PARTIE II – Repenser l’accession en pleine propriété

Titre 2 – En partageant le poids de l’accession

Sous-titre 1 – Le partage « vertical » de la valeur du logement : techniques de démembrement par création de droits réels

Chapitre II – Les baux constitutifs de droits réels classiques

Section I – Le bail emphytéotique

20391 – Un paradoxe. – Dans le paysage contractuel français, le bail emphytéotique s’illustre par un paradoxe : c’est un outil qui remonte aux origines du Droit, mais il ne donne lieu à quasiment aucune réglementation⁶⁰⁴. Plus étrange encore, réglementé uniquement par le Code rural et de la pêche maritime, il est utilisé en toute autre matière, et notamment appliqué à tous types d’immeubles, y compris les logements, comme s’il était inséré dans le Code civil.

20392 – Une histoire. – Le mot « emphytéose » vient du grec emphuteuien qui signifie « planter ». L’emphytéose était connue du Droit romain où les propriétaires de grands domaines mal cultivés décidèrent de transférer la charge de les améliorer et de les planter (d’où le nom) à des preneurs bénéficiant d’une très longue période de jouissance favorisant la valorisation de ces propriétés par la nécessaire succession des cycles végétaux. Le terme « bail emphytéotique » était utilisé sous l’Ancien Régime et a été conservé après la Révolution. En revanche, il est ignoré par le Code civil de 1804 et son existence officielle, maintenue par les pratiques rurales et les tribunaux, n’a été consacrée que par une loi du 25 juin 1902 relative aux baux emphytéotiques. Une variante dite « bail emphytéotique administratif » (BEA) a été créée en droit public⁶⁰⁵.

Sous-section I – Caractéristiques

20393 – Définition. – Le bail emphytéotique est défini de manière très large comme étant un bail de biens immeubles conférant « au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction »⁶⁰⁶. Il s’agit donc en premier lieu d’une variété de bail, « louage de chose » selon le Code civil. Son régime est très clairement supplétif⁶⁰⁷, ce qui est très intéressant pour la pratique mais s’avère finalement peu utile pour l’accession au logement. Les deux caractéristiques essentielles du bail emphytéotique sont sa durée (§ I) et la nature réelle du droit du preneur (§ II).

§ I – La durée

20394 – Dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans. – La durée du bail emphytéotique doit être comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Un bail de moins de dix-huit ans ne peut jamais être qualifié d’emphytéotique. Un bail conclu pour plus de quatre-vingt-dix-neuf ans, ou prorogé par avenants pour une durée qui serait finalement supérieure à quatre-vingt-dix-neuf ans, sera ramené à la limite extrême permise par la loi⁶⁰⁸. Si les parties font dépendre la cessation de l’emphytéose d’un événement indéterminé dans le temps, le contrat prend fin dès qu’il se sera écoulé quatre-vingt-dix-neuf ans sans que l’événement prévu se soit réalisé.

20395 – Pas de tacite reconduction. – La tacite reconduction n’est pas possible, à une nuance près : une cour d’appel a confirmé de manière assez logique que « si le bail emphytéotique ne peut se prolonger par tacite reconduction, il n’est pas formellement interdit aux parties, dont la convention est la loi, de stipuler le contraire et de prévoir expressément sa reconduction dans certaines conditions »⁶⁰⁹. Mais cette reconduction ne peut pas avoir pour effet de déroger à la durée maximale de quatre-vingt-dix-neuf ans. Par ailleurs, l’emphytéote ne saurait en aucun cas se prévaloir des législations particulières instituant au profit du preneur un droit au maintien dans les lieux ou un droit de renouvellement en matière de baux d’habitation, de baux commerciaux ou de baux ruraux soumis au statut du fermage.

§ II – La nature réelle du droit du preneur

20396 – Une caractéristique déterminante. – C’est l’essence même du bail emphytéotique. Il confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque, qui peut être cédé ou saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. « L’emphytéote profite du droit d’accession pendant la durée de l’emphytéose »⁶¹⁰. L’emphytéote est donc un « quasi-propriétaire » au sens où il n’est pas propriétaire de l’immeuble, mais titulaire d’un droit réel sur l’immeuble lui conférant accession aux constructions qu’il édifie. La Cour de cassation tient depuis toujours la faculté de libre cession pour l’une des caractéristiques majeures et essentielles du bail emphytéotique : la suppression d’une telle faculté n’est pas réputée non écrite mais disqualifie le bail. Ont ainsi été cassés les arrêts d’appel qui retiennent la qualification d’emphytéose alors que le contrat interdit de céder le bail⁶¹¹ ou subordonne le droit de cession à l’autorisation du propriétaire⁶¹². Dans le même sens, a été confirmée la décision d’une cour d’appel selon laquelle un bail ne présente pas les caractéristiques de l’emphytéose dès lors, notamment, que la liberté de sous-louer ou de le céder y était très atténuée par une clause de responsabilité solidaire du locataire avec le cessionnaire ou le sous-locataire⁶¹³. Trois questions particulières méritent quelques commentaires rapides à propos des conséquences de la nature réelle du droit : les servitudes, les hypothèques, et le sort des baux consentis par l’emphytéote.

20397 – Les servitudes. – L’article L. 451-9 du Code rural et de la pêche maritime dispose que : « L’emphytéote peut acquérir au profit du fonds des servitudes actives, et les grever, par titres, de servitudes passives, pour un temps qui n’excédera pas la durée du bail à charge d’avertir le propriétaire ». On reconnaît une application simple et de bon sens de l’adage nemo plus juris⁶¹⁴. Pour aller au-delà du bail emphytéotique, le bailleur devra intervenir à l’acte de constitution de servitudes pour grever l’immeuble de manière perpétuelle, ce que le preneur n’est pas en capacité de faire.⁶¹⁵.

20398 – Les hypothèques. – Objet même de la définition du droit réel, la capacité d’hypothéquer limitée dans le temps implique de prendre néanmoins en considération la sécurité du créancier inscrit. Contrairement à la réglementation relative au bail à construction⁶¹⁶, rien n’est indiqué dans les textes relatifs au bail emphytéotique, mais il est évident que la règle nemo plus juris fait obstacle au maintien des droits des créanciers au-delà de la durée du bail. Ce qui n’est pas sans poser quelques difficultés dans des cas limites⁶¹⁷.

20399 – Le sort des baux consentis par l’emphytéote. – L’adage nemo plus juris rappelé ci-dessus fait inévitablement disparaître tous les droits conférés à des tiers par le preneur sur l’immeuble, sauf une importante exception : les baux d’habitation. Cette solution de protection du locataire d’habitation a, dans un premier temps, été adoptée par la Cour de cassation dans un arrêt du 2 juin 2010⁶¹⁸ qui a déclaré le bail d’habitation opposable au propriétaire malgré l’expiration d’un bail emphytéotique au motif qu’aucun texte n’affranchissait ce propriétaire de l’obligation de respecter les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 qui lui étaient applicables, et alors qu’il n’avait pas été constaté que le propriétaire avait mis fin au bail conformément aux dispositions de cette loi. Elle a été entérinée par la loi dite « Alur » du 24 mars 2014 qui a complété l’article L. 451-2 du Code rural et de la pêche maritime de la manière suivante : « Concernant les locaux à usage d’habitation, régis par les dispositions d’ordre public de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 (…), les contrats de bail conclus par l’emphytéote avec les locataires se poursuivent automatiquement avec le propriétaire de l’immeuble jusqu’au terme de chacun des contrats de bail signés avec les locataires »⁶¹⁹, innovation qui concerne également les baux consentis par un preneur à bail à construction et un preneur à bail à réhabilitation. Il faut comprendre ce texte comme maintenant le bail d’habitation jusqu’à ce que ce bail ait pris fin pour l’une des causes admises par la loi du 6 juillet 1989.

Sous-section II – Principales obligations des parties

20400 Les principales obligations des parties sont assez succinctement décrites dans les textes.

20401 – Mise en valeur du bien par le preneur. – Il est généralement admis que le preneur doit mettre en valeur l’immeuble. Cette obligation résulte de l’origine même du contrat, qui était un contrat de défrichement et de mise en culture (plantation de vignes ou d’oliviers sous l’Antiquité romaine). Même si la cause a disparu du droit des obligations depuis l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, cette notion persiste en droit et l’on n’imagine pas qu’un preneur prenne un immeuble à bail emphytéotique pour ne rien en faire… Néanmoins, rien n’impose au preneur, dans les textes, d’investir sur le fonds loué. La jurisprudence indique que l’emphytéote n’est tenu d’améliorer, de planter ou de construire que si une clause spéciale du bail le prévoit : l’absence d’une telle clause ne saurait, à elle seule, entraîner la disqualification du contrat⁶²⁰. Inversement, si la convention interdit au preneur de faire des travaux de construction ou de démolition sans l’autorisation du bailleur et prévoit que les améliorations à apporter resteront à la charge de ce dernier, le bail ne peut être qualifié d’emphytéose⁶²¹.

