Performance énergétique et règles de construction

– Le respect des objectifs généraux. – La réglementation en matière de performance énergétique des bâtiments est principalement codifiée dans le Code de la construction et de l'habitation.

Les objectifs généraux posés aux titres III à VII (celui sur la performance énergétique) du livre 1^er du Code de la construction et de l'habitation doivent être respectés par tout projet de construction ou de rénovation de bâtiment. La méconnaissance de ces obligations expose les porteurs de projets aux sanctions prévues au titre VIII dudit code.

En outre, lorsque des résultats minimaux sont fixés par voie réglementaire, ils doivent être atteints et justifiés par les maîtres d'ouvrage.

Chaque solution technique à laquelle recourt un maître d'ouvrage dans un projet de construction ou de rénovation de bâtiment doit respecter les objectifs généraux définis pour le champ technique dans lequel elle est mise en œuvre :

lorsque des résultats minimaux sont fixés : le respect de l'objectif est justifié par la preuve établie que les résultats minimaux sont atteints ;
lorsqu'aucun résultat minimal n'est fixé : le respect de l'objectif est justifié par le recours du maître d'ouvrage soit à une solution de référence, soit à une solution d'effet équivalent.

Une solution de référence constitue une solution technique définie par voie réglementaire qui, dès lors qu'aucun résultat minimal n'est fixé, s'impose au maître d'ouvrage pour satisfaire à l'obligation qui lui est faite de respecter l'objectif général, sauf à recourir à une solution d'effet équivalent.

Lorsque le maître d'ouvrage recourt à une solution d'effet équivalent, il justifie que celle-ci respecte les objectifs généraux et permet d'atteindre des résultats au moins équivalents à ceux de la solution de référence à laquelle il se substitue. Dès lors, le maître d'ouvrage devra fournir deux attestations, l'une concernant le respect des objectifs, et l'autre de bonne mise en œuvre.

Concernant l'attestation de respect des objectifs , le maître d'ouvrage justifie que celle-ci respecte les objectifs généraux et permet d'atteindre des résultats au moins équivalents à ceux de la solution de référence à laquelle elle se substitue. Une attestation est délivrée à cette fin avant la mise en œuvre de cette solution, par un organisme tiers offrant des garanties de compétence et d'indépendance notamment.

Concernant l'attestation de bonne mise en œuvre , la conformité de la mise en œuvre de la solution d'effet d'équivalent à ces conditions au cours des travaux fait l'objet d'une mission de vérification particulière par un contrôleur technique qui n'a aucun lien avec l'organisme tiers ayant établi l'attestation de respect des objectifs. À l'achèvement des travaux, le contrôleur technique établit un document attestant que le maître d'ouvrage a tenu compte de ses avis sur la conformité de la mise en œuvre de la solution d'effet équivalent.

Le maître d'ouvrage transmet alors ces deux attestations au ministre chargé de la construction.

Le décret n^o 2021-872 du 30 juin 2021 recodifiant la partie réglementaire du livre 1^er du Code de la construction et de l'habitation a fixé les conditions de mise en œuvre des solutions d'effet équivalent.

Fondements juridiques de la performance énergétique dans le Code de la construction et de l'habitation

Article L. 111-1(définitions)

Articles L. 112-1 à L. 112-13 (principes généraux de respect des règles de construction)

Articles L. 122-1 et L. 122-14 (procédures administratives)

Articles L. 171-1 à L. 175-2 et articles R. 171-1 à R. 175-9 (performance énergétique et environnementale)

Articles L. 181-1 à L. 186-8 et articles R. 184-1 à R. 186-1 (contrôle et sanctions)

Encadrement de la conception des bâtiments

– La politique de l'anticipation. – De plus en plus, le législateur vise à ce que les maîtres d'ouvrage anticipent les enjeux liés à la décarbonation au moment de la conception de leur projet. Des études préalables sont ainsi imposées pour évaluer les diverses solutions d'approvisionnement en énergie (I) ou sur le potentiel de réversibilité des bâtiments (II).

L'étude de faisabilité technique et économique évaluant les diverses solutions d'approvisionnement en énergie

– La forte incitation au déploiement des énergies renouvelables pour la décarbonation. – Aux termes de l'article L. 122-1 du Code de la construction et de l'habitation, afin de favoriser le recours aux énergies renouvelables, certaines constructions de bâtiments doivent faire l'objet – avant leur construction ou avant la réalisation de travaux de rénovation énergétique – d'une étude de faisabilité technique et économique évaluant les diverses solutions d'approvisionnement en énergie.

Selon les dispositions de l'article R. 122-2 du Code de la construction et de l'habitation, sont concernées par la réalisation d'une étude de faisabilité technique et économique des diverses solutions d'approvisionnement en énergie pour le chauffage, la ventilation, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire et l'éclairage des locaux, les constructions de bâtiments mentionnées à l'article R. 172-10 du même code – les établissements d'accueil de la petite enfance, les zones d'hébergement des bâtiments d'enseignement secondaire, les hôtels, les restaurants, les commerces et les établissements de santé.

Selon les dispositions de l'article R. 122-2-1 du Code de la construction et de l'habitation, sont également concernées par la réalisation de cette étude les constructions de bâtiments visées aux articles R. 172-1 et R. 172-3 du même code, à savoir :

constructions de bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation qui ont fait l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée à compter du 1^er janvier 2022 ;
constructions de bâtiments ou parties de bâtiments à usage de bureaux ou d'enseignements primaires ou secondaires qui ont fait l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée à compter du 1^er juillet 2022 ;
constructions de parcs de stationnement associés à ces bâtiments ;
constructions temporaires de bâtiments d'habitation, de bureaux, ou d'enseignement primaire ou secondaire et à celles de ces mêmes bâtiments implantés pour une durée n'excédant pas deux ans, ainsi qu'aux habitations légères de loisirs, depuis le 1^er juillet 2023 ;
constructions de bâtiments d'une surface inférieure à 50 m² et pour les extensions de bâtiments d'une surface inférieure à 150 m², depuis le 1^er janvier 2022 ;
ne sont pas concernées la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion et Mayotte.

Selon les dispositions de l'article R. 122-3 du Code de la construction et de l'habitation, le maître d'ouvrage réalise également une telle étude dans les cas prévus à l'article R. 173-2 du même code, qui vise les dispositions générales s'appliquant à certains bâtiments existants (V. CCH, art. R. 173-1 à R. 173-11). Ce texte précise que lorsque le coût total prévisionnel de travaux de rénovation portant soit sur l'enveloppe d'un bâtiment d'une surface hors œuvre nette supérieure à 1 000 m² et ses installations de chauffage, de production d'eau chaude, de refroidissement, de ventilation et d'éclairage, soit sur sa seule enveloppe est supérieur à 25 % de sa valeur, le maître d'ouvrage doit améliorer sa performance énergétique.

Cette étude doit être faite préalablement au dépôt de la demande de permis de construire. Le décret n^o 2023-1175 du 12 décembre 2023 relatif aux documents attestant du respect des règles concernant l'acoustique, l'accessibilité et la performance énergétique et environnementale a supprimé l'obligation de transmettre l'attestation de réalisation de cette étude au moment du dépôt du permis de construire, car elle est jugée « moins utile depuis l'entrée en vigueur de la RE 2020 qui incitera fortement aux recours aux énergies renouvelables ». En effet, depuis le 1^er janvier 2024, il conviendra, d'une part, au moment du dépôt du dossier de demande de permis de construire, de fournir un document attestant du respect, au stade de la conception, des exigences énergétiques et environnementales mentionnées au titre VII du Code de la construction et de l'habitation et, d'autre part, à l'achèvement (des travaux de construction des bâtiments soumis à permis de construire et des travaux de rénovation de bâtiments existants soumis à permis), de fournir à l'autorité ayant délivré l'autorisation un document attestant du respect des règles de construction en matière de performance énergétique et environnementale prévues au même titre VII (V. infra).

Étude du potentiel de changement de destination et d'évolution d'un bâtiment

– Primauté à l'existant et fin de la démolition systématique. – L'article 224 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a introduit les articles L. 122-1-1 et L. 126-35-1 au Code de la construction et de l'habitation. Ceux-ci prévoient la réalisation d'une étude du potentiel de changement de destination et d'évolution préalablement aux travaux de construction et de démolition d'un bâtiment. Cette mesure fait partie des propositions de la Convention citoyenne pour le climat, retenues dans la loi Climat et Résilience. Elle comporte un objectif environnemental et innovant et poursuit plusieurs ambitions dans ce domaine :

réduire le nombre de démolitions de bâtiments existants, fortement génératrices de déchets ;
développer des pratiques vertueuses en matière de construction et inciter à l'intégration, dès sa conception, d'une possible transformation ultérieure du bâtiment.

Il s'agit d'encourager et de développer le changement de destination et de permettre l'évolution du bâtiment (en termes de gabarit notamment) afin d'éviter sa démolition, augmenter globalement sa durée de vie et minimiser les travaux de rénovation lourde ou de transformation.

Avant construction

– Forte incitation à la réutilisation des bâtiments pour la décarbonation. – L'article L. 122-1-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que le maître d'ouvrage de travaux de construction de certaines catégories de bâtiments doit, préalablement au dépôt de l'autorisation d'urbanisme correspondante, faire procéder à la réalisation d'une étude portant sur « le potentiel de changement de destination et d'évolution du bâtiment, y compris par sa surélévation ».

Une fois cette étude réalisée, une attestation est remise par la personne qui en a la charge au maître d'ouvrage, qui doit la transmettre aux services préfectoraux compétents avant le dépôt de la demande d'autorisation d'urbanisme nécessaire à la réalisation du projet. Cette nouvelle obligation s'inscrit dans la continuité de l'objectif d'ores et déjà porté par la loi ELAN d'incitation à la prise en compte de l'évolution des bâtiments à moyen et long terme et de leur potentiel de réversibilité à l'occasion de leur construction : est ici introduite la notion de « logements évolutifs » à l'article L. 111-7-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Dans la mesure où ladite étude ne constituera pas une pièce obligatoire du permis de construire, le service instructeur ne pourra pas en vérifier l'existence ni même tenir compte de son contenu dans le cadre de l'instruction de l'autorisation, ce qui réduit significativement la portée du dispositif. Néanmoins, le contrôle de l'existence de cette étude sera assuré par les services préfectoraux, également destinataires, au titre du contrôle de légalité, de l'autorisation d'urbanisme délivrée.

Avant démolition

– Conserver et réutiliser plutôt que démolir. – L'article L. 126-35-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoit, pour sa part, d'imposer au maître d'ouvrage, préalablement aux travaux de démolition des bâtiments nécessitant la réalisation d'un diagnostic « produits, matériaux et déchets », à compter du 1^er janvier 2023, la réalisation d'une étude similaire portant sur le « potentiel de changement de destination et d'évolution du bâtiment ». Le but recherché par cette nouvelle obligation est de réfléchir au potentiel de réversibilité du bâtiment et, le cas échéant, d'en justifier la démolition en veillant à adopter une démarche d'économie circulaire.

Le défaut de réalisation de ces études, comme cela va être exposé infra , entraîne l'application d'une sanction administrative dans le cadre de la police de la construction. Il n'en demeure pas moins que ladite sanction ne saurait empêcher la réalisation de l'opération souhaitée par le maître d'ouvrage.

Le projet de décret en consultation publique

– Un projet de décret en consultation publique. – Un projet de décret pris en application des articles L. 122-1-1 et L. 126-35-1 du Code de la construction et de l'habitation et portant sur l'étude du potentiel de changement de destination et d'évolution préalable aux travaux de construction et de démolition de bâtiment a été mis en consultation publique du 18 décembre 2023 au 8 janvier 2024.

