La pratique du Title Insurance à l'étranger

– Un déploiement aux États-Unis du fait des lacunes du système foncier. – La souscription du Title Insurance, dont la traduction littérale est « l'assurance titres », a été principalement développée et commercialisée aux États-Unis en raison des lacunes des lois américaines relatives aux registres fonciers. La première compagnie d'assurance titres, la Law Property Assurance and Trust Society, a été créée en Pennsylvanie en 1853.

Il s'agit d'une assurance de risque et non d'une assurance de responsabilité, dont l'objet est de garantir tout ou partie des conséquences pécuniaires de la perte d'un titre de propriété.

Elle se distingue d'une assurance traditionnelle en ce sens qu'elle ne protège pas du risque de survenance d'un événement futur, mais des réclamations au titre d'événements passés. Le risque garanti est donc la contestation future d'un vice préexistant à la date de la souscription de la police. Selon les cas, le vice peut être connu de l'assureur et accepté par lui, ou ignoré des parties prenantes.

Aux États-Unis, l'assurance titres est très populaire, voire indispensable compte tenu du piètre état du système foncier dans la plupart des États.

– Catégories de – Title Insurance . – Il existe deux grandes catégories d'assurances titres :

Il existe également des assurances titres « premium » qui offrent, outre les garanties standards, une couverture des risques d'illégalité d'une construction ainsi que des polices comportant des couvertures sur-mesure en fonction des besoins identifiés.

– La prime d'assurance titres. – Généralement unique, elle est variable selon différents critères, tels que :

En moyenne, aux États-Unis, pour un bien à usage d'habitation, la prime oscille entre 500 et 3 500 dollars. En règle générale, le règlement de la prime incombe à l'acquéreur ou à l'emprunteur.

– L'obligation d'agrément. – Aux États-Unis, les compagnies d'assurance titres doivent être agréées auprès des autorités publiques. Un agrément est aussi exigé s'agissant de leur tarif et des modalités des contrats qu'elles commercialisent.

Pour éviter les abus, la loi américaine sur les procédures de règlement immobilier (RESPA) interdit aux vendeurs d'imposer aux acquéreurs le choix de l'assureur.

– Le ratio de sinistralités des assurances titres est historiquement relativement faible. – Ce résultat s'explique par les précautions que prennent des assureurs en la matière. Pour chaque demande de souscription, un audit juridique est réalisé par des juristes spécialisés. Si l'analyse révèle une irrégularité, l'assureur refusera la souscription de l'assurance ou la conditionnera à la réalisation préalable de mesures correctrices.

Dans les pays où les registres fonciers sont lacunaires, comme c'est le cas aux États-Unis, le recours à l'assurance titres a eu pour conséquence de créer des titres privés, plus fiables que ceux publics. Ainsi, la solution assurantielle a favorisé la sécurité des transactions immobilières.

– Le déploiement de l'assurance en cas de découverte d'une irrégularité. – L'assurance titres est également apparue dans des pays bénéficiant d'un système foncier performant. C'est le cas au Québec où ce type d'assurance est commercialisé dans les hypothèses où les investigations du notaire mettront en évidence une irrégularité juridique, par exemple dans la chaîne de propriété.

À la différence de la pratique américaine, l'assurance titres québécoise n'a vocation à être souscrite que dans l'hypothèse où une irrégularité a été décelée, et notamment dans les cas suivants :

– Trois critiques existent à l'encontre de l'assurance titres : –

– Le déploiement de l'assurance au-delà de la garantie des titres de propriété. – Non seulement l'essor économique des compagnies d'assurance titres est extrêmement important, mais elles ont aussi été en capacité de diversifier leurs activités bien au-delà de la garantie des titres de propriété.

C'est notamment le cas du produit commercialisé par le courtier Secure Legal Title, leader du marché de l'assurance titres, qui a rejoint AXA XL en novembre 2019. Il propose une grande diversité de solutions assurantielles en matière de risques juridiques identifiés ou non identifiés au jour de la souscription de la police : titres de propriété bien sûr, mais aussi sujet de zonage, permis de construire, baux, capacité des cocontractants, garantie d'actifs et de passifs immobiliers dans les opérations de share deal, couverture des risques de permis de construire et d'exploitation pour des projets d'infrastructure et d'énergie. La compagnie commercialise ses produits aux États-Unis, en Europe, en Australie, en Amérique latine, au Mexique et dans les Caraïbes.

L'introduction sur le marché français de la garantie permis de construire s'inspire de ce modèle.