Chapitre II – Les conditions financières de la location
Les conditions financières de la location
20043-1 Les conditions financières, au même titre que la durée de la location, sont au cœur des rapports entre bailleurs et locataires. Les règles applicables dans le secteur privé
(Section I) diffèrent de celles en vigueur dans le domaine du logement social
(Section II) .
Section I – Dans le secteur privé
Sous-section I – Fixation et évolutions du loyer
§ I – Fixation du loyer initial
20043-3 – Notion de « zone tendue ». – Avant l’entrée en vigueur de la loi Alur du 24 mars 2014
83 , régnait le principe de la libre fixation du loyer initial du bail, à l’exception des logements vacants situés dans une zone tendue. La loi Alur a souhaité encadrer la fixation initiale du loyer dans les zones où les tensions sur le marché locatif sont les plus fortes (« zones tendues »). Les zones tendues sont définies par l’article 17, I de la loi de 1989
84 et sont listées en annexe du décret n
o 2013-392 du 10 mai 2013, que l’on peut consulter ci-après :
20043-4 Au principe de liberté qui est de règle hors zone tendue, s’oppose donc l’encadrement des loyers dans les zones tendues, pouvant résulter d’un décret parfois doublé d’un arrêté préfectoral.
A/ Hors zone tendue
I/ Principe de liberté
20043-5 L’article 17, II de la loi de 1989 énonce que la fixation du loyer des logements est libre. La loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021
85 a complété ces dispositions relativement aux logements énergivores. Ainsi, les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être augmentés lors du renouvellement du bail ou de la remise en location, ni faire l’objet d’une révision en cours de bail. Ces dispositions sont entrées en vigueur depuis le 25 août 2022 en métropole et seront applicables à partir du 1
er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.
II/ Incidence des travaux
20043-6 La prise en charge de travaux par l’une des parties peut avoir une incidence sur la fixation du loyer, selon que ces travaux sont réalisés soit par le locataire, soit par le bailleur. L’article 6, a de la loi de 1989 autorise la prise en charge de travaux d’amélioration par le locataire en contrepartie d’une baisse temporaire du loyer. Le bail doit également prévoir l’indemnisation du locataire en cas de départ anticipé. L’article 17-1, II de la loi de 1989 permet une augmentation du loyer consécutive à des travaux d’amélioration réalisés d’un commun accord par le bailleur, sous réserve de permettre au logement d’atteindre au moins la classe E. Cette condition supplémentaire résulte de la loi « Climat et Résilience ».
B/ En zone tendue
20043-7 Depuis la loi Alur, la fixation du loyer en zone tendue peut être soumise à un double encadrement résultant d’un décret
(I) et parfois, en sus, d’un arrêté préfectoral
(II) .
I/ Encadrement par décret
a) Champ d’application de l’encadrement
20043-8 L’article 18 de la loi de 1989 prévoit que dans les
zones tendues , « un décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés ». Le dispositif actuel résulte du décret n
o 2017-1198 du 27 juillet 2017
86 , dont les effets sont prorogés annuellement par décret. Le dernier en date est celui du 29 juin 2021
87 , qui proroge le dispositif aux
relocations et renouvellements de baux entre le 1er août 2021 et le 31 juillet 2022 . Il concerne les contrats de location de logements (nus, meublés, bail de mobilité) à usage de résidence principale ou professionnel et d’habitation principale,
relevant de la loi de 1989 .
A contrario , il ne s’applique pas aux logements appartenant à des organismes HLM, aux logements conventionnés APL, aux logements relevant de la loi de 1948 et aux locations saisonnières.
20043-9 Sont hors champ d’application du dispositif d’encadrement :
les logements faisant l’objet d’une première location ;
la relocation d’un logement vacant depuis plus de dix-huit mois ;
la relocation d’un logement vacant ayant fait l’objet de travaux d’amélioration de moins de six mois d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
b) Dispositif d’encadrement
20043-10 – Un plafonnement… – Lors de la mise en location d’un logement vacant (« logement inoccupé proposé à la location »), l’article 3 du décret de 2017 plafonne le nouveau loyer au dernier loyer appliqué au précédent locataire . Celui-ci est toutefois révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) dans le cas où aucune révision n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location.
20043-11 – … susceptible de dérogations. – L’article 4 du décret de 2017 prévoit des dérogations à la limitation de l’évolution du loyer d’un logement vacant :
en cas de travaux d’amélioration ou de mise en conformité réalisés par le bailleur pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne pourra excéder 15 % du coût réel des travaux TTC ;
en cas de sous-évaluation manifeste du dernier loyer appliqué au précédent locataire, la hausse ne pourra excéder la moitié de la différence entre le loyer habituellement constaté dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
II/ Encadrement par arrêté préfectoral
a) Zones tendues concernées
20043-12 La loi du 23 novembre 2018, dite « loi Elan », en son article 140, I, a mis en place un dispositif d’encadrement des loyers par arrêté préfectoral, à titre expérimental et pour une durée de cinq années à compter du 24 novembre 2018. Dans les zones tendues, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, les établissements publics territoriaux de la Métropole du Grand Paris, la Métropole de Lyon et la Métropole d’Aix-Marseille-Provence pouvaient demander, avant le 24 novembre 2020, qu’un dispositif d’encadrement des loyers soit mis en place par arrêté préfectoral. Sur ce fondement, l’encadrement des loyers a été mis en place à Paris
88 , à Lille
89 , sur le territoire des établissements publics territoriaux de Plaine Commune
90 et d’Est Ensemble
91 , en Métropole de Lyon
92 , à Montpellier
93 et à Bordeaux
94 .
b) Modalités d’encadrement
20043-13 Dans chaque zone délimitée par décret, le préfet fixe chaque année un loyer de référence, un loyer de référence majoré (de 20 %) et un loyer de référence minoré (de 30 %). Ils sont exprimés au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique. Le loyer de base fixé librement entre les parties pour les nouvelles locations ou relocations ne peut excéder le loyer de référence majoré selon les caractéristiques du bien loué. Le dépassement du loyer de référence majoré est pénalement sanctionné par une amende de 5 000 € pour une personne physique ou de 15 000 € pour une personne morale. Elle est prononcée par le préfet à l’encontre du bailleur qui, malgré une mise en demeure, ne mettrait pas en conformité son bail et qui ne restituerait pas le trop-perçu de loyer (L. 23 nov. 2018, art. 140, VII). L’article 140, III B de la loi de 2018 permet toutefois d’appliquer un complément au loyer de base pour les logements présentant des « caractéristiques de location ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ».
§ II – Modifications du loyer
20043-14 Le loyer peut être modifié en cours de bail par le jeu d’une clause d’indexation
(A) ou lors de son renouvellement
(B) .
A/ Révision annuelle du loyer
20043-15 – Révision selon l’IRL. – Selon l’article 17-1 de la loi de 1989, lorsque le bail prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La révision annuelle ne peut excéder, à la hausse, la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee chaque trimestre. La clause de révision ne joue que si le bailleur manifeste expressément son souhait de l’appliquer. À défaut, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l’année concernée. Avant la loi Alur, la révision des loyers n’avait pas à être systématiquement réclamée par le bailleur, qui pouvait la revendiquer dans la limite de la prescription triennale
95 . Depuis la loi Alur, le bailleur doit réclamer le bénéfice de la révision dans l’année suivant sa prise d’effet, faute de quoi il est censé y avoir renoncé (L. n° 89-462, art. 17-1). Il est désormais privé du bénéfice de la rétroactivité, car la révision ne prendra effet qu’à compter de sa demande.