20402 – Caractère onéreux du contrat : redevance et améliorations. – Si le caractère onéreux du contrat est une évidence, s’agissant d’un louage de chose, une question demeure faussement controversée : celle de la modicité du loyer, le fameux « canon emphytéotique ». Pour certains, cette modicité est un élément essentiel de la qualification du bail emphytéotique, qui le distingue d’un simple bail de longue durée. En l’absence de réglementation sur le sujet, la doctrine s’affronte sur ce thème et la Cour de cassation n’a pas vraiment pris position. Nous nous bornerons, pour notre part, à observer que la définition posée par l’article L. 451-1 du Code rural et de la pêche maritime ne vise que les deux principales caractéristiques de la durée et du caractère réel du droit conféré.

20403 – Un instrument de portage du foncier. – Pour en revenir aux solutions de portage financier destinées à alléger le prix d’accession à la propriété du logement, seuls comptent l’accord des parties et l’équilibre de l’opération selon la méthode du bilan à rebours qu’utilisent les promoteurs, aménageurs, et plus généralement tous les opérateurs économiques immobiliers chargés de construire, rénover, réhabiliter des immeubles pour créer des logements à mettre sur le marché, dont le point de départ est de savoir à quel prix les logements doivent être rendus accessibles⁶²². Selon cette méthode, et conformément à la théorie du canon emphytéotique modique, il peut bien sûr être tenu compte des améliorations que l’emphytéote laissera au bailleur en fin de bail.

Sous-section III – Utilisation du bail emphytéotique pour favoriser l’accession au logement

§ I – Le bail emphytéotique utile pour favoriser l’accès à des logements locatifs sociaux…

20404 – Un cadre relativement simple. – L’utilisation du bail emphytéotique pour favoriser l’accession au logement est bien connue des bailleurs sociaux. En effet, de nombreuses collectivités locales, après avoir exercé leur droit de préemption, notamment à des prix élevés dans des zones tendues, confèrent à un bailleur social un bail emphytéotique moyennant une redevance dite « redevance foncière » relativement modique. L’organisme de logement social évite, par ce moyen, d’avoir à financer l’acquisition du foncier, qui reste porté par la collectivité bailleresse. Il optimise son bilan nonobstant le faible niveau des loyers qu’il perçoit. L’intérêt du bail emphytéotique dans cette hypothèse est évident : le contrat est simple, souple dès lors qu’on ne remet pas en cause ses caractéristiques essentielles. Il laisse donc une assez grande liberté à l’emphytéote, ce qui est acceptable compte tenu, d’une part, des liens existant entre le bailleur social et la collectivité locale et, d’autre part, de la réglementation HLM qui encadre très largement l’activité du bailleur social preneur à bail emphytéotique.

20405 – La sécurisation des baux de logements. – L’hypothèse est suffisamment répandue pour que la loi Alur⁶²³ ait fini par prendre en compte la problématique de l’impact de la fin du bail emphytéotique sur un bail d’habitation conféré par l’emphytéote en ajoutant à l’article L. 451-2 du Code rural et de la pêche maritime l’alinéa suivant : « Concernant les locaux à usage d’habitation, régis par les dispositions d’ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les contrats de bail conclus par l’emphytéote avec les locataires se poursuivent automatiquement avec le propriétaire de l’immeuble jusqu’au terme de chacun des contrats de bail signés avec les locataires ».

§ II – … mais peu utile pour l’accession à la propriété des logements

20406 – Le droit réel du bail emphytéotique ne répond pas au désir d’accession à la propriété des particuliers. – Mais le bail emphytéotique n’est pas utilisé pour l’accession à la propriété du logement par des particuliers, car il présente un inconvénient majeur : la propriété conférée n’est pas perpétuelle. On comprend qu’il soit acceptable pour un preneur exploitant le bien, qui lui procure une rentabilité financière (le preneur rural exploite la terre à moindre coût, le bailleur social exploite l’immeuble d’habitation à moindre coût). Mais le particulier qui souhaite accéder à la propriété de son logement n’exploite pas le bien : il l’occupe. Et les raisons qui incitent les particuliers à devenir propriétaires disparaissent avec un tel montage.

20407 – La possibilité de consentir un bail emphytéotique sur un lot de copropriété dans un immeuble bâti est par ailleurs questionnée⁶²⁴. – Or l’accession à la propriété d’un logement dans un immeuble collectif suppose de pouvoir raisonner au niveau du lot de copropriété.

20408 – Incompatibilité des clauses anti-spéculatives avec un bail emphytéotique. – Les travaux de la première commission sur les appels à projets et les chartes promoteurs⁶²⁵ ont abordé la question des clauses anti-spéculatives dont les formes peuvent être très variées. Incluses dans des actes de vente, de telles clauses ont été validées par la Cour de cassation dans les mêmes conditions que celles que l’on peut stipuler dans les actes à titre gratuit en vertu de l’article 900-1 du Code civil⁶²⁶, et dans des termes très simples et clairs : « Mais attendu que, dès lors qu’elle est limitée dans le temps et qu’elle est justifiée par un intérêt sérieux et légitime, une clause d’inaliénabilité peut être stipulée dans un acte à titre onéreux »⁶²⁷. En revanche, elles sont clairement incompatibles avec la libre disposition du droit réel qui est une caractéristique essentielle du bail emphytéotique, comme l’ont notamment rappelé les rapporteurs du 109^e Congrès des notaires de France⁶²⁸. D’où la très grande prudence de la pratique notariale qui évite toute clause restrictive du droit de propriété dans les baux emphytéotiques alors qu’elles sont possibles dans les ventes, ce qui est pour le moins paradoxal car le droit de propriété concernant le droit réel d’un bail emphytéotique devient ainsi plus protégé que le droit de propriété concernant directement un bien.

20409 – Vers une possibilité de contractualiser l’équilibre économique initial du bail emphytéotique. – Peut-on, dès lors, imaginer des clauses n’allant pas jusqu’à entraîner une inaliénabilité ou une restriction au droit de disposer, mais en vertu desquelles les parties contractualiseraient l’équilibre économique ayant permis leur accord financier ? Le bailleur accepterait ainsi de consentir le bail emphytéotique sur la base d’un projet présenté par le preneur, ce dernier s’obligeant « spontanément » au respect de contraintes présentées par lui-même comme étant de l’essence même de son projet. Nous renvoyons aux travaux de la première Commission sur cette question.

Dans les appels à projets innovants à Paris, en Île-de-France et dans certaines métropoles régionales, ces clauses sont principalement :

la mise en œuvre du projet de travaux sur la base duquel l’emphytéote a pu réaliser ses hypothèses de bilan financier. En matière de logements, cela permet de garantir que les logements seront bien produits et mis sur le marché ;

le maintien des usages et modes d’exploitation anticipés pour le même bilan. En matière de logements locatifs, cela concerne inévitablement le niveau de commercialisation locative (logement intermédiaire par exemple). Mais on pourrait également envisager des clauses anti-spéculatives dans un montage où le bail emphytéotique permettrait un accès à la propriété, fût-elle temporaire.

De telles clauses nécessitent inévitablement la contractualisation d’une sanction ou d’une faculté de rachat (l’emphytéote paie un complément de prix pour ne plus respecter la clause). Ces clauses sont pratiquées dans les ventes et d’autres types de baux, mais ont été disqualifiées pour l’instant par la pratique compte tenu du risque consistant en la perte du caractère réel du bail conféré.

Débloquer l’utilisation des baux emphytéotiques en autorisant les clauses restrictives du droit de propriété sans faire perdre au bail sa nature réelle

Faute de jurisprudence supprimant ce paradoxe selon lequel on ne peut pas restreindre les droits de l’emphytéote sans faire perdre sa nature réelle au droit conféré, alors qu’il est possible de le faire sur la pleine propriété immobilière par des clauses limitées dans le temps et justifiées par un intérêt légitime, il nous semble indispensable de débloquer l’utilisation des baux emphytéotiques en autorisant de telles clauses restrictives, l’intérêt légitime de la production de logements se suffisant à lui-même.

§ III – Un exemple d’ingénierie juridique reposant sur le bail emphytéotique : la propriété à vie

20410 – Un mécanisme inspiré de la common law. – L’idée a émergé d’offrir à l’accédant, placé sur le marché libre, une sorte de « propriété à vie », plus restreinte que la pleine propriété mais plus accessible financièrement, inspirée du leasehold anglais. Un ménage qui cherche à se loger est généralement amené à faire un choix binaire entre la location classique et la pleine propriété. La location est simple, flexible, accessible, mais n’est pas le meilleur choix financier sur le long terme. Elle se conçoit plutôt en début de carrière, en période de transition professionnelle ou personnelle. L’achat en pleine propriété permet inversement au ménage de se constituer un patrimoine à transmettre et de préparer la retraite, donc de sécuriser l’avenir. Mais il est peu accessible. D’où l’idée de se placer entre ces deux alternatives. Le montage ambitionne de réunir la volonté d’un ménage d’accéder à la propriété pour sécuriser un lieu de vie, et celle d’un investisseur (forcément institutionnel compte tenu des garanties notamment de rachat à apporter) de réaliser un profit sur le long terme. Du côté de l’accédant, l’accent est mis sur les besoins de flexibilité et d’épargne, en sacrifiant la fonction de transmission. Ce montage, développé par une société privée d’investissement et de placement immobilier⁶²⁹, associe le bail emphytéotique, l’usufruit et une garantie de revente en cours de bail. Une rapide présentation de cette formule (A) permettra, ensuite, d’apporter quelques observations à son égard (B).

