2160 Alors que les territoires agricoles connaissent le droit de préemption du fermier depuis 1945²⁵⁶et celui de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) depuis 1960²⁵⁷, le législateur n’a institué les droits de priorité spécifiques à la forêt qu’à partir de 2010²⁵⁸. Visant à lutter contre le morcellement forestier, la loi du 27 juillet 2010²⁵⁹a créé un droit de préférence au profit des propriétaires de parcelles boisées contiguës à celles vendues. Toujours animée du souci du regroupement de la propriété forestière, la loi du 13 octobre 2014²⁶⁰a instauré les droits de préférence et de préemption au profit de la commune et de l’État. Ainsi, une parcelle forestière vendue peut désormais faire l’objet d’un droit de priorité en faveur des voisins, de la commune, de l’État, du département au titre des espaces naturels sensibles, de la SAFER, voire de l’indivisaire ou du fermier. La question de leur hiérarchie se pose, ainsi que de la pertinence de cette multiplicité.

2161 En cas de vente d’une propriété d’une surface inférieure à quatre hectares classée en nature de bois au cadastre, les propriétaires de parcelles boisées contiguës bénéficient d’un droit de préférence (C. for., art. L. 331-19 à L. 331-21). Il convient de définir le champ d’application de ce droit (Sous-section I), avant d’en étudier les modalités de mise en œuvre (Sous-section II).

2162 La nature des propriétés susceptibles de faire l’objet du droit de préférence mérite d’être précisée (§ I), avant d’envisager les titulaires de ce droit (§ II), et d’analyser enfin les opérations concernées (§ III).

2163 – Première condition : une propriété boisée au cadastre. – Pour ouvrir le droit de préférence des voisins, les biens vendus doivent être classés en nature de bois au cadastre (C. for., art. L. 331-19, al. 1). La vente d’une propriété boisée non classée au cadastre en nature de bois et forêts n’ouvre pas le droit de préférence. Ainsi, la distinction entre propriété boisée ou non s’apprécie au regard d’un élément objectif : le classement cadastral. La matrice cadastrale, document fiscal, devient source de droits civils.

L’information figure dans la colonne intitulée « GR/SS GR » ou « G et S/G » (groupe/sous-groupe) de la matrice. Les typologies cadastrales résultent de l’article 18 d’une instruction du 31 décembre 1908²⁶¹. La cinquième catégorie concerne les bois et forêts. Elle est elle-même subdivisée en dix sous-groupes : futaies feuillues, futaies mixtes, futaies résineuses, taillis sous futaies, taillis simple, peupleraies, oseraies, formations forestières méditerranéennes, futaies résineuses des Landes, formations forestières tropicales²⁶².

Sur les dix sous-groupes, seuls les sept premiers sont repris sur les matrices cadastrales²⁶³, sous une nomenclature comportant deux initiales : BF : futaie feuillue ; BT : taillis simple ; BM : futaie mixte ; BO : oseraie ; BP : peupleraie ; BR : futaie résineuse ; BS : taillis sous futaie²⁶⁴.

À défaut de référence à un sous-groupe comprenant deux initiales, le classement boisé résulte de la simple lettre « B » signifiant « Bois », situation fréquente dans les matrices cadastrales. Cette initiale « B » rassemble toutes les formations boisées n’entrant pas dans un sous-groupe disposant d’initiales propres. La lettre B est parfois suivie de deux chiffres renvoyant à l’année de reboisement²⁶⁵. Il arrive qu’après les initiales de la colonne « GR/SS GR » (ou « G et S/G ») suive le type de culture dans la colonne « NAT CULT » ou « CULT. SPEC »²⁶⁶.

Toutes les parcelles relevant de la cinquième catégorie sont concernées par le droit de préférence²⁶⁷. La coupe rase des arbres ou leur destruction par incendie ou tempête ne modifie pas la destination d’une parcelle forestière.

A contrario, le droit de préférence ne s’applique pas aux biens relevant de la sixième catégorie²⁶⁸, comprenant notamment la lande boisée (LB au cadastre), étape intermédiaire entre la lande et la forêt²⁶⁹. Le classement cadastral permet d’exclure du droit de préférence les parcelles boisées ne figurant pas dans le groupe 5. Par exemple, les châtaigneraies ou les noyeraies sont rattachées soit au groupe 3 dans les régions où elles sont exploitées principalement en vue de la récolte des fruits, soit au groupe 5 quand elles sont surtout destinées à la production du bois²⁷⁰.

La lecture de la matrice cadastrale permet ainsi de déterminer si la vente ouvre ou non le droit de préférence. Si la parcelle ayant une référence cadastrale unique fait l’objet d’un double classement (par ex., bois et terre), il y a lieu de considérer que la vente entre dans le champ d’application du droit de préférence, le texte n’exigeant pas l’exclusivité du classement²⁷¹. Il convient également de vérifier le caractère matériellement boisé du terrain en raison des exceptions suivantes.

