Durée de validité. L’état a une durée de validité de six mois à compter de son établissement. L’état produit doit donc avoir été réalisé moins de six mois avant la signature de la promesse de vente et de l’acte authentique de vente.

Garantie des vices cachés. La production de l’état relatif à la présence de termites dès la promesse de vente, ou, à défaut de promesse, à la signature de l’acte authentique, permet au vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés liée à la présence de termites. À l’inverse, la production d’un diagnostic irrégulier, incomplet, erroné ou périmé ne permettra pas au vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés.

État positif. Si l’état est positif, le vendeur a l’obligation de déclarer en mairie la présence de termites. Là encore le rôle de conseil du notaire est très important.

Soit l’acquéreur fait son affaire personnelle de la présence de termites et l’acte peut valablement contenir la clause d’exonération des vices cachés. Dans ce cas, l’établissement d’une reconnaissance de conseils donnés sera nécessaire.

Soit l’acquéreur et le vendeur renégocient le prix à la baisse ou établissent une convention relative à la prise en charge des travaux par le vendeur. Cette convention devra être précise sur la nature de l’étendue des travaux à réaliser par le vendeur.

Dans tous les cas, il sera souhaitable d’étendre la mission aux parties non bâties et que les travaux nécessaires à la présence de termites soient chiffrés et leurs conséquences mises en évidence. En cas de vente d’un lot de copropriété, le notaire devra se préoccuper de l’état des parties communes et s’enquérir d’une éventuelle déclaration en mairie par le syndic et les préconisations en découlant.

La prise de conscience de l’acquéreur passe par un effort de pédagogie, d’explications et d’avertissement du notaire. La protection de l’acquéreur par le devoir de conseil du notaire prend ici tout son sens.

État négatif. Si l’état est négatif, il est à noter que cela n’empêchera pas l’acquéreur de faire annuler la vente pour dol, s’il s’avère que le vendeur lui a dissimulé que l’immeuble avait été infesté par les termites dix années auparavant et traité à deux reprises598.

Immeuble ayant vocation à être démoli. En cas d’acquisition d’un immeuble ayant vocation à être démoli, les bois et matériaux contaminés par les termites doivent être incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible. En outre, une déclaration en mairie doit être effectuée par la personne qui a procédé aux opérations599.

Secteur délimité par le conseil municipal. Il est à noter que si l’immeuble vendu n’est pas situé dans une zone concernée par un arrêté préfectoral d’infestation, il peut être situé dans un secteur délimité par le conseil municipal comme constituant une zone à risque ; dans ce cas, le maire de la commune peut enjoindre le propriétaire de procéder à la recherche de termites ainsi qu’aux travaux préventifs ou d’éradication nécessaires. En cas d’inexécution, la loi a prévu des mesures d’exécution forcée et des sanctions pénales à l’encontre du propriétaire.

Il appartient au notaire de vérifier cet état de fait auprès de la mairie ou, à défaut, de faire établir une déclaration au vendeur à l’acte.

4325 – Immeuble non situé dans une zone contaminée ou susceptible de l’être. Situations – L’état relatif à la présence de termites n’est pas obligatoire lorsque l’immeuble n’est pas situé dans une zone contaminée ou susceptible de l’être délimitée par arrêté préfectoral, lorsque l’immeuble n’est pas bâti, lorsque l’immeuble n’est pas situé dans un secteur délimité par arrêté préfectoral. Dès lors, la clause d’exonération des vices cachés pourra produire ses effets.

Précautions rédactionnelles. Même en l’absence de risque avéré de présence de termites, il est conseillé de faire déclarer par le vendeur dans la promesse de vente et l’acte authentique de vente, outre le fait que l’immeuble n’est pas dans un secteur délimité par la commune ni infesté par les termites, que l’immeuble n’a pas fait l’objet dans le passé d’un traitement antiparasitaire.

4326 – L’information relative aux insectes xylophages. – La législation actuelle n’a prévu aucun dispositif légal ou réglementaire permettant d’alerter l’acquéreur sur l’existence dans l’immeuble vendu d’insectes xylophages autres que les termites.

La récente consécration légale de l’obligation précontractuelle d’information a fait basculer l’information relative à la présence d’insectes xylophages dans l’immeuble vendu au sein de la catégorie « Information dont l’importance est déterminante pour l’acquéreur », entraînant une obligation d’information pour le vendeur. La jurisprudence avait déjà consacré cette obligation d’information du vendeur sur la présence d’insectes xylophages600. Il convient de retenir que si l’acquéreur a une obligation de se renseigner sur le sujet, il pourra, en présence d’un vice caché lié à la présence d’insectes xylophages, et en cas de réticence dolosive de son vendeur, agir sur le terrain des vices du consentement et obtenir des dommages et intérêts, la clause d’exonération des vices cachés ne trouvant pas à s’appliquer dans ce cas.

Conseil pratique

Il est conseillé au notaire, dans le cadre de son devoir de conseil, de ne pas s’en remettre à la seule bonne foi du vendeur et de ne pas s’appuyer sur la seule clause générale d’exonération de garantie des vices cachés. En effet, il conviendra, en cas de suspicion, de conseiller au vendeur de faire procéder à des investigations par un professionnel. Évoquer le sujet dès l’avant-contrat évitera d’avoir à renégocier le prix et à repurger le délai de rétractation de l’acquéreur.

