PARTIE II – Repenser l’accession en pleine propriété

Titre 1 – En développant les techniques d’accession progressive à la propriété

Sous-titre 1 – La vente au locataire

Chapitre I – Un dispositif compliqué : les droits de préemption du locataire hors parc social

20173 La loi accorde aux locataires ou occupants de bonne foi de locaux à usage d’habitation trois droits de préemption susceptibles de s’exercer dans des cas très précis. La loi n^o 75-1351 du 31 décembre 1975 (art. 10) a institué un droit de préemption dans le cadre de la première vente après division ; elle a été complétée par deux accords collectifs de 1998 et 2005 (Section I). La loi n^o 82-526 du 22 juin 1982 a instauré un autre droit de préemption en cas de congé pour vente ; il est repris par l’article 15, II de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 (Section II). Enfin, pour protéger les locataires lors de « ventes à la découpe », un dernier droit de préemption a été entériné par la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006, dite « loi Aurillac » (Section III).

Section I – En cas de vente après division

20174 Ce premier droit de préemption est réglementé à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Cette loi est entrée en vigueur après la publication le 9 juillet 1977 du décret n^o 77-742 du 30 juin 1977. Le dispositif a été modifié par la loi SRU et par la loi Alur. Nous étudierons la mise en œuvre de ce droit de préemption (Sous-section II) après en avoir défini le champ d’application (Sous-section I). La protection du locataire peut résulter également des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 (Sous-section III).

Sous-section I – Champ d’application

20175 L’article 10-I, alinéa 1^er de la loi du 31 décembre 1975⁴³⁰ définit le champ d’application du droit de préemption en distinguant ses bénéficiaires (§ I) des opérations concernées (§ II).

§ I – Les bénéficiaires du droit de préemption

20176 – Qualité des bénéficiaires. – L’article 10, I de la loi du 31 décembre 1975 réserve le droit de préemption à « chacun des locataires ou occupants de bonne foi ». Le bénéficiaire du droit de préemption est la personne physique, titulaire d’un contrat de location pour un usage d’habitation, un usage mixte d’habitation et professionnel, quel que soit le régime applicable (lois de 1989, de 1986, de 1948 ou Code civil). Le locataire en meublé bénéficie de ce droit de préemption⁴³¹. Il peut s’agir également de l’occupant de bonne foi au sens de l’article 4 de la loi n^o 48-1360 du 1^er septembre 1948. Lorsque la location a été consentie conjointement à plusieurs locataires (colocation ou vie commune en dehors d’un mariage ou d’un Pacs), chacun bénéficie à titre individuel du droit de préemption. Il en est de même pour des époux⁴³², que le bail, sans caractère professionnel ou commercial, ait été conclu avant ou après le mariage, signé par un seul des époux ou par les deux. Si la demande de cotitularité du bail est formulée par les deux partenaires lors de la conclusion du bail ou postérieurement, ils seront tous les deux titulaires du droit de préemption. Le décret de 1977 (art. 5) envisage les situations particulières telles que le divorce, le décès ou l’abandon du domicile par l’un des occupants.

20177 – Conditions à remplir. – L’article 1^er du décret de 1977 impose une condition d’occupation effective des lieux. Cette condition doit être remplie au jour de la notification de l’offre de vente, tant par le locataire que par l’occupant de bonne foi, comme l’a rappelé la Cour de cassation⁴³³. Suite aux réserves émises par le Conseil constitutionnel⁴³⁴, saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, suivies par le Conseil d’État⁴³⁵, l’article 1^er du décret de 1977 a été modifié par décret n^o 2020-1150 du 17 septembre 2020. Il est désormais précisé que le droit de préemption ne s’applique pas « au locataire ou à l’occupant de bonne foi dont le bail ou l’occupation est postérieur à la division ou la subdivision de l’immeuble ».

§ II – Les opérations concernées

20178 Le droit de préemption de l’article 10, I de la loi de 1975 est applicable à « toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots ».

A/ Les opérations donnant ouverture au droit de préemption

20179 – Ventes stricto sensu. – Les opérations donnant ouverture au droit de préemption du locataire sont les ventes stricto sensu, quelles que soient les modalités de paiement (comptant ou avec rente viagère), et même si elles sont assorties d’un terme ou d’une condition. A contrario, les aliénations qui ne constituent pas des ventes se trouvent hors champ d’application, sauf fraude ou erreur de qualification. On peut citer pêle-mêle : bail à nourriture, donations, échanges, apport en société, dation en paiement, partage ou licitation au profit d’un indivisaire.

20180 – Cas du démembrement. – Le locataire bénéficie-t-il du droit de préemption en cas de vente de la nue-propriété ou de l’usufruit du logement ? Si le vendeur ne vend que la nue-propriété, se réservant l’usufruit, l’opinion dominante répond par l’affirmative⁴³⁶, remarquant notamment que le droit de préemption est reconnu au preneur rural en cas de cession de la nue-propriété⁴³⁷. Concernant la cession de l’usufruit du logement, la solution est plus incertaine. Bien que l’article L. 412-2 du Code rural et de la pêche maritime vise la cession de l’usufruit des biens loués au locataire rural, certains auteurs excluent la cession de l’usufruit du droit de préemption de la loi de 1975 en raison de sa nature viagère⁴³⁸.

20181 – Exceptions relatives à la personne du locataire. – Le droit de préemption de la loi de 1975 connaît deux exceptions.

D’une part, le droit de préemption ne s’applique pas en cas de vente réalisée au profit d’un parent ou allié du vendeur jusqu’au quatrième degré inclus. Cette exception figure au III de l’article 10. En revanche, le droit de préemption s’applique lorsque la vente est consentie par une société à l’enfant unique de l’associé. C’est là un effet de l’écran de la personnalité morale du bailleur⁴³⁹.

D’autre part, la loi Alur⁴⁴⁰ a ajouté une seconde exception à l’article 10, III. Le droit de préemption ne s’applique pas en cas de vente à un organisme d’habitation à loyer modéré, à une société d’économie mixte mentionnée à l’article L. 481-1 du Code de la construction et de l’habitation ou d’un organisme bénéficiant de l’agrément de l’article L. 365-1 du même code.

B/ L’objet de la vente

20182 – Locaux d’habitation ou mixtes et leurs locaux accessoires. – À l’origine, la loi de 1975 cantonnait le droit de préemption à « la vente d’un appartement et à ses locaux accessoires ». La « loi Quillot »⁴⁴¹ lui a substitué les termes « local à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation ». Sont donc exclus les locaux à usage professionnel ainsi que les locaux à usage mixte commercial et d’habitation ou agricole et d’habitation. La Cour de cassation⁴⁴² a jugé que, malgré la modification apportée par la loi Quillot, le droit de préemption du locataire s’appliquait en cas de vente de locaux accessoires dépendant de l’appartement donné en location (caves, garages, parkings, chambres de bonne, combles).

20183 – Exclusions. – L’article 10, III de la loi de 1975 exclut du droit de préemption la vente d’un bâtiment entier et la vente de l’ensemble de locaux d’habitation ou à usage mixte dudit bâtiment.

20184 – Cessions de parts sociales de sociétés de construction et d’attribution. – La loi Quillot a étendu le droit de préemption aux « ventes de parts ou actions des sociétés dont l’objet est la division d’un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en pleine propriété ou en jouissance à temps complet »⁴⁴³. Les sociétés concernées sont les sociétés de construction (L. 28 juin 1938), les sociétés d’attribution (CCH, art. L. 212-1 à L. 212-17) et les sociétés coopératives de construction (CCH, art. L. 213-1 à L. 213-15). C’est donc la première cession de droits sociaux consécutive à la pré-division de l’immeuble qui donnera naissance au droit de préemption.

C/ Une division préalable de l’immeuble par lots

20185 – Division initiale ou subdivision. – Le droit de préemption s’applique à toute vente consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble en lots. C’est la loi du 22 juin 1982 qui a étendu le droit de préemption aux ventes consécutives à une subdivision. La Cour de cassation⁴⁴⁴ ne subordonne pas l’existence du droit de préemption à la publication d’un état descriptif de division dès lors que l’immeuble se divise en appartements distincts sous différents numéros de lots.

20186 – Une réserve importante. – Cependant, lorsque l’immeuble a été placé dès sa construction sous le régime de la copropriété, le locataire ne peut pas invoquer un droit de préemption⁴⁴⁵. Comme le précisait M. Dagot : « La division existe au départ de la construction de l’immeuble. On serait presque tenté de dire que l’immeuble est né divisé ou construit divisé. Il n’y a plus de place pour une division au sens de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, cette division ayant été réalisée dès le départ ».

D/ La première vente consécutive à la division de l’immeuble

20187 Selon l’article 10, I de la loi de 1975, la vente doit être consécutive à la division ou à la subdivision de l’immeuble. La Cour de cassation⁴⁴⁶ a confirmé que le droit de préemption est reconnu au locataire lors de la première vente suivant la division ou la subdivision de l’immeuble.

