3166 – Le bâti : double ressource foncière. – Contrairement aux apparences, le bâti est une importante source de réserves foncières.

D’une part, toute construction laisse de la place à ses confins, constitués par le dessous, le dessus et les pourtours (Section I). Ainsi, une extension de l’existant est possible sur des espaces délaissés à l’origine, comme techniquement ou juridiquement inconstructibles ou économiquement inintéressants.

D’autre part, certains immeubles ne sont plus au goût du jour. Rejetés par la société, vidés de leur intérêt économique et de leurs occupants, ils se cherchent un nouvel avenir. Indépendamment d’une démolition les ramenant au statut de terrain à bâtir, les constructions existantes sont susceptibles de trouver une nouvelle vie par des réaménagements ou restructurations leur permettant d’obtenir une nouvelle densité (Section II). En effet, la densification ne se traduit pas forcément en terme de surface de plancher, mais parfois du seul point de vue de l’occupation.

3167 – L’exemple de la copropriété. – L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété donne un excellent exemple de ce qu’il est possible de faire évoluer en terme de construction dans un cadre contraint. Il définit quatre types de droits accessoires aux parties communes. Trois d’entre eux correspondent à des droits à construire utilisables pour densifier le bâti²⁸¹ : le droit de surélévation, le droit d’affouiller le sol et le droit d’édifier des bâtiments nouveaux.

Cet exemple démontre que même s’il ne s’agissait pas d’une priorité de l’époque, les juristes ont pris conscience très tôt de ce que les réserves foncières se trouvaient dans les sous-sols (Sous-section I), ainsi qu’en surélévation et sur le pourtour des bâtiments existants (Sous-section II).

3168 – Le point d’équilibre financier. – Le sous-sol des villes compactes offre des espaces utilisables dans le futur. Son aménagement est sans doute trop onéreux à ce jour pour se généraliser. Par ailleurs, seuls certains sites spécifiques peuvent être appréhendés avec une vision urbanistique. Mais le prix du foncier en surface augmente sans cesse et les avancées technologiques amenuisent peu à peu le coût des affouillements. Le jour viendra où un point d’équilibre sera atteint, généralisant des aménagements en tréfonds devenus rentables.

Ainsi, il convient de s’intéresser à une matière recelant des potentialités partout (§ I), dans la lignée de l’exemplaire ville de Montréal (§ II).

3169 – Le charme des dessous. – Fin 2014, la mairie de Paris a lancé un appel à projets intitulé « Réinventer Paris » portant sur vingt-deux sites à réaménager. Devant le succès des propositions faites par les architectes et les promoteurs immobiliers pour réhabiliter des bâtis désaffectés comme d’anciens bains-douches, une station électrique ou des immeubles-ponts surplombant le périphérique, elle a lancé le 23 mai 2017 une seconde édition intitulée « Les Dessous de Paris ». Sur les trente-quatre sites soumis à la sagacité des imaginations innovantes, vingt-six sont souterrains. C’est dire le potentiel de ces espaces, aussi variés que des tunnels et voies de circulation, des parkings inutilisés, d’anciennes gares ou stations de métro désaffectées²⁸². Les villes compactes bénéficiant de ce type d’infrastructures réaménageables sont nombreuses.

3170 – Le sous-sol vécu comme en surface. – De l’avis de tous, la condition principale de la réussite de la vie souterraine réside dans l’établissement d’une synergie entre la surface et le tréfonds. Il est nécessaire que les occupants n’aient pas l’impression d’être en sous-sol²⁸³.

Cette synergie nécessite tout d’abord d’introduire de l’air et de la lumière dans les espaces souterrains. À Paris, le PLU a été modifié en juillet 2016 pour permettre de creuser le sol, comme un nouvel exemple des capacités de la volonté politique à aménager les règles d’urbanisme dans le sens de l’histoire.

Mais, pour dépasser la sensation incommodante d’être sous terre, il faut que les occupants puissent circuler « en sous-sol du nord au sud, d’est en ouest », et qu’il n’y ait « pas de culs-de-sac »²⁸⁴. Cette contrainte technique est un défi lancé à l’imagination architecturale dans les villes françaises les plus denses dont les tréfonds sont envahis par les réseaux divers, le métro et les parkings souterrains.

