CGV – CGU

Chapitre I – Le portage individuel

Partie I – L’appropriation du territoire agricole
Titre 2 – Le portage du foncier agricole
Sous-titre 1 – Du portage individuel au portage familial
Chapitre I – Le portage individuel

1332 – L’attachement à la propriété de la terre. – La décorrélation entre le prix des terres et la rentabilité économique des exploitations explique les difficultés rencontrées par les agriculteurs pour accéder à la propriété. Par ailleurs, l’exploitation des terres impose des investissements coûteux, parfois incompatibles avec l’investissement foncier. Devenir propriétaire des terres n’est plus une nécessité pour les agriculteurs415. Pourtant, les exploitants sont toujours attachés à la propriété, gage d’une retraite partiellement assurée416. Ils sont ainsi des acteurs importants du portage foncier en agriculture417. Le preneur en place bénéficie à ce titre d’un droit de préemption (Section I). L’attribution préférentielle constitue également un droit de priorité accordé à l’héritier repreneur (Section II).

Section I – Le droit de préemption du preneur en place

1333 Le statut du fermage confère un droit de préemption aux exploitants agricoles lors des mutations à titre onéreux des biens exploités (§ I). Cette priorité s’efface néanmoins lorsque l’acquéreur est un membre de la famille du propriétaire ou une collectivité publique (§ II).

§ I – La priorité du preneur lors des mutations à titre onéreux

1334 Le preneur en place bénéficie d’un droit de préemption lors de la mutation des terres exploitées (A). Sa méconnaissance est lourdement sanctionnée (B). L’exercice de cette prérogative est subordonné à des conditions strictes (C).

A/L’existence du droit de préemption du preneur en place

1335 – La prérogative d’ordre public du preneur. – Le propriétaire désirant vendre ses terres louées a le choix de l’acquéreur. Aucune disposition ne l’oblige à en aviser préalablement le preneur. La mutation ne mettant pas fin au bail rural, l’exploitation du bien par le fermier se poursuit malgré la vente. L’exploitant titulaire d’un bail rural bénéficie néanmoins d’un droit de préemption (C. rur. pêche marit., art. L. 412-5). Cette prérogative d’ordre public n’est susceptible d’être écartée par aucune convention. Un pacte de préférence antérieur au bail n’y fait pas échec. La prudence commande néanmoins de notifier la vente au titulaire du pacte de préférence, même si la préemption du preneur en place l’empêche de l’exercer418, sous peine de dommages et intérêts à la charge du vendeur. La stipulation d’une condition suspensive de non-préemption dans la promesse de vente n’est pas entachée de nullité mais produit des effets particuliers419. En effet, cette condition ne signifie pas que le vendeur peut retirer le bien de la vente en cas de préemption. Seulement, si ce dernier renonce expressément ou tacitement, l’effet rétroactif de la condition suspensive accomplie fixe dans le temps le transfert de propriété entre le propriétaire et son acquéreur au jour de l’avant-contrat. L’intérêt est de valider un congé délivré par l’acquéreur à un moment où il n’est pas encore propriétaire du bien.

1336

L’information due au tiers acquéreur

Le vendeur d’un bien donné à bail rural est tenu d’informer l’acquéreur de l’existence du bail. À ce titre, il convient notamment d’aviser l’acquéreur de l’obligation de prise en charge des indemnités éventuellement dues à l’exploitant en fin de bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-69 et s.).

1337 – Les mutations concernées par le droit de préemption. – Le droit de préemption du fermier existe uniquement en cas d’aliénation à titre onéreux volontaire ou forcée420. Dans le cadre d’une adjudication, le preneur est convoqué vingt jours avant la date fixée par le notaire instrumentaire, à peine de nullité de la vente (C. rur. pêche marit., art. L. 412-11). Le cahier des charges fait obligatoirement mention de l’existence du droit de préemption du preneur. En présence d’un démembrement de propriété, cette priorité est également reconnue au preneur lors de l’aliénation de la nue-propriété ou de l’usufruit. En revanche, elle ne s’applique pas lorsque l’opération a pour effet de reconstituer la pleine propriété (C. rur. pêche marit., art. L. 412-2)421. La dation en paiement, assimilée à une aliénation à titre onéreux, entre également dans le champ d’application du droit de préemption du preneur422.

1338

Principales aliénations échappant au droit de préemption du fermier

Le droit de préemption du preneur en place ne s’applique pas aux opérations suivantes :

partage amiable ;

donation-partage ;

vente assortie d’un bail à nourriture ;

apport en société ;

échange, même réalisé avec soulte. En effet, le preneur n’est pas en mesure de donner au bailleur la contrepartie attendue de l’échange423. Bien entendu, cette règle ne vaut qu’en l’absence de fraude caractérisée, par exemple une soulte trop importante dissimulant une vente.