– Dispositions du projet de décret concernant la construction neuve. – Un nouvel article R. 122-4-1 du Code de la construction et de l'habitation préciserait que l'étude du potentiel de changement de destination et d'évolution mentionnée à l'article L. 122-1-1 du même code permettrait au maître d'ouvrage d'identifier les dispositions à intégrer lors de la conception et permettant le changement de destination ou d'évolution des projets de construction cités ci-après. Cette étude serait réalisée préalablement aux travaux de construction :

de bâtiments à usage majoritaire d'habitation ou de bureau dont la surface de plancher créée serait supérieure ou égale à 5 000 m² ;
de bâtiments à usage de stationnement, hors stationnement souterrain, associés à un bâtiment appartenant aux catégories de construction prévues supra ;
de bâtiments à usage de stationnement, hors stationnement souterrain, de plus de cinquante places.

Elle contiendrait notamment, selon le projet d'article R. 122-4-2 du Code de la construction et de l'habitation :

l'identification du projet de construction concerné ;
une évaluation du potentiel de changement de destination et d'évolution du projet de construction, tenant compte des contraintes réglementaires, nationales et locales en vigueur lors de la réalisation de l'étude et de l'environnement et du projet urbain dans lesquels se situe la construction concernée. Elle tiendrait compte des objectifs de densification, d'optimisation du foncier disponible et de production de logements, ainsi que des mobilités et également des critères architecturaux et techniques, de la structure, du second œuvre et des réseaux d'eau et d'énergie du bâtiment ;
la description d'un ou plusieurs scénarios de changement de destination et d'évolution ;
le ou les scénarios privilégiés et, le cas échéant, la justification de l'impossibilité de proposer un scénario de changement de destination ou d'évolution, notamment en cas de disproportion économique ou d'impossibilité technique.

Selon le projet de décret, l'article R. 122-4-3 du Code de la construction et de l'habitation prévoirait que le maître d'ouvrage demanderait à la personne physique ou morale à laquelle il ferait appel pour réaliser l'étude de lui fournir la preuve, avant la réalisation de l'étude, de ses compétences pour la réalisation de cette mission. Cette preuve pourrait être satisfaite par différents moyens détaillés à cet article.

L'attestation visée à l'article L. 122-1-1 du Code de la construction et de l'habitation concernant ladite étude contiendrait plusieurs éléments dont le contenu serait précisé à l'article R. 122-4-4 dudit code, notamment :

la localisation du projet (la ou les références cadastrales et l'adresse) ;
l'engagement sur l'honneur du maître d'ouvrage d'avoir rempli les obligations prévues à l'article L. 122-1-1 ;
la description du ou des scénarios privilégiés et, le cas échéant, la justification de l'impossibilité de proposer un scénario de changement de destination ou d'évolution.

Le nouvel article R. 122-4-5 du Code de la construction et de l'habitation, tel que prévu par le projet de décret, préciserait que préalablement au dépôt de la demande de permis de construire, le maître d'ouvrage transmettrait, notamment par voie électronique, l'attestation prévue à l'article L. 122-2-1 à la direction départementale des territoires et de la mer du département de la localisation du projet. Le maître d'ouvrage communiquerait l'étude prévue à l'article L. 122-1-1 aux services du ministère en charge de la construction, à leur demande.

– Dispositions du projet de décret concernant les démolitions. – Il serait créé un article R. 126-14-3 au Code de la construction et de l'habitation qui prévoirait que l'étude du potentiel de changement de destination et d'évolution mentionnée à l'article L. 126-35-1 du même code permettrait au maître d'ouvrage, lors d'un projet de démolition soumis au diagnostic mentionné à l'article L. 126-34, d'évaluer le potentiel de changement de destination ou d'évolution du bâtiment et ainsi d'envisager sa réutilisation.

Elle contiendrait, selon le projet d'article R. 126-14-4 du Code de la construction et de l'habitation :

l'identification du projet de démolition concerné, notamment :
une évaluation du potentiel de changement de destination et d'évolution du bâtiment dont la démolition serait envisagée, en tenant compte :
la description d'un ou plusieurs scénarios de changement de destination et d'évolution présentant pour chacun :

Selon le projet de décret, l'article R. 126-14-5 du Code de la construction et de l'habitation prévoirait que le maître d'ouvrage demanderait à la personne physique ou morale à laquelle il ferait appel pour réaliser l'étude mentionnée à l'article L. 126-35-1 de lui fournir la preuve, avant la réalisation de l'étude, de ses compétences pour la réalisation de cette mission. Cette preuve pourrait être satisfaite par différents moyens détaillés à l'article R. 126-14-5.

– Entrée en vigueur des deux dispositifs. – Ces dispositions, si elles venaient à paraître telles quelles, s'appliqueraient aux bâtiments faisant l'objet de travaux de construction et de travaux de démolition dont les demandes d'autorisation d'urbanisme seraient déposées à compter du 1^erjuillet 2024, ou, à défaut, dont la date d'acceptation des devis ou de passation des marchés relatifs aux travaux de démolition serait postérieure au 1^er juillet 2024.

Ce report de l'entrée en vigueur permettrait de laisser du temps aux maîtres d'ouvrage de s'approprier les mesures.

Enfin, il est prévu qu'elles ne s'appliqueraient pas aux bâtiments à usage d'habitation appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré ayant reçu les accords préalables à leur démolition prévus à l'article L. 443-15-1 du Code de la construction et de l'habitation avant le 1^er juillet 2024.

Les objectifs généraux et les règles générales de performance énergétique et environnementale posés dans le Code de la construction et de l'habitation

– Plan. – Les objectifs généraux de décarbonation poursuivis par la construction et la rénovation des bâtiments justifient l'institution, aux articles L. 171-1 à L. 171-4 et R. 171-1 à R. 171-31 du Code de la construction et de l'habitation, de règles générales de performance énergétique et environnementale, consistant en la formulation de résultats minimaux pour la construction et la rénovation des bâtiments (I), en l'intégration de procédés améliorant la performance énergétique en toiture de certains bâtiments (II), ainsi qu'en l'aménagement des aires de stationnement d'une certaine dimension associées à ces bâtiments (III), cet aménagement pouvant inclure, pour les aires les plus importantes, l'installation d'ombrières photovoltaïques (IV).

Résultats minimaux pour la construction et la rénovation des bâtiments

– Corollaire des objectifs généraux. – La construction et la rénovation de bâtiments, en limitant les consommations d'énergie et de ressources des bâtiments construits ou rénovés, contribuent à atteindre les objectifs de la politique nationale énergétique fixés à l'article L. 100-4 du Code de l'énergie. Cette politique vise notamment à réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40 % entre 1990 et 2030 et à atteindre la neutralité carbone à l'horizon 2050.

Aux termes de l'article L. 171-1 du Code de la construction et de l'habitation, des résultats minimaux sont fixés pour la construction et la rénovation de bâtiments. Ces résultats concernent :

la performance énergétique en tenant compte du recours aux énergies renouvelables (EnR) ;
la limitation de l'impact sur le changement climatique évaluée sur l'ensemble du cycle de vie du bâtiment et en tenant compte du stockage du carbone dans l'atmosphère durant la vie du bâtiment ;
la performance environnementale, évaluée notamment au regard des émissions de gaz à effet de serre, de la consommation d'eau et de la production de déchets liées à la fabrication des composants des bâtiments, à leur édification, leur entretien, leur rénovation et leur démolition, ainsi que du recours à des matériaux issus de ressources renouvelables et de l'incorporation de matériaux issus du recyclage.

Ces résultats minimaux ont été précisés par le décret n^o 2021-1004 du 29 juillet 2021 et sont notamment codifiés à l'article R. 172-4 du Code de la construction et de l'habitation.

Ils sont fixés selon les catégories de bâtiments construits et, en cas de rénovation, selon la nature et l'importance des travaux par arrêté du 4 août 2021.

Afin d'apprécier le respect des résultats minimaux susvisés, les informations relatives aux produits de construction et équipements doivent être fournies. Il s'agit en particulier des informations suivantes :

les émissions de gaz à effet de serre tout au long du cycle de vie ;
leur contribution au stockage du carbone de l'atmosphère pendant la durée de vie des bâtiments ;
la quantité de matériaux issus de ressources renouvelables ou du recyclage qui leur sont incorporés ;
pour certaines catégories de produits et équipements, leurs impacts sur la qualité de l'air intérieur du bâtiment.

Ces informations sont vérifiées par des personnes présentant des garanties de compétence, d'indépendance et d'impartialité puis sont mises à disposition du public.

Afin de contribuer au respect des objectifs fixés par l'article L. 171-1 du Code de la construction et de l'habitation, la mise en œuvre des installations sanitaires, de chauffage et de climatisation des bâtiments assure la limitation de la température de l'eau chaude sanitaire et des températures maximale et minimale qui peuvent être atteintes dans les locaux, dans les conditions prévues par l'article L. 241-1 du Code de l'énergie.

– En sus de ces objectifs généraux, des règles générales relatives à la performance énergétique et environnementale sont également fixées. – Concernant le chauffage et le refroidissement des bâtiments, il est prévu que tout logement compris dans un bâtiment d'habitation doit pouvoir être chauffé et pourvu d'eau chaude sanitaire moyennant une dépense d'énergie limitée : une température de 18 °C doit pouvoir être maintenue au centre des pièces du logement.

Parmi les règles générales édictées, une section porte sur les déclarations environnementales relatives aux produits de construction et de décoration et aux équipements électriques, électroniques et de génie climatique.

Obligation de réalisation en toiture de systèmes améliorant la performance énergétique des bâtiments

– De la fixation de résultats minimaux en matière de performance énergétique à l'obligation de réalisation de systèmes améliorant la performance énergétique. – Toujours dans le respect des objectifs de la politique énergétique nationale, l'article 101 de la loi Climat et Résilience a créé une nouvelle obligation à l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation. Désormais certaines constructions de bâtiments ou parties de bâtiments doivent intégrer en toiture du bâtiment :

soit un procédé de production d'énergie renouvelable (EnR) ;
soit un système de végétalisation basé sur un mode cultural ne recourant à l'eau potable qu'en complément des eaux de récupération, garantissant un haut degré d'efficacité thermique et d'isolation et favorisant la préservation et la reconquête de la biodiversité ;
soit tout autre dispositif aboutissant au même résultat.

Le décret d'application de ce texte est intervenu le 18 décembre 2023. Le Code de la construction et de l'habitation est ainsi complété par les articles R. 171-32 à R. 171-42 du Code de la construction et de l'habitation. Par ailleurs, un arrêté du 19 décembre 2023 précise quant à lui les caractéristiques techniques des toitures végétalisées imposées par l'article L. 171-4 du même code pour les bâtiments neufs, les rénovations lourdes et les extensions de bâtiments.

Alors que ces obligations étaient initialement applicables à compter du 1^er juillet 2023, le décret du 18 décembre 2023 a reporté l'entrée en vigueur du texte et précise désormais qu'il est applicable :

aux bâtiments et parcs de stationnement faisant l'objet de demandes d'autorisations d'urbanisme déposées à compter du 1^er janvier 2024 ;
aux bâtiments ou parties de bâtiments, lorsque la date d'acceptation des devis ou de passation des contrats relatifs aux travaux de rénovation est postérieure au 1^er janvier 2024 ;
aux parcs de stationnement faisant l'objet d'un contrat de concession de service public, d'une prestation de services ou d'un bail commercial portant sur la gestion de ces parcs dont la conclusion ou le renouvellement intervient à compter du 1^er janvier 2024.

