20045-6 Les logements sociaux sont communément désignés par l’acronyme des prêts qui contribuent à leur financement220. Il y a entre eux une identité d’objectif que traduit une identité de mécanisme : ces prêts sont aidés par l’État dans le but de permettre à des locataires respectant certaines conditions d’accéder à des logements à loyer modéré. Aussi, en contrepartie de l’aide reçue, le bailleur est-il tenu d’appliquer des plafonds de loyer. Ils se distinguent essentiellement en fonction des publics ciblés par l’État, c’est-à-dire des futurs locataires des logements financés. Ce sont, en premier lieu, les prêts subventionnés221 tournés vers la mixité sociale (PLUS) et la précarité (PLAI) (Section I). En second lieu, deux prêts non subventionnés peuvent également intéresser les bailleurs sociaux, à savoir le PLS (Section II) et le PLI (Section III). Les droits de réservation accordés sur les logements financés seront également évoqués (Section IV), ainsi que la destination des logements financés (Section V).
PARTIE I – Améliorer l’accès à un logement locatif
Titre 2 – En facilitant le financement du logement locatif
Sous-titre 1 – Le financement du logement social : une diversité adaptée
Chapitre I – Le financement par prêts et subventions
Section I – Les prêts subventionnés : le PLUS et le PLAI
20045-7 Le prêt locatif à usage social (PLUS) et le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) sont les deux prêts locatifs dédiés au secteur du logement social. Seule la Caisse des dépôts et consignations (Banque des Territoires) est habilitée à les octroyer. Ils répondent à des objectifs proches (Sous-section I), présentent des caractéristiques communes (Sous-section II), permettent de bénéficier d’avantages fiscaux (Sous-section III), et ouvrent droit à une subvention (Sous-section IV).
Sous-section I – Les objectifs des prêts
20045-8 – PLUS. – Il s’agit actuellement du dispositif le plus fréquemment mobilisé pour le financement du logement social222. C’est le « produit de base du logement social »223, qui correspond en pratique aux locations HLM. Sa mise en place, par le décret no 99-794 du 14 septembre 1999224, répond à un double objectif :
un objectif économique : faire baisser le montant des loyers dans les opérations de constructions neuves et d’acquisition-amélioration225 ;
un objectif de mixité sociale : accueillir dans les mêmes immeubles des ménages aux ressources différenciées. Il vise à se conformer aux exigences de l’article 55 de la loi SRU du 13 décembre 2000,226 en matière de mixité sociale, par l’atteinte du quota de 20 % de logements sociaux dans chaque commune.
PLAI. Le PLAI, défini par l’article R. 331-1, alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation, finance des logements locatifs destinés à des ménages en grande précarité, qui cumulent des difficultés économiques et sociales, le but étant de favoriser leur insertion. Ces difficultés vont justifier les différences de ce prêt avec le PLUS en termes de taux d’emprunt, de plafonds de ressources ou de loyers, qui vont donc être moindres pour le PLAI.
Le programme de logements très sociaux à bas niveau de quittance, dit « PLAI adapté », qui doit permettre aux porteurs de projets de produire plus de logements pour les ménages les plus fragiles, s’inscrit dans la stratégie voulue par le gouvernement pour le logement et la lutte contre le sans-abrisme227.
Sous-section II – Les caractéristiques communes des prêts
§ I – Bénéficiaires
20045-9 Les bénéficiaires potentiels sont :
les organismes d’HLM : offices publics de l’habitat et sociétés d’HLM ;
les sociétés d’économie mixte ayant pour objet statutaire la réalisation de logements ;
les collectivités locales ou leurs groupements pour la réalisation d’opérations d’anticipation foncière ou d’acquisition-amélioration visées à l’article R. 331-1, I du Code de la construction et de l’habitation, à l’exclusion des opérations de construction ;
les organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage sous réserve que les opérations réalisées, destinées aux personnes défavorisées, soient financées majoritairement par un PLAI228.