1339 – L’auteur de la purge du droit de préemption et la réponse du preneur. – Le droit de préemption du preneur en place est purgé par le notaire instrumentaire au titre d’un mandat légal (C. rur. pêche marit., art. L. 412-8)424. La notification vaut offre de vente. À ce titre, une réquisition d’instrumenter signée du propriétaire est une précaution minimum425. Le preneur bénéficie d’un délai de deux mois pour répondre. L’offre de vendre est susceptible de rétractation ou de modification tant que le preneur n’a pas fait connaître sa décision. En cas de modification des prétentions du vendeur, une nouvelle notification est adressée au preneur, ayant pour effet de prolonger son délai de réponse de quinze jours (C. rur. pêche marit., art. L. 412-9). La réception de la réponse du preneur marque la fin des possibilités de repentir du propriétaire426. Lorsque toutes les mentions ne figurent pas dans la première notification, par exemple l’oubli d’une parcelle ou l’adresse des vendeurs427, la seconde notification complétant la première ouvre un nouveau délai de deux mois428.

La réponse du preneur est obligatoirement adressée au propriétaire bailleur429, à peine de forclusion. Il existe cependant une exception lorsque le notaire instrumentaire est également chargé de la gestion du bien ou de sa vente. Pour que la réponse du fermier au notaire soit valablement prise en compte, il est indispensable que le notaire soit investi du pouvoir de la recevoir, et qu’il en ait fait part au preneur, notamment au moyen d’une élection de domicile430.

1340 – La notification envoyée à l’exploitant preneur en place. – La notification envoyée à l’exploitant preneur en place nécessite un soin particulier. L’omission de l’une des mentions obligatoires autorise en effet le preneur en place à exercer une action en nullité de la vente régularisée au profit d’un tiers acquéreur. En outre, la notification est obligatoirement adressée au titulaire actuel du bail, personne physique ou morale431, indépendamment de la personne mentionnée dans le bail originaire432. Lorsque la notification est adressée par erreur à une autre personne que le titulaire du bail rural, l’acceptation de l’offre par ce tiers est inopérante433. Le droit de préemption étant un droit personnel, une notification est adressée individuellement à chaque copreneur.

En pratique, le notaire est tenu de notifier la vente au preneur :

soit par l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. L’absence de réclamation de cette lettre par le preneur n’empêche pas l’écoulement du délai légal de deux mois permettant au preneur de faire connaître sa position434. Ce délai commence à courir à compter de la date du premier avis postal ;

soit par acte extrajudiciaire ;

soit par remise en main propre contre émargement435.

Les mentions figurant dans la notification doivent être utiles et loyales, de manière à permettre au preneur d’exercer son droit de préemption en pleine connaissance de cause.

Ainsi, il convient de mentionner les informations suivantes (C. rur. pêche marit., art. L. 412-8) :

1. l’identité complète de tous les vendeurs ainsi que leur adresse. La mention de l’identité de l’acquéreur n’est pas obligatoire, mais présente parfois un intérêt, notamment lorsqu’il prend l’engagement de ne pas exercer son droit de reprise pendant une durée déterminée (C. rur. pêche marit., art. L. 412-8, al. 3)436, peu important d’ailleurs qu’elle ne permette pas au preneur d’atteindre l’âge de la retraite. Le moment venu, le preneur sera en droit de s’opposer à la reprise de son nouveau bailleur, soit parce qu’il n’a pas atteint l’âge de la retraite, soit parce que le délai auquel l’acquéreur bailleur s’était engagé n’est pas encore écoulé437 ;

2. le prix de vente et l’éventuelle commission due à un intermédiaire par l’acquéreur438, même si le preneur n’en est pas redevable439. Le notaire chargé de la notification n’étant pas juge, cette mention doit figurer dans la notification, sous peine de voir sa responsabilité engagée par l’intermédiaire440 ;

3. les charges et conditions de la vente ;

4. l’éventuelle élection de domicile en l’étude du notaire instrumentaire.

1341 – L’exigence d’un bail rural en cours de validité. – La première condition exigée pour bénéficier du droit de préemption est l’existence d’une exploitation effective en vertu d’un bail rural en cours de validité au jour de la vente, liant le propriétaire vendeur à l’exploitant441. En effet, seul le titulaire d’un bail soumis au statut du fermage est bénéficiaire d’un droit de préemption442. Ainsi, la mise à disposition au profit d’une société d’exploitation est sans incidence sur le titulaire du droit de préemption (C. rur. pêche marit., art. L. 411-2, in fine, par renvoi). Par ailleurs, les baux de petites parcelles n’entrent pas dans le champ d’application du dispositif, sauf lorsque les biens vendus font partie d’un corps de ferme ou sont nécessaires à l’exploitation (C. rur. pêche marit., art. L. 412-3 et L. 411-3)443. Les titulaires d’une occupation précaire, d’un contrat d’entreprise ou d’un prêt à usage en sont également exclus.

En revanche, la nature écrite ou verbale du bail est indifférente444. En pratique, le point de départ d’un bail verbal est souvent incertain. L’exigence d’un écrit concerne l’approche probatoire et non la validité de l’acte. Or, il s’agit d’un élément essentiel, notamment en ce qui concerne la primauté du droit de préemption du preneur sur celui de la SAFER. L’existence d’une contrepartie financière est également indispensable pour déterminer la qualification du bail et sa soumission au statut du fermage (C. rur. pêche marit., art. L. 411-1).

