21 Juil Chapitre II – Le portage intéressé
1375 Le financement du foncier en agriculture constitue une préoccupation de tous les opérateurs du monde agricole. La taille des exploitations croît de façon significative depuis de nombreuses années, augmentant ainsi le poids de l’investissement pour les agriculteurs. Leur capacité de financer le foncier exploité ou de mettre en place une stratégie d’agrandissement est limitée par la faible rentabilité des exploitations. Ce phénomène se traduit par la nécessité de recourir à la financiarisation de l’agriculture. Les coopératives agricoles se sont emparées du problème pour aider les exploitants à porter le foncier agricole (Section I). Parallèlement, le recours aux sociétés d’investissement se développe, constituant une solution de financement alternative (Section II).
1376 – Les nouveaux objectifs des coopératives. – Les coopératives, catégorie sui generis de sociétés (C. rur. pêche marit., art. L. 521-1 et s.)533, sont en plein essor534. Leur capital social variable les soumet cependant aux fluctuations des souscriptions de leurs adhérents535. Combinant la nécessité de maintenir l’adhésion de leurs membres536et le besoin des agriculteurs de trouver des capitaux pour acheter de la terre, elles fournissent aujourd’hui des services d’intermédiation financière ou d’entremise, devenant ainsi des acteurs impliqués dans l’installation des agriculteurs. En effet, les coopératives rencontrent des difficultés de renouvellement des générations de leurs associés et, par conséquent, celles d’assurer le maintien d’un système de production rentable. Cette nouvelle activité de portage s’inscrit dans une politique de pérennité des coopératives537. Elles se groupent en unions de coopératives agricoles et mobilisent ainsi des moyens économiques plus importants pour réaliser leurs nouveaux objectifs.
1377 – Le respect de l’objet social des coopératives. – L’objet social des coopératives est l’utilisation en commun de tous moyens de nature à faciliter ou développer l’activité économique en l’améliorant ou en l’accroissant (C. rur. pêche marit., art. R. 521-1 etR. 521-2)538. Toutes les opérations réalisées par les coopératives se font uniquement avec leurs coopérateurs sur le principe égalitaire « un homme, une voix », assorti d’un système de pondération statutaire selon l’importance de l’activité des membres (C. rur. pêche marit., art. R. 521-3). Par conséquent, la décision des coopératives d’intervenir sur le foncier est prise par l’assemblée générale en respectant l’égalité entre les coopérateurs et sous couvert des recommandations du Haut Conseil de la coopération agricole (HCCA). Celles-ci supposent en effet une conformité à la réglementation des coopératives, et notamment le respect de l’engagement coopératif du candidat à l’acquisition.
1378 – L’importance du portage coopératif. – En 2013, sur un échantillon de soixante-deux coopératives, 48 % ont fait l’acquisition de foncier, principalement dans le domaine viticole, dont 44 % par l’intermédiaire de filiales constituées à cet effet539. Le plus souvent, la coopérative s’associe avec des coopérateurs dans un GFA investisseur (C. rur. pêche marit., art. L. 322-3). Elle se charge d’attirer des investisseurs extérieurs en mettant en avant les avantages fiscaux et la distribution de bouteilles de la cuvée du domaine viticole. Les parcelles sont données à bail par le GFA aux associés coopérateurs540.
1379 – Le leaseback coopératif. – Un autre schéma de portage du foncier fondé sur le leaseback a été mis en place par les coopératives pour aider les agriculteurs en difficulté. Il repose sur le modèle suivant : un exploitant ayant besoin de trésorerie cède ses terres à la coopérative de portage, avec une faculté de rachat au prix initial dans un délai de cinq ans. En contrepartie, la coopérative lui loue les terres dans le cadre d’un bail cessible, assurant ainsi la transmissibilité du bail à un éventuel successeur. La coopérative s’assure que l’intégralité de son investissement est affectée à l’économie agricole.