20043-16 – Révision pour travaux d’amélioration. – L’article 17-1, II de la loi de 1989 permet de réviser le loyer en cours de bail suite à des travaux d’amélioration réalisés par le bailleur sous réserve de respecter certaines conditions. D’une part, une clause expresse du bail doit avoir prévu cette possibilité et doit définir les travaux que le bailleur accepte de réaliser. D’autre part, la révision du loyer ne prendra effet qu’à la fin d’exécution des travaux d’amélioration.
20043-17 – Révision interdite. – En outre, la loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 a complété l’article 17-1 en interdisant la révision (qu’il s’agisse de celle effectuée selon l’IRL ou de celle prévue pour travaux d’amélioration) dans les logements particulièrement énergivores, ceux relevant de la classe F ou de la classe G. Ces dispositions, relatives aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits, sont entrées en vigueur depuis le 25 août 2022 en métropole, et seront applicables à partir du 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.
B/ Révision au renouvellement du bail
20043-18 La loi Alur du 24 mars 2014 et la loi Elan du 23 novembre 2018
96 ont encadré la fixation du loyer renouvelé dans les zones tendues
(II) . En dehors des zones tendues, le principe reste la fixité du loyer du bail renouvelé sauf lorsque le loyer est manifestement sous-évalué
(I) .
I/ Hors zone tendue : en cas de sous-évaluation manifeste
20043-19 En principe, à son expiration, le bail se renouvelle par tacite reconduction aux conditions du loyer du bail antérieur, sauf revalorisation selon la variation de l’indice de référence des loyers. L’article 17-2 de la loi de 1989 permet toutefois au bailleur de proposer au locataire une réévaluation du loyer lorsque celui-ci est manifestement sous-évalué.
20043-20
La demande de révision du loyer à l’échéance d’un bail consenti hors zone tendue
1. Lors du renouvellement du bail d’un logement, le bailleur peut demander la réévaluation du loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué. Cette demande est encadrée par une procédure précise.
2. Six mois avant le terme du bail, le bailleur doit proposer au locataire « un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ». La notification intervient par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre. Elle doit reproduire l’intégralité de l’article 17-2 de la loi de 1989 et mentionner le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
3. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du bail, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation.
4. À défaut d’accord constaté par la commission, le juge doit être saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine du juge, le bail sera reconduit de plein droit aux conditions du bail antérieur.
20043-21 La hausse convenue entre les parties ou judiciairement fixée s’applique par tiers ou par sixième selon que le bail est de trois ou six ans. Une hausse supérieure à 10 % s’appliquera par sixième annuel, quelle que soit la durée du bail renouvelé.
20043-22 Comme précédemment, la loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 a complété l’article 17-2 de la loi de 1989 en excluant de la révision du loyer renouvelé les logements particulièrement énergivores.
II/ En zone tendue
20043-23 Comme pour la fixation initiale du loyer en zone tendue, la détermination du loyer renouvelé en zone tendue fait l’objet d’un encadrement par la loi
(a ) et par décret
(b ) .
a) Encadrement par la loi du loyer renouvelé
20043-24 Lorsqu’il existe un observatoire local des loyers agréé et que la commune a opté pour l’application de la procédure de fixation des loyers prévue par l’article 140 de la loi Elan, le loyer du bail renouvelé est limité par arrêté préfectoral et pourra être réajusté à la hausse ou à la baisse. L’article 140, VI de la loi du 23 novembre 2018 prévoit deux types d’actions, à la diligence du bailleur ou du locataire :
une demande de diminution du loyer par le locataire si le montant du loyer est supérieur au loyer de référence majoré ;
une demande de réévaluation du loyer par le bailleur si le montant du loyer est inférieur au loyer de référence minoré.
20043-25 La révision a lieu selon une procédure analogue à celle décrite hors zone tendue.
20043-26
La demande de révision du loyer à l’échéance d’un bail consenti en zone tendue : encadrement par la loi
1. La demande doit être faite par le locataire au moins cinq mois avant le terme du loyer. Si elle émane du bailleur, elle doit être faite six mois avant le terme. Elle doit reproduire, à peine de nullité, l’intégralité de l’article 140, VI de la loi de 2018 et mentionner le montant du loyer demandé, le loyer de référence minoré ou majoré selon que la demande est effectuée par le bailleur ou le locataire.
2. En cas de désaccord des parties ou à défaut de réponse quatre mois avant le terme, l’une des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. Si la commission constate le désaccord des parties, le juge peut être saisi avant le terme du bail. Si le loyer renouvelé est fixé judiciairement, il sera applicable à compter de la date d’expiration du contrat, pour une durée de trois ou six ans selon que le bailleur est une personne physique ou une personne morale.
3. La hausse de loyer se fera selon les mêmes modalités qu’en cas de sous-évaluation manifeste hors zone tendue (V. supra , I). Cette action ne pourra être engagée pour les logements énergivores au sens de l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation.
b) Encadrement par décret du loyer renouvelé
20043-27 L’article 18 de la loi de 1989 permet au gouvernement de limiter chaque année par décret l’évolution des loyers renouvelés de logements situés en zone tendue. Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 a fait l’objet de prorogations successives, la dernière étant celle du décret n° 2021-852 du 29 juin 2021. Le décret n’est pas applicable s’il a été pris un arrêté préfectoral sur le fondement de l’article 140, VI de la loi de 2018. Selon l’article 5 du décret du 27 juillet 2017, la hausse du loyer renouvelé en cas de sous-évaluation manifeste ne peut pas excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
la moitié de la différence entre le loyer au prix du marché et le loyer appliqué avant renouvellement, révisé en tenant compte de la variation de l’IRL ;
une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise en conformité du logement avec les normes de décence réalisés par le bailleur depuis la conclusion du bail initial avec le précédent locataire ou depuis le dernier renouvellement.
Sous-section II – Les charges locatives
20043-28 M. Sauvage
97 définit les
charges d’habitation comme « l’ensemble des dépenses de fonctionnement d’un immeuble avant ventilation entre propriétaire et locataires ». Il les qualifie de
charges locatives lorsqu’elles sont supportées par le locataire et de
charges récupérables lorsqu’elles sont acquittées par le bailleur, qui est autorisé à en exiger le remboursement par le locataire. Toutefois, la pratique regroupe ces deux types de charges sous l’appellation générique « charges locatives ». Nous étudierons successivement la détermination des charges incombant au locataire
(§ I) et leur régime
(§ II) .
§ I – La détermination des charges locatives
20043-29 La notion de charges locatives ou « charges récupérables » est la même dans le secteur privé
98 et dans le secteur HLM
99 . Ce sont des sommes accessoires au loyer principal, exigibles sur justification en contrepartie :
des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;
des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement.
20043-30 La liste des charges récupérables est fixée par deux décrets en Conseil d’État : le premier du 26 août 1987
100 pour le secteur libre, et le second du 9 novembre 1982
101 pour les logements appartenant à des organismes HLM. Cette liste présente un caractère
impératif : en effet, le décret se réfère aux dispositions d’ordre public de la loi de 1989 (L. n
o 89-462, art. 2, al. 1
er ). Les parties ne peuvent donc pas déroger aux dispositions de ce texte
102 .
