4411 – Introduction. – Nous ne nous attarderons pas ici sur l’organisation administrative et matérielle de la publicité foncière. Les services de la publicité foncière ont pour rôle de procéder aux différentes mesures de publicité et à leur éventuelle radiation. Ils conservent les différents registres et les différents fichiers et informent les tiers, qui leur en font la demande, des indications figurant sur les différents registres⁷⁰¹. Depuis le 1^er janvier 2013, les services de publicité foncière ont remplacé les conservateurs des hypothèques et la responsabilité des services a été transférée à l’État. Afin d’effectuer leur mission, ils disposent des registres qui leur permettent de réaliser la publication, ainsi que du fichier immobilier qui s’analyse en un instrument de recherche qui regroupe les divers renseignements se trouvant sur les différents registres (fiches réelles et personnelles).

Nous analyserons plutôt la formalité de publicité foncière en détaillant les conditions nécessaires pour publier ainsi que la demande de renseignements permettant d’obtenir les informations sur les publications et la confirmation de la publication (Section I), puis nous détaillerons les finalités de la publicité foncière (Section II), le tout inspiré du passionnant rapport de la Commission de réforme de la publicité foncière.

4412 L’importance du formalisme dans l’opération de publicité foncière s’explique par l’idée que pour être véritablement fiable, la publicité doit être précise et complète. La protection du droit de propriété dépend de la fiabilité du système de publicité foncière. La formalité de publication consiste à déposer, au service de la publicité foncière, l’acte sujet à publicité et à en faire mention sur les registres. Deux conditions préalables sont donc posées par le décret du 4 janvier 1955 pour publier : l’authenticité de l’acte et le respect du principe de l’effet relatif.

4413 – La nécessité d’un acte authentique. – L’article 4, alinéa 1 du décret du 4 janvier 1955 a posé la règle suivant laquelle « tout acte sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit être dressé en la forme authentique ». L’article 1^er de l’article 710-1 du Code civil prévoit en effet que : « Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d’une décision juridictionnelle ou d’un acte authentique émanant d’une autorité administrative ».

La condition d’authenticité n’a pas toujours été la règle. Avant le décret de 1955, la transcription des actes sous seing privé était possible et faisait l’objet de vives critiques, notamment quant à la fiabilité de ce type d’actes.

Une évolution sur le sujet s’est fait jour par le décret-loi du 30 octobre 1935 qui est venu imposer comme condition préalable à la publication d’un acte sous seing privé l’obligation de dépôt dudit acte au rang des minutes d’un notaire dans les trois mois suivant sa signature.

Mais ce dépôt, pouvant être effectué par l’une des parties à l’acte sans reconnaissance d’écriture et de signature et sans vérification de son contenu et de sa régularité par le notaire, n’était pas non plus satisfaisant. Le décret de 1955 est venu corriger cette lacune et a entériné le dépôt des actes sous seing privé effectué « par toutes les parties et avec reconnaissance d’écriture et de signature ». Ce type de dépôt a finalement été définitivement supprimé par la loi du 28 mars 2011 qui a modifié l’article 710-1 du Code civil en ses termes : « Le dépôt au rang des minutes d’un notaire d’un acte sous seing privé, contresigné ou non, même avec reconnaissance d’écriture et de signature, ne peut donner lieu aux formalités de publicité foncière ». La loi du 28 mars 2011 a donc parachevé le principe législatif de pleine et entière authenticité pour les actes sujets à publicité foncière, sous réserve des exceptions mentionnées par le texte lui-même⁷⁰².

