4532 La libération de nouveaux espaces n’emporte pas automatiquement l’édification de nouvelles constructions. Construire nécessite en effet un investissement financier important.

Ce coût résulte en partie des impôts générés par la réalisation du projet (Section I).

Concernant les investisseurs, il existe de nombreuses mesures d’encouragement(Section II).

4533 Le coût d’une nouvelle construction résulte en partie de l’impôt dû par le constructeur aux collectivités locales (Sous-section I).

Certaines zones sensibles nécessitent un aménagement prioritaire. Elles bénéficient à cet effet d’une fiscalité allégée (Sous-section II).

4534 Les collectivités locales bénéficient d’outils fiscaux leur permettant de façonner l’urbanisation future de leur territoire.

Il s’agit :

4535 La taxe d’aménagement finance la réalisation ou l’extension des équipements publics induits par l’urbanisation. Il s’agit par exemple des routes et des écoles.

4536 – Le champ d’application de la taxe d’aménagement. – La taxe d’aménagement est due pour toutes les opérations d’aménagement et de construction, reconstructions et agrandissement soumises à un régime d’autorisation d’urbanisme (C. urb., art. L. 331-6, al. 1).

Elle est à la charge du bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme⁶³⁷. Elle est due également par le constructeur ou l’aménageur en cas de travaux réalisés sans autorisation (C. urb., art. L. 331-6, al. 2).

Elle est constituée de plusieurs parts : une part communale ou intercommunale, une part départementale et, dans la région Île-de-France seulement, une part régionale (C. urb., art. L. 331-1 à L. 331-5).

Le législateur a prévu de nombreuses exonérations limitativement énumérées.

Certaines exonérations sont accordées automatiquement :

D’autres exonérations sont consenties au choix des collectivités sur la part leur revenant (C. urb., art. L. 331-9). Elles concernent notamment les logements sociaux ne bénéficiant pas de prêt PLA-I et les locaux à usage d’habitation principale financés à l’aide d’un PTZ.

4537 – La base d’imposition de la taxe d’aménagement. – La taxe d’aménagement est assise sur une valeur forfaitaire du mètre carré de surface de construction (C. urb., art. L. 331-10). La surface de construction retenue en matière de taxe d’aménagement est légèrement supérieure à la surface de plancher utilisée dans le cadre des autorisations d’urbanisme.

La valeur forfaitaire est nationale, sauf pour les communes d’Île-de-France où elle est majorée. Elle est révisée chaque année (C. urb., art. L. 331-11).

Pour l’année 2018, son montant par mètre carré est de 726 € hors Île-de-France et 823 € en Île-de-France.

Un abattement de 50 % est appliqué sur certaines constructions limitativement déterminées⁶³⁸. Cet abattement allège notamment la charge financière des résidences principales et des logements sociaux (C. urb., art. L. 331-12)⁶³⁹.

Une valeur forfaitaire propre à certaines installations ou aménagements ne créant pas de surface de plancher est également instaurée (C. urb., art. L. 331-13). Sous cette réserve, les travaux ne créant pas de surface de plancher sont exemptés de taxe.

4538 – Le taux applicable. – Pour chaque part de la taxe d’aménagement, la collectivité bénéficiaire fixe son propre taux dans la limite d’un plafond fixé par la loi.

Les communes fixent ce taux entre 1 et 5 %. Elles ont la faculté de différencier ce taux en fonction (C. urb., art. L. 331-14) :

La commune est en mesure de fixer le taux applicable jusqu’à 20 % dans certains secteurs. Cette faculté est ouverte en cas de réalisation de travaux substantiels de voirie ou de réseaux, ou de création d’équipements publics généraux engendrés par l’importance des constructions nouvelles édifiées dans ces secteurs. (C. urb., art. L. 331-15). Les aménageurs et les constructeurs supportent uniquement le coût des équipements permettant de répondre aux besoins des futurs habitants du secteur.

Ainsi, la commune a l’obligation de justifier de la réalité des besoins du secteur et du coût des équipements mis à la charge des constructeurs. À défaut, la délibération est susceptible d’être annulée⁶⁴⁰.

Les départements fixent librement le taux sans pouvoir excéder 2,5 %. La région Île-de-France le fixe pour chaque département la composant dans la limite de 1 % (C. urb., art. L. 331-17 et L. 331-18).

4539 Le versement pour sous-densité favorise la densification des nouvelles constructions dans les zones urbaines ou ouvertes à l’urbanisation⁶⁴¹.

4540 – Une taxe facultative réservée aux communes dotées d’un PLU. – Les communes dotées d’un PLU ont la faculté d’instituer un seuil minimal de densité en deçà duquel un versement est dû par le bénéficiaire du permis de construire (C. urb., art. L. 331-36).

Cette taxe sanctionne une densité trop faible. Elle remplace le versement pour dépassement du plafond légal de densité, pénalisant à l’inverse la densification.

4541 – La densité de la construction. – La densité de construction est le rapport entre la surface de plancher d’une construction (C. urb., art. R. 111-22) et la surface du terrain sur lequel la construction est implantée (C. urb., art. L. 331-35).

La partie inconstructible du terrain n’est pas prise en compte dans ce rapport⁶⁴².

Lorsqu’une construction est édifiée sur un terrain comprenant déjà un bâtiment à conserver, la densité est calculée en ajoutant sa surface de plancher à celle de la nouvelle construction. Toutefois, les extensions ou constructions de locaux annexes aux bâtiments déjà existants et les constructions dans les campings ou parcs résidentiels de loisirs n’entrent pas dans le champ d’application de la taxe, n’étant pas considérées comme des constructions nouvelles (C urb., art. L. 331-38, al. 4).

4542 – Une taxe limitée à certains secteurs. – La commune délimite les secteurs concernés par la taxe dans les zones urbaines ou à urbaniser de son PLU. Elle fixe ensuite dans chaque secteur le seuil minimal de densité applicable. Un document graphique figure en annexe du PLU (C. urb., art. L. 331-36, al. 2).

4543 – Les opérations concernées. – Toutes les constructions nouvelles résultant d’une autorisation de construire tacite ou expresse, ainsi que les constructions édifiées sans autorisation sont susceptibles d’être imposables. Il s’agit des nouvelles constructions indépendantes, les extensions et annexes à un bâtiment existant étant exclues du dispositif⁶⁴³.

