Le permis à précaire

– Principe du permis à titre précaire. – Le Code de l'urbanisme a aménagé un régime particulier de permis de construire qui peut être délivré à titre précaire. Son régime a été largement redéfini lors de la réforme des autorisations d'urbanisme par l'ordonnance du 8 décembre 2005.

L'article L. 433-1 prévoit ainsi qu'une construction, quelle qu'en soit sa nature (et donc sans nécessairement que celle-ci soit elle-même intrinsèquement précaire si l'on s'en tient à la lettre du texte), peut faire l'objet d'un permis de construire à titre précaire.

Un tel permis peut être délivré quand bien même la construction envisagée ne serait pas conforme aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords. Comme le souligne Xavier de Lesquen dans ses conclusions rendues sous la décision du Conseil d'État du 18 février 2015 : « Il est bien certain que le régime du permis précaire n'est pas réservé aux seules constructions non conformes à l'ensemble des règles d'urbanisme : ce serait une lecture possible de l'article L. 433-1, mais peu opportune dès lors que ce régime résiduel apparaît comme particulièrement adapté au caractère provisoire de la construction est utile tant pour le bénéficiaire que pour la collectivité publique ».

Le dispositif a très vite trouvé un terrain d'application concernant les emplacements réservés afin de réaliser dans ces périmètres des constructions, malgré le risque de devoir retirer ces dernières.

– Date d'expiration du permis. – Curieusement, l'article L. 433-2 du Code de l'urbanisme semble admettre que le permis de construire ne contienne pas de date d'expiration puisque, selon son deuxième alinéa, « il peut [et non « doit »] fixer un délai à l'expiration duquel le pétitionnaire doit enlever la construction autorisée ».

Selon l'article R. 433-1, la mention du délai d'expiration dans le permis de construire n'est rendue obligatoire que dans les cas suivants :

La formulation du texte permet donc de considérer qu'en dehors de ces situations, soit le permis précise le délai à l'expiration duquel la construction doit être retirée, soit il ne prévoit rien.

Si la construction n'est pas précaire et si le permis de construire ne prévoit pas de date d'expiration, le permis de construire de l'article L. 433-1 du Code de l'urbanisme perd-il pour autant son caractère précaire ? Il n'en est rien selon nous, car cela reviendrait à considérer qu'il s'agit d'un permis de droit commun, ce qui ne correspond pas à l'esprit du texte.

– Les limites du dispositif. – Ce dispositif n'est pas exempt de freins. Nous pouvons l'illustrer en trois points.

Premièrement, la rédaction de l'article R. 433-1 du Code de l'urbanisme limite fortement les cas dans lesquels ce type de permis peut être obtenu sans qu'il soit fixé de date d'expiration, notamment son a) qui couvre une grande partie des zones constructibles.

On peut néanmoins l'envisager, notamment lorsque le terrain d'assiette du projet est situé dans une zone couverte par le règlement national d'urbanisme.

Deuxièmement, dans une décision du 18 février 2015, le Conseil d'État a eu l'occasion d'en restreindre le champ à titre exceptionnel aux constructions temporaires « qui, sans respecter l'ensemble de la réglementation d'urbanisme applicable, répondent à une nécessité caractérisée, tenant notamment à des motifs d'ordre économique, social, culturel ou d'aménagement, et ne dérogent pas de manière disproportionnée aux règles d'urbanisme applicables eu égard aux caractéristiques du terrain d'assiette, à la nature de la construction et aux motifs rendant nécessaire le projet ».

La solution de principe posée par cette décision a été reprise la même année par la cour administrative d'appel de Marseille.

Ces décisions limitent fortement les cas dans lesquels le permis à titre précaire peut être mis en œuvre. Le juge considère ainsi que :

Troisièmement, autre frein qu'il nous semble important de signaler : le caractère précaire du permis implique que le bénéficiaire puisse être amené à enlever sa construction, même avant la date limite fixée par le permis.

Selon les dispositions de l'article L. 433-3 du Code de l'urbanisme, cette démolition a même lieu sans indemnité si :

En dehors de ces cas de figure, peut-on considérer par a contrario que l'indemnité du bénéficiaire sera obligatoire ? Cela nous semblerait opportun, d'autant que l'article L. 433-4 prévoit une indemnité si la construction est retirée à la demande de la puissance publique avant que la date d'expiration soit atteinte.

Par ailleurs, une difficulté mise en lumière par les praticiens tient à l'absence fréquente de contrôle de l'enlèvement des constructions autorisées provisoirement. Il en résulte de nombreux abus, les constructeurs étant tentés de maintenir leurs ouvrages ou leurs installations au-delà de l'échéance du délai imparti dans l'autorisation.