4454 Afin d’aider plus fortement le propriétaire à financer ses travaux de rénovation énergétique, le législateur lui permet d’en partager le coût avec certaines personnes privées déterminées (Section I).

Par ailleurs, les éco-prêts permettent de procéder à une rénovation énergétique globale du logement (Section II).

4455 Les fournisseurs d’énergie sont contraints de participer à la rénovation énergétique par le biais des certificats d’économies d’énergie (Sous-section I).

Le locataire peut également être sollicité à ce titre par son propriétaire dans le cadre d’un partage des coûts strictement encadré (Sous-section II).

4456 Les certificats d’économies d’énergie (CEE) ont été créés par la loi « POPE » (C. énergie, art. L. 221-1 à L. 222-9)⁵⁵⁵.

Ils concernent d’abord les fournisseurs d’énergie (§ I), mais peuvent également être valorisés par les consommateurs (§ II).

4457 Les certificats d’économies d’énergie constituent un dispositif original inspiré par la Grande-Bretagne et d’Italie.

L’idée est d’assigner des objectifs d’économie aux fournisseurs d’énergie, leur non-respect entraînant des sanctions financières⁵⁵⁶.

4458 – Les obligés. – Le législateur fixe un objectif chiffré d’économies d’énergie en kilowattheures sur une période donnée aux fournisseurs d’énergie, appelés dans ce cadre « les obligés ». Ils œuvrent au profit des consommateurs pour tout type d’énergie : électricité, gaz, fioul domestique, chaleur et froid, carburants automobiles.

Pour chaque type d’énergie, un décret spécifique fixe le montant de l’économie à réaliser, directement par les obligés, ou indirectement par leurs clients au moyen d’actions d’économies d’énergie.

En contrepartie, des certificats d’économies d’énergie sont délivrés aux obligés.

4459 – Les éligibles. – Ce dispositif permet à d’autres acteurs de s’engager volontairement à réaliser des économies d’énergie éligibles à la délivrance de certificats d’économies d’énergie (CEE). Ces acteurs singuliers, dénommés « éligibles », sont limitativement énumérés (C. énergie, art. L. 221-7). Il s’agit :

Ce choix limitatif a pour objectif de recentrer la réalisation d’économies d’énergie sur la rénovation énergétique des bâtiments.

4460 – La nature juridique des CEE. – Les CEE sont des biens meubles négociables dont l’unité de compte est le kilowattheure d’énergie finale économisé. Le nombre d’unités de compte est déterminé en fonction des caractéristiques des biens et procédés utilisés pour réaliser les économies d’énergie, et de l’état de leurs marchés à une date de référence fixe. Il est pondéré en fonction des bénéficiaires des économies d’énergie, de la nature des actions entreprises, et de la situation énergétique de la zone géographique concernée (C. énergie, art. L. 221-8).

Les CEE sont inscrits au crédit de l’obligé ou de l’éligible sur un compte spécial dans un registre national⁵⁵⁷.

4461 – L’obligation de l’obligé. – À la fin de la période déterminée par décret, l’obligé justifie de l’obtention de CEE en quantité suffisante pour remplir les objectifs imposés.

Dans l’hypothèse où l’obligé ne satisfait pas à son obligation, le ministre chargé de l’énergie le met en demeure d’acquérir les certificats manquants auprès d’autres obligés bénéficiant d’un crédit de CEE ou d’éligibles.

S’il ne répond pas à cette mise en demeure, il est contraint de verser une pénalité au Trésor public (C. énergie, art. L. 221-4)⁵⁵⁸.

4462 – Les CEE « précarité ». – Depuis le 1^er janvier 2016, une obligation d’économies d’énergie est instaurée au bénéfice des ménages en situation de précarité énergétique en complément des obligations déjà existantes (C. énergie, art. L. 221-1-1).

Les ménages en situation de précarité énergétique sont ceux ne dépassant pas les seuils de ressources des ménages « modestes » et « très modestes » fixés par l’ANAH⁵⁵⁹.

Les CEE « précarité » sont identifiés distinctement sur le registre national.

