4632 La maîtrise de l’étalement urbain résulte de la densification des zones urbanisées, mais également de l’occupation effective des biens existants.
Cette utilisation effective implique d’abord une adaptation des biens inutilisés aux besoins actuels (Section I).
Elle provient également de mesures incitant les propriétaires à louer ou à se séparer de biens non utilisés par manque d’intérêt, négligence ou confort (Section II).
4633 Certains biens, conçus à l’origine pour un usage différent, sont inutilisables à usage d’habitation. D’autres, vétustes ou inadaptés au confort moderne, sont difficilement habitables.
À ce titre, la transformation de biens en logements est encouragée (Sous-section I).
La restauration de certains quartiers urbains vieillissants est également soutenue (Sous-section II).
Enfin, le bail à réhabilitation constitue une solution vertueuse permettant de rénover les immeubles vétustes (Sous-section III).
4634 Les biens immobiliers à usage de bureaux, commerces ou industrie appartiennent le plus souvent aux entreprises d’une certaine importance économique. La transformation de l’immobilier professionnel en logements est favorisée par une réduction du taux de l’IS profitant à ces entreprises (§ I).
Au surplus, les collectivités locales ont la possibilité d’exonérer de taxe foncière les biens transformés en logements (§ II).
Enfin, dans le cadre de ses missions, l’ANAH soutient financièrement les travaux de transformation permettant l’habitation (§ III).
4635 Les sociétés soumises à l’IS sont imposées au taux réduit de 19 % lors de la cession de locaux à usage de bureau, commercial ou industriel, destinés à devenir des logements (CGI, art. 210 F).
Le dispositif s’applique aux cessions réalisées entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 inclus et aux promesses de vente conclues dans ce même délai, à condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2022.
4636 – Le cédant. – Le cédant est une personne morale soumise en son nom à l’impôt sur les sociétés de plein droit ou sur option. Les sociétés ne relevant pas de l’IS ne bénéficient pas du dispositif, même pour la quote-part de leurs associés soumis à l’IS. À l’inverse, les sociétés filiales d’un groupe en bénéficient.
Les sociétés exonérées totalement ou partiellement d’IS sont exclues de la réduction d’impôt.
4637 – Le cessionnaire. – Le cessionnaire est une société soumise à l’IS, une société immobilière spécialisée ou un organisme chargé du logement social. Les sociétés immobilières spécialisées sont les SIIC (CGI, art. 208 C) et les SCPI dont les parts ont été offertes au public (C. monét. fin., art. L. 214-86).
Les sociétés civiles ayant pour objet la construction d’immeubles en vue de leur revente sont également éligibles (CGI, art. 239 ter)723.
4638 – Les mutations éligibles. – Le taux réduit s’applique aux mutations à titre onéreux. Ainsi, il s’agit essentiellement des ventes et des apports.
Toutefois, les opérations conclues entre un cédant et un cessionnaire ayant des liens de dépendance ne sont pas éligibles (CGI, art. 210 F, al. 6).
4639 – Les biens éligibles. – La cession porte sur des locaux à usage de bureau, commercial ou industriel724. Ils doivent se trouver dans des communes situées dans des zones caractérisées par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.
Les locaux forment un seul ensemble immobilier ou une partie autonome d’un immeuble plus important. Le taux réduit s’applique sur l’ensemble, y compris le terrain d’assise, les cours, passages et les dépendances indispensables.
À l’inverse, une pièce à usage de bureau dans un logement n’est pas éligible au dispositif.
4640 – La forme de l’engagement. – L’engagement de transformation est pris dans l’acte constatant la cession du local.
Si le bien cédé est divisé et que l’engagement porte uniquement sur une partie de l’immeuble, chaque lot est identifié dans l’acte de cession avec son prix d’achat.
4641 – La transformation. – Le cessionnaire prend l’engagement de transformer le local en logement dans les quatre ans suivant la date de clôture de l’exercice au cours duquel la mutation est réalisée.
Le logement est occupé à titre de résidence principale ou secondaire, donné en location nue ou meublée.
La transformation du bien en foyer de jeunes travailleurs, en foyer ou résidence pour personnes âgées autonomes ou pour étudiants est autorisée à ce titre.
À l’inverse, les transformations en résidence de tourisme d’affaires, hôtel, meublé pour séjours de courte durée, village résidentiel de tourisme, crèche, etc., sont exclues du mécanisme.