20043-31 La liste est également
limitative : si la dépense n’est pas mentionnée dans le décret, le bailleur ne peut pas en demander le remboursement au locataire
103 . Il existe cependant des exceptions au caractère exhaustif de la liste. D’une part, un texte spécifique peut mettre à la charge du locataire une charge non énumérée par le décret (charges de télévision
104 ou participation aux travaux d’économie d’énergie réalisés par le bailleur
105 …). D’autre part, les parties peuvent qualifier de charges récupérables des charges non visées par le décret (rétribution d’un jardinier missionné par le bailleur)
106 . Enfin, il est possible de déroger à cette liste par des accords collectifs locaux, comme prévu par l’article 23 de la loi de 1989, modifié par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.
§ II – Le régime des charges locatives
20043-32 – Principe d’interdiction du forfait pour charges. – L’article 23 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 précise que les charges récupérables sont dues par le locataire sur « justification » . Ce principe prohibe donc les forfaits de charges. Cependant, la loi de 1989 y déroge dans trois domaines :
primo , selon l’article 8-1 de la loi de 1989, les charges locatives d’un contrat de bail en colocation peuvent être récupérées par le bailleur au choix des parties soit dans les conditions de l’article 23, soit sous forme d’un forfait qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ;
secundo , une exception similaire est prévue pour les locations meublées ;
tertio , une dernière exception est prévue pour le bail mobilité : selon l’article 25-18 de la loi de 1989, les charges locatives sont récupérées par le bailleur sous forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.
20043-33 – Réglementation de la provision pour charges. – Lorsque les charges sont provisionnées, elles font l’objet d’une régularisation au moins annuelle (L. n° 89-462, art. 23, al. 3). Elle s’effectuera au regard des charges effectivement payées par le bailleur. Un mois avant la régularisation, le bailleur adresse à chaque locataire un décompte par nature de charge. Il met à la disposition de ses locataires les pièces justificatives pendant une période de six mois à compter de l’envoi du décompte (L. n° 89-462, art. 23, al. 7).
Sous-section III – Les garanties du bailleur
20043-34 Il existe différents moyens pour un bailleur de se garantir de l’exécution par le locataire de ses obligations financières. Il s’agit principalement du dépôt de garantie
(§ I) et du cautionnement
(§ II) , mais accessoirement d’autres garanties sont issues de la loi ou de la pratique
(§ III) .
§ I – Le dépôt de garantie
A/ La fixation d’un dépôt de garantie
20043-35 Le bail peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie qui assurera « l’exécution de ses obligations locatives par le locataire »
107 . En location nue, le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Ce plafond résulte de la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat. En location meublée, le dépôt de garantie peut égaler deux mois de loyer hors charges (L. 6 juill. 1989, art. 25-6). Toutefois, aucun dépôt de garantie ne peut être stipulé lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois. Le dépôt de garantie n’est pas révisable au profit du bailleur, sauf dans les logements conventionnés. Il n’est pas non plus productif d’intérêts au profit du locataire.
B/ La restitution du dépôt de garantie
20043-36 Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le dépôt de garantie doit être restitué « dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire ». Le délai de restitution est abaissé à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Avant cette loi, le non-respect du délai de deux mois faisait produire intérêt au taux légal au profit du locataire (L. 6 juill. 1989, art. 22, al. 5). Depuis la loi Alur, la sanction consiste en une majoration du dépôt de garantie d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse lors de la remise des clés (L. 6 juill. 1989, art. 22, al. 7).
§ II – Le cautionnement
A/ Un recours limité
20043-37 Les alinéas 1 et 2 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdisent le recours au cautionnement du bail d’habitation dans un certain nombre d’hypothèses. L’alinéa 1
er précise que « le cautionnement ne peut pas être demandé (…) par un bailleur qui a souscrit une assurance [ assurances loyers impayés ], ou toute autre forme de garantie [ à l’exception du dépôt de garantie ], garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti ». L’alinéa 2 interdit le cautionnement pour des bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sauf s’il est demandé par un des organismes dont la liste est fixée par décret
108 ou lorsque le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.
B/ La durée du cautionnement
20043-38 – Stipulation du cautionnement. – L’engagement de la caution peut être stipulé pour une
durée déterminée : pour la durée du bail et éventuellement de ses reconductions. La Cour de cassation a jugé qu’il était limité à la durée du contrat initial sauf clause expresse l’étendant à la période de tacite reconduction
109 . Contrairement à la caution engagée à durée indéterminée, la caution à durée déterminée ne peut résilier unilatéralement son engagement. Elle sera tenue jusqu’au terme du bail ou de la tacite reconduction. En cas de colocation
110 , l’engagement de la caution prend fin à la date d’effet du congé et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la caution est encore tenue pour une durée expirant six mois après la date d’effet du congé.
20043-39 – Résiliation du cautionnement. – L’article 22-1, alinéa 4, de la loi de 1989 accorde une faculté de résiliation à la caution dans deux hypothèses : soit le contrat ne comporte
aucune indication de durée , soit la
durée est stipulée indéterminée . La résiliation prend alors effet au terme du bail, de la tacite reconduction ou de son renouvellement au cours duquel le bailleur a reçu la notification de la résiliation. En cas de vente du bien loué, le cautionnement garantissant les obligations financières du locataire, sauf stipulation contraire, est transmis de plein droit à l’acquéreur, en tant qu’accessoire de la créance de loyer cédée
111 .
C/ Le formalisme du cautionnement
I/ Les mentions obligatoires de l’acte de cautionnement
20043-40 L’article 22-1 de la loi de 1989, modifié par l’ordonnance du 15 septembre 2021
112 portant réforme du droit des sûretés, impose que les engagements de caution signés à compter du 1
er janvier 2022 fassent apparaître :
le montant du loyer et les conditions de sa révision figurant au contrat de bail ;
la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 ;
la mention prévue par l’article 2297 du Code civil113
II/ L’information de la caution
20043-41 L’article 22-1 de la loi de 1989 impose, à peine de nullité, que le bailleur remette à la caution un exemplaire du contrat de location. Le bailleur doit également signifier à la caution le commandement de payer dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne sera pas tenue de payer les pénalités ni les intérêts de retard
114 .
20043-42 Lorsque le créancier est un professionnel et la caution une personne physique, les articles L. 333-1 et L. 343-5 du Code de la consommation imposent que la caution soit informée dès le premier incident de paiement du locataire cautionné non régularisé dans le mois de l’exigibilité du paiement. À défaut, la caution ne sera pas tenue de payer les pénalités ou intérêts de retard échus entre la date du premier incident de paiement et celle de son information.
§ III – Les autres garanties
20043-43 En dehors des assurances loyers impayés, le bailleur peut préférer une garantie autonome
(A) ou adhérer au dispositif Visale
(B) .
A/ La garantie autonome
20043-44 – Une garantie limitée. – L’article 22-1-1 de la loi de 1989 permet au bailleur d’exiger, aux lieu et place de la caution, une garantie autonome au sens de l’article 2321 du Code civil, en garantie des sommes dues par le locataire. Elle ne peut que se substituer au dépôt de garantie dans la limite de son montant maximal autorisé . Le rédacteur de la garantie autonome devra stipuler expressément son maintien en cas de transmission du bien loué. À défaut, il y aura lieu d’appliquer le principe posé par l’article 2331 du Code civil, selon lequel, sauf convention contraire, cette sûreté ne suit pas l’obligation garantie.