Mais il s’agit également d’un défi juridique obligeant à développer la volumétrie pour en adapter les règles aux nécessités collectives de la densification (V. n^os a3265 et s.)²⁸⁵.

3171 – Vive le Québec souterrain. – En matière d’aménagement des sous-sols, Montréal est la ville du globe attirant tous les regards et servant d’exemple à travers le monde²⁸⁶. La métropole québécoise a réussi la gageure de faire de son bâti souterrain une partie intégrante du cœur de la ville, y insérant harmonieusement des commerces, des hôtels, des universités, des bureaux, des stations de métro, des gares, etc. Cette extension de la surface utilisable du centre-ville²⁸⁷permet un développement durable en évitant de rogner sur les terres environnantes et en limitant les constructions en hauteur.

3172 – Un exemple… mais pas duplicable partout. – Malgré tous ses avantages, l’exemple de Montréal n’est pas duplicable partout sur une échelle aussi importante. En effet, le réseau souterrain de la métropole québécoise a la particularité d’avoir été pensé dès les années 1950 dans le cadre des plans de modernisation voulus par le maire de l’époque, Jean Drapeau. Mis en place à compter de 1962, il n’a pas eu à surmonter autant de contraintes techniques que les villes n’ayant pas réfléchi à l’avenir des tréfonds dès cette époque.

De plus, les efforts à faire pour mettre en place ce réseau intérieur étaient d’autant plus supportables au Canada qu’indépendamment de l’aménagement foncier, il répondait également à une autre contrainte : permettre le maintien d’une vie sociale active lors des fréquentes intempéries de la région.

Ainsi, pour être efficace, la volonté politique de développement des tréfonds doit intervenir le plus tôt possible dans la construction de la ville. Les concepteurs des nouveaux quartiers doivent en tenir compte. À défaut, la mutation future devra surmonter les contraintes techniques au même titre qu’aujourd’hui²⁸⁸.

Cet obstacle est moindre dans le cadre de l’utilisation des réserves foncières situées au-dessus ou au pourtour des constructions actuelles, pour lesquelles les contraintes sont davantage juridiques.

3173 – Le cas du propriétaire unique. – L’utilisation des réserves foncières est encouragée partout, y compris sur le dessus des constructions existantes²⁸⁹et sur leur pourtour. Lorsque le pétitionnaire de l’autorisation de construire est seul propriétaire de l’assiette foncière, il est confronté uniquement aux règles du droit de l’urbanisme et de la construction. Dans ce cadre, les extensions sur les terrains nus à côté du bâti sont fréquentes et sans particularités notables.

En revanche, les surélévations sont encore peu nombreuses en pratique, hormis le cas des particuliers créant un étage de plus à leur maison individuelle. Sans doute cette rareté est-elle due à ce que la plupart des immeubles entiers n’appartiennent pas à un seul et même propriétaire. Les exemples connus renvoient généralement à des bailleurs sociaux rehaussant leurs immeubles d’un niveau supplémentaire, souvent fait de structures en bois²⁹⁰, plus légères à supporter par les fondations d’origine qu’une surcharge de béton.

En revanche, lorsque la propriété de l’immeuble devant supporter l’extension est partagée, les cas sont plus nombreux mais des difficultés singulières apparaissent.

3174 – En volumétrie. – En volumétrie, l’extension n’est possible qu’à l’intérieur de la propriété du pétitionnaire. Ainsi, il convient de vérifier que la construction envisagée ne dépasse pas le cadre du volume lui appartenant²⁹¹.

Les véritables difficultés ont trait à l’application de la loi du 10 juillet 1965, tant pour la surélévation (§ I) que pour la construction sur les parties non bâties de l’assiette des copropriétés (§ II).

3175 – Une volonté politique de surélévation. – En matière de copropriété, la réglementation applicable à la surélévation a été récemment décrite avec exhaustivité²⁹². Il en ressort une volonté législative et politique d’inciter à une augmentation sensible des surélévations de bâtiments. Ainsi, de la loi du 25 mars 2009 ayant allégé les conditions de vote de la décision d’aliénation à un tiers des droits de surélévation d’un bâtiment²⁹³, à la loi ALUR ayant de facto supprimé le droit de veto des copropriétaires de l’étage supérieur sur les projets de rehaussement²⁹⁴, les textes récents facilitent tous l’utilisation des droits de surélévation et leur commercialisation.

