1459 Au-delà du cadre normatif régissant les activités agricoles potentiellement nuisibles à l’environnement, il appartient désormais aux acteurs du monde rural d’entrer pleinement dans une démarche « d’écologisation »⁶³⁶ de leurs activités. L’objectif étant de ne plus subir une réglementation contraignante, mais au contraire de créer des normes propres, adaptées à cette ambition majeure.

En particulier, les agriculteurs ont la faculté de s’engager dans l’agriculture durable (Section I). À ce titre, les propriétaires bailleurs ont également un rôle à jouer grâce au bail rural environnemental (Section II).

1460 – Définition. – L’agriculture durable transpose la notion de développement durable à l’agriculture. Elle repose sur trois piliers : écologique, économique et social. Ainsi, « l’agriculture durable doit satisfaire des besoins alimentaires à la fois quantitatifs et qualitatifs, permettre à l’entrepreneur agricole de tirer une rentabilité acceptable de son activité et d’accéder à un statut social privilégié, le tout en préservant le bien-être de l’homme et l’ensemble des éléments de la nature »⁶³⁷. Il ne s’agit pas d’un modèle figé, mais d’un concept général variant selon le type d’exploitation concerné. À ce titre, il s’adapte à tous les modèles existants, peu important la taille de l’exploitation.

1461 Le territoire sort de décennies d’agriculture intensive mettant à mal la pérennité de nos terres nourricières. L’utilisation continue des intrants chimiques entraîne en effet l’appauvrissement des sols et l’épuisement corrélatif des ressources. Au plan sémantique, l’agriculture durable s’oppose à cette exploitation conventionnelle. En réalité, le monde agricole évolue déjà vers des pratiques culturales plus respectueuses de l’environnement. Il existe à ce titre plusieurs types de productions apportant une plus-value environnementale (Sous-section I), la plus connue étant l’agriculture biologique (Sous-section II).

1462 Les démarches des agriculteurs vers une meilleure qualité environnementale prennent différentes formes. En pratique, elles déterminent des choix dans la conduite de l’exploitation permettant d’améliorer l’impact sur l’environnement. Certaines dénominations sont entrées dans le langage courant, semblant toutes recouvrer une même réalité. Il n’en est rien. Il convient par conséquent de les distinguer.

1463 Ainsi, l’engagement des agriculteurs pour une exploitation plus écologique prend des formes très variées. Il est possible d’en comprendre les modalités et difficultés à travers deux exemples significatifs. La certification environnementale forme le point d’entrée dans une démarche éco-responsable encadrée (§ I). L’agroforesterie mérite également une attention particulière (§ II).

1464 La loi « Grenelle 2 » a été présentée comme la boîte à outils juridique du Grenelle de l’environnement⁶⁵². Elle contient des dispositions pratiques visant à la mise en œuvre concrète de la loi « Grenelle 1 »⁶⁵³. Parmi ces dispositions, la certification environnementale accompagne les agriculteurs souhaitant s’engager dans une démarche « d’écologisation » de leur exploitation⁶⁵⁴. Il s’agit d’un processus progressif (A) permettant d’atteindre une haute valeur environnementale (B).

À titre liminaire, il convient de préciser que la certification est une démarche volontaire de la part d’exploitants faisant le choix de soumettre leur activité à un contrôle supplémentaire. Le concours du législateur se limite à la définition des objectifs à atteindre et à la vérification de leur respect.

1465 – La certification environnementale. – La certification environnementale identifie les modes de production particulièrement respectueux de l’environnement (C. rur. pêche marit., art. R. 617-1). Seules les activités agricoles au sens de l’article L. 311-1 du Code rural et de la pêche maritime sont éligibles à ce dispositif. Selon le degré de performance, l’exploitation obtient une certification de niveau différent.

1466 – Le premier niveau. – Pour atteindre le premier niveau, un bilan établi par un organisme certificateur agréé par le ministère de l’Agriculture⁶⁵⁵démontre la capacité de l’exploitant à respecter : soit les exigences environnementales et de santé des végétaux, soit les bonnes conditions agricoles et environnementales des terres⁶⁵⁶(C. rur. pêche marit., art. D. 617-2). Il s’agit par exemple de la tenue d’un cahier d’enregistrement des traitements phytosanitaires (au moins une fiche par culture) ou d’un plan d’épandage.

