20324 – Création. – Plus originale que la location-accession et peu connue, la société civile immobilière d’accession progressive à la propriété (SCIAPP) a pour objectif principal de permettre le passage du statut de locataire au statut de propriétaire à des ménages aux revenus modestes sans recours à un crédit immobilier bancaire. Créées par la loi dite « ENL »565, régies par les articles L. 443-6-2 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, les SCIAPP sont définies par leur objet qui est « la détention, la gestion et l’entretien des immeubles ayant fait l’objet d’un apport par un organisme d’habitations à loyer modéré, en vue de leur division en fractions destinées à être louées à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas, à leur entrée dans les lieux, les plafonds fixés en application des dispositions de l’article L. 441-1 et à être éventuellement attribuées en propriété aux associés ».
PARTIE II – Repenser l’accession en pleine propriété
Titre 1 – En développant les techniques d’accession progressive à la propriété
Sous-titre 2 – L’accession progressive organisée par le contrat
Chapitre II – La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété (SCIAPP), un outil inutilisé
20325 – Bilan. – Les Coop’HLM en ont dressé un bilan en mai 2022566. Il en ressort que la première SCIAPP n’a vu le jour qu’en 2015, soit neuf ans après la loi ENL et seuls une centaine de logements en SCIAPP sont prévus entre 2016 et 2024, principalement dans le Sud-Ouest, autour de Toulouse, à l’initiative du Groupe des Chalets567. Ce maigre succès s’expliquerait par la complexité du modèle et de nombreux obstacles législatifs et économiques. Ce montage se développe généralement sur des opérations en habitat participatif, car il nécessite inévitablement une collaboration étroite entre l’organisme HLM qui doit en être à l’initiative et les habitants568. Nous étudierons succinctement le concept juridique de la SCIAPP (Section I), avant d’analyser les obstacles constatés (Section II).
Section I – Concept de la SCIAPP : une société destinée à l’accession
20326 Le concept de la SCIAPP est le suivant : un organisme HLM ou une SEM apporte un immeuble à la SCIAPP, dont il sera le gérant (Sous-section I). Le capital est réparti en lots divisibles de parts qui correspondent à un logement et ses locaux accessoires, sur le principe des sociétés d’attribution (Sous-section II). Les futurs habitants sont également associés ; ils occuperont les logements à titre de locataires tant que l’attribution en propriété n’est pas réalisée (Sous-section III). L’acquisition des parts par ces ménages s’effectue de façon progressive (Sous-section IV) ; un délai minimum de dix ans après achèvement de l’immeuble leur est imparti pour devenir propriétaires (Sous-section V). Les parts sociales sont alors échangées à leur valeur nominale, sans indexation ni révision. Ceci revient à figer le prix de vente pendant toute la durée de la SCIAPP. L’opération doit se dénouer sur une durée de vingt-cinq ans (Sous-section VI).
20327 Le préambule des clauses-types des statuts de SCIAPP explique bien l’objectif d’une telle société.
20328
Sous-section I – Apport par un organisme HLM ou une SEM
20329 – Intervention d’un OLS. – La SCIAPP nécessite donc l’intervention d’un organisme HLM à compétence locative, d’une société d’économie mixte dans les départements d’outre-mer pour leurs logements construits, acquis ou améliorés avec l’aide de l’État570 ou, en métropole, d’une société d’économie mixte pour les opérations d’accession sociale qu’elles réalisent dans le cadre du service d’intérêt général défini au neuvième alinéa de l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation (donc pour leurs logements conventionnés à l’APL)571. L’apport de l’immeuble doit être fait en nature par cet organisme à la SCIAPP, à une valeur fixée par le service des domaines. Pour réaliser cet apport, l’organisme HLM doit l’avoir acquis préalablement, en état futur d’achèvement ou en état. Il peut à ce titre bénéficier des prêts accordés en application de la réglementation HLM pour la construction, l’acquisition ou l’acquisition suivie de travaux d’amélioration d’immeubles572. Il est prévu573 que dès lors que leur remboursement demeure garanti dans les conditions qui avaient permis leur obtention, le remboursement immédiat des prêts contractés pour la construction, l’acquisition de cet immeuble ou son acquisition suivie de travaux d’amélioration n’est pas exigible.