La loi dite « AER » est venue enrichir cette obligation en ajoutant, à partir du 1^er janvier 2025, de nouvelles catégories de bâtiments et en abaissant le seuil pour les bureaux à 500 m², mais les décrets d'application de cette loi n'ont pas encore été publiés. Par ailleurs, à compter du 1^er janvier 2028, cette obligation concernera les bâtiments existants à la date du 1^er juillet 2023 et ceux dont la demande d'autorisation d'urbanisme a été déposée à compter de la promulgation de la loi AER – soit le 10 mars 2023 – et avant le 1^er juillet 2023 (CCH, nouvel art. L. 171-5 qui entrera en vigueur au 1^er janvier 2028).

Deux arrêtés ont été pris le 19 décembre 2023 portant application de l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation, l'un fixant les caractéristiques minimales que doivent respecter les systèmes de végétalisation installés en toiture, l'autre fixant la proportion de la toiture du bâtiment couverte par un système de végétalisation ou de production d'énergies renouvelables et précisant les conditions économiquement acceptables liées à l'installation de ces systèmes.

Champ d'application

– Des obligations applicables aux bâtiments ayant une emprise au sol importante. – Les obligations prévues à l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation s'appliquent :

aux constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, aux constructions de bâtiments à usage d'entrepôts et aux constructions de hangars non ouverts au public faisant l'objet d'une exploitation commerciale et aux constructions de parcs de stationnement dès lors qu'elles créent plus de 500 m² d'emprise au sol ;
aux constructions à usage de bureaux dès lors qu'elles créent plus de 1 000 m² d'emprise au sol.

Cette obligation de résultat concerne également les extensions et les rénovations lourdes des constructions de bâtiments visées à l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation.

Les obligations résultant du premier alinéa du I de l'article L. 171-4 sont réalisées en toiture du bâtiment ou sur les ombrières surplombant les aires de stationnement, sur une surface minimale au moins égale à une proportion de la toiture du bâtiment construit ou rénové de manière lourde et des ombrières créées, définie par l'arrêté du 19 décembre 2023 des ministres chargés de la construction et de l'énergie. Cette proportion est au moins de 30 % à compter du 1^er juillet 2024, de 40 % à compter du 1^er juillet 2026, puis de 50 % à compter du 1^er juillet 2027.

Le décret fort bienvenu précise d'abord que les bâtiments soumis à l'obligation de l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation sont ceux dont au moins la moitié de la surface de plancher (SDP) est affectée à l'un des usages mentionnés par la loi, peu important l'usage de la toiture (CCH, nouvel art. R. 171-32). Cette précision augmente sensiblement le champ des bâtiments concernés, le seuil de soumission (500 ou 1 000 m² de SDP) étant calculé sur l'ensemble du bâtiment et pas seulement la surface dédiée à l'un des usages visés par l'article L. 171-4. Le décret crée également un nouvel article R. 171-33 qui définit la rénovation lourde : « Sont considérés comme des travaux de rénovation lourde, au sens du II de l'article L. 171-4, ceux qui ont pour objet ou qui rendent nécessaire le renforcement ou le remplacement d'éléments structuraux concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment ».

Les exceptions aux obligations posées par l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation

– Un champ des exceptions très large laissé à l'appréciation de l'administration. – L'article L. 171-4, IV du Code de la construction et de l'habitation dispose que l'autorité compétente en matière d'autorisation d'urbanisme peut, par décision motivée, prévoir que tout ou partie des obligations résultant du présent article ne s'appliquent pas :

« 1° Aux constructions et extensions ou rénovations lourdes de bâtiments ou de parties de bâtiment qui, en raison de contraintes techniques, de sécurité, architecturales ou patrimoniales, ne permettent pas l'installation des procédés et dispositifs mentionnés au I, notamment si l'installation est de nature à aggraver un risque ou présente une difficulté technique insurmontable ;

2° Aux constructions et extensions ou rénovations lourdes de bâtiments ou parties de bâtiment pour lesquels les travaux permettant de satisfaire cette obligation ne peuvent être réalisés dans des conditions économiquement acceptables ».

Ces exceptions, à apprécier projet par projet, particulièrement larges et pourtant centrales pour les acteurs concernés, sont désormais précisées dans le décret et l'arrêté du 19 décembre 2023 précités.

Le nouvel article R. 171-34 du Code de la construction et de l'habitation précise que les travaux de construction, d'extension ou de rénovation lourde portant sur des bâtiments ou parties de bâtiments situés aux abords des monuments historiques, dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans un site inscrit ou classé au titre des monuments historiques ou sur un immeuble protégé ne sont soumis à tout ou partie des obligations de l'article L. 171-4 que si l'autorité administrative compétente au titre des procédures particulières prévues pour ces zones ou immeubles donne son accord ou autorise les travaux nécessaires pour satisfaire ces obligations.

Par ailleurs, le nouvel article R. 171-35 du même code précise que l'autorité compétente en matière d'autorisation d'urbanisme peut prévoir que tout ou partie des obligations ne s'applique pas lorsqu'une attestation du maître d'ouvrage, jointe à la demande, justifie de l'une des exceptions mentionnées au IV de l'article L. 171-4 – précisément contraintes techniques, de sécurité, architecturales ou patrimoniales et l'impossibilité d'y satisfaire dans des conditions économiquement acceptables – dans les conditions prévues aux articles R. 171-36 à R. 171-42 du Code de la construction et de l'habitation.

Le maître d'ouvrage doit donc fournir une attestation à l'autorité compétente en matière d'urbanisme avec les pièces justificatives nécessaires. Cependant, le seul fait qu'une exception s'applique pour la production d'EnR ne signifie pas que le maître d'ouvrage sera dispensé de ses obligations au titre de la production de chaleur renouvelable (pour les bâtiments) ou de la végétalisation. S'il ne se prévaut d'aucune exception, il devra alors démontrer que son projet satisfait aux obligations dans la demande d'autorisation d'urbanisme.

Le Code de l'urbanisme est par ailleurs modifié pour tenir compte de ces nouvelles obligations dans le cadre des demandes d'autorisation d'urbanisme : la demande de permis de construire ou d'aménager devra préciser que les travaux portent sur un projet relevant du II de l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation ; les dossiers de demande de permis de construire ou d'aménager et de déclaration préalable devront être complétés par les attestations susvisées.

Les parcs de stationnement extérieurs

– Obligation d'intégrer pour les parcs de stationnement extérieurs des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés. – Dans le même sens, les dispositions de l'article L. 111-19-1 du Code de l'urbanisme introduites par l'article 101 de la loi Climat et Résilience imposent pour les parcs de stationnement extérieurs de plus de 500 m² associés aux bâtiments concernés par l'obligation susmentionnée posée à l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation ainsi que pour les nouveaux parcs de stationnement ouverts au public de plus de 500 m² d'emprise au sol, d'intégrer sur au moins la moitié de leur superficie des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés.

Ils doivent également intégrer des dispositifs végétalisés ou des ombrières concourant à l'ombrage sur au moins la moitié de leur surface. Lorsqu'ils comportent des ombrières, ces dernières devront intégrer un procédé de production d'énergies renouvelables sur la totalité de leur partie supérieure assurant l'ombrage.

Ces obligations ne s'appliquent pas aux parcs de stationnement qui, en raison de contraintes techniques, de sécurité, architecturales ou patrimoniales, ne permettent pas l'installation des procédés et dispositifs, ou lorsque cette obligation ne peut être satisfaite dans des conditions économiquement acceptables du fait de contraintes techniques.

Le décret n^o 2023-1208 du 18 décembre 2023 précise les modalités d'application de cette obligation. Le Code de l'urbanisme est complété par les articles R. 111-25-1 à R. 111-25-19. Un arrêté du 5 mars 2024 fixe les seuils permettant d'exonérer le propriétaire d'un parc de stationnement de l'application des obligations de l'article L. 111-19-1 du Code de l'urbanisme, lorsque les obligations ne peuvent être satisfaites dans des conditions économiquement acceptables du fait de contraintes techniques. Il précise également les modalités de calcul de la rentabilité et les exigences de qualité de l'opérateur pouvant justifier de cette rentabilité et de l'évaluation des revenus des installations photovoltaïques.

Les dispositions s'appliquent aux parcs de stationnement faisant l'objet de demandes d'autorisations d'urbanisme déposées à compter du 1^er janvier 2024 et de la conclusion ou du renouvellement d'un contrat de concession de service public, d'une prestation de services ou d'un bail commercial portant sur la gestion de ces parcs intervenant à compter du 1^er janvier 2024.

Champ d'application

– Parcs de stationnement soumis aux obligations de l'article L. 111-19-1 du Code de l'urbanisme. – Il s'agit, selon l'article R. 111-25-1 du Code de l'urbanisme, des parcs de stationnement qui ne sont pas intégrés à un bâtiment tel que défini au 2° de l'article L. 111-1 du Code de la construction et de l'habitation et qui sont assujettis, d'une part, à l'obligation d'intégrer des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l'infiltration des eaux pluviales ou leur évaporation et, d'autre part, à l'obligation d'intégrer des dispositifs végétalisés concourant à l'ombrage de ces parcs ou des ombrières intégrant un procédé de production d'énergies renouvelables.

Les obligations auxquelles sont soumis les bâtiments en application du premier alinéa du I de l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation ne peuvent être réalisées en tout ou partie sur les ombrières surplombant les parcs de stationnement associés aux bâtiments en cause que si ces parcs de stationnement satisfont également aux obligations résultant de l'article L. 111-19-1 du Code de l'urbanisme.

Le nouvel article R. 111-25-2 du Code de l'urbanisme précise qu'est considérée comme une rénovation lourde d'un parc de stationnement au sens de l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation « le remplacement total du revêtement de surface au sol sur une superficie représentant au moins la moitié de la superficie du parc de stationnement. Le parc de stationnement dont la somme des superficies faisant l'objet d'un remplacement total du revêtement de surface au sol, entrepris sur une période de quinze ans, est supérieure à la moitié de la superficie totale est soumis aux obligations résultant de l'article L. 111-19-1 du présent code ».

La nature des obligations et les exceptions

– Dispositif de gestion des eaux pluviales. – Selon l'article R. 125-25-3 du Code de l'urbanisme, la superficie d'un parc de stationnement soumis à l'obligation d'intégrer des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l'infiltration des eaux pluviales ou leur évaporation prévue par les articles L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation et L. 111-19-1 du Code de l'urbanisme comprend :

les emplacements destinés au stationnement des véhicules et de leurs remorques, situés en dehors de la voie publique, au sein d'un périmètre compris entre la ou les entrées et la ou les sorties du parc ;
les voies et les cheminements de circulation, les aménagements et les zones de péage permettant l'accès à ces emplacements, au sein d'un périmètre compris entre la ou les entrées et la ou les sorties du parc ;
les espaces prévus pour l'intégration des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés mentionnés à l'article L. 111-19-1 inclus dans le périmètre du parc.

Ne sont pas compris dans cette superficie les espaces verts ne satisfaisant pas à l'exigence susmentionnée, les espaces de repos, les zones de stockage, les espaces logistiques, de manutention et de déchargement.

Selon l'article R. 111-25-4 du Code de l'urbanisme, le parc de stationnement n'est pas soumis à ces obligations lorsqu'il est démontré que l'installation de chacun de ces procédés et dispositifs est impossible en raison de :

contraintes techniques liées à la nature du sol, telles que la composition géologique ou l'inclinaison de celui-ci ;
l'impossibilité technique de ne pas aggraver en conséquence d'une telle installation, un risque naturel, technologique ou relatif à la sécurité civile ;
contraintes techniques liées à l'usage du parc de stationnement, le rendant incompatible avec une telle installation.

