PARTIE I – Améliorer l’accès à un logement locatif

Titre 2 – En facilitant le financement du logement locatif

Sous-titre 2 – Le financement de l’investissement locatif privé : une fiscalité à parfaire

Chapitre I – La location du logement nu : les revenus fonciers

20047 La fiscalité applicable au loyer du logement nu implique d’examiner successivement le champ d’application des revenus fonciers (Section I), l’imposition des revenus fonciers (Section II) et les régimes de défiscalisation (Section III).

Section I – Champ d’application des revenus fonciers

Sous-section I – Les locations imposables

20048 – Seuls relèvent des revenus fonciers les loyers de la location de logements nus. – Les revenus des locations d’immeubles relèvent de plein droit du régime des revenus fonciers³³². Les locations de bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l’habitation relèveront du même régime. Cependant, certains loyers de logements ne sont pas imposables au titre des revenus fonciers mais dans une autre catégorie d’imposition. La location (et la sous-location) de logement meublé relève, en effet, du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La sous-location de logement nu relève, quant à elle, du régime des bénéfices non commerciaux (BNC).

Sous-section II – Les personnes imposables

§ I – Généralités

20049 – Territorialité. – Les résidents français sont imposés en France sur la totalité des revenus fonciers issus de logements situés en France ou à l’étranger sous réserve de conventions fiscales qui autoriseraient l’État de situation à imposer les revenus locatifs de l’immeuble. Les non-résidents sont imposés en France uniquement pour les revenus fonciers de logements situés en France.

20050 – Imposition des propriétaires. – Le redevable doit prendre en compte les revenus des logements dont il est propriétaire ainsi que ceux des membres de son foyer fiscal³³³. Les revenus fonciers peuvent être réalisés par le propriétaire personne physique dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé ou indirectement par une société non soumise à l’IS, ayant pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier ou par l’intermédiaire d’un fonds de placement immobilier (FPI).

§ II – Situations particulières

20051 – Démembrement de propriété. – Lorsque le logement loué est démembré, les loyers sont imposables entre les mains de l’usufruitier³³⁴. Les dépenses du logement loué seront déductibles des revenus de celui qui en a supporté la charge. Il en résulte que l’usufruitier pourra déduire des loyers les dépenses d’entretien. Le nu-propriétaire est autorisé à déduire de ses autres revenus fonciers les charges lui incombant qu’il a effectivement supportées (grosses réparations par exemple). S’il ne dispose pas de revenus fonciers ou si ses revenus fonciers sont insuffisants, il constatera un déficit foncier. Par contre, en l’absence de location du logement, l’usufruitier n’est pas imposable au titre des revenus fonciers. Mais aucune déduction ne peut être pratiquée, ni par l’usufruitier ni par le nu-propriétaire.

20052 – Indivision. – Lorsque le logement loué est en indivision, chacun des indivisaires a vocation aux produits tirés du bien indivis et participe aux charges des biens indivis au prorata de ses droits dans l’indivision. Il s’en suit que chacun d’eux doit être soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part du revenu net total de l’indivision correspondant au montant de ses droits³³⁵. Les répartitions de revenus et de charges qui dérogeraient aux droits respectifs des indivisions seraient inopposables à l’administration fiscale³³⁶.

Section II – L’imposition des revenus fonciers

20053 Le revenu net foncier est obtenu en déduisant des recettes brutes les charges supportées par le bailleur. Il en résultera soit un revenu net foncier qui sera imposable (Sous-section I), soit un déficit dont il convient de déterminer le sort fiscal (Sous-section II).

Sous-section I – Le revenu net foncier

§ I – Le revenu brut

20054 – Le revenu encaissé… ou censé l’avoir été. – Que le contribuable relève du micro-foncier ou du régime d’imposition, les recettes à prendre en compte sont les recettes de toute nature perçues par le propriétaire³³⁷.

Il s’agit notamment :

des loyers perçus au cours de l’année d’imposition ;

des revenus accessoires à la location du logement ;

des dépenses incombant au bailleur mais mises à la charge du locataire ;

et de certaines recettes exceptionnelles telles que les indemnités perçues en cours ou en fin de bail.

20055 L’article 29 du Code général des impôts précise que les subventions perçues par le bailleur sont également imposables si elles financent des charges déductibles. A contrario, si la subvention finance des dépenses non déductibles (acquisition, construction, reconstruction), elle n’est pas imposable.

20056 Le revenu foncier intègre en outre les abandons ou minorations, quels qu’en soient les motifs³³⁸, ainsi que les indemnités d’assurance perçues par le bailleur pour compenser une perte de revenus imposables, s’il a été souscrit une assurance contre les loyers impayés.

§ II – Les dépenses déductibles

20057 Le revenu net foncier peut être déterminé selon deux régimes d’imposition : soit les charges sont déduites pour leur montant réel (régime réel d’imposition) (A), soit de manière forfaitaire (micro-foncier) (B).