Sous-section II – Mise en œuvre du droit de préemption

§ I – La notification préalable au locataire

20188 – Forme de la notification. – Avant la conclusion de toute vente d’un local entrant dans le champ d’application du droit de préemption, l’article 10, I, alinéa 1^er de la loi de 1975 impose à peine de nullité que la notification soit faite au locataire ou à l’occupant de bonne foi, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En application de l’article 651 du Code de procédure civile, la notification pourrait néanmoins être faite par acte de commissaire de justice.

20189 – Contenu de la notification. – La notification doit comprendre le prix, les modalités de paiement ainsi que les conditions principales de la vente.

20190 – Mentions obligatoires. – La notification faite au locataire doit reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 10, I de la loi de 1975 (art. 10, al. 6), à peine de nullité de la notification. La notification mentionne également l’existence d’un autre droit de préemption (D. 30 juin 1977, art. 2, al. 2).

20191 – Destinataire de la notification. – La notification est faite au locataire ou à l’occupant de bonne foi au sens de l’article 4 de la loi du 1^er septembre 1948. S’il existe plusieurs titulaires du droit de préemption, la notification doit être faite à chacun d’entre eux et doit reproduire les paragraphes I et II de l’article 4 du décret n^o 77-742 du 30 juin 1977. L’article 13, III de la loi du 21 juillet 1994 a complété l’article 10, I de la loi du 31 décembre 1975 en précisant que : « Nonobstant les dispositions de l’article 1751 du Code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ». Si le locataire (ou l’occupant) est une personne protégée, l’article 6 du décret du 30 juin 1977 indique que la notification préalable doit être adressée tant à la personne protégée qu’à son représentant légal.

20192 – Auteur de la notification. – Il appartient au bailleur de procéder à la notification préalable (L. 1975, art. 10, I, al. 1^er). Une notification faite par un tiers qui n’aurait pas été dûment mandaté par le bailleur entraînerait la nullité de la vente⁴⁵⁰. Si le logement concerné est un bien de communauté, la notification nécessite le consentement des deux époux (C. civ., art. 1424) ; s’il s’agit d’un bien indivis, elle requiert l’unanimité des indivisaires (C. civ., art. 815-3). À défaut, la vente serait entachée de nullité.

20193 – Portée de la notification. – La notification faite au locataire vaut offre de vente. Dès qu’elle est acceptée par le locataire, le contrat de vente est définitivement et valablement formé (C. civ., art. 1583). La durée de validité de l’offre de vente est passée de un à deux mois par l’effet de la loi du 21 juillet 1994⁴⁵¹ qui a modifié l’article 10, I, alinéa 2 de la loi de 1975.

§ II – La réponse du locataire

20194 – Délai d’option. – Comme en matière de congé pour vente (L. 6 juill. 1989, art. 15), le bénéficiaire du droit de préemption dispose d’un délai de deux mois pour prendre position (L. 1975, art. 10, I, al. 2). Ce délai court à compter de la date de réception de la lettre recommandée ou de l’acte de commissaire de justice. Si le locataire ne signe pas l’accusé de réception ou refuse la lettre recommandée, il est nécessaire de recourir à un exploit de commissaire de justice. Le locataire dispose d’une option : soit il refuse d’acquérir, soit il se porte acquéreur.

20195 – Non-acceptation de l’offre de vente. – La non-acceptation de l’offre de vente peut être tacite et résulter d’une absence de réponse dans le délai légal (D. n^o 77-742, art. 2, al. 3). Elle peut être également expresse et résulter de l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception (D. n^o 77-742, art. 2, al. 3). En pareils cas, le contrat de vente n’est pas formé mais le contrat de bail demeure. Contrairement au régime de l’article 15, II de la loi de 1989 où le locataire qui renonce à acquérir perd tout titre locatif à l’expiration du contrat, le bail continue avec l’acquéreur du bailleur⁴⁵².

20196 – Acceptation de l’offre de vente. – Le locataire accepte l’offre de vente soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (D. n^o 77-742, art. 2, al. 3) soit par acte de commissaire de justice (CPC, art. 651). L’offre de vente étant acceptée par le locataire, le contrat de vente est formé mais demeure suspendu à la passation de l’acte authentique dans un délai de deux mois porté à quatre mois si le locataire recourt à un emprunt (L. n^o 75-1351, art. 10, I, al. 5). Si la signature de l’acte n’intervient pas dans le délai prescrit, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit (L. n° 75-1351, art. 10, I, al. 5).

§ III – Les concours de droits de préemption

20197 – Loi de 1975 versus droit de préemption public. – En cas de concours entre le droit de préemption du locataire et un droit de préemption public⁴⁵³, c’est le droit de préemption public qui prime. Cette règle a été confirmée par une réponse ministérielle⁴⁵⁴. C’est d’ailleurs pour cette raison que l’article 1^er, alinéa 2 du décret du 30 juin 1977 impose que la notification adressée au locataire mentionne, le cas échéant, l’existence d’un droit de préemption d’une collectivité publique.

20198 – Loi de 1975 versus loi de 2006. – Le concours du droit de préemption de l’article 10 de la loi de 1975 et celui de la loi du 13 juin 2006 est impossible en raison de leurs champs d’application respectifs. En effet, le droit de préemption de la loi de 1975 suppose une vente après division ou une subdivision de l’immeuble, tandis que celui de la loi de 2006 s’applique au contraire à la vente portant sur un immeuble dans sa totalité et en une seule fois⁴⁵⁵.

20199 – Loi de 1975 versus loi de 1989. – Lorsque les conditions du droit de préemption de l’article 10 de la loi de 1975 et celles de l’article 15, II de la loi du 6 juillet 1989 (V. infra, Section II, n^os 20219 et s.) sont simultanément réunies, le bailleur choisit de purger l’un ou l’autre des droits de préemption selon qu’il souhaite vendre le logement libre ou occupé en cas de refus d’acquérir du locataire. On rappellera que si le locataire de la loi de 1975 renonce à acquérir, le bail est maintenu et le logement est vendu occupé. Dans la loi de 1989, l’offre de vente formulée au locataire s’accompagnant d’un congé, le locataire qui refuse l’offre de vente, doit quitter les lieux à l’échéance du bail.

§ IV – L’ouverture d’un second droit de préemption

20200 – En cas de baisse de prix. – Initialement, la loi de 1975, prévoyait un droit de substitution en cas de vente consentie à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles mentionnées dans la notification. Après la signature de l’acte de vente, le notaire notifiait au locataire les conditions de la vente signée qui avait un délai d’un mois à compter de la réception de la nouvelle notification pour se substituer à l’acquéreur (L. n° 75-1351, art. 10, al. 4 et 5 ancien). La loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 (art. 15, III) a supprimé le droit de substitution et l’a remplacé par un deuxième droit de préemption (L. 31 déc. 1975, art. 10-I, al. 4)⁴⁵⁶. Si le locataire a refusé l’offre de vente contenue dans la notification initiale et que le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, le propriétaire, à défaut le notaire, doit lui notifier les nouvelles conditions. La notification est faite soit par lettre recommandée, soit par exploit de commissaire de justice. Elle reproduit les dispositions de l’article 10, I, alinéas 1 à 5 et rappelle la date et la teneur de la première notification. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour renoncer ou accepter l’offre. La vente au locataire devra intervenir dans un délai de deux ou quatre mois selon que le locataire a manifesté son intention de recourir ou non à un prêt.

§ V – Les sanctions du droit de préemption

20201 – Nullité de la vente. – Dans sa rédaction initiale, la violation du droit reconnu au locataire ou à l’occupant de bonne foi était sanctionnée par l’article 10 de la loi de 1975 par un droit de substitution. Depuis la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, l’absence de notification préalable ou la notification incomplète ou irrégulière est sanctionnée par la nullité de la vente conclue avec un tiers⁴⁵⁷. Le locataire peut invoquer la nullité dans les cinq ans du jour où il a connaissance de la vente⁴⁵⁸.

Sous-section III – Les accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005

20202 – Commission nationale de concertation. – Face au développement de la « vente d’immeubles à la découpe » par des bailleurs institutionnels, le législateur a créé par la loi du 23 décembre 1986 une Commission nationale de concertation afin de favoriser la conclusion d’accords entre les organisations de bailleurs et de locataires.

20203 – Accords collectifs. – Un premier accord a été signé le 9 juin 1998 réglementant les congés pour vente de plus de dix logements. Rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 (JO 23 juill.), il a été modifié par la loi n^o 2000-1208 du 13 décembre 2000, dite « loi SRU », puis remplacé par un nouvel accord collectif du 16 mars 2005, rendu obligatoire par le décret n^o 2006-1366 du 10 novembre 2006 (JO 11 nov.). Nous examinerons successivement le champ d’application des accords collectifs (§ I) et la réglementation qui en résulte (§ II).

§ I – Le champ d’application des accords collectifs

20204 – Parties concernées. – À l’origine, les accords collectifs n’étaient applicables qu’aux membres des organisations de bailleurs qui les avaient signés. Leur champ d’application était ensuite étendu par décret. Depuis la loi SRU⁴⁵⁹, tout bailleur personne morale est tenu au respect des accords collectifs, à l’exception :

des « sociétés civiles de famille », c’est-à-dire les sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre époux, pacsés, concubins notoires au sens de l’article 515-8 du Code civil et leurs alliés jusqu’au quatrième degré inclus ;

des organismes de logement social.