§ II – Objet
20045-10 Le PLAI et le PLUS ont été créés pour financer l’acquisition ou la construction de logements locatifs sociaux, ainsi que, le cas échéant, les travaux d’amélioration correspondants. La liste exhaustive des opérations éligibles est fixée au I de l’article D. 331-1 du Code de la construction et de l’habitation. S’agissant d’un logement social, le souscripteur doit :
s’engager, sur une période de quinze ans, à exclure les cas de changement d’occupation ou d’utilisation du logement, expressément visés par décret229, ce qui revient à devoir conserver la dimension sociale du logement ;
passer une convention avec l’État ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement (APL) pour les locataires230. Pendant toute la durée de cette convention, l’occupation des logements financés par un PLUS doit respecter les règles de mixité sociale suivantes :
30 % au moins des logements doivent être occupés par des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds de ressources fixés par arrêté conjoint du ministre de la Construction et de l’Habitation et du ministre des Finances pour l’attribution des logements sociaux,
10 % au plus des logements peuvent être attribués à des ménages dont les ressources dépassent de 20 % ces mêmes plafonds231.
À l’entrée en service des opérations, la convention peut prévoir, en sus des 30 % de logements loués à des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds, un nombre supplémentaire de logements à attribuer à des locataires satisfaisant à ces conditions de ressources232. Cet engagement supplémentaire éventuel, qui ne concerne que les premières attributions, doit tenir compte de la demande locale que visent notamment à satisfaire les outils mis en place à l’échelon local pour l’application de la loi Dalo (plan départemental d’actions pour le logement des personnes défavorisées, accord collectif départemental signé avec le bailleur, chartes des conférences intercommunales du logement233 ). Pour les logements financés par un PLAI, destinés aux personnes qui rencontrent des difficultés d’insertion particulières, le plafond de ressources ne peut excéder 60 % du montant déterminé par arrêté ministériel, sauf dérogation accordée par le préfet.
La convention doit faire l’objet d’une publicité foncière.
20045-11
§ III – Conditions financières
20045-12 – Durée et amortissement. – La durée du prêt va de cinq à quarante ans maximum, voire cinquante ans pour la quote-part du bien représentative de la charge foncière, ou encore quatre-vingts ans dans les zones tendues.
20045-13 – Montant. – Le montant du prêt est calculé en fonction du plan de financement prévisionnel, pour qu’il puisse couvrir au maximum le prix de revient du logement social, déduction faite des subventions.
20045-14 – Période de versement. – L’emprunteur peut choisir entre :
le versement pendant une période dite « de préfinancement », d’une durée de trois à vingt-quatre mois, qui donne lieu à la possibilité de différer partiellement ou totalement le paiement des intérêts et le remboursement du capital, et permet de personnaliser le profil de déblocage des fonds ;
le versement étalé sur dix mois, avec une période de différé de remboursement du capital de douze ou de vingt-quatre mois pendant laquelle seuls les intérêts sont payés.
20045-15 – Conditions financières. – Le remboursement se fait par échéances annuelles progressives, la progressivité étant comprise entre -3 % et 0,5 %, selon le mode de révision choisi. Le taux d’intérêt est de 3,60 % pour le PLUS et de 2,85 % pour le PLAI (taux applicable y compris pendant l’éventuelle période de différé)234. Ce taux est révisable, selon des modalités prévues par contrat, et indexé sur le taux du livret A. À chaque variation du taux du livret A, à la hausse comme à la baisse, les bailleurs sociaux ont la possibilité de lisser cette variation sur l’ensemble des échéances restantes en faisant varier le taux de progression des annuités dans le même sens (mécanisme de « double révisabilité »). Les prêts doivent être garantis à 100 % pendant toute leur durée par les collectivités territoriales, leurs groupements, la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) ou, à défaut, par une caution bancaire ou une hypothèque.
Sous-section III – Les avantages fiscaux
20045-16 Les opérations financées en PLUS ou en PLAI permettent de bénéficier d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant vingt-cinq ans (portée à trente ans pour les constructions neuves qui satisfont à certains critères de qualité environnementale)235 et d’une TVA à taux réduit (5,5 % pour les PLAI, les PLUS en acquisition-amélioration ou dans le cadre de la politique de renouvellement urbain, 10 % pour les autres PLUS)236.
Sous-section IV – Les subventions en PLAI et PLUS
§ I – La subvention de l’État
A/ Calcul
20045-17 – Modalités de calcul de la subvention. – La subvention de l’État est déterminée en appliquant un taux de subvention à une assiette de subvention. Cette assiette est supposée représenter le prix de revient de l’opération ; ses principaux paramètres incluent la surface utile des logements construits et le nombre de stationnements, mais elle peut faire l’objet de deux majorations : une majoration pour qualité lorsque la construction satisfait aux normes lui permettant de bénéficier de certains labels, et une majoration locale, fixée par le préfet en fonction des sujétions rencontrées pouvant avoir trait, notamment, à la localisation de l’opération et à des critères de qualité et de service non labellisés.
