20101 – Avantage de la location meublée sur la location nue. – Le régime fiscal de la location meublée est plus avantageux que celui des revenus fonciers. Couplé à la souplesse du régime juridique, cela génère depuis des années un « exode massif des propriétaires immobiliers »364, de la location nue à la location meublée. « Exode artificiel »365, car il suffit pour le propriétaire de rajouter des meubles dans la location pour payer moins d’impôt. Le droit fiscal distingue deux types de loueurs en meublé : les loueurs en meublé non professionnels, dits « LMNP » (Section II) et les loueurs en meublé professionnels, dits « LMP » (Section III). Il convient au préalable de définir la location meublée et le champ d’application des deux régimes (Section I).
PARTIE I – Améliorer l’accès à un logement locatif
Titre 2 – En facilitant le financement du logement locatif
Sous-titre 2 – Le financement de l’investissement locatif privé : une fiscalité à parfaire
Chapitre II – La location du logement meublé taxée en BIC
Section I – La définition de la location meublée
Sous-section I – Définition générale de la location meublée
20102 – Rattachement aux BIC. – Alors que sur le plan civil la location meublée reste une activité civile366, le Conseil d’État avait dès 1923367 rattaché les revenus de la location meublée aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La loi de finances pour 2017368 a modifié l’article 35, I, 5° du Code général des impôts pour faire entrer la location meublée dans le champ des BIC. Pour être qualifiés de location meublée, les locaux doivent comporter tous les éléments de mobilier indispensables à une occupation normale par le locataire, suffisants pour donner au logement un minimum d’habitabilité369. Sur ce point, le droit fiscal rejoint le droit civil370.
20103 – Cas de la location meublée accompagnée de prestations de services. – Lorsque la location meublée s’accompagne de prestations de services, on peut se demander si elle reste une location ou si elle relève du régime des louages de services. L’enjeu est limité car le louage de service relève comme la location meublée du régime des BIC. Cependant, le louage de services permet d’échapper à la limitation des amortissements applicables au loueur en meublé. Par contre, l’imputation du déficit sur le revenu global nécessitera que le contribuable participe à l’exploitation, de manière personnelle, continue et directe.
20104 – Distinction. – Pour distinguer la location meublée de la para-hôtellerie, l’administration se fonde sur les critères applicables en matière de TVA371. Si le loueur propose, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D du Code général des impôts, dans les conditions similaires à celles proposées par des établissements d’hébergement hôtelier, il relèvera du régime de la para-hôtellerie et non du régime de la location meublée. A contrario, si les prestations sont fournies de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relèvera du régime de la location meublée.
Sous-section II – Les critères du loueur en meublé professionnel
20105 La location meublée fait l’objet d’un régime fiscal « hybride372 ». En effet, on distingue les loueurs en meublé professionnels (LMP) et non professionnels (LMNP) selon deux critères cumulatifs posés par l’article 155, IV, 2° du Code général des impôts, à savoir :
les recettes annuelles TTC retirées de la location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
les recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’IR dans la catégorie des traitements et salaires, des autres BIC, BA, BNC ou des rémunérations de gérant (CGI, art. 62).
La condition d’inscription en qualité de loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés a été supprimée pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2020373. Cette condition avait été jugée non conforme à la Constitution par une question prioritaire de constitutionnalité du 8 février 2018374.
Section II – Le régime applicable au LMNP
Sous-section I – L’imposition des revenus du LMNP
§ I – Le régime du micro-BIC
20107 – Locations exonérées. – L’article 35 bis I ont été actualisés au 03/05/2023, au titre de l’année 2023 (au lieu de 2022), du Code général des impôts exonère les loyers tirés de la location meublée d’une partie de la résidence principale du bailleur dans deux hypothèses applicables jusqu’au 31 décembre 2023 :
d’une part, la totalité des loyers est exonérée lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire pour les travailleurs saisonniers) et que le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables375. Au titre de l’année 2023, l’administration a fixé la limite raisonnable à 199 € par an et par mètre carré de surface habitable en Île-de-France et à 147 € en province ;
d’autre part, sont exonérés à hauteur de 760 € par an376 les produits provenant de la location habituelle à des personnes n’y élisant pas domicile (chambres d’hôtes).