Certaines constructions sont spécialement exonérées. Les constructions totalement exonérées de plein droit de la taxe d’aménagement sont exonérées du versement pour sous-densité (C. urb., art. L. 331-7, 1° à 3° et 7° à 9° et art. L. 331-41). La commune est également en mesure d’exonérer les constructions profitant de l’exonération de taxe d’aménagement au choix des collectivités dans les mêmes conditions et limites (C. urb., art. L. 331-41, al. 2)⁶⁴⁴.

4544 – Le seuil minimal de densité. – Le seuil minimal de densité est obligatoirement compris entre la moitié et les trois quarts de la densité maximale autorisée par le PLU (C. urb., art. L. 331-37).

En pratique, il est parfois difficile d’apprécier si le seuil minimal de densité se situe dans la fourchette autorisée. En effet, la densité maximale dépend de la structure parcellaire. Ainsi, elle est susceptible de varier d’un terrain à l’autre, à l’intérieur du même secteur⁶⁴⁵.

Le seuil minimal de densité est fixé pour une durée minimale de trois ans à compter de son entrée en vigueur. Par dérogation, il est modifiable par la commune sans délai afin de favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété et le développement de l’offre foncière (C. urb., art. L. 331-36, al. 3 et 4).

4545 – La procédure de rescrit. – Depuis la suppression des COS, la densité maximale d’un terrain est complexe à déterminer. Afin d’assurer la sécurité juridique des constructeurs, le contribuable de bonne foi bénéficie d’une procédure de rescrit (C. urb., art. L. 331-40).

Cette requête est obligatoirement préalable à la demande d’autorisation de construire.

La procédure de rescrit est utilisable dans les cas suivants :

Le demandeur présente les spécificités de son projet par écrit à l’administration concernée. Si le rescrit a pour objet la détermination de la densité maximale constructible, il joint une estimation motivée tenant compte de la nature du sol, de la configuration des parcelles, du caractère des constructions avoisinantes et des motifs liés aux économies d’énergie (C. urb., art. L. 331-40, al. 2).

L’administration dispose d’un délai de trois mois pour répondre de manière motivée.

À défaut de réponse dans ce délai, les propositions de solution du contribuable sont opposables à l’administration. S’agissant des demandes portant sur la constructibilité maximale du terrain, le seuil minimal de densité applicable est nécessairement inférieur aux trois quarts de la densité maximale déclarée.

En cas de réponse de l’administration départementale, le contribuable est autorisé à solliciter un second examen de sa demande auprès de l’administration centrale, sans pouvoir invoquer d’éléments nouveaux. À compter de sa saisine, l’administration centrale répond selon les mêmes règles et dans les mêmes délais que ceux de la demande initiale (C. urb., art. L. 331-40, al. 3).

4546 – La détermination du versement pour sous-densité. – Le versement pour sous-densité est égal au produit de la moitié de la valeur de terrain par le rapport entre la surface manquante pour que la construction atteigne le seuil minimal de densité et la surface de construction résultant de l’application du seuil minimal de densité. La taxe est plafonnée à 25 % de la valeur du terrain (C. urb., art. L. 331-38 et R. 331-19). Un calcul spécifique s’applique pour les lotissements afin de tenir compte de la surface de plancher résultant du seuil minimal de densité mentionné dans le certificat délivré par le lotisseur (C. urb., art. R. 331-20 et R. 442-11).

Pour permettre ce calcul, le pétitionnaire déclare la valeur du terrain d’assiette de son projet dans la demande de permis de construire (C. urb., art. L. 331-39).

4547 L’exonération temporaire de taxe foncière permet de soutenir directement la réalisation de nouvelles constructions.

4548 – L’exonération de taxe foncière de principe. – Toutes les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant deux ans à compter de l’année suivant leur achèvement (CGI, art. 1383, I)⁶⁴⁶. Le changement d’affectation d’un immeuble n’ouvre pas droit à l’exonération, à l’exception de la conversion d’un bâtiment rural en maison, local industriel ou commercial, à la suite d’importants travaux de transformation (CGI, art. 1383, II)⁶⁴⁷.

En principe, l’exonération est totale pour les immeubles à usage d’habitation. Néanmoins, la commune a la faculté de supprimer l’exonération pour la part lui revenant (CGI, art. 1383, V). À cet effet, la délibération vise tous les immeubles à usage d’habitation ou seulement ceux n’étant pas financés au moyen de prêts aidés par l’État : PLA ou PAP (CCH, art. L. 301-1 et s.) ou de prêts conventionnés (CCH, art. R. 331-63)⁶⁴⁸.

L’exonération est partielle pour les immeubles autres qu’à usage d’habitation, la part communale restant exigible (CGI, art. 1383, IV).

Le contribuable dispose d’un délai de quatre-vingt-dix jours suivant la réalisation de la construction nouvelle ou du changement d’affectation pour en informer le service des impôts dont dépend l’immeuble (CGI, art. 1406, I). L’information résulte du dépôt d’un imprimé dépendant de la nature du bien. L’achèvement des travaux est apprécié par le service des impôts selon les éléments d’information en sa possession.

À défaut de déclaration ou en cas de dépôt tardif de l’imprimé, l’exonération est en principe perdue. Elle est toutefois réduite à l’année suivant celle de la déclaration tardive. Au surplus, une amende de 150 € sanctionne le contribuable négligent (CGI, art. 1729 C).

4549 – L’exonération des constructions économes en énergie. – Les logements neufs achevés depuis le 1^er janvier 2009 et économes en énergie sont susceptibles d’être exonérés de taxe foncière (CGI, art. 1383-0 B bis).

Le niveau élevé de performance énergétique correspond au minimum au label « Bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 »⁶⁴⁹.

Cette exonération porte sur 50 % ou 100 % du montant de la taxe foncière pendant une durée minimum de cinq ans. Chaque collectivité détermine le montant de cette exonération et sa durée pour la part lui revenant. Cette exonération concerne également les taxes spéciales d’équipement additionnelles profitant aux établissements publics fonciers. En revanche, elle ne s’applique pas à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères⁶⁵⁰.

Elle s’applique à compter de la troisième année suivant l’achèvement de la construction, lorsque les constructions nouvelles profitent également de l’exonération de principe de la taxe foncière (CGI, art. 1383-0 B bis, 2°)⁶⁵¹.

Le propriétaire adresse au service des impôts une déclaration sur papier libre, avant le 1^er janvier de la première année d’application de l’exonération. La déclaration comporte les éléments d’identification du bien et le justificatif de sa performance énergétique.