Enfin, une sous-location, illicite par nature, ne confère aucun droit à son bénéficiaire. Elle prive au surplus le locataire contrevenant du bénéfice de son droit de préemption.

Lorsque le propriétaire et l’exploitant se soumettent conventionnellement au statut du fermage alors que les conditions légales ne sont pas remplies, le droit de préemption s’applique néanmoins445. Toutefois, le bail ne doit pas avoir été conclu dans le seul but de faire obstacle au droit de préemption de la SAFER.

1342 – L’exigence d’une exploitation effective. – Le bénéfice du droit de préemption est également soumis à l’exploitation effective des parcelles vendues. À ce titre, un fermier ayant cessé de mettre en valeur le fonds loué ne peut se prévaloir du droit de préemption. En revanche, une situation irrégulière au regard du contrôle des structures n’est pas de nature à remettre en cause le droit de préemption du preneur446.

En cas d’échange en jouissance, le preneur initial reste titulaire du bail. Son droit de préemption est ainsi maintenu sur les parcelles originaires. À l’inverse, il ne bénéficie pas d’un droit de préemption sur les parcelles réellement exploitées.

Enfin, par mesure de tempérament, la condition d’exploitation est valablement remplie par les membres de la famille du preneur, y compris les collatéraux privilégiés.

1343 – Le travail à façon. – Le droit de préemption du preneur s’applique-t-il lorsqu’il exploite à façon ? Cette question se pose avec acuité depuis quelques années, le travail à façon connaissant un développement accru447. La délégation de l’exploitation au prestataire de services est susceptible de s’étendre à la conduite complète des cultures. Dans cette hypothèse, une substitution d’exploitant s’opère, faisant perdre le bénéfice du droit de préemption au titulaire initial du bail. En effet, l’article L. 412-5 du Code rural et de la pêche maritime exige que le bien mis en vente soit exploité par l’exploitant lui-même ou par sa famille. En revanche, lorsque le recours au travail à façon est partiel ou ponctuel, le preneur conserve son droit de préemption. En pratique, la frontière est ténue, imposant une vigilance particulière448.

1344 – La condition liée à l’exercice de la profession agricole. – Pour prétendre à la titularité du droit de préemption, le preneur doit avoir exercé la profession d’exploitant agricole pendant plus de trois ans (C. rur. pêche marit., art. L. 412-5). La condition d’exercice est remplie lorsque le preneur a exercé en qualité de chef d’exploitation, de salarié agricole, d’ouvrier agricole, d’aide familial, d’apprenti, de collaborateur ou de conjoint collaborateur449. En revanche, la qualité de technicien agricole est exclue450. Il n’est pas exigé que la durée d’exploitation porte sur le bien objet de la mutation451. En outre, l’exercice d’une activité parallèle ne fait pas obstacle à l’exercice de la profession agricole452. Enfin, une SAFER est en mesure d’exercer son droit de préemption pour permettre à un exploitant ne remplissant pas l’exigence liée à la durée d’exercice de la profession d’accéder à la propriété453.

B/La méconnaissance du droit de préemption du preneur en place

1345 – La sanction. – En cas de méconnaissance de son droit de préemption, le preneur a la possibilité d’intenter une action :

en nullité de la vente (C. rur. pêche marit., art. L. 412-12, al. 3) ;

en nullité avec substitution : vente avant l’expiration du délai de deux mois, ou à des conditions différentes (prix ou paiement), ou tendant à empêcher l’acquisition à son profit (C. rur. pêche marit., art. L. 412-10).

Dans les deux cas, la nullité de la vente est assortie de dommages et intérêts. Le preneur dispose d’un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion (C. rur. pêche marit., art. L. 412-12, al. 3). La publication de l’acte de vente au service de la publicité foncière ne fait pas à elle seule courir le délai de six mois454. Alors même qu’il n’a reçu aucune notification valant purge, le véritable preneur en place est en droit d’exercer valablement son droit de préemption. La notification de sa décision dans le délai de deux mois a pour effet de rendre la vente parfaite455. Cette hypothèse vise l’absence de notification, mais également la notification adressée à un mauvais destinataire.

Lorsque des modifications sont apportées aux conditions de la vente entre la notification et sa réalisation, il est nécessaire de procéder à une nouvelle notification au preneur renonçant ou taisant, même si les modifications ne portent pas sur des conditions substantielles de la vente456.

1346

L’indispensable notification post-vente

Il est indispensable d’informer le preneur de la réalisation de la vente. À défaut, le délai imparti au fermier pour agir en nullité ne commence pas à courir. Le notaire instrumentaire dispose d’un délai de dix jours pour envoyer cette notification (C. rur. pêche marit., art. L. 412-9, al. 3).

C/L’exercice du droit de préemption du preneur en place

1347 – Les bénéficiaires de la préemption (C. rur. pêche marit., art. L. 412-5). – Le droit de préemption est généralement exercé par le preneur, continuant à exploiter lui-même le fonds. Il a néanmoins la faculté de l’exercer afin d’en confier l’exploitation :

à son conjoint ou son partenaire pacsé participant à l’exploitation ;

ou à ses descendants.