D'autres exceptions sont fixées aux articles R. 111-25-5 à R. 111-25-6 du Code de l'urbanisme. Les parcs de stationnement situés aux abords des monuments historiques, dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans un site inscrit ou classé, à l'intérieur d'un parc national, doivent intégrer ces dispositifs sous réserve de l'obtention de l'accord ou de l'autorisation de l'autorité compétente pour la réalisation des travaux en cause.

Par ailleurs, les parcs de stationnement ne sont pas soumis à ces obligations en raison de coûts totaux hors taxes des travaux liés au respect de l'obligation compromettant la viabilité économique du propriétaire du parc de stationnement, ou lorsque ces coûts, parce qu'ils sont renchéris par une contrainte technique, s'avèrent excessifs. Ce caractère excessif est établi par le dépassement d'un rapport entre le coût total hors taxes des travaux liés au respect de l'obligation et, soit le coût total hors taxes des travaux de création ou de rénovation du parc incluant la mise en œuvre de cette obligation hors contrainte technique particulière, soit la valeur vénale de ce parc au jour de la demande d'exonération lorsqu'il s'agit d'un parc existant et que les travaux ont pour seul objectif de satisfaire à cette obligation à l'occasion de la conclusion d'un nouveau contrat de concession de service public, de prestations de service ou de bail commercial, ou de son renouvellement.

– Dispositifs d'ombrage. – Selon l'article R. 111-25-7 du Code de l'urbanisme, la superficie d'un parc de stationnement soumis à l'obligation d'installation des dispositifs végétalisés concourant à l'ombrage de ce parc ou d'ombrières intégrant un procédé de production d'énergies renouvelables, prévue à l'article L. 111-19-1 du même code, comprend :

les emplacements destinés au stationnement des véhicules et de leurs remorques, situés en dehors de la voie publique, au sein d'un périmètre compris entre la ou les entrées et la ou les sorties du parc ;
les voies et les cheminements de circulation, les aménagements et les zones de péage permettant l'accès à ces emplacements, au sein d'un périmètre compris entre la ou les entrées et la ou les sorties du parc ;
ne sont pas compris dans la superficie mentionnée au premier alinéa les espaces verts, les espaces de repos, les zones de stockage, les espaces logistiques, de manutention et de déchargement.

Selon l'article R. 111-25-8 du Code de l'urbanisme, lorsque l'ombrage du parc de stationnement est assuré par des arbres, l'obligation est satisfaite par la plantation d'arbres à canopée large, répartis sur l'ensemble du parc, à raison d'un arbre pour trois emplacements de stationnement.

Selon l'article R. 111-25-9 du même code, le parc de stationnement n'est pas soumis à ces obligations lorsqu'il est démontré que l'installation de chacun de ces procédés et dispositifs est impossible en raison de :

contraintes techniques liées à la nature du sol, telles que la composition géologique ou l'inclinaison de celui-ci ;
l'impossibilité technique de ne pas aggraver, en conséquence d'une telle installation, un risque naturel, technologique ou relatif à la sécurité civile, au sens de l'article L. 112-1 du Code de la sécurité intérieure ;
contraintes techniques liées à l'usage du parc de stationnement, le rendant incompatible avec une telle installation.

D'autres exceptions sont fixées aux articles R. 111-25-10 à R. 111-25-15 du Code de l'urbanisme en ce qui concerne les parcs de stationnement situés aux abords des monuments historiques, dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans un site inscrit ou classé, à l'intérieur d'un parc national et dans l'hypothèse où la réalisation de ces installations induit des coûts disproportionnés.

– Dispositions communes visant les exceptions à ces deux dispositifs de gestion des eaux pluviales et d'ombrage. – Selon l'article R. 111-25-16 du Code de l'urbanisme, n'est pas soumis à ces obligations le parc de stationnement pour lequel il est démontré que l'installation des dispositifs est impossible en raison :

de la suppression ou de la transformation totale ou partielle prévue de ce parc, pour laquelle une première autorisation d'urbanisme a été délivrée avant le 1^er juillet 2023 ;
à défaut d'engagement des travaux pendant la durée de validité de cette autorisation, la présente exonération est caduque. Le propriétaire du parc est alors tenu de satisfaire aux obligations prévues à l'article L. 111-19-1 dans un délai de deux ans à compter de la caducité de l'exonération ;
lorsque le parc de stationnement est transformé en partie, les obligations s'appliquent sur la partie restante de ce parc.

Selon l'article R. 111-25-17 du Code de l'urbanisme, une exemption temporaire peut être accordée par le préfet de département pour le parc de stationnement dont la suppression ou la transformation totale ou partielle est programmée dans le cadre d'une action ou d'une opération d'aménagement mentionnée à l'article L. 300-1 :

faisant l'objet d'un projet partenarial d'aménagement mentionné à l'article L. 312-1 ;
faisant l'objet d'une convention d'opération de revitalisation de territoire mentionnée à l'article L. 303-2 du Code de la construction et de l'habitation ;
nécessaire à la réalisation d'une opération d'intérêt national mentionnée à l'article L. 102-12 ;
s'inscrivant dans une orientation d'aménagement et de programmation d'un plan local d'urbanisme approuvé.

Cette exemption temporaire peut également être accordée pour les parcs situés dans le périmètre d'une action ou opération d'aménagement mentionnée aux 1°, 2°, 3° et 4°, ou dans une zone d'aménagement concerté dont l'un des lots ou parcelles limitrophes est destiné à une construction susceptible, par son emprise et son gabarit, de constituer l'une des contraintes techniques mentionnées aux articles R. 111-25-4 et R. 111-25-9 du Code de l'urbanisme.

Cette exemption ne peut excéder une durée de cinq ans. Elle ne peut être prorogée qu'une fois, pour une durée maximale de deux ans. À défaut d'engagement des travaux dans la durée de validité de l'autorisation octroyant le report, cette dernière est caduque. Les obligations prévues à l'article L. 111-19-1 devront alors être satisfaites dans un délai de deux ans à compter de la caducité de l'autorisation de report.

Selon l'article R. 111-25-19 du Code de l'urbanisme, il appartient au propriétaire du parc de stationnement de justifier des exceptions prévues aux articles R. 111-25-4, R. 111-25-6, R. 111-25-9 à R. 111-25-14 par une attestation jointe à la demande d'autorisation d'urbanisme. Celle-ci comprend, en plus des éléments qu'il estime nécessaires de produire, un résumé non technique. Dans le cas d'une demande d'exception de l'installation d'ombrières comportant des panneaux photovoltaïques, cette attestation comprend une étude technico-économique réalisée par une entreprise disposant d'une qualification définie par un arrêté conjoint des ministres chargés de l'énergie et de l'urbanisme.

Le Code de l'urbanisme a été également modifié pour tenir compte de ces nouvelles obligations dans le cadre des demandes d'autorisation d'urbanisme. Ainsi la durée pendant laquelle les travaux peuvent être interrompus sans que l'autorisation d'urbanisme ne devienne caduque est allongée d'un à deux ans lorsque le projet vise à satisfaire aux obligations de l'article L. 111-19-1 du Code de l'urbanisme.

L'obligation d'ombrières photovoltaïques sur les parcs de stationnement extérieurs de plus de 1 500 m²

– L'accélération du déploiement des énergies renouvelables. – L'article 40 de la loi n^o 2023-175 du 10 mars 2023 visant à accélérer la production d'énergies renouvelables comporte l'obligation pour les parkings extérieurs de plus de 1 500 m² d'être équipés d'ombrières photovoltaïques.

Le décret d'application du texte est toujours en attente.

L'objectif ambitieux de la loi vise à amplifier et accélérer le déploiement des énergies renouvelables pour diminuer la dépendance aux produits énergétiques importés de la France.

Afin de diminuer cette part, le gouvernement mise sur une politique énergétique ambitieuse qui a notamment pour objectif de multiplier par dix le développement de la production d'énergie solaire d'ici 2050. Et force est de constater que des progrès en la matière doivent encore être réalisés, comme le révèle le 12^e Baromètre annuel Observ'ER, réalisé en partenariat avec la Fédération nationale des collectivités concédantes et régies (FNCCR) et l'Agence de la transition écologique (ADEME) : la progression du solaire en 2022 reste insuffisante, en dépit d'une accélération du rythme de croissance du secteur. Le gouvernement a donc réagi avec la loi relative à l'accélération de la production d'énergies renouvelables et tout particulièrement des dispositions visant à libérer du foncier pour favoriser l'installation de panneaux solaires.

L'une des dispositions phares du projet de loi en matière de photovoltaïque concerne l'obligation d'installer des ombrières sur les parkings extérieurs. Prévue initialement pour les parcs de stationnement d'une superficie de 2 500 m², la disposition a été débattue au sein des deux chambres. Le Sénat avait opté pour la notion de nombre d'emplacements (80 places). L'Assemblée nationale était, quant à elle, revenue à la notion initiale de superficie. C'est bien ce dernier critère qui a été retenu et fixé, après de vives discussions, à 1 500 m².

La loi prévoit également que lorsque plusieurs parcs de stationnement sont adjacents, les gestionnaires peuvent, d'un commun accord dont ils peuvent attester, mutualiser cette obligation sous réserve que la superficie des ombrières réalisées corresponde à la somme des ombrières devant être installées sur chacun des parcs de stationnement concernés.

– Des exceptions sont prévues. – La loi prévoit la possibilité d'être exonéré de cette obligation sous certaines conditions, comme par exemple, pour les parkings qui sont ombragés par des arbres sur au moins la moitié de leur superficie. Le texte exonère également de tout ou partie de cette obligation les parkings extérieurs pour des raisons de contraintes techniques sécuritaires, architecturales, environnementales, patrimoniales ou économiques. De même, pour ceux dont la suppression ou la transformation partielle ou totale est prévue et a d'ores et déjà fait l'objet d'une demande d'autorisation mais dont la délivrance devra être effective avant le 1^er juillet 2023. Précision faite qu'en l'absence de travaux réalisés pendant la durée de validité de l'autorisation, la dérogation deviendra caduque et l'obligation s'appliquera au gestionnaire qui devra réaliser les ombrières dans les deux ans. Le texte précise également que lorsque le parc de stationnement est supprimé ou transformé en partie, les obligations s'appliquent sur la partie restante dudit parc. Un décret viendra fixer les critères relatifs à ces exonérations. Il appartiendra au gestionnaire du parc de démontrer qu'il répond à ceux-ci.

– Dates de mise en application. – L'obligation d'installer des ombrières s'applique aux parcs de stationnement extérieurs existants depuis le 1^er juillet 2023 et à ceux dont la demande d'autorisation d'urbanisme a été déposée à compter de la promulgation de la loi du 10 mars 2023. Il convient toutefois de souligner que, comme pour les obligations de l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation et L. 111-19-1 du Code de l'urbanisme, le décret d'application pourrait les retarder à une date ultérieure.

Pour les parcs de stationnement gérés en concession ou en délégation de service public, l'obligation s'appliquera lors du renouvellement ou de la conclusion d'un nouveau contrat.

Deux cas de figure sont possibles :

si la conclusion ou le renouvellement de la concession ou de la délégation intervient avant le 1^er juillet 2026, l'obligation d'installer des ombrières entrera en vigueur à cette date ;
si la conclusion ou le renouvellement de la concession ou de la délégation intervient après le 1^er juillet 2028, cette obligation entrera en vigueur le 1^er juillet 2028.