1380 – Le financement des opérations de portage par les coopératives. – Les coopératives ont recours aux conventions de partenariat avec des établissements financiers, principalement avec le Crédit agricole, pour financer le portage.
Elles trouvent également d’autres sources de financement, parmi lesquelles :
les fonds d’investissement, à l’instar de Labeliance541. Ces fonds sont abondés par des investisseurs cherchant la défiscalisation. L’interface entre les candidats à l’installation, nécessairement associés de la coopérative, et le fonds d’investissement est assurée par un groupement d’utilisation de financement agricole (GUFA) dont sont membres les chambres d’agriculture542. Le fonds d’investissement est chargé de lever les fonds auprès des particuliers, et le GUFA de sélectionner les projets agricoles éligibles à ce type de financement dans lesquels sont placés les fonds543 ;
le Fonds européen agricole pour le développement rural : le FEADER est un instrument de financement de la politique agricole commune, participant à hauteur de 10 % aux opérations de portage réalisées par les coopératives ;
le compte d’affectation spéciale de développement agricole et rural (CasDAR)544. Par exemple, le programme de développement de l’organisation « Coop de France » a bénéficié d’un financement au titre du CasDAR pour assurer le financement de son projet de portage.
1381 – La nécessaire collaboration de la SAFER. – Les recommandations du HCCA limitent les actions de portage des coopératives, devant rester des activités accessoires à leur activité principale (C. rur. pêche marit., art. L. 521-1). Il impose de retenir le seuil de propriété à 20 % des surfaces exploitées545, même si ce seuil peut être contourné par la création de filiales de type GFA. Dans ces conditions, des conventions sont régularisées entre la coopérative et la SAFER. Après validation du montage financier par l’établissement prêteur546, le candidat à l’installation porteur d’un projet547passe devant le comité technique de la SAFER associée au projet. L’acquisition s’effectue conjointement par la coopérative et la SAFER au moyen d’un prêt in fine. La SAFER œuvre par l’intermédiaire des substitutions. Le foncier est mis à disposition du candidat sélectionné par convention d’occupation précaire ou de mise à disposition pendant une durée de cinq à onze ans maximum. Une convention supérieure à dix ans permet d’obtenir une subvention du conseil départemental. L’exploitant, bénéficiaire d’une promesse de vente, a la faculté d’acheter le foncier au terme convenu, permettant ainsi le remboursement du prêt in fine au moyen du prix de vente. Durant la période de crédit, la coopérative et la SAFER règlent les intérêts ainsi que les frais financiers au moyen du fermage versé par l’exploitant, ce qui permet d’autofinancer le portage. En cas d’insuffisance de trésorerie, la collectivité locale prend en charge les frais de portage par la SAFER, en justifiant son intervention au nom de l’installation et de la préservation du tissu rural. Dans l’hypothèse où le candidat ne lève pas l’option au terme convenu, la SAFER est dans l’obligation de désigner un nouveau candidat.
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La première coopérative de portage foncier, dénommée Terrafine, est basée en Ille-et-Vilaine. Il s’agit d’une société coopérative d’intérêt collectif, agréée « entreprise solidaire d’utilité sociale » (ESUS)548.
Les porteurs de parts de la coopérative contribuent indirectement au financement du portage, en prenant connaissance des projets à financer sur le site internet dédié549. Il s’agit d’un placement permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts550.
1383 Peu plébiscités, les GFA investisseurs constituent pourtant une solution de portage efficace. Ils permettent en effet de maintenir les exploitants sur leurs terres ou d’installer des agriculteurs en leur enlevant la charge de l’achat du foncier (Sous-section I). D’autres solutions ont été empruntées au droit commercial : les holdings ont fait leur apparition dans le monde agricole, permettant d’optimiser le financement du foncier (Sous-section II).