4550 Ainsi, une partie du coût des nouvelles constructions résulte des politiques fiscales mises en place par les collectivités locales.

4551 Certaines zones géographiques sont considérées comme sensibles sur les plans économique et social. Ces zones « prioritaires » sont spécialement identifiées.

Leur aménagement et leur développement sont favorisés par des mesures fiscales et sociales singulières.

Il s’agit par exemple d’exonérations sur les bénéfices et la contribution économique territoriale, d’exonérations ou d’allégements de taxe foncière, de droit de mutation à titre onéreux, etc.

4552 – Les zones d’aide à finalité régionale (ZAFR) et les zones d’aide à l’investissement des PME. – Les ZAFR et les zones d’aide à l’investissement des PME ont pour objectif d’accueillir de nouvelles entreprises.

Elles sont définies par décret⁶⁵².

4553 – Les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV). – Les QPPV sont des quartiers d’au moins 1 000 habitants, situés dans des unités urbaines d’au moins 10 000 habitants, et caractérisés par un écart de revenu des habitants du quartier par rapport au territoire national et à l’unité urbaine.

La liste de ces quartiers est publiée par décret⁶⁵³.

4554 – Les zones franches urbaines territoires-entrepreneurs (ZFU-TE). – Les ZFU-TE correspondent à des quartiers de plus de 10 000 habitants particulièrement sensibles ou défavorisés, notamment par leur fort taux de chômage.

La liste de ces zones et leur délimitation résultent de plusieurs lois et décrets⁶⁵⁴.

Afin de favoriser le développement économique de ces zones, les entreprises qui s’y implantent et embauchent au moins 30 % de main-d’œuvre locale, bénéficient d’exonérations fiscales.

4555 – Les zones de revitalisation rurale (ZRR). – Initialement, les ZRR correspondaient aux zones rurales en déclin démographique, surtout concernant la population active autre qu’agricole. Depuis le 1^er juillet 2017, elles sont définies selon la densité et la richesse de la population (CGI, art. 1465 A).

La liste est établie par arrêté et révisée tous les six ans⁶⁵⁵.

4556 – Les bassins d’emploi à redynamiser (BER). – Les BER sont des zones caractérisées par un taux de chômage élevé et une déperdition de population et d’emploi. Elles sont délimitées par décret⁶⁵⁶. Ces bassins sont ceux de la vallée de la Meuse et de Lavelanet en région Midi-Pyrénées.

4557 – Les zones de restructuration de la défense (ZRD). – Les ZRD sont des territoires caractérisés notamment par une perte d’emplois du fait de la réorganisation militaire et couverts par un contrat de redynamisation de site de défense.

Ces zones sont délimitées par divers arrêtés.

4558 L’édification de constructions nouvelles nécessite des investissements financiers importants.

À ce titre, la maîtrise du foncier est essentielle. Elle résulte le plus souvent de son acquisition. Néanmoins, l’utilisation de droits réels temporaires permet d’en alléger le coût. Ces contrats sont régis par une fiscalité particulière (Sous-section I).

Il existe également des aides directes en faveur des investisseurs immobiliers (Sous-section II).

4559 L’utilisation de contrats spécifiques conférant au preneur un droit réel temporaire facilite la construction de nouveaux immeubles en dissociant le foncier et le bâti. La charge foncière se trouve ainsi réduite.

Ces contrats sont le bail emphytéotique, le bail à construction, le bail réel immobilier et le bail réel solidaire. Le bail à réhabilitation permet également la construction ou la rénovation lourde⁶⁵⁷.

Outre la diminution de la charge foncière, ces contrats présentent des particularités fiscales incitant à leur utilisation pour la construction de nouveaux immeubles. Elles portent sur :

4560 – Une dispense d’enregistrement. – Les baux à durée limitée d’immeubles sont dispensés de la formalité de l’enregistrement⁶⁵⁸. La présentation volontaire à la formalité de l’enregistrement de l’acte par les parties donne lieu à la perception du droit fixe de 25 € (CGI, art. 739).

4561 – Une exonération de taxe de publicité foncière pour les baux avec obligation de construire. – Les baux à construction sont exonérés de taxe de publicité foncière (CGI, art. 743, 1°).

L’administration fiscale étend cette exonération aux baux emphytéotiques concourant à la production d’immeubles, ainsi qu’aux baux réels immobiliers consentis à un preneur avec obligation de construire⁶⁵⁹. S’ils ne comportent pas d’obligation de construire, le bail emphytéotique et le bail réel immobilier supportent la taxe de publicité foncière au taux de 0,70 % sur le prix exprimé augmenté des charges imposées au preneur, ou sur la valeur locative réelle des biens loués si elle lui est supérieure (CGI, art. 689 et 742)⁶⁶⁰.

Dans tous les cas, l’exonération ne s’étend pas à la contribution de sécurité immobilière (CGI, art. 879).

4562 – La singularité du bail réel solidaire. – Les baux réels solidaires consentis à un opérateur professionnel chargé de construire les logements puis à un preneur accédant agréé par l’organisme foncier solidaire (OFS) sont exonérés de taxe de publicité foncière (CGI, art. 743, 5° et CCH, art. L. 255-3). Cette exonération profite à la fois au bail initial consenti à l’opérateur professionnel et au bail utilisateur signé avec le particulier⁶⁶¹. L’exonération ne s’étend pas à la contribution de sécurité immobilière.

En revanche, le bail réel solidaire consenti directement par l’OFS à un preneur occupant le logement n’est pas exonéré de taxe de publicité foncière (CGI, art. 743, 5° et CCH, art. L. 255-2).

4563 – Une exonération limitée aux baux. – L’exonération de taxe de publicité foncière profitant aux baux conférant au preneur un droit réel temporaire est de nature à favoriser leur développement. Toutefois, cette exonération est limitée exclusivement au bail. En effet, dans le cadre d’un BRS, la cession des droits réels immobiliers par l’opérateur chargé de construire au profit du ménage bénéficiaire est taxée dans les conditions de droit commun⁶⁶².

Par ailleurs, il n’existe pas de régime de faveur lors de l’acquisition de l’immeuble donné à bail. Si l’acquéreur a la qualité d’assujetti, il n’est pas assuré de bénéficier de la taxe de publicité foncière au taux fixe de 125 € en prenant l’engagement de construire (CGI, art. 1594-0 G, A), l’administration fiscale n’ayant pas admis formellement la possibilité de transférer l’engagement de construire au preneur à bail assujetti à la TVA⁶⁶³.