B/ La « garantie Visale »115
20043-45 – Une garantie encadrée. – Acronyme de « Visa pour le logement et l’emploi », la garantie Visale est un dispositif facultatif de caution locative à destination des bailleurs privés. Elle a été mise en place par la convention signée le 24 décembre 2015 entre l’État et Action Logement. Elle se substitue à la garantie des risques locatifs (GRL) et remplace également la garantie universelle des loyers (GUL). Elle s’applique aux baux conclus depuis le 1
er février 2016. Il conviendra d’étudier successivement son champ d’application
(I) et sa mise en œuvre
(II) .
I/ Son champ d’application
a) Les bénéficiaires
20043-46 Le dispositif Visale s’applique tout d’abord aux personnes qui ont
entre dix-huit et trente ans , quelle que soit leur situation professionnelle. Il est également ouvert aux salariés
de plus de trente ans commençant un nouvel emploi, depuis moins de six mois ou gagnant jusqu’à 1 500 € nets, en mobilité professionnelle ou titulaires d’une promesse d’embauche de moins de trois mois. Les locataires également éligibles au bail mobilité peuvent en bénéficier ainsi que les locataires, salariés ou non, logés par un organisme d’intermédiation locative. Toutefois, la garantie Visale est réservée aux candidats locataires dont le taux d’effort
116 est inférieur ou égal à 50 %. Pour les salariés de moins de trente ans en contrat à durée indéterminée confirmé, le taux d’effort est ramené entre 30 et 50 %.
b) Les bailleurs éligibles
20043-47 Le bailleur privé peut être une personne physique ou une personne morale à l’exception des organismes HLM et des SEM de construction ou de gestion de logements sociaux. Il ne doit pas appartenir à la même famille que le locataire. Il ne doit pas être couvert par d’autres garanties ayant le même objet que la garantie Visale (cautionnement ou assurance contre les risques locatifs). Le dispositif peut se cumuler avec l’avance « Loca-Pass » qui permet au locataire, sous conditions, de bénéficier d’un prêt sans intérêts pour financer le dépôt de garantie.
Action Logement propose un article très complet relatif au dispositif « Loca-Pass » :
c) Les logements concernés
20043-48 Le logement ouvre droit à la garantie Visale s’il constitue la résidence principale du locataire (sauf bail mobilité) . Il peut être loué vide ou meublé. Le logement doit être décent et respecter le règlement sanitaire départemental (RSD). Sont donc exclus les logements impropres à l’habitation, les logements insalubres ou sous arrêté de péril.
d) Les conditions du bail
20043-49 Le bail devra être établi conformément aux dispositions du titre 1er de la loi de 1989 si le logement est loué nu, du titre 1er bis si le logement est loué meublé. Le bail comportera une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges locatives aux termes convenus. Le loyer mensuel (charges locatives comprises) ne dépassera pas 1 500 € en Île-de-France et 1 300 € sur le reste du territoire.
II/ La mise en œuvre du dispositif
a) L’adhésion au dispositif
20043-50 Avant la signature du bail, le locataire et le bailleur ont des démarches à accomplir sur une plateforme unique, le site internet de Visale. Le locataire doit tout d’abord obtenir un visa certifiant son exigibilité à Visale, et l’engagement d’un comité interprofessionnel du logement (CIL) de se porter caution. Ensuite, le bailleur doit accepter les conditions de cautionnement Visale avant d’obtenir le contrat de cautionnement.
Pour un panorama du dispositif Visale :
b) La mise en jeu de la garantie
20043-51 Visale couvre le paiement de loyers et de charges locatives survenus pendant les trois premières années du bail, soit au maximum trente-six mensualités. Les dégradations locatives sont désormais couvertes dans la limite de deux mois de loyers et charges
117 . En cas de mise en jeu de la garantie, le locataire devra rembourser le comité interprofessionnel du logement qui sera subrogé dans les droits du bailleur en application de l’article 2308 du Code civil.
Sous-section IV – Les relations financières dans le bail mobilité
§ I – Le loyer
20043-52 Hors zones tendues le loyer est libre, fixe, et payable mensuellement
(A) . En revanche, son montant est limité en zones tendues
(B) .
A/ Un loyer libre hors zones tendues, fixe, et payable mensuellement
20043-53 La loi Elan a posé comme principe que le loyer « est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail »
118 . Par un jeu de renvoi de texte, les limites que connaissent les baux d’habitation de la loi de 1989 au sujet du paiement du loyer s’appliquent également au bail mobilité. Ainsi, par exemple, le loyer est payable mensuellement lorsque le locataire en fait la demande
119 . Si le caractère fixe du loyer ne souffre d’aucune exception (il faut ainsi bannir les clauses de révision du loyer), la liberté connaît quant à elle des limites, étant donné qu’il s’agit dans les deux cas de protéger le locataire.
B/ Les limites à la liberté en zones tendues
20043-54 En zone tendue, l’article 140 de la loi Elan, applicable au bail mobilité, permet au préfet de fixer chaque année, par arrêté, des plafonds de loyers
120 . En outre, les loyers y sont également encadrés entre deux mises en location sur le marché : l’augmentation ne peut être supérieure à la valeur de l’indice IRL. Toutefois, pour que cette limitation s’applique, le bien immobilier doit être proposé à la location moins de dix-huit mois avant le départ du dernier locataire ; à défaut, le loyer pourra à nouveau être fixé librement, comme lors de la première mise sur le marché locatif
121 .
§ II – Les charges locatives
20043-55 – Un forfait… – En vertu de l’article 25-18 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives d’une location-mobilité sont payées au propriétaire sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer. Elles ne donnent donc pas lieu à régularisation, les différences faisant le profit ou la perte des parties. Ce système, qui est une faculté pour les locations meublées en résidence principale
122 , est la règle pour le bail mobilité, et apporte une souplesse bienvenue pour ce type de location de courte durée.
20043-56 – … raisonnablement encadré. – Trois garde-fous sont prévus par le texte :
le montant du forfait et la périodicité de versement sont inscrits dans le bail ;
le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné par rapport au dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait.
§ III – Les garanties financières
20043-57 Après avoir souligné la prohibition du dépôt de garantie, une des spécificités du bail mobilité
(A) , nous examinerons deux garanties permises par la loi
(B et C) .
A/ La prohibition du dépôt de garantie
20043-58 Encore une fois, les termes de la loi sont clairs : « Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur »
123 . L’absence de dépôt de garantie est d’ailleurs à mentionner obligatoirement dans le contrat de bail
124 .
B/ La garantie Visale et le cautionnement « classique »
20043-59 Sans être directement prévue par le titre I ter de la loi du 6 juillet 1989, la garantie Visale, « étroitement liée au bail mobilité dans l’esprit de ses promoteurs »
125 , induit la prise en charge gratuite des impayés de loyers et des dégradations locatives du locataire.
