Chapitre I – L’appréciation du modèle français des transactions immobilières dans un monde digital

2517 – La performance des transactions immobilières digitalisées pour les acteurs. – En s’inspirant des méthodes de démarche design (design thinking)⁸²⁴, la recherche de la performance des transactions digitalisées doit avoir pour point de départ les clients et la compréhension de leurs besoins, pour parvenir à définir des problèmes et rechercher des solutions. Par acteur, il convient d’entendre les acteurs intermédiaires (comme les notaires ou l’administration fiscale) qui participent à la chaîne de production, mais aussi et surtout les clients finaux, qui sont les parties prenantes à l’acte ou à la formalité et qui en sont les véritables bénéficiaires.

2518 – Les quatre principales étapes d’une transaction immobilière digitalisée. – Le client connaît, en règle générale, quatre étapes principales au cours d’une transaction immobilière : une phase de mise en vente et de rencontre des volontés entre un vendeur et un acquéreur, une phase de contractualisation de cet accord avec la signature d’un avant-contrat, une phase de transition vers la vente, et enfin une phase finale de signature de l’acte de vente opérant le transfert du bien contre la remise du prix.

2519 Les attentes des clients finaux consistent principalement à maîtriser la donnée temps, en réussissant à aboutir dans les délais souhaités, et sur le fond à ce que le contenu de la transaction soit conforme à leur projet, que ce soit la qualité du bien, le juste prix et la signature d’un contrat sécurisé, sans risque de contrepartie (paiement du prix contre remise du bien, absence de contentieux, opposabilité aux tiers)⁸²⁵.

2520 – La mise en vente par soi même. – La phase de commercialisation a été fortement impactée par le numérique avec l’émergence des plateformes d’annonces en ligne, qui représenterait aujourd’hui près de 80 % des transactions immobilières en France⁸²⁶. Le numérique permet aujourd’hui aux vendeurs de proposer directement un bien à la vente, sans passer par un intermédiaire, en quelques clics, par des plateformes en ligne⁸²⁷, éventuellement assistés par des tutoriels, foires aux questions, voire par des assistants en ligne.

2521 – La recherche du juste prix. – Des plateformes commerciales permettent aujourd’hui d’assister en partie les propriétaires sur la valorisation du bien, mais ces propositions de valorisation oscillent souvent de +/- 20 % avec une fourchette haute et une fourchette basse. L’État⁸²⁸, en s’appuyant notamment sur les bases des notaires⁸²⁹, met également à disposition une cartographie des mutations à titre onéreux, en descendant jusqu’aux parcelles, permettant d’obtenir les informations sur les mutations des cinq dernières années. Pour autant cette connaissance des transactions antérieures peut ne pas refléter la dynamique de marché, et les agréments et caractéristiques d’un bien peuvent faire varier le prix en plus de la composante hédonique. À noter qu’il est également possible de faire réaliser une estimation payante en ligne⁸³⁰. Au final, il semble que le numérique apporte actuellement une meilleure information au propriétaire sur la valeur possible de son bien, mais avec un indice de confiance relatif quant à la stratégie de vente à poursuivre.

2522 – La maîtrise d’un contexte juridique complexe. – Des plateformes commerciales permettent aujourd’hui d’assister en partie les propriétaires dans la conduite d’un processus de mise en vente.

2523 – Le recours à un commercialisateur. – Malgré l’essor de nouveaux outils, la capacité de vendre par soi-même ne semble pas avoir été significativement employée en termes de part de marché et, de manière surprenante, le secteur de l’intermédiation maintient une activité majoritaire représentant 69 % des transactions⁸³¹. Ce chiffre traduit imparfaitement le pourcentage de transactions effectivement réalisées par des vendeurs seuls, car il intègre aussi les ventes hors marché (famille, amis, voisins, via notaire, etc.), sans passer par un véritable processus de commercialisation⁸³².

2524 – La performance de la commercialisation. – En plus des plateformes de vente en ligne, le numérique apporte aux professionnels de nouveaux outils comme notamment un extranet de suivi de commercialisation, des outils de visite virtuelle, des visuels 3D, ou encore le home staging numérique. Ces outils améliorent globalement l’expérience client, mais les principaux critères de prix et de délai s’en sont-ils trouvés impactés ?