Les travaux induisent un changement de destination du local nécessitant une autorisation d’urbanisme. L’achèvement des travaux résulte de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (C. urb., art. 462-1).
Un local pouvant être affecté à l’habitation suite à des transformations mineures, notamment parce qu’il comporte déjà les pièces d’eau, n’entre pas dans le champ d’application du dispositif.
En revanche, la démolition d’un local de bureaux, commercial ou industriel, pour reconstruire un local à usage d’habitation ou accroître la surface du local remplit la condition de transformation725.
4642 – Le non-respect de l’engagement. – Le non-respect de l’engagement de transformation par le cessionnaire est sanctionné par une amende de 25 % de la valeur du bien lors de son acquisition par le cessionnaire (CGI, art. 1764, III).
Néanmoins, le taux réduit d’IS n’est pas remis en cause.
Le non-respect résulte de l’absence de transformation du local dans le délai de quatre ans. Il provient également de la cession avant l’achèvement des travaux, sauf s’il s’agit d’une vente en état futur d’achèvement et que l’achèvement intervient effectivement dans le délai de quatre ans.
Par exception, la rupture de l’engagement n’est pas caractérisée en cas d’opération de fusion-absorption si la société absorbante se substitue à la société absorbée pour le respect de l’engagement dans le délai restant à courir.
Le non-respect de l’engagement n’est pas non plus sanctionné en cas de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du cessionnaire. Ces circonstances sont laissées à l’appréciation de l’administration fiscale726.
4643 Les collectivités territoriales et les EPCI à fiscalité propre ont la possibilité d’exonérer par délibération les locaux à usage d’habitation provenant de la transformation de bureaux (CGI, art. 1384 F).
4644 – Le champ d’application. – Cette exonération profite aux locaux à usage d’habitation individuels ou collectifs. Leurs dépendances sont également exonérées. Les locaux à usage mixte ne bénéficient de l’exonération qu’à hauteur de la partie affectée à l’habitation.
Le bien doit être affecté à l’habitation principale d’un propriétaire ou d’un locataire. Ainsi, les logements loués en meublés à titre saisonnier, les résidences secondaires et les logements vacants sont exclus du dispositif.
L’exonération concerne les logements provenant de la transformation de bureaux proprement dits et locaux professionnels ainsi qu’à leurs dépendances relevant de la taxe annuelle en Île-de-France (CGI, art. 231 ter, III, 1°).
4645 – La portée de l’exonération. – L’exonération porte exclusivement sur la part de la collectivité ou de l’EPCI ayant pris la décision. Elle ne porte pas sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
L’exonération est acquise pour cinq ans à compter de l’année suivant celle de l’achèvement de la transformation. Elle profite également au cessionnaire du bien pendant cette période.
Elle cesse de s’appliquer si le logement n’est plus utilisé à usage d’habitation principale. L’exonération est réduite pour la partie du logement partiellement affectée à un autre usage pendant les cinq ans. Dans ces deux hypothèses, la suppression est définitive pour l’avenir, mais les exonérations acquises les années précédentes ne sont pas remises en cause727.
4646 – Une des missions de l’ANAH : favoriser le logement. – L’ANAH a notamment pour mission de faciliter la transformation de locaux non affectés à l’habitation en logements. À ce titre, elle consent des subventions. Ce dispositif concerne les logements utilisés à titre de résidence principale (CCH, art. L. 321-1, I). Il profite également à la transformation d’un local attenant au logement et affecté à l’origine à un autre usage que l’habitation en pièce habitable.
Seul un propriétaire bailleur est éligible à cette subvention.
Le logement issu de la transformation répond en principe au minimum au niveau « D » de performance énergétique. Néanmoins, un classement sous la lettre « E » est parfois accepté en cas d’impossibilité technique démontrée ou de surcoût disproportionné par rapport à l’objectif des travaux.
L’ANAH apprécie les demandes de subvention cas par cas728.
4647 – Les dispositifs non spécifiques utilisables. – Outre les aides spécifiquement mises en place, d’autres dispositifs fiscaux sont applicables à la transformation de biens en logement.
Les locaux affectés à un usage autre que l’habitation acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 faisant ou ayant fait l’objet de travaux de transformation en logements sont éligibles à la réduction d’impôt « Pinel »729.
Les locaux destinés à l’habitation alors qu’ils ne l’étaient pas initialement ouvrent droit à la réduction d’impôt « Malraux » pour les autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2017730.