A/ Présentation : un ensemble contractuel

20411 – Un bail emphytéotique. – L’investisseur, porteur du foncier, confère à l’accédant à la propriété du logement un bail emphytéotique lui permettant d’obtenir un droit réel, proche de la propriété, sur le logement concerné. L’accédant dispose du logement en vertu de ce droit réel ; il peut librement y faire des travaux, le louer, le céder ou l’hypothéquer. Le financement de l’accession peut donc être opéré au moyen d’un prêt hypothécaire souscrit par l’accédant. Ce droit réel est transmissible à titre gratuit, entre vifs ou en cas de décès. Le contrat est conclu pour une durée de cinquante ans, qui correspond peu ou prou à l’espérance de vie de l’accédant au moment de l’achat.

20412 – Un usufruit viager. – À la fin du bail emphytéotique, dans l’hypothèse où l’accédant n’aurait pas souhaité quitter le logement (par le jeu de la garantie de rachat) avant le terme convenu, mais plutôt voulu continuer de jouir de son logement jusqu’à la fin de sa vie, un usufruit viager prend le relais du bail emphytéotique, pour éviter la perte du droit de propriété et le retour de l’immeuble entre les mains du bailleur. Pour y parvenir, une promesse synallagmatique de cession d’usufruit est conclue dès l’origine, sous les conditions suspensives que le preneur n’ait pas cédé son droit au bail et qu’il soit en vie à l’expiration du bail. En cas de réalisation des conditions suspensives, la constitution d’usufruit est opérée par un acte réitératif, pour l’euro symbolique. À partir de cette date, l’accédant est donc assuré de demeurer dans son logement, mais sans pouvoir le transmettre, puisque son usufruit s’éteindra inévitablement avec lui.

20413 – Une garantie de revente. – L’accédant qui aurait besoin de flexibilité peut céder le contrat qui le lie à l’investisseur, avant le terme du bail emphytéotique, et de sa seule initiative. Aucune clause anti-spéculative ou d’affectation ne le contraint⁶³⁰ : la cession peut donc se faire au profit d’un tiers, sans condition de ressources et moyennant un prix librement déterminé. Si l’accédant ne trouve pas acquéreur, il bénéficie d’une garantie de revente qui lui permet de céder ses droits à l’investisseur, moyennant un prix fixé à l’avance, qui décroît à mesure que les années s’écoulent, jusqu’à atteindre une valeur nulle au bout de cinquante ans.

B/ Appréciation : une bonne idée, mais qui ne trouve pas de marché suffisant

20414 Force est de constater qu’une telle formule n’a pas connu, pour l’instant, un déploiement à grande échelle, bien que ses promoteurs aient parié sur une adaptation du marché aux évolutions sociétales et tenté de satisfaire à la fois les volontés de l’accédant et celles de l’investisseur. Il semble que, pour le moment, les accédants restent attachés à la simplicité et aux avantages de la pleine propriété et que les évolutions sociétales soient plus lentes en matière de propriété immobilière qu’en bien d’autres domaines. Pour autant, ces expériences sont précieuses car elles permettent de mieux comprendre dans quelles conditions de marché il pourrait être possible d’offrir une alternative à la location ou à la pleine propriété.

20415

Le logement confronté aux évolutions sociétales : arguments et réfutation

1. Il est, selon certains, nécessaire d’adapter la propriété aux évolutions suivantes⁶³¹ :

1.1 – L’allongement de la durée de la vie humaine. Certains estiment qu’il a « transformé l’expérience de la transmission », puisque l’on hérite désormais d’un logement plutôt au moment de la retraite qu’en cours de vie professionnelle. Dans la plupart des cas, le réflexe est alors de le vendre.

1.2 – La mobilité accrue des parcours familiaux et professionnels, plus volatils que par le passé. Cette propension croissante au changement viendrait déstabiliser la durée de détention d’un logement. La jeune génération tendrait à se loger au meilleur endroit, à un prix plus attractif, peu lui important de n’être titulaire, sur son logement, que d’un droit « dégradé », puisque temporaire. En d’autres termes, privilégier la valeur dite « d’usage » plutôt que la propriété. Ou encore replacer le logement dans sa fonction première d’abri, de lieu de vie, en renonçant à la dimension patrimoniale et, plus encore, spéculative qu’il peut receler.

2. Ces arguments méritent la plus grande attention, et devront être soigneusement observés à l’avenir. Pour ce qui est du présent, ils nous paraissent, pour le moins, prématurés. À l’heure où ces lignes sont écrites, notre pratique notariale ne les rencontre que très exceptionnellement.

2.1 – Le logement n’est pas un bien de consommation comme un autre ; de ce fait, sa valeur ne peut se réduire à son simple usage. On peut aisément comprendre qu’un bien de consommation tel qu’une automobile, dont la valeur disparaît du fait de son utilisation, présente essentiellement une valeur d’usage. Mais cette affirmation ne correspond pas à ce que nos clients recherchent en voulant accéder à la propriété de leur logement. Dans leur immense majorité, leur comportement, sinon leur discours, traduit au contraire un grand attachement à la pérennité de cet élément majeur (et parfois unique) de leur patrimoine.

2.2 – Ainsi, affirmer que la volonté de transmission du logement s’estompe est à notre avis une erreur. Certes, du point de vue de l’accédant, l’héritage du logement arrive trop tard (d’où la vente), mais du point de vue du disposant, nous constatons quotidiennement que le souhait de transmettre reste très vivace pour sécuriser la vie de sa descendance face aux incertitudes de l’avenir.

20416 – Cible économique et acceptabilité de la propriété à vie. – Le dispositif que nous venons de décrire cible essentiellement les ménages désirant accéder à un logement autrement qu’en location, et qui perçoivent des revenus stables mais insuffisants pour accéder à la pleine propriété de leur logement, dans les quartiers qu’ils désirent, faute d’apport et de capacité d’emprunt suffisants. Ce mécanisme peut les aider à choisir un cadre de vie proche de leur lieu de travail, des écoles et des lieux de transport… Il suppose de privilégier la « valeur d’usage » au seul détriment de la transmission de leur logement. Consentir ce sacrifice n’a de sens que s’il coûte sensiblement moins cher que la pleine propriété. Dès lors, c’est seulement dans les zones les plus tendues que semble pouvoir se développer ce nouveau segment de marché qui subira, en outre, inévitablement la concurrence de territoires proches, mais permettant un achat classique en pleine propriété, qui pour l’instant reste la norme dans la demande des accédants.

Propriété à vie : une formule en manque d’encadrement législatif

Avec la propriété à vie, on touche aux limites d’un dispositif dépourvu de cadre légal propre, et reposant exclusivement sur un ensemble de contrats. Sa nouveauté et sa complexité peuvent intimider les accédants (et, parfois, leurs notaires). Mais elle interroge surtout les banques, qui n’accordent le financement nécessaire qu’après un examen très attentif par leurs services juridiques. Seul un encadrement législatif de cette formule intéressante paraît pouvoir en assurer le développement.

Section II – Le bail à construction

20417 – Création. – Autre outil de dissociation économique de la valeur de l’immeuble, le bail à construction, créé par la loi n^o 64-1247 du 16 décembre 1964, est défini à l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation comme « le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail ». C’est donc principalement un outil permettant la construction de bâtiments sur sol d’autrui, c’est-à-dire, pour rester dans le champ de ce rapport, plutôt un outil permettant l’accession à des logements neufs à prix réduit, dans la logique du portage économique que permettent les baux constitutifs de droit réel.

20418 – Un outil tourné vers l’accession sociale. – Son application à l’accession sociale à la propriété de logements a été envisagée dès l’origine. En témoignent les alinéas 3 et 4 de l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation qui disposent :

« Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction.

Toutefois, lorsque le bail prévoit une possibilité d’achat du terrain par le preneur dans le cadre d’une opération d’accession sociale à la propriété dans les conditions prévues par la section 1 du chapitre III du titre IV du livre IV du présent code et que le preneur lève l’option, le bail prend fin à la date de la vente, nonobstant les dispositions du troisième alinéa ».

Nous verrons néanmoins que cette hypothèse est illusoire pour les immeubles collectifs, et a été abandonnée pour les maisons individuelles fin 2010 avec la suppression du montage dit du « Pass-Foncier »⁶³².

20419 Après avoir étudié ses principales caractéristiques (Sous-section I), nous rechercherons en quoi il peut servir la cause de l’accession au logement (Sous-section II).

Sous-section I – Caractéristiques

20420 Le bail à construction emprunte au bail emphytéotique deux de ses principales caractéristiques : sa durée et la nature réelle du droit conféré au preneur. Il y ajoute deux obligations du preneur qui l’en distinguent nettement : l’obligation de construire (§ I) puis celle de conserver en bon état d’entretien (§ II)⁶³³. Il se différencie aussi de son modèle par une plus grande souplesse quant à l’introduction de clauses restrictives du droit de propriété du preneur (§ III), et réserve un meilleur sort aux créanciers hypothécaires (§ IV).