Même si le notaire n’est pas tenu de procéder à des investigations personnelles, il a l’obligation de renseigner exactement l’acquéreur sur ses droits en ce domaine, et de rédiger une clause d’exonération de garantie des vices cachés propre à la présence d’insectes xylophages, la jurisprudence de la Cour de cassation en ce domaine étant mouvante601.

Plus récemment, en matière de décence du logement, les puces de lit sont également devenues un sujet de préoccupation, avec des obligations limitées pour l’heure à la location, mais qui concernent également de fait les ventes. Le traitement des puces de lit étant contraignant et coûteux, il est donc conseillé au notaire d’interroger et d’alerter les vendeurs à ce sujet.

4327 – Le zonage radon. – Le radon est un gaz radioactif d’origine naturelle présent partout à la surface de la terre, en particulier dans les roches granitiques et volcaniques. Des études ont établi que l’exposition prolongée au radon accroît de façon certaine le risque de cancer du poumon.

Les techniques efficaces pour empêcher le radon d’entrer dans les habitations consistent à assurer l’étanchéité des sous-sols, des vides sanitaires, des murs, des planchers et des passages de canalisations, ainsi qu’à installer des ventilations mécaniques à double flux.

L’entrée en vigueur de la législation sur le radon s’est faite par l’ordonnance no 2001-270 du 28 mars 2001. Les obligations de mesurage du radon se sont progressivement étendues pour aboutir à l’ordonnance no 2016-128 du 10 février 2016 qui a introduit dans le Code de l’environnement un nouvel article L. 125-5 applicable à une date fixée par décret en Conseil d’État et au plus tard le 1er juillet 2017. Selon ce texte, les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire doivent être informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ce risque.

Le « risque radon » a été introduit dans l’état des risques et pollution. Il a le même champ d’application et suit le même régime que cet état. On en déduit que si l’information n’est pas délivrée à l’acquéreur, ce dernier pourra demander la nullité de l’acte.

4328 – L’information sur le risque mérule. – Le mérule est un champignon lignivore extrêmement destructif. Sa prolifération est généralement consécutive à une rupture d’équilibre hydrique des bâtiments entraînant un taux anormalement élevé d’humidité dans les éléments en bois. Le mérule peut porter atteinte à la sécurité des personnes, car il compromet la solidité des immeubles. La jurisprudence donne de nombreux exemples d’accidents ou de situations de péril provoqués par le mérule602.

À ce jour, cinquante-sept départements sont reconnus comme étant touchés par les mérules.

Face à une jurisprudence abondante et sévère en matière de responsabilité des agents immobiliers et des notaires603 qui doivent, dans le cadre de leur devoir de conseil, inciter les parties à établir un diagnostic mérule, la loi Alur a instauré l’article L. 133-9 du Code de la construction et de l’habitation qui énonce qu’« en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l’article L. 133-8, une information sur la présence d’un risque de mérule est produite dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article L. 271-4 [du même code] ». L’information sur le risque mérule est donc intégrée dans le dossier de diagnostic technique visé à l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation.

La loi n’instaure pas de diagnostic, mais une simple « information » qui ne porte pas sur la présence ou l’absence de mérules, mais sur la présence « d’un risque de mérule ».

4329 – Existence d’un arrêté préfectoral classant l’immeuble dans une zone à risque. – Dès lors que l’immeuble est situé dans une zone à risque, le vendeur a l’obligation d’annexer à l’avant-contrat une information sur la présence d’un risque de mérule jointe au dossier de diagnostic technique.

L’acquéreur aura le choix soit d’acheter l’immeuble en l’état et de prendre acte de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés, soit d’exiger de son vendeur des investigations plus approfondies en établissant un diagnostic mérule par un professionnel qualifié.

4330 – Absence d’arrêté préfectoral. – En l’absence d’arrêté préfectoral ou de zone à risque, la situation n’est pas pour autant satisfaisante, car nous sommes en présence d’un système déclaratif qui n’est pas assorti de sanction.

Dès lors, l’examen visuel est important de la part de l’agent immobilier, qui devra transmettre l’information au notaire rédacteur. Si cet examen révèle un risque, le recours à un diagnostiqueur sera nécessaire. Mais la compétence et l’étendue de la mission confiée à ce dernier devront faire l’objet d’une attention particulière, afin d’éviter un contentieux ultérieur.

Le devoir de conseil impose de sensibiliser le vendeur sur la transparence dont il doit faire preuve en la matière afin d’éviter la nullité de la vente et la condamnation à des dommages et intérêts. En présence d’une zone à risque, il sera fortement conseillé à l’acquéreur de recourir à un professionnel pour une étude approfondie de l’immeuble.

À défaut pour l’acquéreur et éventuellement le vendeur de procéder à de plus amples investigations, il conviendra de leur faire signer une reconnaissance de conseils donnés.

L’article L. 271-4, II du Code de la construction et de l’habitation énonce que le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante lorsqu’il n’a pas fourni à l’acquéreur les diagnostics visés à l’article 271-4, I du Code de la construction et de l’habitation. L’information concernant le « risque mérule » n’est pas visée par ce texte. Le vendeur peut donc insérer une clause d’exonération des vices cachés à l’acte même s’il ne fournit pas cette information à l’acquéreur.