Enfin, le PTZ est également ouvert aux opérations de transformation d’un local en habitation731.
4648 Une réduction d’impôt sur le revenu est accordée au titre de la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans certains quartiers urbains (CGI, art. 199 tervicies).
4649 – Les contribuables concernés. – La réduction d’impôt profite aux personnes physiques domiciliées en France et imposées dans la catégorie des revenus fonciers. L’indivisaire est éligible à hauteur de ses droits dans l’indivision.
Les personnes physiques associées d’une société transparente ou translucide entrent dans le champ d’application du dispositif à hauteur de leurs droits dans la société et/ou de leur quote-part de dépenses.
Les associés de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) bénéficient également de la réduction d’impôt, à condition que la souscription des parts soit effectuée en numéraire et non par un apport en nature. Au surplus, la souscription a pour objet de financer des dépenses éligibles pour au moins 65 %, et l’acquisition d’immeubles éligibles pour au moins 30 %. Le produit de la souscription est investi dans les dix-huit mois suivant la clôture de la souscription.
Le démembrement de propriété de l’immeuble ou des titres n’entre pas dans le champ d’application du dispositif, sauf s’il résulte du décès d’un des conjoints soumis à imposition commune.
4650 – La nature et la localisation des immeubles concernés. – Les locaux concernés sont :
les locaux à usage d’habitation ;
les locaux à un usage autre que l’habitation destinés à l’habitation après les travaux732.
Ces immeubles se situent :
dans un site patrimonial remarquable (SPR)733 ;
dans un quartier ancien dégradé ;
dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle avec l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU)734.
Le dispositif est instauré au profit des immeubles des deux dernières catégories jusqu’au 31 décembre 2019.
4651 – La nature des travaux à entreprendre. – Les travaux portent sur la restauration complète d’un immeuble bâti. Il s’agit de la remise en état et de la modernisation afin de transformer les conditions d’habitabilité de l’immeuble. La notion de restauration complète n’oblige pas à effectuer des travaux sur les parties de l’immeuble où ils sont inutiles.
Une déclaration d’utilité publique des travaux est nécessaire sauf pour les immeubles situés dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).
4652 – Les dépenses éligibles. – Les dépenses éligibles à la réduction d’impôt sont limitativement énumérées (CGI, art. 199 tervicies, II, al. 1).
Il s’agit principalement :
des charges de droit commun, à savoir : les dépenses de réparation et d’entretien, les primes d’assurance, les dépenses d’amélioration, les impositions, les frais de gestion et la fraction des provisions pour dépenses de travaux de copropriété pour le montant effectivement employé par le syndic pour le paiement desdites dépenses ;
des frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration ;
des travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique.
Les dépenses sont payées à compter de la délivrance du permis de construire ou de la non-opposition à la déclaration préalable et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Cette durée est prorogée en cas d’interruption des travaux pour découverte de vestiges archéologiques ou pour force majeure.
Le contribuable justifie que la dépense payée correspond à des travaux éligibles. En cas de vente d’immeuble à rénover, la dépense correspond au prix des travaux payés par l’acquéreur selon l’échéancier du contrat. La dépense est prise en compte toutes taxes comprises735. Elle est minorée des autres aides et subventions éventuellement octroyées736.
4653 – Une obligation de location. – Le contribuable s’engage à donner en location l’immeuble pendant une durée minimum de neuf ans. Le bail est conclu dans l’année suivant l’achèvement des travaux. La vacance de moins d’un an est tolérée. S’il s’agit d’un local à usage d’habitation, le locataire le loue nu et l’occupe à titre de résidence principale737.
Les associés de sociétés non soumises à l’IS et de SCPI prennent l’engagement de conserver leurs titres jusqu’à l’expiration des neuf ans de location.
Le locataire ne doit pas être un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du contribuable ou d’un des associés de la société propriétaire du logement.
La réduction d’impôt est remise en cause dans les hypothèses suivantes :
en cas de rupture de l’engagement de location ou de conservation des parts ou en cas de cession du bien pendant cet engagement, sauf si cet événement survient après l’invalidité, le licenciement ou le décès du contribuable ;
en cas de démembrement de propriété, à l’exception du démembrement résultant du décès d’un des époux soumis à imposition commune si le conjoint survivant continue les engagements en cours.