20108 – Régime du micro-BIC. – Le bailleur est de plein droit soumis au régime micro-BIC377 pour l’imposition des loyers meublés si le montant des loyers annuels n’a pas dépassé un certain plafond.
Pour les revenus perçus à compter du 1er janvier 2022, le seuil du micro-BIC a été relevé de 72 600 à 77 700 €. Le bailleur ne doit porter sur sa déclaration de revenus que le montant brut des loyers et appliquer un abattement forfaitaire de 50 %, qui ne peut être inférieur à 305 €.
Pour les activités de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes, le plafond du micro-BIC est passé de 176 200 à 188 700 €. L’abattement applicable est de 71 %. On rappellera qu’en matière de micro-foncier, l’abattement forfaitaire n’est que de 30 % et s’applique si les revenus de la location nue ne dépassent pas 15 000 €.
Si les charges déductibles dépassent 50 ou 71 % des recettes imposables, le contribuable peut se placer sous le régime réel d’imposition. L’option doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle il souhaite bénéficier de ce régime. L’option est valable un an et reconduite tacitement chaque année pour un an.
§ II – Le régime réel d’imposition
20109 – Produits à comptabiliser. – L’imposition des produits se fait selon les règles propres aux BIC. Contrairement aux revenus fonciers, le bailleur doit inclure dans ses produits les loyers courus et pas seulement les loyers encaissés.
20110 – Charges déductibles. – L’inscription du bien loué au bilan de l’entreprise permettra au contribuable de déduire des loyers acquis tant les charges locatives que les charges de propriété. Si le bien n’est pas inscrit au bilan, il ne pourra déduire que les frais de gestion et les réparations locatives. Mais surtout, il devient possible d’amortir la construction et les meubles la garnissant sur leur durée normale d’utilisation. Même les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement (non déductibles dans le régime des revenus fonciers) font l’objet d’un amortissement au même titre que les dépenses d’amélioration.
20111 – Limite à l’amortissement. – En application de l’article 39 C du Code général des impôts, lorsque les charges afférentes au bien loué sont supérieures aux loyers perçus, aucune déduction au titre de l’amortissement de l’immeuble ne peut être fiscalement opérée. C’est dire que l’amortissement ne peut ni créer de déficit, ni l’augmenter. Néanmoins, le bénéfice de celui-ci n’est aucunement perdu : il pourra être comptablement « stocké » aussi longtemps qu’il le faudra, sans limite de durée (à comparer avec les dix ans prévus par le régime des revenus fonciers), pour l’utiliser une fois le résultat devenu bénéficiaire379. Cet ancien amortissement pourra donc être utilement déduit en sus d’une annuité normale, ou après l’extinction du cycle normal d’amortissement, sous la seule réserve de toujours respecter la limitation au maximum sur le montant des résultats nets.
20112 – Imposition du résultat. – Si le résultat est bénéficiaire, il est soumis au barème de l’impôt sur le revenu avec les autres revenus du foyer fiscal. S’il est déficitaire, le loueur en meublé non professionnel ne pourra pas l’imputer sur son revenu global (contrairement au loueur en meublé professionnel). Les déficits ne pourront être déduits que des bénéfices des autres meublés réalisés au cours des dix années suivantes380.
Sous-section II – La réduction d’impôt « Censi-Bouvard »381
20113 – Historique. – La loi de finances pour 2009 a institué une réduction d’impôt réservée aux loueurs en meublé non professionnels qui se portaient acquéreurs de logements neufs ou réhabilités dans certaines résidences services. Elle est le pendant de la réduction Pinel applicable aux logements neufs loués non meublés. La loi de finances pour 2022382 (art. 74) a prorogé d’une année le dispositif « Censi-Bouvard » qui s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022. Nous verrons successivement les conditions (§ I) puis le régime applicable à cette réduction d’impôt (§ II).
