CGV – CGU

Conditions Générales de Vente

Conditions Générales d’Utilisation

Mentions légales

PARTIE II – Repenser l’accession en pleine propriété
Titre 1 – En développant les techniques d’accession progressive à la propriété
Sous-titre 1 – La vente au locataire

Chapitre II – Un dispositif simplifié : la vente du logement social

20257 La vente des logements « à bon marché » était historiquement interdite, l’objet de l’organisme propriétaire étant exclusivement de louer. Permise depuis 1965, elle apparaît aujourd’hui comme une ressource indispensable au financement de la rénovation du parc social504. À cet effet, et pour atteindre un objectif de 40 000 logements sociaux vendus chaque année, les contraintes pesant sur la vente des logements HLM ont été assouplies. Aussi distinguerons-nous la réglementation applicable à la vente de logements HLM avant la loi Elan (Section I), les assouplissements apportés par cette loi (Section II) et, enfin, les modifications apportées par la loi dite « 3DS » du 22 février 2022 (Section III).
Sera également évoqué l’original mécanisme de transfert différé des parties communes (Section IV).

Section I – La vente de logements HLM avant la loi Elan

Sous-section I – Les conditions

§ I – Les bénéficiaires

20258 – Vente d’un logement occupé. – Selon l’article L. 443-11 du Code de la construction et de l’habitation, le logement occupé ne peut être vendu qu’à son locataire s’il occupe le logement depuis au moins deux ans. Sur sa demande, la vente peut être consentie au conjoint, à ses descendants ou ascendants sous conditions de ressources. Si le locataire occupe son logement depuis moins de deux ans, il peut seulement adresser à l’organisme propriétaire une demande d’acquisition. Une réponse motivée doit lui être transmise dans un délai de deux mois.
20259 – Vente d’un logement vacant. – Si le logement était vacant, l’article L. 443-11 du Code de la construction et de l’habitation établissait un ordre des acquéreurs éventuels :
Étaient prioritaires :

l’ensemble des locataires de logements appartenant à l’organisme de logement social (OLS) dans le département ;

puis ses salariés au poste de gardiens d’immeuble.

À défaut d’acquéreur prioritaire, le logement pouvait être vendu :

à toute autre personne physique ;

à une collectivité territoriale ou un groupement qui prenait l’engagement de mettre le logement à disposition de « personnes défavorisées » pendant au moins quinze ans.

§ II – Les logements cessibles (CCH, art. L. 443-7)

20260 – Caractéristiques des logements cessibles. – Les logements pouvant être cédés sont des logements acquis ou construits depuis plus de dix ans par un organisme HLM. Le délai de dix ans se calcule à partir de l’acte d’acquisition ou de la date de la déclaration d’achèvement des travaux. Il peut être dérogé à cette condition d’ancienneté « lorsque des circonstances économiques et sociales le justifient » (CCH, art. L. 443-8). La vente doit alors intervenir après décision motivée du préfet du département d’implantation du logement ou du président du conseil de la métropole. En outre, les logements cédés doivent répondre à des normes d’habitabilité minimale et de performance énergétique minimale fixées par décret505.

§ III – La procédure de mise en vente

20261 – Décision d’agrément du préfet. – La décision d’aliéner les logements locatifs par l’organisme HLM était transmise au préfet de département ou au président du conseil de métropole en cas de compétence de celle-ci. Le préfet consultait la commune d’implantation et les collectivités publiques qui avaient accordé un financement ou une garantie aux emprunts contractés par l’organisme HLM. Le préfet avait un délai de quatre mois pour s’opposer à la décision d’aliéner. À défaut d’opposition, la décision devenait exécutoire. La décision d’agrément devenait caduque si la vente n’était pas réalisée dans un délai de cinq ans.
20262 – Droit d’opposition. – Comme l’indique un auteur506, « la vente HLM ne doit pas aggraver la situation des communes déficitaires en logements sociaux ». Elle est donc interdite dans les communes gravement déficitaires. Dans les communes « simplement déficitaires », le maire peut s’opposer à la cession pour préserver son ratio de logements sociaux. Il est à noter que depuis la loi ENL507, les ventes de logements sociaux au cours des cinq années sont prises en compte pour apprécier le ratio de l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation.
20263 – La fixation du prix de vente508. – Avant la loi Elan, le prix de vente était fixé par l’organisme propriétaire, après avis du maire de la commune d’implantation. Son avis était réputé favorable à défaut de réponse dans le délai de deux mois. Si l’acquéreur était une personne physique, le prix de vente ne pouvait être inférieur ou supérieur de 35 % de l’évaluation faite par le service des domaines, en prenant pour base le prix d’un logement comparable libre d’occupation.