Certaines opérations de cette catégorie de CEE sont bonifiées. Ainsi, les obligés et éligibles participant à ces opérations limitativement énumérées reçoivent un nombre plus important de CEE « précarité »⁵⁶⁰.

4463 – Les CEE ne sont pas une aide d’État. – Le Conseil d’État rejette la qualification d’aide d’État pour les CEE, retenant qu’il n’existe pas de lien suffisamment direct entre la faculté de négocier ces certificats et une renonciation par l’État à une ressource existante ou potentielle⁵⁶¹.

4464 – La valorisation des travaux éligibles. – Les consommateurs ne sont ni obligés ni éligibles au dispositif des CEE.

Néanmoins, ils ont la faculté de valoriser leurs travaux de rénovation énergétique auprès des obligés.

Les travaux éligibles, définis par arrêté ministériel, sont classés par secteur : agriculture, résidentiel, tertiaire, industrie, réseau et transport⁵⁶². Des fiches techniques indiquent les caractéristiques des travaux éligibles et le forfait de kilowattheures attaché à l’action concernée.

En vue d’encourager les opérations innovantes, les travaux d’économies d’énergie ne figurant pas dans l’arrêté ministériel peuvent néanmoins bénéficier de CEE sur dossier.

Certains obligés proposent « d’acquérir » les factures de travaux d’économies d’énergie contre remise de bon d’achat, prime ou somme d’argent, voire de conseils gratuits.

Les consommateurs ont la faculté de contracter avec l’obligé de leur choix, aux conditions financières déterminées entre eux. En pratique, la rémunération versée au consommateur est inférieure au prix du marché du CEE dont bénéficie à terme l’obligé. Le prix moyen mensuel du kilowattheure est consultable auprès du registre national.

D’un côté, le consommateur perçoit une rémunération suite aux travaux d’économies d’énergie réalisés, et de l’autre, l’obligé devient propriétaire d’un CEE moyennant un coût moindre qu’un certificat acquis auprès d’un autre obligé ou d’un éligible.

Pour le consommateur particulier souhaitant contracter avec un obligé, il convient de signer les devis de travaux en aval afin que le rôle incitateur de l’obligé soit reconnu. L’entreprise choisie par le particulier est nécessairement certifiée « Reconnu garant de l’environnement » (RGE).

4465 – Le succès inattendu du dispositif. – Malgré la complexité du processus, ce dispositif fonctionne parfaitement. Les objectifs sont en effet largement dépassés. À titre d’exemple, concernant les deux premières périodes courant du 1^er juillet 2006 au 30 novembre 2014, les objectifs cumulés de 514 térawattheures (TWh) ont été dépassés pour atteindre 595 TWh, ce qui représente environ un tiers de la consommation annuelle française d’énergie⁵⁶³.

La quatrième période du dispositif, courant du 1^er janvier 2018 au 31 décembre 2020, fixe un objectif de 1 200 TWh majoré d’un objectif de 400 TWh au bénéfice des ménages en situation de précarité énergétique.

En outre, le mécanisme français a été généralisé au niveau européen⁵⁶⁴.

4466 En principe, le propriétaire finance les travaux importants, le locataire étant responsable des réparations locatives. Or, les travaux permettant au locataire d’économiser de l’énergie engendrent souvent un coût dissuasif pour le propriétaire.

Pour remédier à cette situation, le bailleur réalisant des travaux d’économies d’énergie est autorisé à demander une contribution pour le partage des économies de charge à son locataire⁵⁶⁵.

Ce dispositif profite aux bailleurs privés et aux bailleurs sociaux.

Le champ d’application de ce dispositif est strictement encadré (§ I). Par ailleurs, le caractère éligible des travaux est une condition nécessaire à la contribution financière du locataire (§ II).

4467 La participation du locataire aux travaux d’économies d’énergie implique une concertation entre le bailleur et le locataire (A).

Elle n’est ouverte qu’à certains immeubles (B) et pour certains travaux (C).

4468 – Une concertation préalable nécessaire. – La concertation entre le bailleur et son locataire est obligatoire pour la mise en place de ce dispositif. Elle porte sur le projet des travaux envisagés, leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique, et la contribution du locataire au partage des économies de charges en résultant⁵⁶⁶.