Par ailleurs, l’exploitant a la possibilité de subroger ses proches dans l’exercice du droit de préemption.

Cette faculté concerne :

son conjoint, son partenaire pacsé ou ses descendants participant à l’exploitation ;

et ses héritiers descendants de plus de seize ans bénéficiant de la continuité du bail (C. rur. pêche marit., art. L. 411-34).

Le bénéficiaire effectif du droit de préemption est tenu d’exploiter personnellement le fonds pendant neuf ans, en participant effectivement aux travaux. En cas de méconnaissance de cette obligation, il s’expose à des dommages-intérêts au profit de l’acquéreur évincé, sous réserve d’apporter la preuve du préjudice subi457(C. rur. pêche marit., art. L. 412-12, al. 1). Cette solution s’applique en cas de vente du bien avant l’expiration du délai. Par ailleurs, le preneur ayant préempté est tenu d’être en conformité avec le contrôle des structures458.

1348

La vente de biens excédant les biens loués

Il convient de permettre au preneur d’exercer son droit de préemption sur le bien qu’il exploite. Ainsi, la notification globale d’un ensemble composé de biens loués à plusieurs preneurs est irrégulière (C. rur. pêche marit., art. L. 412-6)459.

Par exception, en cas d’indivisibilité caractérisée de l’ensemble, le preneur est tenu de préempter le tout460.

L’obligation de mise en vente séparée ne s’impose au propriétaire bailleur que lorsque le fonds vendu comprend plusieurs exploitations distinctes, et que plusieurs baux ont été conclus au profit de différents preneurs à bail rural461. Afin d’éviter toute fraude liée au morcellement des parcelles par le propriétaire, le droit de préemption est applicable lorsque la vente porte sur une partie seulement des biens loués, même inférieure au seuil défini pour les petites parcelles (C. rur. pêche marit., art. L. 411-3).

Lorsque la vente porte sur un ensemble divisible, l’exploitant bénéficie de la priorité pour la partie louée. Le droit de préemption de la SAFER ne peut primer si par ailleurs toutes les conditions légales sont remplies par le preneur462.

1349 – La réponse du preneur. – Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification pour faire connaître ses intentions. En cas de notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le délai court à compter du lendemain de la première présentation au domicile du preneur463. Sa réponse est envoyée directement au bailleur même par lettre simple.

Trois options sont ouvertes au preneur :

1. il préempte aux conditions proposées. Le droit de préemption étant classiquement analysé comme un droit de substitution, la vente se poursuit à son profit. Une difficulté est susceptible de naître en cas de copreneurs464. Le bail rural est par nature indivisible465, toutefois chaque copreneur a la possibilité d’exercer individuellement son droit de préemption sur la totalité du bien vendu466. Si l’un d’eux seulement l’exerce, le bail se poursuit au profit des autres. Si plusieurs l’exercent conjointement, l’acquisition est réalisée sous le régime de l’indivision. Lorsque les deux copreneurs entendent l’exercer individuellement, sous réserve que la difficulté soit tranchée sous l’angle de la règle de la superficie maximale467, l’acquisition ne peut se réaliser qu’en indivision forcée ;

2. il renonce ou garde le silence pendant le délai de deux mois imparti pour répondre, le silence valant renonciation tacite. La vente intervient alors au profit du tiers acquéreur, sous réserve du droit de préemption de la SAFER. En toute hypothèse, le fermier est maintenu dans son exploitation. À défaut de notification préalable, la pratique consistant à faire reconnaître au preneur dans l’acte de vente qu’il était au courant de l’opération depuis un certain temps et qu’il renonce à exercer son droit de préemption est à proscrire. Le délai de deux mois est en effet à la fois un délai de réflexion et un délai d’exercice du droit de préemption. En revanche, l’intervention à l’acte du preneur ayant reçu une notification est valable468 ;

3. il notifie au propriétaire sa volonté de préempter à d’autres conditions. Dans cette hypothèse, il est tenu de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux (C. rur. pêche marit., art. L. 412-7). Le juge détermine ensuite les conditions de la vente, chaque partie ayant la possibilité d’accepter ou de refuser. Dans le cadre d’un bail rural cessible hors cadre familial (C. rur. pêche marit., art. L. 418-1), le fermier est privé de la faculté de saisir le tribunal pour contester le prix et les conditions de la vente.

L’exercice effectif de la préemption nécessite en toute hypothèse l’existence d’un bail valable, conformément aux dispositions de l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime469.

1350 – La limitation des surfaces appartenant au preneur. – L’exercice du droit de préemption est refusé au fermier propriétaire d’une superficie trois fois supérieure à la surface visée à l’article L. 312-1 du Code rural et de la pêche maritime, peu important que les biens soient exploités ou non (C. rur. pêche marit., art. L. 412-5, al. 6). Ce seuil est compris entre le tiers et une fois la surface agricole utile régionale moyenne (SAURM) fixée par chaque schéma directeur régional des exploitations agricoles (SDREA)470. Cette limite s’apprécie au regard de la surface du schéma directeur régional où se situe le bien vendu471et à la date à laquelle le preneur fait connaître sa décision472. Les mêmes limites sont imposées aux membres de la famille subrogés.