20205 – Opérations concernées. – L’accord collectif du 9 juin 1998 s’appliquait aux « ventes par lots de plus de dix logements, dans un même immeuble ». L’accord ne précisait pas si ces ventes devaient ou non s’accompagner d’un congé donné aux locataires. La Cour de cassation⁴⁶⁰ finit par juger que la réglementation s’appliquait dès lors que le propriétaire envisageait de vendre un ensemble immobilier comprenant plus de dix logements, peu important le nombre de congés à délivrer. L’accord collectif du 16 mars 2005 reprend la solution adoptée par la cour en précisant que la réglementation concerne la vente par lots de plus de dix logements, libres ou occupés, dans un même immeuble. Tout locataire peut bénéficier de ce dispositif, qu’il relève du droit commun du louage, de la loi du 1^er septembre 1948 ou de la loi du 6 juillet 1989. L’accord collectif est applicable lorsque le bailleur a pris la décision de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble. Il concerne tant les locataires qui ont reçu un congé pour vente que ceux qui ne reçoivent qu’une offre de vente⁴⁶¹.

§ II – La réglementation résultant des accords collectifs

20206 Quand les accords collectifs sont applicables, le bailleur est tenu par des obligations informatives, dont le non-respect est sanctionné par la nullité de l’offre de vente, du congé pour vente entraînant la nullité de la vente consentie à un tiers⁴⁶³ (A). La protection des locataires est également renforcée par rapport aux lois de 1975 et de 1989, notamment lorsqu’il ne se porte pas acquéreur (B).

A/ Les obligations informatives

20207 – L’information du maire. – L’accord de 2005 prévoit une information du maire de la commune ou de l’arrondissement du siège de l’immeuble dès que la décision de vendre du bailleur est prise. Cette information permettra au maire de veiller au bon déroulement de l’opération et de s’interroger en amont sur l’opportunité d’exercer le droit de préemption urbain reconnu par l’article L. 210-2 du Code de l’urbanisme⁴⁶⁴, institué par la loi du 13 juin 2006.

20208 – L’information des associations de locataires. – L’article 1.1 de l’accord collectif de 2005 impose que préalablement à la décision de mise en vente par lots de plus de dix logements, le bailleur informe, par écrit, de son intention les associations de locataires représentatives au sens de l’article 44 de la loi du 23 décembre 1986⁴⁶⁵. Le bailleur et les représentants des associations représentatives examineront les « modalités de l’information future des locataires » (art. 1.1) et « de réalisation des diagnostics et bilans techniques » (art. 2.2). L’absence de consultation sur ces points entraîne la nullité de l’offre de vente notifiée au locataire⁴⁶⁶.

20209 – L’information collective des locataires : tenue d’une réunion d’information. – L’article 1.2 de l’accord de 2005 prévoit une réunion d’information à laquelle sont invités par écrit tous les locataires, quelle que soit la date d’expiration du bail, et des associations représentatives dès que le bailleur est prêt à rendre publique son intention de vendre. Cette formalité est essentielle et doit précéder la délivrance du congé au locataire ; à défaut, le congé serait déclaré nul⁴⁶⁷. L’article 2.1 définit le contenu de l’information générale. Le locataire est informé du déroulement de la vente et de ses incidences, de l’état de l’immeuble et des travaux réalisés dans les parties communes au cours des cinq dernières années (récapitulatif et coûts exposés). Il est également informé de la possibilité de consulter le futur règlement de copropriété et l’ensemble des contrats de prestation de service liés à l’exploitation de l’immeuble (art. 2.4).

20210 – L’information individuelle des locataires. – Le bailleur doit ensuite confirmer par écrit à chaque locataire les modalités envisagées pour la vente. Cette confirmation fait courir un délai de trois mois, pendant lequel le bailleur ne peut adresser au locataire une offre de vente (art. 1.2). Cette confirmation reprend les informations générales communiquées lors de la réunion d’information, mais est complétée de l’état descriptif de division de l’immeuble pour les lots du locataire et d’une fiche individuelle précisant le prix du logement. L’article 1.2 précise que cette information est donnée à titre indicatif et ne constitue pas une offre de vente.

B/ La protection des locataires

I/ Les notifications faites au locataire

20211 On rappellera qu’en dehors du champ d’application des accords collectifs (V. supra, n^os 20204 et s.), le cumul du droit de préemption de l’article 10 de la loi de 1975 et celui de l’article 15 de la loi de 1989 est impossible. C’est le bailleur qui purge soit l’un soit l’autre selon qu’il souhaite vendre un logement libre (loi de 1989) ou occupé (loi de 1975). À l’inverse, la rédaction de l’article 1.2 de l’accord collectif de 2005 implique la purge cumulative des deux droits de préemption⁴⁶⁸.

20212 Passé le délai de trois mois à compter de l’information individuelle donnée au locataire, le bailleur adresse au locataire l’offre de vente prévue à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Le renvoi de l’article 1.2 de l’accord collectif ne concerne que les modalités de purge et non les conditions de fond. Il en résulte que si les conditions d’application des deux droits de préemption sont réunies, il conviendra de les purger distinctement⁴⁶⁹.

20213 Une fois notifiée l’offre de vente (L. 31 déc. 1975, art. 10), l’article 1.5 de l’accord collectif de 2005 précise que « le congé pour vente peut être envoyé conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ». Il n’est pas fixé de délai minimum entre l’envoi de l’offre de vente et la délivrance du congé de l’article 15.

II/ L’allongement de la durée du bail

20214 – Prorogation du bail. – L’accord collectif prévoit des hypothèses de prorogation du bail qui s’appliquent soit sur demande du locataire, soit de plein droit. Le bail peut être prorogé, à la demande du locataire, lorsque la « durée du bail restant à courir est de moins de 30 mois à compter de l’offre prévue à l’article 10 ». Cette demande doit avoir pour objet de « faciliter la réalisation de la vente ou les conditions de son départ » (art. 3.1). L’accord collectif de 2005 prévoit deux hypothèses de prorogation de plein droit du bail. D’une part, la prorogation du bail est de droit lorsque le locataire occupe le logement depuis plus de six ans à la date de l’offre de vente prévue par l’article 10 de la loi de 1975 (art. 3.2, al. 1^er). La durée de la prorogation est calculée sur la base d’un mois par année d’ancienneté. D’autre part, la prorogation du bail est de droit lorsque le locataire a, à sa charge, des enfants scolarisés (art. 3.2, al. 2). Le contrat est alors prorogé jusqu’à la fin de l’année scolaire en cours.

20215 – Reconduction du bail. – Lorsqu’un congé pour vente a été délivré conformément à l’article 15 de la loi de 1989, le bail peut être reconduit avec l’accord du bailleur ou de plein droit selon que le congé intervient plus de deux ans ou moins de deux ans avant le terme du bail⁴⁷⁰. Lorsque le congé intervient plus de deux ans avant le terme du bail, l’alinéa 1^er de l’article 11-1 indique que le bail peut être expressément reconduit pour une durée inférieure à celle prévue par l’article 10, soit six ans, le bailleur étant par définition une personne morale. Lorsque le congé intervient moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit. Elle intervient à la demande du locataire et permet à ce dernier de disposer du logement qu’il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente.

20216 – Renouvellement du bail. – Le bail est renouvelé de plein droit, pour une durée de six ans, si le locataire est en mesure d’établir qu’il est dans l’une des trois situations visées par l’accord collectif de 2005 : il ne peut déménager en raison de son état de santé présentant un caractère de gravité reconnu médicalement (art. 4.2) ; à l’expiration du bail, il est âgé de plus de soixante-dix ans et n’est pas assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (art. 4.3) ; enfin, lorsque le locataire est titulaire d’une rente d’invalidité du travail correspondant à une incapacité au moins égale à 80 % ou perçoit une allocation pour une infirmité entraînant au moins 80 % d’incapacité permanente (art. 4.4).

III/ Les autres mécanismes protecteurs

20217 – L’acquisition par un proche du locataire. – L’article 3.3 de l’accord collectif indique les personnes qui peuvent se substituer au locataire qui ne pourrait pas acquérir son logement. Cette liste est limitative et vise :

le conjoint ;

le partenaire avec lequel le locataire est lié par un Pacs ;

le concubin notoire vivant avec le locataire depuis au moins un an à la date de l’offre de vente ;

un ascendant ou un descendant ainsi que ceux du conjoint, partenaire pacsé ou concubin.

L’acquéreur substitué qui sera imposé au bailleur bénéficiera des mêmes conditions de vente et de délai que celles proposées au locataire.

20218 – Le relogement du locataire. – L’article 4.1 de l’accord collectif énonce que le congé ne peut être délivré au locataire sans qu’une proposition de relogement soit faite si le locataire ne se porte pas acquéreur de son logement et justifie d’un revenu inférieur à 100 % du plafond de ressources PLI en vigueur. La proposition de relogement devra être « offerte dans les conditions mentionnées au premier paragraphe du III de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 »⁴⁷¹.