4331 – La prolifération de la légionelle. – La légionelle est une bactérie vivant en eau douce dont la température optimale de prolifération se situe entre 35o et 40o. On en trouve en milieu naturel, dans les installations sanitaires, de climatisation ou de refroidissement, les bassins et les fontaines, les eaux thermales. La bactérie se trouve dans les vapeurs d’eau et dans les eaux stagnantes des canalisations. L’infection se contracte par inhalation. La maladie se traduit par une infection pulmonaire plus ou moins grave. La réduction du risque repose sur un bon entretien des circuits et installations d’eau afin de limiter les risques d’exposition.

À ce jour il n’existe aucun diagnostic obligatoire, mais du fait du réchauffement climatique et du développement des systèmes de climatisation, un diagnostic obligatoire pourrait voir le jour dans les prochaines années.

Section III – La protection par l’information sur les équipements de l’immeuble
§ I – Les diagnostics obligatoires

4332 – Le diagnostic de performance énergétique dans la vente d’immeuble. – Partant du constat que les bâtiments sont à l’origine en France de 25 % des gaz à effet de serre (GES) les pouvoirs publics ont mis en place des outils d’évaluation tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il a été instauré par la loi de simplification du droit du 9 décembre 2004 et s’est progressivement généralisé jusqu’à devenir obligatoire pour toute vente à partir du 1er novembre 2006, et pour certaines locations à partir du 1er juillet 2007. Il est également obligatoire pour tous les immeubles neufs dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2007. Il est régi par les articles L. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation et R. 134-1 à R. 134-5 du même code. Il a vocation à concerner tous les immeubles, peu importe leur affectation. Il est intégré au dossier de diagnostic technique.

Le DPE a pour but, dans le cadre d’une transaction immobilière, d’informer l’acquéreur ou le preneur sur la quantité d’énergie primaire réelle ou estimée en kWh/m2 par an et des émissions de gaz à effet de serre correspondantes en kgCO2/m2 pour une utilisation standardisée du bâtiment ou partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il se traduit par un classement de l’immeuble en cinq catégories sur le plan de la consommation énergétique et des gaz à effet de serre selon différents critères (source d’énergie, niveau d’isolation). Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

La durée de validité du DPE a été fixée à dix ans par le décret no 2001-413 du 13 avril 2011. Le diagnostic devra donc avoir été établi moins de dix ans avant la date de la promesse de vente ou de l’acte authentique de vente.

Des exceptions à la réalisation de ce diagnostic sont prévues par les textes, notamment pour les bâtiments non chauffés ou chauffés par des foyers ouverts, des bâtiments utilisés moins de quatre mois par an, ou encore des bâtiments de moins de cinquante mètres carrés de surface hors œuvre brute.

Le décret du 14 septembre 2006 qui a déterminé le contenu et les règles générales d’établissement du diagnostic a été modifié à plusieurs reprises en ce qui concerne les techniques d’élaboration du diagnostic.

Une méthodologie propre pour chaque type de DPE

Il est à noter que chaque type de DPE est réalisé selon une méthodologie propre. En conséquence, le « DPE construction » fourni à la livraison de l’immeuble par le constructeur ne peut pas être utilisé en cas de revente du bien immobilier en l’état actuel des textes, car la méthodologie employée est basée sur un estimatif des consommations pour un bâtiment neuf où l’énergie n’a pas encore été utilisée par ses occupants. De même, le DPE établi pour la location ne peut être utilisé pour une vente. À l’inverse, le DPE établi dans le cadre d’une vente peut être annexé un bail.

4333 – La fiabilité du diagnostic DPE. – Le DPE a été élaboré afin de sensibiliser l’acquéreur sur l’opportunité de choisir un mode de chauffage plus économique et écologique. Néanmoins, ce diagnostic n’a qu’une pure valeur informative, le texte prévoyant que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans ce diagnostic, qui n’a qu’une valeur informative. Le législateur a voulu interdire, d’une manière générale, à l’acquéreur ou au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire sur la base des informations résultant du DPE. Le caractère erroné, inexact ou non fiable des informations transmises par le DPE ne peut être opposé au propriétaire, que ce soit sur le fondement d’un défaut d’information, de la garantie de conformité ou de celle des vices cachés604. Cela traduit la faible confiance accordée au DPE.

Mais pourquoi ce manque de confiance du législateur ? La fiabilité de la méthodologie est au cœur du problème. En effet, les enquêtes menées par les organismes de consommateurs ont fait ressortir un contenu des diagnostics à géométrie variable, des estimations de consommations sur un même logement variant du simple au triple, ainsi que la multiplication des diagnostics vierges (plus d’une étiquette sur dix en 2013)605.

Pour autant, la portée de ce diagnostic s’élargit de plus en plus (affichage de la performance énergétique obligatoire dans les annonces immobilières, tarification progressive de l’énergie, obtention de certains prêts ou de certaines aides conditionnée à la classe énergétique). Les pouvoirs publics ont été alertés à plusieurs reprises sur le problème. En réponse, dans un premier temps, un plan d’amélioration a été établi par les acteurs concernés avec pour objectif la fiabilisation du dispositif et la professionnalisation des acteurs (diagnostiqueurs, organismes de certification). Néanmoins, si des efforts ont été fournis, il n’en reste pas moins que les résultats du diagnostic sont basés en partie sur les consommations propres du propriétaire, qui varient en fonction de l’usage de chacun.

