10232 Aux partenariats contractuels qui se nouent dans le cadre des VIC et de la co-maîtrise d’ouvrage, il est possible d’ajouter une solution institutionnelle pour renforcer la confiance et les liens nécessaires entre les opérateurs privés et les bailleurs sociaux dans le cadre de la réalisation d’opérations de logements sous maîtrise d’ouvrage privée. Ces associations sont de nature à équilibrer les relations entre opérateurs privés et OLS/I sur les programmes de logements mixtes. Les acteurs travaillent ensemble, de manière équilibrée, pour la réalisation de l’opération en cause dans les meilleures conditions possibles tant architecturalement (avec une réflexion sur les communs, les usages, par exemple) que techniquement. Plus précisément, l’intérêt d’un tel partenariat tient à ce qu’il permet à la fois :
pour l’OLS/I, un accès accru à certains fonciers susceptibles de générer des logements ainsi qu’une certaine transparence sur l’opération en tant qu’associé – accès qu’il ne peut avoir lorsqu’il est simple acheteur en Vefa ; également, la possibilité d’avoir une vision d’ensemble sur le programme immobilier et ses équipements communs, lesquels seront particulièrement important pour l’OLS/I qui restera en charge de la gestion et de l’entretien des logements qu’il acquiert, sur le long terme. Et enfin, la possibilité d’être associé à la marge de l’opération globale, notamment lorsqu’il s’agit de développer des projets sur des fonciers appartenant initialement à l’organisme HLM ; là où les clauses de complément de prix et d’intéressement sur la commercialisation, qui peuvent être insérées contractuellement dans les cessions de charges foncières, ne sont pas toujours satisfaisantes496.
pour le promoteur, un partage du risque foncier avec un OLS/I (pollution, géotechnie, constructibilité, recours contre les autorisations) et une diminution de son risque de commercialisation du fait du partenariat sur l’acquisition des logements par son associé ;
pour le développement de l’offre de logements, cela peut concourir à une augmentation du volume et une accélération de la construction des logements par rapport aux possibilités que le marché de la construction offre habituellement. Mais, surtout, cela devrait permettre d’orienter la qualité de la construction à partir d’une demande concrète, appuyée sur le besoin réel en l’occurrence de l’OLS/I et donc de ses locataires, et non d’une « politique de l’offre » consciente de la facilité d’« écoulement » des logements produits. Il faut également noter que des « foncières » se développent, dans le domaine du logement intermédiaire notamment, entre des OLI et des investisseurs institutionnels. Ce partenariat sur la détention même des logements est intéressante car il peut avoir pour effet de garantir, sur le long terme, en dépit des cycles du logement et de la rentabilité des actifs, une gestion cohérente et pérenne des logements construits.
En somme, ces partenariats institutionnels présentent un intérêt par rapport à la maîtrise d’ouvrage directe de l’OLS/I ou au recours à la Vefa car ils permettent à ces organismes de :
participer pleinement à l’élaboration du projet mixte ;
monter des partenariats pour répondre aux appels à projets lancés par les collectivités et crédibiliser les offres remises dans ce cadre compte tenu de l’engagement des associés public/privé, du partage des compétences des partenaires, en ce compris des OLS/I comme futurs utilisateurs ;
partager les risques liés à certaines acquisitions foncières, et les résultats en cas de succès de l’opération ;
partager les fonds propres mobilisés (drainer des capitaux privés vers des opérations mixtes) ;
acheter les logements à prix coutant.
10233 Mais ces partenariats ne sont pas libres. La régularité d’un tel partenariat institutionnel entre un opérateur privé et un opérateur public pour réaliser une opération immobilière doit notamment s’analyser au regard de l’objet social et de la capacité à intervenir. En effet, la participation d’un opérateur public à une société ad hoc ne pourra être régulière que si l’objet de ladite structure s’inscrit dans son propre objet. S’agissant des OLI, c’est la seule condition à vérifier. S’agissant des OLS, les contraintes sont plus importantes.
10234 En effet, les bailleurs sociaux de droit public
497 et les bailleurs sociaux de droit privé
498 sont respectivement soumis à un principe de spécialité et de compétence limitée
499 au sens où ces acteurs ne peuvent réaliser des activités que pour autant qu’un texte les y autorise expressément. Or, les textes relatifs à leur objet social limitent strictement les formes de sociétés dans lesquelles ils peuvent prendre des participations. Nous nous contenterons d’évoquer les formes de société permettant un partenariat en vue de la réalisation d’une opération immobilière mixte, sans évoquer l’ensemble des participations admises, comme les participations dans des sociétés d’habitat participatif
500 ou encore dans des sociétés d’accession progressive à la propriété (SCI-APP)
501 par exemple.
10235 Ces partenariats institutionnels pour réaliser des opérations immobilières mixtes ont été ouverts par le législateur à titre provisoire par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi « Alur ») du 24 mars 2014, puis pérennisée par la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi « Elan ») du 23 novembre 2018, s’agissant de la constitution de sociétés civiles de construction vente (« SCCV »). Parallèlement, depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dite « loi Molle », les organismes d’HLM peuvent également s’associer dans des sociétés d’aménagement (« SAM ») dont les contours restent cependant peu définis
502.
Faciliter l’association institutionnelle entre le public et le privé, entre les OLS/OLI et les opérateurs privés passe par la sécurisation et la consolidation des conditions de recours à la SCCV
(Chapitre I) et par la sécurisation et l’ouverture du recours à la société partenariale d’aménagement
(Chapitre II).
496) Compte-tenu de la difficulté à appliquer lesdites clauses contractuelles, qu’il n’est, au surplus, pas toujours aisé de rédiger pour prendre en considération les différentes façons d’établir et d’interpréter les bilans d’opération.
499) J.-Ph. Brouant, E. Fatôme avec la participation de Y. Jegouzo,
Le partenariat entre les organismes d’HLM et les opérateurs privés, Rapport pour la Fédération des Offices publics de l’habitat, sept. 2009.
500) CCH, art. L. 200-1 et s. L’habitat participatif est une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s’associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis. Sans préjudice des autres formes juridiques prévues par la loi, les sociétés d’habitat participatif peuvent se constituer sous la forme de coopératives d’habitants ou de sociétés d’attribution et d’autopromotion.
501) CCH, art. L. 443-6-2 et s. Ces sociétés ont pour objet la détention, la gestion et l’entretien des immeubles ayant fait l’objet d’un apport par un organisme d’habitations à loyer modéré, en vue de leur division en fractions destinées à être louées à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas, à leur entrée dans les lieux, les plafonds HLM et à être éventuellement attribuées en propriété aux associés.
502) Art. L. 421-2 pour les OPH, art. L. 422-2 pour les SA d’HLM, et art. L. 422-3 pour les sociétés anonymes coopératives de production d’habitations à loyer modéré et sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré.