4654 – Le montant de la réduction d’impôt. – La réduction d’impôt est de :
30 % des dépenses éligibles pour les immeubles des sites patrimoniaux remarquables (SPR) couverts par un PSVM approuvé, dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé ;
22 % pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un PVAP approuvé ou pour les opérations déclarées d’utilité publique.
La réduction est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses ou de la souscription des parts de SCPI. Elle est plafonnée à une dépense de 400 000 €. Ce plafond est pluriannuel sur une période de quatre ans à compter de la délivrance du permis de construire ou de la non-opposition à la déclaration préalable.
Pour les opérations réalisées depuis le 1er janvier 2017, la partie de réduction d’impôt excédant l’impôt dû la même année est reportée sur l’impôt des trois années suivantes.
La réduction d’impôt n’est pas concernée par le plafonnement global de certains avantages fiscaux (CGI, art. 200-0 A).
Par principe, elle ne se cumule pas avec d’autres réductions d’impôt d’investissement locatif. Toutefois, aucune exclusion n’est prévue pour les biens relevant du dispositif « Cosse ancien »738.
Enfin, les travaux profitant du dispositif ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
4655 Le bail à réhabilitation est un contrat dont l’objet est d’obliger le preneur à effectuer des travaux d’amélioration sur l’immeuble à usage d’habitation du bailleur et à le conserver en bon état d’entretien et de réparations en vue de le louer (CCH, art. L. 252-1 et s.). Les travaux d’amélioration sont entendus de manière large. Au gré des conventions des parties, ils sont susceptibles de comprendre des travaux de rénovation lourde, voire de construction ou d’agrandissement avec ou sans démolition de l’existant. Les preneurs éligibles sont limitativement énumérés. Il s’agit par exemple des organismes HLM.
La durée du bail est de douze ans minimum. Il confère au preneur un droit réel temporaire.
Le contrat porte sur un immeuble individuel ou collectif d’habitation ou sur un lot de copropriété à usage d’habitation739.
4656 – Une possible exonération de taxe de publicité foncière. – Le conseil départemental a la possibilité d’exonérer les baux à réhabilitation de taxe de publicité foncière (CGI, art. 1594 J). L’acte présenté à la formalité fait alors mention du bénéfice de cette exonération.
4657 – Une exonération de principe de la taxe foncière. – Les logements loués dans le cadre d’un bail à réhabilitation sont exonérés de plein droit de la totalité de la taxe foncière pendant toute la durée du bail (CGI, art. 1384 B et 1586 B)740.
Concernant les baux à réhabilitation conclus depuis le 1er janvier 2017, les communes ou leurs groupements à fiscalité propre ont la possibilité de supprimer cette exonération lorsqu’au moins 50 % des résidences principales de leur territoire sont des logements sociaux741. Dans cette hypothèse, la taxe foncière est supportée par le preneur (CGI, art. 1400).
4658 – La remise gratuite des constructions et améliorations au bailleur. – À la fin du bail, le bailleur reprend possession de l’immeuble avec ses travaux de construction et ses améliorations, sans indemnité au profit du preneur.
Par ailleurs, le revenu représenté par les travaux de construction, reconstruction et agrandissement prévus dans le contrat ne donne lieu à aucune imposition (CGI, art. 33 quinquies).
En revanche, l’exonération ne s’applique pas au revenu correspondant aux travaux d’amélioration réalisés par le preneur, c’est-à-dire aux travaux apportant un équipement ou un confort nouveau ou mieux adapté sans modification de la structure de l’immeuble.
Le prix de revient de ces travaux augmente le revenu brut foncier du bailleur. Toutefois, ces travaux viennent en déduction pour la détermination du revenu net foncier au titre de la même année. Si le montant des travaux n’est pas connu, le bailleur ne les déclare ni en recettes ni en charges742.
Ainsi le bailleur ne supporte aucune imposition au titre de la remise gratuite des constructions et améliorations en fin de bail.
4659 Certains propriétaires délaissent leurs immeubles vétustes et inadaptés. Faute de moyens financiers, ces immeubles sont vacants. Le bail à réhabilitation contribue à lutter contre ces situations, et, par conséquent, à freiner l’étalement urbain.
4660 Il est nécessaire d’adapter les immeubles existants aux besoins actuels en vue de leur occupation.
Mais il convient également d’occuper au mieux les logements existants déjà adaptés.
À ce titre, la location des biens situés en zone où la demande de logement est la plus forte est favorisée par le biais d’incitations fiscales (Sous-section I).