Sous-section II – Les garanties

§ I – Les garanties des accédants

20264 Depuis la loi ENL du 13 juillet 2006, les accédants à la propriété de logements sociaux bénéficient d’une garantie de rachat et d’une garantie de relogement. Par contre, ne bénéficient pas légalement de ces garanties les opérations de location-accession avec PSLA et les ventes HLM de logements locatifs. On observe toutefois qu’en pratique, les avant-contrats et les actes de vente proposent au locataire-accédant, de manière conventionnelle, ces garanties de rachat et de relogement.
20265 – Garantie de rachat. – Prévue à l’article R. 443-2, III du Code de la construction et de l’habitation, elle peut être demandée pendant un délai de quinze ans à compter du transfert de propriété sous réserve de réunir les conditions suivantes :

le logement est occupé à titre de résidence principale ;

la demande doit être faite par l’accédant ou en cas de décès par les descendants directs ou le conjoint occupant le logement au jour du décès, dans un délai d’un an de la survenance d’un des faits générateurs mentionnés à l’article R. 443-2 précité509.

L’organisme est alors tenu de racheter le logement à un prix qui ne peut être inférieur à 80 % du prix de la vente initiale. Ce prix de rachat peut être diminué de 1,5 % au plus par année écoulée entre la sixième année et la quinzième année suivant celle de la vente initiale, ainsi que du coût des réparations nécessaires, autres que celles liées à l’usage normal du logement ou à la vétusté des installations.
20266 – La garantie de relogement. – Prévue à l’article R. 443-2, IV du Code de la construction et de l’habitation, elle peut être demandée pendant un délai de quinze ans à compter du transfert de propriété, par l’accédant ou son conjoint en cas de décès, dans un délai d’un an suivant la survenance d’un des faits510 conditionnant le déclenchement de la garantie. Les conditions spécifiques sont les suivantes :

le logement doit avoir fait l’objet d’une promesse de vente au moment où est effectuée la demande de bénéfice de la garantie de relogement ;

les revenus de l’accédant ou, en cas de décès, du conjoint n’excèdent pas un plafond de ressources fixé pour l’attribution de logements sociaux.

L’organisme doit proposer à l’accédant ou à son conjoint en cas de décès, trois offres écrites de relogement dans un délai de trois mois à compter de la demande de mise en œuvre de la garantie de relogement. Son bénéficiaire dispose d’un délai d’un mois à compter de la dernière offre pour exprimer son accord. À l’expiration du délai, la garantie cesse de s’appliquer s’il n’a pas accepté l’une des trois propositions.

§ II – Les dispositifs anti-spéculatifs (CCH, art. L. 443-12-1)

20267 – En cas de location du logement dans les cinq ans (al. 4). – Lorsque l’acquéreur a acquis le logement à un prix inférieur au prix de mise en vente fixé selon l’article L. 443-11 du Code de la construction et de l’habitation et qu’il le loue dans les cinq ans de son acquisition, le niveau des loyers ne doit pas excéder des plafonds fixés par l’autorité administrative.
20268 – En cas de revente dans les cinq ans (al. 1 à 3). – L’acquéreur qui souhaite revendre le logement acquis dans les cinq ans de son acquisition doit en informer l’organisme HLM qui peut se porter acquéreur en priorité (al. 1). S’il a acquis son logement à un prix inférieur au prix de mise en vente et qu’il le revend dans les cinq ans de son acquisition, il est tenu de verser à l’organisme HLM une somme égale entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Cette somme ne peut dépasser l’écart constaté entre le prix de mise en vente lors de l’acquisition et le prix d’acquisition (al. 2). Le contrat de vente du logement HLM doit mentionner, à peine de nullité, ces deux dispositifs anti-spéculatifs (al. 5).