Sous-section II – Capital et gouvernance
20330 – Ménages accédants associés. – Le capital est fixé en fonction de la valeur de l’immeuble apporté. Les ménages doivent également être associés par la réalisation d’apports en numéraire : ils sont en fait attributaire d’un logement HLM dans les conditions fixées par la réglementation HLM. Cette attribution les oblige à acquérir simultanément des parts de la SCIAPP.
20331 – Capital représentatif des logements. – Comme dans les sociétés d’attribution, le capital est représentatif des logements sous-jacents devant redevenir aux associés en qualité de locataires puis de propriétaires. Un état descriptif de division – règlement de copropriété doit donc être établi concomitamment aux statuts574 et y être annexé. Les droits des locataires associés dans le capital doivent être proportionnels à la valeur des biens auxquels ils ont vocation par rapport à la valeur de l’ensemble575. Les clauses types des statuts en tirent la conséquence que les augmentations de capital ne peuvent avoir lieu que par création de parts nouvelles.
20332 – L’OLS est gérant. – L’organisme HLM (ou la SEM) à l’initiative du montage doit rester gérant. Les clauses types ajoutent qu’il a un devoir général d’information et de conseil à l’égard de l’associé personne physique. Un conseil de surveillance identique à celui existant dans les sociétés d’attribution et les coopératives d’attribution doit être mis en place576.
20333 – Droits de vote. – Pour maintenir un certain équilibre entre les associés personnes physiques et l’organisme associé gérant, les clauses types des statuts imposent que les droits de vote soient répartis entre les associés selon les modalités suivantes :
le rapport entre le nombre de droits de vote de l’organisme HLM et le nombre total des droits de vote répartis entre tous les associés doit être compris entre à 30 et 49 % ;
le rapport entre le total des droits de vote des associés personnes physiques et le nombre total des droits de vote répartis entre tous les associés doit donc être compris entre 51 et 70 %.
Sous-section III – Associés locataires puis le cas échéant propriétaires
20334 – Phase locative. – Tant que le mécanisme d’accession à la propriété ne joue pas, les ménages associés sont locataires. S’agissant d’un mécanisme mis en place par un organisme HLM, il est bien précisé que les logements sont attribués conformément aux dispositions des articles L. 442-1 à L. 442-6 du Code de la construction et de l’habitation, à l’exception de l’article L. 442-5 (obligation de transmissions statistiques des organismes HLM). Le bail dont bénéficie l’associé locataire est soumis au régime applicable aux locataires de logements sociaux577.
20335 – Possibilité d’acquérir des parts de la SCIAPP. – Le ménage a vocation à acquérir l’intégralité des parts représentatives du logement qu’il occupe, mais n’en a pas l’obligation. S’il ne le fait pas et se retire de la société avant terme, il peut, en conservant les mêmes conditions de bail quel que soit le montant de ses ressources à la date du retrait, rester locataire de la société ou, en cas de dissolution de celle-ci, de l’organisme HLM. Dans le cas contraire, la société joue pleinement son rôle de vecteur d’accession à la propriété : le locataire devient propriétaire du logement qu’il occupe après avoir acquis la totalité des parts du lot représentatif de son logement578.
20336 – Responsabilité limitée. – Par dérogation aux dispositions de l’article 1857 du Code civil, la responsabilité de l’associé personne physique est limitée à la fraction des parts acquises pour chaque lot579.
20337 – Obligation de résidence principale. – Comme pour tout mécanisme d’accession sociale à la propriété, l’associé locataire doit affecter le logement à sa résidence principale personnelle, définie par les clauses types des statuts comme étant un logement occupé au moins huit mois par an. La sous-location n’est possible qu’avec l’accord de l’associé gérant à la condition que le logement conserve la qualité de résidence principale.