§ I – Conditions
20114 – Conditions relatives au bailleur. – Cette réduction d’impôt est réservée aux personnes physiques qui investissent directement dans une résidence services. Le recours à la détention indirecte via une société de personnes n’est pas permis par les textes. Elles n’ont pas la qualité de loueur en meublé professionnel et sont domiciliées en France ou dans un département d’outre-mer. La réduction d’impôt est applicable en cas d’indivision, mais pas en démembrement de propriété. Cependant, en cas de démembrement de propriété résultant d’un décès d’un des membres du couple soumis à imposition commune, le conjoint ou le partenaire pacsé peut reprendre l’engagement de la location à sa charge pour la période restant à courir sans encourir la déchéance du régime.
20115 – Investissements éligibles. – Sont éligibles à la réduction d’impôt les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ainsi que les logements achevés depuis au moins quinze ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. Le logement doit être situé dans des structures limitativement énumérées par la loi :
établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés ;
résidence services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu un agrément ;
ensemble de logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées ;
résidence services pour étudiants ;
établissement de santé dispensant des soins de longue durée à des personnes qui ne sont plus autonomes.
Depuis le 1er janvier 2017, les acquisitions de logements situés dans des résidences de tourisme classées n’ouvrent plus droit à réduction d’impôt.
20116 – Engagement du bailleur. – Le propriétaire doit s’engager à louer, de manière effective et continue, le logement meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. La location doit prendre effet dans le mois qui suit l’acquisition du logement ou d’achèvement de l’immeuble ou des travaux de réhabilitation ou de rénovation. La réduction d’impôt n’est conditionnée ni par un plafond de loyer ni par un zonage du logement acquis.
§ II – Régime
20117 – Calcul. – L’assiette de la réduction d’impôt correspond au prix de revient du logement. Il comprend le prix et les frais d’acquisition majorés, le cas échéant, des travaux de réhabilitation ou de rénovation. Le montant des investissements est retenu dans la limite globale de 300 000 € par an, quel que soit le nombre de logements acquis. Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2012, le taux de réduction est de 11 %. L’avantage fiscal total est au plus égal à 33 000 €.
20118 – Imputation. – La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’acquisition (achat neuf) ou d’achèvement (Vefa ou travaux de réhabilitation ou de rénovation). Elle est étalée sur neuf ans, à raison d’un neuvième chaque année. Si la réduction d’impôt excède l’impôt dû, l’excédent peut être imputé sur l’impôt dû au titre des six années suivantes.
20119 – Reprise. – L’avantage fiscal est remis en cause si le bailleur ne respecte pas son engagement de location ou si le logement fait l’objet d’une cession pendant la période de neuf ans. La reprise interviendra au titre de l’année de constatation de cet événement. Cependant, aucune reprise n’est opérée si l’événement résulte de l’invalidité (deuxième ou troisième catégorie), du licenciement, du décès du contribuable ou d’un membre du couple soumis à imposition commune. La réduction d’impôt n’est pas reprise en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique de l’établissement ou de la résidence dans lequel se trouve le logement.
Sous-section III – Les autres règles applicables au LMNP
§ I – Les plus-values
20120 – Régime des plus-values des particuliers. – La plus-value ou la moins-value réalisée par un LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (CGI, art. 150 U à VH) et non des plus-values professionnelles. Il ne pourra donc pas solliciter l’exonération de la plus-value sur le fondement de l’article 151 septies du Code général des impôts. Par contre, il bénéficiera de l’abattement pour durée de détention (CGI, art. 150 VB) tant pour l’impôt que pour les prélèvements sociaux. Si la plus-value nette imposable est supérieure à 50 000 €, la surtaxe de l’article 1609 nonies G du même code sera applicable.