Exemple de mesures

Afin de lutter contre les DPE vierges de consommation, la loi Alur a modifié l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 en vue de pallier l’absence de factures. Le nouveau texte oblige le propriétaire ou son mandataire, dans le cas d’installation de chauffage et d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel, à compléter les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés de consommation énergétique (électricité, gaz). L’extrait de l’état des lieux doit être transmis au diagnostiqueur qui en fait la demande[132]606.

4334 – L’évolution attendue du DPE : vers une massification de la rénovation énergétique. – Après plus de dix ans d’application, le DPE, seul diagnostic obligatoire mais en quelque sorte inopposable au vendeur, est l’objet de toutes les attentions avec la loi Élan607 et le projet de loi relatif à l’énergie et au climat.

En effet, après de longues discussions et désaccords entre le Sénat et l’Assemblée nationale dans le cadre de la loi Alur, il a été décidé de limiter l’inopposabilité des conclusions de ce diagnostic aux seules recommandations qui accompagnent le diagnostic mais non pour les conclusions techniques du DPE. Cette disposition de la loi Elan fait passer le DPE d’un document purement informatif à un document garanti par le vendeur608 ! En d’autres termes, les conclusions techniques prennent désormais une valeur substantielle, pour fonder une action en garantie des vices cachés. Il est prévu une entrée en vigueur de ce DPE « nouvelle version » à compter du 1er janvier 2021, « afin de laisser le temps nécessaire au plan de fiabilisation des diagnostics engagé par le gouvernement de produire ses effets »609.

Le projet de loi relatif à l’énergie et au climat, dans sa version du 25 juillet 2019, part du constat réalisé par le Haut Conseil pour le climat selon lequel le DPE « manque de fiabilité pour renseigner les usagers ». Les modifications envisagées sont notamment les suivantes : à compter du 1er janvier 2022, le DPE devra mentionner le montant des dépenses d’énergie théorique ainsi que, si le logement était occupé, le montant des dépenses réelles sur les douze derniers mois ou, si elle est moindre, sur la durée d’occupation.

À compter du 1er janvier 2022, si la consommation énergétique dépasse un certain seuil, le DPE devra être complété par un audit énergétique et transmis à l’Ademe et l’Anah. Il est également prévu l’obligation de réaliser les travaux. De ce fait, la rédaction des actes en sera impactée. À compter du 1er janvier 2022, en cas de vente ou de location d’un bien immobilier dont la consommation énergétique excède un certain seuil, l’obligation de réaliser les travaux devra être mentionnée dans les actes ou les baux concernant ce bien. Puis, à compter du 1er janvier 2028, dans les mêmes actes, sera mentionné le non-respect de l’obligation de réaliser les travaux afin de rendre le logement non pas performant énergétiquement, mais permettant une consommation énergétique primaire inférieure ou égale à un certain seuil610.

Avertissement

L’analyse de la loi Élan et le projet de loi sur l’énergie et le climat prévoient l’augmentation de l’exigence de la performance énergétique en passant de l’information à la sanction : l’obligation de travaux. Ce projet doit donc alerter les notaires sur la nécessité de sensibiliser leurs clients sur cette évolution prévisible. Le futur s’annonce écologique, et l’exigence croissante de performance énergétique aura un impact financier, dans un premier temps par une décote de la valeur du bien, et dans un second temps par l’obligation de travaux.

4335 – L’audit ou le diagnostic de performance énergétique obligatoire des parties communes. – La loi no 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite « loi Grenelle 2 », a créé l’obligation de réalisation d’un DPE ou d’un audit énergétique des parties communes, sans pour autant prévoir de sanction.

Le « DPE copropriété » doit être réalisé à compter du 1er janvier 2012 et dans un délai de cinq ans, dans les immeubles équipés d’un dispositif commun de chauffage ou de refroidissement.

L’audit énergétique, quant à lui, doit être réalisé dans les immeubles en copropriété à usage principal d’habitation de plus de cinquante lots dont le dépôt de demande de permis de construire est antérieur au 1er janvier 2001.

4336 – Le diagnostic technique global (DTG). – En parallèle, la loi Alur est venue élargir le champ du « DPE parties communes » à l’ensemble du bâti au-delà des perspectives énergétiques en créant le diagnostic technique global (DTG), entré en vigueur le 1er janvier 2017.

Aux termes de l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation : « Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble, et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par un décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété ». Le syndic doit donc inscrire la question de la réalisation d’un DTG à l’ordre du jour. La décision est adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Afin d’harmoniser les textes, il est à noter que la loi Élan a désormais soumis la décision à la majorité de l’article 25.

Ce diagnostic est réalisé par un professionnel disposant de compétences définies par un décret du 28 décembre 2016 (CCH, art. D. 731-1 et s.).

Toutefois, contrairement à l’audit énergétique ou le DPE, la réalisation du DTG n’est pas obligatoire, sauf pour la mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans611.

Les dispositions concernant le DPE et l’audit énergétique demeurent en vigueur. Toutefois, ces mêmes dispositions étant intégrées dans le DTG, ce dernier devrait progressivement remplacer le DPE et l’audit énergétique. En effet, l’article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965 précise que doit être soumis au vote un plan pluriannuel de travaux issus du DPE ou de l’audit énergétique obligatoire, mais que « l’obligation prévue au premier alinéa est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux, inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale en application de l’article L. 732-2 du Code de la construction et de l’habitation, comporte des travaux d’économie d’énergie ».