Pour les parcs de stationnement qui ne sont pas gérés en concession ou en délégation de service public, la date d'entrée en vigueur est fonction de la superficie, à savoir :

le 1^er juillet 2026 pour les parcs dont la superficie est égale ou supérieure à 10 000 m² ;
le 1^er juillet 2028 pour ceux dont la superficie est inférieure à 10 000 m² et supérieure à 1 500 m².

Un délai supplémentaire peut toutefois être accordé par le représentant de l'État dans le département lorsque le gestionnaire du parc de stationnement justifie que les diligences nécessaires ont été mises en œuvre pour satisfaire à ses obligations dans les délais impartis mais que celles-ci ne peuvent être respectées du fait d'un retard qui ne lui est pas imputable. Il en est de même lorsque le gestionnaire justifie d'un contrat d'engagement avec acompte au plus tard le 31 décembre 2024 et d'un bon de commande conclu avant le 31 décembre 2025 portant sur des panneaux photovoltaïques dont les performances techniques et environnementales ainsi qu'en termes de résilience d'approvisionnement sont précisées par décret et prévoyant leur installation avant le 1^er janvier 2028 pour les parcs dont la superficie est égale ou supérieure à 10 000 m². Dans le cas d'une résiliation ou du non-respect du contrat d'engagement ou du bon de commande imputable au producteur des panneaux photovoltaïques concernés, le gestionnaire du parc de stationnement se conforme à ses obligations dans un délai de dix-huit mois à compter de la résiliation ou, si ce délai expire après le 1^er janvier 2028, au 1^er janvier 2028 au plus tard, ou, si ce délai expire avant l'entrée en vigueur de l'obligation prévue au présent article, à la date d'entrée en vigueur de l'obligation. En cas de résiliation ou de non-respect du contrat d'engagement ou du bon de commande imputable au gestionnaire du parc de stationnement, ce dernier se conforme à ses obligations à la date d'entrée en vigueur prévue au présent article. Dans tous les cas il affiche, pendant une durée d'un an à compter du commencement des travaux, la provenance des panneaux installés, dans des conditions fixées par voie réglementaire.

Le représentant de l'État dans le département peut également prononcer un report du délai pour les parcs de stationnement dont la suppression ou la transformation totale ou partielle est programmée dans le cadre d'une action ou d'une opération d'aménagement mentionnée à l'article L. 300-1 du Code de l'urbanisme.

– Un dispositif sanctionné. – Le texte prévoit des sanctions pécuniaires plafonnées en cas de non-respect de cette obligation et liées à la gravité du manquement. Ainsi, l'autorité administrative compétente pourra prononcer à l'encontre du gestionnaire du parc de stationnement concerné, chaque année et jusqu'à la mise en conformité dudit parc, une sanction pécuniaire dans la limite d'un plafond de 20 000 € si le parc est d'une superficie inférieure à 10 000 m² et de 40 000 € si le parc est d'une superficie supérieure ou égale à 10 000 m².

Conseil

Procédés de production EnR et systèmes de végétalisation en toiture des bâtiments et des parcs de stationnement

La consultation des tableaux sur le web apportera plus de précisions concernant ces obligations (exceptions, seuils, bâtiments concernés).

Procédés de production EnR et systèmes de végétalisation en toiture des bâtiments et des parcs de stationnement

Article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation

Création loi Climat et Résilience

Décret n^o 2023-1208 du 18 décembre 2023

Arrêtés du 19 décembre 2023

Article L. 111-19-1 du Code de l'urbanisme

Création loi Climat et Résilience

Décret n^o 2023-1208 du 18 décembre 2023

Arrêté du 5 mars 2024

Article 40

Création loi ENR

Décret en attente

Depuis le 1^er janvier 2024 (concernant L. 171-4 CCH et L. 111-19-1 C. urb.) :

Article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation

Modifié par la loi ENR

À partir du 1^er janvier 2025

Bâtiments concernés	Emprise au sol	Procédés	Où ?
CCH, art. L. 171-4	+500 m²	• Soit un procédé de production d'EnR.	• en toiture du bâtiment ou sur les ombrières surplombant les aires de stationnement.
La loi ENR étend le champ d'application des obligations susmentionnées aux :

Article L. 171-5 du Code de la construction et de l'habitation

Création loi ENR

Bâtiments concernés	Emprise au sol	Procédés	Où ?
CCH, art. L. 171-5	Au moins égale à 500 m²	• Soit un procédé de production d'EnR.	• En toiture du bâtiment sur une surface de ladite toiture définie par décret.
La loi ENR renforce les obligations susmentionnées :

Les exigences de performance énergétique et environnementale : la RE 2020

– Le changement de paradigme : d'une réglementation thermique à une réglementation environnementale. – Concernant les constructions de bâtiments neufs, des résultats minimaux sont fixés par décret en Conseil d'État en matière de :

stockage du carbone de l'atmosphère pendant le cycle de vie du bâtiment ;
recours à des matériaux issus des ressources renouvelables ou d'incorporation de matériaux issus du recyclage ;
caractéristiques techniques garantissant l'intégration de procédés de production d'EnR sur la structure du bâtiment.

Le chapitre II du titre VII du livre 1^er de la partie réglementaire du Code de la construction et de l'habitation se compose de deux sections, l'une relative aux constructions de bâtiments d'habitation, de bureaux ou d'enseignement primaire ou secondaire et l'autre à la construction des autres catégories de bâtiments.

Ce chapitre porte sur les nouvelles exigences de performance énergétique et environnementale relatives à la RE 2020. Les dispositions de ce chapitre, exposées ci-après, sont issues du décret n^o 2021-1104 du 29 juillet 2021 relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale des constructions de bâtiments en France métropolitaine.

La RE 2020, acronyme de « réglementation environnementale », succède à la RT 2005 et à la RT 2012, qui concernaient la « réglementation thermique ».

Comme l'expose Olivier Ortega, ces textes sont le fruit d'une lente mais certaine évolution. En 1975, la première réglementation thermique (RT) a fixé les exigences thermiques applicables aux projets de constructions neuves. Ces exigences sont, depuis lors, précisées et affinées. Chaque nouvelle réglementation thermique renouvelle l'ambition croissante de réduction des consommations prévisionnelles normalisées d'énergie des bâtiments neufs. Depuis 2016, la RT 2012 a fait l'objet d'un profond travail de refonte. À la suite de l'Accord de Paris sur le climat du 12 décembre 2015, le cadre juridique national a été resserré afin de tenir les engagements pris par la France. Ainsi, la loi ELAN de 2018 imprime un saut conceptuel majeur en changeant l'approche réglementaire d'une approche strictement « thermique » à une réglementation globale de nature « environnementale ». La RE 2020 est issue d'un processus collaboratif entamé en 2017 par lequel l'État a mis en place une expérimentation collective, dite « E+ C- ». Une telle approche participative reprend en réalité le principe de celle déjà pratiquée pour l'élaboration de la RT 2012 au travers du label BBC. L'idée poursuivie par les pouvoirs publics n'est pas de préparer une réglementation « en chambre », même en prenant soin de consulter les opérateurs de marché, mais plutôt de coconstruire la norme avec ses futurs destinataires. Cela conduit à l'éprouver en situation réelle, à valider que les exigences réglementaires souhaitées par les pouvoirs publics sont techniquement réalistes et économiquement soutenables, tout en demeurant politiquement ambitieuses.

Depuis le 1^er janvier 2022, la RE 2020 s'applique progressivement.

Elle poursuit trois grands objectifs, parmi lesquels l'amélioration de la performance énergétique des bâtiments neufs, la diminution de l'impact sur le climat des bâtiments neufs et l'offre aux occupants de conditions de vie adaptées aux conditions climatiques futures.

Champ d'application de la RE 2020

– Une réglementation s'appliquant uniquement aux constructions neuves. – La RE 2020 concerne les constructions neuves de bâtiments à usage d'habitation, de bureaux ou d'enseignement primaire ou secondaire et à la construction de parcs de stationnement associés à ces constructions.

Elle s'applique progressivement :

depuis le 1^er janvier 2022, à la construction de bâtiments à usage d'habitation ;
depuis le 1^er juillet 2022, à la construction de bâtiments à usage de bureaux ou d'enseignement primaire ou secondaire ;
depuis le 1^er juillet 2023, à la construction temporaire de bâtiments d'habitation, de bureaux, ou d'enseignement primaire ou secondaire et à celle de ces mêmes bâtiments implantés pour une durée n'excédant pas deux ans, ainsi qu'aux habitations légères ;
depuis le 1^er juillet 2023, aux constructions de ces bâtiments d'une surface inférieure à 50 m² et pour les extensions de bâtiments d'une surface inférieure à 150 m².

Ces constructions sont soumises à l'atteinte de résultats minimaux dans différents domaines, et notamment :

le besoin en énergie du bâtiment, calculé pour des conditions de fonctionnement définies pour le chauffage, le refroidissement et l'éclairage, est inférieur ou égal à un besoin maximal en énergie, exprimé en points ;
la consommation d'énergie primaire et la consommation d'énergie primaire non renouvelable du bâtiment ;
l'impact sur le changement climatique de la consommation d'énergie primaire mentionnée au 2° de l'article R. 172-4 du Code de la construction et de l'habitation est inférieur ou égal à un impact maximal.

L'article R. 172-10 du Code de la construction et de l'habitation prévoit également une liste de constructions devant faire l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable qui doivent respecter la nouvelle réglementation : établissements d'accueil de la petite enfance, zones d'hébergement des bâtiments d'enseignement secondaire, bâtiments universitaires d'enseignement et de recherche, hôtels, restaurants, commerces, gymnases et salles de sports y compris vestiaires, établissements de santé, établissements d'hébergement pour personnes âgées et établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, aérogares, tribunaux, palais de justice, bâtiments à usage industriel et artisanal.

Obligations imposées par la RE 2020

– L'obligation d'atteindre des résultats minimaux dans de nombreux domaines. – La construction de tout bâtiment ou partie de bâtiment visée aux articles R. 172-1 à R. 172-3 du Code de la construction et de l'habitation doit atteindre, aux termes de l'article R. 172-4, des résultats minimaux dans les domaines suivants :

le besoin en énergie du bâtiment, calculé pour des conditions de fonctionnement définies, pour le chauffage, le refroidissement et l'éclairage, est inférieur ou égal à un besoin maximal en énergie, exprimé en points ;
la consommation d'énergie primaire et la consommation d'énergie primaire non renouvelable du bâtiment, calculées pour des conditions de fonctionnement définies, pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage, la mobilité des occupants interne au bâtiment, les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, sont inférieures ou égales respectivement à une consommation d'énergie primaire maximale et à une consommation d'énergie primaire non renouvelable maximale, exprimée en kWh/m²/an ;
l'impact sur le changement climatique de la consommation d'énergie primaire mentionnée au 2° de l'article R. 172-4 du Code de la construction et de l'habitation est inférieur ou égal à un impact maximal. L'indice global est exprimé en kgCO₂eq/m² ;
l'impact sur le changement climatique lié aux composants du bâtiment, à leur transport, leur installation et l'ensemble du chantier de construction, leur utilisation à l'exclusion des besoins en énergie et en eau de la phase d'exploitation du bâtiment, leur maintenance, leur réparation, leur remplacement et leur fin de vie, évalué sur l'ensemble du cycle de vie du bâtiment, est inférieur ou égal à un impact maximal. L'évaluation de cet impact prend en compte le stockage, pendant la vie du bâtiment, de carbone issu de l'atmosphère ainsi que les charges et bénéfices liés à la valorisation des composants en fin de vie. L'indice global est exprimé en kgCO₂eq/m² ;
le nombre de degrés-heures d'inconfort estival, exprimé en °C.h ;
l'impact sur le changement climatique du bâtiment, évalué sur l'ensemble de son cycle de vie, est calculé à titre informatif. L'évaluation de cet impact prend en compte le stockage, pendant la vie du bâtiment, de carbone issu de l'atmosphère ainsi que les charges et bénéfices liés à la valorisation des composants en fin de vie. L'indice global est exprimé en kgCO₂eq/m² ;
la quantité de carbone issu de l'atmosphère et stocké dans le bâtiment, qui est exprimée en kgC/m², est calculée à titre informatif.

