– Le nécessaire encadrement des transactions compte tenu de leur augmentation et des abus. – Pour une large part, le contentieux d'une autorisation de construire se nourrit des inquiétudes du voisinage, anxieux à propos de la vue sur son jardin, de la perte de lumière, du trafic augmenté sur la rue étroite qui sert d'accès commun, notamment quand le projet présente une certaine importance.
Conscient de cet aspect des choses, il arrive parfois que les promoteurs engagent très tôt des échanges avec les voisins, leur présentent et expliquent le projet puis proposent l'édification d'une clôture en limite de propriété ou la plantation d'arbres. En quelque sorte, se noue une concertation de terrain en amont. Un protocole d'accord est alors signé dans lequel les voisins s'engagent à ne pas exercer de recours en excès de pouvoir contre le futur permis en contrepartie d'une modification du projet initial ou de l'octroi d'un avantage en nature.
Plus délicat pour le promoteur, il est fréquent que la négociation intervienne après le dépôt d'un recours gracieux ou contentieux contre le permis de construire. Sous la pression du portage financier de l'opération, le constructeur est encore plus enclin à trouver une solution rapide qui rassurera ou apaisera le requérant et lui permettra de démarrer le chantier et de conclure les premières ventes. Les avocats établissent alors une transaction : contre une somme d'argent, le voisin se désiste de l'instance en cours. En général, la somme est placée sous séquestre jusqu'à la délivrance de l'ordonnance du juge donnant acte au requérant du désistement. Ce désistement met fin à l'instance et le juge en prend acte sans en connaître ni en rechercher les motifs.
Les groupes de travail Pelletier et Labetoulle ont relevé cette pratique sans la condamner. Au contraire, ils y ont vu dans bien des cas un bon équilibre entre les intérêts légitimes des voisins et la nécessité de mener à bien des constructions nouvelles.
En revanche, à côté de ces transactions de bonne foi, s'est développé un comportement de prédation et de chantage, quasi crapuleux, de professionnels du recours attirés par l'argent facile en monnayant les désistements d'instance. En effet, comme nous l'avons rappelé, bien que le permis soit exécutoire, les travaux ne débutent qu'à l'issue du recours : une faiblesse à exploiter.
Afin de décourager cette pratique qui renchérit le coût de construction, l'ordonnance du 18 juillet 2013, reprenant la proposition du rapport Labetoulle, a instauré l'article L. 600-8 du Code de l'urbanisme qui oblige les parties à enregistrer les transactions auprès de l'administration des impôts indirects dans le délai d'un mois à peine de répétition des sommes versées ou correspondant à l'avantage en nature. L'action se prescrit par cinq ans.
L'objectif est de moraliser les transactions et de dissuader les professionnels du recours. Il en résulte vraisemblablement davantage de transparence qu'un réel découragement.
Le dispositif de l'article L. 600-8 fait écho aux dispositions de l'article 1589-2 du Code civil pour l'obligation d'enregistrement et à celles de l'article L. 332-30 du Code de l'urbanisme sur les participations indues pour la répétition des sommes versées.