A/ Sous le régime réel d’imposition

20058 – Conditions de déductibilité. – Le Code général des impôts établit une liste des dépenses pouvant être déduites au titre des revenus fonciers. Cependant, pour être déduites, les dépenses doivent répondre à des conditions générales :

d’une part, elles doivent se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si l’immeuble est loué pour partie en nu (revenus fonciers), pour partie en meublé (BIC), il conviendra d’opérer une ventilation des dépenses ;

d’autre part, elles sont engagées en « vue de l’acquisition ou la conservation d’un revenu », principe posé par l’article 13 du Code général des impôts. Elles sont effectivement acquittées par le propriétaire au cours de l’année d’imposition ;

enfin, elles sont justifiées. Il appartient au contribuable de rapporter la preuve, par tous moyens, de la réalité des dépenses, de leur nature et de leur montant. Elles ne peuvent être exclues des charges déductibles par un texte particulier, à l’instar des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement exclues par l’article 31 du Code général des impôts.

20059 – Liste indicative des charges déductibles. – L’article 31 du Code général des impôts établit une liste des dépenses déductibles des revenus fonciers. Elle n’est pas limitative³³⁹. En effet, la jurisprudence³⁴⁰ a admis la déduction de certaines dépenses non visées par l’article 31, mais répondant aux conditions générales de déductibilité étudiées précédemment.

Cette liste (CGI, art. 31, I, 1°) comprend pour les logements :

les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire (a) ;

les primes d’assurance (a bis) ;

les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge du propriétaire (a ter) ;

les provisions pour charges de copropriété (a quater) ;

les dépenses d’amélioration, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’IR au titre des articles 200 quater ou 200 quarter A du Code général des impôts (b) ;

les impositions autres que celles incombant à l’occupant, dues à raison de ces logements (c) ;

les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés (d) ;

les frais d’administration et de gestion (e).

20060

Précisions sur les charges admises en déduction des revenus fonciers

Ce sont les articles 13, I et 31, I du Code général des impôts qui énoncent la règle. La déduction des charges est subordonnée à deux conditions. D’une part, les charges dont s’agit ne sont déductibles que de revenus fonciers imposables chez le même contribuable³⁴¹ ; ainsi, les charges afférentes à la résidence principale, dont la jouissance est exonérée d’impôt par l’article 15, II du même code, ne peuvent être déduites. D’autre part, les dépenses à l’origine de ces charges doivent avoir été exposées dans le but d’acquérir ou conserver le revenu, soit ici, en vue de pouvoir louer un immeuble. Parmi ces charges figurent les dépenses exposées en vue de la réparation et de l’entretien des locaux, mais aussi de leur amélioration quand il s’agit de biens loués à usage de logement³⁴².

1. Les dépenses de réparation et d’entretien du logement

D’une manière générale, elles correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état d’habitabilité, et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. Cette définition n’est pas aussi précise qu’il y paraît. On peut y intégrer le coût de la mise aux normes de décence, ainsi que, selon les règles exposées dans les chapitres précédents du présent rapport, les dépenses d’adaptation au handicap, ou de transition énergétique du logement.

2. Les dépenses d’amélioration de l’immeuble

Les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration de l’immeuble ne constituent pas, en principe, des charges déductibles ; pour le fiscaliste, elles concourent à l’acquisition ou à la conservation d’un capital et ne peuvent donc être déduites des revenus. Cependant, le coût des travaux d’amélioration portant sur des locaux d’habitation est admis en déduction des revenus fonciers. Cela recouvre les travaux ayant pour objet d’apporter à un immeuble un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble. La jurisprudence administrative en fournit de nombreux exemples en admettant en déduction les travaux de remise en état du gros œuvre, de réfection du chauffage central ou de l’installation électrique, la réparation ou remplacement des huisseries, le changement de chaudière, ou la mise en conformité d’un ascenseur.

Cependant, leur déduction est subordonnée à une condition supplémentaire. Lorsque les travaux d’amélioration ne sont pas dissociables de travaux de construction ou d’agrandissement, ils ne peuvent ouvrir droit à déduction. Par exemple, ajouter un système de chauffage central ou de nouveaux sanitaires ne constitue pas une charge déductible du revenu foncier si ces travaux d’installation s’intègrent au sein d’un chantier consistant par exemple à complètement réaménager d’anciennes dépendances, ou des combles, qui auparavant n’étaient pas habitables. On perçoit que, même pour un contribuable de bonne foi, il n’est pas toujours simple de s’y retrouver entre dépenses déductibles et non déductibles.

3. Les intérêts d’emprunt

Entrent également dans la catégorie des dépenses déductibles du revenu foncier, non pas les sommes engagées en capital pour financer la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’un immeuble, mais les intérêts des emprunts contractés pour mobiliser ces sommes, et les frais y afférents (CGI, art. 31, I, 1°, d)³⁴³. Bien entendu, seuls sont déductibles les intérêts des emprunts souscrits pour l’acquisition ou la construction d’immeubles destinés à procurer des revenus fonciers. Jurisprudence et doctrine administrative ont accepté d’étendre cette déductibilité aux intérêts et frais des prêts substitutifs en cas de « rachat de crédit », à condition toutefois que le produit du nouvel emprunt soit intégralement employé au remboursement de l’emprunt initial³⁴⁴.

4. Autres frais

4.1 – Frais de gestion

La déduction des frais exposés pour la gestion d’un immeuble loué est gravée au contraire dans le marbre pour un montant nominal de 20 € par an et par local. Mais sont déductibles en sus pour leur montant réel (et justifié), les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de procédure, les honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles, et les primes d’assurance.

