PARTIE I – Améliorer l’accès à un logement locatif

Titre 2 – En facilitant le financement du logement locatif

Sous-titre 1 – Le financement du logement social : une diversité adaptée

Le financement du logement social : une diversité adaptée

20045-1 – Un champ d’intervention de plus en plus large. – Ainsi que le relate l’introduction de ce rapport, le logement social d’aujourd’hui est issu en droite ligne des premières initiatives prises à la fin du XIX^e siècle en faveur du logement ouvrier, qui donnèrent naissance aux habitations à bon marché (HBM), devenues habitations à loyer modéré (HLM) ; il a depuis lors profondément évolué. Au XX^e siècle, il a constitué une réponse déterminante aux crises successives du logement. Il participe alors à l’accueil de populations défavorisées²⁰⁷ (réfugiés, rapatriés, immigrés, sans-logis, mal-logés…) et à la résorption de l’habitat insalubre²⁰⁸. Au XXI^e siècle, face à une envolée des prix de l’immobilier qui impacte presque toutes les classes de la population, on lui assigne une mission supplémentaire : la lutte contre la crise du logement abordable.

Le site de l’Union sociale pour l’habitat propose un article sur « L’histoire du logement social », que l’on peut consulter ici :

https://www.union-habitat.org/frise-historique

20045-2 – Un besoin croissant de financement public. – Cet élargissement progressif du domaine d’intervention du logement social suscite un besoin croissant de financement, pour la satisfaction duquel l’État mobilise des moyens importants. Ce financement public participe d’ailleurs de la définition même du logement social qui, comme l’écrit un auteur, « doit être entendu comme celui dont la production, financièrement aidée et non réalisée dans une perspective de rentabilité, échappe aux lois économiques du marché »²⁰⁹.

Le logement social et son financement en quelques chiffres

Un poids économique et social important. Depuis 2010, les orientations du Gouvernement français sont affichées et déclinées dans des lettres de notification des dotations régionales, adressées par le ministre en charge du logement aux vingt-deux préfets des régions métropolitaines²¹⁰.

En 2013 par exemple, l’objectif annoncé par le gouvernement était de financer 150 000 logements locatifs sociaux²¹¹.

Selon l’Union sociale pour l’habitat qui regroupe la majorité des organismes de logement social, le secteur HLM, c’est aujourd’hui :

10,2 millions de locataires ;

5,4 millions de logements sociaux ;

89 000 salariés ;

12 000 administrateurs bénévoles ;

581 organismes HLM.

Un Français sur deux vit ou a vécu en HLM.

Alors que le logement social représenterait aujourd’hui 17,6 % du parc résidentiel en France, les bailleurs sociaux doivent répondre à une demande toujours grandissante²¹², avec un total de plus de 2,3 millions de demandes en cours d’instruction.

Un rôle déterminant dans la lutte contre la précarité. Le 11 mai 2022, le Haut Comité pour le droit au logement (Dalo) publie un rapport qui dresse un bilan de la mise en œuvre de la loi Dalo depuis 2007. On y apprend notamment qu’entre 2008 et 2020, 333 848 ménages ont été reconnus au titre du Dalo et 207 399 d’entre eux ont accédé à un logement. 77 684 ménages attendaient toujours un logement.

Un financement organisé. Le logement social est majoritairement financé par l’État²¹³ dans le cadre des « aides à la pierre ». Compte tenu de l’importance économique et sociale qui vient d’être soulignée, il importait de sécuriser le financement de cette aide et de clarifier les conditions de son attribution et de sa gestion, en y associant les bailleurs sociaux et les collectivités locales. À cet effet, la loi de finances pour 2016 et un décret du 1^er juillet 2016 codifié sous les articles R. 435-2 et suivants du Code de la construction et de l’habitation créent le Fonds national des aides à la pierre (Fnap), établissement public national à caractère administratif chargé du financement du logement locatif social (construction, transformation, parfois même démolition dans un objectif qualitatif).

Un effort particulier en faveur de la grande précarité. Pour porter remède à la précarité du logement et au sans-abrisme, le conseil d’administration de ce fonds a adopté le 21 septembre 2018 un programme de logements très sociaux à bas niveaux de quittance, dits « PLAI adaptés », ayant pour objet de financer l’allocation de subventions supplémentaires à celles normalement accordées en prêt locatif aidé d’intégration (PLAI). Il s’agit de développer une offre de logement adaptée aux plus modestes avec la collaboration de tous les acteurs nationaux et locaux.