Enfin, la cession ultérieure par le bailleur ou le preneur des droits détenus aux termes du bail est taxée dans les conditions de droit commun, peu important leur nature.

4564 – Le report de la taxe foncière sur le preneur. – La taxe foncière est établie au nom de l’emphytéote, du preneur à bail à construction ou du preneur à bail réel solidaire (CGI, art. 1400). Par analogie, elle est supportée également par le preneur à bail réel immobilier.

4565 – L’abattement facultatif profitant au bail réel solidaire. – Les collectivités territoriales ont la possibilité d’appliquer un abattement de 30 % sur la base d’imposition de la taxe foncière des logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire (CGI, art. 1388 octies, al. 1). Pour bénéficier de cet abattement, le preneur adresse une déclaration spécifique accompagnée d’une copie du bail réel solidaire au service des impôts (CGI, art. 1388 octies, al. 2).

4566 – L’assujettissement à l’IFI. – Les droits réels immobiliers entrent dans l’assiette de l’impôt annuel sur la fortune immobilière (CGI, art. 965).

Le preneur supporte-t-il la totalité de cette imposition ou une répartition est-elle réalisée entre le preneur et le bailleur propriétaire ?

En principe, l’impôt est supporté en totalité par l’usufruitier ou par le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation (CGI, art. 968). Néanmoins, le texte ne vise pas expressément les baux immobiliers conférant un droit réel au preneur. Ainsi, il convient de distinguer la valeur des droits du preneur et du bailleur.

4567 – L’assiette d’imposition. – La valeur du droit du preneur est déterminée en appliquant une décote sur la valeur vénale de l’immeuble, tenant compte de l’origine locative, de la nature réelle du droit, ainsi que du temps restant à courir avant l’expiration du bail. Cette valeur est taxée dans le patrimoine du preneur.

La différence entre la valeur en pleine propriété de l’immeuble et la valeur des droits du preneur se retrouve dans l’assiette de l’impôt du bailleur⁶⁶⁴.

L’administration fiscale a expressément adopté cette solution en matière de bail à construction. Elle précise que le bailleur, propriétaire du terrain, déclare la valeur vénale du terrain déterminée en tenant compte de l’existence du bail à construction dans son patrimoine imposable. Le preneur, titulaire d’un droit réel immobilier, est imposé sur la valeur vénale des droits conférés par le bail, notamment sur les constructions⁶⁶⁵.

La répartition entre deux contribuables de la valeur de l’immeuble dans l’assiette de l’IFI est également de nature à favoriser l’utilisation de ces baux.

4568 La remise des constructions au bailleur constitue en principe un revenu taxable (A).

À ce titre, le bail à construction bénéficie d’un régime dérogatoire (B).

4569 À l’issue du bail, toutes les constructions et améliorations effectuées par le preneur profitent au bailleur par le jeu de l’accession.

4570 – Le principe : un supplément de loyer imposable. – Lorsque les constructions édifiées ont été prévues par une convention expresse du bail, leur remise gratuite au bailleur constitue un revenu imposable⁶⁶⁶. Ce revenu est taxable l’année de l’accession par le propriétaire du sol. Il correspond à la valeur vénale des constructions, sous déduction de l’indemnité éventuellement prévue dans le bail, versée par le bailleur au preneur⁶⁶⁷.

Ce supplément de loyer est imposable au titre des revenus fonciers, des bénéfices industriels et commerciaux ou à l’IS, selon le régime fiscal applicable au bailleur.

4571 – L’exception relative aux constructions édifiées volontairement par le preneur.Dans le bail à construction et le bail emphytéotique, le preneur a la possibilité de procéder à des constructions et améliorations non prévues au contrat.

Le preneur à bail réel immobilier ou à bail réel solidaire n’est pas autorisé à effectuer des ouvrages ou travaux autres que ceux initialement prévus, sauf stipulation contraire du bail.

La remise gratuite au bailleur des constructions édifiées par le preneur en dehors de toute prévision contractuelle n’est pas imposable⁶⁶⁸.

4572 – L’absence de taxe de publicité foncière. – La remise gratuite des constructions au bailleur n’emporte pas de conséquences particulières en matière de publicité foncière. Ce transfert étant automatique, il n’est pas obligatoire d’établir un acte constatant l’accession. Si un acte est néanmoins établi, la taxe de publicité foncière au taux de 0,70 % est due⁶⁶⁹.

4573 La remise des constructions au bailleur bénéficie d’un régime fiscal favorable dans le cadre d’un bail à construction.

4574 – La décote de la taxation. – Le revenu taxable représenté par la valeur des constructions est calculé d’après leur prix de revient, c’est-à-dire le coût de la construction supporté par le preneur (CGI, art. 33 ter).

Lorsque la durée du bail est au moins égale à trente ans, la remise des constructions ne donne lieu à aucune imposition (CGI, art. 33 ter, II, al. 2).

Lorsque la durée du bail est inférieure à trente ans, l’imposition est due sur une valeur réduite de 8 % par année de bail au-delà de la dix-huitième (CGI, ann. III, art. 2 sexies).

Il convient néanmoins de relativiser l’avantage fiscal du dispositif⁶⁷⁰.

En effet, l’administration fiscale distingue :

Ce dispositif s’applique aux contribuables, quel que soit leur régime fiscal.

4575 – L’étalement de l’imposition au titre des revenus fonciers. – Le bailleur a la faculté de répartir l’imposition de ce revenu sur quinze années (CGI, art. 33 ter, I). Cette règle du quinzième s’applique à l’ensemble du revenu imposable, c’est-à-dire tant à celui correspondant au prix de revient des constructions qu’à celui provenant de la différence entre leur prix de revient et leur valeur vénale.

4576 – La cession du terrain au preneur. – La cession du terrain d’assiette par le bailleur au preneur en fin de bail entraîne l’imposition des plus-values immobilières.

4577 L’investisseur immobilier acquiert un bien à l’effet de l’occuper personnellement ou de le donner en location. L’aide à l’investissement immobilier résulte directement des facilités de financement offertes par les prêts réglementés (§ I).

Elle provient également des dispositifs incitant à investir dans l’immobilier locatif par une diminution de l’impôt sur le revenu (§ II).

4578 L’investissement immobilier est soutenu par des prêts sous convention de l’État (A) et par la participation des employeurs à l’effort de construction (B).

Ces prêts sont cumulables entre eux.