Les résultats minimaux sont fixés, par catégorie de bâtiment et en fonction de leur localisation géographique, en annexe à l'article R. 172-4 du Code de la construction et de l'habitation, qui précise que : « Les modalités de calcul des indicateurs ainsi que de leurs paramètres de modulations, sont fixés (sic) par arrêté des ministres chargés de l'énergie et de la construction ».

Concernant ces différentes constructions concernées par la nouvelle réglementation environnementale – les constructions à usage d'habitation, de bureaux, d'enseignement primaire et secondaire et les autres catégories concernées –, l'arrêté du 4 août 2021 relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale des constructions de bâtiments en France métropolitaine et portant approbation de la méthode de calcul prévue à l'article R. 172-6 du Code de la construction et de l'habitation, précise les éléments techniques applicables.

Il fixe les exigences de moyens que doivent respecter les bâtiments concernés situés en France métropolitaine. Est précisée la manière de fixer les cinq exigences de résultats ci-après :

l'optimisation de la conception énergétique du bâti ;
la limitation de la consommation d'énergie primaire ;
la limitation de l'impact sur le changement climatique ;
la limitation de l'impact des composants du bâtiment sur le changement climatique ;
la limitation des situations d'inconfort dans le bâtiment en période estivale.

Il fixe également la méthode de calcul des performances énergétiques et environnementales au travers de trois annexes.

L'atteinte des résultats minimaux imposée aux constructions susvisées est vérifiée par une méthode de calcul définie par arrêté des ministres chargés de l'énergie et de la construction. Si cette méthode n'est pas applicable en raison des spécificités du projet, le maître d'ouvrage peut proposer une adaptation spécifique à ce projet de la méthode de vérification de l'atteinte des résultats soumise à l'approbation des ministres chargés de l'énergie et de la construction.

Contrôle du respect de la RE 2020

– Un contrôle lors de l'instruction du permis de construire. – Le respect de la RE 2020 est contrôlé lors de l'instruction d'une demande de permis de construire. Le maître d'ouvrage doit attester de la prise en compte des exigences énergétiques et environnementales.

En pratique, le maître d'ouvrage établit pour chaque bâtiment un document attestant qu'il a pris en compte ou fait prendre en compte par le maître d'œuvre les exigences de performance énergétique et environnementale. Cette attestation est jointe à la demande de permis de construire, conformément aux dispositions du j) de l'article R. 431-16 du Code de l'urbanisme.

En l'absence d'attestation, la demande de permis de construire sera rejetée.

À ce stade, il n'y a pas de jurisprudence portant sur l'annulation ou la sanction d'un permis de construire qui ne respecterait pas cette réglementation – qui est très récente. Toutefois, cette réglementation a été contestée devant le Conseil d'État à plusieurs reprises.

La RE 2020 et les travaux de transformation d'un immeuble existant (restructuration lourde ou rénovation lourde)

– Le parent pauvre de la RE 2020 : les travaux de transformation de l'existant. – Pour ce qui est de l'existant, le Code de la construction et de l'habitation fait référence à des notions telles la « rénovation », la « rénovation lourde », mais aussi aux notions de travaux importants de ravalement et de réfection.

Pour mémoire, le code précise :

qu'une construction concerne « l'édification d'un bâtiment nouveau ou l'extension d'un bâtiment existant » ;
qu'une rénovation concerne « tous types de travaux sur tout ou partie d'un bâtiment existant autre qu'une extension ».

Le Code de la construction et de l'habitation précise que tout projet de rénovation respecte les objectifs généraux fixés en ses titres III à VII. Des résultats sont fixés notamment pour la rénovation des bâtiments, portant en particulier sur la performance énergétique.

Parmi ces objectifs généraux, il faut noter les obligations fixées à l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation. À ce sujet, le décret n^o 2020-1208 du 18 décembre 2023 précité donne une définition de la rénovation lourde : « Sont considérés comme des travaux de rénovation lourde, au sens du II de l'article L. 171-4, ceux qui ont pour objet ou qui rendent nécessaire le renforcement ou le remplacement d'éléments structuraux concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment ».

La notion de « rénovation lourde » apparaît uniquement s'agissant des obligations posées dans l'article L. 171-4.

Cet article, qui se situe dans la section portant sur les objectifs généraux de performance énergétique, vise expressément certaines constructions de bâtiments ainsi que les extensions et rénovations lourdes de ces bâtiments.

Partant, s'agissant des rénovations, seuls les travaux portant sur une construction existante assimilée à des travaux de renforcement ou de remplacement d'éléments structuraux concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment seront soumis à l'obligation fixée à l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation (obligation d'intégrer en toiture soit un procédé EnR, soit un système de végétalisation ou tout autre dispositif équivalent au même résultat).

– La « RT Existant ». – Des dispositions réglementaires viennent également fixer des obligations pour certains types de travaux importants sur des bâtiments existants. Il s'agit précisément de la réglementation thermique visant les bâtiments existants, nommée « RT Existant » ou encore « RTE », codifiée dans le Code de la construction et de l'habitation aux articles L. 173-1 à L. 173-2 et R. 173-1 à R. 173-11.

Elle s'applique aux bâtiments existants à l'occasion de travaux de rénovation prévus par le maître d'ouvrage. L'objectif de cette réglementation est d'assurer une amélioration significative de la performance énergétique d'un bâtiment existant lorsqu'un maître d'ouvrage entreprend des travaux susceptibles d'apporter une telle amélioration.

Dès lors, parmi les dispositions applicables aux bâtiments existants à l'exception de certains listés à l'article R. 173-1 du Code de la construction et de l'habitation – notamment ceux servant de lieu de culte et les monuments historiques classés –, il existe plusieurs obligations posées à l'article L. 173-1.

– Ravalement et réfection de toitures des bâtiments existants. – En premier lieu, lors de travaux importants de ravalement ou de réfection de toiture sur des bâtiments existants, des travaux d'isolation thermique sont réalisés à moins que cette isolation ne soit pas réalisable techniquement ou juridiquement ou qu'il existe une disproportion manifeste entre ses avantages et ses inconvénients de nature économique, technique ou architecturale.

S'agissant des travaux de ravalement, l'article R. 173-4 du Code de la construction et de l'habitation précise que lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux de ravalement importants sur des parois de locaux chauffés donnant sur l'extérieur et constituées en surface à plus de 50 %, hors ouvertures, de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal, le maître d'ouvrage réalise sur les parois concernées des travaux d'isolation thermique conformes aux prescriptions techniques fixées en application de l'article R. 173-3. Sont considérés comme travaux de ravalement importants tous travaux de ravalement comprenant soit la réfection de l'enduit existant, soit le remplacement d'un parement existant ou la mise en place d'un nouveau parement, concernant au moins 50 % d'une paroi d'un bâtiment, hors ouvertures.

S'agissant des travaux de réfection, l'article R. 173-5 du Code de la construction et de l'habitation précise que lorsqu'un bâtiment fait l'objet de travaux importants de réfection de toiture, le maître d'ouvrage réalise des travaux d'isolation thermique de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé, conformes aux prescriptions définies en application de l'article R. 173-3. Les travaux de réfection concernés sont des travaux comprenant le remplacement ou le recouvrement d'au moins 50 % de l'ensemble de la couverture, hors ouvertures.

Sont concernés par ces obligations les bâtiments à usage d'habitation, de bureau, de commerce et d'enseignement ainsi que les hôtels. Dans certains cas fixés à l'article R. 173-6 du Code de la construction et de l'habitation, elles ne s'appliquent pas notamment lorsqu'il existe un risque de pathologie du bâti liée à tout type d'isolation.

– Équipements de contrôle et de gestion active de l'énergie dans les bâtiments existants. – En deuxième lieu, lors de travaux de rénovation importants sur des bâtiments existants ou parties de bâtiments existants, sont installés des équipements de contrôle et de gestion active de l'énergie, à moins que cette installation ne soit pas réalisable économiquement ou juridiquement, ou qu'il existe une disproportion manifeste entre ses avantages et ses inconvénients de nature technique ou économique.

Les bâtiments résidentiels existants font l'objet, lors de travaux d'aménagement de pièces ou de parties de bâtiment annexes en vue de les rendre habitables, de travaux d'amélioration de la performance énergétique de ces pièces ou de ces parties de bâtiment annexes.

– Caractéristiques des nouveaux équipements installés dans les bâtiments existants. – En troisième lieu, les nouveaux équipements, ouvrages ou installations mis en place dans des bâtiments existants respectent des caractéristiques énergétiques qui sont fonction des catégories de bâtiments.

– Précisions importantes sur la rénovation et la restructuration lourde. – En dehors des cas développés ci-avant, aucune disposition législative ou réglementaire ne vise spécifiquement la restructuration lourde. Aussi est-il important de préciser que la réglementation RE 2020 codifiée dans le Code de la construction et de l'habitation ne porte que sur les constructions.

Selon la définition du code précité, cela ne vise que « l'édification d'un bâtiment nouveau ou l'extension d'un bâtiment existant ». Ainsi, a priori, nous pouvons aisément convenir que les rénovations ou les restructurations lourdes ne sont pas concernées par les règles spécifiques à la RE 2020. Notons notamment que dans la foire aux questions de l'Ordre des architectes, il est précisé que « les projets de rénovation n'entrent pas dans le périmètre d'application de la RE 2020 ».

– Directive communautaire. – La directive 2010/31/UE du Parlement européen et du Conseil du 19 mai 2010 sur la performance énergétique, en cours de refonte depuis 2021, pourrait prévoir des mesures sur l'existant. L'objectif de cette révision est de fixer de nouvelles exigences plus ambitieuses en matière de performance énergétique pour les bâtiments neufs et rénovés dans l'Union européenne et d'encourager les États membres à rénover leur parc immobilier.

Le 7 décembre 2023, le Parlement européen et le Conseil ont trouvé un accord provisoire sur cette révision.

– Propositions : à quand un urbanisme de la transformation pleinement déployé ? – Tout ceci est très paradoxal.

D'un côté, la construction bénéficie d'une réglementation pléthorique alors qu'elle sera de plus en plus rare.

D'un autre côté, les projets de transformation de l'existant ne sont pas réellement appréhendés par la réglementation en tenant compte de leur spécificité.

À quand une mise en cohérence avec les objectifs des pouvoirs publics visant à passer d'un urbanisme de la construction à un urbanisme de la transformation ?

Les obligations concernant spécifiquement la performance énergétique des bâtiments tertiaires

– Champ d'application et contenu des obligations. – L'article 175 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 a opéré une refonte du cadre légal et fixé des objectifs de performance énergétique en modifiant les dispositions de l'article L. 111-10-3 du Code de la construction et de l'habitation relatif aux obligations de réduction des consommations d'énergie dans les bâtiments à usage tertiaire.

Le décret n^o 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire, dit « décret tertiaire », a précisé les modalités d'application de cette disposition.