4.2 – Impositions

Le contribuable bailleur d’un logement peut déduire de ses revenus fonciers la taxe foncière dont il est redevable.

4.3 – Charges de copropriété

Les provisions liées aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, d’administration des parties communes d’un immeuble en copropriété, et certaines dépenses pour travaux sur lesdites parties communes, sont admises en charges déductibles, dès lors qu’elles ont été assumées au cours de l’année d’imposition.

20061 Est en revanche exclue toute déduction au titre de l’amortissement, c’est à dire toute constatation comptable de la dépréciation de l’immobilisation que constitue le logement loué³⁴⁵.

B/ Sous le régime du micro-foncier

20062 – Champ d’application. – Le régime simplifié d’imposition des revenus fonciers (« micro-foncier »), prévu à l’article 32 du Code général des impôts, concerne les bailleurs particuliers dont les recettes brutes de location ne dépassent pas 15 000 € par an. Pour apprécier ce seuil, il convient de retenir l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, y compris la quote-part de résultat d’une société de personnes. Le micro-foncier ne s’applique pas au logement bénéficiant d’un régime fiscal particulier (monument historique ; amortissement au titre des régimes « Robien », « Besson », « Périssol » ; déduction spécifique au titre de « Borloo neuf », « Scellier intermédiaire », « Robien et Scellier ZRR », « Cosse » ou « Borloo ancien »).

20063 – Régime applicable. – Sauf option expresse pour le régime réel, les contribuables remplissant les conditions précitées sont soumis de plein droit au régime du micro-foncier. Leur revenu net imposable est déterminé en appliquant sur le revenu brut un abattement de 30 % représentatif de l’ensemble des charges. Aucune autre déduction ne peut être opérée sur le revenu brut. Les contribuables relevant du micro-foncier sont dispensés de souscrire une déclaration de revenus fonciers (2044). Ils portent directement leur revenu brut foncier sur la déclaration d’ensemble de leurs revenus (2042). La sortie du micro-foncier peut résulter de plein droit du dépassement du seuil de 15 000 € ou de l’application d’un dispositif fiscal incompatible. Elle peut résulter également d’une option du contribuable pour le régime réel, qui est globale et irrévocable pendant trois ans. À l’expiration de la période triennale, l’option étant renouvelée d’année en année, il peut renoncer au régime réel et se replacer sous le régime du micro-foncier.

Sous-section II – Le déficit foncier

20064 – Imputation plafonnée sur le revenu global. – Lorsque le montant des charges déductibles est supérieur à celui des revenus bruts, le résultat négatif, appelé « déficit foncier », s’impute soit sur le revenu global, soit sur les revenus fonciers des années suivantes, suivant son origine et son montant. Le déficit foncier résultant des dépenses déductibles des revenus fonciers autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €³⁴⁶. Ce plafond est porté à 15 300 € en cas d’application du dispositif « Périssol » ou « Cosse ancien ». Ce plafond n’est pas applicable si le déficit est généré par un immeuble relevant des monuments historiques.

20065 – Cas particulier de la rénovation énergétique. – La loi de finances rectificative pour 2022 double le plafond de 10 700 €, le portant donc à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique dans un logement classé E, F ou G du diagnostic de performance énergétique. Ces travaux doivent être précédés d’un devis accepté à compter du 5 novembre 2022. Ils doivent être réalisés par un professionnel labellisé et payés entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Ils doivent avoir pour effet d’amener le logement concerné au minimum en classe D, sous peine de voir l’imputation remise en cause. S’agissant d’une mesure favorable à la pérennité du logement, de plus amples développements y sont consacrés par la troisième commission.

20066 – Imputation sur le revenu global des six années suivantes. – Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable sur le revenu global, l’excédent de déficit est imputable sur le revenu global des six années suivantes.

20067 – Imputation sur les revenus fonciers des dix années suivantes. – La fraction de déficit supérieure au plafond et celle résultant des intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L’imputation du déficit sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’affectation du logement à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée³⁴⁷. Le texte prévoit trois exceptions à la remise en cause : le décès, l’invalidité ou le licenciement du contribuable ou de son conjoint. L’administration y assimile l’expropriation pour cause d’utilité publique³⁴⁸.

Section III – Les régimes de défiscalisation

20068 – Étude limitée aux avantages actuels. – La réalisation d’investissements immobiliers locatifs est susceptible d’ouvrir droit à un avantage fiscal, soit sous la forme d’un amortissement réduisant le revenu foncier taxable, soit sous la forme d’une réduction d’impôt venant diminuer l’impôt dû par le contribuable. Seront examinés dans le détail les régimes actuellement applicables, même si d’anciens régimes peuvent encore produire des effets et nécessitent le respect d’engagements pris par l’investisseur. Deux types d’investissements sont susceptibles de bénéficier d’un régime fiscal de faveur : les investissements dans le neuf (« dispositif Duflot-Pinel-Denormandie ») (Sous-section I) et l’acquisition de logements anciens (« Cosse Ancien » ou « Malraux ») (Sous-section II).