On peut lire ci-dessous l’article d’Action Logement intitulé « Bail mobilité : les choses à savoir » :
20043-60 À défaut d’opter pour la garantie Visale, qui a priori sera la solution de principe au regard du parallélisme entre les publics éligibles au bail mobilité et les bénéficiaires de cette garantie, les parties au bail peuvent opter pour un cautionnement « classique ».
C/ L’absence de solidarité entre les colocataires et/ou leurs cautions
20043-61 « Toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite »
126 . La loi Alur avait déjà limité dans le temps la solidarité entre locataires ainsi que celle entre colocataires et cautions
127 . Même si le risque de défaillance est plus faible pour le bailleur, en présence ici d’un bail de courte durée, le législateur a choisi d’avantager les locataires, comme s’il voulait mettre un terme à cette pratique de solidarité
128 .
Section II – En secteur de logement social
20043-62 Dans le secteur social de l’habitat locatif, l’encadrement de la fixation et de l’évolution du loyer est très spécifique
(Sous-section I) . En revanche, les garanties des obligations financières du locataire relèvent du droit commun
(Sous-section II) .
Sous-section I – Fixation et évolution du loyer
20043-63 Le montant des loyers HLM est encadré tant lors de sa fixation
(§ I) que de sa révision
(§ II) . Il existe également des régimes spéciaux au titre des conventions d’utilité sociale (CUS) et au titre des suppléments ou des réductions de loyers de solidarité (SLS ou RLS)
(§ III) .
§ I – Fixation du loyer initial
20043-64 Une fiche relative à la fixation du loyer initial d’un logement social est mise à disposition par le ministère du Logement.
20043-65 Avant d’étudier les modalités de fixation du loyer par l’organisme HLM bailleur
(B) , il convient de rappeler que ce dernier est tenu par un loyer maximum
(A) .
A/ Le loyer maximum
20043-66 L’autorité administrative fixe un loyer maximum des logements HLM. Les conditions du plafonnement seront différentes selon que le logement est ou non conventionné.
I/ Logements non conventionnés129
20043-67 L’encadrement du loyer plafond des logements HLM non conventionnés (2 % du parc HLM) résulte d’une fourchette comprenant un minimum et un maximum déterminés par un arrêté du 14 octobre 1963 selon la catégorie du logement (PSR
130 , PLR
131 , HLMO
132 , ILM
133 , ILN
134 ). Un arrêté du 27 février 1979 a gelé « les fourchettes » HLM existantes au 1
er janvier 1979. Chaque année, le minimum et le maximum des fourchettes sont révisés en fonction de l’indice Insee du coût de la construction et depuis le 1
er janvier 2010 en fonction de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL).
II/ Logements conventionnés
20043-68 Pour les logements conventionnés
135 , la détermination du loyer maximum du programme résultera de la convention signée entre le bailleur social et l’État ou l’autorité délégataire. Le loyer maximal est fixé en euros par mètre carré de surface corrigée pour les conventions conclues avant le 1
er juillet 1996 et par mètre carré de surface utile pour les logements neufs et conventionnés après le 1
er juillet 1996. Depuis le 1
er janvier 2010, les loyers maximaux des conventions APL sont révisés chaque année à la date du 1
er janvier en fonction de l’évolution de l’indice de révision des loyers (IRL).
B/ La fixation du loyer par l’organisme HLM
20043-69 L’article L. 442-1-1 du Code de la construction et de l’habitation précise que les organismes HLM fixent librement les loyers des logements faisant l’objet d’une nouvelle location dans les limites fixées du loyer maximum défini soit par la fourchette HLM, soit par la convention signée entre l’État et le bailleur social.
§ II – Évolutions du loyer
20043-70 La révision du loyer résulte d’une décision de l’organisme HLM soumise au contrôle de légalité du représentant de l’État dans le département. La révision est libre sous réserve de ne pas dépasser les limites des plafonds actualisés chaque année. L’article 159 de la loi du 22 août 2021
136 qui interdit la révision, la majoration ou la réévaluation des loyers de logements énergivores (classes F et G) ne s’applique pas aux loyers des logements HLM.
20043-71 Si le bailleur réalise des travaux de performance énergétique sur son immeuble, il peut demander au locataire une participation qui prend la forme d’une contribution pour le partage des économies de charges. Le décret du 25 mars 2009
137 en précise les conditions d’application. Le loyer est susceptible d’évoluer lorsque le bailleur réalise des travaux. Les règles applicables sont issues des conventions d’utilité sociale qui seront étudiées au paragraphe suivant.
§ III – Les régimes spéciaux
A/ La nouvelle politique des loyers (NPL)
20043-72 La loi n
o 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (dite « loi Molle »)
138 a substitué au conventionnement global du parc HLM une
convention d’utilité sociale (CUS) . Il s’en est suivi deux générations de conventions d’utilité sociale. Les premières ont été mises en œuvre à compter du 1
er juillet 2011 pour une durée de six ans. Les conventions d’utilité sociale de seconde génération, réformées par la loi du 23 novembre 2018 (dite « loi Elan »), sont entrées en vigueur à compter du 1
er juillet 2019. La convention d’utilité sociale comprend, outre un volet accession, un volet locatif qui peut prévoir la mise en œuvre de la nouvelle politique du logement (NPL) visée à l’article L. 445-2 du Code de la construction et de l’habitation. La nouvelle politique du logement, qui est facultative, apporte une souplesse en termes de loyers maximums et de révision des loyers.
I/ Règles applicables en matière de loyers maximums
20043-73 L’article L. 445-3, II du Code de la construction et de l’habitation précise que le montant maximal de la masse des loyers de l’ensemble des immeubles de l’organisme qui applique la nouvelle politique du logement (NPL) doit rester constant par rapport à la situation antérieure. Pour déterminer le loyer maximum de l’ensemble immobilier, le même texte permet à l’organisme d’unifier la surface de référence de son patrimoine, en choisissant soit la surface corrigée, soit la surface utile. Dans le cadre de la NPL, l’organisme fixe le montant maximal de la moyenne des loyers maximaux applicables aux logements de l’ensemble immobilier. Ce montant est fixé en euros par mètre carré et par mois pour chaque plafond de ressources déterminé pour l’attribution des logements (PLAI, PLUS, PLS). Les loyers plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de la variation de l’IRL du deuxième trimestre, que l’organisme applique ou non la nouvelle politique du logement.
II/ Règles applicables en matière de révision des loyers
20043-74 La loi du 27 janvier 2017
139 permet à l’autorité administrative d’autoriser une augmentation de loyer pour une partie du patrimoine de l’organisme qui a fait l’objet d’une
réhabilitation , avec ou sans application de la nouvelle politique du logement. Cette augmentation, qui vaut pour « une période déterminée », est plafonnée à 5 % en sus de la variation de l’IRL, d’une année par rapport à l’autre. La hausse peut être supérieure à ce plafond « en cas d’accord des associations représentatives de locataires et des locataires dans les conditions fixées à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986… ».
20043-75 Dans la nouvelle politique des loyers, l’organisme peut être autorisé à augmenter le loyer maximum de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier ayant fait l’objet de travaux « en vue d’assurer l’équilibre financier d’opérations d’amélioration ». L’article L. 445-3 du Code de la construction et de l’habitation plafonne l’augmentation du loyer maximum à 5 % en sus de la variation de l’IRL d’une année par rapport à l’année précédente. Il est enfin possible de déroger au loyer maximum de l’immeuble, sur plusieurs années, pour amortir les travaux de réhabilitation . Les régimes spéciaux ne se limitent pas à la souplesse pouvant être introduite par la nouvelle politique du logement (NPL). Ils permettent également aux organismes HLM de réclamer à certains locataires un supplément de loyer de solidarité (SLS) ou d’appliquer au contraire une réduction de solidarité (RLS).