2164 – Exception : « les biens mixtes ». – Le droit de préférence ne s’applique pas si la partie boisée du bien vendu représente moins de la moitié de la surface totale d’un terrain classé entièrement en nature de bois au cadastre (C. for., art. L. 331-21, 7°). Pour apprécier la prépondérance de la partie non boisée d’un terrain, composé lui-même d’une ou plusieurs parcelles cadastrales²⁷³, il convient d’en réaliser une appréciation in concreto. Le notaire ou un expert peut s’en charger. Une photographie satellite ou des sites internet tels que Géoportail sont utiles à ce titre. Par ailleurs, en cas d’autorisation de défrichement notifiée au propriétaire, la parcelle est considérée avoir perdu son caractère boisé, que les opérations de défrichement aient été réalisées ou non²⁷⁴.

Le droit de préférence est également écarté en cas de vente d’une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non (C. for., art. L. 331-21, 8°). Cette seconde exception n’implique pas une prépondérance de la partie non boisée. Elle suppose néanmoins une pluralité de parcelles cadastrales²⁷⁵. Cette hypothèse est fréquente en pratique. La vente d’une propriété bâtie comprenant une parcelle cadastrale non classée en nature de bois et une autre classée boisée au cadastre ne donne pas ouverture au droit de préférence. La solution est identique par exemple en cas de vente d’une parcelle cadastrale classée terre ou prairie avec une parcelle cadastrale classée boisée.

2165 – Seconde condition : une propriété de moins de quatre hectares. – Le droit de préférence des voisins s’applique uniquement si la surface de la propriété forestière vendue est inférieure à quatre hectares. La vente peut porter sur des parcelles riveraines ou dispersées. Elles peuvent être situées sur la même commune, des communes voisines, ou être plus éloignées les unes des autres. Si le cumul des surfaces vendues est supérieur ou égal à quatre hectares, la vente échappe au droit de préférence, même si chacune des parcelles la composant est inférieure à quatre hectares, sans avoir à rechercher si elles forment une unité foncière ou un îlot²⁷⁶. Si la surface totale est inférieure à quatre hectares, le droit de préférence doit être purgé. Néanmoins, il n’est pas nécessaire de diviser la vente et le prix lorsque les parcelles sont dispersées²⁷⁷.

2166 – Un propriétaire. – L’objectif est la lutte contre le morcellement de la forêt. Ainsi, seul le propriétaire d’une parcelle boisée contiguë bénéficie du droit de préférence (C. for., art. L. 331-19, al. 1). En cas d’indivision, chaque indivisaire bénéficie d’un droit individuel de préférence. Par conséquent, la vente est notifiée à tous les indivisaires. Si la propriété voisine fait l’objet d’un démembrement, le nu-propriétaire est titulaire du droit. En revanche, n’ayant pas la qualité de propriétaire, l’usufruitier ne bénéficie pas du droit de préférence²⁷⁸. Cette solution est à approuver, l’objectif recherché étant le regroupement de la propriété forestière que seul le nu-propriétaire est en mesure d’assurer.

2167 – Cas particulier des biens non délimités (BND). – Si la parcelle forestière vendue se situe dans un BND, le droit de préférence est ouvert à tous les propriétaires du BND et aux propriétaires des parcelles boisées contiguës à la parcelle BND. Si la parcelle boisée vendue est voisine d’un BND boisé, le droit de préférence est ouvert à tous les propriétaires du BND²⁷⁹.

2168 – Boisement de la parcelle. – La parcelle contiguë doit être boisée. À la différence de la propriété vendue, le classement cadastral de la parcelle riveraine est indifférent. Cette solution est toutefois débattue²⁸⁰. Seul le caractère effectivement boisé du bien voisin est pris en compte²⁸¹. Si la parcelle voisine n’est que partiellement boisée, le droit de préférence s’applique dès lors que la partie boisée est contiguë à la propriété vendue²⁸². La parcelle ayant fait l’objet d’une coupe à blanc conserve son caractère forestier. En effet, seul le défrichement régulier fait perdre son caractère forestier à la parcelle (C. for., art. L. 341-1)²⁸³.

2169 – Contiguïté de la parcelle. – La parcelle est nécessairement contiguë à la propriété vendue. Il suffit qu’une partie de parcelle de la propriété vendue soit contiguë à une parcelle boisée pour ouvrir le droit de préférence sur le tout. La notion de contiguïté forestière mérite d’être précisée²⁸⁴. Elle implique en effet que la propriété vendue jouxte la parcelle boisée, ne serait-ce que par un angle. Par ailleurs, les parcelles séparées par une allée²⁸⁵, un chemin d’exploitation (C. rur. pêche marit., art. L. 162-1)²⁸⁶ou un cours d’eau non domanial sont contiguës (le chemin ou le cours d’eau appartiennent aux riverains). En revanche, les voies publiques (route, autoroute, rivière, canal de navigation, voie ferrée, etc.) séparant les parcelles rompent la contiguïté, à l’exception des chemins ruraux (C. rur. pêche marit., art. L. 161-1)²⁸⁷. En résumé, la notion de contiguïté s’apprécie au regard de la possibilité de communauté d’exploitation²⁸⁸. Cette notion de contiguïté est à rapprocher de celle de parcelles attenantes au titre de la législation sur le défrichement²⁸⁹. Elle se distingue de celle de terrains d’un seul tenant au titre des associations communales de chasse²⁹⁰.