20045-18 – Incidence d’une délégation des aides à la pierre sur le taux de subvention. – La loi no 2004-809 du 13 août 2004, relative aux libertés et responsabilités locales, a permis à l’État de déléguer aux intercommunalités et aux départements la gestion des aides à la pierre. La délégation prend la forme d’une convention de six ans conclue sur la base d’un programme local de l’habitat (PLH). L’existence d’une telle délégation conditionne la fixation du taux de subvention de l’État aux logements PLAI et PLUS :
lorsque l’opération considérée est située dans un territoire où aucune délégation de compétence n’est intervenue, le taux de subvention est celui fixé chaque année par le conseil d’administration du Fonds national des aides à la pierre (Fnap) ;
au contraire, lorsque l’opération se situe sur un territoire ayant fait l’objet d’une délégation de la gestion des aides à la pierre, le délégataire de compétence237 peut majorer ce taux d’un maximum de cinq points238.
B/ Procédure
20045-19 Il importe, pour un notaire, de connaître au moins dans ses grandes lignes la procédure d’attribution des prêts au logement social et des subventions correspondantes. En effet, l’obtention de ceux-ci peut venir impacter la rédaction des avant-contrats conclus par les bénéficiaires de ces prêts, qui peuvent demander à l’ériger en condition suspensive. Or cette procédure diffère nettement de l’obtention d’un financement ordinaire dans le domaine de la construction de logements, et n’a pas grand-chose de commun avec les habitudes de rédaction d’une condition suspensive « loi Scrivener ».
20045-20 – Première étape : la décision favorable. – Les subventions et prêts ne peuvent être accordés que sous réserve de l’obtention d’une décision favorable du préfet prise au nom du ministre chargé de la construction et de l’habitation et notifiée au demandeur239. Les pièces nécessaires à l’attribution des aides figurent en annexes à l’arrêté du 5 mai 2017240 modifié par l’arrêté du 10 février 2020241.
L’instruction de la demande est assurée par le directeur départemental des territoires. Dans le cas où une convention de délégation de la gestion des aides à la pierre a été passée avec le département ou un établissement public de coopération intercommunale, le président du conseil départemental ou de l’établissement public est substitué au préfet pour prendre toutes les décisions relatives aux aides à la réalisation de logements ou d’immeubles situés dans le périmètre de la convention de délégation. Cette convention prévoit si l’instruction des demandes est assurée par la direction départementale des territoires ou par le délégataire242.
La réponse du préfet doit intervenir dans un délai maximum de quatre mois à compter de la demande de décision favorable, faute de quoi la demande est réputée rejetée. La décision favorable ne peut intervenir qu’après la passation de la convention à l’aide personnalisée au logement. Elle porte octroi de la subvention de l’État et agrément de l’opération ; elle ouvre droit à l’attribution des prêts de la Caisse des dépôts et consignations243.
Le bénéficiaire de la décision favorable dispose de sept ans (trois ans en cas d’opération d’acquisition sans travaux) pour déposer un dossier de demande de clôture de l’opération. Sauf prorogation accordée par le préfet, après mise en demeure, la décision favorable est caduque et son bénéficiaire s’expose au remboursement des sommes déjà versées244.
20045-21 – Seconde étape : l’accord de principe sur le prêt. – La décision portant attribution de la subvention, prise par le préfet245, permet au maître d’ouvrage d’obtenir les prêts de la Caisse des dépôts et consignations. Le maître d’ouvrage doit adresser sa demande de financement à la direction régionale de la Caisse des dépôts du lieu de l’opération au plus tard six mois après l’obtention de cette décision. Celle-ci lui délivre un accord de principe après analyse de l’équilibre de l’opération, de la situation financière de l’organisme et des garanties présentées. Cet accord doit précéder le début des travaux. Le montant des prêts PLUS et PLAI peut couvrir la totalité du prix de revient de l’opération, déduction faite des subventions de l’État et des autres financements. Le taux d’intérêt, indexé sur la variation du taux du livret A, est fréquemment modifié246.
§ II – La subvention de l’État pour surcharge foncière
20045-22 À la subvention de l’État peut s’ajouter, pour les PLAI et PLUS247, une subvention pour dépassement des valeurs foncières de référence (VF).