1467 – Le deuxième niveau. – La certification environnementale de l’exploitation constitue le deuxième niveau (C. rur. pêche marit., art. D. 617-3). Elle correspond au respect d’exigences imposées par un référentiel du ministère de l’Agriculture pour l’ensemble de l’exploitation⁶⁵⁷.

Il impose :

Il est également possible d’atteindre la certification de deuxième niveau au moyen de démarches attestant le respect d’exigences équivalentes (C. rur. pêche marit., art. D. 617-5). Les exploitations en agriculture raisonnée sont notamment éligibles à ce titre.

1468 – Le troisième niveau. – Le troisième niveau correspond au plus haut niveau d’exigence environnementale prévu par la réglementation (C. rur. pêche marit., art. D. 617-4). Il permet d’obtenir la qualification d’exploitation à haute valeur environnementale. Elle résulte du respect, pour l’ensemble de l’exploitation, de seuils de performance environnementale portant sur la biodiversité, la stratégie phytosanitaire, la gestion de la fertilisation et de la ressource en eau⁶⁵⁸. La mesure des seuils est réalisée par un organisme certificateur disposant d’une accréditation. Il s’appuie sur différents indicateurs pour réaliser son évaluation⁶⁵⁹.

1469 – La mention HVE. – Les exploitations ayant obtenu la certification de troisième niveau sont les seules à pouvoir se prévaloir de l’emploi de la mention « exploitation de haute valeur environnementale », ou de toute autre dénomination équivalente dans leur communication (publicité ou documents commerciaux). Elle répond au besoin clairement exprimé dans les travaux du Grenelle de l’environnement de reconnaître les exploitations engagées dans des démarches particulièrement respectueuses de l’environnement. Deux logos ont été mis en place par le ministère de l’Agriculture à la fin de l’année 2014. Ils permettent de faire apparaître « HAUTE VALEUR ENVIRONNEMENTALE » pour valoriser l’exploitation ou « ISSU D’UNE EXPLOITATION HAUTE VALEUR ENVIRONNEMENTALE » pour valoriser la production⁶⁶⁰.

1470 L’agroforesterie est un mode d’exploitation peu connu du grand public, visant à associer des productions sylvicoles et agricoles au sein d’un même tènement foncier. Elle connaît un renouveau depuis quelque temps⁶⁶¹. La nature juridique de l’agroforesterie est restée longtemps incertaine (A). Ses spécificités soulèvent des difficultés dans l’application du bail rural (B).

1471 Les activités agricoles et forestières sont traditionnellement distinctes et leurs régimes juridiques relèvent de deux codes différents⁶⁶². L’incompatibilité d’un double statut impose de rattacher l’agroforesterie à l’un d’eux uniquement. En s’appuyant sur sa définition et ses utilités (I), la reconnaissance de son caractère agricole s’impose (II).

1472 – Une formulation nouvelle de pratiques anciennes. – L’association de cultures et d’élevages avec des systèmes sylvicoles sur un même territoire est une pratique ancienne et traditionnelle. Au plan historique, elle contribua même à façonner les paysages ruraux. L’agriculture intensive, s’appuyant sur le remembrement et la mécanisation (les arbres limitent l’efficacité des machines), a détruit une grande partie des arbres et des haies jalonnant jadis le territoire agricole. Les paysages et les sols en furent profondément modifiés. Aujourd’hui, la recherche de solutions vertueuses sur les plans écologique et paysager amène à repenser ces méthodes ancestrales, même si elles continuent de diminuer sensiblement⁶⁶³.

Dans une acception large, l’agroforesterie est une dénomination générique visant « l’ensemble des pratiques agricoles associant des arbres aux cultures ou à l’élevage »⁶⁶⁴. Le Centre mondial pour l’agroforesterie en donne une présentation plus détaillée. Il décrit un système dynamique de gestion écologique des ressources naturelles intégrant des arbres dans les exploitations agricoles. Elle permet aux utilisateurs de la terre de maintenir et diversifier la production en améliorant leurs conditions sociales, économiques, environnementales et paysagères⁶⁶⁵. Concrètement, il s’agit d’assurer la présence de haies ou d’alignements d’arbres en bordure et à l’intérieur des parcelles cultivées, mais aussi des prés-vergers.