1384 – Le schéma de portage par les GFA investisseurs. – Le but d’un GFA investisseur est de drainer des capitaux vers l’agriculture en faisant entrer des investisseurs dans le capital de la société afin d’acquérir des terres. Le GFA investisseur permet de décharger l’exploitant du poids de l’investissement du foncier en dissociant l’exploitation de la propriété. Il permet d’installer des agriculteurs ou de maintenir des fermiers en place lorsqu’ils ne sont pas en mesure d’acquérir eux-mêmes l’exploitation ou de permettre l’agrandissement d’une exploitation. Les investisseurs bénéficient d’avantages fiscaux en contrepartie de leur participation551. Leur motivation est souvent fiscale, mais relève également du sentiment d’appartenance au monde agricole. Depuis 2014552, certaines personnes morales ont été autorisées à investir dans ce type de GFA (C. rur. pêche marit., art. L. 322.3), comme par exemple les coopératives, les SICA553ou, à titre transitoire, la SAFER (C. rur. pêche marit., art. L 322-2), sans toutefois prendre des fonctions de direction, d’administration ou de gestion. En revanche les SCEA sont exclues.
1385 – Une structure d’investissement tournée vers la location. – Les GFA investisseurs louent les terres dont ils sont propriétaires par bail soumis au statut du fermage. L’obligation d’un bail à long terme est imposée lorsqu’une personne morale est associée du groupement. En général, les GFA investisseurs acquièrent uniquement les terres, l’exploitant demeurant propriétaire des bâtiments d’exploitation.
1386
Le couple GFA investisseur/bail cessible est une solution intéressante, procurant une meilleure rentabilité aux porteurs de parts. Le bail cessible permet en effet une majoration de loyer, tout en bénéficiant des mêmes avantages fiscaux que le bail rural classique. Par ailleurs, le besoin de rentabilité et le montant de l’indemnité d’éviction limitent le risque de refus de nouvellement du bail pour l’exploitant.
1387 – L’intérêt des GFA investisseurs. – L’intérêt des GFA investisseurs est l’apport de capitaux extérieurs, permettant d’asseoir des structures foncières pérennes. Par ailleurs, les fonds propres du GFA sont obligatoirement affectés à des investissements à destination agricole, par exemple l’achat de terres ou l’amélioration des biens détenus. Le GFA investisseur constitue souvent une solution judicieuse pour la transmission d’une exploitation, familiale ou non. L’entrée d’investisseurs dans un GFA permet également de désintéresser les associés sortants à moindre coût pour les associés restants.
1388 – Les inconvénients des GFA investisseurs. – Les GFA investisseurs ont eu des succès inégaux, notamment en raison du manque de flexibilité des fermages. Par ailleurs, les conditions de sortie sont souvent mal négociées entre les propriétaires des parts et les exploitants. Ainsi, il est judicieux de mettre en place ces conditions de sortie et de fixer une méthode de détermination du prix de cession des parts dès la souscription.
1389
La valeur élevée de certains vignobles nécessite une réflexion en terme d’optimisation et justifie l’entrée d’investisseurs financiers au capital des sociétés viticoles.
L’exploitant trouve dans le GFA investisseur une organisation juridique et fiscale lui permettant de rentabiliser l’acquisition des vignes554. Le recours au GFA investisseur lui permet de recueillir les capitaux nécessaires à la réalisation d’investissements indispensables au développement de l’exploitation. Il constitue ensuite un moyen de transmission de la propriété.
L’engouement des investisseurs pour le groupement foncier viticole (GFV) s’explique par l’indexation de la valeur de la part sur la valeur de la vigne, signe de rentabilité, l’absence de souci de gestion ou le paiement du fermage en bouteilles de vin555.
1390 Les sociétés holdings sont des structures détenant des titres dans le capital d’une ou plusieurs autres sociétés. Elles se démocratisent dans le domaine agricole. Leur utilisation se conçoit pour accélérer les projets de développement ou dans le cadre d’une transmission familiale.
