19 Mai 2021 – Rapport du 117e congrès – Commission 2 – Partie II – Le patrimoine immobilier
Partie II Le patrimoine immobilier
2267 – De l’immeuble à l’immatériel. – L’immeuble, dans son sens le plus large de tout ce qui est fixé au sol, est un endroit où l’on vit, où l’on travaille et, jusqu’à il y a encore quelques années, le théâtre unique de notre existence terrestre.
Ce postulat était entièrement vrai pour l’homme jusqu’à il y a encore une vingtaine d’années, mais il n’est l’est plus entièrement aujourd’hui avec l’arrivée du numérique. En effet, l’avènement des réseaux d’information et de communication de l’internet permet aujourd’hui à chaque individu de mener une partie de son existence dans un monde totalement imaginaire et intangible, un monde numérique.
Les développements de la première commission ont démontré l’influence du numérique sur l’identité même de l’homme et ses droits personnels extrapatrimoniaux. Il convient désormais de s’intéresser à l’impact du monde numérique sur son lieu de vie, et comment se superposent, se nourrissent ou s’opposent l’immobilier, actif tangible par essence, et le monde numérique, totalement immatériel.
Les problématiques liées à l’immobilier numérique seront traitées dans les développements qui vont suivre sous le prisme de l’immeuble compris comme un patrimoine qui se construit, s’exploite, s’occupe et s’échange.
2268 – L’immeuble, un actif prépondérant. – La place de l’immobilier en France est particulière, tant pour les Français qui en ont fait leur premier produit d’épargne388 que pour la nation française dont le patrimoine immobilier est l’un des plus remarquables et mieux conservés au monde.
Au niveau mondial, l’immobilier pèserait plus de 217 000 milliards de dollars389, soit à peu près 60 % de la valeur totale de tous les actifs, incluant les capitaux, les obligations et l’or ; ou encore 2,7 fois le produit intérieur brut mondial.
2269 – L’immeuble, un actif énergivore. – Au-delà de sa valeur intrinsèque, l’activité immobilière dans son ensemble est également la deuxième cause des émissions mondiales de gaz à effet de serre (CO2), ce qui oblige la filière et les États à prendre en considération les enjeux de l’immobilier sur le réchauffement climatique.
Comme le souligne le récent livre blanc rédigé par l’Institut du développement durable et des relations internationales (IDDRI), la Fondation Internet nouvelle génération (FING), GreenIT.fr et le World Wildlife Fund France (WWF France), la transition numérique est aussi un accélérateur de la transition écologique390, et les attentes sont fortes.
2270 – L’immobilier, un secteur encore peu digitalisé. – Malgré une volonté politique forte, le numérique ne semble pas impacter significativement l’activité de construction et, globalement, la filière de la construction n’a pas bénéficié de gains significatifs de productivité avec des taux de marge et des coûts de construction relativement stables391. Des études pointent même une décroissance de productivité du secteur de la construction.
Par ailleurs, la part de l’immobilier dans le budget n’a pas diminué, que ce soit pour les entreprises ou les ménages, bien au contraire392. Ce retard d’optimisation par le numérique par rapport au secteur marchand ou même l’industrie peut s’expliquer par un éclatement des filières et la multiplicité des usages. Il en résulte qu’à ce stade, l’immobilier ne semble pas globalement disrupté et la filière est contrainte de modifier significativement ou de réinventer son modèle.
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2272 – Un vent d’innovation numérique dans l’immobilier. – Il ne faut pas toutefois s’arrêter à ces premiers constats. Un vent d’innovation souffle depuis quelques années sur la filière, et cet élan ne provient pas nécessairement des acteurs classiques, mais plutôt de plateformes de services ou startups qui reposent sur le numérique et qui essayent de profiter ou de capter une partie de la valeur numérique dans l’immobilier.
Les plus ingénieux de ces nouveaux acteurs du numérique envisagent ainsi d’appliquer à l’immobilier des technologies telles que l’intelligence artificielle, la blockchain, la matérialisation en trois dimensions, les objets connectés (IoT), le big data, etc., afin d’accroître l’efficience des immeubles, de leur construction à leur transaction, mais également de créer de nouveaux usages de l’immeuble.