1473 – Des potentialités écologiques et économiques. – Ce mode d’exploitation du territoire fait apparaître un potentiel à la fois économique et écologique permettant de remplir les objectifs de la loi d’avenir agricole⁶⁶⁶. Écologiquement, les avantages attendus sont nombreux :

Toutefois, des pertes de rendement de culture et la présence de ravageurs abrités pondèrent le constat.

Des avantages économiques sont également attendus. Ils résultent d’abord des gains écologiques tels que l’amélioration de la qualité des sols et du système hydrique formant une ressource indirecte à court terme. Les arbres frugifères apportent en outre une récolte régulière accroissant le chiffre d’affaires de l’exploitation. La production de biomasse constitue également une source de revenus complémentaires à long terme pour l’exploitation. En effet, les arbres plantés sont susceptibles d’être exploités à l’issue d’un cycle long de croissance en tant que bois de chauffage ou matériaux de construction.

1474 – Le caractère agricole de l’agroforesterie. – L’agroforesterie a progressivement vu le jour à travers quelques réglementations européennes puis françaises. La première référence précise est apparue dans un règlement européen en 2005⁶⁶⁷. En 2006, un arrêté a posé le principe selon lequel les parcelles boisées sont considérées comme agricoles dès lors que le nombre d’arbres par hectare est inférieur ou égal à cinquante, surface occupée par les arbres comprise⁶⁶⁸. Une circulaire du 6 avril 2010 a ensuite fixé les règles de l’agroforesterie en la définissant comme « l’association au sein d’une même parcelle d’une production agricole animale et/ou végétale avec un peuplement d’arbres d’espèces forestières à faible densité (entre 30 et 200 arbres par hectare) »⁶⁶⁹.

À l’issue de ce travail réglementaire, l’agroforesterie est définie de manière précise : il s’agit d’une activité agricole s’appuyant sur un nombre d’arbres par hectare. Les mesures d’accompagnement prévues par la PAC 2014-2020 et la loi d’avenir inscrivent le développement de l’agroforesterie dans la durée. En effet, certaines aides du programme de développement rural hexagonal (PDRH) et de la PAC bénéficient directement aux aménagements agroforestiers⁶⁷⁰.

1475 Le propriétaire exploitant est entièrement libre de ses choix culturaux. Le preneur à bail rural et son propriétaire doivent au contraire intégrer la possibilité d’adopter cette pratique culturale dans leurs rapports contractuels en définissant ses conditions d’exercice. À ce titre, il convient d’envisager deux moments clés dans la vie des arbres : la plantation (I) et la coupe (II).

1476 La plantation d’arbres ou de haies en vue de réaliser une exploitation agroforestière n’est pas un acte courant en agriculture. Elle soulève deux difficultés : celle de l’autorisation du bailleur en cours de bail (a) et celle de l’indemnisation des améliorations en fin de bail (b).

1477 – La nécessaire adaptation des baux en cours. – Le retour de l’agroforesterie dans les pratiques agricoles rend nécessaire l’adaptation des baux en cours. Le régime des baux ruraux contient des dispositions constituant des freins à ce type d’exploitation. Il s’agit de l’obligation d’autorisation préalable du bailleur dans deux hypothèses :

Les autorisations de plantation à obtenir du bailleur posent d’abord une difficulté procédurale. Leur double fondement nécessite une double autorisation dont les régimes diffèrent sensiblement. En cas de refus du bailleur, le tribunal paritaire des baux ruraux est compétent pour statuer.

1478 – La solution de l’anticipation contractuelle. – La solution permettant de résoudre ces difficultés potentielles se trouve dans l’anticipation contractuelle. Il est en effet possible d’inclure ab initio dans le bail les autorisations appropriées.

1479 – L’espoir d’une évolution législative. – Afin d’accompagner le développement de l’agroforesterie, le législateur serait bien inspiré d’adapter les deux textes prévoyant l’autorisation du bailleur. A minima, il conviendrait d’harmoniser les deux procédures d’autorisation. Il pourrait même aller plus loin en dispensant purement et simplement le preneur d’avoir à obtenir l’accord du bailleur. Cette seconde hypothèse pose néanmoins certaines difficultés compte tenu du régime d’indemnisation de sortie de bail mise à la charge du bailleur.