À l’inverse, les propriétaires d’immeubles volontairement inoccupés sont taxés (Sous-section II).
Les logements utilisés à un autre usage que la résidence principale sont également davantage taxés (Sous-section III).
Enfin, les propriétaires sont encouragés à louer les pièces inutilisées de leur résidence principale (Sous-section IV).
4661 Le dispositif « Cosse ancien » instaure une déduction spécifique sur les revenus fonciers au profit du bailleur sous respect de certaines conditions (CGI, art. 31, I, 1°, o).
Il remplace les régimes « Borloo ancien » et « Besson ancien » dont il s’inspire. Ce dispositif intègre la localisation du logement. Il rend la location plus attractive dans les zones où le déséquilibre entre l’offre et la demande est le plus important.
4662 – Les bénéficiaires du dispositif. – Les bénéficiaires de ce dispositif sont les personnes physiques et les associés de sociétés non soumises à l’IS.
4663 – Les biens loués. – Le dispositif est ouvert à tous les logements neufs ou anciens donnés en location nue pour l’habitation principale du locataire.
Il concerne les logements situés dans les communes classées en zone A, A bis, B1 et B2. Par exception, les logements situés en zone C sont également éligibles s’ils sont donnés en mandat de gestion ou en location à un organisme d’intermédiation locative ou de gestion locative sociale agréée, et s’ils sont destinés à l’hébergement de personnes défavorisées743.
Ce dispositif ne s’applique pas si le locataire est déjà en place, sauf lorsqu’il s’agit d’un renouvellement du bail.
Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal du bailleur, ni un de ses ascendants ou descendants. Le dispositif est également proscrit si le locataire est un associé de la société bailleur, un membre de son foyer fiscal ou un de ses ascendants ou descendants.
4664 – Une nécessaire convention avec l’ANAH. – Le bailleur signe une convention de location avec l’ANAH entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019. Cette convention, d’une durée minimum de six ans, est portée à neuf ans si des travaux sont subventionnés par l’ANAH. La convention relève du secteur intermédiaire ou du secteur social ou très social en fonction des plafonds de loyers et des ressources des locataires.
4665 – La durée de la location. – Le contribuable s’engage à louer le logement nu pendant toute la durée de la convention avec l’ANAH. Les associés d’une société éligible au dispositif doivent conserver leurs parts pendant toute la durée de la convention.
4666 – Le montant de l’avantage fiscal. – L’avantage fiscal consiste en une déduction d’un pourcentage des revenus bruts des logements. Cette déduction est exclusive du régime du micro-foncier.
Le taux de la déduction varie en fonction du secteur de conventionnement choisi et de la localisation du bien loué744.
En principe, l’avantage fiscal ne se cumule pas avec un autre régime fiscal de faveur. Toutefois, aucune restriction n’est prévue avec la réduction d’impôt des opérations de restauration immobilière745.
4667 – La durée de l’avantage fiscal. – La déduction spécifique s’applique à compter de la date d’effet de la convention et pendant toute sa durée. La déduction perdure à l’échéance de la convention, tant que le locataire reste en place, toutes autres conditions restant remplies.
4668 Ce dispositif permet aux propriétaires éligibles de profiter d’une réduction de leurs revenus fonciers taxables. Ainsi, il encourage la location et contribue à lutter contre la vacance des logements. Au surplus, les propriétaires échappent à la fiscalisation des biens inoccupés.
4669 Les propriétaires de biens inutilisés sont frappés de taxes spécifiques. Elles concernent :
les logements vacants (§ I) ;
et les immeubles commerciaux ou professionnels (§ II).
4670 La taxe sur les logements vacants est un impôt annuel applicable dans certaines communes (CGI, art. 232).
4671 – Les communes concernées. – La taxe sur les logements vacants concerne les biens situés dans les communes dépendant d’une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements (CGI, art. 232, I).
La liste des communes concernées est fixée par décret746.
4672 – Les biens concernés. – La taxe concerne uniquement les logements vacants, c’est-à-dire non meublés, depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition (CGI, art. 232, II).
Il s’agit des logements non soumis à la taxe d’habitation, ce qui exclut les résidences secondaires747. Les hôtels, pensions et autres locaux exploités commercialement avant leur vacance ne sont pas concernés par la taxe748.