4337 – Le carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement. – Le carnet numérique du logement n’est pas une nouveauté. Créé par la « loi Transition énergétique » du 17 août 2015 qui prévoyait que ce carnet regroupe « l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété », cette innovation était dans l’attente d’un décret d’application qui ne vit jamais le jour. La loi Élan décide de réactiver le dispositif, mais repousse substantiellement son entrée en vigueur : il s’appliquera à toute construction neuve dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2020 et pour tous les logements et immeubles existants faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025612.

La loi prévoit que le carnet numérique est un service en ligne (site internet, application…) dont l’objectif est, d’une part, de connaître l’état du logement et du bâtiment, lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété, ainsi que le fonctionnement de ses équipements et, d’autre part, d’accompagner l’amélioration progressive de leur performance environnementale. Cet outil permet également l’accompagnement et le suivi de l’amélioration de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et du logement pour toute la durée de vie de ceux-ci. La loi précise qu’il n’aura qu’une valeur informative.

Le texte précise que le carnet est « transféré à l’acquéreur du logement au plus tard lors de la signature de l’acte de mutation ». La logique du carnet numérique est que ce document soit transmis d’acquéreur en acquéreur.

Ce carnet numérique vient s’ajouter à la liste, déjà longue, des documents à fournir à l’acquéreur.

4338 – Le contrôle des installations de gaz et d’électricité. – Les diagnostics d’installations intérieures de gaz et d’électricité ont été intégrés au dossier de diagnostic technique et sont entrés en vigueur respectivement le 1er novembre 2007 pour le gaz et le 1er janvier 2009613 pour l’électricité.

Ces deux diagnostics ont le même champ d’application, à savoir qu’ils s’appliquent aux ventes portant sur tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, et ont pour but « d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes ». L’installation doit avoir été réalisée depuis plus de quinze ans.

Les personnes habilitées à réaliser lesdits diagnostics doivent répondre à des critères de compétences et doivent être certifiées par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac). Les modalités d’établissement desdits diagnostics ont été fixées par différents arrêtés contenant les modèles de diagnostic, ainsi que les normes à respecter et les points de contrôle à effectuer. Le contenu desdits diagnostics a vocation à évoluer régulièrement au rythme de l’évolution des normes françaises en la matière.

Les diagnostics doivent être annexés à la promesse, ou à défaut de promesse à l’acte authentique de vente, et doivent avoir été établis moins de trois ans par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l’acte authentique de vente.

En l’absence de ces diagnostics, le vendeur ne peut se prévaloir de la clause d’exonération de garantie pour vices cachés prévue à l’article 1643 du Code civil, dans la mesure où ces vices concerneraient les installations intérieures de gaz et d’électricité.

Conseil pratique

Si l’utilité de ces diagnostics ne fait aucun doute car ils permettent de protéger la sécurité des acquéreurs en les alertant sur la vétusté des installations et de leurs dangers, il est regrettable que le diagnostiqueur n’ait pas l’obligation de décrire techniquement les non-conformités, d’en déterminer les remèdes et d’en évaluer le coût. En effet, le notaire n’étant pas un technicien en la matière, il lui est souvent difficile de pleinement remplir son devoir de conseil et d’information face à ces normes et conclusions techniques. La délivrance d’informations techniques non compréhensibles pour un acquéreur non professionnel revient à l’absence d’information614.

En l’état actuel de la législation et de la jurisprudence, la mention de la non-conformité de l’installation et la nécessité d’effectuer une remise aux normes suffisent à alerter l’acquéreur. Il lui appartient donc de requérir l’intervention d’un spécialiste par la suite615.

§ II – L’information sur les normes à respecter

4339 De manière plus générale, le législateur est intervenu, au fil des ans, pour imposer un ensemble de normes concernant les équipements de l’immeuble, le plus souvent en vue d’améliorer la sécurité des occupants. Ces normes ont vu le jour notamment en raison des accidents domestiques à répétition concernant certains équipements. Elles concernent notamment les piscines, les ascenseurs, les portes de garage, les chaudières, les cheminées et leurs conduits, les poêles à bois, mais également la sécurité incendie, les normes d’accessibilité, la réglementation acoustique. Cette liste n’étant pas exhaustive.

Au contraire du dossier de diagnostic technique, aucune loi n’impose de relater ces informations dans le cadre des ventes immobilières. En l’état actuel de la législation, les auteurs traitant de cette question préconisent que l’acquéreur soit tenu informé de l’état de ces divers équipements au regard des obligations réglementaires et des normes qui leur sont applicables.

La justification de cette nouvelle pratique repose, d’une part, sur l’aggravation de l’obligation d’information du vendeur et, d’autre part, sur le fait que les dispositions concernant les équipements sont souvent assorties de sanctions pénales, et qu’il est apparu important dans l’intérêt de l’acquéreur de vérifier qu’elles ont bien été respectées.

La rédaction des actes en est bien entendu affectée, mais à des degrés divers selon la pratique des notaires et les logiciels de rédaction. Il y a donc d’un côté les notaires qui se sont organisés afin d’auditer au mieux le bien vendu par leur client au stade de l’avant-contrat en posant les bonnes questions concernant la présence et l’état des différents équipements existants, et ceux qui hésitent encore à le faire en arguant du caractère non obligatoire de cette énonciation.