1480 – La justification de l’indemnisation. – L’une des difficultés de l’agroforesterie est liée à la durée d’exploitation des arbres. En effet, elle ne correspond pas aux durées habituelles d’exploitations agricoles, étant bien souvent supérieure à la carrière de l’exploitant. Ainsi, il y a fort à parier que les arbres plantés seront toujours en place à l’issue du bail. S’agissant d’une amélioration du fonds, le versement d’une indemnité par le bailleur à l’exploitant se justifie en droit (C. rur. pêche marit., art. L. 411-69 et s.). Le régime général de cette indemnisation est parfaitement connu dans les rapports locatifs agricoles. Elle légitime actuellement l’accord préalable du propriétaire.

1481 – Une indemnisation parfois inadaptée. – Le régime d’indemnisation des améliorations en fin de bail est adapté aux arbres frugifères et aux vignes (C. rur. pêche marit., art. L. 411-71). Il s’appuie sur la notion d’entrée en production des plantations. Or, les arbres plantés dans le cadre d’une exploitation agroforestière sont souvent d’essences différentes⁶⁷⁵. Ils représentent davantage une valeur d’avenir qu’un espoir de revenus à court terme. Ainsi, le mode actuel d’évaluation de l’indemnité n’est pas adapté.

1482 – Une indemnisation à inventer. – À l’instar de l’accord du bailleur, le sort de l’indemnisation est susceptible d’être réglé dans le bail. Dans cette hypothèse, il est indispensable de prévoir le recours à une expertise des arbres tenant compte de leurs qualités et de leurs débouchés. Néanmoins, une évolution législative est là encore souhaitable afin d’encourager le développement de ce mode cultural vertueux.

1483 – La récente remise en cause de la théorie de l’accession immédiate. – La théorie de l’accession est l’un des principes fondamentaux du droit de la propriété immobilière (C. civ., art. 546 et 555). Elle posait historiquement le principe, régulièrement confirmé par la jurisprudence, d’une appropriation immédiate au profit du bailleur des arbres plantés sur le fonds loué⁶⁷⁶. Le preneur bénéficiait d’un simple droit de jouissance sur les plantations, ne lui permettant pas de les couper ou de les arracher sans autorisation du bailleur. Cette règle posait un problème majeur pour l’agroforesterie. En effet, si la coupe des arbres n’entrait pas dans les prévisions économiques du preneur, le projet risquait de ne plus être viable⁶⁷⁷. Toutefois, la jurisprudence traditionnelle était principalement fondée sur des plants de vigne. Un arrêt récent⁶⁷⁸a permis à la Cour de cassation de prendre une position plus large sur cette question. Désormais, l’accession à la propriété des plantations pour le bailleur se produit à l’expiration du bail, c’est-à-dire à son renouvellement. Ainsi, le principe prévalant en pareille matière est celui d’une accession différée, laissant le preneur propriétaire des plantations pendant la durée du bail. Cette évolution est de nature à favoriser l’agroforesterie.

1484 – L’importance du traitement contractuel de l’accession. – L’accession, immédiate ou différée, n’étant pas d’ordre public⁶⁷⁹, il est possible d’aménager dans le bail la clause d’accession. Pour permettre une exploitation agroforestière, elle est nécessairement différée, garantissant à l’exploitant la propriété de ses plantations pendant toute la durée du bail et de son renouvellement. Ainsi, le bailleur laisse temporairement au locataire la propriété des ouvrages et plantations régulièrement élevés⁶⁸⁰. Néanmoins, cette solution n’est pas applicable aux arbres déjà plantés au jour de la conclusion du bail.

Pour les plantations existantes au jour du bail, il convient de faire un état des lieux et de convenir des droits du preneur. Il est alors possible d’étendre le droit d’accession du preneur sur les plantations existantes. Au contraire, si le bailleur souhaite se prémunir d’un arrachage ou d’une coupe de tout ou partie des plantations, il est indispensable de le prévoir au moyen d’une clause spécifique.

1485

1486 Ainsi, l’agroforesterie nécessite une adhésion forte du bailleur au projet de l’exploitant. Au surplus, il convient de rédiger un bail sur-mesure prévoyant notamment :

Une évolution législative permettant d’alléger l’intervention du bailleur serait bienvenue.

1487

1488 De tous les modes d’exploitation écologiquement responsables, l’agriculture biologique est à la fois la plus connue du grand public⁶⁸¹et la plus pratiquée par les exploitants⁶⁸².