2170 – Exceptions tenant à la personne de l’acquéreur. – Le droit de préférence ne s’applique pas aux ventes consenties au profit de certaines personnes, en raison de leurs qualités propres ou du cadre de leur action (C. for., art. L. 331-21).

Il s’agit de la vente :

2171 Il convient de noter que la vente à une commune bénéficiant d’un droit de préférence²⁹⁵ne fait pas partie des exceptions prévues par l’article L. 331-21 du Code forestier. Au surplus, en cas de notification des droits de préférence aux voisins et à la commune, le vendeur choisit librement l’acquéreur parmi ceux ayant exercé leur droit (C. for., art. L. 331-24, al. 3).

2172 – Les ventes. – Le droit de préférence des voisins s’applique en cas de vente (C. for., art. L. 331-19), peu important les modalités de paiement du prix (comptant, à terme ou encore moyennant rente viagère). La notion de vente s’entend strictement. Ainsi, les autres mutations à titre onéreux telles que l’échange, l’apport en société, la licitation, le partage d’indivision ou de société, ne sont pas soumises à ce droit de priorité. Les mutations à titre gratuit échappent également au droit de préférence. Il convient néanmoins de réserver les cas de fraude, révélés par exemple en matière d’échange par le montant disproportionné de la soulte au regard de la valeur des biens.

En matière de ventes publiques, volontaires ou forcées, il convient de purger le droit de préférence²⁹⁶, sauf à ce que l’adjudicataire puisse se prévaloir d’une exemption prévue à l’article L. 331-21 du Code forestier²⁹⁷. À défaut de texte spécifique organisant la substitution du dernier enchérisseur, il est nécessaire de prévoir une condition suspensive de non-exercice du droit de préférence des voisins dans le cahier des charges, et d’effectuer ensuite les formalités légales de publicité²⁹⁸.

2173 – Droits indivis et démembrés. – La vente de droits indivis et de droits réels de jouissance est soumise au droit de préférence (C. for., art. L. 331-19). Il convient néanmoins de rappeler que la cession au profit du coïndivisaire, du nu-propriétaire en cas de vente de l’usufruit et de l’usufruitier en cas de vente de la nue-propriété, échappe au droit de priorité (C. for., art. L. 331-21, 5° et 6°).

2174 – Hiérarchisation des droits de priorité. – Les droits de préemption publics (commune, département, etc.) et de la SAFER priment le droit de préférence des riverains (C. for., art. L. 331-19, al. 6). Cette solution est applicable au droit de préemption du fermier malgré l’absence de disposition explicite dans le texte²⁹⁹. Ce droit de préférence est également écarté en cas de rétrocession d’un terrain boisé par la SAFER ou une personne morale de droit public faisant suite à une préemption. En revanche, la rétrocession faisant suite à une acquisition amiable ouvre le droit de préférence aux voisins. Enfin, ce droit de préférence d’origine légale prime tout droit de préférence conventionnel, sauf application d’un cas d’exclusion.

2175 Le vendeur procède d’abord à la notification de la vente projetée (§ I). L’exercice du droit de préférence du voisin est ensuite encadré (§ II), avant la réalisation du contrat de vente (§ III).

2176 – Contenu, auteur et nature juridique de la notification. – Le vendeur notifie le prix et les conditions de la vente projetée (C. for., art. L. 331-19, al. 2). Les parcelles vendues sont bien entendu précisées³⁰⁰. En cas de pluralité de notifications, il est judicieux d’informer les bénéficiaires de la faculté accordée au vendeur de choisir librement l’acquéreur parmi ceux ayant exercé le droit de préférence (C. for., art. L. 331-19, al. 4). Tout autre renseignement utile figure dans la notification. Il s’agit notamment de l’existence de servitudes, de contrats en cours, de baux, de coupes de bois, de contrats ou charte Natura 2000, ou encore d’engagements fiscaux. En revanche, l’identité de l’acquéreur ne fait pas partie des mentions obligatoires.

La notification est effectuée par le vendeur. À ce titre, il est regrettable que le texte ne prévoie pas de mandat légal en faveur du notaire. En pratique, le notaire en charge du dossier effectue le plus souvent cette formalité après avoir obtenu un mandat écrit du vendeur³⁰¹.