Dès lors, pourquoi cette exigence d’authenticité ? Son fondement tient à la nécessité d’avoir un système de publicité foncière fiable, garantissant la sécurité juridique. L’acte authentique est un acte instrumentaire dressé, vérifié et conservé par un officier ministériel détenteur du sceau de la République et qui fait foi jusqu’à preuve du contraire. Cette catégorie d’acte permet, par définition, d’assurer la fiabilité du registre de publicité foncière. Par ailleurs, l’officier ministériel qu’est le notaire, par sa compétence, est le seul à pouvoir effectuer ce formalisme particulier nécessaire à la publication des actes, et ainsi assurer l’efficacité de la publicité. En effet, le notaire qui dresse l’acte authentique doit établir la désignation des parties et des immeubles à l’acte dans le respect des conditions édictées par le décret de 1955. Il doit vérifier la fiabilité et l’exactitude des informations relatives aux personnes et aux immeubles, et contrôler la qualité de propriétaire en établissant une durée de propriété continue sur trente ans. Toutes ces démarches permettent de garantir la fiabilité et l’exactitude du registre de publicité foncière. Ainsi le principe d’authenticité des actes soumis à publicité par l’intervention d’un officier public est érigé en condition indispensable à la sécurité juridique et à la fiabilité des registres.

4414 – Le respect du principe de l’effet relatif. – Le respect du principe de l’effet relatif du contrat est prévu par l’article 3 du décret du 4 janvier 1955, qui dispose qu’« aucun acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière ne peut être publié au fichier immobilier si le titre du disposant ou dernier titulaire n’a pas été préalablement publié, conformément aux dispositions du présent décret ».

L’objectif de cette règle est d’éviter toute rupture dans la chaîne des mutations de propriété. Si la dernière publication n’a pas été effectuée, le service de la publicité foncière doit refuser le dépôt ou rejeter la formalité. En effet, l’article 32, 2 du décret du 14 octobre 1955 énonce que tout extrait, toute expédition, toute copie ou tout bordereau déposé dans un service de publicité foncière doit contenir les références « de la formalité donnée au titre du disposant au dernier titulaire du droit, ou à l’attestation notariée de la transmission par décès à son profit ».

Le domaine de l’effet relatif est général et il s’applique aussi bien aux publications qu’aux inscriptions.

Pour autant, il est à noter que le service de la publicité foncière ne vérifie pas la régularité du dépôt au fond. La garantie fournie est moindre que celle du livre foncier. Le système français de publicité foncière fournit une sécurité juridique, mais elle n’est pas absolue.

4415 – Les exceptions à l’effet relatif. – En effet, le principe de l’effet relatif de la publicité foncière ne peut pas avoir une portée absolue. Il existe deux exceptions : celle portant sur les situations antérieures au 1^er janvier 1956 et celle des droits qui sont acquis sans titre.

Tout d’abord, l’article 35, 1 du décret du 14 octobre 1955 prévoit que les dispositions relatives à l’effet relatif ne s’appliquent pas si le titre du disposant ou du dernier titulaire, ou la transmission par décès à son profit, est antérieur au 1^er janvier 1956. Le document déposé doit indiquer la nature du titre et contenir la déclaration que le titre ou la transmission ne sont pas postérieurs à cette date. L’omission de cette déclaration conduit le service de la publicité foncière à refuser le dépôt. Ensuite, il est également impossible d’imposer le respect de la règle de l’effet relatif lorsque le droit du disposant est acquis sans titre. Il s’agit des cas de prescription, d’accession, ou de la consolidation du droit de propriété par le décès de l’usufruitier. La réversion d’usufruit, quant à elle, a fait l’objet d’une évolution. En effet, la clause de réversibilité a longtemps été considérée comme une donation de biens à venir, qui engendrait pour le deuxième usufruitier des droits de nature successorale qui devaient faire l’objet de la publication d’une attestation immobilière. Puis, par deux arrêts, la Cour de cassation a précisé que le droit du deuxième usufruitier n’a pas à être publié au décès du premier usufruitier au motif que « la clause qui stipule la réserve de l’usufruit au profit des donateurs et du survivant d’entre eux, avec donation éventuelle réciproque, s’analysant en une donation à terme de biens présents, le droit d’usufruit du bénéficiaire lui étant définitivement acquis dès le jour de l’acte, la cour d’appel a exactement retenu que l’exercice de ce droit, différé au jour du décès du donateur, ne constituait pas la manifestation de la volonté de son bénéficiaire d’accepter la succession du défunt »⁷⁰³.

Au-delà de la formalité de publicité foncière, le service de la publicité foncière doit également fournir les renseignements sur lesdites publications et inscriptions aux usagers. En effet, toute publicité doit pouvoir faire l’objet d’une information, via une demande de renseignements.