B/ Le supplément de loyer de solidarité (SLS)
20043-76 Le versement d’un supplément de loyer de solidarité a été rendu obligatoire par la loi du 4 mars 1996
140 , modifiée par la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006
141 complétée par un décret du 21 août 2008
142 , et par la loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté
143 . Avant d’étudier les modalités de calcul du supplément de loyer de solidarité
(II) , il convient d’en cerner le champ d’application
(I) .
I/ Champ d’application
a) Logements concernés
i) Les logements inclus dans le champ du SLS
20043-77 Le supplément de loyer de solidarité s’applique :
aux logements occupés appartenant aux organismes HLM ;
gérés par eux qui ont été construits, améliorés ou acquis et améliorés avec le concours financier de l’État ;
ou conventionnés à l’APL.
La loi du 13 juillet 2006 a étendu le champ d’application aux logements financés en PLA distribué par le Crédit Foncier de France (PLA-CFF, supprimé depuis) puis en prêt locatif social (PLS), en prêt conventionné locatif (PCL) avec convention APL. Les logements dont le locataire est autorisé à exercer partiellement un usage professionnel sont soumis au supplément de loyer de solidarité.
ii) Les logements exclus du champ du SLS
20043-78 Sont exclus les logements qui ont bénéficié d’une subvention de l’Anah, ceux qui n’ont pas bénéficié d’un financement aidé ainsi que les logements ILN, les logements financés par les anciens PLS, ceux financés en PLI ou sur fonds propres, sous réserve de ne pas être conventionnés à l’APL.
20043-79 Certaines exclusions sont fondées sur l’usage du local loué : résidences autonomie (ex-logements-foyers), résidences sociales, logements de fonction des gardiens et des concierges, les logements attenant à des commerces et inclus dans les baux commerciaux. D’autres exclusions tiennent à la localisation du logement : il s’agit des logements situés en zones urbaines sensibles (ZUS), dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) ou en zones de revitalisation rurale (ZRR). Il existe encore d’autres exclusions légales telles que les logements loués à certaines personnes morales en vue de leur sous-location à des personnes en difficulté
144 ou les zones ou quartiers définis par le programme local de l’habitat (PLH) dans lesquels le SLS ne s’appliquera pas.
20043-80 La loi du 27 janvier 2017 a exclu du SLS, pendant trois ans, les locataires d’immeubles acquis par les organismes HLM et conventionnés à l’APL en application de l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation. La loi Elan, par son article 88, en a également exclu les locataires qui étaient en place lors du conventionnement de l’immeuble par le bailleur social et qui ont refusé de signer un nouveau bail HLM conforme à la convention APL.
b) Les locataires concernés par le SLS
20043-81 Le paiement d’un SLS est obligatoire pour les locataires dont les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer dépassent en cours de bail d’au moins 20 % le plafond applicable pour l’attribution du logement.
Le bailleur social est tenu de réclamer le paiement d’un SLS . À défaut, il encourt une pénalité
145 de 50 % des sommes exigibles non mises en recouvrement, portée à 100 % par la loi de finances pour 2018.
20043-82 Afin de déterminer les locataires assujettis au SLS et d’en liquider le montant, une enquête est réalisée tous les ans en septembre-octobre pour une application du SLS l’année suivante. Tout locataire du parc social est dans l’obligation de répondre à l’enquête. Il s’expose, à défaut, à des sanctions graduées. En l’absence de réponse, une indemnité de 25 € maximum est perçue pour frais de dossier
146 . Quinze jours après une mise en demeure de répondre, le SLS sera liquidé avec application du supplément de loyer maximum. En cas de non-réponse pendant deux ans, dans les zones tendues, la loi du 27 janvier 2017 a prévu la déchéance du droit au maintien dans les lieux à l’issue d’un délai de dix-huit mois à compter du 1
er janvier de l’année qui suit ces deux années. Cette sanction aggravée ne s’applique cependant pas aux locataires âgés de soixante-cinq ans et plus ou présentant un handicap ou ayant à leur charge une personne présentant un handicap. Elle ne s’appliquera pas non plus aux locataires de logements situés dans des QPPV.
II/ Montant
a) Le calcul du SLS
20043-83 Le barème du SLS résulte des articles R. 441-19 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Il est calculé par mètre carré de surface habitable à partir des ressources du locataire et de la composition du foyer. Le montant du SLS mensuel est obtenu à partir de la règle de calcul suivante :
SLS = SH × CDPR × SLR
SH correspond à la surface habitable du logement.
CDPR est le coefficient de dépassement du plafond de ressources d’attribution d’un logement locatif social.
20043-84
Le CDPR, coefficient de dépassement du plafond de ressources
Dépassement des revenus maximums pour l’attribution du logement
Valeur du coefficient de dépassement à appliquer
De 20 %
0,27
De 21 % à 59 %
0,06 pour chaque nombre entier de l’intervalle
De 60 % à 149 %
0,08 pour chaque nombre entier de l’intervalle
À partir de 150 %
0,1 pour chaque nombre entier de l’intervalle
Exemple :
Les revenus dépassent de 22 % le plafond de ressources, le calcul du CDPR est le suivant :
sur la tranche de dépassement de 20 % : 0,27 ;
sur la tranche de dépassement de 21 % à 59 % : 0,06 × 2 (c’est-à-dire 0,06 pour 21 et 0,06 pour 22) ;
soit un total de : 0,27 + (0,06 × 2) = 0,39.
SLR est le supplément de loyer de référence calculé en euros de mètre carré de surface habitable qui est fixé selon la zone géographique. Il est révisé chaque année en fonction de la variation de l’IRL du troisième trimestre.
20043-85
Montant du supplément de loyer de référence (SLR) par mètre carré habitable
En Île-de-France
Zone géographique
Montant mensuel par m2 habitable
Paris
Commune limitrophe de Paris
2,91 €
Autre commune de l’agglomération parisienne
Zone d’urbanisation
Ville nouvelle
2,33 €
Autres territoires en Île-de-France
1,16 €
En province
Zone géographique
Montant mensuel par m2 habitable
Agglomération ou communauté urbaine de plus de 100 000 habitants
Commune rattachée à EPCI compétent en matière d’habitat et regroupant plus de 100 000 habitants
Zone d’urbanisation
Ville nouvelle
1,16 €
Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte
Autres territoires en province
0,29 €
b) Les plafonnements
20043-86 Le Code de la construction et de l’habitation prévoit
deux mécanismes de plafonnement du montant du SLS.
D’une part, le montant du SLS est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 30 % des ressources de l’ensemble du ménage
147 . Avant le 1
er janvier 2018, date d’entrée en vigueur de la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté du 27 janvier 2017, la proportion maximale était fixée à 25 %.