On peut lire ci-après une étude complète sur les aides financières au logement :
20045-23 Cette subvention n’est pas attribuée de façon automatique. Le montant maximal de la subvention est égal au produit d’un taux par une assiette plafonnée. L’assiette plafonnée de la subvention est constituée par la différence entre la charge foncière réelle248 et la charge foncière de référence (produit de la valeur foncière de référence par la surface utile de l’opération), dans la limite d’un plafond.
La subvention ne peut être accordée que si la participation des collectivités territoriales est au moins égale à 20 % du dépassement de la charge foncière de référence249.
20045-24
Section II – Le PLS
20045-25 Le prêt locatif social (PLS), créé par le décret no 2001-207 du 6 mars 2001, est octroyé par la Caisse des dépôts et consignations257 ou par un établissement de crédit ayant signé avec cette dernière une convention annuelle de refinancement258. Les textes réglementaires régissant ce prêt sont les articles R. 331-17 à R. 331-21 du Code de la construction et de l’habitation, ainsi que l’arrêté du 6 mars 2001259. Le PLS est éligible au titre des logements locatifs sociaux retenus pour l’application de l’article L. 302-5 du même code260. Il ouvre droit à des avantages fiscaux, mais non à une subvention de l’État261. Nous étudierons successivement l’objectif du PLS (Sous-section I), ses caractéristiques (Sous-section II), ainsi que ses avantages fiscaux (Sous-section III).
Sous-section I – Objectif du PLS
20045-26 – Un prêt dédié au logement abordable. – Le prêt locatif social (PLS) a pour objectif de financer des opérations destinées à accueillir des ménages dont les ressources excèdent celles requises pour accéder aux logements financés par les prêts PLUS mais qui rencontrent néanmoins des difficultés pour trouver un logement, notamment dans des zones tendues. C’est donc un prêt dédié au logement abordable.
Sous-section II – Caractéristiques du PLS
§ I – Les bénéficiaires
20045-27 – Bénéficiaires. – Les bénéficiaires du PLS sont plus nombreux que ceux du PLUS ou du PLAI. Il s’adresse à des personnes morales telles qu’organismes d’HLM, sociétés d’économie mixte, collectivités locales, associations, promoteurs privés ou des personnes physiques qui s’engagent à assurer elles-mêmes la gestion des logements réalisés ou à la confier à des organismes agréés par arrêté du ministre chargé du logement262. Les PLS octroyés par la Banque des Territoires ne concernent que les organismes HLM et les sociétés d’économie mixte. Le taux des prêts aux organismes de logements sociaux, ainsi que le taux maximum des prêts aux autres emprunteurs, sont les mêmes quel que soit l’établissement qui les propose.
§ II – L’objet
20045-28 – Objet. – Le champ d’application des opérations éligibles au PLS est celui précisé au I de l’article D. 331-1 du Code de la construction et de l’habitation, et est identique à celui du PLUS. Le PLS permet de financer la construction, l’acquisition et l’amélioration de logements locatifs sociaux ou de résidences autonomie (ex-logements-foyers) à usage locatif, ainsi que, le cas échéant, les travaux d’amélioration correspondants263. Les opérations de réhabilitation de logements sans acquisitions préalables en sont exclues. Ce produit est destiné à la création d’une offre locative sociale diversifiée, notamment dans les communes déficitaires en logements sociaux, en particulier celles qui sont soumises aux dispositions de l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation264.
§ III – Les conditions
20045-29 – Durée et amortissement. – La durée du PLS va de cinq ans à quarante ans maximum, voire cinquante ans pour la quote-part du bien représentative de la charge foncière, ou encore quatre-vingts ans dans les zones tendues. Les établissements de crédit sont libres de proposer des dispositions particulières, concernant notamment les modalités de remboursement (par échéances constantes ou par amortissement constant), ou la durée du prêt265.
20045-30 – Montant. – Le montant minimum du prêt est égal à 50 % du prix de revient de l’opération266. Il peut couvrir au plus la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions. Ce montant peut être ramené à 30 % pour les programmes de logements locatifs réalisés par l’association Foncière Logement267. Dans ce cas, le montant de la subvention consentie à partir des ressources de la participation des employeurs à l’effort de construction est pris en compte dans le calcul de cette quotité268. À l’exception de la Banque des Territoires, les établissements de crédit sont choisis après adjudication annuelle d’une enveloppe de prêts organisée par les ministres chargés de l’économie et du logement269.