Pour comprendre l’attrait grandissant pour cette filière, il convient d’abord d’en connaître les fondements (§ I). Son développement exponentiel impose ensuite d’en maîtriser le cadre juridique (§ II).

1489 – Les principes de l’agriculture biologique. – L’agriculture biologique est fondée sur plusieurs principes philosophiques, juridiques et agricoles complémentaires. Elle s’appuie d’abord sur les meilleures techniques environnementales permettant un haut degré de biodiversité et la préservation des ressources naturelles. Le bien-être animal et l’utilisation de procédés naturels internes au système (sans OGM et avec une stricte limitation des intrants chimiques) sont également au cœur de ces pratiques. Elle permet ainsi d’améliorer la santé des sols, de l’eau, des animaux, des végétaux et l’équilibre entre eux, mais aussi de viser une production variée de qualité⁶⁸³.

1490 – L’accompagnement politique. – Compte tenu de son rôle dans l’agriculture moderne, l’Union européenne a été un véritable moteur de ce mode d’exploitation. De nombreux règlements européens ont accompagné le développement de l’agriculture biologique⁶⁸⁴. Actuellement, le règlement communautaire du 28 juin 2007 et le règlement d’application du 5 septembre 2008 sont les documents de base en la matière⁶⁸⁵. En droit interne, la prise en compte de « l’écologisation » de l’activité agricole a été progressive jusqu’à la loi d’avenir agricole du 13 octobre 2014⁶⁸⁶.

1491 – Proposition de définition. – Compte tenu de ses fondements, l’agriculture biologique se définit comme un système global de production agricole et alimentaire, soumis à un contrôle indépendant, recherchant une efficacité environnementale et territoriale durable.

1492 Les principes de l’agriculture biologique étant posés, il est indispensable de mettre en place des règles précises d’exploitation, ainsi qu’un contrôle en assurant le respect. La démarche vers une production biologique commence par une phase de conversion (A) et se poursuit par une exploitation encadrée (B).

1493 – Une question de durée. – Les modes d’exploitation traditionnels sont incompatibles avec l’agriculture biologique. La conversion nécessite une période minimum tenant compte du type de culture ou d’élevage⁶⁸⁷ :

La période de conversion commence à compter de la déclaration d’activité. Celle-ci déclenche alors son assujettissement au système de contrôle.

1494 – La notification. – L’exploitation en agriculture biologique fait l’objet d’une notification à l’autorité compétente par chaque opérateur avant tout commencement d’activité⁶⁹⁰. Les opérateurs sont les producteurs, les préparateurs, les transformateurs et les commercialisateurs. Cette notification précise la nature de l’exploitation ainsi que sa localisation. Elle contient également l’engagement de se conformer à la réglementation et le nom de l’organisme de contrôle agréé.

1495 – Les règles de production. – Les règles de production soumises à contrôle sont principalement fixées dans les règlements européens⁶⁹¹. Elles sont parfois complétées en droit interne par des cahiers des charges spécifiques ou des guides de lecture informatifs⁶⁹². Leurs caractéristiques principales sont les suivantes :

Le respect de ces règles permet d’obtenir la certification en agriculture biologique. Les diverses productions sont ensuite commercialisées avec la mention « produit issu de l’agriculture biologique »⁶⁹³.

L’agriculture biologique est actuellement le fer de lance des politiques agricoles écologiquement responsables en France et en Europe. Il existe un autre mode d’exploitation qui retient désormais l’attention de nos élus.

1496

1497 – Genèse du BRE. – Les propriétaires bailleurs n’ont aucune prise sur les méthodes culturales choisies, les preneurs bénéficiant d’une liberté totale dans la conduite de l’exploitation⁷⁰⁰. Ainsi, il est apparu nécessaire de permettre aux bailleurs d’accompagner l’écologisation de l’agriculture. À cette fin, le législateur a créé le bail rural environnemental (BRE)⁷⁰¹. Par la suite, la loi d’avenir a permis de renforcer son utilisation⁷⁰², en élargissant son champ d’application territorial et en l’ouvrant aux bailleurs privés. Afin de permettre son application effective, l’administration a diffusé différentes documentations d’informations pratiques⁷⁰³.