2525 – La digitalisation de la phase de promesse de vente. – La phase de préparation et de signature de la promesse de vente peut se dérouler avec ou sans un professionnel. Si les clients décident de signer un avant-contrat sans l’assistance d’un notaire, ce contrat aura la forme d’un compromis de vente à cause de l’obligation, à peine de nullité, d’enregistrement des promesses unilatérales⁸⁴⁰. L’hypothèse de défaut d’accompagnement par un professionnel est très résiduelle compte tenu du contexte juridique complexe de l’acte, des obligations d’investigation et d’information qui se traduisent par des annexes, et un certain formalisme du contrat. Le client courageux peut se faire assister par des plateformes en ligne ou par des sites de vente entre particuliers, et éventuellement signer électroniquement via un prestataire agréé eIDAS⁸⁴¹, mais le rapport bénéfice/risque semble défavorable. En effet, le coût d’une promesse de vente reste relativement faible⁸⁴² rapporté à l’investissement global, alors que les conséquences d’une erreur sur une information ou une annexe essentielle peuvent conduire à la nullité ou à des situations de contentieux évitables. Ainsi, il n’est pas évident que le numérique puisse apporter un bienfait décisif sur ce point.

2526 – La digitalisation de la phase de préparation de la promesse de vente. – Du point de vue du client, les principaux critères d’appréciation de la prestation de l’avant-contrat (préparation, signature) vont être la rapidité de signature et la qualité du contrat au regard de l’objectif des deux parties, afin d’aboutir à la vente finale. Quant à la rapidité de signature de l’avant-contrat, dont les parties sont souvent déçues, le point de blocage principal est le délai d’obtention de la documentation minimale de vente qui implique souvent des tiers (syndic de copropriété, service de la publicité foncière, etc.). Il faut supposer que les diagnostics privatifs, en principe obligatoires pour faire des annonces immobilières, auront été réalisés en amont⁸⁴⁵. Sur l’aspect temporel, le numérique apporte des solutions afin de réduire considérablement le délai d’obtention des documents, avec un avantage certain pour le notaire et ses plateformes. Le plus évident est l’accès direct des notaires à la publicité foncière (dispositif dit « ANF »)⁸⁴⁶, qui va permettre au notaire d’avoir immédiatement l’information sur le bien vendu, là où l’agent immobilier aura besoin d’un aller-retour papier d’au moins une dizaine de jours. Cet avantage est encore plus décisif si des copies de titres doivent être obtenues (par ex., règlement de copropriété) dans la mesure où le notaire aura tout de suite leur référence et pourra immédiatement en obtenir la copie via ANF. Si l’agent devait en faire la demande, il perdrait à nouveau une bonne dizaine de jours avec une demande papier.

2527 – L’importance de la documentation de copropriété. – S’agissant des informations de copropriété, la loi Alur⁸⁴⁷ a rendu obligatoire un certain nombre de documents dès la promesse (assemblées générales, carnet d’entretien, règlement de copropriété et modificatifs, questionnaire d’information, etc.), qui sont la principale source du retard pris dans l’organisation de la signature. L’accès à ces données a été facilité par l’obligation pour les syndics de déployer des extranets⁸⁴⁸, et il existe également le registre des copropriétés géré en ligne par l’État⁸⁴⁹ qui permet d’avoir accès à certaines informations. Pour les notaires, des plateformes comme Copronot ou le Portail notarial des copropriétés d’Île-de-France, leur permettent d’alimenter la documentation de copropriété par adresse.

2528 – La digitalisation du contrat de promesse de vente. – La préparation du contrat est généralement administrée par logiciel sur support informatique. La procédure de signature des promesses de vente en elle-même a été digitalisée avec l’adoption massive de la signature électronique. Pour les notaires, cela résulte de l’adoption de l’acte authentique électronique dès fin 2008, avec la clé Real et le Micen. Pour les agents immobiliers, l’emploi de la signature électronique s’est généralisé à partir de 2017 avec l’arrivée des premières solutions logicielles employant des modules de signatures certifiés eIDAS. La principale différence pour les notaires est que l’acte authentique implique la présence des parties à l’acte devant un ou plusieurs notaires, sauf recours à la procuration à distance⁸⁵⁰, alors que l’acte sous seing privé électronique peut être signé à distance selon le procédé de signature qui est le plus souvent une « signature avancée » au sens de la réglementation eIDAS via mail, portable, scan identité, visioconférence, code secret, etc., le plus souvent avec deux facteurs⁸⁵¹.