4416 – Le principe de l’accessibilité aux informations. – Les demandes de renseignements, appelées dans le jargon notarial, « état hors formalité » ou « état sur formalité », ou encore « réquisition » constituent une part importante du fichier immobilier, avec comme principe l’accessibilité aux informations contenues dans les registres de la publicité foncière.

En effet, l’article 2449 du Code civil énonce : « Les services chargés de la publicité foncière sont tenus de délivrer, à tous ceux qui le requièrent, copie ou extrait des documents, autres que les bordereaux d’inscriptions, qui y sont déposés dans la limite des cinquante années précédant celle de la réquisition, et copie ou extrait des inscriptions subsistantes ou certificat qu’il n’existe aucun document ou inscription entrant dans le cadre de la réquisition. Ils sont également tenus de délivrer sur réquisition, dans un délai de dix jours, des copies ou extraits du fichier immobilier ou certificat qu’il n’existe aucune fiche entrant dans le cadre de la réquisition ».

4417 – La mixité du fichier. – Il existe deux systèmes de publicité foncière, l’un en considération des parties à l’acte, dit « personnel », l’autre en considération des immeubles concernés par l’opération, dit « réel ».

La publicité personnelle repose sur des fiches nominatives établies au nom des propriétaires qui font apparaître toutes les opérations sur différents immeubles au nom d’un même propriétaire.

La publicité réelle, quant à elle, regroupe les informations sur l’immeuble. Les fiches contiennent la liste des actes passés sur un bien déterminé.

La réforme de 1955 a instauré un fichier mixte, rendu possible par la rénovation du cadastre. Des fiches d’immeubles et de parcelles se sont ajoutées aux fiches personnelles. Ce double système élargit le périmètre des recherches et les rend plus simples et efficientes. Il en découle une meilleure fiabilité du système.

4418 – L’informatisation du fichier. – Par le passé, les réquisitions de renseignements se faisaient sur demande papier. Aujourd’hui, le système s’est informatisé et les demandes sont dématérialisées grâce à Télé@actes. La réquisition répond à des règles strictes. De l’exactitude de la demande dépend la fiabilité de la réponse.

Pour aller encore plus loin dans la dématérialisation, les pouvoirs publics, en collaboration avec les notaires, ont souhaité s’inspirer du livre foncier d’Alsace-Moselle, librement consultable grâce au dispositif Amalfi⁷⁰⁴.

Par une convention-cadre du 6 juin 2016 entre la DGFiP et le notariat, a été créé « l’Accès des notaires au fichier immobilier », dit « ANF ». Son déploiement sur l’ensemble du territoire est en cours.

Concrètement, avec ce système le notaire, via son logiciel de rédaction d’acte et la plateforme d’échange Planète et à l’aide de sa clé Real effectue sa demande de renseignements. Ce dispositif permet la délivrance d’un état-réponse dématérialisé instantané, sur la base de la dernière journée d’enregistrement connue. L’objectif poursuivi est d’alléger le travail de renseignement des services de publicité foncière au profit du travail d’alimentation du registre. Cela entraîne deux effets bénéfiques, l’un immédiat consistant en la fin des délais d’attente de délivrance des renseignements pour les notaires demandeurs et l’autre, à terme, savoir la diminution attendue des délais de publication des actes de la part des services de publicité foncière.

À ce sujet, il est à noter l’une des conclusions du rapport de la Commission de réforme de la publicité foncière : « Le rôle joué par les notaires dans le fonctionnement de la publicité foncière (Télé@actes, ANF…), dont ils contrôlent et nourrissent le contenu et sont les principaux usagers, conduit naturellement à se demander, si, dans une perspective de rationalisation, il ne devrait pas être envisagé de confier la gestion même du service de la publicité foncière au notariat, sous le contrôle de l’État, dont l’une des missions essentielles est d’assurer la sécurité juridique ».

L’avenir nous dira si les pouvoirs publics acquiesceront à cette idée.