20045-31 – Période de versement. – Les modalités de versement sont identiques à celles proposées pour le PLAI et le PLUS (V. supra, no 20045014).
20045-32 – Conditions financières. – Le taux d’intérêt est indexé sur le taux du livret A et s’élève à 4,11 % pour les organismes de logement social270.
Sous-section III – Avantages fiscaux
Section III – Le PLI
20045-34 Le prêt locatif intermédiaire (PLI) est octroyé par les établissements de crédit ayant signé une convention annuelle avec la Caisse des dépôts et consignations ou octroyé directement par cette dernière273. Les textes réglementaires régissant ce prêt sont les articles D. 391-1 à D. 391-9 du Code de la construction et de l’habitation et un arrêté du 29 juillet 2004274. Le PLI n’ouvre droit ni à une subvention, ni à l’APL, ni à aucun avantage fiscal. Néanmoins, un taux de TVA fixé à 10 % a été créé, sous certaines conditions, pour les logements de catégorie intermédiaire275. Ce taux s’applique à des livraisons de logements neufs effectuées notamment par des organismes de logement social. Ces logements seront loués à des personnes physiques sous condition de ressources à ne pas dépasser. Nous étudierons successivement l’objectif du PLI (Sous-section I) et ses caractéristiques (Sous-section II).
Sous-section I – Objectif
20045-35 – Logement intermédiaire. – Le PLI, comme le PLS, est destiné au logement intermédiaire. Ce dernier s’adresse principalement aux classes moyennes, aux familles dont les revenus sont trop élevés pour accéder aux logements HLM, mais trop bas pour se loger dans le secteur privé276, notamment dans les zones tendues.
Sous-section II – Caractéristiques
§ I – Les bénéficiaires
20045-36 Les PLI peuvent être attribués à toute personne, physique ou morale277. Les prêts octroyés par la Caisse des dépôts et consignations ne peuvent l’être qu’aux organismes et personnes morales mentionnés à l’article 279-0 bis A du Code général des impôts (régime fiscal du logement intermédiaire), ainsi qu’à l’association Foncière Logement mentionnée à l’article L. 313-34 du Code de la construction et de l’habitation, ou à des sociétés civiles immobilières dont cette association détient la majorité des parts, à la condition que le prêt bénéficie de la garantie de l’État278. Les opérations PLI sont possibles sans autorisation administrative préalable pour les logements situés dans les zones A et B du zonage ABC279. Une autorisation administrative préalable est en revanche requise en zone C.
§ II – L’objet
§ III – Les conditions
20045-38 – Engagement de location. – Le logement doit être loué conformément au statut de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, pendant une durée égale à la durée initiale du PLI, avec une durée minimale de neuf ans et une durée maximale de trente ans282. La durée de trente ans mentionnée au premier alinéa est portée à trente-cinq ans lorsque l’emprunteur est un organisme ou une personne morale mentionné à l’article 279-0 bis A du Code général des impôts et que le logement financé est situé dans une commune mentionnée au a de ce même article283.
20045-39 – Durée et amortissement. – La durée d’amortissement est de :
trente-cinq ans maximum pour les bénéficiaires personnes morales du régime fiscal du logement intermédiaire (CGI, art. 279-0 bis A) dans les zones A et B1284 ;
trente ans dans les autres cas. La part de prêt finançant la charge foncière (coût du terrain) peut atteindre cinquante ans sur option.
Les établissements de crédit sont libres de proposer des prêts prévoyant des dispositions particulières, concernant notamment les modalités de remboursement (par échéances constantes ou par amortissement constant), ou la durée de remboursement.
20045-40 – Montant. – Le montant du prêt est fixé en fonction du plan de financement prévisionnel et de l’équilibre de l’opération. En l’absence de maximum, le prêt peut donc atteindre 100 % du prix de revient.
20045-41 – Période de versement. – Les modalités de versement sont identiques à celles du PLAI et du PLUS (V. supra, no 20045014).
20045-42 – Conditions financières. – Le taux du PLI est indexé sur le taux d’intérêt du livret A que fixe l’État et qui varie très souvent. Le taux d’intérêt est indexé sur le taux du livret A et s’élève à 4,40 % pour les organismes de logement social285. Le taux des prêts aux organismes de logements sociaux, ainsi que le taux maximum des prêts aux autres emprunteurs, sont les mêmes quel que soit l’établissement.
20045-43 – Sûretés. – L’établissement prêteur apprécie lui-même les sûretés nécessaires à la garantie de ses créances286.