2529 – L’enjeu de la rétractation. – La perfection de la procédure de promesse de vente est indissociable de la purge du délai de rétractation dont bénéficie chaque bénéficiaire de promesse non professionnel pour les acquisitions d’immeuble d’habitation⁸⁵². Cette formalité doit être réalisée par l’envoi du contrat signé « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise »⁸⁵³. Cette procédure est également digitalisée au moyen de « l’envoi recommandé électronique », procédé reconnu équivalent à l’envoi par lettre recommandée par la loi pour une République numérique⁸⁵⁴ dès lors qu’il est prodigué par un prestataire agréé eIDAS⁸⁵⁵ et que le destinataire, en l’occurrence le bénéficiaire de la promesse de vente, a « exprimé à l’expéditeur son consentement à recevoir des envois recommandés électroniques », ce qui est en général prévu dans les contrats avec mention des coordonnées électroniques des signataires.

2530 – Bilan intermédiaire des phases de commercialisation et de promesse dans un monde digital. – Les phases de commercialisation et de signature de la promesse de vente ne sont pas, légalement, sujettes à un délai incompressible. Ainsi, dès lors qu’un propriétaire vendeur a réuni un dossier formellement complet, rien n’interdit que la phase de commercialisation et la phase de promesse ne prennent que quelques jours. Le numérique n’efface toutefois pas la phase d’incertitude, avec le droit de rétractation qui induit un délai irréductible de dix jours pour que l’engagement soit définitif⁸⁵⁶.

2531 – La digitalisation de la préparation du dossier de vente. – La phase qui sépare la promesse de vente de la vente est administrée par les notaires. En dehors de considérations pratiques et du temps impondérable nécessaire aux parties pour s’organiser (financement, déménagement, travaux, emménagement, etc.), le back-office notarial ne souffre intrinsèquement d’aucun délai incompressible. Toute la procédure est digitalisée et ses relations avec les principales administrations le sont également ou en bonne voie de le devenir s’agissant de la procédure de préemption⁸⁵⁷. En théorie, une semaine suffirait au notaire pour recevoir toute la documentation de l’acte de vente, notamment les pièces d’état civil des parties, accessibles via Comedec⁸⁵⁸ ou Infogreffe pour les personnes morales, les informations d’urbanisme le plus souvent accessibles en ligne, ou encore les titres de propriété et renseignements sur la situation du fichier immobilier (accessibles via ANF). L’amélioration du fonctionnement des logiciels et l’automatisation des tâches⁸⁵⁹ sont toujours recherchées par le notaire, mais il ne semble pas y avoir de déficit notable dans le rendu du service notarial qui ne serait pas actuellement assouvi par le numérique.

2532 – Les leviers d’optimisation des délais de signature de l’acte de vente. – Le délai de la promesse de vente, qui est en moyenne de trois mois, ne trouve pas son explication dans la procédure notariale ainsi qu’il a été vu ci-avant. Ce délai s’explique par des procédures extérieures au notariat, qui sont principalement la procédure de purge du droit de préemption, qui intervient en principe sous deux mois, et l’obtention du financement par l’acquéreur. Subsidiairement, d’autres documents à obtenir de tiers peuvent fonder un certain délai d’exécution, comme les informations sur la copropriété ou sur les constructions et l’urbanisme.

2533 L’enjeu d’optimisation de la procédure de préemption concerne principalement le droit de préemption urbain⁸⁶⁰, qui est en cours de dématérialisation⁸⁶¹, d’autres droits de préemption d’un locataire⁸⁶² ou encore de la Safer pour les biens ruraux⁸⁶³, pouvant trouver à s’appliquer de manière quantitativement résiduelle. La procédure de préemption sera digitalisée avec l’envoi et le retour des déclarations d’intention d’aliéner par voie dématérialisée à horizon 2022, sauf report. Cette digitalisation permettra de gagner le temps d’un envoi recommandé papier et améliorera le suivi des préemptions avec un guichet numérisé, mais cela n’impactera pas significativement le délai de préemption. C’est au niveau du traitement interne de la procédure chez le bénéficiaire du droit de préemption que le délai, en principe de deux mois, trouve sa justification dans la mesure où elle implique plusieurs parties prenantes et également de pouvoir visiter/investiguer le bien. Déjà, la procédure peut être déléguée, volontairement ou de force, au préfet ou à des intercommunalités pour les communes dites « carencées » en logements sociaux⁸⁶⁴. La délégation volontaire peut être pérenne pour une période donnée ou pour un projet déterminé. Enfin, d’autres services doivent être consultés, tels que les mairies d’arrondissement dans des villes comme Paris, Lyon ou Marseille, ou encore le service des domaines pour avis⁸⁶⁵. Ainsi l’architecture de la prise de décision de renoncer à la préemption ou de préempter implique plusieurs acteurs, souvent de manière séquentielle ; elle n’est donc pas facile à digitaliser. De ce point de vue, le délai de deux mois prévu par le Code de l’urbanisme⁸⁶⁶, éventuellement prorogé en cas de demande de pièces et/ou de visite dans le dernier mois, semble être un délai raisonnable eu égard à l’objectif d’intérêt général poursuivi. Cela n’exclut pas d’organiser en interne un traitement automatisé rapide des déclarations sur des biens sans intérêt pour la collectivité.