Le logement doit être habitable ou susceptible de l’être, ce qui est apprécié au cas par cas. Un logement n’est toutefois pas considéré comme habitable si les travaux nécessaires à cet effet excèdent 25 % de sa valeur vénale749.
La vacance d’un logement s’apprécie en fonction de sa durée d’occupation pendant une année civile. L’occupation supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs exclut la vacance.
Un logement est occupé :
quatre-vingt-dix jours consécutifs durant l’année N ;
cent jours consécutifs l’année N+1 ;
et cinquante jours consécutifs l’année N+2.
La taxe est due en N+1 et N+3, le logement étant occupé moins de quatre-vingt-onze jours consécutifs au cours de l’année précédente correspondant à l’année de référence.
La taxe n’est pas due en N+2, le logement étant occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs en N+1.
La taxe n’est pas due pour les logements occupés illégalement750.
Elle n’est pas due non plus lorsque la vacance n’est pas volontaire. Cette appréciation relève de circonstances de fait. Les biens ayant vocation à disparaître ou à supporter des travaux de réhabilitation dans un délai d’un an sont exclus de la taxe. La solution est identique pour les biens mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur751.
4673 – Le redevable de la taxe. – La taxe est due par le propriétaire au 1er janvier de l’année ou par les personnes assimilées telles que l’usufruitier, le preneur à bail à construction, etc. (CGI, art. 232, III).
Les organismes HLM et les sociétés d’économie mixte ne sont pas assujettis à cette taxe pour les logements destinés à être attribués sous conditions de ressources. Les dépendances du domaine public telles que les logements dans les lycées sont également exclues752.
4674 – Le montant de l’imposition. – L’assiette de la taxe est la valeur locative du logement retenue pour la taxe d’habitation.
Le taux est progressif. Il est de 12,5 % la première année d’imposition, 25 % les années suivantes (CGI, art. 232, IV).
Le taux de 12,5 % s’applique à chaque fois que le logement est concerné par la taxe, que ce soit la première fois ou non753.
4675 La taxe sur les friches commerciales est un impôt annuel frappant les immeubles commerciaux et professionnels désaffectés (CGI, art. 1530). Cette taxe est instaurée au choix des communes ou de leurs groupements à fiscalité propre ayant compétence en matière d’aménagement de zone commerciale.
4676 – Les immeubles concernés. – La taxe est due pour les biens bâtis dont la valeur locative imposable retenue par l’administration fiscale relève des locaux commerciaux et biens divers (CGI, art. 1498). Elle ne concerne pas les bâtiments et terrains industriels ne figurant pas à l’actif d’une entreprise soumise à un régime réel d’imposition (CGI, art. 1500).
Les immeubles concernés ne sont plus affectés à une activité soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et sont inoccupés depuis au moins deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition. Les biens ne relevant pas de la CFE ne sont pas concernés. L’inoccupation s’entend d’un bien n’étant plus affecté à une activité ou à l’habitation754.
Toutefois, la taxe n’est pas due si l’absence d’exploitation est indépendante de la volonté du contribuable. Cette appréciation relève de circonstances de fait. Les biens ayant vocation à disparaître ou à supporter des travaux de réhabilitation dans un délai d’un an sont exclus de la taxe. Cette solution s’applique également aux biens mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneurs755.
4677 – Le redevable de la taxe. – La taxe est due par le redevable de la taxe foncière (CGI, art. 1530, III).
4678 – Le montant de l’imposition. – L’assiette de la taxe est le revenu net servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties (CGI, art. 1388).
Le taux est progressif. Il est de 10 % la première année d’imposition, 15 % la deuxième et 20 % à compter de la troisième.
Par délibération prise par la collectivité, ce taux est majoré dans la limite du double (CGI, art. 1530, V).
Cette taxe supporte les frais de gestion de la fiscalité locale au taux de 8 %.
4679 La réhabilitation d’anciens sites commerciaux est souvent aisée au plan technique. Le principal frein est le coût de ces opérations. L’instauration d’une taxe sur les friches de cette nature tend à les réduire. En revanche, les biens industriels en friche sont exclus de cette imposition, ce qui est regrettable. Par ailleurs, même si la réhabilitation d’un site industriel engendre des coûts encore plus importants, l’absence d’aide ne favorise pas une nouvelle utilisation des terrains les supportant.
La taxe sur les logements vacants et la taxe sur les friches commerciales ne sont pas exigibles si la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.