Section IV – Les droits de réservation
20045-44 – Contrepartie des financements aidés. – L’article L. 441-1 du Code de la construction et de l’habitation organise la manière dont les logements construits, améliorés ou acquis et améliorés avec le concours financier de l’État ou ouvrant droit à l’APL et appartenant aux organismes d’HLM ou gérés par ceux-ci sont attribués. Il prévoit notamment que « les organismes d’habitations à loyer modéré peuvent, en contrepartie d’un apport de terrain, d’un financement ou d’une garantie financière, contracter des obligations de réservation d’un flux annuel de logements (…), lors d’une mise en location initiale ou ultérieure… ».
20045-45 – Gestion en flux. – Depuis la loi Elan287, ces réservations sont en effet gérées non plus en stock, mais en flux (V. ci-après). Les conventions de réservation conclues avant la date d’entrée en vigueur de la loi Elan devaient être mises à jour au plus tard le 24 novembre 2021288. L’objectif revendiqué par l’État est d’apporter plus de souplesse dans la gestion du parc social, d’optimiser l’allocation des logements disponibles à la demande exprimée, de faciliter la mobilité résidentielle et de favoriser la mixité sociale en même temps que l’accès au logement des plus défavorisés, ainsi que de renforcer le partenariat entre les bailleurs et les réservataires pour une meilleure gestion des attributions au service de la politique du logement.
20045-46 – Bénéficiaires des droits de réservation. – Les bénéficiaires des réservations peuvent être l’État, les collectivités territoriales, leurs établissements publics, les établissements publics de coopération intercommunale, les employeurs, Action Logement Service et les organismes à caractère désintéressé289.
20045-47 – Une convention par réservataire et par département. – Il ne peut être conclu qu’une seule convention de réservation par organisme bailleur et par réservataire à l’échelle d’un département, la convention devant alors porter sur l’ensemble du patrimoine locatif social de l’organisme bailleur dans le département concerné. En cas de nécessité dûment justifiée par le réservataire au regard des contraintes particulières relatives à certains demandeurs de logement social, la convention de réservation peut prévoir une territorialisation des flux à une échelle infra-départementale sans qu’un programme particulier puisse être identifié290. La convention de réservation au profit d’une commune, d’un établissement public de coopération intercommunale, d’un établissement public territorial de la Métropole du Grand Paris, de la Métropole de Lyon ou de la Ville de Paris ne portera bien sûr que sur le patrimoine locatif social du bailleur situé sur son territoire291. La convention est annuelle. Toute nouvelle convention signée est transmise sans délai par l’organisme bailleur au préfet de département, ainsi qu’au président de l’établissement public de coopération intercommunale ou au président de la Métropole de Lyon ou au président de l’établissement public territorial concerné de la Métropole du Grand Paris ou au maire de Paris, selon le cas292.
20045-48
20045-49 – Sanction lorsque l’État est réservataire. – À défaut de signature de la convention ou en cas de résiliation de celle-ci, le préfet règle par arrêté les modalités pratiques de mise en œuvre des réservations dont bénéficie l’État. La méconnaissance des règles d’attribution et d’affectation des logements prévues dans une convention de réservation relative aux réservations dont bénéficie le préfet ou dans l’arrêté préfectoral pris à défaut de convention est passible de sanctions pécuniaires proposées par l’Ancols298, dans les limites de dix-huit mois du loyer en principal du ou des logements concernés, sans préjudice de la restitution, le cas échéant, de l’aide publique299.
20045-50 – Modalités d’attribution des logements. – Le réservataire peut confier au bailleur le soin de proposer des candidats pour son compte à la commission d’attribution. À défaut, la convention précise les modalités et délais selon lesquels le réservataire propose des candidats à l’organisme bailleur.
Section V – La destination des logements financés
20045-51 Les prêts PLUS, PLAI, PLS et PLI sont destinés à financer des logements s’adressant à des publics différents, justifiant la mise en place de plafonds ne devant pas être dépassés, pour chacun d’eux. Ces plafonds concernent les ressources et les loyers.
20045-52
220) Les aides financières au logement, juill. 2021 (ecologie.gouv.fr).
221) Ouvrant droit, pour le producteur de logements, à la perception d’une subvention versée par l’État.
