Les informations juridiques

Les informations juridiques

– Le nouvel état des risques. – L'article L. 125-5 du Code de l'environnement précise que, depuis le 1er janvier 2023 :
  • les acquéreurs de biens immobiliers situés dans les zones susceptibles d'être atteintes par le recul du trait de côte doivent être informés par le vendeur de l'existence des risques correspondants ;
  • lorsque l'immeuble objet du contrat est soumis aux obligations prévues par l'article L. 121-22-5 du Code de l'urbanisme, l'article L. 125-5 précité précise en son IV que « le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'en informer l'acquéreur ou le locataire dans l'état des risques mentionné aux I, I bis et II du présent article ».
Comme le souligne Jacques Lafond, « ces indications sont relativement vagues » . Ce texte est complété, en partie réglementaire du Code de l'environnement, par l'article R. 125-24 qui, en son 4°, précise les données que doit mentionner l'état des risques : « l'indication de l'horizon temporel d'exposition au recul du trait de côte identifié et le rappel des prescriptions applicables à cette zone, la mention du caractère provisoire du zonage lorsque celui est (sic) préfiguré au sens des articles L. 121-22-3 ou L. 121-22-7 du code de l'urbanisme et celle de l'application éventuelle au bien des dispositions de l'article L. 121-22-5 du même code » .
En 2023, force est de constater que cette nouvelle obligation s'appliquant aux annonces immobilières ne permet pas encore de réguler le marché immobilier littoral. Les logements concernés continuent de se vendre sans baisse de prix. Selon la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), au 1er juin 2023 le prix moyen des stations balnéaires à risque s'élevait encore à 5 924 €/m², contre 4 746 €/m² pour les autres stations. Sans doute est-il encore trop tôt pour pouvoir mesurer l'impact de cette nouvelle information, qui n'est pas la seule à devoir être délivrée puisque certains actes doivent également, en sus de ce document, contenir diverses mentions.
– Champ d'application et contenus peu clairs. – L'uniformisation des mentions obligatoires n'est pas de mise, puisque le régime juridique applicable semble différer selon l'horizon temporel considéré.
L'article L. 121-22-5 du Code de l'urbanisme énonce en son alinéa VII que : « à peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises aux obligations prévues au présent article doit les mentionner ». Cet article énonce in limine que ses dispositions concernent le 2° de l'article L. 121-22-2 du Code de l'urbanisme, à savoir les zones exposées au recul du trait de côte à un horizon compris entre trente et cent ans.
Faut-il comprendre,a contrario, que les actes portant sur les biens inclus dans le 1° de l'article précité ne sont pas concernés, c'est-à-dire la zone exposée au recul du trait de côte à l'horizon de trente ans, alors pourtant qu'il s'agit des biens les plus exposés en terme d'horizon temporel ? La doctrine la plus autorisée considère que l'information à délivrer et devant figurer dans les actes existe pour les deux horizons .
Mais de quels actes s'agit-il ? Le texte précité vise les promesses de vente, les ventes, locations ou autres contrats constitutifs de droits réels. Le panel est donc large, et permet de considérer que l'information doit être contenue tant dans les contrats de droit privé que de droit public, tels que les autorisations d'occupation temporaire du domaine public constitutives de droits réels.
Quelle est la teneur de l'information obligatoire ? Le texte est peu prolixe sur le sujet, précisant que le contrat doit mentionner « les obligations prévues au présent article ». Si l'on s'en tient à la lettre du texte, on pourrait comprendre qu'il ne s'agit que des dispositions relatives aux biens concernés par un recul de trait de côte tel que la sécurité des personnes ne peut plus être assurée au-delà d'une durée de trois ans. Toutefois, et en écho logique à l'analyse doctrinale précitée, il est nécessaire de considérer que nos actes devront, en fonction du cas considéré, contenir le rappel des règles de constructibilité limitée prévues à l'article L. 121-22-4 du Code de l'urbanisme. à ce titre, M. Lafond propose les formules adaptées aux contrats de vente portant sur des biens :
  • concernés par l'horizon temporel de trente ans, pour lesquels la constructibilité est limitée, et pour lesquels il convient de distinguer entre les zones urbanisées et les zones non urbanisées ;
  • concernés par l'horizon temporel de trente à cent ans, pour lesquels il n'y a pas d'interdiction de construire, mais un risque de démolition devenant effectif, lorsque, dans cet intervalle temporel, la sécurité des personnes sera menacée et ne pourra plus être assurée au-delà d'un délai de trois ans. Il sera nécessaire, en pareille hypothèse, d'expliquer les modalités de mise en œuvre de la démolition, le sujet de la consignation susceptible d'intervenir, voire même de régler le sort de cette consignation si elle a déjà eu lieu .

Le doute du praticien sur le contenu de son acte

Si l'intention du législateur d'informer l'acquéreur est louable, nous devons constater, comme
le souligne Jacques Lafond, que la « mise en parallèle [du Code de l'urbanisme et du Code de
l'environnement] laisse perplexe quant à la nature exacte et à l'importance des informations à
fournir »

. En effet, plusieurs textes sont à combiner, d'où les risques d'omission ou de confusion.

Par ailleurs, faut-il simplement reproduire les articles correspondant aux règles de la zone
concernée, dont la lecture et la compréhension ne sont pas aisées, ou détailler précisément les
prescriptions en question ? C'est la seconde solution qu'il faudra préférer, mais la tâche
n'est pas simple pour le rédacteur qui devra faire preuve de vigilance et rechercher, dans
l'instruction de ses dossiers de vente, bail, ou constitution de sûreté, si le bien acquis est
situé dans les zones concernées, et par suite rechercher également avec précision la date de la
construction ou de l'extension.