En complément de cette exonération, le propriétaire d’une maison normalement destinée à la location ou d’un immeuble à usage commercial ou industriel qu’il n’exploite plus lui-même bénéficie d’un dégrèvement de la taxe foncière (CGI, art. 1389).
La notion de maison est étendue à celle d’appartement par l’administration fiscale756. Mais le bien ne doit pas être meublé757.
Le loueur d’un immeuble à usage commercial ou industriel muni du matériel nécessaire à son exploitation bénéficie du dégrèvement, à l’inverse du loueur de bien nu758.
Le dégrèvement est accordé à la demande du contribuable. La vacance ou l’inexploitation est retenue sous trois conditions :
1. qu’elle soit indépendante de la volonté du contribuable ;
2. qu’elle ait une durée de trois mois sans interruption minimum ;
3. qu’elle affecte soit la totalité du bien, soit une partie pouvant être louée ou exploitée séparément.
Le dégrèvement est calculé par mois entiers à partir du premier jour du mois suivant celui de la vacance jusqu’au dernier jour du mois où elle prend fin759.
4680 Certaines communes ont la faculté de majorer la taxe d’habitation portant sur des logements non affectés à l’habitation principale (CGI, art. 1407 ter).
4681 – Les communes concernées. – Cette faculté n’est ouverte qu’aux communes également concernées par la taxe sur les logements vacants (CGI, art. 232)760.
4682 – Les logements concernés. – La majoration ne concerne que les logements meublés non affectés à l’habitation principale761. Il est indifférent que le bien appartienne à une personne physique ou morale.
En pratique, la majoration concerne les habitations utilisées à des fins personnelles ou familiales. Les logements occupés par une personne morale sont exclus de la majoration762.
Le logement concerné est nécessairement imposable à la taxe d’habitation, autrement dit suffisamment meublé pour en permettre l’habitation sans considération de confort.
Les logements affectés à l’habitation principale, loués ou occupés par leurs propriétaires, à l’année ou périodiquement, sont exclus de cette majoration. L’habitation principale s’entend comme en matière d’impôt sur le revenu, c’est-à-dire du bien où le contribuable réside habituellement et effectivement avec sa famille.
La majoration porte également sur les dépendances de l’habitation.
4683 – Le montant de la majoration. – La majoration porte sur la cotisation de la taxe d’habitation. Ainsi, elle ne s’applique pas en cas d’exonération totale de cotisation de taxe d’habitation.
Il s’agit d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 %, variant au choix de la commune.
Néanmoins, la somme du taux de taxe d’habitation de la commune et du taux de taxe d’habitation de la commune multiplié par le taux de la majoration ne peut excéder le taux plafond de taxe d’habitation (CGI, art. 1407 ter, I, al. 3 et art. 1636 B septies).
4684 – Les dégrèvements possibles. – Le contribuable concerné par la majoration bénéficie d’un dégrèvement dans les cas suivants (CGI, art. 1407 ter, II) :
s’il est contraint de résider dans un lieu distinct de son habitation principale pour des raisons professionnelles ;
s’il est hébergé durablement dans un établissement de soins tout en conservant la jouissance exclusive de son habitation principale ;
s’il ne peut occuper le logement à titre principal pour des causes étrangères à sa volonté. Cela vise les locaux précaires, ceux destinés à disparaître ou à être réhabilités, ceux mis en location ou en vente au prix du marché mais ne trouvant pas preneurs. Il s’agit de circonstances de fait dont la preuve incombe au contribuable763.
4685 L’occupant, propriétaire ou locataire, considère parfois que son logement est trop grand au regard de ses besoins. Par souci d’économie, il décide alors de louer ou sous-louer une partie de son habitation principale.
Par principe, la location d’immeuble relève des revenus fonciers pour les biens loués nus et des BIC pour les biens meublés. Des exonérations sont toutefois consenties sous certaines conditions (CGI, art. 35 bis).
Le bailleur est exonéré d’impôt sur le revenu s’il loue une ou plusieurs pièces de sa propre résidence principale (§ I). Les locaux concernés sont loués soit à titre de résidence principale du locataire, soit à des personnes de passage (§ II).
4686 – La location porte sur des pièces du logement occupé par le bailleur. – L’exonération bénéficie aux bailleurs louant ou sous-louant une ou plusieurs pièces de leur habitation principale. Cela conduit à réduire le nombre de pièces qu’ils occupent personnellement.