D’autre part, un deuxième plafonnement a été rétabli par une ordonnance du 15 mai 2019 prise en application de l’article 88 de la loi Elan. L’article L. 441-1 du Code de la construction et de l’habitation plafonne le montant du SLS lorsque, cumulé avec le loyer principal, il excède un plafond fixé par décret qui tient compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée
148 . Ce deuxième plafonnement concerne les locataires acquittant un loyer dérogatoire car ils dépassaient, au moment de la conclusion du bail conforme à la convention APL, le plafond de ressources alors en vigueur.
C/ La réduction de loyer de solidarité (RLS)
20043-87 Ce mécanisme de réduction de loyer de solidarité (RLS) a été créé par la loi de finances pour 2018 du 30 décembre 2017
149 . À l’inverse du SLS, il impose aux bailleurs sociaux une baisse de loyer aux ménages les plus modestes. Il vient compenser la diminution du montant des aides personnalisées au logement, impactant les ressources des bailleurs sociaux. Nous étudierons successivement son champ d’application
(I) puis ses modalités de calcul
(II) .
I/ Champ d’application
a) Les logements concernés
20043-88 La réduction de loyer de solidarité (RLS) est applicable, selon l’article L. 442-2-1 du Code de la construction et de l’habitation, aux logements gérés par un organisme HLM
150 ou par une SEM et ouvrant droit à l’APL, à l’exception des logements-foyers conventionnés. Sont donc exclus du champ de la RLS les logements sociaux non conventionnés à l’APL ainsi que les logements conventionnés mais gérés par des bailleurs privés ou par des opérateurs n’ayant ni la qualité d’organisme HLM ni de SEM de l’article L. 481-2 du code précité.
b) Les locataires concernés
20043-89 Pour bénéficier de la réduction de loyer de solidarité, le locataire ne doit pas dépasser un plafond de ressources qui dépend de la composition de son ménage et de la zone géographique du logement. Les plafonds sont revalorisés chaque année par arrêté
151 . Pour les locataires éligibles à l’APL, ce sont les caisses d’allocations familiales (CAF) et les caisses de mutualité sociale agricole (CMSA) qui transmettent aux bailleurs le montant de la RLS à appliquer et informent les locataires de la baisse d’APL et du loyer. Pour les locataires ne bénéficiant pas de l’APL, il conviendra aux bailleurs d’identifier parmi leurs locataires ceux qui sont éligibles à la RLS.
20043-90
Plafonds de ressources mensuelles ouvrant droit à la RLS pour 2023 (A. 27 févr. 2018, art. 1)
La RLS est applicable aux locataires dont les ressources sont inférieures à un plafond, fonction de la composition du foyer et de la zone géographique (CCH, art. L. 442-2-1). Ce plafond est fixé par arrêté dans la limite de montants maximaux.
Les plafonds de ressources étaient indexés chaque année, au 1er janvier, sur l’évolution en moyenne annuelle de l’indice des prix à la consommation des ménages hors tabac, constatée pour l’avant-dernière année précédant cette revalorisation. Ils ont été gelés depuis 2020 (L. fin. pour 2020, 2021, 2022 et 2023).
Désignation
Plafonds de ressources (en euros)
Zone I
Zone II
Zone III
Bénéficiaire isolé
915
854
828
Couple sans personne à charge
1 102
1 042
1 008
Personne seule ou couple ayant une personne à charge
1 403
1 329
1 289
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
1 669
1 583
1 536
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
2 043
1 943
1 877
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
2 357
2 243
2 169
Personne seule ou couple ayant cinq personnes à charge
2 624
2 497
2 411
Personne seule ou couple ayant six personnes à charge
2 905
2 764
2 671
Par personne à charge supplémentaire
+ 283
+ 266
+ 247
II/ Le montant de la réduction de loyer de solidarité
20043-91 Le montant maximum de la RLS est encadré tant par la loi que par arrêté. En effet, l’article L. 442-2-1 du Code de la construction et de l’habitation définit les montants maximums de RLS en deçà desquels un arrêté fixe chaque année les montants applicables par catégorie de ménage et la zone géographique. À compter du 1
er janvier 2023, le montant de la RLS a été fixé par un arrêté du 30 décembre 2022
152 .
20043-92
Montant mensuel de la RLS pour 2023 (www.anil.org/aj-reduction-loyer-solidarite-rls-apl/) (A. 27 févr. 2018, art. 2)
Le montant mensuel de la RLS est fixé chaque année par arrêté, dans la limite des montants maximaux de RLS prévus par la loi (CCH, art. L. 442-2-1).
La revalorisation du montant mensuel de la réduction de loyer de solidarité correspond au moins à l’évolution de l’indice de référence des loyers.
Cependant, pour 2023, la loi de finances a prévu que l’évolution du montant mensuel de la RLS pouvait être inférieure à l’évolution de l’IRL (L. no 2022-1726, 30 déc. 2022 de finances pour 2023, art. 176, II).
Désignation
Montant mensuel de la RLS (en euros)
Zone I
Zone II
Zone III
Bénéficiaire isolé
52,16
45,66
42,76
Couple sans personne à charge
63,00
55,79
51,80
Personne seule ou couple ayant une personne à charge
71,14
62,50
57,99
Par personne à charge supplémentaire
10,24
9,09
8,22
20043-93 – Bilan des correctifs de loyers des logements sociaux. – Ces mécanismes correctifs du loyer social, à la hausse (SLS) ou à la baisse (RLS), sont particulièrement complexes et leurs effets semblent difficilement mesurables tant pour le locataire que pour le bailleur social. La Cour des comptes a publié le 4 mars 2021 une enquête sur le dispositif de la RLS. L’économie réalisée en termes d’APL est moindre que celle annoncée (1,5 milliard d’euros par an) : de l’ordre de 800 millions d’euros en 2018 et 2019. Elle formule deux recommandations. La première consisterait à concevoir un dispositif plus lisible, moins complexe, plus sécurisé et réduisant le coût de gestion. La seconde viserait à mesurer le réel impact de la RLS sur la situation financière et la capacité d’investissement des bailleurs sociaux en établissant des critères et des outils d’analyse partagés. Les résultats de cette enquête ainsi que les recommandations de la Cour des comptes sont disponibles ci-après :
20043-94 Contrairement au contrôle des loyers, les règles applicables aux garanties financières données par le locataire social diffèrent peu de celles applicables au secteur locatif privé.
Sous-section II – Les garanties données par le locataire
§ I – Le cautionnement
20043-95 Depuis la loi n
o 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, il est interdit aux bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, de demander qu’une personne physique puisse se porter caution des logements qu’ils louent. Le recours à la caution est cependant possible pour les personnes morales dans deux hypothèses. D’une part, un organisme autorisé par le décret du 28 décembre 2009
153 peut se porter caution. D’autre part, le recours à une caution est également possible si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.
20043-96 À la différence du secteur privé, les locataires HLM sont titulaires de contrats de location d’une durée courte (le plus souvent un mois ou trois mois) qui se reconduisent tacitement
154 . La Cour de cassation
155 leur reconnaît un caractère de contrat à durée indéterminée. Il conviendra donc de prévoir une durée précise à l’engagement de caution. S’il est conclu sans limitation de durée, la caution pourra le résilier à tout moment.
§ II – Le dépôt de garantie
20043-97 Depuis la loi du 27 janvier 2017
156 , les règles applicables au montant du dépôt de garantie et à sa restitution pour les logements appartenant aux organismes HLM, conventionnés ou non conventionnés, ont été alignées sur les règles du secteur privé ; celles-ci ont été exposées plus haut.
