– Le principe traditionnel d'incessibilité de l'AEC. – La loi no 2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », se référait au principe d'incessibilité et d'intransmissibilité depuis toujours applicable aux autorisations d'exploitation commerciale. Dans sa version en vigueur du 18 décembre 2014 au 8 août 2015, l'article L. 752-15 alinéa 4 du Code de commerce disposait en ce sens que : « L'autorisation préalable requise pour la création de magasins de commerce de détail ou pour la création d'un point permanent de retrait par la clientèle d'achats au détail commandés par voie télématique, organisé pour l'accès en automobile, n'est ni cessible ni transmissible ».
Un outil à renforcer : la mobilité de l'autorisation d'exploitation commerciale (AEC)
Un outil à renforcer : la mobilité de l'autorisation d'exploitation commerciale (AEC)
– Une première exception au principe d'incessibilité de l'AEC. – La loi Pinel a toutefois aménagé pour la première fois une exception au principe d'incessibilité. L'article L. 752-15, alinéa 5 du Code de commerce qui en résultait disposait que : « Lorsque l'autorisation d'exploitation commerciale est sollicitée par le demandeur en qualité de promoteur, celui-ci peut procéder à la vente en l'état futur d'achèvement du projet. Le demandeur doit alors indiquer dans sa demande que le projet sera cédé, avant l'ouverture des surfaces de vente au public. L'acquéreur en l'état futur d'achèvement, qui ne peut se faire substituer, doit procéder à l'ouverture au public des surfaces de vente autorisées ».
– La libre cessibilité de l'AEC. – La loi no 2015-990 du 6 août 2015, dite « loi Macron », pour éviter de bloquer des investissements, a finalement abandonné ce principe. L'autorisation est désormais cessible à tout moment, sous réserve de satisfaire au dispositif de transfert de permis s'il est requis.
Toutefois, la cessibilité n'est que personnelle : elle permet uniquement un changement de titulaire et n'autorise pas de changement de site. En pareil cas, une nouvelle autorisation doit être sollicitée. Ainsi, en l'état actuel du droit, la reconstruction est une création, sauf si quatre conditions sont simultanément réunies :
- le nouveau bâtiment est reconstruit sur le même emplacement que l'ancien démoli, sans que la reconstruction à l'identique soit obligatoire ;
- le nouveau magasin n'entraîne ni augmentation ni modification de la nature de la surface de vente ;
- la nature du commerce doit être conservée ;
- la cessation d'activité commerciale n'excède pas trois ans.
Incontestablement, dans les opérations de réaménagement des zones d'activité, cette restriction quant à l'emplacement constitue un frein : le droit doit évoluer et admettre la transférabilité de l'AEC.
– Deux exceptions au principe d'intransférabilité de l'AEC. – Pour favoriser la mixité fonctionnelle des zones d'activité économique (ZAE), notamment au profit d'implantations industrielles, l'article 22 de la loi no 2023-973 du 23 octobre 2023 relative à l'industrie verte a réservé deux exceptions au principe d'intransférabilité de l'AEC :
- les regroupements de surfaces de vente de magasins situées dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme (GOU) qui comporte la transformation d'une ZAE afin d'en favoriser la mixité fonctionnelle, notamment au profit de l'industrie, ne sont pas soumis à une AEC lorsqu'ils remplissent les trois conditions cumulatives suivantes : a) ils contribuent à la réalisation des objectifs de cette opération ; b) ils résultent du transfert de surfaces de vente autorisées sans création de surfaces de vente supplémentaire ; c) ils n'engendrent pas une artificialisation des sols au sens du 9e alinéa de l'article L. 101-2-1 du Code de l'urbanisme. Cette première exception s'applique pendant toute la durée de la GOU ;
- les regroupements de surfaces de vente de magasins, à l'intérieur d'une même ZAE, ou entre différentes ZAE situées dans le périmètre d'un même établissement public de coopération intercommunale, en vue de favoriser la mixité fonctionnelle d'une ou plusieurs de ces zones au profit d'implantations industrielles, ne sont pas soumis à AEC lorsqu'ils remplissent les trois conditions cumulatives suivantes : a) ils contribuent à la réalisation des objectifs de cette opération ; b) ils résultent du transfert de surfaces de vente autorisées sans création de surfaces de vente supplémentaire ; c) ils n'engendrent pas une artificialisation des sols au sens du 9e alinéa de l'article L. 101-2-1 du Code de l'urbanisme. Cette seconde exception s'applique à titre expérimental pour une durée de trois ans à compter de la promulgation de la loi.
– Proposition : une libre transférabilité de l'AEC au sein d'une ZAE. – Au-delà des aménagements restrictifs introduits par la loi relative à l'industrie verte, il nous semble qu'un libre transfert d'une AEC à l'intérieur d'une même ZAE pourrait être admis sans atteinte aux grands équilibres protégés par le Code de commerce.
Tous ces outils ont pour objectif de réhabiliter les zones d'activité existantes. Plus dynamiques, elles attireront davantage les investissements de création, de modernisation ou d'extension de sites, sans consommer de nouveaux espaces.