Il n’est pas nécessaire que la pièce ait été physiquement occupée par le bailleur avant la location. L’aménagement de la pièce préalablement à sa location ne remet pas en cause l’exonération. Le critère retenu est celui de la localisation des pièces au sein de la résidence du bailleur.
À l’inverse, les pièces louées formant un logement indépendant de l’habitation du bailleur ne rentrent pas dans le champ d’application de l’exonération. Le caractère indépendant ou non des pièces louées résulte de la configuration, de la superficie et de la disposition de l’immeuble : entrée autonome, cuisine et/ou salle de bains privative, nombre de pièces louées, etc.764.
La location simultanée de plusieurs pièces à plusieurs locataires ne remet pas en cause l’exonération.
4687 – La résidence principale du locataire. – L’exonération profite aux locations et sous-locations de pièces constituant la résidence principale du locataire (CGI, art. 35 bis, I).
La location est obligatoirement meublée.
Les étudiants et apprentis ont leur résidence principale dans le lieu où ils séjournent habituellement au cours de leurs études, même s’ils conservent leur domicile légal chez leurs parents765. L’exonération est aussi acquise si la ou les pièces sont louées à un saisonnier présent le temps de son contrat de travail.
Le prix de location est fixé dans des limites raisonnables. À cet effet, l’administration fiscale publie deux plafonds, un pour l’Île-de-France et un pour les autres régions. Ils sont réévalués chaque année. Le loyer annuel par mètre carré de surface habitable hors charges ne doit pas dépasser le plafond de référence.
Pour l’année 2018, ces plafonds sont de 185 € en Île-de-France et 136 € dans les autres régions766.
4688 – La chambre d’hôtes. – Les personnes mettant de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, qu’ils en soient propriétaires ou locataires, sont passibles de l’impôt sur le revenu sur les recettes tirées de cette activité. Cette disposition vise les chambres d’hôtes.
Les produits de ces locations sont néanmoins exonérés d’impôt sur le revenu lorsqu’ils n’excèdent pas 760 € TTC par an. En cas de dépassement du plafond, la totalité des produits nets de la location est imposable.
Le bailleur d’une partie meublée de son habitation principale est exonéré d’impôt sur le revenu sous certaines conditions (CGI, art. 35 bis, I).
Il est également exonéré de contribution économique territoriale (CGI, art. 1459). Cette exonération porte aussi bien sur la CFE que sur la CVAE. Concernant les chambres d’hôtes, cette exonération ne joue qu’en l’absence de délibération contraire de la collectivité bénéficiaire de la cotisation.
Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation sont en principe exonérées de TVA (CGI, art. 261 D, 4°). Toutefois, elles sont imposables à la TVA si, outre l’hébergement, l’exploitant ou son mandataire offre au moins trois des prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Le bailleur reste redevable de la taxe d’habitation, même sur la partie de son logement donnée en location (CGI, art. 1407). Par exception, sur délibération de la collectivité, les chambres d’hôtes situées en zone de revitalisation rurale sont exonérées de taxe d’habitation.
Le bailleur ou le locataire principal ne sont pas redevables de la contribution sur les revenus locatifs (CGI, art. 234 nonies et s.), sauf s’il s’agit de personnes morales redevables de cette contribution et que l’immeuble est achevé depuis plus de quinze ans.
Les biens immobiliers loués en meublé ne sont pas considérés comme des biens professionnels au titre de l’impôt annuel sur la fortune immobilière, sauf si ces locations sont consenties par des personnes inscrites au RCS en qualité de loueurs professionnels, engendrent plus de 23 000 € de recettes annuelles, et représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal767.
En cas de cession du bien, le propriétaire est redevable de la plus-value immobilière sur la fraction de l’immeuble loué, cette fraction ne constituant pas sa résidence principale (CGI, art. 150 U, II-1°).
4689 – L’impossible arrêt de l’étalement urbain. – La maîtrise de l’étalement urbain est un préalable indispensable à la sauvegarde des milieux naturels. Elle participe à l’évitement et à la réduction des atteintes aux milieux naturels. Ces efforts sont toutefois insuffisants pour répondre au besoin de logements résultant de la démographie croissante actuelle.
L’étalement urbain reste inévitable. L’extension de la ville porte nécessairement sur un milieu encore vierge de construction, qu’il soit agricole, forestier ou naturel. Si elles ne peuvent être ni évitées ni réduites, les atteintes à ces milieux doivent être compensées.