La GPC commercialisée par la SMABTP

– Le partenariat entre la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) et la SMABTP . – En février 2011, la FPI et la SMABTP signent un protocole en vue de construire un nouveau produit d'assurance destiné à la protection contre les recours abusifs. Ainsi est née le 9 novembre 2011 la « garantie permis de construire », aujourd'hui commercialisée par différents courtiers, tels que Willis Towers Watson (WTW) ou Marsh.

L'éligibilité à la GPC commercialisée par la SMABTP

– Une assurance au champ d'application limité. – La GPC proposée par la SMABTP n'est ouverte qu'aux seuls adhérents de la FPI ou de l'Union des constructeurs immobiliers au sein de la Fédération française du bâtiment (UCI-FFB).

Cette assurance s'adresse uniquement aux promoteurs, lors d'opérations de vente en l'état futur d'achèvement ou de vente d'immeuble à rénover.

En outre, elle est limitée aux opérations de construction d'immeubles à usage d'habitation ou mixte qui présentent un montant inférieur à 30 millions d'euros.

Pour en bénéficier, le promoteur doit souscrire un contrat d'abonnement annuel, qui lui offrira la possibilité de solliciter la souscription de la garantie pour une opération considérée.

En cas de recours en annulation enregistré au greffe du tribunal administratif pendant la durée de validité de l'abonnement, le promoteur dispose d'un délai de deux mois (à compter de la réception de la notification du recours en annulation ou de sa prise de connaissance par tout autre moyen) pour saisir l'assureur.

Une fois saisi par le promoteur, l'assureur évalue le caractère abusif ou non du recours pour en déduire l'éligibilité à la garantie.

– Une analyse juridique par un expert. – L'analyse du caractère sérieux du recours sera réalisée par un expert indépendant agréé par l'assureur. L'assureur prendra en charge la moitié du coût de l'expertise.

L'examen juridique portera :

sur la légalité du permis de construire au regard de la réglementation d'urbanisme applicable et le respect des exigences de forme ;
sur l'analyse d'un risque éventuel d'annulation de l'un des documents sur le fondement duquel le permis a été accordé ;
sur l'audit de la constructibilité du terrain d'assiette du programme ;
et sur l'analyse du bien-fondé des moyens de recours.

Si l'expert conclut à la légalité du permis de construire, l'assurance pourra être souscrite si son éligibilité est validée par la direction de la SMABTP. En moyenne, la compagnie d'assurance délivre quatre à cinq garanties permis de construire par an.

La couverture assurantielle

– La clause résolutoire de plein droit. – Une fois le contrat d'assurance souscrit, la SMABTP considère que le promoteur peut poursuivre son chantier et commercialiser les lots en l'état futur d'achèvement ou de rénovation.

Le schéma est le suivant : il est proposé aux acquéreurs de régulariser un acte de vente (en l'état futur d'achèvement ou de rénovation) dont l'échéancier de paiement des prix est identique à celui prévu en l'absence de recours.

La spécificité de la vente réside dans la stipulation d'une clause résolutoire de plein droit dans l'hypothèse où le permis de construire serait suspendu ou annulé.

– Résolution et indemnisation du promoteur et des acquéreurs. – L'assurance jouera en cas de suspension du permis de construire ou de son annulation totale ou partielle, qu'elle soit définitive ou non.

En cas de mise en œuvre de l'assurance, la vente des lots sera résolue par le jeu de la clause résolutoire. Le promoteur recouvrera la propriété des lots vendus en l'état futur d'achèvement ou de rénovation, que l'achèvement ou la rénovation soit finalisé ou non, et reversera à l'acquéreur les sommes qu'il a perçues au titre de la partie exigible du prix de vente.

L'assurance étant souscrite au profit de deux bénéficiaires, le promoteur et les acquéreurs des lots, chacun d'eux percevra une indemnité.

L'indemnisation au bénéfice du promoteur portera :

sur toutes les conséquences financières des modifications de l'opération nécessaires à la régularisation du permis de construire ;
sur les frais de portage de l'opération consécutifs à l'arrêt du chantier ;
si aucune solution n'aboutit pour régulariser l'autorisation de construire, le promoteur sera indemnisé de la valeur marchande des biens non vendus et du coût de la démolition.

L'indemnisation au profit de chacun des acquéreurs des lots comprendra :

une indemnité de revalorisation du prix d'acquisition du lot, entre la date de livraison du bien et la date de la résolution de la vente. Cette indemnité est calculée sur la base de l'indice INSEE du coût de la construction des immeubles à usage d'habitation ;
une indemnité de réparation du préjudice fiscal réel.