Toutes les parcelles dont le preneur est propriétaire sont comptabilisées, y compris la quote-part de biens indivis, à l’exception toutefois de celles acquises du bailleur en cours de bail (C. rur. pêche marit., art. L. 412-5). La superficie à prendre en compte lorsque le preneur est marié sous un régime de communauté est de la moitié des biens communs, à laquelle s’ajoute la totalité des biens propres473. Si une acquisition faite par le preneur ou sa famille n’est pas encore publiée au service de la publicité foncière, la superficie du bien acquis n’est pas prise en compte474. Le dépassement de cette limite ne dispense pas d’effectuer la purge du droit de préemption475.

1351 – L’engagement d’exploiter pendant neuf ans. – Le preneur est tenu de poursuivre l’exploitation pendant un délai de neuf ans après la préemption. Cet engagement est essentiel afin de maintenir l’usage agricole des biens vendus. Les personnes subrogées par le preneur sont également tenues à cette obligation476, sous peine de dommages et intérêts.

L’engagement est rappelé dans l’acte authentique de vente. L’obligation est respectée si le fonds est exploité par le preneur lui-même, son conjoint ou partenaire pacsé, ou ses descendants. L’engagement est également respecté si le preneur met le bien préempté à disposition d’une société dont il est associé exploitant.

L’obligation d’exploiter s’apprécie dans les mêmes conditions que le droit de reprise de l’article L. 411-59 du Code rural et de la pêche maritime. La participation effective et permanente à l’exploitation est l’un des critères de respect de l’engagement. Les règles du contrôle des structures s’imposent également (C. rur. pêche marit., art. L. 331-1 et s.).

Le bien acquis par préemption ne peut faire l’objet d’une mutation pendant le délai de neuf ans, à l’exception :

de l’apport à un groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC) si le preneur poursuit personnellement l’exploitation (C. rur. pêche marit., art. L. 331-15) ;

de l’apport à un groupement foncier agricole (GFA) à la condition de se consacrer personnellement à l’exploitation des biens du groupement (C. rur. pêche marit., art. L. 412-12).

La sanction du non-respect de l’engagement d’exploiter se résout en dommages et intérêts (C. rur. pêche marit., art. L. 411-66).

Lorsque le fermier devient propriétaire par confusion de qualité suite à une vente consentie amiablement par son bailleur, l’engagement d’exploiter n’a alors qu’une portée fiscale477.

1352

Les principes gouvernant la réitération de la vente après préemption

La réitération de la vente par acte authentique intervient dans le délai de deux mois à compter de la préemption, notamment pour permettre au preneur d’obtenir un financement. Ce délai court à compter de la date d’envoi de la réponse du preneur, ou lorsque la réponse a été effectuée par acte d’huissier, à compter de la signification faite au propriétaire ou au domicile élu du notaire.

À défaut de réitération dans le délai de quinze jours après une mise en demeure de réitérer la vente faite par acte d’huissier de justice restée sans effet, la déclaration de préemption est nulle de plein droit478. La vente intervient alors au profit du tiers acquéreur. L’initiative de la mise en demeure appartient au bailleur et au tiers acquéreur (C. rur. pêche marit., art. L. 412-8).

§ II – Les exceptions au droit de préemption du fermier

1353 – Les cessions consenties au profit du cercle familial. – Les mutations au profit de parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré échappent au droit de préemption du preneur en place. Il suffit que le lien de parenté existe entre l’un des vendeurs et l’un des acquéreurs479. Néanmoins, le fermier reste prioritaire s’il est lui même parent ou allié jusqu’au troisième degré inclus, peu important que le parent candidat à l’acquisition soit à un degré plus proche (C. rur. pêche marit., art. L. 412-1, al. 2). La priorité est également accordée au preneur lorsque le conjoint ayant créé l’alliance est décédé.

1354 – Le droit de préemption du coïndivisaire prime celui du preneur en place. – Le droit de préemption bénéficiant aux coïndivisaires prime celui de l’exploitant preneur en place (C. civ., art. 815-14)480. Le preneur bénéficie en revanche de son droit de préemption lors de la cession de droits indivis à un tiers à l’indivision481.

1355 – La primauté de l’État, des collectivités locales et des établissements publics. – Le droit de préemption de l’État, des collectivités publiques et des établissements publics prime celui du preneur en place (C. rur. pêche marit., art. L. 412-4, al. 2).

Section II – L’attribution préférentielle en propriété

1356 – La nature de l’attribution préférentielle. – L’attribution préférentielle en propriété instaurée en 1938 permet de maintenir l’unité de l’exploitation en évitant son morcellement482. À la frontière du droit successoral et du droit rural, elle constitue une opération de partage483. Le déséquilibre économique créé par l’attribution préférentielle est compensé par le paiement d’une soulte.