Sous-section I – L’investissement dans le neuf : le dispositif « Duflot-Pinel-Denormandie »

20069 – Historique. – Cécile Duflot, ministre du Logement, organise la succession du « régime Scellier » en mettant en place à compter du 1^er janvier 2013 un dispositif de soutien à la construction de logements neufs dans le secteur locatif intermédiaire. Le dispositif est codifié à l’article 199 novovicies du Code général des impôts. Le « régime Duflot » a été aménagé à compter du 1^er septembre 2014 par la ministre du Logement, Sylvia Pinel. La loi de finances pour 2019 a étendu le dispositif à compter du 1^er janvier 2019 aux opérations de rénovation et d’amélioration dans les communes dont le besoin de réhabilitation est marqué ou qui ont conclu une convention de réhabilitation du territoire (dispositif dit « Denormandie »). Nous étudierons successivement les conditions d’application du « dispositif Duflot-Pinel-Denormandie » (§ I) et son régime (§ II).

§ I – Les conditions d’application du régime

A/ Les bénéficiaires

20070 Ce régime est applicable aux personnes physiques domiciliées en France au sens de l’article 4 B du Code général des impôts au jour de l’investissement et aux résidents monégasques. L’investissement peut être réalisé directement ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière n’ayant pas opté pour l’IS, ou d’une société civile de placements immobiliers (SCPI). Il peut être réalisé en indivision mais ne peut faire l’objet d’un démembrement de propriété, sauf en cas de décès de l’un des conjoints.

B/ Les logements éligibles

20071 – Localisation du logement. – Le logement doit être situé en France métropolitaine ou en outre-mer et dans une zone éligible, c’est-à-dire présentant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2017, le logement peut être localisé dans les zones Abis, A, B1 et sous réserve d’un agrément préfectoral en zones B2 et C³⁴⁹. Pour les investissements réalisés depuis le 1^er janvier 2018, les zones B2 et C sont exclues du dispositif.

Pour une étude complète des différents zonages et l’accès à un simulateur par commune :

Pour bénéficier du « dispositif Denormandie », le logement doit se situer dans les communes dont le besoin de réhabilitation est particulièrement marqué (communes labellisées « Cœur de ville ») ou qui ont conclu une convention d’opération de réhabilitation du territoire (ORT). La liste des communes éligibles est fixée par un arrêté du 26 mars 2019³⁵⁰.

20072 – Exigence de performance énergétique. – Le logement doit répondre à des exigences de performance énergétique qui diffèrent selon la nature du logement et le dispositif applicable³⁵¹. Ainsi, les logements acquis neufs, en Vefa ou construits par le contribuable devront bénéficier du label « BBC 2005 » ou respecter la réglementation thermique 2012 selon que le permis a été déposé avant ou après le 1^er janvier 2013.

20073 – Investissements éligibles. – Le dispositif vise à soutenir la construction de logements neufs, mais permet également de rénover des logements anciens dégradés. Sont éligibles au dispositif « Duflot-Pinel » les investissements réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 portant :

sur des logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement ;

sur des constructions réalisées par le contribuable sous réserve qu’elles soient achevées dans les trente mois de l’obtention du permis de construire ;

sur des logements acquis réhabilités ou vétustes en vue d’une réhabilitation par l’acquéreur ou le vendeur ;

sur les logements acquis et qui font l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf au sens de la TVA ;

sur des locaux acquis et affectés à un autre usage et transformés en habitation.

Pour être éligibles au dispositif « Denormandie », les logements acquis entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2023 doivent faire l’objet de travaux d’amélioration définis par décret³⁵² ou être affectés à un autre usage et transformés en logement. Le montant des travaux, facturés par entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

C/ Les conditions relatives à la location

20074 – Engagement du bailleur. – Le bailleur doit s’engager à louer non meublé, à titre d’habitation principale du locataire, pour une durée fixe de neuf ans, pour les investissements réalisés jusqu’au 31 août 2014 (régime Duflot). Pour ceux réalisés à compter du 1^er septembre 2015 (régimes Pinel et Denormandie), l’engagement de location est fixé à six ou neuf ans. À l’issue de la période initiale, l’engagement peut être prorogé de trois ans, renouvelable une fois en cas d’engagement initial de six ans. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure. En cas de congé du locataire, l’administration tolère³⁵³ une vacance de douze mois sous réserve que le propriétaire ait fait le nécessaire pour trouver un nouveau locataire.

20075 – Qualité du locataire. – Le locataire doit être une personne autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire. Si le logement est la propriété d’une société civile non soumise à l’IS, le locataire doit être une personne autre qu’un des associés ou un membre du foyer fiscal de l’un des associés, un ascendant ou un descendant de l’un des associés. Pour les investissements réalisés à compter du 1^er septembre 2015 (régime Pinel), la location à un ascendant ou un descendant est autorisée.

20076 – Plafonnement des loyers. – Le loyer, charges non comprises, ne doit pas, pendant ladite période, être supérieur au plafond mensuel du loyer par mètre carré fixé par décret. Les plafonds pour les baux conclus en 2022 sont les suivants³⁵⁴ :

zone Abis : 17,62 € / m²/mois ;

zone A : 13,09 € ;

zone B1 : 10,55 € ;

zones B2 et C : 9,17 €.