4419 Pour bien comprendre la publicité foncière, il convient de s’interroger sur ses finalités. À quoi sert le système de publicité foncière ?

Nous reprendrons ici les propos développés dans le rapport de la Commission de réforme de la publicité foncière, intitulé « Pour une modernisation de la publicité foncière », ci-dessus visé.

4420 – Assurer l’opposabilité des droits sur les immeubles. – La formalité de publicité foncière est une mission de service public qui a pour objectif principal d’assurer l’opposabilité des droits en matière immobilière à l’égard des tiers, afin de prévenir ou de trancher les conflits de droits.

Il convient de rappeler que le système français de publicité foncière n’est pas constitutif de droit, car en application du principe du consensualisme, le simple échange des consentements opère le transfert de propriété ; le droit réel préexiste donc à sa publication. Il est plutôt qualifié de « confortatif » de droit. Dans ce système, ce sont les actes qui font l’objet de publication et non les droits.

Pour autant, il existe des exceptions à ce principe d’opposabilité. D’une part, les demandes de renseignements permettent aux tiers d’être informés du chef de l’immeuble ou du propriétaire concerné, et ainsi éviter des situations conflictuelles. Le système se veut préventif et non curatif.

D’autre part, la règle de résolution des conflits avérés de publication consiste à donner la préférence au publiant le plus diligent. Concrètement, le droit publié en premier est, du seul fait de cette antériorité, rendu opposable au concurrent.

Celui qui effectue la formalité de publicité foncière ou qui l’effectue rapidement s’assure la sécurité de son droit. Il en est ainsi en matière de sûretés immobilières, la date d’inscription déterminant le rang des créanciers hypothécaires.

Cette fonction d’opposabilité des droits sur l’immeuble est l’essence même du système de publicité foncière qui, à son commencement rappelons-le, ne concernait que les hypothèques.

4421 – Informer les usagers. – Le décret du 4 janvier 1955 a allongé la liste des actes devant être publiés à titre d’information, aboutissant à un principe de généralité de la publication au-delà des seuls droits réels immobiliers. Ainsi la publication des opérations translatives, telles que les acquisitions, les successions, les expropriations, mais également les baux de longue durée, les charges, les servitudes, les règlements de copropriété, le classement en monument historique permet d’avoir une vision exhaustive du statut juridique de l’immeuble et de sa valeur. Toutes ces informations contribuent à la fiabilité du système, mais un débat s’est installé sur le rôle de la publicité foncière. Doit-elle être le réceptacle de toutes les informations relatives à l’immeuble ou bien, au contraire, se recentrer sur son rôle premier qui est d’assurer l’opposabilité de certains droits ? L’objectif de rationalisation de la publicité foncière affiché par les pouvoirs publics ne va pas, selon nous, dans le sens de ce principe de généralité de la publication.

4422 – Participer à la collecte de l’impôt. – Publicité foncière et collecte de l’impôt ne font qu’un. En effet, la formalité de publicité foncière génère la collecte de l’impôt. Les services de publicité foncière sont tenus de recouvrer la taxe de publicité foncière ainsi que la contribution de sécurité immobilière, versée en contrepartie de la sécurité apportée par le service public de publicité et la responsabilité étatique corrélative. Ce lien a été renforcé par la consécration de la formalité fusionnée qui a permis de traiter ensemble les formalités d’enregistrement et de publicité pour les actes soumis à cette double exigence. Sont venus s’ajouter dans le temps l’impôt sur les plus-values immobilières des particuliers et celle de la taxe sur les terrains devenus constructibles. Mais, là encore, le système fait l’objet de critiques qui pointent le dévoiement vers un rôle accru de la collecte de l’impôt au détriment de la sécurisation des transactions immobilières.

Face à ces constats et critiques du système actuel de la publicité foncière, une commission s’est réunie et a établi le rapport ci-avant visé dans le but de trouver des voies de modernisation et de rationalisation du système français de publicité foncière. Nous nous attacherons dans le prochain chapitre à résumer les différentes propositions du rapport de la Commission de réforme de la publicité foncière, permettant ainsi aux praticiens que sont les notaires de se projeter dans la publicité foncière de demain.