Section II – En cas de congé pour vente

20219 La loi n^o 82-526 du 22 juin 1982, dite « loi Quillot », avait autorisé le bailleur qui souhaitait vendre le bien loué libre, sous certaines conditions, à donner congé à son locataire pour vente (art. 7). La loi n^o 86-1290 du 23 décembre 1986, dite « loi Méhaignerie », avait supprimé ce droit de préemption pour les baux conclus à compter du 24 décembre 1986, sous réserve de mesures transitoires. La loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 a rétabli de manière permanente ce droit de préemption en son article 15, II. Le dispositif a été depuis régulièrement retouché. Nous étudierons la mise en œuvre de ce droit de préemption (Sous-section II) après en avoir défini ses conditions d’existence (Sous-section I).

Sous-section I – Conditions d’existence du droit de préemption

20220 Le bailleur peut souhaiter vendre le logement loué en cours de bail. Il peut tout d’abord le vendre « occupé », le bail étant continué par l’acquéreur : le locataire ne bénéficie pas, alors, d’un droit de préemption⁴⁷², sauf première vente consécutive à la division ou la subdivision de l’immeuble (V. supra, n^os 20174 et s.). Pour vendre les locaux libres et éviter que le bail ne soit tacitement reconduit, le bailleur doit donner congé au locataire pour vente dans les termes de l’article 15, II de la loi de 1989 (§ I). Le champ d’application du droit de préemption est cependant cantonné au contrat de location en cours relevant de la loi de 1989 et la titularité du droit de préemption réservée au locataire en titre (§ II).

§ I – Les conditions relatives à la location

A/ Un bail soumis à la loi de 1989

20221 – Le contrat. – Le champ d’application du droit de préemption de la loi de 1989 est beaucoup plus réduit que celui de la loi de 1975. Pour que le droit de préemption puisse être ouvert suite à un congé pour vente, il faut que le contrat de location en cours soit soumis à la loi n^o 89-482 du 6 juillet 1989. Ce qui exclut notamment du champ d’application les locations soumises à la loi du 1^er septembre 1948⁴⁷³, les locations meublées, les autres locations visées par l’article 2, alinéa 3 de la loi de 1989⁴⁷⁴ ainsi que les locations conclues avec des collectivités publiques, avec des organismes d’habitation à loyer modéré (HLM)⁴⁷⁵ ou portant sur des logements conventionnés.

20222 – Les locaux. – Le contrat de location doit porter sur des locaux à usage d’habitation principale et à usage mixte d’habitation et professionnel. Sont donc exclues les locations à usage purement professionnel, les locations non affectées à l’habitation principale du locataire, les locations de garages, de boxes s’ils ne sont pas loués comme accessoires du logement appartenant au même bailleur.

B/ Les exclusions du droit de préemption

20223 – Vente à un proche parent. – L’article 15, II, alinéa 7 de la loi de 1989 précise que le locataire ne peut pas bénéficier du droit de préemption lorsque la vente intervient « entre parents jusqu’au troisième degré⁴⁷⁶ inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis ». Ce texte, contrairement à la loi de 1975, ne vise pas les alliés.

20224 – Locataire âgé à faibles revenus. – L’article 15, III de la loi de 1989 interdit au bailleur de s’opposer au renouvellement d’un bail en donnant un congé pour vente à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont inférieures au plafond pour l’attribution de logements locatifs conventionnés, sauf à le reloger dans un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Cette protection cesse soit lorsque le bailleur est âgé de plus de soixante-cinq ans, soit lorsque le bailleur a lui-même des ressources inférieures audit plafond⁴⁷⁷.

20225 – Logements vétustes. – Selon l’article 15, II, alinéa 7 de la loi de 1989, le droit de préemption ne s’applique pas lorsque la vente porte sur des immeubles « mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 126-17 du Code de la construction et de l’habitation ». Il s’agit des immeubles frappés d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril, déclarés insalubres ou comportant pour un quart au moins de leur superficie des logements loués ou occupés de la catégorie IV de la loi du 1^er septembre 1948.

§ II – Les bénéficiaires : locataires en titre

20226 Le bénéficiaire du droit de préemption ne peut être que le locataire en titre. En cas de colocation, chaque colocataire doit être destinataire du congé, peu importe que les colocataires soient simplement conjoints⁴⁷⁸ ou solidaires⁴⁷⁹. Si l’existence du Pacs ou du mariage a été portée à la connaissance du bailleur, chacun des partenaires ou des époux bénéficiera du droit de préemption⁴⁸⁰. Dans le cas contraire, la notification du congé faite au seul locataire en titre sera opposable au conjoint ou au partenaire⁴⁸¹.

Sous-section II – La mise en œuvre du droit de préemption

20227 Nous étudierons successivement la délivrance d’un congé en vue de la vente (§ I), la réponse apportée par le locataire (§ II) et l’ouverture d’un second droit de préemption en cas de prix ou de conditions plus favorables (§ III).

§ I – La délivrance d’un congé en vue de la vente

A/ Forme et délai du congé

20228 Selon l’article 15, I, de la loi de 1989, le congé peut être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par exploit de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette dernière modalité a été ajoutée par la loi Alur. Le congé donné par le bailleur doit être notifié au locataire au moins six mois avant l’arrivée du terme du bail. Le délai commence à courir à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre. Si le délai minimum de six mois n’est pas respecté, la nullité du congé est encourue et le bail sera tacitement reconduit à échéance. Le congé peut valablement être donné par anticipation mais, en ce cas, le délai pour accepter l’offre de vente est reporté « à la date d’échéance du contrat ou de la période pour laquelle il aurait dû être donné »⁴⁸². Le bailleur n’y gagne donc rien.

20229 – Contrainte pour l’acquéreur du logement. – Pour l’acquéreur d’un logement occupé, la loi Alur a ajouté de nouvelles restrictions qui ont été retouchées par la loi Croissance du 6 août 2015. L’article 15, I, de la loi de 1989 prévoit les règles suivantes :

« – lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

– lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition ».

B/ Auteur du congé

20230 Comme pour le congé donné sur le fondement de la loi de 1975, le congé de la loi de 1989, s’accompagnant nécessairement d’une offre de vente, nécessite la capacité et les pouvoirs nécessaires pour vendre l’immeuble. Si le bien dépend d’une communauté conjugale, l’accord des deux époux est nécessaire pour délivrer le congé pour vente, alors même que chacun pouvait signer seul le bail⁴⁸³. Lorsque l’immeuble est indivis, le congé pour vendre ne peut être donné qu’à l’unanimité des indivisaires (C. civ., art. 815-3). Le congé donné par un seul indivisaire pourrait être validé a posteriori si les coïndivisaires le ratifient⁴⁸⁴ ou si l’auteur du congé se voit allotir de l’immeuble loué dans le partage⁴⁸⁵. Si le bien loué est grevé d’un usufruit, le congé pour vente doit être délivré conjointement par l’usufruitier et le nu-propriétaire⁴⁸⁶. Si le bien loué a fait l’objet d’une donation, le donateur doit intervenir au congé délivré par le donataire pour lever les charges et interdictions de la donation (interdiction d’aliéner ou stipulation d’un droit de retour conventionnel)⁴⁸⁷.

C/ Contenu du congé

20231 Le congé pour vente est soumis à un formalisme décrit à l’article 15 de la loi de 1989 qui, s’il n’est pas respecté, peut entraîner la nullité du congé. Le congé doit tout d’abord être « motivé », c’est-à-dire mentionner de manière explicite l’intention de vendre du bailleur. Il doit indiquer le prix, ses modalités de paiement ainsi que les conditions essentielles de la vente projetée. Le congé pour vente doit porter sur l’intégralité des locaux loués, y compris les accessoires⁴⁸⁸. L’article 15, II, alinéa 6 impose de reproduire les alinéas 1^er à 5⁴⁸⁹ de l’article 15, II de la loi de 1989.

D/ Contestation du congé

20232 Le locataire peut contester le congé même après l’expiration du délai qui lui est imparti pour préempter⁴⁹⁰, même s’il a quitté les lieux. L’action en contestation se prescrit par trois ans, en vertu de l’article 7-1 de la loi de 1989, créé par la loi Alur. Les principaux motifs de contestation sont le caractère frauduleux du congé ou la violation des règles régissant le congé et l’offre de vente.

20233 – Le congé frauduleux. – Les juges du fond, saisis d’une contestation de congé, doivent rechercher si le congé n’a pas été donné frauduleusement. Le locataire pourrait démontrer que le prix est dissuasif pour le décourager à préempter et obtenir son éviction⁴⁹¹. La fraude pourrait aussi résulter du comportement général du bailleur révélant une absence d’intention de vendre. La cour de Versailles⁴⁹² a rappelé que le « congé pour vendre implique nécessairement l’accomplissement d’actes positifs par le bailleur en vue de parvenir à une vente effective ».

20234 Si le congé est jugé frauduleux, le bailleur encourt des sanctions civiles et pénales. L’amende pénale maximale est de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale. Son montant est proportionné à la gravité des faits constatés (L. 1989, art. 15, IV). Sur le plan civil, le congé frauduleux est considéré comme nul. Les conséquences de la nullité seront différentes selon que le locataire est toujours dans les lieux ou qu’il a quitté le logement lorsqu’elle est prononcée. Si le locataire est toujours dans les lieux, le bail est reconduit jusqu’à ce qu’éventuellement le bailleur lui adresse un nouveau congé. Si le locataire a quitté les lieux, les tribunaux accordent le plus souvent des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi. Ils sont, en revanche, peu enclins à prononcer la réintégration du locataire dans les lieux⁴⁹³.