20077 – Surface prise en compte. – La surface prise en compte s’entend de la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (cave, balcon, remise) dans la limite de 8 mètres carrés par logement et à l’exclusion des garages. À ces plafonds de loyer, il est ensuite appliqué un coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/S.

« S » étant la surface du logement. Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

20079 – Plafonnement des ressources du locataire. – Les ressources du locataire, à la date de conclusion du bail, ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret, qui sont identiques au plafonnement PLI. Le régime Pinel est un « régime intermédiaire » entre le secteur libre et le secteur social. Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence (RFR) du locataire inscrit sur son avis d’imposition de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail. Si le bail est signé en 2022, les ressources du locataire à prendre en compte sont celles qui figurent sur l’avis d’imposition de 2020.

20080 Pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Composition du foyer fiscal	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zones B2 et C
Personne seule	39 363 €	39 363 €	32 084 €	28 876 €
Couple	58 831 €	58 831 €	42 846 €	38 560 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	77 120 €	70 718 €	51 524 €	46 372 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	92 076 €	84 708 €	62 202 €	55 982 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	109 552 €	100 279 €	73 173 €	65 856 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	123 275 €	112 844 €	82 465 €	74 219 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	13 734 €	12 573 €	9 200 €	8 277 €

§ II – Le régime applicable

A/ Le montant de la réduction d’impôt

20081 – Réduction d’impôt. – Le « dispositif Duflot-Pinel » permet au contribuable de réduire son impôt sur le revenu d’un montant égal à un pourcentage du prix de revient du logement. La base de calcul diffère selon que le logement a été acquis neuf, en état futur d’achèvement ou a été construit par le contribuable³⁵⁵. Le prix de revient du logement est doublement plafonné. D’une part, il n’est retenu que dans la limite d’un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable. D’autre part, la base déterminée ne peut excéder la somme de 300 000 € par an et par foyer fiscal, que le foyer ait acquis un ou deux investissements éligibles la même année.

20082 – Le taux de la réduction d’impôt. – Il dépend de la durée de l’engagement initial de location (six ou neuf ans), de son éventuelle prorogation (jusqu’à douze ans) et de la localisation de l’investissement (métropole ou outre-mer).

Si l’investissement est réalisé en métropole à compter du 1^er septembre 2014, le taux de réduction est de 12 % si l’engagement initial est de six ans, et porté à 18 % en cas d’engagement de neuf ans. En cas de prorogation de l’engagement initial, une réduction complémentaire de 3 % est possible, soit une réduction d’impôt maximale de 21 % sur douze ans. Si l’investissement est réalisé outre-mer, les taux de réduction d’impôt sont de 23 % sur six ans, 29 % sur neuf ans et 32 % sur douze ans.

B/ Le régime de la réduction d’impôt

20083 – Imputation de la réduction d’impôt. – Pour les investissements réalisés à compter du 1^er septembre 2014, la réduction d’impôt est répartie sur six ou neuf ans en fonction de la durée initiale de l’engagement de location. Soit, en métropole, un avantage fiscal maximum de 6 000 € par an (2 % × 300 000 €).

En cas de prorogation de l’engagement initial, la réduction d’impôt complémentaire est imputée, par période triennale, à raison d’un tiers chaque année. Soit, en métropole, un avantage fiscal maximum de 3 000 € par an (1 % × 300 000 €).

Une fois le montant de la réduction d’impôt connu, il reste à l’imputer, c’est-à-dire la déduire de l’impôt brut dû par le contribuable. Si la réduction d’impôt imputable au titre de l’année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde ne peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes, contrairement au précédent dispositif (« dispositif Scellier »).

La réduction d’impôt « Pinel » fait partie des avantages fiscaux soumis au plafonnement global des niches fiscales. Ce mécanisme consiste à limiter le total des réductions d’impôts accordées à chaque foyer fiscal à 10 000 € par an.

20084 – Reprise de la réduction d’impôt. – Il y aura reprise du régime de faveur en cas de non-respect par le contribuable de l’une de ses obligations :

non-respect de l’engagement de location du logement à usage d’habitation principale du locataire dans les conditions légales ;

cession du logement ou des parts au cours de la période de location.

Les modalités de reprise sont différentes selon que l’infraction constatée affecte les conditions initiales³⁵⁶ du régime ou les conditions propres à la période de location³⁵⁷.

Aucune remise en cause de l’avantage n’est effectuée lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégories prévues à l’article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale, est licencié ou décède. En cas de décès, le conjoint survivant titulaire d’un usufruit peut demander la reprise du dispositif à son profit. En cas de divorce, de rupture de Pacs ou de séparation, l’attributaire du bien peut demander à conserver le bénéfice du dispositif à moins que le logement ne soit laissé en indivision.

Le régime « Duflot-Pinel » est destiné à favoriser l’investissement dans le logement neuf. Sa portée a été étendue par le dispositif « Denormandie » aux logements faisant l’objet de travaux d’amélioration ou affectés à un autre usage. Si le contribuable souhaite investir dans l’ancien, il est susceptible de bénéficier d’autres régimes incitatifs tels que les régimes « Cosse ancien » ou « Malraux ».