1498 – Objectifs du contrat. – Le bail rural environnemental contractualise la volonté des parties de mettre en place des pratiques agroenvironnementales par le preneur au cours de l’exploitation.

Il participe :

Il s’agit en réalité d’un bail rural dont le champ d’application est restreint (Sous-section I). Il permet l’insertion de clauses environnementales (Sous-section II) et des dérogations au statut du fermage (Sous-section III).

1499 Malgré son intérêt environnemental, le champ d’application du BRE est limité. Il est en effet conditionné à un double critère : la situation géographique des parcelles louées (§ I) et la qualité du bailleur (§ II).

1500 – Le principe historique : la protection de zones d’intérêt environnemental. – Les zones protégées susceptibles de faire l’objet d’un bail rural environnemental sont énumérées de manière exhaustive (C. rur. pêche marit., art. L. 411-27, al. 3). Elles sont réparties en trois catégories :

Pour donner lieu à un BRE, ces espaces doivent en outre faire l’objet d’un plan de gestion officiel et conforme à la réglementation spécifique de chacun d’entre eux.

1501 – L’élargissement récent à l’ensemble du territoire. – La volonté d’accompagner « l’écologisation » de l’exploitation du territoire rural nécessite l’implication de tous les espaces. Un élargissement du champ d’application géographique du BRE est intervenu à travers la LAAF⁷⁰⁴. Désormais, l’ensemble du territoire national est susceptible de faire l’objet d’un BRE (C. rur. pêche marit., art. L. 411-27, al. 4). Toutefois, cette possibilité est réservée à certains bailleurs.

1502 – Un élargissement récent à tous les bailleurs. – Le BRE est ouvert à tous les propriétaires⁷⁰⁵. Toutefois, les bailleurs privés sont limités dans la localisation de leurs baux (zones protégées) et le contenu de leurs clauses (aucune nouvelle pratique n’est possible hors zone protégée). À l’inverse, les personnes morales de droit public ou les bailleurs publics par assimilation de la loi⁷⁰⁶, dénommés « bailleurs publics » dans les documentations administratives, bénéficient d’un accès élargi au BRE. Ils sont en effet les seuls à pouvoir inclure toutes les clauses environnementales possibles sur l’ensemble du territoire.

1503 Le bail rural environnemental est également dénommé « bail rural à clauses environnementales ». En pratique, ces clauses constituent l’essence même du contrat. Leur mise en place est indispensable (§ I) et leur contenu encadré (§ II).

1504 – Les baux concernés. – Les clauses environnementales sont susceptibles d’être insérées dans toutes les catégories de baux ruraux, totalement ou partiellement soumis au statut du fermage. Il s’agit principalement des baux ruraux classiques de neuf ans, des baux à long terme (dix-huit, vingt-cinq ans ou de carrière) et des baux cessibles. Elles s’insèrent également dans les baux de la SAFER, les baux du domaine de l’État, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que des établissements publics (C. rur. pêche marit., art. L. 415-11)⁷⁰⁷.

1505 – La date d’insertion des clauses. – En principe, les clauses environnementales sont introduites dès la signature du bail initial. Néanmoins, les parties ont la faculté de les mettre en place par voie d’avenant à tout moment au cours du bail ou lors de son renouvellement. Le refus du preneur ne constitue pas un motif de non-renouvellement.

1506 – Objectif des clauses. – Les clauses environnementales imposent des pratiques culturales ayant un impact positif sur l’environnement.

Elles concernent :

En pratique, les vertus d’un mode cultural respectueux de l’environnement sont multiples. Ainsi, la limitation des phytosanitaires protège les sols et l’eau, mais a également un effet positif sur les écosystèmes environnants.

1507 – Les pratiques environnementales. – Les clauses insérées dans le bail décrivent les pratiques environnementales à mettre en œuvre par le preneur. Elles constituent des obligations de faire ou de ne pas faire choisies parmi une liste prédéfinie (C. rur. pêche marit., art. R. 411-9-11-1).

Il s’agit :

1508 – Le maintien des bonnes pratiques existantes. – Le maintien d’infrastructures ou de bonnes pratiques préexistantes sur la parcelle constitue une obligation permettant la conclusion d’un BRE (C. rur. pêche marit., art. L. 411-27). Ces clauses de maintien sont ouvertes à tous les bailleurs et sur tout le territoire. La nature des infrastructures écologiques devant être maintenues est définie de manière non exhaustive⁷⁰⁹. Il s’agit des haies, bosquets, arbres isolés ou alignés, jachères, bordures de champs, fossés, murets, banquettes, mares et vergers de haute tige (C. rur. pêche marit., art. R. 411-9-11-2, al. 2). Les parties définissent librement les conditions du maintien à respecter.