1391 – La multiplicité des objectifs de portage par les sociétés holdings en agriculture. – Les objectifs de portage par des sociétés holdings sont multiples. Ils dépendent de la nature des exploitations (forte empreinte familiale ou nécessité de regroupement hors cadre familial), des régions et des spécificités de l’exploitation.
Les principaux objectifs consistent :
à consolider les structures existantes et assurer ainsi leur pérennité. Le but est de réunir des investisseurs dans le cadre familial ou hors cadre familial ;
à organiser progressivement la transmission des terres et de l’exploitation agricole. Les associés exploitants partagent la détention du capital de la holding avec les enfants non repreneurs par exemple. L’entrée ou la sortie des associés est facilitée par la transmission progressive des parts. Les droits sociaux sont rachetés par société holding, au besoin au moyen d’un emprunt, les intérêts du prêt étant imputables sur les revenus de la société cible ;
à retenir un schéma de portage permettant une optimisation sociale et fiscale556.
1392 – Les sociétés cibles. – Dans le domaine agricole, les sociétés cibles sont le plus souvent des sociétés civiles immobilières ou des sociétés civiles d’exploitation agricole (SCEA). En effet, les EARL ou les GAEC n’ont pas la possibilité d’ouvrir leur capital à des personnes morales. La prise de participation dans les GFA est permise sous certaines conditions et sous réserve que la société holding ne soit pas une holding animatrice557(C. rur. pêche marit., art. L. 322-3).
La détention du capital par d’autres personnes morales ne saurait atteindre 100 % du capital, l’article L. 322-5 du Code rural et de la pêche maritime imposant le faire-valoir indirect au profit d’une personne physique.
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En 2015, l’Association européenne des institutions d’aménagement rural (AEIAR) a réalisé un état des lieux de l’accès au foncier impactant la régulation des exploitations agricoles au sein des pays de l’Union européenne558.
Il en ressort qu’en France, la régulation du marché foncier agricole est nettement plus accentuée que dans les autres pays européens. Tout en qualifiant la détention du foncier agricole de « pierre angulaire de la souveraineté alimentaire de l’Europe et de ruralité vivante »559, cette étude met en évidence la marginalisation du modèle familial et la progression corrélative des structures sociétaires. Le nombre d’exploitations agricoles a en effet diminué de 22 % au cours des quinze dernières années. Pour autant, parler de menace imminente pour l’agriculture familiale paraît excessif560.
Rien ne s’oppose à la coexistence de plusieurs modèles compte tenu de la grande diversité des territoires. Il est impossible de voir se développer un modèle unique s’appliquant aussi bien en Haute-Saône qu’en région bordelaise, tant l’écart de prix des terres et l’intérêt des investisseurs diffèrent.
Le constat est identique au plan européen :
en Italie, la superficie moyenne des exploitations agricoles est relativement faible (environ 7,5 hectares) ;
en Allemagne, de grandes exploitations sociétaires ont vu le jour dans les Länder ;
en Belgique, où le statut du fermage est très protecteur (la durée du bail peut aller jusqu’à quatre-vingt-dix-neuf ans), il n’existe pas de contrôle sur les cessions de parts sociales ;
en Hongrie, où il existe un droit de préemption au profit des agriculteurs voisins, on observe que le territoire agricole est réparti entre les grandes exploitations et les coopératives, d’une part, et les très petites exploitations, d’autre part, alors que seuls les agriculteurs personnes physiques diplômés, résidant dans l’Union européenne et désirant exploiter eux-mêmes la terre sont autorisés à acheter la terre ;
en Pologne, deux modèles coexistent : les terres publiques d’État et les terres privées. Sur les 15,5 millions d’hectares agricoles que compte le pays, les petites exploitations familiales de moins de cinq hectares sont majoritaires, mais rivalisent avec les grandes sociétés agricoles de plus de 300 hectares.
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