Une réponse ministérielle précise que la notification vaut offre de vente³⁰². Mais s’il s’agit d’une offre de vente, sa nature est particulière dans la mesure où, en cas de pluralité de personnes déclarant exercer le droit de préférence, le vendeur conserve le droit de choisir l’acquéreur (C. for., art. L. 331-19, al. 4). Ainsi, la situation n’est pas strictement comparable à celle prévalant en matière de droit de préemption urbain ou de droit de préemption de la SAFER, en raison de la pluralité de bénéficiaires à rang égal. Pour autant, le vendeur n’a pas a priori la possibilité de refuser de vendre après exercice du droit de préférence³⁰³. En présence d’un vendeur refusant de choisir l’acquéreur, le juge n’est pas en mesure de se substituer au vendeur. Il aurait néanmoins la faculté de le contraindre à effectuer son choix sous astreinte.

2177 – Lettre recommandée ou remise contre récépissé. – Le vendeur notifie le prix et les conditions de la vente projetée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à chaque titulaire du droit de préférence ou par remise contre récépissé (C. for., art. L. 331-19, al. 2). Les destinataires de la notification sont les propriétaires voisins référencés au cadastre. L’envoi est effectué aux adresses figurant au cadastre. Il n’y a pas lieu de procéder à des vérifications particulières à ce titre³⁰⁴. Le vendeur est néanmoins tenu d’envoyer la notification à l’adresse effective des propriétaires voisins s’il en a connaissance³⁰⁵. En cas d’indivision, la notification est effectuée à chaque indivisaire³⁰⁶. En présence d’un BND voisin, chaque propriétaire du BND doit recevoir la notification³⁰⁷.

2178 – Affichage en mairie et journal d’annonces légales. – Au principe de la lettre recommandée, le texte prévoit une alternative lorsque le nombre de notifications est supérieur ou égal à dix. Dans ce cas, le vendeur peut afficher en mairie la liste des parcelles vendues, le prix et les conditions projetées pendant un mois. Il procède également à une insertion dans un journal d’annonces légales (C. for., art. L. 331-19, al. 2). Ces deux formalités, cumulatives, se substituent alors purement et simplement aux notifications.

Pour apprécier le seuil de dix, tous les voisins titulaires du droit de préférence sont comptés³⁰⁸. En revanche, la commune titulaire d’un droit de préférence fondé sur une disposition spéciale (C. rur. pêche marit., art. L. 331-24)³⁰⁹n’est pas prise en considération³¹⁰.

L’affichage est effectué dans la mairie de la commune de situation des biens, et, en cas de pluralité de communes, dans chaque mairie concernée³¹¹. La justification de l’affichage en mairie résulte d’une attestation délivrée par le maire.

2179 – Deux mois à compter de la notification. – Chaque titulaire dispose d’un délai de deux mois pour faire connaître au vendeur sa décision d’exercer le droit de préférence par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise contre récépissé (C. for., art. L. 331-19, al. 3)³¹². Si la notification résulte de l’affichage en mairie, le délai court à compter du premier jour de l’affichage, attesté le cas échéant par le maire. L’insertion légale ne fait courir aucun délai. Néanmoins, si l’insertion est pratiquée postérieurement à l’affichage en mairie, il convient d’indiquer le délai de réponse dans l’insertion, et de s’assurer d’un temps restant à courir raisonnable. En pratique, il est préférable de réaliser l’insertion avant l’affichage en mairie.

Si la notification est effectuée par récépissé contre remise, le délai court à compter de la date du récépissé.

2180 – Difficultés spécifiques de la lettre recommandée. – Si la notification est effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le délai court à compter de la notification, entendue comme la date de présentation si le titulaire est en mesure de recevoir la lettre³¹³. Si la documentation cadastrale est erronée (adresse ancienne, erreur sur l’identité du propriétaire, etc.), l’enveloppe est retournée à son expéditeur. En toute hypothèse, le vendeur doit être en mesure de justifier de l’accomplissement des formalités. Par précaution, il est judicieux d’annexer à l’acte de vente la copie des lettres, des accusés réception et des enveloppes de notifications retournées à l’expéditeur. Le voisin exerçant le droit de préférence forestier doit faire connaître sa décision au vendeur dans le délai de deux mois de la notification. S’il répond par lettre recommandée, le titulaire doit s’assurer que son courrier est remis au vendeur dans le délai de deux mois. À défaut, il risque la forclusion de sa réponse.

2181 – Exercice du droit de préférence aux prix et conditions de la notification. – Le titulaire du droit de préférence n’a pas la faculté de négocier le prix. Soit il acquiert aux conditions de la notification, soit la vente se réalise au profit de l’acquéreur initial. Par ailleurs, la lettre d’exercice du droit de préférence précise obligatoirement que le droit de préférence est exercé aux prix et conditions indiqués par le vendeur (C. for., art. L. 331-19,al. 3). Il importe en effet que le vendeur ne puisse pas déduire du contenu de la réponse que le titulaire du droit entend discuter le prix ou les conditions de la vente. Dans ce cas, l’exercice du droit de préférence n’est pas valable.