1509 – Les clauses en zone protégée. – Si la parcelle est située dans une zone protégée, les clauses sont nécessairement conformes au document de gestion officiel de l’espace considéré. En pratique, les imprécisions de certains documents constituent un frein à la rédaction des clauses environnementales⁷¹⁰.

1510

1511 Ces clauses visent à accompagner la mise en place de pratiques environnementales vertueuses. L’agroforesterie ou l’agriculture biologique sont particulièrement concernées. Ainsi, le BRE est un outil permettant d’envisager leur développement.

1512 Le statut du fermage est conçu pour offrir au preneur une véritable pérennité dans son exploitation. La protection dont il bénéficie se heurte désormais à un ensemble de droits visant à la protection de l’environnement. Ces « droits subjectifs au profit de la nature »⁷¹¹justifient quelques dérogations au statut du fermage. Ainsi, les conditions de fixation du montant du loyer sont adaptées (§ I) et le bailleur exerce un contrôle régulier de l’exploitation (§ II).

1513 – La possibilité d’un loyer minoré. – Afin de tenir compte des contraintes spécifiques d’exploitation, les minima préfectoraux ne sont pas applicables au BRE. Ainsi, les parties ont la faculté de négocier librement un loyer minoré (C. rur. pêche marit., art. L. 411-11). Il convient alors de rechercher une corrélation entre la baisse du fermage et la complexité accrue des modes d’exploitation due aux obligations environnementales supportées par le preneur. À ce titre, il est possible de recourir à l’expertise des organisations professionnelles ou d’un cabinet spécialisé.

Les pratiques en la matière sont variées. Par exemple, le parc naturel régional de l’Ardèche considère que les contraintes environnementales justifient un abattement forfaitaire de 10 %. A contrario, Terre de Liens refuse de diminuer le fermage, justifiant sa position au moyen de trois arguments⁷¹² :

Finalement, la méthode la plus courante consiste à utiliser la fourchette basse de l’arrêté préfectoral.

1514 – La justification du contrôle. – Les engagements environnementaux souscrits par le preneur constituent des obligations fondamentales du contrat. Aussi, il est indispensable de permettre au bailleur d’en vérifier le respect (A) et de disposer de sanctions appropriées (B).

1515 – Un état des lieux indispensable. – La pratique des baux ruraux délaisse largement l’établissement d’un état des lieux, pourtant obligatoire dans le mois précédant ou suivant l’entrée en jouissance du preneur (C. rur. pêche marit., art. L. 411-4). Lors de la mise en place d’un BRE, il est indispensable de le réaliser pour deux raisons au moins :

En pratique, l’état des lieux est établi en faisant référence à des documents déjà disponibles⁷¹³ou, à défaut, en effectuant une visite sur site permettant un relevé de la faune, de la flore et des éléments paysagers.

1516 – Le contrôle annuel. – Le contrôle du respect des pratiques culturales est réalisé annuellement (C. rur. pêche marit., art. R. 411-9-11-4). Il peut être effectué directement par le bailleur, notamment lorsqu’il dispose des compétences nécessaires (par ex. : les employés des conservatoires des espaces naturels, des parcs naturels, des syndicats des eaux, etc.). Le bailleur a également la possibilité de déléguer cette mission à un tiers indépendant au contrat, tel qu’un expert agricole ou un technicien de la chambre agriculture. La réalisation de ce suivi se heurte à son coût, le BRE n’engendrant bien souvent pas de rendement économique. La question du financement des outils écologiquement vertueux se pose à nouveau…

1517 Le non-respect des obligations environnementales contractées par le preneur entraîne des sanctions mises en œuvre par le bailleur en cours de bail ou à son terme :

Les sanctions relevant du statut du fermage (non-renouvellement et indemnisation) sont utilement complétées par la résiliation du bail. En effet, l’enjeu écologique du BRE ne permet pas d’attendre la fin du bail, souvent lointaine, sous peine de dégâts écologiques potentiellement irréversibles.