4579 Il existe différents prêts spécifiques accordés par les établissements de crédit ayant signé une convention avec l’État.

Il s’agit :

Les prêts conventionnés souscrits depuis le 1^er janvier 2018 ne donnent plus droit au bénéfice de l’APL sauf s’il s’agit de l’acquisition d’un logement ancien situé en dehors d’une zone tendue.

Les hypothèques conventionnelles prises en garantie de ces prêts bénéficient d’une exonération de taxe de publicité foncière (CGI, art. 845). Le bordereau d’inscription fait mention de l’exonération applicable.

4580 – Les prêts sous convention de l’État et la construction de logements. – Ces prêts sont notamment accordés pour l’acquisition d’un logement neuf ou sa construction. Ilsservent également à financer l’aménagement de locaux non destinés à l’habitation en logements (CCH, art. R. 31-10-2 et R. 331-63).

4581 Le régime actuel est prévu jusqu’au 31 décembre 2021⁶⁷³.

4582 – Les conditions relatives à l’emprunteur. – L’emprunteur est une personne physique primo-accédant (CCH, art. L. 31-10-3), n’ayant pas été plein propriétaire de sa résidence principale ou titulaire d’un droit réel issu d’un BRS, au cours des deux années précédant l’offre de prêt. L’emprunteur, propriétaire d’un immeuble à usage locatif ou d’une résidence secondaire, est éligible au PTZ+⁶⁷⁴.

Les sociétés ne sont pas éligibles.

Le prêt est consenti sous condition de ressources, en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale et de la zone de localisation du logement⁶⁷⁵. Les ressources prises en compte sont celles de l’emprunteur, majorées de celles des personnes destinées à occuper le logement à titre principal. À titre d’exemple, en 2017, le plafond de ressources pour une famille de quatre personnes était de 74 000 € en zone A et de 48 000 € en zone C. Le coût total de l’opération divisé par neuf ne doit pas non plus dépasser le plafond de ressources (CCH, art. L. 31-10-5).

4583 – La condition d’occupation. – Le logement est en principe occupé à titre de résidence principale, c’est-à-dire au moins huit mois par an, pendant les six années suivant le versement du prêt. Des exceptions ne remettant pas en cause le PTZ+ sont néanmoins prévues (CCH, art. R. 31-10-06).

4584 – Le montant du prêt. – Le montant du prêt est déterminé en fonction du coût de l’opération, du nombre d’occupants, des ressources des occupants et de la zone dont dépend le logement. Il est égal à un pourcentage du coût de l’opération dans la limite d’un plafond (CCH, art. L. 31-10-8).

Le coût de l’opération comprend notamment le prix du logement ou du terrain, le coût des travaux de construction, les frais de viabilisation, le coût de l’assurance dommage-ouvrage, la taxe d’aménagement, etc. À l’inverse, les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement n’y entrent pas (CCH, art. R. 31-10-8).

Le pourcentage du coût de l’opération est de 40 % pour les zones A et B1, et de 20 % pour les zones B2 et C.

À titre d’exemple, en 2017, le plafond de l’opération pour une famille de quatre personnes était de 300 000 € en zone A et 200 000 € en zone C.

4585 – La durée du prêt. – La durée du PTZ+ varie de vingt ans à vingt-cinq ans maximum.

Le PTZ+ comprend une période de différé d’amortissement d’une durée de cinq à quinze ans, préalable à une période de remboursement d’une durée de dix à quinze ans.

La durée de ces deux périodes et la durée totale du prêt varient selon la tranche dont relève l’emprunteur. Cette tranche est elle-même fonction de la zone d’appartenance du logement et du montant des ressources de l’emprunteur divisé par un coefficient familial (CCH, art. R. 31-10-11 et L. 31-10-12).

4586 – La suppression de l’écocondition. – Depuis le 1^er janvier 2015, la condition de performance énergétique des logements neufs est abrogée. Cette suppression est regrettable. Elle constitue en effet un pas en arrière pour la transition énergétique.

4587 – Un récent recentrage du PTZ. – Pour les offres de prêt émises à compter du 1^er  janvier 2020, le PTZ sera exclu pour les logements neufs situés dans les zones B2 et C, à l’exception des logements de ces zones situés dans des communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense.

Ce recentrage a pour objectif de favoriser la construction de logements dans les zones tendues.

Il recentre également la réhabilitation des logements existants dans les zones les moins tendues. À ce titre, le PTZ dans l’ancien est élargi aux ventes en état futur de rénovation.

Pour les offres de prêts émises à compter du 1^er  janvier 2018, en vue de l’acquisition d’un logement ancien, le PTZ est consenti :

4588 – Les conditions relatives à l’emprunteur. – Le prêt conventionné a pour objet la construction ou l’acquisition d’un logement neuf destiné à la résidence principale de l’emprunteur. Il est consenti à une personne physique quelles que soient ses ressources (CCH, art. R. 331-66, 1°). Les revenus de l’emprunteur conditionnent toutefois le bénéfice de l’APL (CCH, art. R. 331-64).

Il est également consenti aux personnes physiques ou morales destinant un ou plusieurs logements à la location. Dans ce cas, le prêt fait parfois l’objet d’une convention avec l’État. Néanmoins, il ne bénéficie pas de la garantie de l’État (CCH, art. R. 331-67).

4589 – La condition d’occupation. – Le logement doit être occupé à titre de résidence principale par l’emprunteur dans les mêmes conditions que pour le PTZ+ (CCH, art. R. 331-66, al. 6 et 7)⁶⁷⁷.

Lorsque le prêt conventionné est accordé à des fins locatives, le logement doit être occupé à titre de résidence principale par le locataire (CCH, art. R. 331-70).

4590 – Le montant du prêt. – L’intégralité du coût de l’opération est susceptible d’être financée par un prêt conventionné (CCH, art. R. 331-71). Le coût de l’opération est défini comme en matière de PTZ+⁶⁷⁸.

4591 – La durée du prêt. – Le prêt conventionné est remboursable pendant cinq ans minimum et trente ans maximum, avec une faculté d’allongement au cours de la période de remboursement jusqu’à trente-cinq ans maximum (CCH, art. R. 331-76).

4592 – Le taux du prêt. – Les établissements prêteurs disposent d’une certaine liberté dans leur proposition financière. Néanmoins, le taux d’intérêt est plafonné. Les prêts à taux révisables obéissent à des mécanismes de sécurité.