2182 – Choix de l’acquéreur. – Lorsque plusieurs propriétaires de parcelles boisées contiguës exercent leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il vend le bien (C. for., art. L. 331-19, al. 4). Il est recommandé d’en informer les autres candidats, cette formalité n’étant toutefois pas prévue par les textes.

2183 – Délai pour régulariser l’acte de vente. – Le délai pour régulariser l’acte de vente est fixé à quatre mois à compter de la réception de la déclaration d’exercice du droit de préférence (C. for., art. L. 331-19, al. 5). Passé ce délai, l’exercice du droit de préférence n’est plus opposable au vendeur en cas de défaillance de l’acquéreur³¹⁴. Ce délai, allongé de deux à quatre mois par la loi d’avenir agricole du 13 octobre 2014, est suffisant pour purger le cas échéant les autres droits de priorité tels que celui de la SAFER (la notification à la SAFER devant comporter l’identité de l’acquéreur : C. rur. pêche marit., art. R. 141-2-1).

Si le bénéficiaire choisi par le vendeur fait défaut dans le délai légal, ce dernier ne serait pas tenu de vendre à un autre voisin ayant exercé son droit³¹⁵.

2184 – Sanction en cas de violation du droit de préférence. – Toute vente opérée au mépris du droit de préférence forestier des voisins est susceptible d’annulation (C. for., art. L. 331-20). L’action doit être intentée dans les cinq ans³¹⁶. Seuls les bénéficiaires du droit et leurs ayants droit peuvent exercer l’action en nullité. Le voisin lésé ne peut pas être substitué à l’acquéreur, mais seulement solliciter, outre l’annulation de la vente, des dommages et intérêts s’il justifie d’un préjudice³¹⁷.

2185 Après le droit de préférence des voisins en 2010³¹⁸, de nouveaux droits de priorité en faveur des communes (Sous-section I) et de l’État (Sous-section II) ont été créés en 2014³¹⁹. À cette occasion, le droit de préemption de la SAFER en matière forestière a également été redessiné (Sous-section III).

2186 Les communes bénéficient d’un droit de préférence en cas de vente de parcelles boisées situées sur leur territoire (§ I) et, sous certaines conditions, d’un droit de préemption (§ II).

2187 Le droit de préférence des communes (C. for., art. L. 331-24) ressemble à celui des riverains, la commune n’étant toutefois pas tenue d’être propriétaire d’une parcelle boisée contiguë.

2188 – Champ d’application – opérations concernées. – En cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts d’une superficie inférieure à quatre hectares, la commune de situation du bien bénéficie d’un droit de préférence (C. for., art. L. 331-24). Ce droit de préférence s’applique également en cas de vente de droits indivis ou de droits réels de jouissance, les autres conditions étant par ailleurs remplies. Le champ d’application de ce droit de préférence, les opérations concernées et les cas d’exclusion sont identiques à ceux du droit de préférence des voisins³²⁰.

2189 – Notification. – Le vendeur³²¹notifie au maire le prix et les conditions de la vente projetée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (C. for., art. L. 331-24, al. 2). Cette formalité est requise même en cas d’affichage en mairie de l’avis de vente prévu pour le droit de préférence des voisins.

2190 – Exercice du droit de préférence. – La commune dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification pour faire connaître au vendeur sa décision d’exercer le droit de préférence aux prix et conditions indiqués (C. for., art. L. 331-24, al. 2). À la différence des voisins, la mairie ne peut pas exercer son droit par remise contre récépissé. La commune ne peut pas discuter le prix de vente³²².

2191 – Choix de l’acquéreur. – La commune se trouve en concurrence avec les voisins. En effet, le vendeur choisit librement son cocontractant parmi les personnes ayant manifesté leur volonté d’acquérir, la commune ne l’emportant pas de plein droit sur les voisins.

2192 – Réalisation de la vente. – L’acte de vente est régularisé dans les deux mois à compter de la réception de la déclaration d’exercice du droit (C. for., art. L. 331-24, al. 5). À défaut, le droit de préférence n’est plus opposable au vendeur. Curieusement, ce délai n’a pas été porté à quatre mois par la loi d’avenir de 2014. Ainsi, les différentes échéances sont parfois inconciliables en pratique, notamment en raison de l’information obligatoire à la SAFER avant la régularisation de la vente³²³. Dans cette hypothèse, le délai de deux mois n’est pas opposable à la commune si elle n’est pas en faute³²⁴.

Les bois et forêts acquis par les communes au titre de ce droit de préférence sont soumis au régime forestier à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de leur incorporation dans le domaine communal (C. for., art. L. 331-24, al. 7). La commune dispose ainsi du temps nécessaire pour revendre la parcelle si elle le juge souhaitable avant la soumission au régime forestier.

2193 – Sanction en cas de violation du droit de préférence. – Toute vente opérée en violation du droit de préférence de la commune est nulle. L’action en nullité se prescrit par cinq ans (C. for., art. L. 331-24, al. 6)³²⁵.