Section II – Les assouplissements apportés par la loi Elan

Sous-section I – La limitation du champ d’application des règles impératives des « ventes HLM »

20269 La « loi Elan » modifie le champ d’application des dispositions impératives de la vente HLM, résultant des articles L. 443-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. L’article L. 443-14 exclut les « ventes de logements intermédiaires », qui relèvent de la procédure de la vente d’un élément de patrimoine autre que les logements511. Il semble qu’il faille considérer que les règles impératives s’appliquent aux « logements sociaux » (financés et conventionnés en PLAI, PLUS, PLS) mais aussi aux logements non conventionnés autres que les logements intermédiaires512.

Sous-section II – La procédure de vente simplifiée

§ I – Le droit commun

20270 – Réforme des droits d’opposition. – Jusqu’à la loi Elan, le préfet de département disposait d’un droit d’opposition qu’il pouvait exercer dans un délai de quatre mois à compter de la réception de la décision d’aliéner de l’organisme HLM. Ce droit d’opposition n’est pas applicable si la vente a été décidée dans le cadre d’une convention d’utilité sociale – CUS – (CCH, art. L. 443-7).
20271 Le droit d’opposition du préfet et le délai de quatre mois pour en faire usage demeurent lorsque la vente n’est pas mentionnée dans le plan de vente annexé à la convention d’utilité sociale, ou s’il n’existe pas une telle convention. La commune du lieu d’implantation du logement cédé dispose alors, elle aussi, d’un droit d’opposition à la vente ; elle doit l’exercer dans les deux mois de la consultation du préfet. Le droit d’opposition du préfet et de la commune peut aussi être exercé si la commune n’a pas atteint le taux de logements sociaux de l’article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation ou si la cession des logements envisagée ne lui permet plus d’atteindre le taux précité. En revanche, depuis la loi Elan, les ventes de logements au profit de leurs locataires en application de l’article L. 443-7 du même code sont décomptées au titre du quota de l’article L. 302-5 précité dès lors qu’elles sont intervenues depuis moins de dix ans.
20272 – Élargissement de l’ordre de priorité. – L’ordre de priorité d’acquisition des logements vacants est élargi par l’article L. 443-11, III du Code de la construction et de l’habitation. Sont ainsi prioritaires, par ordre :

1. les personnes physiques remplissant les plafonds de ressources de l’accession sociale à la propriété ; parmi lesquelles les locataires du parc social et les gardiens d’immeuble ;

2. une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales ;

3. toute autre personne physique ;

4. toute personne morale de droit privé pour les logements financés en prêts locatifs sociaux, construits ou acquis depuis plus de quinze ans.

§ II – Les ventes spécifiques

20273 – Vente entre organismes HLM et aux OFS. – La vente de logements entre organismes HLM et aux organismes de foncier solidaire (OFS) n’est plus, en principe, soumise au droit d’opposition du préfet ou du président du conseil de métropole. L’article L. 443-11, I du Code de la construction et de l’habitation lui substitue une notification de la vente aux intéressés ainsi qu’au maire de la commune d’implantation. Par exception, si la cession a pour conséquence de réduire de plus de 30 % le parc de logements locatifs détenu sur les trois dernières années par un organisme HLM, une autorisation préfectorale redevient nécessaire. Elle est rendue au vu d’une décision motivée de l’organisme HLM mentionnant si la cession intervient ou pas dans le cadre d’un projet de dissolution de l’organisme.
20274 – Vente aux personnes morales de droit privé. – Toute personne morale de droit privé peut désormais se porter acquéreur de plus de cinq logements, d’un même immeuble ou ensemble immobilier, financés en PLS, acquis ou construits depuis plus de quinze ans. Les logements peuvent être occupés ou vacants. Elle ne sera pas soumise à la règle de priorité des logements vacants. Toutefois, dans le cas d’un logement vendu occupé, l’article L. 443-11, VII du Code de la construction et de l’habitation précise que les baux perdurent jusqu’au départ des locataires en place. Ces ventes ne sont pas non plus soumises aux règles de fixation du prix de vente.