§ I – L’obligation de construire du preneur

20421 – Une obligation. – Le bail à construction n’existe que si le preneur contracte une obligation de construire. C’est là l’élément principal du contrat, ce qui suppose que son objet soit détaillé⁶³⁴. Une jurisprudence constante indique que cette obligation ne peut se réduire à une simple modalité d’exécution du contrat. Elle doit, au contraire, constituer son objet principal⁶³⁵.

20422 – Une construction. – Il faut ensuite qu’il y ait bien construction. Cela semble évident, mais l’importante jurisprudence montre que le sujet n’est pas si simple, les parties pouvant avoir intérêt à faire requalifier un contrat nommé bail à construction en bail de longue durée si elles arrivent à établir l’absence d’un élément constitutif, généralement celui de l’obligation de construire. Une construction est évidemment l’édification d’un immeuble neuf. Ce peut être aussi une réhabilitation lourde, assimilable à la production d’un immeuble neuf⁶³⁶. La jurisprudence confirme également la possibilité de conclure un bail à construction sur un volume immobilier dépendant d’un immeuble déjà bâti, dès lors que la réalisation de travaux de construction à l’intérieur de ce volume est possible⁶³⁷.

20423

Nature des constructions. Importance des travaux. La destination de l’immeuble et la nature des constructions sont indifférentes, mais l’importance des travaux reste un critère de qualification. La jurisprudence retient principalement leur caractère immobilier et substantiel pour caractériser un bail à construction, et exige en outre que les constructions soient clairement déterminées⁶³⁹.

20424

Bail à construction : de « l’importance… de l’importance » des travaux mis à la charge du preneur !

La notion de « travaux substantiels » a été retenue pour rejeter de simples travaux d’aménagement⁶⁴⁰. À la lecture de ces arrêts, on perçoit l’intérêt de cette qualification qui conditionne elle-même la nature réelle du droit conféré et la licéité de clauses incompatibles avec cette nature réelle. Les résumés JurisData des deux décisions de cour d’appel visées indiquent notamment que :

« C’est en vain qu’est demandée la requalification du contrat de bail à construction en contrat de bail commercial. Le bail à construction suppose, aux termes de l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation, la réalisation de travaux ayant un caractère à la fois immobilier et substantiel. En l’espèce, le bail initial porte sur un terrain de 3 470 mètres carrés et sur deux volumes sans précision de constructions existantes. La qualification de bail à construction donnée par les parties correspond à la définition légale. Par conséquent, suite à la cession du bail à construction, la demande de validation de la clause d’agrément doit être rejetée, puisque cette clause, contraire à l’article L. 251-3 du Code de la construction et de l’habitation, est incompatible avec le droit réel immobilier du preneur sur le bien donné à bail ».

« Le bail doit être qualifié de bail commercial et non de bail à construction. En effet, selon l’article L. 251-1 du Code de la construction, l’obligation principale du preneur dans un bail à construction est l’édification de constructions sur le terrain du bailleur. Or, il ressort de l’examen des stipulations contractuelles que le preneur s’est engagé à réaménager les bâtiments existants en locaux à usage commercial et de bureaux et le permis de construire porte uniquement sur l’aménagement des locaux. Il s’agit donc de travaux de transformations de bâtiments existants sans construction nouvelle, ce qui exclut la qualification de bail à construction. Au surplus, la qualification de bail à construction est contredite par le maintien du loyer à un niveau correspondant à la valeur locative, loyer qui constitue la contrepartie de la jouissance des locaux. Par conséquent, la demande du bailleur tendant à l’exécution de travaux de construction doit être rejetée ».

20425 – Une restriction du champ d’application du bail à construction. – Il résulte de cette jurisprudence que, dans de nombreux cas, le bail à construction ne pourra pas être utilisé. Il est ainsi exclu en cas de travaux de simple réaménagement de bâtiments existants, lesquels relèvent d’un bail à réhabilitation régi par les articles L. 252-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation… à condition qu’un tel bail puisse être conclu, compte tenu de son champ d’application, lui aussi, assez restreint.

Ouvrir le bail à construction aux opérations de réhabilitation ne produisant pas d’immeuble neuf

Compte tenu du champ d’application restreint du bail à réhabilitation, de l’absence de souplesse du bail emphytéotique inadapté à la stipulation de clauses contraignantes pour le preneur, et de l’impossibilité d’utiliser le bail à construction pour de simples réhabilitations, il nous semble utile d’ouvrir le champ du bail à construction à de telles opérations. Le bail à construction serait alors un bail à « obligation de travaux » qui ne produiraient pas un immeuble neuf, mais seraient bien entendu précisément décrits.

§ II – L’obligation d’entretenir

20426 – Une obligation indiscutable… et non discutée. – Seconde obligation figurant dans la définition même du bail à construction, l’obligation d’entretien est moins sujette à discussion quant à son influence sur la qualification du contrat. Elle est essentielle, car le principe est le retour des ouvrages édifiés au bailleur en fin de bail. Il faut donc que le preneur conserve ces constructions « en bon état » d’entretien. Toutefois, elle ne se répercute pas sur la qualification du contrat. Sa méconnaissance est seulement susceptible d’entraîner soit la résiliation du bail (lorsque le constat du défaut d’entretien est possible pendant sa durée), soit des dommages et intérêts (notamment lorsque le défaut d’entretien n’est mis en évidence qu’en fin de bail).

§ III – Souplesse quant à l’introduction de certaines clauses restrictives

20427 – Principe d’interdiction des clauses restrictives à la libre disposition du droit réel. – S’agissant d’un bail constitutif de droit réel, le principe reste que les clauses restrictives au libre exercice du droit de propriété du preneur ne sont pas autorisées. Néanmoins, l’utilisation du bail à construction permet plus de liberté de ce point de vue que le bail emphytéotique. Elle permet, en particulier, au bailleur de contrôler la nature et la destination des constructions. Il n’y a rien là que de très logique, si l’on se souvient que leur édification forme l’objet principal du contrat. Ainsi, il a notamment été jugé⁶⁴¹ que le bailleur peut limiter l’usage de la construction édifiée par le preneur et dont il est propriétaire, dès lors qu’une clause précisant l’usage auquel l’immeuble à édifier est destiné est insérée dans le contrat. C’est l’une des raisons qui explique l’usage du bail à construction dans les appels à projets innovants visant à la transformation d’immeubles existants⁶⁴².

20428 – Des solutions jurisprudentielles opposées à celles retenues pour le bail emphytéotique. – De manière surprenante, car non cohérentes avec celles retenues en matière de baux emphytéotiques, les positions jurisprudentielles sur les clauses restrictives au droit de céder du preneur (clauses d’agrément principalement) sont inverses : pareilles clauses ne remettent pas en cause la nature réelle du droit du preneur, mais sont annulées car incompatibles avec celle-ci⁶⁴³. La rigueur de la Cour étonne néanmoins de nombreux commentateurs⁶⁴⁴ et praticiens, notamment au regard des restrictions admises en matière de bail réel solidaire, voire même dans la vente dès lors que la clause restrictive est limitée dans le temps et motivée par un intérêt légitime. La mise en cohérence de ces solutions divergentes est réclamée par de nombreuses voix⁶⁴⁵.

§ IV – Une formule plus protectrice des droits des créanciers hypothécaires

20429 Ainsi qu’il a été mentionné dans l’étude du bail emphytéotique, les créanciers hypothécaires du preneur à bail à construction voient par principe leur droit disparaître à l’expiration du bail⁶⁴⁶.

Une importante exception est toutefois prévue : si le bail prend fin par résiliation judiciaire ou amiable, les privilèges et hypothèques inscrits avant la publication de la demande en justice tendant à obtenir cette résiliation ou avant la publication de l’acte ou de la convention la constatant ne s’éteignent qu’à la date primitivement convenue pour l’expiration du bail.

Par ailleurs, dans l’intéressante hypothèse du bail à construction à l’envers, évoquée infra, n^o 20433, c’est-à-dire « lorsque le bail prévoit une possibilité d’achat du terrain par le preneur dans le cadre d’une opération d’accession sociale à la propriété et que le preneur lève l’option conformément au quatrième alinéa de l’article L. 251-1 », l’hypothèque conserve son effet jusqu’à sa date d’extinction et s’étend de plein droit au terrain.

Sous-section II – Utilisation du bail à construction pour favoriser l’accession au logement

20430 – Un outil utile à l’accession locative au logement, mais pas à l’accession en propriété… – Comme le bail emphytéotique, le bail à construction est un outil utilisé par les bailleurs sociaux, preneurs à bail, pour réaliser des logements locatifs sociaux à un prix de revient allégé de la valeur foncière lissée sur la durée du bail à construction. La réglementation est d’ailleurs protectrice des baux d’habitation conclus par le preneur qui se maintiennent malgré l’extinction du bail à construction.

20431 – Immeuble collectif. – Au sein d’un immeuble collectif, le bail à construction est difficilement utilisable dans une logique d’accession individuelle à la propriété, logement par logement. L’obligation de construire est impossible à réaliser pour les preneurs individuels à bail. C’est ce point qui rend illusoire l’hypothèse de la levée d’option prévue à l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation⁶⁴⁷, et c’est bien toute l’idée du bail réel solidaire notamment de permettre la constitution d’un droit réel logement par logement, en organisant la période de construction par un tiers opérateur sur l’ensemble de l’immeuble.