L’attribution préférentielle est accordée de façon hiérarchique :

1. en propriété (C. civ., art. 831 et 831-1) ;

2. en vue de constituer un groupement foncier agricole (C. civ., art. 832-1)484ou de consentir un bail rural à long terme (C. civ., art. 832-2)485.

1357 – Les conditions à remplir. – L’attributaire n’est propriétaire exclusif qu’au jour du partage définitif. Toutefois, en cas d’attribution en vue de créer un GFA, le partage ne devient parfait que lors de la signature de l’acte constitutif du groupement foncier agricole et de la conclusion du bail à long terme entre le groupement et l’attributaire (C. civ., art. 832-1).

Pour prétendre à l’attribution préférentielle, les conditions suivantes sont exigées :

l’attributaire est tenu d’exploiter les parcelles objet de la demande d’attribution ou les avoir exploitées ;

il doit avoir la qualité de conjoint survivant copartageant ou d’héritier du propriétaire défunt, à l’exception toutefois de celle d’héritier ayant une vocation universelle ou à titre universel institué par voie testamentaire486. L’article 515-6, alinéa 1er du Code civil l’étend également au partenaire du pacte civil de solidarité lors de sa dissolution, sous-entendu par décès, lorsque les biens ont été acquis en indivision conformément à l’article 515-5-1 du même code.

1358 – Les biens concernés par l’attribution préférentielle. – L’attribution préférentielle concerne uniquement les biens agricoles par nature (C. rur. pêche marit., art. L. 311-1), détenus en indivision et faisant l’objet d’une exploitation agricole au jour du décès487. Ces biens doivent au surplus constituer tout ou partie d’une entreprise agricole, entendue comme unité économique composée de tous les biens immobiliers et mobiliers nécessaires à la réalisation d’une activité agricole. Les parts sociales d’une société d’exploitation agricole sont également susceptibles de faire l’objet d’une attribution préférentielle.

1359 – L’évaluation des biens objet de l’attribution préférentielle. – Les parcelles faisant l’objet d’une attribution préférentielle sont évaluées en tenant compte d’une valeur vénale libre lorsque l’héritier titulaire du bail obtient cette attribution488. Lorsque ces mêmes terres sont attribuées à un membre de l’indivision non titulaire du bail, une décote est en général appliquée.