20235 – Non-respect des règles de forme du congé. – L’article 15 de la loi de 1989 impose à peine de nullité le respect des règles de forme. Cependant, la nullité n’est pas toujours prononcée ; elle n’est encourue qu’à charge pour le locataire de prouver le grief que lui cause l’irrégularité⁴⁹⁴. Les tribunaux font application des dispositions de l’article 114 du Code de procédure civile⁴⁹⁵.

§ II – La réponse du locataire

20236 Comme pour le droit de préemption de la loi de 1975, le locataire peut soit refuser l’offre de vente, soit l’accepter. Mais, à la différence de ce qui se produit lorsque la loi de 1975 est applicable, le locataire qui n’a pas accepté l’offre dans les délais est « déchu de plein droit de tout titre d’occupation » (L. 1989, art. 15, II, al. 3). À échéance du bail, il doit quitter les lieux, dont le bailleur pourra retrouver la jouissance.

§ III – L’ouverture d’un second droit de préemption

20237 À l’origine, l’article 15, II, alinéa 4 de la loi de 1989 prévoyait que si le bien était vendu à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur que ceux prévus dans l’offre de vente, le locataire qui n’avait pas accepté l’offre initiale avait la faculté de se substituer à l’acquéreur dans un délai d’un mois à compter de la notification du contrat de vente. La loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l’habitat a remplacé la faculté de substitution par l’ouverture d’un nouveau droit de préemption. Le dispositif actuel est codifié à l’article 15, II, alinéa 4 précité.

20238 – Conditions. – Outre les conditions de l’article 15, II, alinéa 1^er de la loi de 1989 (V. supra, n^os 20220 et s.), l’ouverture d’un second droit de préemption requiert des conditions supplémentaires. D’une part, le locataire doit avoir refusé l’offre de vente contenue dans le congé aux fins de vente⁴⁹⁶. D’autre part, le bailleur doit avoir décidé de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux que ceux initialement notifiés.

20239 – Notification au locataire. – La notification incombe au bailleur ou, à défaut, au notaire rédacteur de l’acte (L. 1989, art. 15, II, al. 4). La forme de la notification n’étant pas définie par les textes, on peut penser qu’elle doit revêtir les mêmes formes que le congé initial. Pour être valable, la notification doit reproduire les dispositions des alinéas 1 à 5 de l’article 15, II de la loi de 1989 et indiquer, bien sûr, le nouveau prix et les nouvelles conditions.

20240 – Option du locataire. – L’offre de vente contenue dans cette seconde notification est valable un mois. Le locataire peut renoncer expressément à se porter acquéreur, ou tacitement. En effet, l’offre de vente devient caduque du seul fait de l’expiration du délai d’un mois. Il peut également accepter l’offre de vente dans le délai d’un mois à compter de sa notification. Il devra, à peine de caducité, réaliser la vente dans un délai de deux mois à compter de l’envoi de sa réponse, porté à quatre mois s’il manifeste sa volonté de recourir à un prêt.

20241 – Contestation du congé. – Si le bailleur ou le notaire ne notifient pas au locataire les conditions de vente ou le prix plus avantageux, l’article 15, II, alinéa 4 de la loi de 1989 frappe de nullité le contrat de vente conclu ultérieurement avec le tiers. L’action en nullité doit être intentée par le locataire dans un délai de trois ans à compter du jour où « il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (L. n^o 89-462, art. 7-1).

Section III – En cas de vente d’un immeuble entier (loi Aurillac)

20242 – Origine. – Au début des années 2000, la pratique de la « vente à la découpe » a fait l’objet d’une intention particulière du législateur. On rappellera que la vente à la découpe se décompose en deux phases : la première consiste à vendre la totalité d’un immeuble loué à un institutionnel ou un promoteur ; la seconde consiste à revendre l’immeuble lot par lot, après avoir ou pas effectué des travaux, en ayant préalablement délivré congé aux locataires. La vente en lots donnait application aux droits de préemption de l’article 15 de la loi de 1989 (V. supra, n^os 20219 et s.) ou de l’article 11-1 de cette même loi applicable aux bailleurs, personnes morales autres que des « SCI familiales » et des bailleurs « HLM ». Mais la vente en bloc passait « sous le radar » des droits de préemption en vigueur, alors même que ce phénomène s’amplifiait chez les propriétaires institutionnels⁴⁹⁷. Ces derniers motivaient ces ventes en bloc par la nécessité d’assurer des arbitrages nouveaux au sein de leur patrimoine et leur souhait de modifier la répartition de leurs actifs au profit de l’immobilier de bureau. C’est dans ce contexte que la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006, dite « loi Aurillac », a créé un nouveau droit de préemption au profit des locataires à usage d’habitation et à usage d’habitation et professionnel applicable en cas de vente d’un immeuble entier. Ces dispositions ont été intégrées à la loi n^o 75-1351 du 31 décembre 1975, sous un nouvel article 10-1. Cet article a été retouché par la loi du 25 mars 2009⁴⁹⁸, puis par la loi Alur⁴⁹⁹. Nous étudierons successivement les conditions d’application (Sous-section I) puis la mise en œuvre de ce droit de préemption (Sous-section II).

Le rapport de M. Laurent Béteille, précité, peut être consulté ici dans son intégralité :

Sous-section I – Les conditions d’application du droit de préemption

20243 Les conditions d’application de ce droit de préemption particulier résultent de l’article 10-1 auquel nous renvoyons :

20244

Article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, modifié par ordonnance n^o 2020-71 du 29 janvier 2020, art. 5, en vigueur depuis le 1^er juillet 2021

« I. – A. – Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l’indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l’immeuble ainsi que l’indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu’il occupe.

Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l’immeuble. Elle s’accompagne d’un projet de règlement de copropriété qui réglera les rapports entre les copropriétaires si l’un au moins des locataires ou occupants de bonne foi réalise un acte de vente, ainsi que des résultats d’un diagnostic technique portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. Ce diagnostic est établi par un contrôleur technique au sens de l’article L. 125-1 du Code de la construction et de l’habitation ou par un architecte au sens de l’article 2 de la loi n^o 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, qui ne doit avoir avec le propriétaire de l’immeuble ou son mandataire aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité ou à son indépendance. Les dépenses afférentes à ce diagnostic sont à la charge du bailleur.

Nonobstant les dispositions de l’article 1751 du Code civil, cette notification est de plein droit opposable au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. Elle vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi.

L’offre est valable pendant une durée de quatre mois à compter de sa réception. Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l’acte de vente, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Lorsque, en raison de la vente d’au moins un logement à un locataire ou un occupant de bonne foi, l’immeuble fait l’objet d’une mise en copropriété et que le bailleur décide de vendre les lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers, le notaire doit, lorsque le propriétaire n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente à leur profit. Elle est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les dispositions du présent A doivent être reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

B. – Préalablement à la conclusion de la vente mentionnée au premier alinéa du A, le bailleur communique au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble le prix et les conditions de la vente de l’immeuble dans sa totalité et en une seule fois. Lorsque l’immeuble est soumis à l’un des droits de préemption institués par les chapitres I^er et II du titre I^er du livre II du code de l’urbanisme, la déclaration préalable faite au titre de l’article L. 213-2 du même code vaut communication au sens du présent article.

II. – Les dispositions du I ne sont pas applicables en cas d’exercice de l’un des droits de préemption institués par le titre I^er du livre II du code de l’urbanisme ou lorsque la vente intervient entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

Elles sont applicables aux cessions de la totalité des parts ou actions de sociétés lorsque ces parts ou actions portent attribution en propriété ou en jouissance à temps complet de chacun des logements d’un immeuble de plus de cinq logements.

Elles ne sont pas applicables aux cessions de parts ou actions susvisées lorsque ces cessions interviennent entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

Elles ne sont pas applicables aux cessions d’immeubles à un organisme visé à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ni, pour les logements faisant l’objet de conventions conclues en application de l’article L. 831-1 du même code, aux cessions d’immeubles à une société d’économie mixte visée à l’article L. 481-1 du même code. »

§ I – Les principes

20245 Il est donc nécessaire qu’il y ait⁵⁰⁰ :

une vente en bloc, c’est-à-dire une vente de l’immeuble, dans sa totalité et en une seule fois : le texte étant d’interprétation stricte, il faut comprendre qu’il est applicable quelle que soit la forme de la vente, amiable ou par adjudication, volontaire ou forcée ;

d’un immeuble affecté à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel. Cette question a donné lieu à de nombreuses discussions, notamment en cas de locaux à usage mixte commercial et d’habitation. L’interprétation stricte du texte incite à exclure son application dans un tel cas, bien qu’il soit considéré que cette exclusion soit critiquée comme pénalisant les locataires titulaires d’un bail à usage d’habitation. Mais on observe que la pratique fait généralement une application extensive du texte sans distinguer les locaux professionnels et commerciaux, dans la mesure où la sanction encourue est la nullité de la vente.