20432 – Maison individuelle. – La technique a été utilisée avec le Pass-Foncier, adossée à un contrat permettant la réalisation de la construction dans des conditions protégeant l’accédant (donc soit un contrat de construction de maison individuelle, soit une Vefa avec la nécessité dans ce cas de conclure le bail à construction avec le promoteur qui cède ensuite le droit réel en EFA). Pour régler le problème lié à l’extinction du droit réel, et donc à la perte de son logement par l’accédant, peu compatible avec le désir d’accéder, il a pu être imaginé de mettre en place un bail à construction « à l’envers ».

20433 – Le bail à construction à l’envers. – Le bail à construction à l’envers est un bail à construction aux termes duquel il est stipulé qu’en fin de bail, ce ne sont pas les constructions qui deviennent la propriété du bailleur, mais c’est le terrain qui deviendra la propriété du preneur. Comme le rappelle un auteur⁶⁴⁸, le principe retenu par la réglementation du bail à construction (comme, d’ailleurs, pour le bail emphytéotique) est celui prévu à l’article 555 du Code civil : le bailleur, propriétaire du sol, a vocation à devenir propriétaire des constructions édifiées par le preneur. C’est le jeu naturel de l’accession. Mais l’article L. 251-2 du Code de la construction et de l’habitation laisse aux parties le soin de décider du sort des constructions en disposant que : « Les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. À défaut d’une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations ». Il est donc possible d’utiliser le bail à construction comme un outil d’accession progressive à la propriété : celle des constructions dans un premier temps pendant la durée du bail, puis celle du terrain pour reconstituer la pleine propriété sur la tête du preneur en fin de bail. C’est d’ailleurs ce que prévoit expressément l’article L. 251-1, alinéa 4 du même code⁶⁴⁹ en ouvrant la possibilité de stipuler une levée d’option d’achat du terrain, ce qui a permis la mise en place d’un dispositif innovant, quoique déjà disparu : le Pass-Foncier.

20434

Le Pass-Foncier, un mécanisme fondé sur le bail à construction à l’envers

Supprimé à compter de 2011, le Pass-Foncier avait été mis en place en septembre 2006 sous deux formes :

1. Un mode d’acquisition progressif permettant d’acquérir une maison individuelle en deux temps : signature d’un bail à construction autorisant la construction d’une maison neuve, puis option possible pour l’acquisition du terrain.

2. Un prêt à remboursement différé utilisable tant pour l’acquisition d’une maison individuelle que pour celle d’un appartement (à partir de mars 2009).

Le prêt Pass-Foncier a été remplacé par d’autres prêts aidés (PTZ+ notamment), et le Pass-Foncier proprement dit a été supprimé fin 2010. Son mécanisme était le suivant :

une structure porteuse (filiale d’un comité interprofessionnel du logement [ CIL ou collecteur 1 % logement ] ou d’une chambre de commerce et d’industrie [ CCI ]) acquiert le terrain ;

puis, elle consent un bail à construction, soit directement au ménage accédant à la propriété, qui est alors maître d’ouvrage de la future maison (et met en place un contrat de construction de maison individuelle), soit à un promoteur-constructeur qui, dans un second temps, cède au ménage accédant son droit au bail et les constructions envisagées en leur état futur d’achèvement, avec toutes les garanties attachées à ce régime en secteur protégé.

Le bail à construction devait être consenti à titre gratuit au profit de l’accédant à la propriété, pour dix-huit ans minimum et vingt-cinq ans maximum, selon la durée de remboursement du prêt nécessaire au financement de la construction. Il contenait une promesse de cession du terrain au terme du bail, avec une option d’achat.

En cas d’exercice de l’option, le ménage accédant devait payer le prix fixé à l’origine du contrat, auquel s’ajoutaient des intérêts (pour les salariés du secteur assujetti à la PEEC, au taux de 1,5 %, pour les autres ménages, au taux d’inflation, dans une double limite inférieure de 2 % et supérieure de 4,5 %). S’il n’exerçait pas l’option, le bail à construction était prorogé et le ménage versait un loyer foncier d’un montant égal à la mensualité d’un prêt aux « meilleures conditions de marché » sur quinze ans. À l’issue des quinze ans, le ménage devenait pleinement propriétaire du terrain.

L’accédant avait toutefois la faculté d’acheter le terrain à toute date à sa convenance avant l’expiration de la période de portage foncier (d’où la nécessité de modifier l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation) et aux mêmes conditions qu’à l’issue de la période de portage, le bail à construction restant valable malgré sa durée abrégée et finalement inférieure à dix-huit ans.

Pour favoriser la mise en œuvre de ce dispositif, un taux de TVA à 5,5 % et un mécanisme de sécurisation de l’accédant (garantie de rachat et garantie de relogement) avaient en outre été mis en place.

Une intéressante question ministérielle fait le bilan du Pass-Foncier⁶⁵⁰ et indique que « c’est de surcroît ce dispositif et sa logique de prêt à remboursement différé qui constituent un des fondements du prêt à taux zéro plus (PTZ+), le nouveau dispositif d’aide à l’accession qui a été mis en place à compter du 1^er janvier 2011. Ce nouvel outil, qui répond à des objectifs de simplification du nombre d’aides existantes, de renforcement de l’efficacité des aides et d’une meilleure intégration des aides à la politique du logement, contribuera à la poursuite et à la relance de la politique de l’accession à la propriété, soutenue par la mobilisation des professionnels, des collectivités et des ménages ».

Limite. Quoiqu’il n’existe pas d’exclusion de principe, une telle technique d’accession progressive à la propriété ne se conçoit pas pour la construction de logements dépendant d’un immeuble collectif. On ne voit pas comment, dans ce cadre, gérer la maîtrise d’ouvrage de la construction qui, pratiquement, ne peut se partager en autant de maîtres d’ouvrages qu’il existe de logements !

Étendre la possibilité de conclure un bail à construction à l’envers sur un logement d’un immeuble collectif

Permettre la conclusion d’un bail à construction à l’envers, sur le modèle du Pass-Foncier, non pas sur un terrain en vue de construire une maison individuelle, mais sur un logement d’un immeuble collectif, nous semble une piste intéressante pour compléter la panoplie des modes d’accession progressive à la propriété, en complément de la location-accession (qui ressemble fortement à ce bail à construction à l’envers, mais sans constitution de droit réel) et du BRS (qui ne permet pas l’accès à la pleine propriété).

Section III – Le bail à réhabilitation

20435 – Définition. – Créé par la loi n^o 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, dite « loi Besson », le bail à réhabilitation est défini comme « le contrat par lequel soit un organisme d’habitations à loyer modéré, soit une société d’économie mixte dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements, soit une collectivité territoriale, soit un organisme de foncier solidaire, soit un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L. 365-2 s’engage à réaliser dans un délai déterminé des travaux d’amélioration sur l’immeuble du bailleur et à le conserver en bon état d’entretien et de réparations de toute nature en vue de louer cet immeuble à usage d’habitation pendant la durée du bail »⁶⁵¹. Une circulaire⁶⁵² précise que le but poursuivi par le législateur est de permettre aux propriétaires d’immeubles anciens et parfois délaissés du parc de logements privés de contribuer à la politique du logement social en confiant sa réhabilitation à des bailleurs sociaux. Néanmoins, la liste restreinte des bailleurs possibles et l’étroitesse de son objet ont fait obstacle à l’expansion de la formule, quoique plusieurs auteurs militent pour une meilleure connaissance et une meilleure utilisation de cet outil⁶⁵³.

20436 – Une évolution positive et innovante pour l’accession locative au logement. – Aucun doute n’existe quant à la possibilité de conclure un bail à réhabilitation sur un lot de copropriété, logement par logement. En effet, le problème de la maîtrise d’ouvrage est réglé puisqu’il n’est plus ici question de construire, mais simplement de réhabiliter⁶⁵⁴. On est donc en présence d’un outil d’accession à la propriété d’un logement opérant une dissociation économique de sa valeur du logement de manière que nous avons qualifiée de « verticale », c’est-à-dire entre un porteur foncier, d’une part, et un accédant à la propriété du logement, d’autre part. L’objet du bail à réhabilitation est néanmoins clairement limité à l’accession locative. Nous envisagerons ses principales caractéristiques (Sous-section I) avant d’aborder son régime juridique (Sous-section II).

Sous-section I – Caractéristiques

§ I – Un bail constitutif de droit réel

20437 Le bail à réhabilitation entre dans la catégorie des baux constitutifs de droits réels, ainsi que l’énonce l’article L. 252-2 du Code de la construction et de l’habitation. Le droit conféré peut être cédé, hypothéqué et même saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Deux particularités doivent néanmoins être notées :

20438 – La durée du droit. – Contrairement aux autres baux constitutifs de droit réel dont la durée minimale est de dix-huit ans, le bail à réhabilitation peut être conclu pour une durée comprise entre douze et quatre-vingt-dix-neuf ans. Lorsque le coût de la réhabilitation n’est pas trop important, il n’est pas nécessaire de faire durer le bail au-delà du temps nécessaire à l’amortissement financier de ces travaux. Ce n’est que lorsque le coût des travaux est important que la durée du bail doit être plus longue⁶⁵⁵. Cette remarque pourrait, d’ailleurs, inciter le législateur à aligner la durée de tous les baux constitutifs de droit réel sur ce délai minimum de douze ans.