2194 Outre leur droit de préférence, les communes disposent sous certaines conditions d’un autre droit de priorité, qualifié de droit de préemption (C. for., art. L. 331-22).

2195 – Vente d’une propriété boisée au cadastre, avec ou sans limite de superficie. – À l’instar des droits de préférence forestiers, le droit de préemption de la commune s’applique à la vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts, d’une superficie totale inférieure à quatre hectares (C. for., art. L. 331-22, al. 1). Sur ces notions, il convient de se référer aux développements précédents³²⁶. En outre, si le vendeur est une personne publique dont les bois et forêts relèvent du régime forestier (C. for., art. L. 211-1, I, 2°)³²⁷, la commune bénéficie du droit de préemption sans limitation de superficie de la propriété vendue. Dans cette hypothèse, la vente d’une propriété de plus de quatre hectares est soumise au droit de préemption de la commune.

2196 – Conditions tenant au bien de la commune. – Le droit de préemption de la commune résulte de la réunion des trois conditions cumulatives suivantes (C. for., art. L. 331-22, al. 1) :

Ainsi, le droit de préemption est réservé aux communes gérant leurs bois.

2197 – Absence d’exclusions. – À la différence de son droit de préférence, le droit de préemption de la commune s’applique dans les cas d’exclusions du droit de préférence des voisins. En conséquence, il convient de notifier le droit de préemption en cas de vente à un propriétaire d’une parcelle boisée contiguë. Cette solution s’applique également pour les ventes consenties au conjoint, partenaire pacsé, parent ou allié quel que soit le degré de parenté, etc. Toutefois, la cession de droits indivis à un membre de l’indivision constituant une opération de partage, échappe au droit de préemption (C. civ., art. 883).

2198 – Les biens mixtes. – Si la propriété vendue comprend à la fois des parcelles classées au cadastre en bois et forêts et des parcelles classées autrement, il convient d’effectuer la notification. L’exercice du droit de préemption de la commune se trouve de facto paralysé. La décision de préemption, illégale sur la partie non boisée au cadastre, rejaillit sur la légalité de la délibération de préemption en son entier³²⁹. Le propriétaire peut toutefois ventiler le prix entre les parcelles classées boisées au cadastre et les autres, avec l’accord de l’acquéreur en présence d’un avant-contrat. Dans ce cas, la commune a la possibilité de préempter les seules parcelles classées boisées au cadastre.

2199 – Propriété située sur plusieurs communes. – Dans l’hypothèse où la propriété vendue est située sur plusieurs communes, le vendeur notifie la vente à toutes les communes concernées, sans être contraint de ventiler le prix. N’ayant pas vocation à préempter hors de leur territoire, les communes concernées sont paralysées dans l’exercice de leur droit de préemption³³⁰.

2200 – Notification. – La notification contient la liste des parcelles vendues, le prix et les conditions de la vente (C. for., art. L. 331-22, al. 2).

En pratique, la détermination du caractère contigu des parcelles est aisée. En revanche, la connaissance d’un document d’aménagement implique des recherches particulières. Il convient à ce titre d’indiquer que la notification est effectuée sous réserve de la justification de l’existence d’un tel document.

2201 – Exercice du droit de préemption. – La commune dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification pour faire connaître au vendeur sa décision d’exercer le droit de préemption dans les conditions notifiées. Elle n’a pas la faculté de contester le prix.

2202 – Réalisation de la vente. – Aucun délai n’est fixé pour la signature de l’acte de vente et le paiement du prix. Ainsi, aucune sanction n’est applicable en cas de régularisation tardive.

2203 – Le droit de préemption exclut le droit de préférence des riverains. – Le dernier alinéa de l’article L. 331-22 du Code forestier relatif au droit de préemption de la commune est curieusement rédigé : « Le droit de préférence prévu à l’article L. 331-19 n’est pas applicable ». Le droit de préemption de la commune efface-t-il le droit de préférence des riverains ou simplement son usage ? Dans le premier cas, les riverains ne disposent pas de la préférence, même si la commune ne préempte pas. Cette solution est manifestement contraire à l’objectif de regroupement de la propriété forestière. Dans le second cas, seul l’exercice du droit de préemption prive les voisins de leur droit. Cette interprétation, plus conforme à l’esprit du texte, est à retenir.

2204 – Cumul des droits de préférence et de préemption de la commune. – Le droit de préférence de la commune est en concurrence avec celui des riverains. Son droit de préemption exclut toutefois la préférence accordée aux voisins. En revanche, le texte est muet sur le cumul des droits de préférence et de préemption de la commune. La question est pourtant importante en pratique. En effet, dans l’hypothèse où la commune bénéficie d’un droit de préemption au titre de la vente d’une propriété de moins de quatre hectares, à s’en tenir au texte, elle est également titulaire d’un droit de préférence si cette opération ne relève pas des cas d’exclusions prévus à l’article L. 331-21 du Code forestier³³¹. Faut-il procéder à une double notification ?