En pratique, les taux d’intérêt des prêts conventionnés ordinaires sont légèrement plus élevés que ceux des prêts classiques. L’intérêt majeur de ces prêts est le bénéfice de l’APL.

4593 Le PAS étant une catégorie de prêt conventionné, il est concerné par les mêmes règles, à l’exception des points suivants.

4594 – Les opérations éligibles. – Le PAS étant obligatoirement garanti par l’État, il ne finance pas d’opérations locatives contrairement au prêt conventionné ordinaire.

4595 – Le plafond de ressources. – Les personnes physiques dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources fixés par arrêté doivent solliciter un prêt conventionné bénéficiant de la garantie de l’État. Ces plafonds sont les mêmes que pour le PTZ+⁶⁷⁹.

4596 – Le taux du prêt. – Les taux plafonds du PAS sont identiques à ceux du prêt conventionné ordinaire⁶⁸⁰.

4597 – La sécurisation de l’emprunteur en cas de chômage. – Un abaissement temporaire des échéances du PAS et du PTZ+ éventuellement associé au PAS est prévu en cas de chômage de l’emprunteur. Cet abaissement porte sur la moitié des échéances pendant une durée maximale de douze mois. Elles sont reportées sans intérêt en fin de prêt.

4598 Le PSLA est un prêt consenti pour la construction ou l’acquisition de logements neufs faisant l’objet d’une location-accession. Il relève des dispositions du prêt conventionné, mais présente les spécificités suivantes.

4599 – Les conditions relatives à l’emprunteur. – Le PSLA est accordé à toute personne morale agréée par le préfet du département, qu’il s’agisse d’un constructeur social ou d’un promoteur privé.

Il est ensuite transféré à l’accédant s’il lève l’option d’achat du bien immobilier.

4600 – La durée du prêt. – Le PSLA a une durée maximale de trente ans.

4601 – Le taux du prêt. – Le taux du PSLA est libre, sous réserve des taux plafonds des prêts conventionnés.

Il est parfois indexé sur le taux du livret A.

4602 – Les conditions relatives à l’occupant du logement. – Le logement financé est obligatoirement occupé à titre de résidence principale par des ménages dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds (CCH, art. R. 331-76-5-1).

4603 – Les conditions du contrat de location-accession. – Le montant de la redevance pour la jouissance du logement et le prix de vente du mètre carré des logements financés avec ce prêt sont plafonnés. Ces plafonds varient en fonction de la zone dont dépend l’immeuble.

4604 – Le remboursement du prêt. – Au moment de la levée de l’option, la mensualité du prêt ne doit pas être supérieure à la redevance versée le mois précédant la levée de l’option (CCH, art. R. 331-76-5-1, II).

4605 L’emprunteur bénéficie en outre d’une garantie de rachat et de relogement de la part du vendeur sous diverses conditions (CCH, art. R. 331-76-5-1, II).

4606 – Les prêts attachés aux PEL et CEL. – Les prêts PEL et CEL sont consentis aux personnes physiques sans considération de revenus.

Le taux de ces prêts est le taux légal au jour de la souscription du compte PEL ou CEL (CCH, art. R.* 315-9 et R.* 315-36). Ainsi, il est parfois plus avantageux que le taux du marché en vigueur lors de la demande du prêt.

Le montant maximum du prêt CEL est de 23 000 €, celui du prêt PEL de 92 000 €. S’ils sont consentis par un même établissement, ces deux prêts sont cumulables pour un montant total emprunté de 92 000 € maximum.

La durée de ces prêts est de deux à quinze ans.

La prime du PEL dépend des intérêts acquis, de l’affectation du prêt, ainsi que de la période où il a été souscrit. Pour les PEL ouverts depuis le 1^er août 2016, la prime correspond à 100 % des intérêts acquis à son terme sans pouvoir dépasser 1 000 €. Ce plafond est porté à 1 525 € lorsque le prêt contribue à la construction ou l’acquisition d’un logement énergétiquement performant⁶⁸¹.

La prime du CEL est égale à 50 % des intérêts acquis et pris en compte dans le calcul du prêt pour un montant maximum de 1 144 €.

Les PEL et CEL ouverts à partir du 1^er janvier 2018 ne permettent plus de bénéficier de la prime d’État.

4607 Les employeurs de plus de vingt salariés ont l’obligation de participer à l’effort de construction de logements par une contribution calculée sur le montant des rémunérations payées l’année précédente.

Cette participation résulte d’investissements réalisés directement par l’employeur. Elle provient également de prêts sans intérêt ou de subventions consentis à des organismes collecteurs tels que la société Action Logement Services ou les organismes HLM⁶⁸².

La société Action Logement Services consent des prêts aux personnes physiques sous conditions.

4608 – L’objet du prêt. – Le prêt « Action Logement » est destiné au financement de l’acquisition ou de la construction d’un logement neuf à usage de résidence principale de l’emprunteur ou de son conjoint, ses ascendants ou descendants (CCH, art. R. 313-19-1, II)⁶⁸³. Il permet également de financer l’acquisition d’un bien non affecté à l’habitation, mais devant être transformé ou aménagé en logement (CCH, art. R. 313-15). Le logement doit répondre à une certaine performance énergétique. Par exemple, s’il est situé en métropole, il doit être conforme à la réglementation thermique « RT 2012 » (CCH, art. R. 313-19-1, II).

4609 – Les emprunteurs bénéficiaires. – Le prêt « Action Logement » est accordé aux salariés d’une entreprise du secteur privé non agricole employant au moins dix personnes⁶⁸⁴.

Les agents de la fonction publique de l’État et le personnel des départements et des communes ne sont pas éligibles à ce prêt. Sous conditions de ressources, ils ont néanmoins la faculté de solliciter un prêt complémentaire à un prêt conventionné ou à un PAS directement auprès de leur employeur.

4610 – Le taux du prêt. – Le taux d’intérêt n’excède pas le taux du livret A, sans pouvoir être inférieur à 1 %. Ce taux d’intérêt est fixe (CCH, art. R. 313-20-1, II, 3°).

4611 – Le montant du prêt. – Le montant du prêt ne dépasse pas 30 % du coût de l’opération, dans la limite de 30 000 à 50 000 € selon la localisation du bien financé (CCH, art. R. 313-20-1, II, 1°).

Les fonds sont versés au plus tard un an après la déclaration d’achèvement des travaux ou trois mois après la première occupation du logement.