222) « De 2001 à 2020, 113 115 logements sociaux ont été financés : 30 700 logements PLAI (27 %), 48 227 logements PLUS (43 %) et 34 188 logements PLS (30 %) ». Source : www.apur.org/fr/nos-travaux/derniers-chiffres-logement-social-paris.
223) P. Soler-Couteaux, F. Llorens et N. Lavielle, Droit et financement du logement social, éd. Le Moniteur, mai 2012, p. 215.
224) JO 15 sept. 1999, p. 13816.
225) Circ. UC/FB/DH/21, no 99-71, 14 oct. 1999, relative à la mise en place du prêt locatif à usage social (PLUS).
226) Codifié, V. CCH, art. L. 302-5.
228) CCH, art. R. 331-14.
229) CCH, art. D. 331-4.
230) CCH, art. D. 331-6.
231) CCH, art. D. 331-12.
232) Circ. UC/FB/DH/21, no 99-71, 14 oct. 1999, relative à la mise en place du prêt locatif à usage social (PLUS).
233) Ibid.
234) Taux donnés pour un livret A à 3,00 %, taux en vigueur au 1er février 2023.
235) Satisfaction de quatre critères parmi les cinq critères mentionnés au I bis de l’article 1384 A du Code général des impôts.
236) Taux applicable depuis le 1er janvier 2020.
237) Les délégations de compétence sont les territoires où l’État a délégué aux collectivités territoriales certaines de ses compétences en matière de logement et d’hébergement, dont la compétence des aides à la pierre, dans le cadre des conventions de délégation définies aux articles L. 301-5-1 et L. 301-5-2 du Code de la construction et de l’habitation.
238) Cette majoration n’est possible que lorsque des particularités locales et démographiques ou la situation du marché du logement la rendent nécessaire pour assurer l’équilibre financier de l’opération (CCH, art. R. 331-15-1).
239) CCH, art. D. 331-3.
240) JO 10 mai 2017, texte no 175.
241) JO 20 févr. 2020, texte no 43.
242) CCH, art. D. 331-13-1.
243) CCH, art. D. 331-14.
244) CCH, art. D. 331-7.
245) CCH, art. D. 331-3 et D. 331-6.
246) F. Zitouni et E. Guillet : JCl. Construction-Urbanisme, Fasc. 160, Logement social. Acteurs. Production. Gestion, no 131.
247) En outre, cette subvention peut être accordée à titre exceptionnel à des opérations PLS en zone A ou en Île-de-France, et pour des opérations PLI en Île-de-France.
248) Ou la somme de la charge immobilière et des travaux dans le cas de l’acquisition-amélioration.
249) Sur les conditions d’octroi et le taux des subventions, V. not. CCH, art. D. 331-24 ; A. 5 mai 2005 mod. et Circ. no 89-80, 14 déc. 1989.
250) Les modalités de calcul de la subvention présentées sont celles applicables hors du champ d’intervention de l’Anru, où des règles différentes peuvent s’appliquer.
251) Sauf en acquisition-amélioration où la subvention est plafonnée à 13 % (PLUS) ou 25 % (PLAI) du prix de revient.
252) CCH, art. D. 331-1 à D. 331-28, et A. 5 mai 1995, mod. par A. 17 oct. 2011.
253) CCH, art. R. 331-15.
254) Les délégations de compétence sont les territoires où l’État a délégué aux collectivités territoriales certaines de ses compétences en matière de logement et d’hébergement, dont la compétence des aides à la pierre, dans le cadre des conventions de délégation définies aux articles L. 301-5-1 et L. 301-5-2 du Code de la construction et de l’habitation.
255) Cette majoration n’est possible que lorsque des particularités locales et démographiques ou la situation du marché du logement la rendent nécessaire pour assurer l’équilibre financier de l’opération (CCH, art. R. 331-15-1).
256) CCH, art. R. 331-15.
257) La Banque des Territoires dispose d’une enveloppe de prêts distincte de celle des établissements de crédit, qu’elle peut accorder dans les mêmes conditions que les autres établissements, aux seules personnes morales, ainsi qu’il résulte de l’article D. 331-18 du Code de la construction et de l’habitation.
258) CCH, art. D. 331-17.
259) JO 7 mars 2001.
260) E. Guillet : JCl. Construction-Urbanisme, Fasc. 655, Aide de l’état au logement. Subventions et prêts pour les logements locatifs sociaux. Prêts locatifs à usage social (PLUS). Prêts locatifs aidés d’intégration (PLAI). Prêts locatifs sociaux (PLS). Prêts locatifs intermédiaires (PLI), no 71.