20338 – Cessions et transmissions des parts. – Les clauses types précisent, au sujet des transmissions et cessions de parts, que :
les cessions de parts à titre gratuit à son conjoint ou à l’un de ses ascendants ou descendants ou à son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou, à titre onéreux, à toute personne, sont possibles à condition que le cessionnaire devienne locataire du logement et l’occupe à titre de résidence principale, et qu’il ne dispose pas à l’entrée dans les lieux de ressources supérieures au plafond fixé en application de l’article L. 441-1 du Code de la construction et de l’habitation ;
en cas de décès, les héritiers ou les légataires auxquels seront dévolues les parts peuvent soit être associés à la condition d’occuper le logement à titre de résidence principale, soit demander immédiatement le rachat des parts sociales, soit céder les parts sociales.
20339 – Impossibilité de démembrer. – Il est indiqué dans les clauses types que la propriété des parts de la société ne peut être démembrée. On a observé qu’il n’y aurait pourtant aucun inconvénient à imaginer certains démembrements. À titre d’exemple celui qui pourrait intervenir entre le parent survivant et les enfants mineurs, qui tous rempliraient le critère de résidence principale. De manière générale, la complexité et la diversité des situations familiales sont difficiles à prendre en compte et nous constatons que, de manière assez radicale, les réglementations de ce type préfèrent restreindre les hypothèses de manière assez pragmatique. Néanmoins, si cette interdiction peut se comprendre en présence d’un démembrement volontaire et conventionnel tel que celui provenant d’une donation de la nue-propriété, que dire du démembrement légal, si fréquent dans les successions au profit du conjoint ?
Sous-section IV – Acquisition et cession des parts
20340 – Sécurisation des ménages. – Le mécanisme de la SCIAPP est destiné à permettre l’accession à la propriété à des ménages dont les revenus sont relativement faibles, ce qui suppose de les protéger en ne les enfermant pas dans un système sans possibilité de retour en arrière. Aussi, à la demande des locataires associés, l’associé gérant de la SCIAPP vend et rachète les parts sociales à leur valeur nominale non indexée580. L’organisme HLM doit donc apporter, lors de la constitution de la SCIAPP, la garantie d’un établissement financier ou d’une société d’assurance agréés à cet effet pour le remboursement des parts à chaque associé personne physique.
20341 – Période minimale d’aliénation des parts. – La période minimale d’aliénation de la totalité des parts représentatives d’un logement est de dix ans à compter de la construction ou de l’acquisition de l’immeuble par l’organisme d’habitations à loyer modéré. La cession globale des parts avant ce délai n’est possible que sur autorisation motivée du préfet du département d’implantation du logement, après consultation de la commune sur le territoire de laquelle le logement est situé581.
20342 – Proposition annuelle obligatoire. – Indépendamment des demandes d’acquisition dont il peut être saisi, l’organisme HLM gérant doit proposer à chaque associé personne physique d’acquérir une ou plusieurs parts sociales attachées au lot représentatif de son logement au moins une fois par an lors de la convocation de l’assemblée générale ou à l’occasion d’une consultation écrite prévue par les statuts582. À défaut de réponse dans le mois, l’associé personne physique est réputé renoncer à l’acquisition proposée. Pour acquérir des parts, ou accéder au capital d’une SCIAPP, un locataire doit être à jour de toutes ses obligations locatives, et plus généralement de toutes ses obligations envers la SCI.
20343 – Demande de rachat possible. – Cette acquisition des parts n’est jamais définitive : l’associé personne physique peut demander à tout moment le rachat par l’associé gérant de la totalité ou d’une partie de ses parts sociales583, les statuts de la société pouvant prévoir, en fonction des frais à supporter par l’associé gérant, un nombre minimal de parts à racheter lors de chaque transaction. Comme pour les cessions, les parts sont rachetées pour leur valeur nominale sans indexation ni révision. Le paiement de la valeur garantie doit intervenir dans un délai maximal de trois mois à compter de la première présentation de la lettre de demande de rachat. La compensation avec les dettes du demandeur afférentes à ses obligations d’associé est possible.
20344 – Montages pragmatiques. – De manière assez pragmatique, les montages déjà réalisés anticipent toutes les éventualités et prévoient que chaque mois l’associé personne physique verse une mensualité à la SCIAPP comprenant le loyer HLM de son logement, les charges locatives, mais également une redevance d’équilibre de la SCIAPP et l’acquisition de parts sociales et du compte courant lié.
