L'information des parties

L'information des parties

– Plan. – Les informations à élaborer sont de deux ordres : graphiques (I) et juridiques (II).

Les informations graphiques

– En fonction de l'existence ou non d'un PPRL. – L'inclusion d'une commune dans le dispositif a des conséquences en matière de documents graphiques . Il résulte des deux premiers alinéas de l'article L. 121-22-1 du Code de l'urbanisme que :
  • à titre obligatoire, les communes dont le territoire n'est pas couvert par un plan de prévention des risques littoraux prescrit ou approuvé sont tenues d'établir une carte locale d'exposition dudit territoire au recul du trait de côte ;
  • à titre optionnel, les communes dont le territoire est couvert par un plan de prévention des risques littoraux prescrit ou approuvé peuvent prévoir d'établir une carte locale de projection du recul du trait de côte. Si la carte n'est pas établie, les dispositions du PPRL continueront de s'appliquer, mais la commune ne pourra pas utiliser les nouveaux outils prévus par la loi Climat et Résilience.
– Autorité compétente. – La carte est établie soit par la commune, soit par l'EPCI d'appartenance de la commune, compétent en matière de plan local d'urbanisme . On imagine aisément les risques de contentieux suite à l'élaboration de ce document : certains propriétaires pourraient intenter un recours contre les documents d'urbanisme, remettant en cause la localisation de leur bien, ou encore la décote s'y appliquant.
– Obligations relatives au PLU. – Il faut distinguer selon qu'il existe ou non un PLU pour la commune concernée.
à défaut d'existence de PLU ou de carte communale pour la commune ou au moins une commune du territoire de l'EPCI compétent, l'autorité compétente prescrit l'élaboration d'un PLU ou engage l'élaboration d'une carte communale . Les communes concernées ne peuvent donc plus demeurer sans document d'urbanisme.
Dans les hypothèses d'existence de PLU ou de carte communale , le document graphique du règlement du PLU ou du document en tenant lieu définit ainsi sur le territoire de ces communes : la zone exposée au recul du trait de côte à l'horizon de trente ans ; la zone exposée au recul du trait de côte à un horizon compris entre trente et cent ans.
De plus, le rapport de présentation du PLU ou du document en tenant lieu doit comprendre :
  • une synthèse des études techniques prises en compte pour délimiter ces zones dans le document graphique du règlement ;
  • et, si elles ont été prises en compte pour procéder à cette délimitation, une synthèse des actions de lutte contre l'érosion côtière et des actions issues des stratégies locales de gestion intégrée du trait de côte mises en œuvre par les collectivités territorialement compétentes.
– Le cas de l'extension de la bande littorale. – Lorsque la projection du recul du trait de côte à trente ans le justifie, le document d'urbanisme porte à plus de 100 mètres la largeur de la bande littorale au sein de laquelle les constructions sont interdites. Il s'agit des parties de territoire situées en dehors des espaces urbanisés de la zone exposée au recul à l'horizon du délai de trente ans .
– Les délais d'adoption de la cartographie. – L'évolution est encadrée dans le temps par le législateur :
  • la procédure doit être engagée au plus tard un an après la publication de la liste des communes concernées ;
  • et l'entrée en vigueur doit avoir lieu dans un délai de trois ans suivant l'engagement de la procédure d'évolution. à défaut, une carte de préfiguration des zones d'exposition, dite « carte de préfiguration des zones exposées au recul du trait de côte » (« pré-ZERTC »), doit être adoptée par l'autorité compétente avant cette échéance, carte qui sera applicable jusqu'à l'entrée en vigueur du document d'urbanisme mis à jour .
Afin d'assurer la meilleure diffusion possible de l'information, ces cartes de préfiguration doivent être diffusées sur le portail national de l'urbanisme au même titre que les servitudes d'utilité publique.
– Le financement de la cartographie. – L'état s'est engagé sur un financement à 80 % de la cartographie. Le fonds d'accélération de la transition écologique dans les territoires, aussi appelé « fonds vert », annoncé en 2022, est doté de 2 milliards d'euros afin d'aider, depuis 2023, les collectivités territoriales et leurs partenaires à accélérer leur transition écologique. Inscrit dans la loi de finances 2023 et coordonné par la Direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature (DGALN), ce fonds doit permettre le déploiement d'actions territoriales, sous la responsabilité des préfets, et être un signal d'accompagnement des territoires pour accélérer et intensifier leur transition écologique, et notamment leur adaptation au changement climatique. à ce titre, le « fonds vert » cofinancera :
  • les cartographies d'exposition au recul du trait de côte des territoires exposés ;
  • des actions de recomposition des territoires dans le cadre de projets partenariaux d'aménagement (PPA) ;
  • ainsi que des travaux d'adaptation ou de relocalisation, notamment pour l'hôtellerie de plein air et les campings.