En pratique, le vendeur ignore le plus souvent si la parcelle boisée contiguë appartenant à la commune fait l’objet d’un document d’aménagement. Dans ce cas, il est opportun d’effectuer deux notifications distinctes ou d’indiquer dans la notification unique qu’elle est effectuée à la fois au titre du droit de préemption et du droit de préférence de la commune. Il convient également de rappeler à la commune que l’existence de son droit de préemption est conditionnée à l’existence d’un document d’aménagement régissant la parcelle concernée.

2205 – Sanction. – À la différence des droits de préférence, la loi ne prévoit pas de sanction particulière en cas de violation du droit de préemption de la commune. Néanmoins, en présence d’une règle d’ordre public, la nullité est encourue.

2206 – Champ d’application. – L’État est titulaire d’un droit de préemption en cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts d’une superficie totale inférieure à quatre hectares, si une forêt domaniale jouxte la parcelle vendue (C. for., art. L. 331-23). Sur les notions de vente, de superficie inférieure à quatre hectares et de classement cadastral, le lecteur est renvoyé aux développements précédents³³².

Pour la propriété vendue, le texte comprend une ambiguïté dans la mesure où le mot « parcelle » est utilisé en renvoi du mot « propriété ». Faut-il comprendre que l’État ne peut préempter que la parcelle contiguë à la sienne, même si la vente porte sur un ensemble plus vaste ? La loi d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt du 13 octobre 2014 a justement voulu régler les difficultés résultant de l’usage du mot « parcelle » au titre du droit de préférence. Ainsi, il convient de considérer qu’il s’agit d’une maladresse de rédaction et qu’il n’y a pas lieu de diviser la propriété vendue si l’État préempte.

À l’instar du droit de préemption de la commune, les exclusions de l’article L. 331-21 du Code forestier ne s’appliquent pas au droit de préemption de l’État³³³.

2207 – Notification. – À la différence des autres droits de propriété forestiers, l’officier public chargé de la vente bénéficie d’une habilitation légale à l’effet d’informer le représentant de l’État dans le département (C. for., art. L. 331-23). Ainsi, cette mission incombe au notaire, sans avoir besoin d’un mandat écrit du vendeur à ce titre. La notification est transmise au préfet du département ou au directeur départemental des territoires en charge de la forêt³³⁴. Le contenu de la notification n’étant pas défini légalement, il convient de mentionner les informations usuelles : parcelles concernées, prix et conditions de la vente.

2208 – Exercice du droit de préemption. – En cas de silence gardé pendant trois mois à compter de la notification, l’État est réputé renoncer à son droit. Il ne peut pas discuter les conditions de la vente.

2209 – Hiérarchie des droits. – L’exercice de son droit de préemption par l’État prive d’effet le droit de préférence des voisins et le droit de préemption de la commune (C. for., art. L. 331-23, in fine). Malgré son omission, le droit de préférence de la commune est nécessairement primé par le droit de préemption de l’État dans la mesure où le droit de préférence de la commune ne prime pas le droit de préférence des voisins³³⁵.

2210 – Sanction. – Le texte ne prévoit pas de sanction en cas de violation du droit de préemption de l’État. La nullité est néanmoins encourue en raison du caractère d’ordre public de ce droit.

2211 – Exclusion de principe des parcelles classées en bois et forêts au cadastre. – Par principe, la SAFER n’est pas titulaire d’un droit de préemption sur les ventes de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre (C. rur. pêche marit., art. L. 143-4, 6°), l’activité sylvicole n’étant pas une activité agricole. Le classement cadastral est le critère de référence³³⁶.

2212 – Information systématique. – En revanche, la SAFER est informée dans tous les cas d’aliénation (mutation à titre onéreux et à titre gratuit) de bois et forêts, que la mutation ouvre le droit de préemption ou non (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1-1)³³⁷. L’identité du nouveau propriétaire doit être renseignée. Partant, cette information n’est à réaliser qu’après exercice éventuel d’un droit de priorité forestier.

2213 – La parcelle boisée non classée en bois et forêts au cadastre. – Si la parcelle aliénée n’est pas classée en bois et forêts au cadastre mais est boisée, la mutation peut se trouver soumise au droit de préemption de la SAFER, l’exclusion de l’article L. 143-4, 6° du Code rural et de la pêche maritime ne jouant pas. Il convient alors de déterminer si la parcelle boisée entre dans les prévisions de l’article L. 143-1 du même code fixant les biens soumis au droit de préemption de la SAFER, et ainsi d’apprécier si la parcelle forestière est assimilée à un terrain nu à vocation agricole³³⁸. La présence de bois n’est pas en soi de nature à compromettre définitivement la vocation agricole (C. rur. pêche marit., art. L. 143-1, al. 3). La SAFER dispose par conséquent de son droit de préemption. Cette exception singulière concerne les terrains nus suivants³³⁹ :

