18 Août 2023 – Rapport du 119e congrès – Commission 2 – Chapitre I – Le logement locatif intermédiaire
Chapitre I – Le logement locatif intermédiaire
Section I – Le régime applicable aux institutionnels
être implantés sur des terrains situés dans les zones A et B1 du zonage relatif à l’investissement locatif « Pinel » (CGI, art. 199 novovicies) ;
être intégrés dans un ensemble immobilier, comprenant au minimum 25 % de logement social, clause dite « de mixité sociale », sauf dans les communes comprenant plus de 25 % de logement social (taux fixé à 35 % jusqu’en 2021) ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
être destinés à la location à usage de résidence principale, à des personnes physiques dont les ressources à la date de conclusion du bail ne dépassent pas les plafonds fixés dans le cadre du dispositif d’investissement locatif intermédiaire « Pinel ». Le loyer mensuel de ces logements ne dépasse pas les plafonds applicables dans le cadre de ce même dispositif.
organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation, sociétés d’économie mixte mentionnées à l’article L. 481-1 du même code ou sociétés anonymes de coordination entre les organismes d’habitations à loyer modéré mentionnées à l’article L. 423-1-1 dudit code ;
organismes soumis au contrôle, au sens du III de l’article L. 430-1 du Code de commerce, de la société mentionnée à l’article L. 313-20 du Code de la construction et de l’habitation ;
personnes morales dont le capital est détenu, directement ou indirectement, en totalité par des personnes passibles de l’impôt sur les sociétés ;
établissements publics administratifs ;
caisses de retraite et de prévoyance.
Section II – Les pièges du régime
Sous-section I – Difficile équilibre économique du modèle LLI dans les communes en très forte tension
le produit LLI bénéficie de deux avantages importants, sur la TVA et la TFPB, qui permettent d’offrir des loyers inférieurs de l’ordre de 15 à 20 % par rapport au marché libre ;
mais les sociétés qui le portent sont soumises à l’impôt sur les sociétés de manière classique ;
un promoteur qui monte une opération a des obligations LLS, mais pas d’obligation LLI (sauf exception sur certaines communes) : le LLI entre donc en concurrence directe avec les logements libres en accession, les logements locatifs libres acquis en bloc par les autres investisseurs, et les logements « Pinel » ;
le modèle économique LLI institutionnel compte tenu des plafonds de loyers permet de payer des prix maxima de l’ordre de 6 000 € TTC par mètre carré. Or, plus le marché est tendu, plus le LLI serait pertinent, mais moins les investisseurs LLI peuvent supporter les prix d’acquisition en compétition avec d’autres investisseurs.