Cette nouvelle pratique de l’énoncé des normes pousse à un audit complet de l’immeuble vendu, mais sans cadre défini à ce jour. Il est donc parfois difficile pour les praticiens de faire entendre à un vendeur cette nécessité d’auditer chaque équipement du bien, car ce dernier n’a généralement pas lui-même la connaissance de ces normes, et accepte mal de s’entendre dire qu’il ne les respecte pas, par peur de dévaloriser son bien.

Pour autant, cette démarche naissante d’audit des normes semble nécessaire pour protéger l’acquéreur, son absence pouvant avoir de lourdes conséquences pour ce dernier en raison de l’apparition de ces nouvelles sanctions pénales et financières. Sanctions pénales en cas d’accident survenu, sanctions financières en raison de l’obligation de mise aux normes de l’équipement.

Pour l’heure, la charge de la collecte des informations relatives à l’existence d’équipements soumis à ces normes repose sur le notaire. Les agents immobiliers, qui sont pourtant les yeux du notaire sur le terrain, se refusent à collecter ces informations non obligatoires, source de perturbation de la négociation.

L’audit du respect de la norme pose la question du degré de protection de l’acquéreur d’un bien immobilier et de l’étendue de ce nouveau droit à l’information de l’acquéreur. Jusqu’où le notaire doit-il aller dans cette démarche ? Doit-il suivre l’inflation législative en la matière ? A-t-il réellement le choix face à l’acquéreur non professionnel de se dispenser de cette démarche ?

L’objectif poursuivi est d’arriver au juste équilibre de la transmission d’une information à la fois utile et nécessaire à un consentement éclairé de l’acquéreur, et d’éviter les contentieux ultérieurs en assurant la sécurité juridique des transactions.

Il revient au notariat de sensibiliser les pouvoirs publics sur cette évolution de fait et de rentrer en concertation avec eux afin de poser un cadre juridique à cet audit des normes à l’occasion d’une vente immobilière. À défaut, il en résultera une inégalité de degré de collecte des informations dans les dossiers, source de conflit et de méfiance dans la relation entre vendeur et acquéreur.

§ III – L’information sur la contenance et le mesurage

4340 – Terrain nu et bornage. – L’article L. 111-5-3 du Code de l’urbanisme, institué par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite « loi SRU) du 13 décembre 2000, énonce que : « Toute promesse de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un terrain indiquant l’intention de l’acquéreur de construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d’un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d’une division effectuée à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l’aménagement ou est issu d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat ».

Cet article parle d’une description du terrain et non d’un mesurage de celui-ci. Le bornage fixe les limites de la propriété d’un fonds et non sa superficie à proprement parler, même si le bornage total permet de certifier cette superficie.

Rappelons que deux situations doivent être distinguées :

si le terrain est isolé, l’acte doit simplement mentionner si le descriptif du terrain (limites et superficie) résulte ou non d’un bornage. Dans ce cas, le bornage est facultatif ;

si le terrain fait partie d’un lotissement, ou est issu d’une division effectuée par l’aménageur d’une zone d’aménagement concerté ou d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, l’acte doit mentionner le descriptif du terrain qui doit résulter d’un bornage. Dans ce cas, le bornage est obligatoire.

4341 – Sanction. – L’absence de l’une ou l’autre de ces mentions permettra au bénéficiaire de la promesse ou à l’acquéreur d’invoquer la nullité de l’acte dans un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Si la mention est omise à l’avant-contrat mais qu’elle figure dans l’acte authentique de vente, l’action en nullité ne pourra être intentée.

4342 – Lot de copropriété et mesurage. – L’article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, inséré dans la loi dite « loi Carrez » no 96-1107 du 18 décembre 1996, impose la mention de la superficie des parties privatives de certains immeubles soumis au statut de la copropriété.

L’article 46 énonce que : « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ».

La loi Carrez a été instaurée afin de protéger le particulier des tromperies sur la superficie de lots de copropriété vendus. Son application continue d’engendrer un contentieux régulier à la défaveur des notaires, agents immobiliers et diagnostiqueurs.

À l’instar du bornage, la sanction est lourde puisque l’absence de mention de la superficie loi Carrez dans les ventes de lots de copropriété ou l’absence de mention du bornage pour les ventes de terrain à bâtir un immeuble à usage d’habitation sont sanctionnées par la nullité de l’acte. Nullité qui peut être invoquée dans le mois de la signature de l’acte. Quant à l’erreur de superficie en défaveur de l’acquéreur, elle entraîne une possibilité d’action en diminution du prix si la superficie réelle de la partie privative est inférieure de plus de 1/20e à celle exprimée dans l’acte, et ce pendant un an à compter de la signature de l’acte.

Assurer la protection de l’acquéreur passe par une analyse des difficultés récurrentes d’application en la matière.

4343 – Lot accessoire et de faible superficie. – La loi n’est pas applicable aux caves, garages et emplacements de stationnement. Ces lots sont donc expressément exclus du dispositif. A contrario, les autres lots accessoires doivent faire l’objet d’un mesurage, sauf s’ils ont une superficie inférieure à huit mètres carrés. Précision étant ici faite que lorsque les lots concernés sont d’une superficie proche du seuil, ils devront faire l’objet d’un mesurage pour savoir s’ils sont ou non concernés par l’obligation de mesurage.