20439 – La cession du droit. – Seul un organisme susceptible d’avoir la qualité de preneur d’un bail à réhabilitation peut être cessionnaire des droits résultant d’un tel bail. La cession nécessite l’accord du bailleur. Cette particularité déroge à la règle habituellement respectée pour les baux constitutifs de droit réel, qui est la liberté de cession de son droit par le preneur. On peut supposer que cette exception a été aménagée pour permettre un contrôle, par le bailleur, de la qualité du cessionnaire ; elle n’en trouble pas moins le paysage jusqu’alors cohérent des baux constitutifs de droits réels.

§ II – Une réhabilitation

20440 – Objet indispensable du bail. – L’objet du contrat est obligatoirement la réhabilitation d’un immeuble en vue de sa location à usage d’habitation. Mais qu’est-ce qu’une réhabilitation ? La réhabilitation peut être définie comme le fait de mettre ou remettre un immeuble en état d’habitabilité, sans pour autant réaliser des constructions neuves. La notion est bien connue de la fiscalité, tant au titre de la TVA⁶⁵⁶ immobilière qu’au titre des droits d’enregistrement⁶⁵⁷, et du droit privé pour distinguer la vente en état futur d’achèvement de la vente d’immeuble à rénover⁶⁵⁸.

20441 – Absence de définition certaine. – Mais définir la réhabilitation par opposition à ce qu’elle n’est pas (une construction neuve) n’embrasse pas tous les cas particuliers susceptibles de se présenter. Par ailleurs, compte tenu de l’objet particulier de ce bail à réhabilitation, est-il possible que la réalisation de constructions neuves soit incluse dans une opération qualifiée, en son ensemble, d’opération de réhabilitation ? Comble du manque de clarté, l’article L. 252-1 du Code de la construction et de l’habitation utilise le terme de « travaux d’amélioration » pour définir le bail à réhabilitation… Les rédacteurs du texte semblent s’être davantage attachés à l’existence de l’immeuble, qu’il ne s’agit pas de construire mais d’améliorer ou de réhabiliter pour le rendre habitable, et au fait que le contrat « indique la nature des travaux, leurs caractéristiques techniques et le délai de leur exécution »⁶⁵⁹. Dès lors, on doit concevoir la réhabilitation comme une notion relativement souple⁶⁶⁰, la limite à ne pas franchir étant la construction d’un immeuble neuf, auquel cas le contrat serait susceptible de requalification.

§ III – La qualité du preneur

20442 – Liste limitative. – Le propriétaire de l’immeuble peut être toute personne physique ou morale de droit privé comme de droit public, mais le preneur doit être une des personnes morales contribuant à la réalisation de logements sociaux, listées par l’article L. 252-1 du Code de la construction et de l’habitation, savoir :

soit un organisme d’habitations à loyer modéré ;

soit une société d’économie mixte dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements ;

soit une collectivité territoriale ;

soit un organisme de foncier solidaire (depuis la loi 3DS)⁶⁶¹ ;

soit, enfin, un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L. 365-2 du même code.

Cette liste est limitative⁶⁶².

20443 – Conventionnement APL. – En outre, le preneur doit avoir passé une convention APL prévue à l’article L. 831-1 du Code de la construction et de l’habitation dont la date d’expiration est identique à celle de ce bail, condition de la prise d’effet du bail à réhabilitation⁶⁶³, ce qui permet de garantir que dès l’origine du contrat et pour la durée de celui-ci l’immeuble est éligible à l’aide personnalisée au logement (APL) instituée par l’article L. 351-1 du même code.

Repenser les outils classiques pour construire « la ville sur la ville »

20444 À l’heure où l’objectif « Zéro Artificialisation Nette » (ZAN) invite à « reconstruire la ville sur elle-même » pour y intensifier la production de logements, il nous paraît indispensable de repenser certains outils. Tant le bail à construction que le bail à réhabilitation mériteraient, sur certains points, d’introduire un peu de souplesse.

Sous-section II – Régime juridique

20445 – Une certaine simplicité. – Le régime juridique du bail à réhabilitation est relativement simple : nous ne commenterons pas les obligations du preneur relatives à l’entretien et aux réparations (le preneur est considéré comme le propriétaire, sauf la possibilité de récupérer les charges locatives et d’exiger des locataires d’habitation les réparations dites « locatives »), ni au paiement de son loyer. Nous insisterons, en revanche, sur les deux principaux apports de la loi Alur : la prise en compte du statut de la copropriété (§ I) et le sort des baux d’habitation conclus par le preneur (§ II).

§ I – Copropriété et bail à réhabilitation

20446 – Premier bail constitutif de droit réel pouvant légalement porter sur un lot de copropriété. – Innovation importante apportée par la loi Alur⁶⁶⁴ : un bail à réhabilitation peut légalement s’appliquer aux immeubles soumis au statut de la copropriété, et porter sur un ou plusieurs lots. Ce principe étant posé par l’article L. 252-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’article L. 252-1-1 en tire les conséquences en prévoyant très clairement et simplement que :

le preneur est de droit le mandataire commun prévu par l’article 23 de la loi de 1965 relative au statut de la copropriété ;

le preneur peut recevoir plus de trois délégations de vote des bailleurs par effet de cette disposition ;

le preneur du bail à réhabilitation supporte seul, pendant la durée du bail, toutes les provisions de charges prévues ;

mais le preneur mandataire commun doit « disposer d’un mandat exprès du bailleur avant de voter sur les décisions relatives à des travaux de toute nature qui ne sont pas mis à la charge du preneur par le contrat de bail à réhabilitation et dont la prise en charge n’est pas prévue dans le bail à réhabilitation ou dont le paiement n’incombera pas à titre définitif au preneur ».

Le bail à réhabilitation doit préciser la répartition des charges en fin de bail et le sort des avances et provisions appelées pendant la durée du bail à réhabilitation ainsi que des régularisations de charges intervenant après la fin du bail, clauses qui sont inopposables au syndicat des copropriétaires.

§ II – Lien avec le statut des baux d’habitation

20447 – Prise en compte du bail d’habitation à l’expiration du bail à réhabilitation. – À l’origine, le preneur était tenu de restituer l’immeuble au bailleur libre de toute location ou occupation, ce qui posait inévitablement quelques difficultés pour un dispositif à vocation sociale. Après deux modifications successives apportées par la loi ENL⁶⁶⁵ puis par la loi Alur⁶⁶⁶, l’article L. 252-4 du Code de la construction et de l’habitation énonce désormais les règles applicables. Il revient à la loi Alur d’avoir envisagé un cas particulier : celui du bailleur occupant. L’idée est la suivante : le propriétaire d’un logement dans l’incapacité de faire face aux dépenses nécessaires à sa réhabilitation consent un bail à réhabilitation à un organisme apte à cette mission. Néanmoins, il reste occupant de son logement, l’organisme preneur lui consentant un bail conforme aux conditions prévues pour les logements sociaux.

On relèvera que si le bailleur n’a pas proposé un bail d’habitation au locataire occupant, le preneur du bail à réhabilitation doit reloger ce locataire. Le texte précise que le non-respect de cette obligation de la part du preneur est inopposable au bailleur qui ne peut donc se trouver dans l’obligation de conserver un locataire occupant sans l’avoir lui-même proposé.

L’article L. 252-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose enfin que : « Le locataire qui n’a ni conclu le contrat de location proposé par le bailleur ni accepté l’offre de relogement faite par le preneur est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration du bail à réhabilitation ».

20448

Le sort des baux consentis par le preneur d’un bail à réhabilitation : CCH, art. L. 252-4

« I. – Un an avant l’expiration du bail à réhabilitation, le preneur rappelle au bailleur et au locataire les dispositions des II et III du présent article.

II. – Six mois avant l’expiration du bail à réhabilitation, le bailleur peut, s’il est occupant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, informer le preneur de son intention de prolonger le bail à réhabilitation.

Dans le même délai, le bailleur qui n’est pas occupant peut proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme du bail à réhabilitation.

La notification reproduit les dispositions du présent II et de l’article L. 252-5.

III. – Trois mois avant l’extinction du bail à réhabilitation, le preneur propose au locataire qui n’a pas conclu un nouveau bail avec le bailleur et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret la location d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

Le non-respect de cette obligation par le preneur est inopposable au bailleur.

Au terme du bail à réhabilitation, le preneur est tenu de restituer au bailleur l’immeuble libre de location et d’occupation ».

20449 – Rôle clé des bailleurs sociaux. – Tout l’équilibre de cette sortie du bail à réhabilitation réside donc dans le rôle des bailleurs sociaux pour protéger le locataire et préserver les droits du bailleur sans le forcer à conserver un locataire qu’il n’aurait voulu. Cette obligation subsidiaire de relogement peut être une contrainte lourde pour certains bailleurs sociaux ne disposant pas de suffisamment de souplesse dans leur parc locatif. Pour cette raison, la circulaire n° 91-23 du 28 janvier 1991 précise qu’il est préférable que dès la conclusion du bail à réhabilitation les parties, bailleur ou preneur du bail, examinent et mettent en place les solutions à proposer aux locataires à l’issue du bail à réhabilitation, le maintien dans les lieux par conclusion d’un nouveau bail avec le locataire apparaissant bien entendu comme la solution à privilégier⁶⁶⁷.