4612 – La durée du prêt. – La durée du prêt est au maximum de trente ans (CCH, art. R. 313-20-1, II, 2°).

4613 L’incitation à l’investissement immobilier locatif résulte de réductions ou de crédits d’impôt sur le revenu. Il s’agit des dispositifs :

4614 Une réduction d’impôt sur le revenu est consentie en faveur de l’investissement locatif intermédiaire dénommé « Duflot-Pinel » (CGI, art. 199 novovicies).

4615 – Les personnes éligibles. – La réduction d’impôt profite aux contribuables personnes physiques fiscalement domiciliés en France.

Elle est accordée que l’opération soit réalisée par le contribuable directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS⁶⁹⁵. Dans ce cas, l’avantage fiscal s’applique à l’associé personne physique de la société⁶⁹⁶. En outre, l’associé s’engage à conserver ses parts jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location⁶⁹⁷.

L’opération effectuée en indivision est éligible au dispositif. Chaque indivisaire en bénéficie à hauteur de sa quote-part.

En revanche, la réduction d’impôt n’est pas ouverte aux opérations réalisées en démembrement de propriété.

4616 – Les immeubles éligibles. – La réduction d’impôt est accordée au titre des acquisitions réalisées entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 :

La date d’acquisition s’entend de celle de la signature de l’acte authentique d’achat.

Un logement neuf s’entend d’un immeuble à usage d’habitation achevé n’ayant jamais été habité ni utilisé⁶⁹⁹.

Dans tous les cas où l’opération consiste en l’acquisition d’un logement ou d’un local en vue de réaliser des travaux, leur achèvement doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition⁷⁰⁰.

La réduction d’impôt profite également aux logements que le contribuable fait construire et dont la demande de permis de construire a été déposée entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2021.

Enfin, la réduction d’impôt est consentie au titre de la souscription en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital d’une SCPI, sous réserve que 95 % de la souscription serve à financer un immeuble éligible⁷⁰¹. L’associé de la SCPI s’engage à conserver ses parts jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location. L’acquisition des parts de SCPI est effectuée soit directement par une personne physique, soit par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS.

4617 – La limitation géographique. – Les communes sont classées en zones géographiques en fonction de l’importance du déséquilibre existant entre l’offre et la demande de logements. Ces zones sont désignées par ordre de déséquilibre décroissant, sous les lettres A (elle-même formée des sous-zones A et A bis), B (elle-même formée des sous-zones B1 et B2) et C. Ce classement résulte d’un arrêté révisé tous les trois ans (CCH, art. R. 304-1)⁷⁰².

Depuis le 1^er janvier 2018, le dispositif a été recentré sur les zones tendues. Les logements éligibles sont situés dans les zones géographiques A, A bis et B1. Néanmoins, certaines communes de la zone B2 et C, agréées par le préfet de région, relèvent toujours du régime de faveur, sous réserve que le permis de construire ait été déposé au plus tard le 31 décembre 2017 et que l’acquisition soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2018⁷⁰³.

4618 – L’écocondition. – À l’exception des biens situés à Mayotte, le logement doit répondre à une certaine performance énergétique.

Ainsi, les logements situés en métropole, acquis neufs ou en état futur d’achèvement, ainsi que ceux que le contribuable fait construire, doivent respecter les caractéristiques du label :

Les logements anciens éligibles à la suite de travaux répondent aux exigences du label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009. À défaut, ils respectent les exigences de performance énergétique globale définie par arrêté pour au moins deux des quatre catégories suivantes :

Les logements d’outre-mer répondent à des performances énergétiques propres.

Le contribuable transmet le justificatif de la performance énergétique à la demande de l’administration fiscale.

4619 – L’engagement de louer nu. – Le contribuable prend l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal. Si l’opération est réalisée par une société non soumise à l’IS ou par une SCPI, l’engagement de location est pris en faveur d’une personne autre qu’un associé ou membre du foyer fiscal d’un des associés⁷⁰⁵. Si le locataire est rattaché au foyer fiscal du bailleur en cours de bail, l’avantage est remis en cause⁷⁰⁶.

Par exception, l’investissement reste éligible à la réduction d’impôt lorsque le bail est consenti à un organisme public ou privé en vue de sa sous-location sans prestation hôtelière ou para-hôtelière⁷⁰⁷.

L’engagement de location initial porte sur une durée irrévocable de six ou neuf ans, au choix du contribuable. À l’expiration de l’engagement initial, le contribuable a la faculté de proroger une ou plusieurs fois l’engagement pour une durée de trois ans, la durée totale ne pouvant excéder douze ans.

La location prend effet dans les douze mois de l’acquisition ou de l’achèvement des travaux. Elle est effective et continue pendant toute la période d’engagement. En cas de congé du locataire, le logement est remis en location. L’avantage n’est pas remis en cause si la vacance du logement n’excède pas douze mois à compter de la réception du congé et que le contribuable établit qu’il a été diligent pour relouer le logement.

4620 – L’investissement locatif intermédiaire. – Le loyer ne doit pas être supérieur aux plafonds fixés par décret, variant selon le lieu de situation du logement. Pour les baux conclus depuis 2016, les plafonds de loyers mensuels par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à 16,83 € en zone A bis ; 12,50 € dans le reste de la zone A ; 10,07 € en zone B1 et 8,75 € en zone B2 et en zone C. Les locataires doivent en outre satisfaire à certaines conditions de ressources. À titre d’exemple, pour les baux conclus en 2017, les plafonds annuels de ressources pour un couple s’établissaient à 55 486 € en zone A et A bis et à 40 410 € en zone B (CGI, ann. III, art. 2 terdecies D).

Si le marché locatif local le nécessite, le préfet de région a la faculté de réduire les plafonds de loyer.

La surface prise en compte est la surface habitable. Pour les appartements situés en métropole, elle est majorée de la moitié de la surface des annexes, dans la limite de huit mètres carrés par logement et à l’exclusion des garages. Pour les maisons en métropole, une surface forfaitaire de douze mètres carrés représentant la partie des annexes du logement majore la surface habitable⁷⁰⁸. Des plafonds et des règles spécifiques s’appliquent pour les logements d’outre-mer.

Un coefficient multiplicateur s’applique ensuite sur le plafond de loyer selon la formule suivante : 0,7 + 19 / S (S étant la surface du logement). Le coefficient obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche sans pouvoir excéder 1,2⁷⁰⁹.