Les informations juridiques

– Le nouvel état des risques. – L'article L. 125-5 du Code de l'environnement précise que, depuis le 1er janvier 2023 :
  • les acquéreurs de biens immobiliers situés dans les zones susceptibles d'être atteintes par le recul du trait de côte doivent être informés par le vendeur de l'existence des risques correspondants ;
  • lorsque l'immeuble objet du contrat est soumis aux obligations prévues par l'article L. 121-22-5 du Code de l'urbanisme, l'article L. 125-5 précité précise en son IV que « le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'en informer l'acquéreur ou le locataire dans l'état des risques mentionné aux I, I bis et II du présent article ».
Comme le souligne Jacques Lafond, « ces indications sont relativement vagues » . Ce texte est complété, en partie réglementaire du Code de l'environnement, par l'article R. 125-24 qui, en son 4°, précise les données que doit mentionner l'état des risques : « l'indication de l'horizon temporel d'exposition au recul du trait de côte identifié et le rappel des prescriptions applicables à cette zone, la mention du caractère provisoire du zonage lorsque celui est (sic) préfiguré au sens des articles L. 121-22-3 ou L. 121-22-7 du code de l'urbanisme et celle de l'application éventuelle au bien des dispositions de l'article L. 121-22-5 du même code » .
En 2023, force est de constater que cette nouvelle obligation s'appliquant aux annonces immobilières ne permet pas encore de réguler le marché immobilier littoral. Les logements concernés continuent de se vendre sans baisse de prix. Selon la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), au 1er juin 2023 le prix moyen des stations balnéaires à risque s'élevait encore à 5 924 €/m², contre 4 746 €/m² pour les autres stations. Sans doute est-il encore trop tôt pour pouvoir mesurer l'impact de cette nouvelle information, qui n'est pas la seule à devoir être délivrée puisque certains actes doivent également, en sus de ce document, contenir diverses mentions.
– Champ d'application et contenus peu clairs. – L'uniformisation des mentions obligatoires n'est pas de mise, puisque le régime juridique applicable semble différer selon l'horizon temporel considéré.
L'article L. 121-22-5 du Code de l'urbanisme énonce en son alinéa VII que : « à peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises aux obligations prévues au présent article doit les mentionner ». Cet article énonce in limine que ses dispositions concernent le 2° de l'article L. 121-22-2 du Code de l'urbanisme, à savoir les zones exposées au recul du trait de côte à un horizon compris entre trente et cent ans.
Faut-il comprendre,a contrario, que les actes portant sur les biens inclus dans le 1° de l'article précité ne sont pas concernés, c'est-à-dire la zone exposée au recul du trait de côte à l'horizon de trente ans, alors pourtant qu'il s'agit des biens les plus exposés en terme d'horizon temporel ? La doctrine la plus autorisée considère que l'information à délivrer et devant figurer dans les actes existe pour les deux horizons .
Mais de quels actes s'agit-il ? Le texte précité vise les promesses de vente, les ventes, locations ou autres contrats constitutifs de droits réels. Le panel est donc large, et permet de considérer que l'information doit être contenue tant dans les contrats de droit privé que de droit public, tels que les autorisations d'occupation temporaire du domaine public constitutives de droits réels.
Quelle est la teneur de l'information obligatoire ? Le texte est peu prolixe sur le sujet, précisant que le contrat doit mentionner « les obligations prévues au présent article ». Si l'on s'en tient à la lettre du texte, on pourrait comprendre qu'il ne s'agit que des dispositions relatives aux biens concernés par un recul de trait de côte tel que la sécurité des personnes ne peut plus être assurée au-delà d'une durée de trois ans. Toutefois, et en écho logique à l'analyse doctrinale précitée, il est nécessaire de considérer que nos actes devront, en fonction du cas considéré, contenir le rappel des règles de constructibilité limitée prévues à l'article L. 121-22-4 du Code de l'urbanisme. à ce titre, M. Lafond propose les formules adaptées aux contrats de vente portant sur des biens :
  • concernés par l'horizon temporel de trente ans, pour lesquels la constructibilité est limitée, et pour lesquels il convient de distinguer entre les zones urbanisées et les zones non urbanisées ;
  • concernés par l'horizon temporel de trente à cent ans, pour lesquels il n'y a pas d'interdiction de construire, mais un risque de démolition devenant effectif, lorsque, dans cet intervalle temporel, la sécurité des personnes sera menacée et ne pourra plus être assurée au-delà d'un délai de trois ans. Il sera nécessaire, en pareille hypothèse, d'expliquer les modalités de mise en œuvre de la démolition, le sujet de la consignation susceptible d'intervenir, voire même de régler le sort de cette consignation si elle a déjà eu lieu .

Le doute du praticien sur le contenu de son acte

Si l'intention du législateur d'informer l'acquéreur est louable, nous devons constater, comme
le souligne Jacques Lafond, que la « mise en parallèle [du Code de l'urbanisme et du Code de
l'environnement] laisse perplexe quant à la nature exacte et à l'importance des informations à
fournir »

. En effet, plusieurs textes sont à combiner, d'où les risques d'omission ou de confusion.

Par ailleurs, faut-il simplement reproduire les articles correspondant aux règles de la zone
concernée, dont la lecture et la compréhension ne sont pas aisées, ou détailler précisément les
prescriptions en question ? C'est la seconde solution qu'il faudra préférer, mais la tâche
n'est pas simple pour le rédacteur qui devra faire preuve de vigilance et rechercher, dans
l'instruction de ses dossiers de vente, bail, ou constitution de sûreté, si le bien acquis est
situé dans les zones concernées, et par suite rechercher également avec précision la date de la
construction ou de l'extension.