Sous-section II – L’investissement dans l’ancien

§ I – Le « dispositif Cosse ancien » ou « Louer abordable » versus loi de finances pour 2022

20085 – Évolution. – Le dispositif « Cosse ancien » a été créé par la loi de finances rectificative pour 2016 (CGI, art. 31, I 1, o). Il se substituait au « Besson ancien » et au « Borloo ancien » à compter du 1^er janvier 2017. Il permettait aux propriétaires ayant conclu avec l’Anah, entre le 1^er janvier 2017 et le 28 février 2022 inclus, une convention de location, de pratiquer sur les revenus bruts fiscaux des logements loués une déduction forfaitaire allant de 15 % à 70 % en fonction du lieu de situation et du type de convention conclue. Le taux était porté à 85 % en cas d’intermédiation locative.

20086 L’article 67 de la loi de finances pour 2022³⁵⁸ transforme cette déduction forfaitaire « Cosse ancien » ou « Louer abordable » en une réduction d’impôt applicable aux logements pour lesquels une demande de conventionnement a été enregistrée par l’Anah entre le 1^er mars 2022 et le 31 décembre 2024 (CGI, art. 199 tricies I, A, 1°). Nous verrons successivement les conditions (A) et le nouveau régime (B) de réduction d’impôt mis en place par la loi de finances pour 2022.

A/ Les conditions

20087 – Logements concernés. – La réduction d’impôt s’applique aux revenus des logements donnés en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Anah, d’une durée minimale de six ans, dont la demande a été enregistrée entre le 1^er mars 2022 et le 31 décembre 2024. Le contribuable doit justifier du respect d’un niveau de performance énergétique global fixé par un arrêté ministériel³⁵⁹. Les logements les plus énergivores, classés en F et G sont exclus du dispositif.

20088 – Engagement de location. – Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu à usage de résidence principale pendant toute la durée de la convention avec l’Anah. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable, ni une personne occupant déjà le logement sauf hypothèse du renouvellement du bail. Le loyer et les ressources du locataire, appréciés à la date de la conclusion du bail, ne doivent pas dépasser des plafonds fixés par décret³⁶⁰ en fonction de la localisation du logement et de la nature de la location (intermédiaire, sociale ou très sociale).

B/ Le régime

20089 – Calcul. – La réduction d’impôt est calculée sur le montant des revenus bruts du logement donné en location, et non sur le prix de revient du logement. Le taux de réduction d’impôt dépend :

de la décote appliquée au loyer en fonction du segment de location ;

d’une intermédiation locative ou d’une mise en location directe.

Les taux applicables peuvent être résumés dans le tableau suivant :

Segment de location	Décote de loyer	Taux de réduction en cas de mise en location directe	Taux de réduction en cas d’intermédiation locative
Segment intermédiaire	-15 %	15 %	20 %
Segment social	-30 %	35 %	40 %
Segment très social	-45 %	Intermédiation locative obligatoire	65 %

20090 – Régime. – La réduction d’impôt s’applique pendant toute la durée de la convention avec l’Anah, soit pendant six ans au minimum. À l’échéance de la convention, la réduction d’impôt est toujours applicable jusqu’au renouvellement ou la reconduction du bail tant que le locataire reste en place et que les conditions du régime restent remplies. La réduction d’impôt est imputée sur l’impôt dû au titre des revenus de chacune des années de la période d’application.

20091 – Reprise. – La réduction d’impôt est remise en cause et fait l’objet d’une reprise en cas de :

non-respect d’une des conditions d’application du dispositif ;

cession du logement avant l’expiration de la convention ;

ou cession des parts sociales de la société propriétaire du logement avant l’expiration du délai de conservation de cinq ans.

La reprise est effectuée au titre de l’année au cours de laquelle intervient l’événement qui la motive. Les exceptions à la remise en cause de la réduction d’impôt sont identiques à celles applicables au régime « Duflot-Pinel » (V. supra, n^o 20084).

§ II – Le « dispositif Malraux »

20092 – Historique. – Les opérations de restauration immobilière de bâtiments historiques bénéficiaient jusqu’en 2008 d’un régime de faveur : les dépenses déductibles au titre des revenus fonciers étaient plus importantes, et en cas de déficit foncier, il pouvait s’imputer sur le revenu global sans limitation. L’article 84 de la loi de finances pour 2009³⁶¹ a transformé ce régime de défiscalisation dit « loi Malraux » en une réduction d’impôt applicable à compter du 1^er janvier 2009, désormais codifiée à l’article 199 tervicies du Code général des impôts. Nous verrons successivement les conditions (A) et le régime applicable (B).

A/ Les conditions

20093 – Opérations éligibles. – Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, l’opération doit consister en une restauration complète d’un immeuble situé dans l’une des zones suivantes :

un site patrimonial remarquable (SPR) fusionnant depuis la loi du 7 juillet 2016 les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Avap), les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et les secteurs sauvegardés³⁶² ;

du 1^er janvier 2010 au 31 décembre 2005, dans un quartier ancien dégradé (QAD) ;

depuis le 1^er janvier 2016, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé dont la liste est fixée par arrêté³⁶³.

La zone doit être déclarée d’utilité publique ou faire l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé. L’immeuble qui fait l’objet de la restauration complète peut être à usage d’habitation, à usage professionnel ou destiné après travaux à un usage d’habitation.