Le texte ne précise pas si la concertation doit aboutir à un accord ou s’il s’agit d’une simple consultation. Néanmoins en pratique, l’esprit du dispositif veut que le bailleur puisse imposer sa décision. De plus, les dispositions légales relatives au bail d’habitation et à la copropriété ne permettent pas au locataire de refuser les travaux d’amélioration énergétique⁵⁶⁷.

4469 – Un dispositif en faveur des logements anciens. – La contribution du locataire au partage des économies de charges résultant des travaux d’efficacité énergétique concerne les logements vides achevés avant le 1^er janvier 1990, loués à usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale.

4470 – Un dispositif en faveur de la rénovation énergétique. – Les travaux d’économies d’énergie éligibles concernent tant les parties privatives du logement que les parties communes de l’immeuble dont il dépend.

Les travaux consistent soit à atteindre un niveau minimal de performance énergétique, soit à opérer plusieurs actions de rénovation déterminées.

4471 – Un niveau de performance énergétique globale minimale à atteindre. – Il s’agit d’obtenir une consommation énergétique du bien en dessous d’un certain seuil à l’issue des travaux pour le chauffage, la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire, le refroidissement et l’éclairage des locaux. Le seuil minimal à atteindre est fixé par arrêté en fonction de la zone climatique et de l’altitude du logement concerné. Il diffère selon la qualité du bailleur : privé ou social⁵⁶⁸.

Ces travaux ne sont ouverts que pour les immeubles dont la date d’achèvement est comprise entre le 1^er janvier 1948 et le 31 décembre 1989, que le bailleur soit privé ou social. À défaut, les travaux doivent consister en un bouquet de travaux.

4472 – Le bouquet de travaux. – Le bouquet de travaux est une combinaison d’au moins deux actions améliorant la performance énergétique du logement. Ils concernent :

Ces travaux sont ouverts :

Autrement dit, les bailleurs privés ont la faculté de choisir entre les deux dispositifs pour les immeubles dont la date d’achèvement est comprise entre le 1^er janvier 1948 et le 31 décembre 1989.

4473 – Les caractéristiques techniques des travaux. – Les caractéristiques techniques permettant l’éligibilité des travaux au dispositif sont déterminées par arrêté pour chacune des catégories de travaux.

Elles sont identiques pour l’éco-prêt à taux zéro⁵⁶⁹.

4474 La contribution participative du locataire est mensuelle, fixe et non révisable. Elle est due à partir du mois civil suivant la date de fin des travaux et limitée à une durée de quinze ans. Son montant est forfaitaire ou réel.

4475 – La contribution forfaitaire. – La contribution forfaitaire est obligatoire pour les logements achevés avant le 1^er janvier 1948.

Le forfait mensuel s’élève à :

4476 – La contribution réelle. – Pour les logements achevés depuis le 1^er janvier 1948, la contribution est fixée à son montant réel, estimé sur la base de l’économie d’énergie réalisée⁵⁷⁰. Sa détermination nécessite une étude thermique préalable tenant compte des caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, de sa situation géographique, ainsi que d’une occupation normale du logement.

La contribution mensuelle du locataire est plafonnée à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée.

Pour les logements achevés depuis le 1^er janvier 1948, la contribution peut néanmoins être fixée de manière forfaitaire au choix du bailleur, si au moins l’une des conditions suivantes est remplie :

Ainsi le bailleur est autorisé à proposer la contribution la plus avantageuse pour lui lors de la concertation préalable avec son locataire.

4477 – La justification des travaux au locataire. – Après l’achèvement des travaux, le propriétaire justifie de la réalisation des travaux initialement convenus au locataire. Il fournit à cet effet une attestation certifiant que les travaux⁵⁷¹ :

4478 – Un dispositif peu utilisé. – En pratique, ce dispositif complexe ne rencontre pas le succès escompté.