À noter que l’article 10-1, II de la loi n^o 75-351 du 31 décembre 1975 rend applicable le droit de préemption à la cession de la totalité des parts ou actions de société, lorsqu’elles portent attribution en propriété ou en jouissance à temps complet de chacun des logements d’un immeuble de plus de cinq logements ;

comportant plus de cinq logements. Les logements à prendre en compte sont ceux compris dans l’immeuble et non seulement ceux qui sont loués, un local ne méritant pas la qualification de « logement », comme ne respectant pas les critères de la décence, ne pouvant pas être pris en compte. La loi de 2006 avait fixé le seuil de logements contenus dans l’immeuble déclenchant le droit de préemption « à plus de dix ». La loi Alur a ramené le seuil à « plus de cinq logements ».

§ II – Les exceptions

20246 – Alternative de la prorogation des baux. – La principale exception prévue à l’application de ce droit de préemption par l’article 10-1, I, A, alinéa 1 de la loi de 1975, consiste en ce que l’acquéreur s’engage à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente pour permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente.

L’engagement de proroger les baux en cours est purement personnel à l’acquéreur et doit être formalisé dans l’acte d’acquisition qui contiendra « la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail ».

À défaut d’un tel engagement, la nullité de la vente de l’immeuble entier est encourue, car le droit de préemption des locataires aurait dû être purgé. La solution la plus sécurisante est de constater la prorogation par voie d’avenant au bail en cours. En cas de refus de prorogation par le locataire, la prorogation est écartée, sans pour autant lui ouvrir un droit de préemption.

20247 – Personne de l’acquéreur. – Le droit de préemption n’est pas applicable « lorsque la vente intervient entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus » (L. 1975, art. 10-1, II, al. 1). Cette exemption est identique à celle prévue à l’article 10 de la loi de 1975. En outre, la vente ne donne pas ouverture au droit de préemption lorsque l’acquéreur est un organisme visé à l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation⁵⁰¹ ou une société d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux visée à l’article L. 481-1 du même code. Sont enfin exclues les ventes de logements faisant l’objet de conventions d’aide personnalisée au logement (CCH, art. L. 351-2).

20248 – Exercice d’un droit de préemption public. – Comme pour les autres droits de préemption dont bénéficie le locataire, le droit de préemption de l’article 10-1 de la loi de 1975 n’est pas applicable « en cas d’exercice de l’un des droits de préemption institués par le titre 1^er du livre II du Code de l’urbanisme » (L. 1975, art. 10-1, II) : le droit de préemption urbain (C. urb., art. L. 210-1 à L. 216-1), celui applicable dans les zones d’aménagement différé (ZAD).

20249 L’article 10-1, I, B de la loi de 1975 fait peser sur le bailleur une obligation d’information à la commune sur le territoire duquel est situé l’immeuble, du prix et des conditions de vente de l’immeuble dans sa totalité et en une seule fois. La commune pourra alors exercer ce droit de préemption pour maintenir les locataires dans les lieux. Si l’immeuble est soumis à l’un des droits de préemption urbains, la déclaration préalable faite vaut communication au sens de l’article 10-1, I, B.

Sous-section II – La mise en œuvre du droit de préemption

20250 Évoquer la mise en œuvre du droit de préemption conduit à étudier successivement la notification (§ I), la réponse donnée par le locataire (§ II) et la purge d’un droit de préemption subsidiaire en cas de vente à des conditions ou prix plus favorables (§ III).

§ I – La notification

20251 – Destinataires. – La notification est faite « à chacun des locataires ou occupants de bonne foi » (L. 31 déc. 1975, art. 10-1, I, A, al. 1^er). Comme pour le droit de préemption de la loi de 1989, la notification est opposable au conjoint ou au partenaire pacsé dont l’existence n’a pas été portée à la connaissance du bailleur. Dans le cas contraire, le bailleur doit notifier l’offre de vente au locataire et à son conjoint ou partenaire pacsé.

20252 – Modalités et contenu de la notification. – La notification doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En raison des difficultés que connaît la pratique lors d’une notification en recommandé (non retrait ou refus de la lettre, contestation du contenu), il semble plus prudent de recourir systématiquement à l’exploit de commissaire de justice. La notification, qui vaut offre de vente, doit indiquer le prix et les conditions de vente de l’immeuble dans sa totalité et en une seule fois, ainsi que ceux du local loué. Elle s’accompagne (L. 1975, art. 10-1, I, A, al. 2) du projet de règlement de copropriété et des résultats du diagnostic technique portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert, de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des éléments communs et de sécurité. La notification doit reproduire les termes de l’article 10-1, I A de la loi de 1975, ceci « à peine de nullité ». À défaut de reproduire cet article, la notification est nulle sans que le locataire soit contraint de démontrer l’existence d’un grief⁵⁰².

20253 – Sanction de l’absence de notification. – L’omission de la notification à chacun des locataires est sanctionnée par la nullité de la vente de l’immeuble en bloc (et non seulement celle du logement dont le droit de préemption n’a pas été purgé). L’action en nullité est prescrite au bout de cinq ans à compter du jour où son titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action⁵⁰³.

§ II – La réponse à la notification

20254 Contrairement à la notification de l’article 10 de la loi de 1975 (V. supra, n^o 20194) qui n’est valable que deux mois, l’offre de vente notifiée sur le fondement de l’article 10-1, I, A est valable pendant une durée de quatre mois à compter de sa réception. Le locataire ou l’occupant de bonne foi qui accepte l’offre de vente dispose d’un délai de quatre ou deux mois pour régulariser l’acte de vente selon qu’il notifie ou non au bailleur son intention de recourir à un prêt. Passé ce délai, l’acceptation de l’offre de vente est caduque. Mais si le locataire refuse expressément ou tacitement l’offre de vente, il reste locataire en place et l’immeuble sera vendu occupé.

§ III – Le droit de préemption subsidiaire

20255 – Un schéma désormais classique. – L’article 10-1, I, A, alinéa 5 de la loi de 1975 ouvre un nouveau droit de préemption lorsqu’en « raison de la vente d’au moins un logement à un locataire ou un occupant de bonne foi, l’immeuble fait l’objet d’une mise en copropriété et que le bailleur décide de vendre les lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers ». La notification incombe au bailleur et, à titre subsidiaire, au notaire. Elle doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions de l’article 10-1, I, A. La notification, qui vaut offre de vente, est valable pendant un mois à compter de sa réception. Si elle n’est pas acceptée dans ce délai, elle est caduque. Le locataire ou l’occupant de bonne foi qui l’accepte dispose d’un délai de deux mois pour signer l’acte de vente. Le délai de régularisation est porté à quatre mois si le locataire a informé le bailleur de son intention de recourir à un prêt. Si la vente n’est pas conclue dans le délai convenu, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