604) Treize articles dans le Code rural et de la pêche maritime : art. L. 451-1 à 451-13. Quelques articles dans le Code général des impôts.

605) Sur le bail emphytéotique administratif : V. CGCT, art. L. 1311-2 à 1311-4. Il s’agit d’un bail emphytéotique consenti par une collectivité territoriale « en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de sa compétence ou en vue de l’affectation à une association cultuelle d’un édifice du culte ouvert au public ». Pour l’application en logement social voir supra 10251

606) C. rur. pêche marit., art. L. 451-1.

607) C. rur. pêche marit., art. L. 451-3, al. 2 : « À défaut de conventions contraires, il est régi par les dispositions suivantes ».

608) Cf. un arrêt ancien de la Cour de cassation : Cass. civ., 22 nov. 1932 : DH 1933, 1, p. 51.

609) CA Limoges, 26 juin 2003, n^o 01/00753 : JurisData n^o 2003-230078 ; Constr.-Urb. 2003, comm. 106, note D. Sizaire.

610) C. rur. pêche marit., art. L. 451-10.

611) Cass. 3^e civ., 15 mars 1983 : Bull. civ. 1983, III, n^o 74 ; RTD civ. 1983, p. 756, obs. Ph. Rémy ; Defrénois 1983, art. 33180, n^o 122, obs. H. Souleau.

612) Cass. 3^e civ., 10 avr. 1991 : Bull. civ. 1991, III, n^o 114 ; D. 1992, p. 375, note J.-M. Le Masson.

613) Cass. 3^e civ., 3 oct. 1991 : Bull. civ. 1991, III, n^o 222 ; Defrénois 1992, art. 35220, n^o 30, p. 382, obs. G. Vermelle.

614) Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet : une personne ne peut transférer à autrui plus de droits qu’elle n’en a elle-même.

615) Cette règle est différente de celle retenue en matière de bail à construction dès lors qu’il s’agit de grever l’immeuble de « servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail » (CCH, art. L. 251-3, al. 4).

616) CCH, art. L. 251-6.

617) Tels que ceux visés dans la réglementation des baux à construction qui maintient les droits des créanciers inscrits jusqu’à la date primitivement convenue pour l’expiration du bail en cas de résiliation judiciaire ou amiable, dès lors que les inscriptions concernées ont bien pris date avant la publication de la demande en justice tendant à obtenir cette résiliation ou avant la publication de l’acte ou de la convention la constatant.

618) Cass. 3^e civ., 2 juin 2010, n^o 08-17.731 : JurisData n^o 2010-007853 ; Bull. civ. 2010, III, n^o 110 ; RTD civ. 2010, p. 589, obs. Th. Revet.

619) Pour plus de précisions sur l’application de cette règle : J. Lafond, Loi Alur : l’impact sur la rédaction des baux régis par la loi du 6 juillet 1989 : JCP N 2014, n^o 15, 1161, spéc. n^o 43.

620) Cass. civ., 25 avr. 1853 : DP 1853, 1, p. 145. – Cass. 3^e civ., 11 juin 1986 : Bull. civ. 1986, III, n^o 93 ; Gaz. Pal. 1987, 1, somm. p. 47 ; RD imm. 1987, p. 324, obs. J.-L. Bergel.

621) Cass. 3^e civ., 7 oct. 1992 : Bull. civ. 1992, III, n^o 264 ; RD rur. 1993, p. 94 ; Rev. loyers 1993, p. 310.

622) Sur la méthode du bilan à rebours, les moins habitués à ce concept trouveront toutes les explications sur internet. V. not. : http://outil2amenagement.cerema.fr/IMG/pdf/Fiche_foncier_3_octobre_2013_cle596b7e.pdf.

623) L. n^o 2014-366, 24 mars 2014, art. 113.

624) La jurisprudence est extrêmement rare sur la question, les deux arrêts connus sur ce sujet étant : Pau, 22 janv. 1992 : JCP N 1993, II, 53, note Stemmer, qui dénie la possibilité de conclure un bail à construction sur un lot de copropriété d’un immeuble bâti, au motif qu’« on voit mal comment un bail à construction comportant un droit de propriété démembré pour le bailleur et un droit de superficie pour le preneur serait compatible avec le régime de la copropriété alors que la construction et le terrain sont indivis entre tous les copropriétaires », et Paris, 23^e ch. B, 24 févr. 2005 : JurisData n^o 2005-267065 ; JCP N 28 avr. 2006, n^o 17, 1167, commenté par B. Terrier-Lavirotte et B. Stemmer, qui concluent que l’« on peut, semble-t-il, et très modestement conscient de la difficulté de conclure, estimer qu’en tout cela, le statut “copropriété” doit prévaloir sur le statut “sol démembré”, en ce sens que les problèmes de “dédoublement” de la propriété du sol n’empêchent pas la copropriété d’exister, n’importe le sort de ce sol qui n’est partie commune que sauf disposition contraire, selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui envisage un bail emphytéotique (requalifié de bail à construction) de lots d’un état descriptif de division à construire par le preneur, et de l’insertion – ou non – de ces lots à construire dans la copropriété d’ensemble ».

625) V. supra, 1^re commission, n^o 10497.

626) C. civ., art. 900-1, al. 1 : « Les clauses d’inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime. Même dans ce cas, le donataire ou le légataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l’intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s’il advient qu’un intérêt plus important l’exige ».

627) Cass. 1^re civ., 31 oct. 2007, n^o 05-14.238 : JurisData n^o 2007-041117 ; Bull. civ. 2007, I, n^o 337.

628) F. Devos, S. Hollander-Vandenbossche et C. Duchange, Du droit privé au droit public : les clauses exorbitantes : JCP N 2013, n^o 11, 1053.

629) La flexipropriété : une alternative à la location et à la propriété classique, entretien avec G. Pasquier, L’Institut Paris Région, Habiter autrement n^o 13, 12 sept. 2019.

630) Condition indispensable pour que le droit résultant du bail emphytéotique conserve sa qualification de droit réel.

631) G. Pasquier, Flexipropriété : acheter un logement au juste prix : Opérations immo. 2019, n^o 117, 37004675.

632) Sur le Pass-Foncier, V. infra, n^o 20434.

633) B. Stemmer et H. Périnet-Marquet : JCl. Construction-Urbanisme, Fasc. 110.

634) Cass. 3^e civ., 11 juin 1986, n^o 84-17.222 : JurisData n^o 1986-701176 ; Bull. civ. 1986, III, n^o 93 ; RD imm. 1987, p. 324, note J.-L. Bergel.

635) Cass. 3^e civ., 2 juill. 2008, n^o 07-16.071.

636) Sur le critère fiscal : CGI, art. 257, I, 2, 2° et CGI, ann. 2, art. 257 A. Sur le critère juridique de distinction Vefa-VIR : CCH, art. R. 262-1.

637) CA Paris, pôle 5, ch. 3, 17 avr. 2013, n^o 10/14847 : JurisData n^o 2013-007657. – G. Durand-Pasquier, Choix du modèle contractuel : un bail à construction peut-il être conclu sur un volume d’un bâtiment déjà construit dès lors que des travaux sont envisagés ? : JCP N 2014, n^o 24-25, 1228.

638) J.-L. Tixier, Le bail à construction. De la théorie à la pratique, LexisNexis, 2006, p. 122, n^o 236.

639) Cass. 3^e civ., 12 mai 2010, n^o 09-14.387 : JurisData n^o 2010-006140 cassant CA Paris, 12 mars 2009 (V. note ci-dessous).

640) CA Paris, 12 mars 2009 : JurisData n^o 2009-375905 : Constr.-Urb. 2009, comm. 84, obs. Ch. Sizaire. – CA Lyon, 15 janv. 2008 : JurisData n^o 2008-360788.

641) Cass. 1^re civ., 7 avr. 2004, n^o 02-16.283 : Bull. civ. 2004, III, n^o 70 ; D. 2004, p. 1210 ; AJDI 2004, p. 450 ; RD imm. 2005, p. 22, obs. C. Saint-Alary-Houin.

642) V. supra, n^o 20408, à propos du bail emphytéotique.

643) Cass. 3^e civ., 24 sept. 2014, n^o 13-22.357 : Bull. civ. 2014, III, n^o 111.

644) V. not. V. Zalewki-Sicard, Le bail à construction et le bail emphytéotique : IP janv. 2022, n^o 1, p. 12.

645) V. not. l’offre de loi du Club des juristes : www.leclubdesjuristes.com/wp-content/uploads/2014/05/CDJ_Rapport_Bail-réel-immobilier_VDEF.pdf.

646) CCH, art. L. 251-6, al. 1 : « Les servitudes passives (…) privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du preneur et, notamment, les baux et titres d’occupation de toute nature portant sur les constructions, s’éteignent à l’expiration du bail sauf pour les contrats de bail de locaux d’habitation ».