Sous-section III – La fixation du prix de vente

20275 La loi Elan513 supprime la consultation préalable des Domaines (actuelle direction de l’immobilier de l’État). L’article 443-11, IV du Code de la construction et de l’habitation prévoit que la vente du logement se fait « à un prix fixé par l’organisme propriétaire en prenant en compte pour base le prix d’un logement comparable, libre d’occupation lorsque le logement est vacant, ou occupé lorsque le logement est occupé ». Depuis la loi Elan, l’organisme HLM fixe donc librement le prix de vente du logement en se référant aux valeurs de marché.

Section III – Les modifications apportées par la « loi 3DS »

20276 La loi dite « 3DS » du 22 février 2022514 apporte des modifications à la vente des logements sociaux, soit en la restreignant dans les communes carencées (Sous-section I), soit en la facilitant dans les quartiers relevant d’un programme national de rénovation urbaine (Sous-section II)515.

Sous-section I – Dans les communes carencées

20277 Jusqu’à la « loi 3DS », la seule limite posée par les textes à la vente par les organismes HLM de logements acquis ou construits depuis plus de dix ans (CCH, art. L. 443-7) résidait dans le fait que ces ventes ne « devaient pas avoir pour effet de réduire de manière excessive le parc de logements sociaux locatifs existant sur le territoire de la commune ou de l’agglomération concernée ». La « loi 3DS » ajoute à l’alinéa 2 de l’article L. 443-7 du Code de la construction et de l’habitation une nouvelle restriction en interdisant la vente de logements sociaux dans les communes carencées n’ayant pas conclu de contrat de mixité sociale (CMS), sauf au profit d’autres organismes d’habitation à loyers modérés.

Sous-section II – Dans les zones concernées par un programme national de rénovation urbaine (NRU)

20278 La loi 3DS entend faciliter la vente de logements sociaux dans les quartiers relevant d’un programme national de rénovation urbaine. Le nouvel article L. 353-15 du Code de la construction et de l’habitation facilite la vente de logements sociaux dans ces quartiers sous certaines limites. D’une part, cette facilitation ne concerne que les ventes en bloc de plus de cinq logements. D’autre part, elle ne s’applique pas dans les communes carencées.

Section IV – L’original mécanisme du transfert différé des parties communes

20279 Créé par l’ordonnance no 2019-418 du 7 mai 2019, en vue de favoriser la vente de logements sociaux et faciliter l’accession à la propriété, complété par le décret no 2021-1534 du 26 novembre 2021, codifié aux articles L. 443-15-5-1 à 8 du Code de la construction et de l’habitation, ce mécanisme original consiste à différer le transfert de la propriété de la quote-part correspondante des parties communes, pendant une période qui ne peut excéder dix ans à compter de la vente du premier lot de l’immeuble conclue selon ce nouveau régime516.

Sous-section I – Report de l’entrée en vigueur du régime de la copropriété

20280 L’effet de ce transfert différé est que, par dérogation aux dispositions des articles 1er et 1-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’immeuble au sein duquel sont vendus les logements n’est soumis aux dispositions du régime de la copropriété qu’à compter de la date prévue pour le transfert de propriété de la quote-part des parties communes, sous réserve des dispositions des articles 8 (contenu du règlement à établir obligatoirement) et 46 (garantie de surface – loi Carrez) de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les dispositions de l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation (documents obligatoires à communiquer aux acquéreurs de lots de copropriété), qui sont applicables dès la conclusion de la vente.
À la fin de la période de différé, l’organisme vendeur fait constater le transfert de la propriété de la quote-part des parties communes par acte authentique. Ce n’est qu’à compter de ce transfert que le syndicat des copropriétaires est constitué.

Sous-section II – Régime applicable aux charges et décisions de gestion pendant le différé

20281 – Pas de charges pour les accédants autres que locatives. – À compter de la vente et jusqu’à la date fixée en application du premier alinéa de l’article L. 443-15-5-1, l’organisme d’habitations à loyer modéré vendeur entretient les parties communes et les équipements communs et veille à leur conservation. Les dépenses d’entretien et de conservation des parties communes et des équipements communs, ainsi que, le cas échéant, les dépenses afférentes à leur amélioration, ne sont donc pas supportées par les accédants qui ne s’acquittent que des charges dites locatives visées en annexe du décret no 87-713 du 26 août 1987.
20282 – Limitation relative aux décisions de gestion par l’organisme vendeur. – L’organisme vendeur ne peut pas prendre de décision portant atteinte à la valeur ou aux conditions de jouissance des parties communes et de celles de chacun des lots privatifs. Une réunion annuelle (faute d’assemblée générale) doit être organisée pour présenter à l’ensemble des acquéreurs la gestion des parties communes et des équipements communs, les travaux envisagés et leur coût prévisionnel.