20256

Synthèse des droits de préemption applicables au locataire

	Vente après division Loi du 31 décembre 1975	Congé pour vente Loi du 6 juillet 1989	Vente d’un immeuble en entier Loi du 13 juin 2006
Textes	L. n^o 75-1351, art. 10	L. n^o 89-482, art. 15 II	L. n^o 75-1351, art. 10-1
1/ Champ d’application Les bénéficiaires	« Chacun des locataires ou occupants de bonne foi », c’est-à-dire une personne physique, titulaire d’un contrat de location pour un usage d’habitation ou mixte professionnel et d’habitation (L. 1989, L. 1986, L. 1948 ou Code civil).	Le titulaire d’un contrat de location en cours soumis à la loi n^o 89-482 du 6 juillet 1989.	Idem L. 1975, art. 10 : « Chacun des locataires ou occupants de bonne foi ».
Les opérations	Principe : les ventes stricto sensu. Exceptions : – vente au profit d’un parent ou allié du vendeur jusqu’au 4^e degré inclus ; – vente à un organisme HLM, à une SEM (CCH, art. L. 481-1) ou à un organisme bénéficiant de l’agrément (CCH, art. L. 365-1) ; – droit de préemption d’une collectivité publique.	Principe : les ventes. Exceptions : – vente au profit d’un parent du vendeur jusqu’au 3^e degré inclus ; – locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond ; – logements vétustes au sens de l’article L. 126-17 du CCH ; – droit de préemption d’une collectivité publique.	Principe : les ventes stricto sensu. Exceptions : – engagement de l’acquéreur de proroger les baux en cours pour être occupé au moins 6 ans à compter de l’acquisition ; – vente au profit d’un parent ou allié du vendeur jusqu’au 4^e degré inclus ; – vente à un organisme HLM, à une SEM (CCH, art. L. 481-1) ou à un organisme bénéficiant de l’agrément (CCH, art. L. 365-1) ; – droit de préemption d’une collectivité publique.
Conditions spécifiques	– vente d’un ou plusieurs locaux d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel. Sauf vente d’un immeuble entier ou d’un ensemble de locaux ; – ou de titres de sociétés dont l’objet est la division d’un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés ; – première vente consécutive à la division ou subdivision de tout ou partie d’un immeuble en lots ; – limite : le droit de préemption ne s’applique pas au locataire ou occupant de bonne foi dont le titre est postérieur à la division ou la subdivision.	Volonté de vendre un logement libre et d’éviter la reconduction du bail en cours. Si le bailleur souhaite vendre l’immeuble loué, il n’y a pas ouverture du droit de préemption.	Vente dans sa totalité et en une seule fois d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte d’habitation et professionnel de plus de 5 logements ou cession de la totalité des titres de la société portant attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble de plus de 5 logements.
2/ Mise en œuvre du droit de préemption La notification préalable au locataire (forme)	Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par l’exploit de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement (L. 1989 uniquement). Moment : – avant la conclusion de tout avant-contrat de vente (sauf PUA) : L. 1975, art. 10, I ; – congé pour vente délivré 6 mois avant l’arrivée du terme du bail : L. 1989, art. 15, I ; – « préalablement à la conclusion de la vente » : L. 1975, art. 10-1.
La notification préalable au locataire (mentions obligatoires)	– Prix. – Conditions principales de la vente. – 5 premiers alinéas de l’article 10, I de la loi de 1975. – Existence d’un autre droit de préemption.	– Motivation du congé (intention de vendre). – Prix. – Modalités de paiement. – Conditions essentielles de la vente. – 5 premiers alinéas de l’article 15, II de la loi de 1989.	– Indication du prix et conditions de la vente de l’immeuble dans son entier. – Indication du prix et conditions de la vente du local d’habitation loué. – Projet de règlement de copropriété. – Résultats du diagnostic technique. – Article 10-1, I, A de la loi de 1975.
La réponse du locataire	Délai de réponse du locataire : 2 mois (sauf L. 1975, art. 10-1 : 4 mois) à compter de la réception de l’offre du bailleur. Il peut refuser l’offre de vente expressément ou tacitement. Le bail est alors continué par l’acquéreur (sauf L. 1989, où le « locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation »). S’il accepte l’offre de vente, il doit signer l’acte authentique de vente dans un délai de 2 mois ou 4 mois s’il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt.
L’ouverture d’un second droit de préemption	Si le locataire a refusé l’offre de vente et que le bailleur décide de vente à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux, le bailleur, ou à défaut le notaire, doit notifier les nouvelles conditions. Hypothèse de l’article 10-1, I A, alinéa 5 : en raison de la vente d’au moins un logement à un locataire ou à un occupant, l’immeuble a fait l’objet d’une mise en copropriété. Délai de réponse pour accepter ou refuser la nouvelle offre : 1 mois à compter de la notification. Délai pour régulariser la vente authentique : 2 mois sauf à recourir à un prêt (délai porté à 4 mois)
Sanctions	Nullité de la vente conclue avec un tiers. Action en nullité à introduire dans les 5 ans de la connaissance de la vente.	Sanction du congé frauduleux : nullité et amende pénale (max. 6 000 € pour une personne physique ; 30 000 € pour une personne morale). Non-respect des règles de forme : nullité si grief causé par l’irrégularité.	Nullité de la vente en bloc conclue avec un tiers. Action en nullité à introduire dans les 5 ans de la connaissance de la vente.

Simplifier les droits de préemption du locataire

Le champ d’application et le régime des droits de préemption applicables au locataire sont particulièrement complexes. Ce mécanisme vertueux gagnerait en lisibilité et en efficacité si certains de ces modes de préemption fusionnaient. On pourrait imaginer un droit de préemption applicable au locataire d’un logement, meublé ou nu, en cas de projet de vente par son bailleur du logement ou de l’immeuble dans lequel se trouve le logement. En cas de renonciation à l’offre de vente, le locataire resterait en place et le bien serait vendu occupé. Le régime du droit de préemption résultant de la loi Aurillac serait maintenu pour permettre les ventes en bloc en cas d’engagement de prolongation des baux.

430) « I. – Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu’il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire. »

431) Rép. min. n^o 75830 : JOAN Q 27 juill. 2010, p. 8353 ; Defrénois 2010, p. 1517.

432) C. civ., art. 1751.

433) Cass. 3^e civ., 16 avr. 1986 : JCP G 1987, II, 20742, note B. Vial-Pedroletti ; JCP N 1986, prat. 9973.

434) Cons. const., 9 janv. 2018, n^o 2017-683 QPC : JurisData n^o 2018-000069.

435) CE, 26 juill. 2018, n^o 412365, non publié au recueil : D. 2019, 1129, obs. N. Damas ; AJDI 2019, 124, obs. N. Damas.

436) M. Dagot, Le droit de préemption du locataire d’habitation : JCP G 1977, I, 2878, n^o 13. – C. Bosgiraud, Les droits de préemption du locataire : RD imm. 1983, p. 169.

437) C. rur. pêche marit., art. L. 412-2.

438) P. Aubert : Defrénois 1971, art. 29882, p. 57.

439) CA Poitiers, 1^re ch., 7 mai 2008, n^o 06/01605 : JurisData n^o 2008-367430 ; Loyers et copr. 2008, comm. 208, obs. B. Vial-Pedroletti.

440) L. n^o 2014-366, 24 mars 2014.

441) L. n^o 82-526, 22 juin 1986.

442) Cass. 3^e civ., 13 juin 1990, n^o 88-18.095 : JurisData n^o 1990-001841 ; Bull. civ. 1990, III, n^o 148.

443) Loi Quillot, art. 10, III, al. 1.

444) Cass. 3^e civ., 27 févr. 1985, n^o 83-13.187 : JurisData n^o 1985-700646 ; Bull. civ. 1985, III, n^o 45 ; JCP N 1985, II, p. 201, M. Dagot. – Cass. 3^e civ., 17 déc. 2014, n^o 13-20.976 : JurisData n^o 2014-034985 ; Loyers et copr. 2015, comm. 58, note B. Vial-Pedroletti.

445) Cass. 3^e civ., 30 nov. 1982, n^o 81-15.724 : JurisData n^o 1982-702719 ; JCP N 1983, I, p. 113, note M. Dagot. – Cass. 3^e civ., 8 avr. 1987, n^o 84-15.191 : JurisData n^o 1987-000895 ; Bull. civ. 1987, III, n^o 87 ; JCP G 1987, IV, 215.

446) Cass. 3^e civ., 6 nov. 1986, n^o 85-11.288 : JurisData n^o 1986-701925 ; JCP N 1987, prat. 178. – Cass. 3^e civ., 5 avr. 1995, n^o 92-16.574 : JurisData n^o 1995-000817 ; Bull. civ. 1986, III, n^o 100 ; JCP N 1995, n^o 41, p. 1440.

447) Cass. 3^e civ., 13 oct. 2016, n^o 15-21.238 : JurisData n^o 2016-022200 ; LPA 13 mars 2017, p. 10.

448) E. Colas, note ss. Cass. 3^e civ., 13 oct. 2016, n^o 15-21.238 : JurisData n^o 2016-022200 ; LPA 13 mars 2017, p. 10 et s.

449) Cass. 3^e civ., 17 déc. 2008, n^o 07-15.943 : JurisData n^o 2008-046286. – Cass. 3^e civ., 3 juill. 2013, n^o 12-19.442 : JurisData n^o 2013-013801 ; Bull. civ. 2008, III, n^o 92 ; Loyers et copr. 2013, comm. 268, note B. Vial-Pedroletti ; Rev. loyers 2013, p. 398, note V. Canu ; AJDI 2014, p. 206, note N. Damas.

450) Cass. 3^e civ., 3 avr. 1997, n^o 94-20.459 : JurisData n^o 1997-001499 ; Bull. civ. 1997, III, n^o 89 ; JCP G 1997, IV, 1123 ; Administrer oct. 1997, p. 51, note C. Beddeleem.

451) L. n^o 94-624, 21 juill. 1994, art. 15, II.

452) CA Paris, 6^e ch., 12 juin 1991 : JurisData n^o 1991-022431.

453) ZAD, droit de préemption urbain (DPU) ou ENS.

454) Rép. min. Masson n^o 1358 : JO Sénat 20 déc. 2007, p. 2329.

455) Du reste, l’article 10, III de la loi de 1975 exclut expressément le droit de préemption du locataire en cas de « ventes portant sur un immeuble entier ou sur l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnelle dudit bâtiment ».

456) « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le propriétaire n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque. »

457) Cette sanction est différente de celle prévue par la loi de 1989 qui ne frappe de nullité que le congé irrégulier donné au locataire (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, IV).

458) Cass. 3^e civ., 27 oct. 2004, n^o 02-16.000, non publié au bulletin.

459) L. n^o 86-1290, 23 déc. 1986, art. 41 ter issu de la loi SRU.

460) Cass. 3^e civ., 5 mai 2004, n^o 03-11.224 : JurisData n^o 2004-023498 ; Bull. civ. 2004, III, n^o 88.

461) Cass. 3^e civ., 22 janv. 2014, n^o 12-28.099 : JurisData n^o 2014-001251.

462) Cass. 3^e civ., 13 sept. 2018, n^o 17-20.180 : JurisData n^o 2018-015483 ; Loyers et copr. 2018, comm. 244, B. Vial-Pedroletti ; AJDI 2019, p. 448, note N. Damas.

463) Cass. 3^e civ., 23 juin 2010, n^o 09-13.153 : JurisData n^o 2010-010004 ; Loyers et copr. 2010, comm. 218, B. Vial-Pedroletti ; Rev. loyers 2010, p. 379, obs. V. Canu.