3176 – L’intérêt économique. – Les copropriétés constituent un gisement important de ressources foncières. Au surplus, les copropriétaires peuvent y trouver un intérêt économique, dès lors qu’ils ont dépassé l’étape des inquiétudes techniques et nouvelles gênes potentielles.

Plus que la construction de nouveaux locaux à usage commun prévue par l’article 30 de la loi de 1965, l’option majoritairement choisie par le syndicat des copropriétaires est assurément la commercialisation des droits à construire. Au prix des mètres carrés constructibles dans les zones tendues, il est ainsi possible de récupérer une somme non négligeable, susceptible d’être réinvestie par exemple dans le financement des travaux de rénovation thermique²⁹⁵. Accessoirement, la création de nouvelles parties privatives diminue les charges liées aux lots déjà existants. Enfin, les travaux donnent une nouvelle jeunesse à la toiture.

3177 Les droits à construire sont utilisés sur un terrain appartenant à la copropriété (A) ou sorti de son assiette à dessein (B).

3178 – Une utilisation au profit de qui ? – Les aspects juridiques de l’utilisation des droits à construire sur l’assiette foncière de la copropriété ont également fait l’objet de développements complets dans le rapport du 112^e Congrès des notaires de France²⁹⁶. La pluralité de situations invite à s’interroger sur le statut de celui profitant de cette utilisation. Il peut s’agir, selon les cas :

En pratique, la mise en place de ces droits à construire est plus aisée lorsqu’il s’agit d’un copropriétaire en ayant fait réserve à son profit dans le règlement de copropriété ou pour un copropriétaire bénéficiant d’un lot transitoire³⁰⁰que pour la majorité des copropriétaires, souvent adeptes du statu quo. Pourtant, au même titre que pour la surélévation, l’aliénation du droit à construire est souvent très rémunératrice pour le syndicat des copropriétaires.

À défaut d’avoir privatisé les droits de construire avant de les vendre³⁰¹, le syndicat peut décider de les céder en dehors de la copropriété.

3179 – Vente et scission. – Les copropriétaires ont la faculté de diviser le terrain d’assiette de la copropriété afin d’en céder une partie. Il s’agit d’un montage simple, le seul utilisable en pratique dès lors qu’il n’y a pas au moins un bâtiment sur la parcelle à céder. La décision est prise à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965, soit à la moitié des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Les conditions de majorité sont plus simples en matière de scission de copropriété. En effet, la décision de scission est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, mais elle est conditionnée à ce qu’il y ait plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol soit possible³⁰². Le Congrès des notaires a déjà eu l’occasion d’analyser les scissions de copropriétés, qu’elles soient « classiques »³⁰³ou « en volumes »³⁰⁴. Le lecteur est renvoyé à ces ouvrages.

3180 – La seconde vie d’un bâtiment. – Les retours d’expérience démontrent que presque tous les biens immobiliers sont susceptibles de connaître une seconde vie³⁰⁵. La plupart du temps, par choix économique, cette seconde chance ne leur est pas donnée³⁰⁶. Le bâtiment devenu obsolète est démoli. Mais parfois, une simple restructuration est privilégiée.

Le choix du réaménagement (Sous-section I) ne va pas de soi. Il présuppose le dépassement des contraintes de l’existant (Sous-section II).

3181 – Rénovation, réhabilitation et restauration. – La restructuration d’un immeuble se fait par une rénovation sans destruction totale de l’existant, par une réhabilitation, voire par une restauration³⁰⁷. Le choix de la nature du réaménagement dépend le plus souvent du cadre de l’immeuble à restructurer. Les immeubles bénéficiant d’une situation géographique privilégiée sont la plupart du temps réhabilités (§ I), quand la rénovation est privilégiée pour les sites orphelins (§ II).

3182 – « Faire du neuf avec du vieux ». – Certains immeubles ont mal vieilli dans un cadre apprécié. Un temps fleurons de la ville, ils ont été implantés à des endroits privilégiés de la cité, mais ne répondent plus aux attentes de leurs utilisateurs. Ces biens ont besoin d’être transformés pour apporter le meilleur d’un emplacement premium.