415) H. Bosse-Platière, Dérivatifs législatifs contre le mal de terre : Agriculteurs de France mai-juin 2017, n° 229.
416) D. Barthélémy, J.-P. Boinon et M. Nieddu, Le dualisme comportemental des agriculteurs : une interprétation institutionnaliste dialectique, éd. Association Économie et Institutions : http://ei.revues.org.
417) P. Le Roy, Histoire de l’agriculture française de 1867 à nos jours, Saf agr’iDées, 2016.
418) Cass. 3e civ., 5 mars 1970, n° 67-12.398 : Bull. civ. 1970, III, n° 178, p. 133.
419) Cass. 3e civ., 3 nov. 1981 : JCP N 1982, II, n° 178. – M. Dagot : JCP N 1985, n° 29, 100849. – S. Becqué-Ickowicz, La condition suspensive de non-préemption, faculté de repentir pour le vendeur ? : Defrénois 2011, n° 19, 40176. – F. Collard, Promesse synallagmatique de vente sous réserve de l’exercice du droit de préemption du preneur : RD rur. 2013, n° 410.
420) Cass. 3e civ., 13 juin 2012, n° 11-16.277 : JurisData n° 2012-012886 ; RD rur. 2012, comm. 88.
421) Rép. min. n° 217 : JO Sénat Q 23 févr. 2012, p. 494 ; JCP N 2012, n° 10, act. 319.
422) Cass. 3e civ., 4 avr. 1968, n° 66-11.254 : Bull. civ. 1968, III, p. 118.
423) Cass. ch. réunies, 3 juill. 1957.
424) L. n° 75-600, 15 juill. 1975, relative à l’organisation interprofessionnelle agricole : JO 11 juill. 1975, p. 7124.
425) La notification faite par le bailleur n’est pas forcément entachée de nullité, à condition toutefois qu’elle n’ait pas eu pour effet de causer un préjudice au preneur : Cass. 3e civ., 17 déc. 2003, n° 02-14.319 : Bull. civ. 2003, III, n° 239, p. 213 ; JurisData n° 2003-021519.
426) Cass. 3e civ., 16 juin 2011, n° 09-72.679 : Bull. civ. 2011, III, n° 103 ; JurisData n° 2011-011783, rendu à propos du droit de préemption de la SAFER mais transposable : une convention est destinée à devenir parfaite non par la réception par le pollicitant de l’acceptation de l’autre partie, mais par l’émission par celle-ci de l’acceptation alors que la formation du contrat est subordonnée à la connaissance par le pollicitant de l’acceptation de l’offre.
427) Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 10-20.170 : JurisData n° 2012-010492.
428) Cass. 3e civ., 10 janv. 1996, n° 94-14.780 : Bull. civ. 1996, III, n° 7, p. 5.
429) Cass. 3e civ., 14 juin 2005, n° 04-14.738, inédit.
430) Cass. 3e civ., 15 févr. 2012, n° 11-10.580 : Bull. civ. 2012, III, n° 31. – J.-J. Barbièri et H. Bosse-Platière, De la jurisprudence à la pratique notariale : JCP N 2013, n° 50, 1293. – Cass. 3e civ., 12 mars 2014, n° 12-22.440 : JurisData n° 2014-004528. – Cass. 3e civ., 14 juin 2015, n° 04-14.738, inédit.
431) P. Ourlac, L’évolution du droit de préemption : RD rur. 1982, p. 127. – B. Gelot, La purge du droit de préemption du preneur : Defrénois 2014, nos 15-16, 116y8, p. 841.
432) Cette hypothèse vise notamment la cession de l’exploitation aux descendants, conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité (C. rur. pêche marit., art. L. 411-35), et le bail rural cessible hors cadre familial (C. rur. pêche marit., art. L. 418-1).
433) Cass. 3e civ., 5 juill. 1995, n° 92-20.425 : Bull. civ. 1995, III, n° 74, p. 119.
434) Cass. 3e civ., 27 nov. 2012, n° 11-27.500, inédit.
435) D. n° 2012-66, 20 janv. 2012, relatif à la résolution amiable des différends : JO 22 janv. 2012, p. 1280, texte n° 9.
436) Cet engagement est nécessairement joint à la notification, ou notifié dans le délai de deux mois imparti au fermier pour faire connaître sa décision, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie extrajudiciaire.
437) Cridon Paris, 15 janv. 2016, dossier n° 847145.
438) Cass. 3e civ., 24 juin 2015, n° 14-18.684 : JurisData n° 2015-015494.
439) Cass. 3e civ., 3 juill. 2013, n° 12-19.442, rectifié par Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 12-19.442, inédit.
440) Cass. 1re civ., 8 avr. 1970, n° 68-13.130 : Bull. civ. 1970, I, n° 107, p. 86 : rendue à propos du droit de préemption de la SAFER transposable.
441) Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-14.143 : Bull. civ. 2014, III, n° 77 ; JurisData n° 2014-012270.
442) Même s’il est en liquidation judiciaire (V. J.-A. Gravillou, L’exploitant preneur en place, même s’il est en liquidation judiciaire, a seul qualité pour exercer le droit de préemption : JCP N 2001, 11, p. 600).
443) JCl. Notarial Formulaire,  Bail à ferme, droit de préemption, fasc. 300, n° 29.
444) Peu importe également que le bail écrit soit enregistré ou non.
445) S. Crevel, Ordre public : la soumission volontaire enfin soumise : Rev. Lamy dr. civ. 2004, n° 8, p. 60.
446) Cass. 3e civ., 17 févr. 2010, n° 09-10.756 : Bull. civ. 2010, III, n° 46. – V. toutefois : Cass. 3e civ., 1er déc. 2016, n° 15-23.410 : RD rur. 2018, comm. 2, S. Crevel : « le fermier en non conformité avec le contrôle des structures n’est pas en mesure de contester en justice le droit de préemption de la SAFER ».
447) Cette pratique a pris naissance il y a une dizaine d’années dans le nord de la France pour l’exploitation des grandes cultures (telles que celles de la pomme de terre ou de la betterave). Le phénomène s’est peu à peu étendu au bassin parisien pour concerner aujourd’hui tout le territoire. Des sociétés se sont spécialisées en la matière, à l’instar de la société oisienne « TAF » immatriculée en décembre 2014 au lendemain de l’adoption de la loi pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt, et dont l’objet social est officiellement le soutien aux cultures.