20045-3 – Une réponse efficace au besoin de logement. – Longtemps une habitation à loyer modéré (HLM)²¹⁴ était définie comme habitation collective ou individuelle, urbaine ou rurale, répondant aux caractéristiques techniques et de prix de revient déterminées par décision administrative et destinées aux personnes et aux familles de ressources modestes²¹⁵. Mais à partir de 1977, la notion s’est considérablement élargie avec l’ouverture du bénéfice des prêts aidés au-delà du secteur HLM²¹⁶. La loi n^o 77-1 du 3 janvier 1977, réformant en profondeur le financement du logement, avait pour objet de « favoriser la satisfaction des besoins en logements et en particulier de faciliter l’accession à la propriété, de promouvoir la qualité de l’habitat, d’améliorer l’habitat existant et d’adapter les dépenses de logement à la situation de famille et aux ressources des occupants, tout en laissant subsister un effort de leur part ». La loi a ainsi créé les prêts d’accession à la propriété (PAP), les prêts locatifs aidés (PLA), les prêts conventionnés et l’aide personnalisée au logement (APL).

20045-4 – Une réponse conforme au droit de l’Union européenne. – Bien vite, une question n’a pas manqué de se poser : aider de cette manière les entreprises qui produisent, gèrent et financent certains types de logements était-il bien conforme aux règles de libre concurrence issues des traités fondateurs de l’Union européenne ? La réponse est affirmative, au soutien de trois arguments :

en premier lieu, le financement social est identifié comme un service d’intérêt économique général, et défini, en droit interne, par l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation²¹⁷ ;

en deuxième lieu, une directive européenne de 2006 est venue autoriser les États à accorder des subventions, traitements fiscaux de faveur ou encore des prêts aidés²¹⁸ ;

en dernier lieu, une résolution du Parlement européen de 2013²¹⁹ précise que « le logement relève d’un bien de première nécessité pour lequel les États membres définissent en fonction de choix politiques propres, des normes minimales d’habitabilité et de confort, des règles spécifiques d’urbanisme et de construction, des taux d’effort maximum, encadrent pour certains l’évolution des prix des logements, voire établissent des mécanismes d’aides sociales affectées ou d’aides fiscales en vue de peser sur ce poste important de dépenses des ménages ».

20045-5 – Financement. – Ainsi assuré sur ses bases nationales et européennes, le financement du logement social donne lieu à deux types d’aides : le prêt et la subvention (Chapitre I). D’autres idées de financement se sont développées, en particulier l’usufruit locatif social (Chapitre II).

207) La loi sur le droit au logement opposable (Dalo) de 2007 est d’ailleurs venue conforter le rôle du logement social dans l’accueil des personnes défavorisées.

208) Il en résulte, de façon trop souvent caricaturale, un déficit en termes d’image, soulignant que le logement social concentre dans les lieux qu’il occupe bon nombre de difficultés : insécurité, échec scolaire, chômage, tensions interculturelles, ségrégation sociale, etc.

209) Ibid.

210) www.financement-logement-social.logement.gouv.fr/programmation-logement-social-et-orientations-a1710.html.

211) Ibid.

212) www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/edition-numerique/chiffres-cles-du-logement-2022/13-demandeurs-de-logements-sociaux.

213) Auquel se joignent pour une plus faible part les autres collectivités territoriales et Action Logement, collecteur unique de la participation des employeurs du secteur privé en faveur du logement.

214) P. Soler-Couteaux, F. Llorens et N. Lavielle, Droit et financement du logement social, éd. Le Moniteur, mai 2012, p. 25.

215) CCH, art. L. 411-1.

216) Ibid.

217) V. supra, 1^re commission.

218) Dir. « Services » 2006/123/CE, 12 déc. 2006.

219) Résolution du Parlement européen sur le logement social dans l’Union européenne (2012/2293[ INI ]), 11 juin 2013.

CGV – CGU

PARTIE I :

Améliorer l’accès à un logement locatif

Chapitre I : Le champ d’application des baux

Chapitre II : Les conditions financières de la location

Chapitre III : La durée du bail

Chapitre I : Le financement par prêts et subventions

Chapitre II : Logement social et financement privé : l’idée de l’usufruit locatif social

Chapitre I : La location du logement nu : les revenus fonciers

Chapitre II : La location du logement meublé taxée en BIC

Chapitre III : La location en société : quelle fiscalité choisir ?

Chapitre I : Le logement locatif intermédiaire

Chapitre II : Les fonds à impact. Loi Pacte. Entreprises à mission orientées logement

PARTIE II :

Repenser l’accession en pleine propriété

Chapitre I : Un dispositif compliqué : les droits de préemption du locataire hors parc social

Chapitre II : Un dispositif simplifié : la vente du logement social

Chapitre I : La location-accession, un outil en perte de vitesse

Chapitre II : La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété (SCIAPP), un outil inutilisé

Chapitre I : Le financement par une technique indivisaire : la co-acquisition

Chapitre II : Le financement par une technique sociétaire

Chapitre I : Les financements directs : un effet déclencheur positif, un effet d’aubaine à corriger

Chapitre II : Les financements indirects : un accédant à aider, une revente à encadrer

Thème 3 : Pérenniser son logement

Index

Sous-titre 1 – Le financement du logement social : une diversité adaptée


Xavier Lièvre	Yann Judeau	Paul Bernard