83) L. n
o 2014-366, 24 mars 2014 :
JO 26 mars n
o 0072.
84) « Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d’un observatoire local des loyers mentionné à l’article 16. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones. »
85) L. n
o 2021-1104, 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets :
JO 24 août, n
o 1.
87) D. n
o 2021-852, 29 juin 2021, relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, pris en application de l’article 18 de la loi n
o 89-462 du 6 juillet 1989 (
JO 30 juin 2021).
88) D. n
o 2019-315, 12 avr. 2019, complété par A. n
o IDF-2021-06-04-00002, 4 juin 2021.
89) D. n
o 2020-41, 22 janv. 2020, complété par A. 22 févr. 2021.
90) D. n
o 2020-1619, 17 déc. 2020, complété par A. 1
er avr. 2021.
91) D. n
o 2021-688, 28 mai 2021, complété par A. 3 nov. 2021.
92) D. n
o 2021-1143, 2 sept. 2021, complété par A. 29 sept. 2021.
93) D. n
o 2021-1143, 2 sept. 2021, complété par A. 24 mai 2022, entré en vigueur le 1
er juill. 2022.
94) D. n
o 2021-1143, 2 sept. 2021, complété par A. 20 juin 2022, entré en vigueur le 15 juill. 2022.
95) CA Toulouse, 3
e ch., 8 juill. 2004 :
JurisData n
o 2004-254459 ;
Loyers et copr. 2005, comm. 42.
96) L. n
o 2018-1021, 23 nov. 2018 :
JO n
o 272, 24 nov. 2018.
97) F. Sauvage :
JCl. Notarial Répertoire , V°
Bail à loyer , fasc. 148,
Bail d’habitation , § 1.
98) L. n
o 89-462, 6 juill. 1989, art. 23.
100) D. n
o 87-713, 26 août 1987 :
JO 30 août, p. 9976.
101) D. n
o 82-955, 9 nov. 1982 :
JO 13 nov., p. 3405.
102) Cass. 3
e civ., 16 févr. 2010, n
o 08-70.452 :
AJDI 2010, 805, obs. Dreveau.
103) Cass. 3
e civ., 1
er juin 2005, n
o 04-12.137 :
JurisData n
o 2005-028693 ;
AJDI 2005, p. 662, note Y. Rouquet.
104) L. n
o 66-457, 2 juill. 1966, relative à l’installation d’antennes réceptrices de radiodiffusion :
JO 5 juill., p. 5654.
105) L. n
o 89-462, 6 juill. 1989, art. 23-1, mod. par L. n
o 2009-323, 25 mars 2009.
106) Angers, 8 oct. 2013, n
o 12/00750 :
AJDI 2014, 285.
107) L. 1989, art. 22, al. 1
er .
108) D. n
o 2009-1659, 29 déc. 2009, art. 1 : « Les organismes mentionnés au troisième alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée sont :
– les fonds de solidarité pour le logement prévus à l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée et les fonds locaux prévus à l’article 7 de la même loi ;
– les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l’effort de construction prévue à l’article L. 313-1 du code de la construction et de l’habitation agréés ;
– les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie en application des dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée ;
– tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement ».
109) Cass. 3
e civ., 4 oct. 2000, n
o 98-22.267 :
D. 2000, inf. rap. p. 265.
110) L. n
o 89-462, art. 8-1, créé par L. 24 mars 2014, mod. par L. 6 août 2015.
111) Cass. ass. plén., 6 déc. 2004, n
o 03-10.713 P, n
o 14 :
JurisData n
o 2004-026032 ;
D. 2005, act. jurispr. 70, obs. V. Avena-Robardet ;
D. 2005, 227, note L. Aynès.
112) Ord. n
o 2021-1192, 15 sept. 2021 :
JO 16 sept.
113) « À peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. À défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices. La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article. »
114) L. n
o 89-462, art. 24, I, al. 9.
115) P. Derrez,
Visale : vers la sécurisation du secteur locatif privé ? : Opérations immo. 2016, n
o 84, 32166622.
116) Montant du loyer et des charges rapporté aux revenus d’activité ou de remplacement des ménages.
117) Action Logement, Communiqué, 6 févr. 2019.
118) L. n
o 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-16.
119) L. n
o 89-462, 6 juill. 1989, art. 7, auquel renvoie l’article 25-12.
122) L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 permet aux parties d’opter pour un système « réel », sur justification des charges, ou pour le forfait.
123) L. n
o 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-17.
124) L. n
o 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-13, I, 11°.
125) D. Richard :
JCl. Bail à Loyer , Fasc. 115-30,
Locations soumises à la loi du 6 juillet 1989. Domaine d’application : bail mobilité , n
o 64.
126) L. n
o 89-462, 6 juill. 1989, art. 25-13, II.
127) L. 6 juill. 1989, art. 8-1 et 8-2.
128) V. en ce sens : D. Richard :
JCl. Bail à Loyer , Fasc. 115-30,
Locations soumises à la loi du 6 juillet 1989. Domaine d’application : bail mobilité , n
o 66.
129) CCH, art. L. 442-1 ; R. 442-1.
130) PSR : programme social de relogement.
131) PLR : programme à loyer réduit.
132) HLMO : HLM ordinaires.
133) ILM : immeuble à loyer moyen.
134) ILN : immeuble à loyer normal.
136) L. n
o 2021-1104, 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets :
JO n
o 0196, 24 août 2021, texte n
o 1.
137) D. n
o 2009-1438, 23 nov. 2009, relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d’économie d’énergie réalisée par un bailleur social :
JO 25 nov., p. 20227.
138) JO n
o 0073, 27 mars 2009.
139) CCH, art. L. 353-9-3 et L. 442-1.
140) L. n
o 96-162, 4 mars 1996 :
JO 5 mars p. 3406.
141) L. n
o 2006-872, 13 juill. 2006 :
JO 16 juill.
142) D. n
o 2008-825, 21 août 2008 :
JO 23 août, p. 13290.
143) L. n
o 2017-86, 27 janv. 2017 :
JO 28 janv., n
o 1.
144) CCH, art. L. 442-8-1.
145) CCH, art. L. 441-11.
147) CCH, art. R. 441-20, al. 3.
148) Pour l’année 2022 : V. A. n° TREL2134987 A, 29 nov. 2021 :
JO 5 déc. 2021.
149) L. fin. n
o 2017-1837, 30 déc. 2017, art. 126.
150) Sur renvoi de CCH, art. L. 481-2.
151) Pour l’année 2022 : V. A. n° LOGL2133653A, 20 déc. 2021 :
JO 26 déc. 2021.
152) NOR : TREL2233089A :
JO n
o 303, 31 déc. 2022, texte n
o 110.
153) D. n
o 2009-1659, 28 déc. 2009 pris pour l’application de l’article 22-1 de la loi n
o 89-462 du 6 juillet 1989.
154) Peu importe, en fait, la durée du bail en HLM car le locataire y a un droit à maintien dans les lieux.
155) Cass. 3
e civ., 2 mars 1988, n
o 86-16.200 P :
Bull. civ. 1988, III, n
o 50.
156) L. n
o 2017-86, 27 janv. 2017, relative à l’égalité et la citoyenneté, art. 120 :
JO 28 janv., n
o 1.