2534 Le recours au financement est en pratique la procédure la plus longue et incertaine de la période séparant la promesse de vente et l’acte de vente définitif. Malgré l’émergence des banques en ligne et des promesses commerciales de traitement très rapide des prêts, la réalité du terrain est que la procédure prend en moyenne plus de soixante jours et ne commence qu’à partir de la signature de la promesse, alors même que le délai légal de la condition suspensive est de trente jours⁸⁶⁷. Par ailleurs, la délivrance du prêt est le plus souvent suivie d’une période de sauvegarde qui empêche la signature du prêt⁸⁶⁸ avant un délai de réflexion. Il en résulte que, du point de vue du cédant, la vente est suspendue jusqu’à l’obtention du financement par l’acquéreur, qui dépend à la fois des diligences de l’acquéreur, qui bénéficie d’un régime protecteur, et de la procédure d’instruction au sein de la banque et de ses partenaires qui peut sembler parfois opaque.

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2536 – Les risques des contrats dans un environnement numérique. – Dans un environnement numérique, le principal enjeu pour les parties est la confiance dans la réalisation des effets recherchés⁸⁸³, qui doivent se réaliser concomitamment ou de manière sécurisée pour empêcher le risque d’inexécution. Dans une vente immobilière, il s’agit pour le vendeur d’avoir la certitude d’obtenir son prix, et pour l’acquéreur d’obtenir l’immeuble vendu conforme aux indications du vendeur (libre de toute occupation, libre de toute charge, ou au contraire loué, etc.). Comment ces risques sont-ils assumés par le vendeur et l’acquéreur ?

2537 Pour le vendeur, la sécurité offerte par le service notarial obligatoire est absolue, il est certain que la vente ne sera pas reçue par le notaire sans que le prix et les frais soient versés dans sa comptabilité ou visibles sur ses comptes accessibles en temps réel via le portail CDC-NET-EDI, sous peine de responsabilité⁸⁸⁴. Il n’est plus question d’un chèque bien visible pour le vendeur, tous les flux interviennent par virement sur son compte, avec preuve d’envoi par avis d’opéré, et sont exécutés dans la journée.

2538 Pour l’acquéreur, le risque que son prix soit versé sans que l’immeuble lui soit remis est en partie effacé par le versement au notaire en amont, qui conservera les fonds tant que l’acte n’est pas signé. Sur la partie juridique, le notaire fera toutes diligences jusqu’au jour de la vente pour s’assurer de l’absence de charge hypothécaire non soldée, de passif vis-à-vis de créanciers comme le syndic de copropriété ou encore de baux en cours, la limite de ses diligences étant une dissimulation volontaire du vendeur. Sur la partie pratique, la vérification que le bien est libre de tous meubles et de personnes incombe à l’acquéreur. Les notaires prévoient à ce sujet un droit de visite juste avant la vente, le matin même ou la veille, qu’ils préconisent à leurs clients de réaliser, avec l’aide éventuelle de l’agent immobilier. Dans ces conditions, le risque pour l’acquéreur est en pratique réduit à quelques heures ou jours de « non-surveillance » du bien, intervalle très court pendant lequel il ne faut pas qu’une occupation illicite intervienne. La remise des moyens d’accès au bien est faite à l’issue de la signature.

2539 – Le paiement de taxes et la publicité de la transaction par le notaire. – Du point de vue des parties à l’acte comme du bénéficiaire final des taxes (État, collectivité, service de la publicité foncière, etc.), le système de transaction notarial est très sécurisé. En effet, le notaire est un débiteur direct des impôts afférents aux actes qu’il reçoit vis-à-vis du Trésor public, de telle sorte que s’il provisionne insuffisamment les taxes, il risque de devoir s’en acquitter sur ses deniers personnels. Cela fait du notaire une caution des parties à l’acte. Cette fonction est renforcée par les règles de publicité foncière, dans la mesure où le notaire a l’obligation de verser les taxes dans un délai d’un mois⁸⁸⁵ à compter de l’acte de vente, sous peine de pénalités de 10 % en plus des intérêts de retard. Et il n’a pas la possibilité de refacturer ces pénalités à l’acquéreur⁸⁸⁶.