4621 – Le montant de la réduction d’impôt. – La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, du ou des logements dans la limite de deux au plus et sans pouvoir dépasser globalement 300 000 € pour une même année d’imposition. Le prix de revient du logement est constitué du prix majoré des frais accessoires⁷¹⁰.

La réduction d’impôt annuelle est calculée sur 100 % du montant des parts de SCPI souscrites depuis le 1^er septembre 2014, sans pouvoir dépasser 300 000 € pour une même année d’imposition.

Pour les investissements réalisés depuis le 1^er septembre 2014, le taux de réduction est de 12 % pour les six premières années, 6 % pour les trois années suivantes et 3 % pour la dernière période triennale de location. Il en résulte :

La réduction d’impôt est répartie par parts égales sur la période triennale concernée, soit 2 % par an de la première à la neuvième année de location et 1 % par an pour la dixième à la douzième année de location⁷¹¹.

Elle est accordée au titre de l’année de l’acquisition ou de l’achèvement des travaux. Si elle excède l’impôt dû par le contribuable pour l’année concernée, elle n’est pas reportable sur l’impôt des années suivantes.

Le dispositif ne se cumule pas avec les dispositifs « Girardin » et « Cosse ancien ».

La réduction d’impôt entre dans le cadre du plafonnement global des avantages fiscaux (CGI, art. 200-0 A).

4622 Une réduction d’impôt sur le revenu est accordée en faveur des investissements réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle. Ce dispositif est communément dénommé « LMNP » ou « Censi-Bouvard » (CGI, art. 199 sexvicies).

4623 – Les personnes éligibles. – La réduction d’impôt profite aux contribuables personnes physiques fiscalement domiciliés en France. L’investissement est réalisé directement par le contribuable, excluant les acquisitions par l’intermédiaire d’une société⁷¹².

L’investissement en indivision est admis, chaque indivisaire bénéficiant de la réduction d’impôt à hauteur de sa quote-part indivise.

En revanche, l’investissement en démembrement est proscrit.

4624 – Les immeubles éligibles. – La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de logements neufs achevés ou en état futur d’achèvement⁷¹³. Aucune condition de délai d’achèvement des immeubles acquis en état futur d’achèvement n’est exigée⁷¹⁴.

La réduction d’impôt bénéficie également aux acquisitions de logements achevés depuis au moins quinze ans en cours de réhabilitation ou déjà réhabilités. La réhabilitation, si elle est en cours, est réalisée par le vendeur ou par l’acquéreur. La location ou l’utilisation d’un tel logement par le vendeur entre son achèvement et son acquisition ou par l’acquéreur entre son acquisition et le début des travaux de réhabilitation ne remet pas en cause la réduction d’impôt, sous réserve de ne pas excéder douze mois.

4625 – La nature du logement. – Le logement dépend de l’une des structures limitativement énumérées :

4626 – La date de l’acquisition. – Le régime de faveur s’applique aux logements acquis à titre onéreux entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2018. La date d’acquisition correspond à la signature de l’acte authentique de vente⁷¹⁶.

Toutefois, la réduction d’impôt ne s’applique plus aux logements dépendant d’une résidence de tourisme classée acquis après le 31 décembre 2016⁷¹⁷.

4627 – Un engagement de louer meublé. – Le contribuable prend l’engagement de louer le logement meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence. La location doit être effective dans le mois de l’acquisition du bien ou de l’achèvement des travaux de construction ou de réhabilitation. Elle doit également être continue et porter sur un logement comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale.

En cas d’arrêt d’exploitation de la résidence par le locataire du contribuable, la vacance du logement est tolérée pendant un mois. Si l’arrêt de l’exploitation de la résidence résulte de circonstances particulières (liquidation judiciaire de l’exploitant, résiliation ou cession du bail de ce dernier ou résiliation du bail par le bailleur pour non-paiement des loyers), la réduction d’impôt n’est pas remise en cause tant que la vacance du logement n’excède pas douze mois⁷¹⁸.

4628 – Le contribuable, loueur en meublé non professionnel. – Le contribuable doit exercer une activité de location meublée non professionnelle.

Le contribuable louant un logement meublé relève de la qualité de loueur professionnel lorsqu’il remplit les trois conditions suivantes :

Le contribuable ne répondant pas à l’une de ces conditions est considéré comme non professionnel.

Le contribuable doit répondre à cette qualification au jour de l’acquisition du logement pour bénéficier de la réduction d’impôt. Lorsqu’il passe du statut de non-professionnel à celui de professionnel en cours de période, la réduction n’est pas remise en cause⁷¹⁹.

S’agissant d’une location meublée, les loyers perçus relèvent des BIC et sont imposés dans cette catégorie pendant toute la durée de l’engagement de location⁷²⁰.

4629 – Le montant de la réduction d’impôt. – La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient global du logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires.

Ce prix de revient est formé du prix d’acquisition ou du coût des travaux de réhabilitation, majoré de l’ensemble des frais tels que les émoluments du notaire, la taxe de publicité foncière, la TVA, etc.

Toutefois, pour les opérations relevant de la TVA, elle est exclue de l’assiette de la réduction d’impôt si elle est récupérée par le bailleur⁷²¹.

Le contribuable peut acquérir plusieurs logements éligibles sans limitation, mais l’assiette de la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 € au titre d’une même année.

Le taux de la réduction d’impôt varie selon l’année de réalisation de l’investissement. Il s’élève à 11 % pour les investissements réalisés du 1^er janvier 2013 au 31 décembre 2018.

La réduction est accordée au titre de l’année d’acquisition du logement achevé ou de l’achèvement du logement ou des travaux de réhabilitation. Elle se répartit par neuvième de son montant chaque année pendant neuf ans. Si elle excède l’impôt dû par le contribuable l’année d’imposition concernée, elle est imputable sur l’impôt dû au titre des années suivantes, pendant six ans.

Enfin, la réduction d’impôt entre dans le cadre du plafonnement global des avantages fiscaux (CGI, art. 200-0 A) et ne se cumule pas avec la réduction d’impôt « Girardin » en outre-mer.

4630 – Le dispositif « Girardin ». – Des réductions et crédits d’impôt spécifiques sont consentis aux investisseurs en outre-mer. Ce dispositif est communément appelé « Girardin »⁷²².

Les réductions d’impôt concernent notamment :

Les crédits d’impôt portent sur des investissements immobiliers neufs effectués dans les DOM exclusivement, notamment ceux relevant du secteur locatif social (CGI, art. 244 quater W et 244 quater X).