4479 La rénovation énergétique globale d’un logement résulte d’une démarche réfléchie portant sur l’association de plusieurs actions de travaux permettant d’optimiser les économies d’énergie. Le coût d’une telle démarche est nécessairement plus important que la réalisation d’une action ponctuelle.

En associant les banques à cet effort, le législateur permet aux ménages de trouver la trésorerie nécessaire (Sous-section I).

Des emprunts spécifiques destinés à la lutte contre la précarité énergétique existent également (Sous-section II).

4480 La majorité des ménages envisageant de réaliser des travaux lourds de rénovation énergétique n’a pas la capacité financière de mobiliser cette dépense en une seule fois⁵⁷².

Un emprunt est alors nécessaire.

Le propriétaire sollicite un éco-PTZ, prêt spécifique au financement des travaux d’amélioration énergétique (§ I).

Il a également la possibilité de souscrire d’autres prêts réglementés, cumulables avec l’éco-PTZ et entre eux (§ II).

4481 Le législateur a mis en place un système d’avance remboursable à long terme sans intérêt, communément appelé éco-PTZ (CGI, art. 244 quater U ; CCH, art. R. 319-1 et s.).

Les organismes prêteurs signent une convention avec l’État leur permettant de bénéficier en contrepartie d’un crédit d’impôt (CGI, art. 244 quater U, I, 1).

Il a pour vocation d’aider les particuliers à réaliser une rénovation énergétique approfondie.

4482 – Les bénéficiaires du prêt. – L’éco-PTZ est octroyé aux personnes physiques et aux sociétés civiles non soumises à l’IS dont au moins un des associés est une personne physique, propriétaires d’un logement individuel ou en copropriété (CGI, art. 244 quater U, I, 3). Il n’existe pas de condition de ressources.

Ce dispositif est applicable jusqu’au 31 décembre 2018⁵⁷³.

4483 – Les immeubles concernés. – L’immeuble objet des travaux doit avoir été construit avant le 1^er janvier 1990 s’il est en métropole (CGI, art. 244 quater U, I, 1)⁵⁷⁴.

Le logement rénové doit être occupé à titre d’habitation principale par le propriétaire, un locataire ou un occupant à titre gratuit (CGI, art. R. 319-2), au plus tard dans les six mois à compter de la transmission des justificatifs de réalisation des travaux, sans que ce délai puisse dépasser trois ans à compter de la date d’émission de l’offre de prêt.

Tant que le prêt n’est pas remboursé, l’utilisation à titre de résidence principale est obligatoire. À défaut, le prêt devient immédiatement exigible (CCH, art. R. 319-3).

Le prêt est également immédiatement exigible en cas de mutation entre vifs du logement (CCH, art. R. 319-4).

4484 – L’objet du prêt. – Le prêt est octroyé pour financer des travaux d’économies d’énergie effectués soit pour le compte de l’emprunteur propriétaire, soit pour le compte du syndicat des copropriétaires dont fait partie l’emprunteur, soit pour les deux à la fois (CCH, art. R. 319-1)⁵⁷⁵.

Les travaux ne doivent pas être commencés avant l’émission du prêt. Ils consistent :

La nature et les caractéristiques techniques des travaux d’économies d’énergie éligibles sont déterminées par arrêté ministériel⁵⁷⁷. Les dépenses prises en compte sont le coût de la fourniture et de la pose des équipements, produits et ouvrages éligibles, ceux de la dépose et décharge des ouvrages anciens, des frais de maîtrise d’œuvre et des études de travaux, des frais d’assurance maître d’ouvrage et des travaux induits (CCH, art. R. 319-17).

Ces travaux sont obligatoirement réalisés par une entreprise « Reconnu garant de l’environnement » (RGE).

4485 – Le montant et la durée du prêt. – Le montant du prêt correspond au montant des dépenses des travaux éligibles dans la limite d’un plafond variable selon la nature des travaux (CCH, art. R. 319-5).

Les plafonds sont de :

La durée du prêt est de 120 mois, portée à 180 mois pour les travaux comportant au moins trois des six actions énumérées et pour les travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale (CGI, art. 244 quater U, I, 9).