Sous-section V – Attribution en propriété
20345 – Retrait et attribution en propriété. – Lorsque le locataire associé a satisfait à toutes les obligations auxquelles il est tenu envers la SCIAPP et qu’il a acquis la totalité des parts du lot représentatif du logement qu’il occupe, il devient attributaire en propriété de ce logement584. Cette attribution a pour conséquence le retrait de l’intéressé de la SCIAPP, constaté par acte authentique signé par l’associé et par un représentant de l’associé gérant. Ce retrait a les mêmes conséquences que dans toutes les sociétés d’attribution : il entraîne de plein droit l’annulation des parts représentatives du logement attribué, la réduction corrélative du capital social, les modifications des statuts rendues nécessaires par le retrait, et l’entrée du retrayant dans la copropriété. Il est bien sûr précisé que par dérogation aux articles L. 353-4 et L. 353-5 du Code de la construction et de l’habitation, la convention visée à l’article L. 353-2 du même code cesse d’être opposable à la personne physique qui a acquis le logement qu’elle occupe et aux propriétaires successifs dudit logement.
Sous-section VI – Durée et dénouement de la SCIAPP
20346 – Durée. – La durée d’une SCIAPP ne peut excéder vingt-cinq ans. Elle peut toutefois être prorogée par décision de l’assemblée générale statuant à la majorité des associés représentant au moins les deux tiers des voix585. Il en résulte que la période d’acquisition par un candidat à l’accession de la totalité des parts doit être comprise entre dix et vingt-cinq ans, durée qui est classiquement celle de la durée des prêts immobiliers des particuliers, mais non celle des prêts donc va bénéficier l’organisme HLM.
20347 – Dénouement. – La dissolution d’une société civile immobilière d’accession progressive à la propriété intervient au terme fixé par les statuts ou lorsque tous les logements ont été attribués en propriété. Elle peut également être dissoute par décision de l’assemblée générale statuant à la majorité des associés représentant au moins les deux tiers des voix. En cas de dissolution, l’organisme HLM associé gérant est tenu de racheter les parts des associés locataires qui n’ont pas acquis la totalité des parts représentatives du lot auxquelles ils peuvent prétendre à cette date586.
Section II – Obstacles au développement des SCIAPP
20348 La lecture des éléments descriptifs du concept révèle assez naturellement les obstacles que les organismes HLM ont rencontrés pour mettre en place des SCIAPP. Nous listerons les principaux, sans ordre d’importance.
Sous-section I – Obstacles pour les accédants
20349 – Ce mode d’accession à la propriété est limité par la capacité contributive des ménages. – Il est certes attractif d’imaginer un processus d’accession évitant le recours à un emprunt bancaire, mais la question demeure de la capacité des ménages cibles à supporter le poids de l’accession. Leurs charges financières sont en effet : un loyer et des charges locatives, auxquels s’ajoutent une contribution au fonctionnement de la SCIAPP (équivalente en partie à des charges de gestion d’une copropriété) et le financement de l’acquisition progressive des parts sociales. C’est probablement pour cette raison que l’on rencontre, au sein des SCIAPP déjà en place, un nombre plus important que prévu de ménages qui renoncent à l’accession, tout en conservant le logement587 en location. Cela pose un problème d’égalité d’accès aux logements sociaux en les ayant rendus prioritaires sur l’attribution de logements en SCIAPP, qui deviennent finalement uniquement locatifs. Et fragilise financièrement la SCIAPP, qui est alors confrontée à une problématique d’équilibre des comptes pour les autres associés personnes physiques (les charges fixes inhérentes au modèle de la SCIAPP devront être supportées par moins de personnes).
20350 – Mettre en place une opération en SCIAPP nécessite une ingénierie en droit des sociétés assez complexe. – Il en résulte des difficultés de compréhension chez l’accédant. Il lui faut notamment distinguer les deux sources du financement de la société : capital et compte courant d’associé. Il doit aussi comprendre que la SCI est propriétaire de l’immeuble, mais que les emprunts restent au nom de l’organisme HLM, ce qui nécessite des adaptations aux conditions des prêts. Le notaire a ici à jouer pleinement son rôle d’instituteur du Droit.