Le cahier des charges à respecter pour le réaménagement de ces sites stratégiques est souvent complexe et très spécifique. L’aval politique est presque toujours indivisible du projet. Mais, dans un monde où l’apparence permet d’amorcer le cercle vertueux de l’attractivité, comment les édiles pourraient-ils ne pas favoriser ces projets à la fois créateurs d’emplois durant les phases de réaménagement et d’exploitation du site réhabilité, mais aussi et surtout constituant une vitrine sans prix des valeurs de leur ville³⁰⁸ ?

3183 – Une multifonctionnalité difficile. – Dans les villes en déficit de logements, il serait utile de pouvoir transformer tout ou partie des immeubles de bureaux vacants en appartements. Mais la volonté politique affichée à cet égard³⁰⁹se heurte aux contraintes techniques, réglementaires et juridiques (V. n° a3256). La multifonctionnalité dans l’existant ressemble donc à un vœu pieux.

3184 – Le passé non réfléchi des sites orphelins. – Le bon mot bien connu faisant de « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement » les trois critères principaux de l’immobilier s’applique aussi en matière de réaménagement des bâtiments existants. En effet, si la réhabilitation des bâtiments les mieux placés résonne régulièrement comme une évidence, le sort des constructions moins bien situées se révèle plus complexe.

Ainsi, dans un pays en pleine désindustrialisation, de nombreuses villes s’interrogent sur l’avenir de leurs friches : que faire des anciens sites, témoins historiques d’un passé prospère et révolu ? Les laisser en l’état dans l’attente d’une hypothétique reprise d’un secteur dont ils furent le fleuron ? Les réhabiliter pour une autre activité ? Les démolir et repartir de zéro ? Lorsque l’usine désaffectée n’est pas située dans une aire urbaine à la mode, et a fortiori lorsque l’activité exercée sur le site était polluante, il n’y a guère que la troisième hypothèse qui soit applicable, souvent à perte dans le cadre de sociétés d’économie mixte « sauvant les meubles »³¹⁰.

De nombreux sites industriels dont l’avenir n’avait pas été pensé sont d’ores et déjà entrés dans cette phase négative créatrice de sites orphelins.

3185 – Agir avant qu’il ne soit trop tard. – Dans les années 1970 et 1980 en Île-de-France, les parcs de bureaux étaient conçus assez loin des agglomérations dans des zones de bâti peu denses, accessibles principalement en voiture. Ces particularités, constituant à l’origine l’attrait de ces parcs, sont aujourd’hui des inconvénients. Les charges importantes et les médiocres performances énergétiques accompagnant généralement ces ensembles de bureaux dessinent des contours peu engageants³¹¹, engendrant vacance puis abandon.

Ainsi, il est capital de profiter de la densification nécessaire des zones déjà investies pour réaménager ces sites avant qu’ils ne deviennent orphelins.

3186

3187 – Un titre en trompe-l’œil. – Sous un même titre se cachent parfois deux situations opposées. C’est le cas lorsque le dépassement des contraintes de l’existant évoque à la fois le but recherché (§ I) et l’obstacle à surmonter (§ II).

3188 – Un véritable besoin d’investissements énergétiques. – Les bâtiments sont responsables de plus de 40 % de la consommation d’énergie finale et de 25 % des émissions de gaz à effet de serre³¹⁵. Dès lors, l’optimisation de la sobriété énergétique dans le cadre de la rénovation de l’existant constitue l’un des principaux gisements d’économies. Même s’il s’agit encore principalement d’économies d’énergie, les citoyens commencent à parler d’économies en général à l’heure où la rareté des combustibles fossiles et l’insuffisance des énergies renouvelables conduisent à une augmentation sensible des coûts. Dès lors, le caractère plus ou moins énergivore des habitations devient une source d’inquiétude pour les particuliers, dans un pays où près des deux tiers des logements ont été construits avant la première réglementation thermique de 1974 (RT 1974), et où plus des trois quarts d’entre eux se situent à un niveau de performance énergétique égal ou supérieur à la classe D³¹⁶.

Ainsi, il convient de permettre au plus grand nombre de réaliser rapidement les travaux nécessaires à un allègement significatif des factures énergétiques. Les aides existantes à ce titre méritent d’être renforcées à différents niveaux (V. n^os  a4404 et s.). En particulier, les logements sociaux pâtissent de la faiblesse des investissements engendrant des économies d’énergie.