20094 – Dépenses prises en compte. – D’une part, sont éligibles à la réduction d’impôt les charges foncières déductibles en revenus fonciers et énumérées à l’article 199 tervicies, II, alinéa 1^er du Code général des impôts :

les travaux de réparation et d’entretien ;

les primes d’assurance ;

les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ;

les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinés à les protéger des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ;

les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant ;

les frais de gestion.

A contrario, sont déductibles des revenus fonciers mais ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt de l’article 199 tervicies du Code général des impôts :

les dépenses locatives supportées par le propriétaire et non remboursées par le locataire ;

les provisions pour charges de copropriété sauf exception de l’article 199 tervicies II, 2^e alinéa ;

les intérêts d’emprunt.

D’autre part, sont éligibles à la réduction d’impôt les dépenses spécifiques liées aux opérations de restauration immobilière telles que les frais d’adhésion à une association foncière urbaine (AFU) de restauration, ainsi que l’ensemble des travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique.

20095 – Engagement de location. – Le propriétaire doit s’engager à louer l’immeuble pendant une durée minimale de neuf ans dans les douze mois de l’achèvement des travaux de rénovation. Si la restauration porte sur un local à usage d’habitation, le propriétaire doit prendre l’engagement de le louer nu, à usage de résidence principale du locataire. Le locataire à usage d’habitation doit être une personne physique autre que le propriétaire lui-même, un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant. Lorsque le logement est la propriété d’une société de personnes, le locataire doit être une personne physique autre que l’un des associés, ou qu’un ascendant ou descendant de l’un des associés.

B/ Le régime

20096 – Calcul. – La base de calcul de la réduction d’impôt comprend les dépenses éligibles définies ci-dessus à l’exception du prix d’acquisition du logement, pour la période allant de la date de délivrance du permis ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable, et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’une ou l’autre de ces deux dates. Le contribuable pourra bénéficier d’un avantage fiscal pendant quatre d’années d’imposition au maximum.

20097 – Plafond. – Les dépenses éligibles sont retenues dans la limite pluriannuelle de 400 000 € au titre de ladite période. Pour les permis ou les déclarations déposés avant le 1^er janvier 2017, les dépenses ouvrant droit à réduction étaient retenues dans la limite annuelle de 100 000 € pendant quatre ans. Les dépenses qui dépasseraient le plafond ne peuvent être ni reportées ni faire l’objet d’une déduction au titre des revenus fonciers.

20098 – Taux. – Pour les demandes de permis de construire ou déclarations déposées à compter du 9 juillet 2016, le taux de réduction est fixé à 22 %. Ce taux est porté à 30 % pour les immeubles situés dans le périmètre d’un SPR couvert par un PSMV approuvé, dans un QAD ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé.

20099 – Imputation. – La réduction d’impôt accordée au titre de l’année de paiement des dépenses est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre de l’année d’imposition excède l’impôt dû, le solde peut être imputé sur l’impôt dû au titre des trois années suivantes. Les dépenses bénéficiant de la « réduction d’impôt Malraux » ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction au titre des revenus fonciers. Le contribuable peut choisir de ne pas bénéficier de la réduction d’impôt et de déduire de ses autres revenus fonciers les dépenses de travaux de restauration selon les règles de droit commun en vue de générer un éventuel déficit foncier.

20100 – Reprise. – La réduction d’impôt fait l’objet d’une reprise en cas de non-respect de l’engagement de location, de non-respect des conditions de mise en location, de cession pendant la période d’engagement de location ou de démembrement de propriété. Cependant, aucune remise en cause n’est effectuée en cas d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.

332) CGI, art. 14.

333) CGI, art. 6.

334) C. civ., art. 578.

335) CE, 19 mai 1972, n^o 81621.

336) BOI-RPFI-CHAMP-30-30-20120912, § 10.

337) CGI, art. 29.

338) CE, 8^e et 9^e ss-sect., 26 nov. 1999, n^o 180048 : JurisData n^o 1999-051702 ; Dr. fisc. 2000, n^o 24, comm. 473. – CE, 10^e et 9^e ss-sect., 1^er oct. 2015, Devilliers : Dr. fisc. 2015, n^o 46, comm. 677, concl. E. Crepey, note F. Douet.

339) Mémento Lefebvre Gestion immobilière 2021, § 76857.

340) Indemnité d’éviction en vue de relouer dans de meilleures conditions (CE, 7^e, 8^e et 9^e ss-sect. réunies, 20 oct. 1978, n^o 07157 : RJF 12/1978, n^o 544) ; les dépenses de « mise en service » d’un immeuble (CE, req., 8 nov. 1978, n^o 8603 : RJF 12/1978, n^o 545).

341) À l’exception notable, prévue aux articles 156, I et 156, II du Code général des impôts, des dépenses assumées par les nus-propriétaires d’un immeuble, en vue de réaliser les gros travaux prévus à l’article 605 du Code civil, alors même que le loyer est perçu et imposé chez l’usufruitier. Cette exception n’étant ouverte que si l’usufruitier déclare les loyers dans la catégorie des revenus fonciers.

342) T. Schmitt : JCl. Fiscal Impôts directs Traité, Synthèse n^o 80.