§ II – La TVA
20121 – Exonération sauf dans les résidences services. – L’article 261 D, 4° du Code général des impôts pose un principe d’exonération de TVA des locations meublées, occasionnelles, permanentes ou saisonnières. Par exception383, sont soumis à la TVA les particuliers qui fournissent un hébergement meublé dans les conditions proches de l’hôtellerie en assurant, en sus de l’hébergement, au moins trois des quatre prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception même non personnalisée de la clientèle.
§ III – Les autres impôts
20122 – Contribution économique territoriale. – La location en meublé est passible de la contribution économique territoriale se décomposant en une cotisation foncière des entreprises (CFE) et une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)384. L’article 1459 du Code général des impôts prévoit quatre cas d’exonération en faveur des loueurs qui louent leur habitation personnelle385.
20123 – Régime social du loueur en meublé386. – Les recettes de la location meublée perçues par des contribuables résidents relèvent en principe des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ce n’est que lorsqu’elles dépassent le seuil annuel de 23 000 € qu’elles tombent dans le champ d’application des cotisations sociales :
si les locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile ;
ou si ces personnes sont des loueurs en meublé professionnels (LMP) au sens de l’impôt sur le revenu (CGI, art. 155, IV, 2).
N’exerçant pas d’activité professionnelle, le LMNP ne pourra pas bénéficier d’une exonération au titre de l’IFI.
Section III – Le régime applicable au LMP
20124 Le statut du loueur en meublé professionnel se distingue du statut du loueur non professionnel par la fiscalité applicable à son résultat, par la taxation des plus-values et les autres impositions telles que l’IFI.
20125 – Taxation des revenus. – Le loueur en meublé professionnel est imposé selon le régime réel des BIC. S’il réalise un déficit (ne provenant pas d’amortissements exclus des charges), il pourra l’imputer sur son revenu global sans limitation. Si le revenu global de l’année ne permet pas d’imputer la totalité du déficit, celui-ci sera reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième année incluse387.
20126 – Taxation des plus-values. – Le loueur en meublé professionnel relève non pas du régime des plus-values immobilières des particuliers, mais de celui des plus-values professionnelles. Il pourra bénéficier de l’exonération de l’article 151 septies du Code général des impôts si l’activité a été exercée pendant au moins cinq ans précédant la cession et que les recettes moyennes au titre des deux exercices clos ne dépassent pas un certain montant388.
20127 – IFI. – Les immeubles donnés en location meublée par une personne physique ou une société de personnes peuvent bénéficier de l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) au titre des biens professionnels si les deux conditions de l’article 975 V, 1° du Code général des impôts sont simultanément réunies. D’une part, la location meublée doit procurer au propriétaire plus de 23 000 € de recettes. D’autre part, le bailleur doit retirer de cette location des revenus représentant plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
20128 – Droits de mutation à titre gratuit. – Le dispositif du régime de l’article 787 B du Code général des impôts (dit « pacte Dutreil ») s’applique aux activités de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Lorsque les conditions sont réunies, le redevable bénéficie d’une réduction de 75 % de la valeur taxable au titre des droits de mutation à titre gratuit. L’activité de loueur en meublé est-elle éligible à ce dispositif ? Par trois avis en date du 6 novembre 2015389, le comité de l’abus de droit fiscal y avait répondu par l’affirmative ; néanmoins l’administration fiscale, dans ses derniers commentaires390, exclut expressément la location meublée du champ d’application de l’article 787 B du Code général des impôts.
Unifier les régimes de location ?
La différenciation fiscale entre la location nue et meublée a été dénoncée par le Conseil des prélèvements obligatoires dans son rapport de janvier 2018 et par la doctrine391 : seuils du micro, amortissement possible des travaux, statut du loueur professionnel… Dans quel sens légiférer ? Doit-on supprimer le régime fiscal du loueur en meublé et le rattacher aux revenus fonciers ? Ne devrait-on pas proposer un statut fiscal du bailleur immobilier, quelle que soit la nature du logement loué, nu ou meublé avec un volet « professionnel » à partir d’un certain seuil de revenus ?