3189 – L’exemple des tours. – Chères à démolir, encore plus chères à remplacer, les tours sont l’archétype des bâtiments où les efforts énergétiques sont pertinents. Les économies sont en effet d’autant plus sensibles que la surface d’occupation est importante. Or, les programmes de travaux vont généralement très loin dans ce type de biens³¹⁷. L’exemple des tours est criant : la rénovation énergétique est porteuse d’avenir, même pour des immeubles de moindre importance. Des précautions s’imposent néanmoins. Par exemple, il est indispensable de s’assurer que des actions ponctuelles n’empêcheront pas d’autres actions futures. Un effort financier parfois modique permet également de faire d’importantes économies à l’avenir³¹⁸.

3190 – Vers des textes (enfin) coercitifs ? – La loi « Grenelle 2 »³¹⁹avait prévu une obligation d’économie d’énergie dans certains bâtiments tertiaires. Il a fallu attendre le 9 mai 2017 pour que son décret d’application voie le jour³²⁰, le texte fixant une réduction de consommation de 25 % d’ici 2020 pour les bâtiments à usage de bureaux, commerces et enseignement d’une surface supérieure à 2 000 mètres carrés.

Mais, par une décision du 11 juillet 2017, le juge des référés du Conseil d’État a intégralement suspendu ce « décret tertiaire »³²¹qui obligeait les propriétaires à réaliser une étude énergétique et les occupants à instaurer une charte de bonne utilisation des équipements de confort et d’activité

En revanche, la loi de transition énergétique³²²n’a pas été remise en cause. Elle prolonge l’obligation d’économies par périodes de dix ans à partir de 2020 jusqu’en 2050. La prochaine période impose une réduction des consommations de 40 % d’ici 2030, assortie de mesures coercitives.

3191 – Trop de normes… beaucoup trop de normes. – Les normes coûtent cher. L’ex-ministre délégué au Logement Benoist Apparu évaluait à 30 % le surcoût induit par les normes hexagonales par rapport à l’Allemagne³²³.

Même si depuis des années la simplification est à la mode, ayant notamment eu le privilège de se voir dédier un secrétariat d’État de juin 2014 à mai 2017, la frénésie textuelle reste la norme (V., par ex., n° a3101).

Dans le cadre de la rénovation des immeubles, les contraintes en résultant augmentent considérablement les complications techniques du travail sur l’existant, décourageant nombre de bonnes volontés. Or, les normes continuent de s’empiler régulièrement, constituant petit à petit un mille-feuille indigeste où se perdent les énergies³²⁴.

Ainsi, il semble que pour se dispenser d’une norme, il faille en créer d’autres, au point de faire de la France, forte de plus de 10 500 lois, 130 000 décrets et 400 000 normes, le 126^e pays sur 144 en matière de complexité administrative.

3192 – Les lueurs d’espoir. – Et pourtant, il faut bien se raccrocher aux lueurs d’espoir !

La simplification des normes « accessibilités » en est une, même si elle ne touche que les logements neufs³²⁵. Les promoteurs étaient ainsi en forte attente de ces textes modifiant de fond en comble la réglementation des constructions au niveau des normes applicables aux personnes à mobilité réduite. La plupart n’osaient plus espérer la disposition permettant dorénavant à l’acquéreur d’un logement neuf situé dans un bâtiment d’habitation collectif vendu en l’état futur d’achèvement de conclure avec le promoteur un contrat de travaux modificatifs dès lors que le logement demeure visitable par une personne handicapée et que les travaux modificatifs permettent la réversibilité des aménagements par des travaux simples.

Un allègement des contraintes est également possible dans le cadre de la construction avec l’existant. Ainsi, dans les zones à forte densité de population, le préfet a la faculté d’accorder des dérogations à certaines dispositions relatives notamment à l’isolation acoustique, dans le cadre d’un projet de surélévation d’immeuble achevé depuis plus de deux ans (CCH, art. L. 111-4-1). Il est néanmoins regrettable de constater la longueur de la liste des conditions à remplir pour que la dérogation prévue par ce texte soit accordée par le préfet.

3193 – La fin du tunnel . – Pourtant, à la suite de beaucoup d’autres³²⁶, les gouvernants du pays semblent avoir vraiment pris conscience de la situation. Outre qu’ils pestent tous contre les normes et leurs excès³²⁷, ils annoncent enfin des mesures applicables immédiatement³²⁸.

Acceptons-en l’augure, les contours de la ville de demain en dépendent.