343) V. JCl. Fiscal Impôts directs Traité, Fasc. 84-12.

344) CE, 8^e et 3^e ss-sect., 1^er févr. 2012, n^o 336469, Camu : Dr. fisc. 2012, n^o 15, comm. 253, concl. N. Escaut, note P.-Y. Di Malta. – CE, 10^e et 9^e ss-sect., 28 mars 2014, n^o 350816, Jabbari : JurisData n^o 2014-006312 ; Dr. fisc. 2014, n^o 24, comm. 374, concl. E. Crepey, note P.-Y. Di Malta.

345) Il n’en a pas toujours été ainsi. Avant son abrogation par la loi de finances pour 2006, l’amortissement faisait l’objet d’un forfait appliqué en déduction sur le montant du revenu brut foncier. Le montant de ce forfait, initialement fixé à 11 % du revenu brut, avait été rehaussé au taux de 14 % dans le dernier état de la législation.

346) CGI, art. 156, I, 3°.

347) CGI, art. 156, I, 3°.

348) BOI-RFPI-BASE-30-20-10, § 290.

349) CGI, ann. III, art. 2 terdecies E.

350) JO 27 mars 2019, texte n^o 66.

351) CGI, ann. III, art. 46 AZA octies-0 A.

352) D. n^o 2020-426, 10 avr. 2020 (JO 15 avr.).

353) BOI-IR-RICI-360-20-20, n^o 20.

354) BOI-BAREME-000017, 19 mai 2022, § 150.

355) BOI-IR-RICI-230-20-20, § 330.

356) L’impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction d’impôt a été pratiquée est majoré du montant de cette réduction.

357) L’impôt sur le revenu de l’année au cours de laquelle intervient l’événement entraînant la déchéance de l’avantage fiscal est majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue. Cette remise en cause intervient dans le délai normal de reprise, soit au plus tard le 31 décembre de la troisième année suivant celle de la survenance de l’événement entraînant la déchéance de la réduction d’impôt. Le montant de la dépense ayant servi de base au calcul de la réduction d’impôt est assimilé à une insuffisance de déclaration.

358) L. n^o 2021-1900, 30 déc. 2021 : JO 31 déc. 2021, texte n^o 1 : JCP N 3/2022, dossier fiscal n^o 1020.

359) A. 29 mars 2022 : JO 1^er avr. 2022, n^o 77, texte n^o 48.

360) D. n^o 2022-465, 31 mars 2022 : JO 1^er avr. 2022, n^o 77, texte n^o 47.

361) L. fin. 2009, n^o 2008-1425, 27 déc. 2008 : Dr. fisc. 2009, n^o 1-2, comm. 19.

362) C. patr., art. L. 631-1.

363) A. 19 janv. 2018 : JO 31 janv. 2018, texte n^o 23.


Xavier Lièvre	Yann Judeau	Paul Bernard

CGV – CGU

Chapitre I : Le champ d’application des baux

Chapitre II : Les conditions financières de la location

Chapitre III : La durée du bail

Chapitre I : Le financement par prêts et subventions

Chapitre II : Logement social et financement privé : l’idée de l’usufruit locatif social

Chapitre I : La location du logement nu : les revenus fonciers

Chapitre II : La location du logement meublé taxée en BIC

Chapitre III : La location en société : quelle fiscalité choisir ?

Chapitre I : Le logement locatif intermédiaire

Chapitre II : Les fonds à impact. Loi Pacte. Entreprises à mission orientées logement

Chapitre I : Un dispositif compliqué : les droits de préemption du locataire hors parc social

Chapitre II : Un dispositif simplifié : la vente du logement social

Chapitre I : La location-accession, un outil en perte de vitesse

Chapitre II : La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété (SCIAPP), un outil inutilisé

Chapitre I : Le financement par une technique indivisaire : la co-acquisition

Chapitre II : Le financement par une technique sociétaire

Chapitre I : Les financements directs : un effet déclencheur positif, un effet d’aubaine à corriger

Chapitre II : Les financements indirects : un accédant à aider, une revente à encadrer

Chapitre I – La location du logement nu : les revenus fonciers

Section I – Champ d’application des revenus fonciers

Sous-section I – Les locations imposables

Sous-section II – Les personnes imposables

§ I – Généralités

§ II – Situations particulières

Section II – L’imposition des revenus fonciers

Sous-section I – Le revenu net foncier

§ I – Le revenu brut

§ II – Les dépenses déductibles

A/ Sous le régime réel d’imposition

B/ Sous le régime du micro-foncier

Sous-section II – Le déficit foncier

Section III – Les régimes de défiscalisation

Sous-section I – L’investissement dans le neuf : le dispositif « Duflot-Pinel-Denormandie »

§ I – Les conditions d’application du régime

A/ Les bénéficiaires

B/ Les logements éligibles

C/ Les conditions relatives à la location

§ II – Le régime applicable

A/ Le montant de la réduction d’impôt

B/ Le régime de la réduction d’impôt

Sous-section II – L’investissement dans l’ancien

§ I – Le « dispositif Cosse ancien » ou « Louer abordable » versus loi de finances pour 2022

A/ Les conditions

B/ Le régime

§ II – Le « dispositif Malraux »

A/ Les conditions

B/ Le régime