364) P. Duvaux, La location meublée, état des lieux et perspectives : Actes prat. ing. immobilière 4/2020, no 42.
365) Ibid.
366) Cass. 3e civ., 10 nov. 1993, no 91-12.626 : Bull. civ. 1993, III, no 141, p. 93 ; RD imm. 1994, p. 112, obs. J. Derruppé.
367) Rec. CE 29 déc. 1923, tables p. 1066.
368) L. no 2016-1918, 29 déc. 2016, art. 114, V : JO no 303, 30 déc. 2016.
369) BOI-BIC-CHAMP-40-10, no 10.
370) L. 6 juill. 1989, art. 25-4 ; D. no 2015-981, 31 juill. 2015.
371) BOI-BIC-CHAMP-40-10, no 20.
372) P. Duvaux, La location meublée, état des lieux et perspectives : Actes prat. ing. immobilière 4/2020, no 42.
373) L. no 2019-1479, 28 déc. 2019, art. 49.
374) Cons. const., 8 févr. 2018, no 2017-689 QPC.
375) CGI, art. 35 bis, I.
376) CGI, art. 35 bis, II.
377) CGI, art. 50-0, 1.
378) CE, 9e et 7e ss-sect. réunies, 16 avr. 1980, no 10828 : RJF 5/1980, no 390.
379) Alors que sous le régime des revenus fonciers, la loi fixe un ordre impératif d’imputation des déficits en commençant par les plus récents, ce qui conduit souvent à ne pas avoir le temps d’imputer les déficits les plus reculés avant leur péremption décennale.
380) On parle de « tunnélisation des déficits ».
381) CGI, art. 199 sexvicies.
382) L. no 2021-1900, 30 déc. 2021 : JO no 304, 31 déc.
383) CGI, art. 261, D, 4°.
384) La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) sera supprimée en 2024 (L. fin. 2023, n° 2022-1726, 30 déc. 2022). La première étape de cette suppression est la réduction de moitié de la CVAE en 2023. Cette suppression s’accompagne d’une réduction du plafonnement de la contribution économique territoriale.
385) « Sont exonérés de la cotisation foncière des entreprises :
1° Les propriétaires ou locataires qui louent accidentellement une partie de leur habitation personnelle, lorsque d’ailleurs cette location ne présente aucun caractère périodique ;
2° Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables ;
3° Sauf délibération contraire de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale doté d’une fiscalité propre :
a) (abrogé)
b) Les personnes qui louent en meublé des locaux classés dans les conditions prévues à l’article L. 324-1 du code de tourisme, lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle ;
c) Les personnes autres que celles visées aux 1° et 2° du présent article ainsi qu’au b qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle.
Les délibérations sont prises dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis et portent sur la totalité de la part revenant à chaque collectivité ou groupement ; elles peuvent concerner une ou plusieurs des catégories de personnes énumérées ci-dessus. »
386) CSS, art. L. 611-1, 6°.
387) CGI, art. 156, I.
388) Exonération totale si les recettes ne dépassent pas 90 000 € (250 000 € en para-hôtelier) ; exonération partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € (ou entre 250 000 € et 350 000 € en para-hôtelier).
389) CADF, avis, aff. nos 2015-07, 2015-08 et 2015-09, séance 6 nov. 2015, note J.-F. Desbuquois : RFP 6/2016, 11.
390) BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, 21 déc. 2021, § 15.
391) F. Ait-Ahmed, La fiscalité de la location en meublé : état des lieux et perspectives : Défrenois 36/2018, p. 17. – P. Duvaux, La location meublée, état des lieux et perspectives : Actes prat. ing. immobilière 4/2020, no 42.