Sous-section III – Droits et obligations des accédants

20283 – Droit d’opposition limité à la réalisation des travaux. – Faute d’être décisionnaire et payeur, et si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance du logement ne soient pas altérées de manière durable par les travaux envisagés, l’acquéreur ne peut pas s’opposer à l’exécution par l’organisme vendeur, même à l’intérieur de son logement, des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, des travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité et de sécurité et d’équipements définis par les dispositions prévues pour l’application de l’article 1er de la loi no 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat, et des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique notifié à l’organisme d’habitations à loyer modéré.
Il est prévu un préavis de huit jours minimum avant le début de la réalisation de travaux entraînant un accès aux logements, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
20284 – Droit à indemnité en cas de préjudice du fait des travaux. – Si un acquéreur subit un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, il a droit à une indemnité de la part de l’organisme vendeur.
20285 – Droit d’usage des parties communes. – À compter de la vente, et jusqu’à ce qu’il devienne propriétaire de la quote-part des parties communes mentionnée à l’article L. 443-15-5-1, l’acquéreur bénéficie d’un droit d’usage réel des parties communes et des équipements communs de l’immeuble. À ce titre, il verse à l’organisme vendeur une contribution aux charges en contrepartie.
504) V. sur ce point N. Athimon-Rouaud et A. Lefort, La vente de logements HLM à l’unité après la loi Elan : Opérations immo. 11 juill. 2019, no 117, qui estiment que les bailleurs sociaux doivent disposer grâce à la vente des logements HLM « de financements nécessaires à la construction de logements neufs et à la réhabilitation du parc existant ».
505) CCH, art. R. 443-11 à R. 443-16.
506) P. Quilichini, L’accession à la propriété des logements sociaux : JCP N 2018, no 25, 1216.
507) L. no 2006-872, 13 juill. 2006 portant engagement national pour le logement (ENL).
508) CCH, ancien art. L. 443-12.
509) « – décès de l’accédant, de son conjoint ou d’un descendant direct occupant le logement avec l’accédant ;

– mobilité professionnelle de l’accédant impliquant un trajet de plus de 70 kilomètres entre le nouveau lieu de travail et le logement ;
– chômage de l’accédant d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à Pôle emploi ;
– invalidité reconnue de l’accédant (…) ;
– divorce de l’accédant ;
– dissolution d’un pacte civil de solidarité dont l’accédant était partie. »
510) Les événements sont les mêmes que pour la garantie de rachat sauf la mobilité professionnelle.
511) « Toute décision d’aliénation d’un logement intermédiaire ou d’un élément du patrimoine immobilier d’un organisme d’habitations à loyer modéré autre que les logements est notifiée au représentant de l’État dans le département dans le délai d’un an à compter de la date de l’acte la constatant. »
512) M.-H. Louvel, Loi Elan et vente « HLM » : aperçu des principales modifications : JCP N 2018, no 51-52, 1373.
513) CCH, art. L. 451-6.
514) L. no 2022-217, 21 févr. 2022, relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale : JO 22 févr. 2022, texte no 3.
515) G. Durand-Pasquier, Loi 3DS : restriction et facilitation de la vente de logements sociaux : JCP N 2022, no 15-16, 1143.
516) Ch. Coutant-Lapalus, La vente de logements sociaux et l’application progressive de la copropriété : l’ordonnance est parue, Loyers et copr. 2019, alerte 43. – M.-H. Nouvel, Vente de logements HLM : des dispositions pour une application différée du statut de la copropriété, JCP N 2019, no 21, act. 483. – D. Tomasin et B. Wertenschlag, Le transfert différé des parties communes dans la vente de logements appartenant à des organismes d’HLM, AJDI 2019, p. 514.
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