Cette effervescence se vérifie au fil des nombreux salons sur la Property Tech (ou PropTech), parfois aussi appelée Real Estech, agrégation de Real Estate (immobilier en anglais) et de Technologie, preuve de l’appétit croissant du marché et des startups en recherche de création de valeur dans ce secteur394.
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2274 – L’approche servicielle de l’immobilier par le numérique. – Actif classiquement de rente ou d’épargne, l’immobilier deviendrait un objet de services valorisables dont la diffusion et l’administration reposeraient en grande partie sur le digital, et plus généralement sur l’approche communautaire et collaborative de la société qu’il véhicule. Il s’agit en définitive de vivre ensemble ou de vivre mieux par le digital.
En premier lieu, cette approche se matérialise par la capacité de concevoir les immeubles directement en trois dimensions sur des maquettes numériques construites de manière collaborative, avec la technologie dite du Building Information Modeling (BIM)396.
Ensuite, l’appropriation collective de l’immeuble a donné naissance à des nouveaux usages de l’immeuble, que l’on pourrait qualifier d’immeuble partagé, d’immeuble connecté et même d’immeuble augmenté.
L’exploration de ces nouveaux outils et usages consistera à mesurer l’impact du numérique sur les différents cycles de vie de l’immeuble (Titre I).
La seconde section sera dévolue à l’étude, plus classique pour le notaire, de l’impact du numérique sur les transactions immobilières (Titre II). En effet, la digitalisation immobilière dont les notaires sont des acteurs incontournables arrive probablement à un point de rupture avec l’essor de la blockchain.
388) Fin 2016, l’immobilier, c’est-à-dire les constructions et leurs terrains d’assise, représentait environ 22 % du patrimoine national brut et plus de la moitié (53 %) de celui des ménages (Source : Insee).
389) Y. Barnes, Around the World in dollars and cents, 2016, Savills.com (https://pdf.euro.savills.co.uk/global-research/around-the-world-in-dollars-and-cents-2016.pdf).
390) Livre blanc Numérique et Environnement – Faire de la transition numérique un accélérateur de la transition écologique », mars 2018 : « Le numérique transforme nos manières de nous déplacer, de consommer, de produire, d’apprendre, de participer au débat public, d’élaborer des politiques, notamment au niveau des villes. On ne peut penser la société de 2050, neutre en carbone notamment, plus juste, sans penser en même temps à comment nous vivrons et débattrons à cet horizon, “après” la transition numérique ».
391) Selon une étude de l’Observatoire de la Construction Tech publiée le 27 juin 2019 par le salon Batimat et le groupement des entreprises de la filière électro-numérique française (Gimelec) : « La productivité de la construction française « sous-performe » celle des autres secteurs d’activité. Avec, en particulier, un différentiel cumulé de productivité entre l’industrie et la construction de 127,3 % depuis 1995 ».
392) Selon une étude de Régis Bigot parue dans la revue Informations Sociales 2009/5 (no 155) consacrée au coût du logement, ce dernier augmente dans la plupart des pays d’Europe depuis au moins une vingtaine d’années (www.cairn.info/revue-informations). D’après une étude plus récente du Centre d’observation de la société en 2020, après une forte hausse la tendance est à la stabilisation sur les cinq dernières années à un niveau élevé (www.observationsociete.fr/modes-de-vie/logement-modevie/depenses-contraintes-le-poids-du-logement.html).
393) McKinsey France, Accélérer la mutation numérique des entreprises : un gisement de croissance et de compétitivité pour la France, sept. 2014 (www.mckinsey.com/fr/~/media/McKinsey/Locations/Europe%20and%20Middle%20East/France/Our%20Insights/Accelerer%20la%20mutation%20 numerique%20des%20entreprises/Rapport_Accelerer_la_mutation_numerique_des_entreprises.ashx).
394) Selon une étude Xerfi (La filière de l’immobilier face au défi des PropTech, déc. 2017), les créations de PropTech ont presque doublé en trois ans. Une véritable ébullition liée à l’émergence de nouvelles technologies ou concepts – crowdfunding, BIM, réalité virtuelle, big data.
395) Y. Ricaud, Innovation et BTP : la transformation du secteur est en marche, PwC, déc. 2018 (www.pwc.fr/fr/assets/files/pdf/2019/01/fr-pwc-innovation-et-btp-la-transformation-du-secteur.pdf).
396) V. la définition infra, no 2280.