L'ordonnance n^o 2020-71 du 29 janvier 2020 a remplacé l'article L. 111-10-3 du Code de la construction et de l'habitation par les dispositions de l'article L. 174-1 du même code. Ce dernier a ensuite été modifié par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.

Dans sa version en vigueur depuis le 25 août 2021, l'article L. 174-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que des actions de réduction de la consommation d'énergie finale sont mises en œuvre dans les bâtiments ou parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments existants à usage tertiaire, définis par décret en Conseil d'État, afin de parvenir à une réduction de la consommation d'énergie finale pour l'ensemble des bâtiments soumis à l'obligation d'au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à 2010.

Les bâtiments soumis à cette obligation doivent atteindre, pour chacune des années susvisées, les objectifs suivants :

soit un niveau de consommation d'énergie finale réduit, respectivement, de 40 %, 50 %, 60 % par rapport à une consommation énergétique de référence qui ne peut être antérieure à 2010 ;
soit un niveau de consommation d'énergie finale fixé en valeur absolue, en fonction de la consommation énergétique des bâtiments nouveaux de leur catégorie.

Étant précisé que ces objectifs peuvent être modulés en fonction notamment de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou encore de coûts manifestement disproportionnés des actions par rapport aux avantages attendus en termes de consommation d'énergie finale.

Le décret n^o 2021-872 du 30 juin 2021 recodifiant la partie réglementaire du livre 1^er du Code de la construction et de l'habitation et fixant les conditions de mise en œuvre des solutions d'effet équivalent précise le champ d'application des obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire.

Dès lors, les activités tertiaires donnant lieu à l'obligation de réduction de la consommation d'énergie finale prévue à l'article L. 174-1 du Code de la construction et de l'habitation sont des activités marchandes ou non marchandes. Sont assujettis les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail de :

tout bâtiment hébergeant exclusivement des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m² ; les surfaces de plancher consacrées, le cas échéant, à des activités non tertiaires accessoires aux activités tertiaires sont prises en compte pour l'assujettissement à l'obligation ;
toutes parties d'un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m² ;
tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m².

Lorsque des activités tertiaires initialement hébergées dans un bâtiment, une partie de bâtiment ou un ensemble de bâtiments soumis à l'obligation cessent, les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail qui continuent à y exercer des activités tertiaires restent soumis à l'obligation, même si les surfaces cumulées hébergeant des activités tertiaires deviennent inférieures à 1 000 m². Il en est de même, à la suite d'une telle cessation, des propriétaires et, le cas échéant, des preneurs à bail qui exercent une activité tertiaire supplémentaire dans le bâtiment, la partie de bâtiment ou l'ensemble de bâtiments.

Ne sont pas soumis à cette obligation les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail :

des constructions ayant donné lieu à un permis de construire à titre précaire mentionné à l'article R*. 433-1 du Code de l'urbanisme ;
des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments destinés au culte ;
des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments dans lesquels est exercée une activité opérationnelle à des fins de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire.

Les actions destinées à atteindre les objectifs de réduction de la consommation énergétique finale portent notamment sur la performance énergétique des bâtiments, l'installation d'équipements performants et de dispositifs de contrôle et de gestion active de ces équipements.

– La création d'une plateforme numérique. – Le propriétaire ou, le cas échéant, le preneur à bail de chaque bâtiment concerné par l'obligation susmentionnée devra déclarer plusieurs informations sur une plateforme numérique, notamment :

la ou les activités tertiaires qui y sont exercées ;
la surface des bâtiments, parties ou ensembles de bâtiments soumis à ladite obligation ;
les consommations annuelles d'énergie par type d'énergie, des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments.

Ces données sont transmises chaque année à des échéances fixées par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie.

La plateforme génère automatiquement, pour chaque bâtiment ou partie de bâtiment ou ensemble des bâtiments, différents éléments, parmi lesquels :

la modulation qui porte sur le volume de l'activité sur la base des indicateurs d'intensité d'usage spécifique à l'activité concernée ;
les consommations annuelles d'énergie finale ajustées en fonction des variations climatiques, par type d'énergie.

– Évaluation et constat du respect de l'obligation de réduction des consommations d'énergie. – Au plus tard les 31 décembre 2031, 2041 et 2051, le gestionnaire de la plateforme numérique vérifie, pour l'ensemble des assujettis à l'obligation prévue par l'article L. 174-1 du Code de la construction et de l'habitation, que les objectifs fixés ont été atteints.

– Sanctions spécifiques aux bâtiments à usage tertiaire. – Les sanctions de la méconnaissance des obligations spécifiques à la performance énergétique des bâtiments tertiaires sont prévues par l'article R. 185-2 du Code de la construction et de l'habitation.

En cas d'absence non justifiée de transmission sur la plateforme numérique, par le propriétaire et, le cas échéant, par le preneur à bail assujetti à l'obligation mentionnée au I de l'article R. 174-23 du Code de la construction et de l'habitation, des informations mentionnées à l'article R. 174-27, dans le délai fixé à cet article, le préfet compétent au regard de la localisation des bâtiments, des parties de bâtiments ou de l'ensemble des bâtiments peut mettre en demeure le propriétaire et, le cas échéant, le preneur à bail, de respecter ses obligations dans un délai de trois mois.

Il notifie à l'assujetti, dans le cadre de cette mise en demeure, qu'en l'absence de transmission de ces informations dans le délai prévu, il sera procédé à la publication, sur un site internet des services de l'État, du document retraçant les mises en demeure restées sans effet.

En cas de non-respect non justifié de l'un des objectifs prévus au 1° ou 2° de l'article R. 174-23, le préfet compétent au regard de la localisation du bâtiment, de la partie de bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments peut mettre en demeure les assujettis d'établir un programme d'actions respectant leurs obligations et de s'engager à le respecter. Ce programme d'actions, établi conjointement par le propriétaire et, le cas échéant, le ou les preneurs à bail, mentionne les actions dont chacune des parties est responsable et comprend un échéancier prévisionnel de réalisation et un plan de financement. Il est soumis au préfet pour approbation.

À défaut de transmission du programme d'actions dans un délai de six mois après sa première mise en demeure, le préfet peut mettre en demeure individuellement le propriétaire et, le cas échéant, le preneur à bail d'établir chacun leur programme d'actions, en conformité avec leurs obligations respectives, dans un délai de trois mois, en précisant à chacun d'entre eux que, si le programme d'actions n'est pas transmis dans le délai prévu, il sera procédé à une publication sur un site internet des services de l'État du document retraçant les mises en demeure restées sans effet. Chaque programme d'actions est soumis au préfet pour approbation.

En l'absence, non justifiée, de dépôt d'un programme d'actions auprès du préfet à la suite de cette seconde mise en demeure, celui-ci peut prononcer une amende administrative au plus égale à 1 500 € pour les personnes physiques et à 7 500 € pour les personnes morales. L'amende administrative est recouvrée comme en matière de créances étrangères à l'impôt et au domaine.

Lorsque l'assujetti ne se conforme pas au programme d'actions approuvé par le préfet, celui-ci peut engager une procédure contradictoire à l'issue de laquelle un constat de carence peut être établi.

La carence de l'assujetti est prononcée par un arrêté motivé du préfet qui prévoit sa publication sur un site internet des services de l'État. Sur ce fondement, le préfet peut prononcer une amende administrative au plus égale à 1 500 € pour les personnes physiques et 7 500 € pour les personnes morales, proportionnée à la gravité des manquements constatés. L'amende administrative est recouvrée comme en matière de créances étrangères à l'impôt et au domaine.

Respect des exigences relatives à la performance énergétique et environnementale

– Plan. – Le respect des exigences relatives à la performance énergétique et environnementale est garanti par un régime de contrôle basé sur un système d'attestations (I) et par de lourdes sanctions dont les notaires ont souvent pas ou peu conscience (II).

Le contrôle du respect des exigences relatives à la performance énergétique et environnementale – les attestations

– Instauration d'un contrôle en amont et en aval des projets. – L'ordonnance n^o 2022-1076 du 29 juillet 2022 visant à renforcer le contrôle des règles de construction modifie la section 3 du chapitre II « Procédures administratives » du titre II du livre 1^er du Code de la construction et de l'habitation, laquelle comprend depuis le 1^er janvier 2024 une sous-section 1 intitulée « Attestations délivrées au moment du dépôt de demande de permis de construire », une sous-section 2 intitulée « Attestations délivrées à l'achèvement des travaux », et une sous-section 3 concernant les dispositions communes.

– Attestations à fournir lors du dépôt de demande de permis de construire . – Depuis le 1^er janvier 2024, différentes attestations sont à fournir par le maître d'ouvrage, en fonction des cas, lors du dépôt du dossier de demande de permis de construire. Parmi les documents à remettre au moment du dépôt du dossier de demande de permis de construire est notamment prévu un document attestant du respect, au stade de la conception, des exigences énergétiques et environnementales mentionnées au titre VII du Code de la construction et de l'habitation.

– Attestations à fournir lors de l'achèvement des travaux . – Depuis le 1^er janvier 2024, différentes attestations sont à fournir par le maître d'ouvrage en fonction des cas à l'achèvement des travaux. Notamment à l'achèvement des travaux de construction des bâtiments soumis à permis de construire et des travaux de rénovation de bâtiments existants soumis à permis de construire, le maître d'ouvrage fournit à l'autorité qui a délivré l'autorisation un document attestant du respect des règles de construction en matière de performance énergétique et environnementale prévues au titre VII du livre 1^er du Code de la construction et de l'habitation.

Ces différentes attestations sont établies, selon les catégories de bâtiments, suivant les modalités prévues à l'article L. 122-12 dudit code.

– Dispositions communes aux attestations susvisées. – Les attestations sont transmises par le maître d'ouvrage à un service de l'État ou à un organisme désigné par décret en Conseil d'État.

Le décret n^o 2023-1175 du 12 décembre 2023 relatif aux documents attestant du respect des règles concernant l'acoustique, l'accessibilité et la performance énergétique et environnementale a défini les modalités d'application desdites attestations en déterminant notamment le contenu et les modalités de réalisation.

Le décret précise que les attestations requises à l'achèvement des travaux pour des constructions dont la demande d'autorisation d'urbanisme a été déposée avant le 1^er janvier 2024 et dont la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est déposée avant le 1^er janvier 2025 peuvent être réalisées selon les dispositions préexistantes au présent décret.

Le décret n^o 2023-1143 du 6 décembre 2023 définit les conditions d'agrément des bureaux d'études pour la délivrance des attestations relatives au respect des règles de construction.

Les sanctions du non-respect de la réglementation relative à la performance énergétique et environnementale codifiée dans le Code de la construction et de l'habitation

– La méconnaissance des obligations concernant la performance énergétique du bâti existant ou neuf expose à de lourdes sanctions méconnues des notaires. – À titre liminaire, rappelons qu'au regard de l'architecture du Code de la construction et de l'habitation (cf. art. L. 112-1 à L. 112-13), tout projet de construction ou de rénovation de bâtiment doit respecter les objectifs généraux notamment du titre VII. Lorsque des résultats minimaux sont fixés par voie réglementaire, ils doivent être atteints. La méconnaissance de ces obligations expose aux sanctions prévues au titre VIII dudit code. L'ordonnance n^o 2022-1076 du 29 juillet 2022 a été prise en vue d'améliorer l'efficacité du contrôle des règles de construction conformément à l'article 173 de la loi Climat et Résilience.

– L'existence de contrôles administratifs. – L'ordonnance susmentionnée a également modifié la section 1 du chapitre 1^er du titre VIII portant sur le contrôle et les sanctions.

