20129 Lorsque le bailleur est une société, l’imposition de ses revenus locatifs (Section II) dépend de son régime fiscal : société de personnes ou société opaque (Section I).
PARTIE I – Améliorer l’accès à un logement locatif
Titre 2 – En facilitant le financement du logement locatif
Sous-titre 2 – Le financement de l’investissement locatif privé : une fiscalité à parfaire
Chapitre III – La location en société : quelle fiscalité choisir ?
Section I – Le régime fiscal applicable à la société
20130 – Un régime fiscal dépendant de la forme de la société et de la nature de la location. – S’il s’agit le plus souvent d’une société civile immobilière (Sous-section I), on rencontre aussi, quoique plus rarement, des sociétés à responsabilité limitée de type SARL ou SAS (Sous-section II). Rappelons que la location est fiscalement une activité civile si elle est nue, et commerciale si elle est meublée, cette dernière étant assimilée à une activité professionnelle relevant des BIC.
Sous-section I – Location par une société civile immobilière
20131 – Régime des revenus fonciers, sauf activité commerciale ou option. – Les sociétés civiles immobilières (SCI) ne sont pas passibles de plein droit de l’impôt sur les sociétés. En principe, leurs résultats sont imposés à l’impôt sur le revenu, au nom personnel des associés392. Cependant, une SCI est soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés393 lorsqu’elle se livre à une activité commerciale à titre habituel, telle que l’achat-revente au sens de l’article 35, I, 1° du Code général des impôts394 ou la location meublée395. L’administration tolère que la société exerce une activité commerciale dont le montant hors taxes ne dépasse pas 10 % des recettes totales396. La société civile immobilière peut également opter pour l’impôt sur les sociétés à la constitution ou en cours de vie sociale, en application de l’article 206,3 du même code.
Sous-section II – Location par une SAS ou une SARL
20132 – SAS : impôt sur les sociétés, sauf application de l’article 239 bis AB du Code général des impôts. – La SAS, qu’elle soit unipersonnelle ou pluripersonnelle, est soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés. Elle ne peut relever, par exception, du régime des sociétés de personnes que si elle est créée depuis moins de cinq ans et qu’elle remplit les conditions de l’article 239 bis AB du Code général des impôts397. En outre, le régime des sociétés de personnes ne peut s’appliquer que pour cinq exercices au maximum. Enfin, la société devant exercer « une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale à l’exclusion de la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier », cette option est possible si la SAS exerce une activité de location meublée ; elle n’est pas compatible avec la location nue.
20133 – SARL : impôt sur les sociétés, sauf option ou exception. – La SARL est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés. Cependant, dans certaines situations, elle peut relever du régime des sociétés de personnes. Comme la SAS, si elle exerce une activité de location en meublé, elle peut opter pour le régime des sociétés de personnes en vertu de l’article 239 bis AB du Code général des impôts, ou pour le régime dit des « SARL de famille » en vertu de l’article 239 bis AA du même code.
20134 En outre, et quelle que soit la nature de la location, si elle est unipersonnelle et que l’associé unique est une personne physique ou une société de personnes, elle relève de plein droit de l’impôt sur le revenu par application de l’article 8 du Code général des impôts, sauf option expresse pour l’IS.
Section II – La taxation des revenus locatifs
20135 Les revenus locatifs de la société sont déterminés (Sous-section I) et imposés (Sous-section II) de façon très différente selon que la société a opté ou non pour l’impôt sur les sociétés.
Sous-section I – Le résultat imposable
20136 – SCI semi-transparente (IR) : application du régime des revenus fonciers. – Dans une SCI n’ayant pas opté pour l’IS, le revenu imposable est déterminé selon les règles des revenus fonciers lorsque les associés sont des personnes physiques détenant leurs parts dans leur patrimoine privé. Les recettes imposables comprennent uniquement les loyers encaissés, les recettes accessoires et exceptionnelles ainsi que les dépenses incombant normalement au propriétaire mais prises en charge par le locataire. Les loyers impayés n’ont pas à être déclarés. Sauf à relever du régime du micro-foncier398, ne sont déductibles que les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, les primes d’assurance, les impôts se rapportant à l’immeuble loué, les intérêts d’emprunt et les frais de gestion.
20137 – SCI opaque, SAS ou SARL : application du régime des BIC. – Si la SCI est soumise à l’IS ou si la société est constituée sous la forme d’une SARL ou d’une SAS, le résultat imposable est déterminé selon les règles des BIC. Sont imposables tous les loyers, y compris ceux qui n’ont pas été encaissés. La société peut déduire toutes les charges se rapportant à l’immeuble et amortir le prix d’acquisition de l’immeuble ainsi que les travaux quelle que soit leur nature.