4344 – Lot réuni. – Lorsque la vente porte sur une unité d’habitation constituée par la réunion physique de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l’application de la loi est celle du local tel qu’il se présente matériellement.

Dans ce cas, la superficie des lots accessoires matériellement intégrés, après travaux, au lot principal, ou encore les lots d’une surface inférieure à huit mètres carrés sont soumis au mesurage616.

En effet, le consentement éclairé de l’acquéreur est déterminé par la configuration réelle des locaux et non par leur définition telle qu’elle résulte des actes. La Cour de cassation a validé cette pratique, à condition que ces changements aient été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et mentionnés dans l’acte de vente617.

4345 – Vente en blocs d’un ensemble de lots. – La vente en bloc d’un ensemble de lots moyennant un prix unique est soumise à l’obligation de mesurage. Deux décisions de la Cour de cassation sont venues condamner la jurisprudence antérieure à ce sujet618.

4346 – Vente en bloc de la totalité des lots. – N’est plus soumis au régime de la copropriété l’immeuble dont tous les lots ont été réunis entre les mains d’un même propriétaire, même si aucune modification des documents de la copropriété n’a été réalisée. Dans cette hypothèse, le mesurage « Carrez » ne s’applique pas aux lots considérés de cet ensemble immobilier. Par contre, si plusieurs vendeurs vendent aux termes d’un même acte la totalité des lots à un seul acquéreur, l’obligation de mesurage s’applique.

4347 – Partie commune affectée d’un droit de jouissance exclusif. – Selon les termes de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la surface mentionnée dans l’acte doit être celle de la partie privative du lot à l’exclusion des parties communes, même si elles sont à l’usage exclusif du copropriétaire. Ainsi la partie de l’immeuble (balcon, terrasse, loggia, jardin, cour, couloir, palier) sur laquelle le propriétaire de l’appartement possède un droit de jouissance exclusif demeure avant tout une partie commune et ne peut être assimilée à une partie commune619.

Après quelques divergences entre les juges du fond, la solution est maintenant clairement énoncée par la Cour de cassation : un tel lot (autonome ou pas) ne doit pas être l’objet d’un mesurage dans le cadre de la loi Carrez. Ainsi la Cour de cassation, dans un arrêt du 8 octobre 2008, énonce qu’« un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n’étant pas un droit de propriété et ne pouvant constituer la partie privative d’un lot, sa superficie doit être exclue du mesurage effectué en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 »620.

En revanche, lorsque les lots considérés d’une hauteur égale ou supérieure à 1,80 mètre sont matériellement fermés, leur surface devra être prise en compte dans le mesurage.

4348 – Ventilation du prix en présence de plusieurs lots. – Nous rappellerons ici l’intérêt de ventiler le prix si les différents lots vendus sont de nature et donc de valeurs différentes, et que le mesurage est effectué par le vendeur lui-même.

Conseil pratique

Il est conseillé au notaire d’attirer l’attention des parties sur l’intérêt de procéder, en cas de vente portant sur plusieurs lots, à une ventilation du prix entre les différents lots afin que l’éventuelle réduction ne puisse jouer que sur la fraction du prix afférente au lot ayant fait l’objet d’une erreur de mesurage.

4349 – Mesurage par le vendeur et responsabilité du notaire. – Le notaire ne peut contraindre le vendeur à faire procéder à un mesurage par un professionnel, la loi ne l’imposant pas621. Néanmoins, si le notaire n’est pas tenu de vérifier le mesurage, il ne doit pas manquer à son devoir de conseil ni à son obligation d’information. Il est alors tenu, par une jurisprudence constante, d’informer précisément le vendeur des modalités, notamment réglementaires, selon lesquelles la mesure doit être effectuée, ainsi que des risques encourus en cas de non-respect de la législation622. La Cour de cassation a accentué le devoir de conseil du notaire en estimant que « les juges du fond auraient dû rechercher si, au vu des documents qui lui avaient été communiqués, le notaire ne disposait pas d’éléments de nature à le faire douter de l’exactitude des surfaces déclarées par le vendeur, et, partant, s’il avait rempli son obligation d’attirer l’attention des parties sur l’incidence juridique d’une moindre mesure »623.

Conseil pratique

Le notaire doit donc, dès l’avant-contrat, se préconstituer la preuve des conseils et informations donnés au vendeur à ce sujet. La reproduction des dispositions légales applicables au mesurage dans l’avant-contrat satisfait à cette preuve.

4350 – Remise et validité du certificat « loi Carrez ». – Le certificat « loi Carrez » est valable sans limites de temps. Il pourrait donc servir lors de ventes successives, en l’absence de travaux modifiant la consistance du lot vendu. Il faut néanmoins attirer l’attention du vendeur sur le risque d’un mesurage antérieur erroné dont il devra assumer les conséquences. Par ailleurs, si le bien est vendu dans un délai supérieur à un an, le dernier vendeur ne pourra plus agir contre son propre vendeur. De même, il est fortement déconseillé de reprendre la superficie indiquée dans un acte de vente en l’état futur d’achèvement, d’une part car la superficie n’est pas calculée conformément aux règles techniques de la loi, d’autre part en raison du mesurage sur plan et de la tolérance contractuelle (pouvant aller jusqu’à 5 %).

Il est donc recommandé de faire établir un nouveau mesurage à l’occasion de chaque vente.