464) « En cas de vente d’un immeuble à usage d’habitation, la commune peut faire usage de son droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires. »

465) Pour être représentative, l’association doit représenter au moins 10 % des locataires de l’immeuble ou du groupe d’immeubles ou être affiliée à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation.

466) CA Paris, pôle 4, ch. 3, 3 févr. 2011, n^o 081/23272 : JurisData n^o 2011-061225.

467) CA Paris, 6^e ch. C, 12 sept. 2006 : JurisData n^o 2006-310599.

468) Confirmation par CA Paris, 6^e ch. C, 8 janv. 2008 : AJDI 2008, p. 213.

469) E. Colas, La vente d’un immeuble entier à la découpe : dispositifs applicables lors de la vente des lots : JCP N 2019, n^o 26, 1221, § 17.

470) L. 6 juill. 1989, art. 11-1, introduit par la L. 13 déc. 2000 (« Loi SRU ») et modifié par L. 13 juin 2006.

471) « III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n^o 48-1360 du 1^er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. »

472) Cass. 3^e civ., 21 févr. 1990 : Bull. civ. 1990, III, n^o 54.

473) Cass. 3^e civ., 25 juin 2003, n^o 01-13.997 : JurisData n^o 2003-019791 ; Rev. loyers 2003, p. 616.

474) « Toutefois, ce titre ne s’applique pas : 1° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 ; 2° Aux logements meublés, régis par le titre I^er bis ; 2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité, régis par le titre I^er ter ; 3° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1. »

475) Cass. 3^e civ., 21 déc. 2017, n^o 16-26.173 : JurisData n^o 2017-026654 ; Rev. loyers 2018, p. 88, note F. Cornette.

476) Neveux et nièces, oncles et tantes, arrière-grands-parents.

477) CA Montpellier, 5^e ch., 30 juin 2020, n^o 18/05133.

478) CA Paris, pôle 4, ch. 4, 13 juin 2017 : JurisData n^o 2017-012611.

479) CA Paris, 6^e ch., sect. C, 19 févr. 2008 : JurisData n^o 2008-358074 : Loyers et copr. 2008, comm. 122.

480) CA Montpellier, ch. 5, sect. A, 19 nov. 2001 : JurisData n^o 2001-167457.

481) CA Paris, pôle 4, ch. 8, 3 déc. 2020, n^o 20/02965.

482) Cass. 3^e civ., 19 sept. 2006, n^o 04-19.555 : JurisData n^o 2006-035054 ; Loyers et copr. 2006, comm. 196, obs. B. Vial-Pedroletti ; Rev. loyers 2006, p. 466, note V. Canu ; AJDI 2006, p. 911, note V. Zalewski.

483) CA Montpellier, 1^re ch., 24 mai 2005 : JurisData n^o 2005-284718.

484) Cass. 3^e civ., 5 déc. 2001 : Bull. civ. 2001, III, n^o 76.

485) CA Paris, 6^e ch. C, 2 juin 1998 : JurisData n^o 1998-021452 ; Loyers et copr. 1999, comm. 58.

486) CA Paris, 25^e ch. B, 14 mars 2003 : AJDI 2003, p. 415.

487) Cass. 3^e civ., 31 mai 2006, n^o 05-10.270 : JurisData n^o 2006-033724 ; Bull. civ. 2006, III, n^o 136 ; Loyers et copr. 2006, comm. 173, obs. B. Vial-Pedroletti ; AJDI 2006, p. 830, note F. de la Vaissière.

488) Cass. 3^e civ., 21 juin 2000 : Bull. civ. 2000, III, n^o 121, p. 83 ; Loyers et copr. 2000, comm. 189 : nullité d’un congé prononcée en raison de l’omission des caves mises à la disposition du locataire.

489) « II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Lorsque le bien a été vendu à un tiers, à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur que ceux prévus dans l’offre de vente, le locataire qui n’avait pas accepté cette offre a la faculté de se substituer à l’acquéreur pendant le délai d’un mois à compter de la notification du contrat de vente. Le locataire indique au bailleur l’adresse à laquelle cette notification doit être effectuée à la diligence du notaire ; à défaut, le locataire ne peut se prévaloir de ce droit de substitution.

Les termes des alinéas précédents sont reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification. »

490) Cass. 3^e civ., 18 févr. 2003, n^o 01-02.362 : JurisData n^o 2003-017795 ; Bull. civ. 2003, III, n^o 38.

491) Cass. 3^e civ., 5 juill. 1995, n^os 93-16.774 et 93-17.283 : JurisData n^os 1995-001856 et 1995-001857 ; Bull. civ. 1995, III, n^os 125 et 169.

492) CA Versailles, 1^re ch., 26 nov. 2002 : D. 2004, p. 840, note N. Pierre.

493) Réintégration prononcée par arrêt CA Paris, 14^e ch. B, 7 juin 2006 : Loyers et copr. 2006, comm. 195, obs. B. Vial-Pedroletti.

494) Cass. 3^e civ., 13 mars 2002, n^o 00-15.916 : RJDA 6/2002, n^o 615.

495) « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

496) Cass. 3^e civ., 20 sept. 2006, n^o 05-14.898 : RJDA 12/2006, n^o 1209.

497) Rapp. Sénat n^o 4, 2005-2006, de M. Laurent Béteille, fait au nom de la commission des lois, déposé le 5 octobre 2005 au Sénat.

498) L. n^o 2009-323, 25 mars 2009, art. 63.

499) L. n^o 2014-366, 24 mars 2014, art. 5, II, 2°.

500) J. Lafond et P. Pelletier, JCl. Notarial Formulaire, Fasc. 420, Préemption. Droit de préemption du locataire. Vente d’un immeuble entier (L. 13 juin 2006).

501) Les organismes d’habitations à loyer modéré comprennent :

– les offices publics de l’habitat ;

– les sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré ;

– les sociétés anonymes coopératives de production et les sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré ;

– les fondations d’habitations à loyer modéré.

502) Cass. 3^e civ., 12 mai 2004, n^o 02-19.560 : JurisData n^o 2004-023636 : Bull. civ. 2004, III, n^o 109.

503) C. civ., art. 1144.


Xavier Lièvre	Yann Judeau	Paul Bernard

CGV – CGU

Chapitre I : Le champ d’application des baux

Chapitre II : Les conditions financières de la location

Chapitre III : La durée du bail

Chapitre I : Le financement par prêts et subventions

Chapitre II : Logement social et financement privé : l’idée de l’usufruit locatif social

Chapitre I : La location du logement nu : les revenus fonciers

Chapitre II : La location du logement meublé taxée en BIC

Chapitre III : La location en société : quelle fiscalité choisir ?

Chapitre I : Le logement locatif intermédiaire

Chapitre II : Les fonds à impact. Loi Pacte. Entreprises à mission orientées logement

Chapitre I : Un dispositif compliqué : les droits de préemption du locataire hors parc social

Chapitre II : Un dispositif simplifié : la vente du logement social

Chapitre I : La location-accession, un outil en perte de vitesse

Chapitre II : La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété (SCIAPP), un outil inutilisé

Chapitre I : Le financement par une technique indivisaire : la co-acquisition

Chapitre II : Le financement par une technique sociétaire

Chapitre I : Les financements directs : un effet déclencheur positif, un effet d’aubaine à corriger

Chapitre II : Les financements indirects : un accédant à aider, une revente à encadrer

Chapitre I – Un dispositif compliqué : les droits de préemption du locataire hors parc social

Section I – En cas de vente après division

Sous-section I – Champ d’application

§ I – Les bénéficiaires du droit de préemption

§ II – Les opérations concernées

A/ Les opérations donnant ouverture au droit de préemption

B/ L’objet de la vente

C/ Une division préalable de l’immeuble par lots

D/ La première vente consécutive à la division de l’immeuble

Sous-section II – Mise en œuvre du droit de préemption

§ I – La notification préalable au locataire

§ II – La réponse du locataire

§ III – Les concours de droits de préemption

§ IV – L’ouverture d’un second droit de préemption

§ V – Les sanctions du droit de préemption

Sous-section III – Les accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005

§ I – Le champ d’application des accords collectifs

§ II – La réglementation résultant des accords collectifs

A/ Les obligations informatives

B/ La protection des locataires

I/ Les notifications faites au locataire

II/ L’allongement de la durée du bail

III/ Les autres mécanismes protecteurs

Section II – En cas de congé pour vente

Sous-section I – Conditions d’existence du droit de préemption

§ I – Les conditions relatives à la location

A/ Un bail soumis à la loi de 1989

B/ Les exclusions du droit de préemption

§ II – Les bénéficiaires : locataires en titre

Sous-section II – La mise en œuvre du droit de préemption

§ I – La délivrance d’un congé en vue de la vente

A/ Forme et délai du congé

B/ Auteur du congé

C/ Contenu du congé

D/ Contestation du congé

§ II – La réponse du locataire

§ III – L’ouverture d’un second droit de préemption

Section III – En cas de vente d’un immeuble entier (loi Aurillac)

Sous-section I – Les conditions d’application du droit de préemption

§ I – Les principes

§ II – Les exceptions

Sous-section II – La mise en œuvre du droit de préemption

§ I – La notification

§ II – La réponse à la notification

§ III – Le droit de préemption subsidiaire

Simplifier les droits de préemption du locataire