647) Nous verrons plus loin que la constitution d’un droit réel logement par logement est, en revanche, possible au moyen d’un bail réel solidaire. V. infra, n^o 20475.

648) V. Zalewki-Sicard, Le bail à construction et le bail emphytéotique, préc.

649) CCH, art. L. 251-1, al. 4 : « Toutefois, lorsque le bail prévoit une possibilité d’achat du terrain par le preneur dans le cadre d’une opération d’accession sociale à la propriété dans les conditions prévues par la section 1 du chapitre III du titre IV du livre IV du présent code et que le preneur lève l’option, le bail prend fin à la date de la vente, nonobstant les dispositions du troisième alinéa ». Auquel renvoie l’article L. 256, al. 2.

650) QE n^o 13291 de M. D. Laurent (Charente-Maritime – UMP) : JO Sénat 6 mai 2010, p. 1110. – Rép. min. Secr. d’Ét. chargé du logement : JO Sénat 7 juill. 2011, p. 1815.

651) CCH, art. L. 252-1, al. 1.

652) Annexe technique à la circulaire n^o 91-23 du 28 janvier 1991 : JCP N 1991, prat. 1773.

653) L. Miceli, Le bail à réhabilitation, premier bail réel immobilier économique et social : IP janv. 2022, n^o 1, p. 17. – M.-H. Louvel et H. Chausse, 109^e Congrès des notaires de France, Le bail à réhabilitation : un outil inconnu ou inutilisé ? : JCP N 2013, n^o 23, 1159.

654) CCH, art. L. 252-1, al. 3 : « Le présent article s’applique aux immeubles soumis ou non au statut de la copropriété prévu par la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Dans le cas d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, il peut s’appliquer à un ou plusieurs lots ».

655) JOAN CR 15 déc. 1989, p. 6544, et JO Sénat CR 5 avr. 1990, p. 80, cités par J. Hugot et C. Le Marchand, JCl. Notarial Formulaire, Fasc. 10, Bail à réhabilitation. – Commentaires, n^o 48. Des initiatives parlementaires tendant à aligner la durée minimale du bail à réhabilitation sur celle retenue pour le bail à construction ont été rejetées, tant à la demande du rapporteur à l’Assemblée nationale selon lequel le bail à réhabilitation suppose des financements particuliers établis sur une durée de douze ans et qu’il y a donc lieu de prévoir une concordance entre la durée de ces financements et celle du contrat de bail à réhabilitation, qu’à celle du ministre délégué, chargé du logement, pour qui une telle disposition pouvait avoir pour conséquence de réduire considérablement le nombre de logements qui pourraient être concernés par les nouvelles dispositions.

656) CGI, art. 257, I, 2, 2° : « Sont considérés (…) 2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui (…) résultent (…) de travaux portant sur des immeubles existants (…) qui ont rendu à l’état neuf :

a) Soit la majorité des fondations ;

b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;

c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

d) Soit l’ensemble des éléments de second œuvre tels qu’énumérés par décret en Conseil d’État, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d’entre eux ».

CGI, ann. II, art. 245 A : « I. – Pour l’application du d du 2° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts, les éléments de second œuvre à prendre en compte sont les suivants :

a. les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ;

b. les huisseries extérieures ;

c. les cloisons intérieures ;

d. les installations sanitaires et de plomberie ;

e. les installations électriques ;

f. et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

II. – La proportion prévue au d du 2° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts est fixée à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés au I ».

657) Le I du A de l’article 1594-0 G du Code général des impôts dispose que, sous réserve d’application de l’article 691 bis du CGI, sont exonérées de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement les acquisitions d’immeubles réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A du CGI lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans (éventuellement prorogeable) les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI (y compris les travaux qui seraient nécessaires pour terminer un immeuble inachevé).

658) CCH, art. R. 261-1 : « Les travaux de rénovation d’un immeuble au sens de l’article L. 262-1 sont tous les travaux qui portent sur un immeuble bâti existant. Ils n’incluent pas les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction, mentionnés à l’alinéa 3 de l’article L. 262-1 et qui rendent à l’état neuf :

1° Soit la majorité des fondations ;

2° Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;

3° Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

4° Soit l’ensemble des éléments de second œuvre suivants, dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés :

a) Les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ;

b) Les huisseries extérieures ;

c) Les cloisons intérieures ;

d) Les installations sanitaires et de plomberie ;

e) Les installations électriques ;

f) Et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage ».

659) CCH, art. L. 252-1, al. 2.

660) JCl. Notarial Formulaire, Fasc. 10, Bail à réhabilitation. – Commentaires, n^o 11, par J. Hugot et C. Le Marchand : « Mais le fait d’avoir retenu les termes “travaux d’amélioration” ne devrait pas interdire pour autant de comprendre parmi les travaux à réaliser, décrits dans le contrat de bail à réhabilitation par leurs caractéristiques techniques, des travaux plus importants s’apparentant en réalité à de véritables travaux de réhabilitation tels que restructuration interne du logement, division de l’immeuble en appartements pour les adapter, par exemple, aux exigences locales de superficie, réfection totale de la toiture, consolidation ou ravalement complet des façades, installation d’ascenseur, etc., ou encore, dans certains cas, à des travaux de restauration presque aussi coûteux que ceux de rénovation ou même de démolition-reconstruction ».

661) L. n^o 2022-217, 21 févr. 2022, art. 106, I, 5°.

662) JOAN CR 15 déc. 1989, p. 6543 ; un amendement tendant à étendre la liste à d’autres preneurs a été écarté, le rapporteur à l’Assemblée nationale ayant fait observer qu’il ne s’inscrivait pas dans l’esprit du projet de loi.

663) CCH, art. L. 252-3.

664) L’article 68 de la loi n^o 2014-366 du 24 mars 2014, dite « loi Alur », a modifié l’article L. 252-1 et créé l’article L. 252-1-1.

665) L. n^o 2006-872, 13 juill. 2006 portant engagement national pour le logement.

666) L. n^o 2014-366, 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

667) V. supra, n^o 20459, Circ. n^o 91-23, 28 janv. 1991 : JCP N 1991, prat. 1773.


Xavier Lièvre	Yann Judeau	Paul Bernard

CGV – CGU

Chapitre I : Le champ d’application des baux

Chapitre II : Les conditions financières de la location

Chapitre III : La durée du bail

Chapitre I : Le financement par prêts et subventions

Chapitre II : Logement social et financement privé : l’idée de l’usufruit locatif social

Chapitre I : La location du logement nu : les revenus fonciers

Chapitre II : La location du logement meublé taxée en BIC

Chapitre III : La location en société : quelle fiscalité choisir ?

Chapitre I : Le logement locatif intermédiaire

Chapitre II : Les fonds à impact. Loi Pacte. Entreprises à mission orientées logement

Chapitre I : Un dispositif compliqué : les droits de préemption du locataire hors parc social

Chapitre II : Un dispositif simplifié : la vente du logement social

Chapitre I : La location-accession, un outil en perte de vitesse

Chapitre II : La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété (SCIAPP), un outil inutilisé

Chapitre I : Le financement par une technique indivisaire : la co-acquisition

Chapitre II : Le financement par une technique sociétaire

Chapitre I : Les financements directs : un effet déclencheur positif, un effet d’aubaine à corriger

Chapitre II : Les financements indirects : un accédant à aider, une revente à encadrer

Chapitre II – Les baux constitutifs de droits réels classiques

Section I – Le bail emphytéotique

Sous-section I – Caractéristiques

§ I – La durée

§ II – La nature réelle du droit du preneur

Sous-section II – Principales obligations des parties

Sous-section III – Utilisation du bail emphytéotique pour favoriser l’accession au logement

§ I – Le bail emphytéotique utile pour favoriser l’accès à des logements locatifs sociaux…

§ II – … mais peu utile pour l’accession à la propriété des logements

Débloquer l’utilisation des baux emphytéotiques en autorisant les clauses restrictives du droit de propriété sans faire perdre au bail sa nature réelle

§ III – Un exemple d’ingénierie juridique reposant sur le bail emphytéotique : la propriété à vie

A/ Présentation : un ensemble contractuel

B/ Appréciation : une bonne idée, mais qui ne trouve pas de marché suffisant

Propriété à vie : une formule en manque d’encadrement législatif

Section II – Le bail à construction

Sous-section I – Caractéristiques

§ I – L’obligation de construire du preneur

Ouvrir le bail à construction aux opérations de réhabilitation ne produisant pas d’immeuble neuf

§ II – L’obligation d’entretenir

§ III – Souplesse quant à l’introduction de certaines clauses restrictives

§ IV – Une formule plus protectrice des droits des créanciers hypothécaires

Sous-section II – Utilisation du bail à construction pour favoriser l’accession au logement

Étendre la possibilité de conclure un bail à construction à l’envers sur un logement d’un immeuble collectif

Section III – Le bail à réhabilitation

Sous-section I – Caractéristiques

§ I – Un bail constitutif de droit réel

§ II – Une réhabilitation

§ III – La qualité du preneur

Repenser les outils classiques pour construire « la ville sur la ville »

Sous-section II – Régime juridique

§ I – Copropriété et bail à réhabilitation

§ II – Lien avec le statut des baux d’habitation