L'art rédactionnel du notaire

L'art rédactionnel du notaire

Le devoir d'investigation du notaire
– Introduction. – Après avoir écouté, investigué et collecté les données, il s'agit désormais d'être méthodique et synthétique, afin de classer les informations.
Ci-dessous le lien vers le séquençage intellectuel proposé :

à la recherche d'une méthodologie

On trouvera sur le site du Congrès un tableau-guide, ou séquençage intellectuel, donnant un fil avec plusieurs embranchements d'hypothèses. Ce dernier est inspiré des propositions du professeur Mekki , de Me Herrnberger , et de M. Zalewski-Sicard . Plus concise, nous reproduisons ici la méthode proposée par Me Herrnberger :
Question 1 : Quelle est la situation juridique de l'actif immobilier à traiter ?
Sous-question 1 : L'actif est-il dans le champ d'une police ?
Sous-question 2 : L'exploitant est-il autour de la table ?
Question 2 : Quel est le niveau de dépollution visé ?
Sous-hypothèse 1 : Le contrat ne traite pas la pollution
Sous-hypothèse 2 : Le contrat traite la pollution
Question 3 : Quels sont les rôles de chacun dans l'opération de dépollution ?
Sous-question 1 : Quelles sont les opérations de dépollution à mener ?
Sous-question 2 : Qui détermine les opérations à mener et atteste des résultats atteints ?
Sous-question 3 : Qui assume la conduite matérielle des opérations de dépollution ?
Sous-question 4 : Qui assume la responsabilité à l'égard de l'autorité environnementale ?
Sous-question 5 : Quel est le référentiel technique ?
Sous-question 6 : Qui choisit et mandate les experts ?
Question 4 : Qui assume la charge financière des opérations de dépollution ?
Question 5 : Qui, dans le futur, assume les erreurs ou les mauvaises surprises ?
– Les clauses générales. – La rédaction des actes nécessite la plus grande vigilance et, à ce titre, les clauses nécessaires peuvent être classées de la façon suivante :
  • les clauses informatives : elles auront vocation à rappeler et reproduire les règles applicables au cas d'espèce ;
  • les clauses déclaratives : elles reproduiront les déclarations des parties à l'acte ;
  • les clauses normatives : elles dicteront à chacune des parties la marche à suivre pour l'exécution du contrat.
Les clauses informatives et déclaratives ne poseront pas de difficultés en tant que telles. Pour les premières, il conviendra, après avoir rappelé les fondements textuels, de montrer comment ces obligations d'information ont été respectées. Pour les secondes, le praticien sera rigoureux dans ses propos : il conviendra de reproduire de façon pertinente les informations utiles résultant des conclusions des éventuelles études menées, lesdites études étant annexées aux actes, et de préciser ce à quoi est destiné le bien. Cette description la plus précise possible de l'immeuble actuellement, et tel qu'on entend l'utiliser à l'avenir, conditionnera, on l'a vu, l'obligation de délivrance du vendeur ou du bailleur, puisqu'elle intégrera le champ contractuel.
On peut trouver, sur le site du Congrès, un clausier à ce propos – dont la paternité revient à notre confrère, Me Herrnberger.
– Les clauses spéciales au « propriétaire détenteur ». – S'agissant des hypothèses où le vendeur n'est pas l'exploitant, il est important d'avoir à l'esprit que l'obligation de restitution en fin d'occupation ne coïncide pas avec les modalités de remise en état posées par les polices spéciales. Ici également, les obligations du contrat privé et celles des règles spéciales devront être mises en adéquation pour éviter les risques de contentieux.
Afin d'anticiper le risque de responsabilité du « propriétaire détenteur », il appara ît indispensable, au sein des clauses normatives, de prévoir :
  • des clauses directives qui imposeront au locataire des normes de comportement ;
  • des clauses de garantie financière ;
  • des clauses de contrôle qui consisteront en des droits et obligations relatifs au suivi de l'activité exercée sur le site.
– Plan. – Fondamentalement, l'art rédactionnel du notaire doit éviter deux écueils : les sujets de responsabilité entre les parties (A), et sa propre responsabilité (B).
La responsabilité des parties
– La nécessité d'un débiteur solvable. – D'innombrables jurisprudences tant publiques que privées sont intervenues concernant le débiteur de l'obligation de dépollution (le propriétaire du terrain ou l'exploitant) et la définition de l'exploitant.
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La responsabilité du notaire
– Du devoir de conseil au devoir d'investigation. – Le devoir de conseil du notaire ne conna ît aucune définition légale, à la différence d'autres devoirs. L'éloquent exposé du conseiller Réal, à propos de la loi du 25 ventôse an XI, évoquait déjà les « conseils désintéressés » de la profession.
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