Sous-section II – L’imposition du résultat de la société
20138 – SCI semi-transparente : IR et cotisations sociales. – Le bénéfice de la SCI semi-transparente est réparti entre les associés présents au jour de la clôture de l’exercice, qu’il soit ou non distribué. Chaque associé doit déclarer en tant que revenu foncier la quote-part de résultat qui lui revient. Il est imposé à l’impôt sur le revenu et assujetti aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Dans ces SCI n’ayant pas opté pour l’IS, on assiste à un « effet d’étranglement » de l’associé qui supporte des taxes importantes sur des loyers servant à rembourser le capital de l’emprunt contracté. Si la société dégage un résultat négatif, chaque associé peut imputer sa quote-part de déficit sur son revenu global ou sur les revenus fonciers des années suivantes selon l’origine du déficit et son montant.
20139 – Société soumise à l’IS : une fiscalité adoucie. – La société soumise à l’IS est imposée sur son résultat au taux de 15 % pour la fraction de bénéfices ne dépassant pas 42 500 €, et ce tant que son chiffre d’affaires est inférieur à 10 000 000 €399. Le surplus du bénéfice est imposé à 25 % (depuis le 1er janvier 2022). Ce n’est que si la trésorerie de la société le permet que les associés percevront des dividendes ; ils seront alors imposés à la flat tax de 30 % sauf option pour l’IR en tant que revenus de capitaux mobiliers. Si la société soumise à l’IS réalise un déficit, celui-ci ne pourra s’imputer que sur les résultats bénéficiaires de la société des années suivantes sans permettre aux associés de réduire leur impôt personnel.
La société locative doit-elle relever de l’IS ? Ou : Toute médaille a son revers
L’assujettissement de la société à l’IS permet de réduire la fiscalité immédiate des revenus locatifs perçus, mais ses associés seront plus fortement imposés sur la plus-value en cas de vente de l’immeuble ou de cession des parts. À la question de l’option de la société pour l’IS ou pas, il ne peut donc être donné aucune réponse de principe. Tout dépend de la situation des associés au regard de l’IR ainsi que de leurs projets (vente rapide, conservation de l’immeuble, travaux à réaliser…).
392) CGI, art. 8.
393) CGI, art. 206, 2°.
394) CE, 25 juill. 1980, no 12091 : JurisData no 1980-606294 ; Dr. fisc. 1981, no 8, comm. 331, concl. P. Rivière ; BODGI 8 D-1-81 ; Dr. fisc. 1981, no 16, instr. 6888.
395) CE, 7 oct. 1987, no 53090 : Dr. fisc. 1988, no 5, comm. 155 ; RJF 1987, no 1209.
396) BOI-IS-CHAMP-10-30, § 230.
397) « I. – Les sociétés anonymes, les sociétés par actions simplifiées et les sociétés à responsabilité limitée dont les titres ne sont pas admis aux négociations sur un marché d’instruments financiers, dont le capital et les droits de vote sont détenus à hauteur de 50 % au moins par une ou des personnes physiques et à hauteur de 34 % au moins par une ou plusieurs personnes ayant, au sein desdites sociétés, la qualité de président, directeur général, président du conseil de surveillance, membre du directoire ou gérant, ainsi que par les membres de leur foyer fiscal au sens de l’article 6, peuvent opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes mentionné à l’article 8. (…)
II. – L’option prévue au I est subordonnée au respect des conditions suivantes :
1° La société exerce à titre principal une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, à l’exclusion de la gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier ;
2° La société emploie moins de cinquante salariés et a réalisé un chiffre d’affaires annuel ou a un total de bilan inférieur à 10 millions d’euros au cours de l’exercice ;
3° La société est créée depuis moins de cinq ans. (…)
III. – L’option ne peut être exercée qu’avec l’accord de tous les associés, à l’exclusion des associés mentionnés au deuxième alinéa du I. Elle doit être notifiée au service des impôts auprès duquel est souscrite la déclaration de résultats dans les trois premiers mois du premier exercice au titre duquel elle s’applique.
Elle est valable pour une période de cinq exercices, sauf renonciation notifiée dans les trois premiers mois de la date d’ouverture de l’exercice à compter duquel la renonciation s’applique.
En cas de sortie anticipée du régime fiscal des sociétés de personnes, quel qu’en soit le motif, la société ne peut plus opter à nouveau pour ce régime en application du présent article. »
398) CGI, art. 32.
399) CGI, art. 219, I, b du CGI a été actualisé par l’article 37 de la LF pour 2023 no 2022-1726.