2214 – Quatre exceptions si la parcelle est classée en bois et forêts au cadastre. – Le texte réserve quatre exceptions au principe d’exclusion du droit de préemption de la SAFER en cas d’aliénation de parcelles classées boisées au cadastre. Les catégories de parcelles classées en bois et forêt au cadastre entrant dans le champ du droit de préemption de la SAFER sont les suivantes (C. rur. pêche marit., art. L. 143-4, 6°) :

2215 – Une dernière exception (temporaire) en Île-de-France. – À titre expérimental, pendant une durée de trois ans à compter du 2 mars 2017³⁴⁶, la SAFER d’Île-de-France est autorisée à préempter³⁴⁷en cas d’aliénation à titre onéreux ou à titre gratuit de parcelles en nature réelle de bois ou classées en nature de bois et forêt au cadastre, d’une superficie totale inférieure à trois hectares et situées dans les zones agricoles, naturelles et forestières délimitées par un document d’urbanisme, lorsque l’exercice de ce droit a pour objet la protection et la mise en valeur de la forêt de ces parcelles (C. rur. pêche marit., art. L. 143-2-1). Ce droit de préemption ne prime ni le droit de préférence forestier des voisins³⁴⁸, ni le droit de préemption forestier de la commune³⁴⁹, ni celui de l’État³⁵⁰. Curieusement, il prime le droit de préférence de la commune (C. for., art. L. 331-24).

2216 – Règles générales d’application et de mise en œuvre. – Le lecteur est renvoyé aux travaux de la première commission pour la détermination de la nature des mutations soumises au droit de préemption de la SAFER (types de mutations), exceptions (notamment en raison des liens de parenté), et modalités de mise en œuvre³⁵¹. Toutefois, il convient de signaler que le droit de préemption de l’article L. 143-2-1 du Code rural et de la pêche maritime est indépendant du droit de préemption de l’article L. 143-1 du même code. De sorte que, le cas échéant, il convient d’indiquer dans la notification qu’elle est faite à double titre et de rappeler que le droit de préemption de la SAFER de l’article L. 143-2-1 est primé par le droit de préférence forestier des voisins et les droits de préemption forestiers de la commune et de l’État.

2217

2218 – Conclusion : les droits de priorité forestiers : un maquis à simplifier. – Le regroupement de la propriété forestière est un objectif indispensable pour améliorer l’exploitation de la forêt française. Les droits de priorité institués depuis moins de dix ans contribuent à la lutte contre le morcellement forestier. Ils sont désormais installés dans le paysage juridique et acceptés dans leurs principes. Des ajustements législatifs successifs ont permis d’améliorer certaines dispositions.

Mais il est pour le moins curieux qu’en cinq années, le législateur ait jugé utile d’empiler quatre droits de priorité pour les ventes de petites parcelles forestières (voire un cinquième avec le droit de préemption temporaire de la SAFER en Île-de-France). Ainsi, les formalités ont-elles été multipliées, complexifiant nécessairement les mutations portant sur ces petites surfaces qu’il faut au contraire encourager. Certes, chacun de ces droits répond à une préoccupation légitime.

Mais les questions posées par la purge des droits de priorité rendent nécessaire un travail souvent disproportionné au regard des intérêts de l’affaire³⁵⁶. La propriété est-elle classée en bois et forêt au cadastre ? Quels sont les noms et adresses des voisins ? La propriété vendue est-elle réellement boisée ? Dans quelle proportion ? Les parcelles des riverains le sont-elles aussi ? Quel est le seuil de dispense de demande de défrichement dans la partie de département considérée ? Y a-t-il eu une demande de défrichement, des semis ou plantations effectués, un aménagement foncier en cours ? Quel est le classement de la parcelle au regard de l’urbanisme ? Y a-t-il une forêt domaniale limitrophe ? La parcelle boisée voisine propriété de la commune fait-elle l’objet d’un document d’aménagement ?, etc.

Après avoir fixé les droits de priorité applicables, le vendeur ou son notaire doivent effectuer les diverses notifications par lettres recommandées avec demandes d’avis de réception, l’affichage en mairie, l’insertion légale. Il convient ensuite de s’assurer de la réception des lettres, suivre les réponses, notifier en temps utile les droits de priorité en second ou l’information (SAFER par exemple).

Ne serait-il pas plus sage d’imaginer que tous les droits de priorité répondant à des politiques publiques soient regroupés en un droit de priorité unique au profit d’un établissement public ? Cet établissement serait chargé de la mise en œuvre de l’ensemble de ces politiques par le biais des acquisitions et des rétrocessions. Les contraintes supportées par le vendeur de la propriété forestière y gagneraient en clarté et en simplicité. La vitesse de réalisation des mutations s’en trouverait accrue dès lors qu’une seule notification serait à adresser, sans concours entre droits de priorité. L’adhésion des citoyens à l’exercice de l’autorité publique se trouverait renforcée par une plus grande transparence, des contrôles applicables à toutes les préemptions, et un financement public de l’établissement.