La durée du prêt est réduite à la demande de l’emprunteur, sans pouvoir être inférieure à trente-six mois (CCH, art. R. 319-22).

Un seul prêt est accordé par logement. Néanmoins, il est possible de recourir à l’éco-prêt complémentaire (CGI, art. 244 quater U, I, 6).

4486 – L’éco-PTZ complémentaire. – Depuis le 1^er janvier 2016, un éco-prêt complémentaire est susceptible de compléter un éco-PTZ déjà contracté. Il est obligatoirement souscrit dans les trois années suivant l’émission du premier éco-PTZ. Il permet d’effectuer de nouveaux travaux d’amélioration énergétique dans le même logement parmi les six actions énumérées au dispositif (CGI, art. 244 quater U, I, 6 bis).

Ce complément est limité à 10 000 € par action financée, sans pouvoir dépasser le plafond global de 30 000 € formé du prêt initial majoré du prêt complémentaire (CCH, art. R. 319-21, 4°).

4487 – L’éco-PTZ copropriétés. – Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a la faculté de souscrire un éco-prêt pour financer des travaux d’amélioration énergétique portant sur des parties privatives faisant l’objet d’une rénovation d’intérêt collectif ou sur des parties communes (CGI, art. 244 quater U, VI bis).

Ce dispositif concerne les copropriétés affectées à usage d’habitation principale à hauteur de 75 % minimum des millièmes.

Les logements appartenant aux copropriétaires souscrivant au prêt ne doivent pas déjà avoir fait l’objet d’un éco-prêt individuel.

Le régime de l’éco-PTZ copropriétés est identique à celui des propriétaires individuels, à l’exception des points suivants :

Un seul prêt est octroyé pour un même bâtiment (CCH, art. R. 319-24).

En outre, chaque copropriétaire bénéficie d’un éco-PTZ complémentaire individuel en complément du prêt de la copropriété pour financer d’autres travaux éligibles (CGI, art. 244 quater U, VI ter). Il doit être émis dans l’année à compter de la date d’émission du projet de contrat d’éco-prêt copropriétés.

Ce prêt complémentaire est soumis aux mêmes conditions que l’éco-PTZ individuel. Les emprunteurs ont néanmoins la faculté de procéder à des travaux ne portant que sur une action éligible. Dans ce cas, le plafond du prêt est de 10 000 € (CCH, art. R. 319-21, 4°).

Le montant cumulé d’un éco-PTZ copropriétés et d’un éco-PTZ complémentaire ne peut pas excéder 30 000 € au titre d’un même logement (CGI, art. 244 quater U, VI ter, al. 3).

4488 – Le contrôle des travaux. – À l’appui de sa demande, l’emprunteur fournit à la banque un descriptif et un devis détaillés des travaux envisagés. Dans les trois ans à compter de l’octroi du prêt, il transmet à la banque les éléments justifiant que les travaux sont réalisés conformément aux descriptif et devis initiaux (CGI, art. 244 quater U, 5). La banque est responsable du contrôle du respect des obligations de l’emprunteur.

4489 Il est possible que le bien à rénover ne soit pas éligible à l’éco-PTZ ou que le plafond de ce dispositif soit insuffisant pour financer la totalité des travaux d’amélioration énergétique nécessaires.

Dans ces hypothèses, le propriétaire a la possibilité de se tourner vers d’autres prêts réglementés dont l’objet est plus large. Ils sont cumulables avec l’éco-PTZ et entre eux.

4490 – Le prêt Action Logement. – Le prêt Action Logement est ouvert au financement de travaux d’amélioration de la performance énergétique (CCH, art. R. 313-19-1, III, f).

L’emprunteur doit être une personne physique occupant le logement ou un propriétaire bailleur.

Ce prêt finance la totalité des travaux sous respect d’un plafond de 20 000 €. Sa durée maximale est de quinze ans. Le taux d’intérêt est déterminé comme pour le prêt Action Logement destiné à la construction ou à l’acquisition d’un logement neuf (CCH, art. R. 313-20-1, III)⁵⁷⁸.