261) CCH, art. R. 331-17 à R. 331-21.
262) CCH, art. D. 331-18.
263) La liste exhaustive des opérations finançables est précisée au I de l’article D. 331-1 du Code de la construction et de l’habitation.
264) F. Zitouni et E. Guillet : JCl. Construction-Urbanisme, Fasc. 160, Logement social. Acteurs. Production. Gestion, no 134.
265) CCH, art. D. 331-19.
266) CCH, art. D. 331-20, I.
267) Association faisant partie du Groupe Action Logement, investie d’une mission d’intérêt général visant notamment à la construction et à la gestion de logements abordables pour les salariés du secteur privé.
268) CCH, art. D. 331-20, II.
269) F. Zitouni et E. Guillet : JCl. Construction-Urbanisme, Fasc. 160, Logement social. Acteurs. Production. Gestion, no 137.
270) Taux donné pour un livret A à 3 %, taux en vigueur au 1er février 2023.
271) Peut être portée à trente ans pour les constructions neuves qui satisfont à certains critères de qualité environnementale dans les mêmes conditions que pour les PLUS et PLAI (V. supra, no 20045016).
272) CCH, art. D. 353-4.
273) CCH, art. D. 391-2.
274) JO no 176, 31 juill. 2004.
275) CGI, art. 279-0 bis A.
277) CCH, art. D. 391-3.
278) Ibid.
279) Le zonage ABC est notamment utilisé pour les barèmes applicables aux aides relatives à l’investissement locatif, à l’accession à la propriété, ainsi qu’au PLI et pour la fixation des plafonds de loyers des logements PLS. Il résulte de la nomenclature créée par arrêté du 17 mars 1978 plusieurs fois modifié ; dernière modification par A. 28 nov. 2005 (extension de la zone I en Île-de-France).
280) CCH, art. L. 353-9-4 issu de la loi Elan.
281) La liste exhaustive des opérations finançables est précisée à l’article D. 391-1 du Code de la construction et de l’habitation.
282) CCH, art. D. 391-4.
283) Ibid.
284) CCH, art. R. 391-4 complété par D. no 2015-16, 8 janv. 2015, art. 1, 2°.
285) Taux donnés pour un livret A à 3 %, taux en vigueur au 1er février 2023.
286) CCH, art. R. 391-3.
287) L. no 2018-1021, 23 nov. 2018, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi Elan », art. 114.
288) D. no 2020-145, 20 févr. 2020, relatif à la gestion en flux des réservations de logements locatifs sociaux, art. 5.
289) CCH, art. R. 441-5, al. 1.
290) CCH, art. R. 441-5, al. 6.
291) CCH, art. R. 441-5-3, al. 1.
292) CCH, art. R. 441-5, II.
293) CCH, art. R. 441-5-1.
294) CCH, art. R. 441-5-2.
295) CCH, art. R. 441-5-3, al. 2.
296) CCH, art. R. 441-6.
297) CCH, art. R. 441-5-4.
298) L’Agence nationale de contrôle du logement social, créée par CCH, art. L. 342-1.
299) CCH, art. L. 342-14 I, 1°, a.
300) A. 29 juill. 1987 mod. notamment par A. 22 déc. 2016.
301) CCH, art. L. 441-1 et R. 441-1.
302) CCH, art. L. 442-12.
303) A. 29 juill. 1987, art. 4.
304) Ibid.
305) Annexe de A. 22 déc. 2020, mod. par A. 19 avr. 2022.
306) CCH, art. R. 441-1-2.
307) CCH, art. D. 353-16, D. 353-17 et D. 353-19 ; D. no 96-656, 22 juill. 1996, ainsi que l’avis du 21 janvier 2020, relatif à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application de l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation, et Circ. 24 mars 2011, relative à l’élaboration des conventions de délégation des aides à la pierre.
308) La surface utile du logement (ou de l’opération) à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement (ou la surface totale habitable de l’opération) augmentée de la moitié des surfaces annexes (caves, balcons, combles, loggias) ; A. 9 mai 1995 et A. 10 mai 1996.
309) Le loyer maximum peut en outre être majoré de 33 % pour les logements PLUS attribués à des ménages dont les ressources excèdent les plafonds dans la limite de 120 %. Cf. CCH, art. R. 353-1 et s., ann. I (conventions-types APL).
310) CCH, art. D. 353-16.