Concernant le droit de visite, le préfet et l'autorité compétente, ainsi que les fonctionnaires et agents habilités ou commissionnés peuvent visiter les bâtiments soumis aux dispositions du Code de la construction et de l'habitation afin de procéder au contrôle du respect de ces dispositions. Ils peuvent se faire communiquer et prendre copie de tous documents techniques se rapportant à la construction, à la rénovation ou à la démolition des bâtiments. Ce droit de visite peut s'exercer jusqu'à six ans après l'achèvement des travaux.

S'agissant spécifiquement des domiciles et des locaux à usage d'habitation, ils ne peuvent être visités qu'en présence de leur occupant et avec son assentiment. Lorsque l'accès à un domicile ou un local comprenant des parties à usage d'habitation est refusé ou que la personne ayant qualité pour autoriser l'accès à un tel domicile ne peut être atteinte, les visites peuvent être autorisées par ordonnance du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés les lieux ou locaux à visiter.

Concernant les sanctions administratives, lorsqu'à l'occasion d'un contrôle un manquement est constaté notamment par les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, y compris les propriétaires et les copropriétaires d'immeubles collectifs à usage d'habitation aux obligations fixées notamment à l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation, le fonctionnaire ou l'agent public chargé du contrôle en fait le rapport à l'autorité administrative compétente. Il en remet une copie à l'intéressé qui peut faire part de ses observations à l'autorité administrative dans un délai qu'elle détermine et qui ne peut être inférieur à un mois.

Indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées en application de l'article L. 183-4 du Code de la construction et de l'habitation, l'autorité administrative compétente met en demeure de se conformer à la réglementation dans un délai qu'elle détermine. Elle peut, par le même acte, ou par un acte distinct, suspendre les travaux de construction, de rénovation ou de démolition jusqu'à ce que la situation de l'intéressé ait été régularisée, à moins que des motifs d'intérêt général ne s'y opposent.

– L'existence de sanctions pénales. – L'ordonnance du 29 juillet 2022 a également modifié le chapitre III portant sur la recherche et les constatations des infractions et sanctions pénales applicables.

En cas de continuation des travaux nonobstant la décision judiciaire ou l'arrêté en ordonnant l'interruption, les personnes mentionnées au premier alinéa de l'article L. 183-4 du Code de la construction et de l'habitation encourent un emprisonnement de trois mois et une amende de 45 000 €.

De même, est puni d'une amende de 45 000 € le fait pour les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou toute autre personne responsable de l'exécution de travaux, de méconnaître les obligations imposées notamment par le premier alinéa des articles L. 171-1 et L. 172-1 par les dispositions réglementaires prises pour leur application. En cas de récidive, une peine d'emprisonnement de six mois peut en outre être prononcée.

En sus, des règles du Code de la construction et de l'habitation, la construction projetée devra également respecter le Code de l'urbanisme.

Cette réforme du régime de contrôle des constructions initiée le 29 juillet 2022 par ladite ordonnance est entrée en vigueur le 1^er janvier 2024.

– Efficience de cette réglementation. Quelques mots sur la garantie décennale. – Il convient de s'interroger sur la capacité de l'administration à assurer ce contrôle.

À cet égard, le texte sur la garantie décennale en matière de performance énergétique est éclairant. L'article L. 123-2 du Code de la construction et de l'habitation dispose en effet : « En matière de performance énergétique, l'impropriété à la destination, mentionnée à l'article 1792 du code civil, ne peut être retenue qu'en cas de dommages résultant d'un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l'ouvrage, de l'un de ses éléments constitutifs ou de l'un de ses éléments d'équipement conduisant, toute condition d'usage et d'entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ne permettant l'utilisation de l'ouvrage qu'à un coût exorbitant ».

Cet article encadre la notion d' « impropriété à la destination » conditionnant l'application de la garantie décennale (cf. C. civ., art. 1792) en matière de performance énergétique.

L'entrée en vigueur de la réglementation thermique dite « RT 2012 » (désormais remplacée par la « RE 2020 ») a considérablement augmenté les exigences imposées aux constructeurs en matière de performance énergétique. Les conséquences de cette augmentation des contraintes sur l'application du régime de la responsabilité décennale ont suscité des questionnements, notamment quant à l'appréciation par les juges du critère de l'impropriété à la destination en présence d'un défaut de performance énergétique (tout déficit de production énergétique ou toute surconsommation conduit-elle à rendre l'ouvrage impropre à sa destination ?).

Maintenir en l'état le régime de la responsabilité décennale présentait le risque que les juges qualifient toute surconsommation énergétique comme incompatible avec la destination de l'ouvrage, en se fondant sur la destination qui aura été convenue par les parties et qui intègre la performance énergétique. Les constructeurs et assureurs craignaient ainsi un contentieux foisonnant, générateur de solutions incertaines, et des dysfonctionnements assurantiels.

Un rapport rendu dans le cadre d'un Plan Bâtiment durable sur le thème de la performance énergétique proposait ainsi d'introduire des articles dans le Code de la construction et de l'habitation afin d'encadrer le recours à la responsabilité décennale en la matière.

Le sujet a fait l'objet de plusieurs amendements présentés dans le cadre du vote de la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte.

A été soutenu l'amendement n^o 1473 proposant de compléter l'article L. 111-13 du Code de la construction et de l'habitation par un alinéa disposant qu'« En matière de performance énergétique, l'impropriété à la destination, mentionnée à l'article 1792 du code civil reproduit au présent article, ne peut être retenue sauf en cas de défauts avérés liés aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l'ouvrage ou de l'un de ses éléments constitutifs ou éléments d'équipement, conduisant, toute condition d'usage et d'entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ne permettant pas l'utilisation de l'ouvrage à un coût raisonnable ».

Cet amendement avait pour objectif notamment de protéger les consommateurs « en explicitant le fait qu'une consommation énergétique excessive peut donner lieu à l'examen de la mobilisation de la garantie décennale dès lors que toutes les conditions d'usage et d'entretien à sa charge sont raisonnables » et en donnant « des gages aux assureurs en écartant les abus de contentieux basés sur une simple surconsommation énergétique non liés à des défauts du bâti ».

Celui-ci a été adopté quasiment en l'état par le législateur dans le cadre de la loi n^o 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte qui a introduit l'article L. 111-13-1 (ancien) du Code de la construction et de l'habitation, aux termes duquel : « En matière de performance énergétique, l'impropriété à la destination, mentionnée à l'article L. 111-13, ne peut être retenue qu'en cas de dommages résultant d'un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l'ouvrage, de l'un de ses éléments constitutifs ou de l'un de ses éléments d'équipement conduisant, toute condition d'usage et d'entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ne permettant l'utilisation de l'ouvrage qu'à un coût exorbitant ».

Cet article, qui s'ajoute aux dispositions relatives à la responsabilité décennale, encadre par un certain nombre de conditions la mise en jeu de la garantie décennale pour impropriété à la destination en matière de performance énergétique.

Celui-ci a été déplacé à l'article L. 123-2 du même code à l'occasion de l'ordonnance n^o 2020-71 du 29 janvier 2020, dite « loi ESSOC II », relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre I^er du Code de la construction et de l'habitation. Les termes de l'ancien article L. 111-13-1 et de l'article L. 123-2 nouveau sont identiques, à l'exception d'une modification de forme liée à un renvoi d'article.

Aux termes de cet article, le déficit de performance énergétique peut constituer un défaut de nature à engager la responsabilité décennale pour impropriété à la destination, mais seulement dans certaines conditions.

Plus précisément, il y aura impropriété à la destination si les conditions suivantes sont réunies :

un défaut lié aux produits, à la conception ou à la réalisation de l'ouvrage, de l'un de ses éléments constitutifs ou de l'un de ses éléments d'équipement. Cette condition renvoie au critère de la matérialité du désordre. La responsabilité décennale du constructeur suppose l'existence d'un défaut qui affecte l'ouvrage, l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement. Dès lors, l'absence d'économies d'énergie ne permet pas de caractériser une impropriété à la destination en l'absence de désordre matériel ;
un défaut conduisant à une surconsommation énergétique ne permettant l'utilisation de l'ouvrage qu'à un coût « exorbitant ». Toute surconsommation ne caractérise pas une impropriété à la destination, le recours à la garantie décennale suppose que la surconsommation entraîne un « coût exorbitant ». Ce serait donc « par le prisme économique que se mesure le défaut de performance énergétique ». Néanmoins, le caractère « exorbitant » du coût ne fait pas l'objet de précisions dans le texte, ce qui laisse place à une marge d'appréciation par le juge ;
l'ouvrage doit avoir été utilisé et entretenu de manière « appropriée ». En matière de performance énergétique, le critère de « l'utilisation et de l'entretien appropriés de l'ouvrage » constitue une condition pour engager la responsabilité décennale du constructeur, et non une cause d'exonération de ce dernier comme cela est en principe le cas en responsabilité décennale. Le texte opère ainsi un renversement de la charge de la preuve. Il appartiendra désormais au demandeur qui souhaite engager la responsabilité décennale du constructeur de prouver qu'il a utilisé et entretenu l'ouvrage de manière appropriée, et non plus au constructeur dont la responsabilité est engagée de démontrer une mauvaise utilisation ou un mauvais entretien pour s'exonérer. La notion d'utilisation et d'entretien « appropriés » n'est néanmoins pas précisée par le texte, laissant là encore une place à l'appréciation des juges.

En somme, l'article L. 123-2 du Code de la construction et de l'habitation encadre l'appréciation de l'impropriété à la destination en matière de performance énergétique ; il « dessine les contours » de la notion d'impropriété à la destination.

Soulignons un jugement rendu par le tribunal administratif de Lyon sur le fondement de ce texte. En l'espèce, une université avait fait construire un bâtiment universitaire. L'ouvrage avait été réceptionné en février 2015 et les réserves levées en janvier 2016. Au cours de l'hiver 2015-2016, il était apparu qu'une brise d'air frais pénétrait dans les locaux, ce qui rendait impossible de chauffer convenablement le bâtiment. Après expertise, l'université demandait la condamnation des constructeurs à réparer les désordres.

Dans sa décision, le tribunal souligne qu'il résulte des dispositions de l'article L. 123-2 du Code de la construction et de l'habitation « éclairées par les travaux préparatoires de la loi n^o 2015-992 du 17 août 2015 dont elles sont issues, que le législateur a entendu exclure l'application de la garantie décennale lorsque les désordres affectant la performance énergétique d'un bâtiment et susceptibles de le rendre impropre à sa destination, peuvent être palliés par une surconsommation énergétique dont le coût ne soit pas exorbitant au regard de celui de la consommation raisonnablement escomptée pour une utilisation normale de l'ouvrage ».

Il constate en l'espèce que le désordre est de nature à entraîner la garantie décennale du constructeur car aucune solution, et donc aucune surconsommation énergétique, ne permettait en l'espèce de remédier aux désordres liés à la perméabilité du bâtiment.

En conclusion, l'appréciation de l'impropriété à la destination en cas de déficit de performance énergétique a été encadrée par le législateur, de sorte que tout déficit de performance énergétique ne peut constituer un dommage de nature décennale. Néanmoins, toute subjectivité et donc toute incertitude ne sont pas pour autant écartées, le texte laissant la place à une appréciation notamment du coût « exorbitant » et du caractère « approprié » de l'utilisation et de l'entretien.

Ce texte a pour objectif d'encadrer et de limiter le champ de la décennale.

Les règles sont nombreuses, les objectifs louables. La capacité de l'administration à contrôler et des assureurs à assurer pose question.