Par ailleurs, il est rappelé que la loi énonce que le notaire doit remettre aux parties, contre émargement ou récépissé une copie de l’acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l’acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, une copie des dispositions légales lorsqu’elles ne sont pas reprises intégralement dans l’acte ou le certificat. En pratique les notaires établissent un certificat en trois exemplaires signés par le notaire, l’acquéreur et le vendeur ; un exemplaire est remis à chacune des parties, le dernier exemplaire étant conservé par le notaire. Sur ce sujet, il est à noter que la signature des parties sur le document vaut émargement ou récépissé, et que même si la loi n’a pas prévu de sanction en cas d’omission de cette formalité, le notaire engage sa responsabilité délictuelle dans les conditions de droit commun si cette omission, constitutive d’une faute, cause un préjudice à l’acquéreur624.


590) V. en ce sens, Rép. min. no 32577 : JOAN Q 24 févr. 2009, p. 1800.
591) Cass. 3e civ., 23 sept. 2009, no 08-13.373 : JurisData no 2009-049550.
592) Cass. 3e civ., 2 mars 2010, no 08-20.945 : AJDI 2010, p. 416.
593) CCH, art. L. 271-4, II.
594) CCH, art. L. 271-5, al. 3.
595) Rép. min. no 3223 : JOAN Q 9 déc. 2002, p. 4810 ; JCP N 2002, en bref p. 1761.
596) JCl. Copropriété, Fasc. 55, Vente d’un lot – Information de l’acquéreur sur l’état de l’immeuble, par J. Lafond.
597) JCl. Géomètre expert – Foncier, Fasc. 50, Vente d’immeuble – Termites et insectes xylophages, par J. Lafond.
598) Cass. 3e civ., 14 mars 2006, no 05-13.030 : JurisData no 2006-032738.
599) CCH, art. L. 133-5.
600) Cass. 3e civ., 25 mai 2004, no 03-12.169 : JurisData no 2004-023836 ; AJDI 2004, p. 829, note M. Thioye.
601) Cass. 3e civ., 19 oct. 1971 : JCP G 1972, II, 17007. – Cass. 3e civ., 12 nov. 1975 : Bull. civ. 1975, III, no 330.
602) Cass. 2e civ., 17 févr. 2005 : Bull. civ. 2005, II, no 36. – CA Paris, 2 juill. 2004 : JurisData no 2004-245239.
603) CA Caen, 1re ch. civ., 15 janv. 2013 : JurisData no 2013-005533. – CA Rennes, 4e ch., 22 mars 2007 : JurisData no 2007-342268. – CA Rennes, 12 mai 2005 : JurisData no 2005-289682.
604) S. Fraîche-Dupeyrat, Diagnostic de performance énergétique – la force contractuelle du diagnostic de performance énergétique : Actes prat. ing. immobilière avr. 2013, no 2, dossier 12.
605) Rép. min no 16677 : JOAN Q 19 févr. 2013, p. 1932.
606) JCl. Géomètre expert-Foncier, Diagnostic technique de l’immeuble, Fasc. 70, Vente d’immeuble – diagnostic de performance énergétique, par J. Lafond.
607) L. no 2018-1021, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, promulguée le 23 nov. 2018 : JO 24 nov. 2018.
608) C. Gijsbers, L’impact de la loi Élan sur les ventes immobilières : RD imm. janv. 2019, no 1, p. 8.
609) A. Lebatteux, Comment mener une rénovation énergétique en copropriété ? : Loyers et copr. mai 2019, no 5, dossier 13.
610) V. Zalewski-Sicard, Performance énergétique et projet de loi relatif à l’énergie et le climat : Constr.-Urb. sept. 2019, no 9.
611) Le DTG est venu remplacer le diagnostic SRU de mise en copropriété de l’article L. 111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation.
612) Ouvrage collectif, Loi Élan, Dalloz, coll. « Grand Angle », 2019, propos C. Gijsbers.
613) Ils sont codifiés respectivement pour le gaz à l’art. L. 134-6 du Code de la construction et de l’habitation, et pour l’électricité à l’article L. 134-7 du même code.
614) JCl. Géomètre expert – Foncier, Fasc. 55, Diagnostic technique de l’immeuble, par J. Lafond.
615) CA Pau, 1re ch., 9 janv. 2007 : JurisData no 2007-326515.
616) Cass. 3e civ., 13 avr. 2005, no 03-21.004 : Bull. civ. 2005, III, no 91.
617) Cass. 3e civ., 5 déc. 2007, no 06-19.550 : BPIM 1/2008, inf. 71. – Cass. 3e civ., 2 oct. 2013, no 12-21.918 : BPIM 6/2013, inf. 414.
618) Cass. 3e civ., 28 mars 2017, no 06-13.796. – Cass. 3e civ., 7 nov. 2007, no 06-18.519.
619) Cass. 3e civ., 16 janv. 2008, no 06-21.696.
620) Cass. 3e civ., 8 oct. 2008, no 07-16.540.
621) CA Versailles, 3e ch., 30 janv. 2004, no 02/02407.
622) T. Dubaele, Les clairs-obscurs de la loi Carrez : Opérations immobilières mars 2011, no 33, dossier 13880503.
623) Cass. 1re civ., 25 mars 2010, no 09-66.282.
624) Cass. 3e civ., 5 juill. 2006, no 05-16.469 : Bull. civ. 2006, III, no 168.
Aller au contenu principal