2540 Le notaire sera garant vis-à-vis de l’acquéreur de la bonne exécution des formalités sans inscription intermédiaire au fichier immobilier pouvant amoindrir son droit, malgré la remise du prix au vendeur⁸⁸⁷. Ainsi le notaire est garant de la période qui sépare la vente de sa publication, et, sous réserve d’avoir de manière diligente obtenu des renseignements assez proches de la vente⁸⁸⁸, le notaire sera couvert par sa caisse d’assurance contre un tel risque qui sera le plus souvent indemnisé aux termes d’une transaction.

2541 Le notaire a également l’obligation vis-à-vis du vendeur de prélever sur le prix de vente toutes les taxes et impôts dont est redevable ce dernier, principalement l’impôt de plus-value, dont il est également responsable vis-à-vis du Trésor public. Là encore le notaire endosse une responsabilité renforcée, car le service de la publicité foncière est en droit de refuser la publication de l’acte si la plus-value a été mal calculée ou mal provisionnée. Or, malgré l’assistance logicielle, le calcul de l’impôt de plus-value est très complexe, avec une double liquidation des impôts et cotisations sociales selon les travaux, les frais, la durée de détention, etc., et avec des risques de sanctions en cas de retard de publication.

2542 En synthèse, le système actuel garantit, tant aux parties qu’à l’État, que les impôts seront formellement bien calculés et bien versés au moment de la vente sans avoir à attendre la déclaration d’impôt. Il ne semble pas qu’une solution alternative offre une sécurité équivalente avec des délais de traitement dans la journée et la garantie que les flux traités par le notaire le sont sous sa responsabilité, sans risque de restitution ou de réception de la contrepartie par les signataires.

2543 – Les transactions immobilières françaises à un stade numérique avancé. – L’examen de l’architecture actuelle des transactions immobilières en France met en lumière un environnement digitalisé par des tiers de confiance, les notaires et la Caisse des dépôts et consignations qui, avec l’État (DGFiP via les services de la publicité foncière et le cadastre), offrent à la transaction immobilière une grande robustesse⁸⁸⁹. Il n’a pas été mis en évidence, dans la procédure, de maillon à faible valeur ajoutée ou inefficace susceptible d’être uberisé par une nouvelle plateforme, à l’exception peut-être du modèle de financement dont le temps d’obtention peut paraître trop lent et formaliste.

2544 – L’appréciation de la valeur formelle de chaque acteur de la transaction. – Chaque acteur de la transaction immobilière a un rôle déterminé, le notaire y exerçant un rôle prépondérant de garant d’un consentement éclairé et des effets de la vente dans un environnement numérique sécurisé.

2545 S’agissant plus particulièrement du notaire, il semble difficile d’imaginer un système de substitution, sauf à trouver un nouvel intermédiaire offrant un même niveau de sécurité ou à concevoir un changement juridique et philosophique d’approche du système foncier. En termes de délai d’exécution, le délai pour régulariser une promesse de vente, finaliser le dossier de vente et recevoir l’acte de vente ne semble pas causé par la procédure en elle-même et l’intervention du notaire, déjà presque entièrement digitalisée, mais trouve sa justification dans des impératifs tiers comme les diagnostics, la préemption ou le financement.

2546 S’agissant des intermédiaires, internet est devenu le support incontournable de commercialisation via des plateformes d’annonces en ligne. La performance globale de la filière en termes de délai de commercialisation semble optimale grâce au numérique. Il semble que la question du prix et l’adéquation entre la rémunération et la mission accomplie soient l’enjeu principal de la transformation de la filière, avec l’émergence de nouveaux acteurs low cost en ligne⁸⁹⁰. Au Royaume-Uni, ces agences low cost ont déjà conquis 7 % du marché⁸⁹¹. Les acteurs traditionnels de la filière pourraient justifier leur modèle économique avec la valorisation de services et des nouvelles technologies comme l’espace client en ligne, la visite 3D et le home staging.

2547 Le secteur bancaire accuse un léger retard dans l’expérience client et le délai global d’octroi des crédits, difficilement explicable dans un environnement numérique. Pour autant, sans doute compte tenu de l’importance des règles régissant les banques et la délivrance des prêts immobiliers, aucun modèle de financement en ligne révolutionnaire ne semble émerger dans l’immédiat. Les financements alternatifs tels que le crowdfunding sont aujourd’hui réservés à des financements d’acquisition par des professionnels légitimant un coût plus élevé que la dette traditionnelle que les particuliers, qui empruntent encore à des taux très bas, ne seraient pas prêts à verser.

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