448) Pour un exemple où le preneur a été déchu de son droit de préemption pour avoir eu recours aux services d’un entrepreneur : Cass. 3e civ., 24 mai 2017 : RD rur. 2018, comm. 21, S. Crevel.
449) Cass. 3e civ., 10 févr. 2015, n° 13-26.864 : JurisData n° 2015-002470.
450) Cass. 3e civ., 5 juin 1969 : Bull. civ. 1969, III, n° 447.
451) La confusion parfois observée en pratique tient aux conditions exigées sur le plan fiscal pour bénéficier des droits de mutation à taux réduit (CGI, art. 1594 F quinquies).
452) Cass. 3e civ., 14 nov. 1968 : Bull. civ. 1968, III, n° 459.
453) Cass. 3e civ., 15 mai 2008, n° 07-13.784 : JurisData n° 2008-043910. – J.-J. Barbièri, Exclusion du droit de préemption du preneur et rétrocession ultérieure de la SAFER à cet exploitant : JCP N 2008, n° 28, 1241.
454) H. Bosse-Platière et F. Collard, Point de départ des actions intentées par le fermier ou la SAFER : prière de décoder le code : JCP N 2016, n° 50, 1343.
455) Cass. 3e civ., 1er févr. 2012, n° 11-11.315 : JurisData n° 2012-001356. – B. Peignot : Rev. loyers mars 2012, p. 120. – S. Crevel, Préemption sans notification (ex nihilo aliquid) : RD rur. 2012, n° 401, comm. 26.
456) Cass. 3e civ., 17 janv. 2012, n° 10-28.092, Sté Lafarge Granulats c/ Min. Justice, inédit.
457) JCP N 1988, n° 42, 101104.
458) Cass. 3e civ., 1er déc. 2016, n° 15-23.410 : JurisData n° 2016-025544.
459) S. Crevel, Régularité de la vente forcée en un seul lot d’un ensemble immobilier loué seulement en partie en raison de l’indivisibilité des biens vendus : RD rur. 2008, n° 368, comm. 232.
460) L’indivisibilité se caractérise par exemple par l’implantation et l’imbrication matérielle des parcelles, leurs liens économiques interdépendants, ou encore par la configuration complexe des lieux : Mémento Lefebvre Agriculture 2017, n° 36650.
461) Cass. 3e civ., 30 nov. 1983 : JurisData n° 1983-702440. – Cass. 3e civ., 7 févr. 1996, n° 94-13.837 : Bull. civ. 1996, III, n° 39.
462) Cass. 3e civ., 7 déc. 2011, n° 10-24.000 : JurisData n° 2011-027667. – S. Crevel, Diviser pour mieux régler (les conflits de droit de préemption) : RD rur. 2012, n° 400, comm. 13.
463) Cass. 3e civ., 27 nov. 2012, n° 11-27.500 : JurisData n° 2012-033844. – Rép. min. n° 6366 : JOAN Q 18 déc. 2012, p. 7549 ; RD rur. 2013, n° 410, comm. 16.
464) B. Grimonprez, Petite théorie des copreneurs à bail rural : Defrénois 2015, p. 1113 ; https://hal.archives-ouvertes.fr.
465) B. Grimonprez, L’indivisibilité du bail rural : RD rur. 2013, étude 15.
466) Cass. soc., 26 janv. 1956 : JCP G 1956, II, 9268. – JCl. Notarial Formulaire,  Bail à ferme, fasc. 300.
467) V. n° a1350.
468) Cass. soc., 29 déc. 1949 : Bull. civ. 1949, III, n° 1204 ; JCP G 1950, II, 5523.
469) Cass. 3e civ., 1er déc. 2016, n° 15-23.407 : JurisData n° 2016-025543. – D. Krajeski : Ann. loyers 2017, n° 10-2017.
470) S. Besson, Droit de préemption du fermier, exit la référence aux trois SMI : Cah. Cridon Lyon 23 mai 2017, n° 38. Une question reste en suspens sur l’application des coefficients d’équivalences par type de production.
471) Cass. 3e civ., 29 janv. 1974, n° 73-10.488 : Bull. civ. 1974, III, 38, p. 28. La solution dégagée par la Cour de cassation a le mérite de la simplicité, mais pose de réels problèmes lorsque le bien est situé dans plusieurs régions, et est insatisfaisante lorsque plusieurs seuils coexistent à l’intérieur d’une même région, ou d’un même département.
472) Au jour où la réponse est postée ou au jour de la signification par huissier.
473) Cass. 3e civ., 7 mai 2014, n° 13-11.776 : Bull. civ. 2014, III, n° 54.
474) Cass. soc., 9 nov. 1967 : Bull. civ. 1968, IV, n° 706.
475) Cass. 3e civ., 11 déc. 2013, n° 12-24.720 : JurisData n° 2013-029354.
476) J.-A. Gravillou, Le droit de préemption du preneur rural exercé par subrogation au profit d’un descendant face aux exigences du droit fiscal et du droit rural : JCP N 1995, nos 50-51.
477) V. 4e commission, n° a4035.
478) Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 12-35.083 : Bull. civ. 2014, III, n° 67.
479) Cass. 3e civ., 7 avr. 1976 : Bull. civ. 1976, III, n° 139.
480) S. Crevel, Le droit de préemption du preneur : plus fort que les effets d’optique et autres troubles de l’indivision (fraude au droit de préemption du preneur) : RD rur. 2016, n° 442, comm. 97.
481) Cass. 3e civ., 28 oct. 2009, n° 08.17.019 : JurisData n° 2009-050055.
482) M. Grimaldi, Droit civil, Successions, LexisNexis, 7e éd. 2017, nos 989 et s.
483) S. Crevel, Le nouveau régime de l’attribution préférentielle des biens agricoles : RD rur. 2007, étude 18.
484) Le GFA est constitué entre les membres de l’indivision. Il est regrettable toutefois qu’aucune participation à l’exploitation ne soit exigée du demandeur.
485) JCl. Notarial Formulaire,  Partage, fasc. 60.
486) L. n° 2006-728, 23 juin 2006 : JO 24 juin 2006, p. 9513.
487) Cass. 1re civ., 28 janv. 1997, n° 95-15.003 : JurisData n° 1997-000305.
488) Cass. 1re civ., 6 nov. 2013, n° 12-27.074, non publié au bulletin.

Texte ici



Aller au contenu principal