4491 – Le prêt conventionné ordinaire. – Le prêt conventionné ordinaire permet de financer des travaux de réduction des dépenses d’énergie dans des logements existant au 1^er juillet 1981, ou ayant fait l’objet avant cette date d’une demande de permis de construire (CCH, art. R. 331-63, 4°).

Les travaux éligibles sont précisés par arrêté⁵⁷⁹. Le montant des travaux est de 4 000 € minimum. Ils doivent être achevés dans les trois ans de l’émission de l’offre de prêt.

Le prêt conventionné pour financer ces travaux ne donne pas droit aux APL (CCH, art. R. 331-64)⁵⁸⁰.

4492 – Les prêts écologiques financés par les livrets A et les LDDS. – Les établissements financiers ont l’obligation d’affecter une partie des sommes déposées sur les livrets A et sur les livrets de développement durable et solidaire au financement de travaux d’économies d’énergie.

Dans ce cadre, les banques consentent des prêts écologiques aux conditions qu’elles déterminent librement⁵⁸¹.

Les prêts écologiques sont consentis pour financer des travaux entrant dans le champ d’application du CITE⁵⁸². Ils concernent les logements à usage d’habitation principale ou secondaire achevés depuis au moins deux ans.

Le montant, le taux et la durée de ce prêt sont librement convenus avec la banque.

4493 – Des dispositifs permettant une rénovation énergétique importante. – Par le biais de l’éco-PTZ et des prêts complémentaires réglementés, le propriétaire d’un logement est en capacité financière d’engager une rénovation énergétique efficace.

4494 La précarité énergétique se définit comme l’état de personnes ne pouvant satisfaire à leurs besoins primaires en énergie, notamment par la mauvaise isolation de leur logement ou le prix des énergies.

Des prêts particuliers sont consentis pour lutter contre ces situations.

Ils profitent aux ménages les plus modestes, mais également aux bailleurs sociaux pour le confort de leurs locataires.

4495 – L’éco-prêt du « Programme Habiter Mieux » : un éco-prêt pour les ménages modestes. – Depuis le 1^er janvier 2016, les ménages modestes réalisant des travaux d’amélioration de la performance énergétique et bénéficiant d’une aide de l’ANAH relevant du « Programme Habiter Mieux » bénéficient d’un éco-prêt spécifique (CCH, art. R. 319-35)⁵⁸³.

À l’heure où ces pages sont écrites, l’éco-prêt « Habiter Mieux » n’est pas encore opérationnel.

4496 – L’éco-prêt Logement social : un éco-prêt pour les bailleurs sociaux. – L’éco-prêt Logement social est un prêt à taux bonifié distribué par la Caisse des dépôts et consignations⁵⁸⁴. Il est consenti aux organismes HLM et assimilés (CCH, art. R. 323-1)

Sa durée est de cinq ans minimum et de vingt-cinq ans maximum.

Son montant varie selon le gain énergétique résultant des travaux financés avec un plafond de 16 000 € par logement.

4497

4498 – Les limites de la politique d’aide. – Le législateur incite les propriétaires de logements à faire des économies d’énergie en réalisant des travaux d’amélioration de l’existant, effort auquel participent les fournisseurs d’énergie, les locataires et les établissements financiers.

Les dispositifs existants se concentrent sur la réduction de la consommation d’énergie des seuls logements. Ils méritent approbation.

Néanmoins, la consommation d’énergie des bâtiments tertiaires représente un tiers de la consommation globale du secteur résidentiel-tertiaire. 50 % de cette consommation dans le tertiaire concerne leur chauffage. Le législateur exhorte les propriétaires de grands bâtiments tertiaires à réduire leur consommation énergétique s’ils ne l’ont pas déjà fait⁵⁸⁵. À l’exception des certificats d’économies d’énergie éligibles dans ce secteur, aucun accompagnement financier n’a été mis en place à ce titre. Il serait souhaitable d’adopter d’autres mesures en ce sens.

La transition énergétique participe à la bonne santé du territoire. Outre la rénovation énergétique des logements existants, la croissance démographique nécessite de nouvelles constructions. Le législateur favorise à ce titre les constructions nouvelles répondant à des critères de performance énergétique élevés.