Sous-section II – Obstacles pour l’organisme de logement social
20351 – Défaut de rentabilité. – L’organisme HLM finance généralement l’acquisition de l’immeuble apporté au moyen d’un prêt adossé au livret A. Il doit donc trouver, pendant toute la durée de ce prêt, les ressources susceptibles de concourir à son remboursement. Or, la durée imposée par la loi à la société est nettement inférieure à celle de l’emprunt. C’est sans doute ce qui explique que les montages actuellement rencontrés semblent avoir été organisés sur quarante ans (correspondant à la durée d’amortissement de prêts souscrits) et non pas sur vingt-cinq ans, en infraction avec la réglementation. Il faut enfin ajouter que les investissements en ingénierie, échanges avec les acquéreurs, fonds propres, n’ont généralement aucun retour sur le plan économique et patrimonial pour l’organisme HLM.
20352 – Défaut de prévisibilité. – La visibilité financière pour l’organisme HLM est faible en raison, d’une part, de l’absence d’indexation et de révision de la valeur des parts et, d’autre part, de la liberté quasi totale des locataires d’acheter ou revendre leurs parts. Ce problème est théoriquement couvert par le fait qu’une demande de rachat doit porter sur la totalité des parts et est donc définitive.
Sous-section III – Obstacles pour la SCI elle-même
20353 – La gouvernance de la société. – La gouvernance de la société s’avère assez complexe. En effet, les ménages deviennent petit à petit majoritaires au sein de la SCI, alors même que l’organisme HLM supporte le poids d’une forte responsabilité juridique de conseil et d’accompagnement.
Les charges de copropriété. Dans les immeubles en copropriété, il existe, en outre, une difficulté de gestion supplémentaire. La SCIAPP n’a pas de vision à long terme sur son budget, puisque celui de la copropriété est voté chaque année au sein d’une organisation différente.
Remarque conclusive. Pour terminer, il nous semble que le mécanisme de la SCIAPP, s’il est anti-spéculatif à l’accession (les prix sont ceux fixés par le service des domaines, sans indexation ni révision), ne l’est pas à la sortie. Le propriétaire retiré de la SCIAPP se retrouve libre de céder son logement au prix du marché. Il bénéficie donc d’un fort effet d’aubaine qui n’est pas suffisamment corrigé par les clauses dites anti-spéculatives parfois stipulées, mais qui ne fonctionnent jamais de manière satisfaisante ainsi que nous le verrons plus loin.
565) L. no 2006-872, 13 juill. 2006, portant engagement national pour le logement, dite « loi ENL ».
566) J. Grenier et V. Lourier, Groupe des Chalets et COL : La SCIAPP, entre opportunités et obstacles : Les Coop’HLM, www.HLM.coop, mai 2022.
567) Première opération en SCIAPP : www.groupedeschalets.com/vous-voulez-devenir-proprietaire-r3/accession-participative-sr142/accession-participative-ssr104/chloris-ramonville-saint-agne-a247.html.
569) Annexées à l’article R. 443-9-4 du Code de la construction et de l’habitation.
570) CCH, art. R. 472-2.
571) CCH, art. R. 481-7.
572) CCH, art. L. 442-6-3.
573) CCH, art. L. 443-6-12.
574) CCH, art. L. 443-6-4.
575) CCH, art. L. 443-6-7.
576) CCH, art. L. 443-6-8 renvoyant à CCH, art. L. 214-6 à L. 214-9.
577) CCH, art. R. 443-9-1.
578) CCH, art. L. 443-6-5.
579) CCH, art. L. 443-6-7.
580) CCH, art. L. 443-6-6.
581) CCH, art. L. 443-6-6, al. 5.
582) CCH, art. R. 443-9-2.
583) CCH, art. R. 443-9-3.
584) CCH, art. L. 443-6-9.
585) CCH, art. L. 443-6-10.
586) CCH, art. L. 443-6-11.
587) Une dizaine sur les cinquante-cinq en gestion dans le Groupe des Chalets – Cf. J. Grenier, V. Lourier, Groupe des Chalets et COL, La SCIAPP, entre opportunités et obstacles, préc.